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龙潭社区投资项目可行性分析报告 豫南营销2014年9月11日 目录 一 信阳市概况二 信阳市房地产概况三 项目介绍四 可行性分析 第一篇信阳市区域概况 鄂豫皖区域性中心城市 连续五年入选 中国十佳宜居城市 信阳市位于河南省南部 东连安徽 南接湖北 三省通衢 是江淮河汉间的战略要地信阳市总面积18925平方公里 总人口800多万 其中市区建成区面积80平方公里 人口80万 信阳概况 立中原而通八方 居复地而达九州 石武高铁和明港机场将信阳完全融入郑州 武汉和合肥 一小时经济圈 城市交通 贯穿全境的三条高速 京港澳 大广 沪陕三条国道 106 107 312三条铁路 京广 京九 宁西 区域交通便利 国家重要的综合交通枢纽城市信阳北距郑州290公里 南距武汉170公里 西距西安530公里 东距合肥310公里京广高铁 郑武高铁 京广铁路 宁西铁路 京九铁路 京港澳高速 沪陕高速 大广高速 107国道 106国道 312国道穿境而过 区域交通 城市荣誉 经济发展 2009 2013年信阳市GDP不断提升 经济稳步发展2013年信阳市GDP总值达到1537亿元城镇居民人均可支配收入19150元 人均消费水平 2009 2013年信阳市人均消费水平不断提升2013年信阳市城镇居民人均可支配收入19150元 农村居民人均可支配收入7982元 投资情况 2008年 2013年信阳市固定资产投资额和房地产开发投资额稳步提升 2013年房地产开发投资达到226 29亿元 相比2012年急剧增加37 14亿元 城市规划 现行版的城市总体规划把城市性质确定为 鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽与物流中心 工贸旅游综合发展 具有山水园林风貌的区域中心城市 根据省政府 关于加快城镇化进程的决定 信阳市规划到2020年达到人口100万建设用地100平方公里的 双百 规模城市 城市规划 第二篇信阳市房地产概况 据信阳市国土资源局网站信息显示 2014年1 6月 信阳市土地市场十分火爆 65宗地挂牌出让 成交60宗地 成交面积1813856 53 约2721亩 成交总金额110692 21万元 约11 07亿元 其中用于住宅类的土地成交21宗 成交总金额为45069 94万元 约4 51亿 从区域上来看 1 羊山新区成交面积为910933 2 占总面积的50 成交金额41868 39万元 占总金额的38 2 浉河区成交面积为478212 17 占总面积的26 成交金额33852 35万元 占总金额的31 3 工业城成交面积278975 68 占总面积的16 成交金额为23798 91万元 占总金额的21 4 平桥区成交面积145735 48 占总面积的8 成交金额为11172 56万元 占总金额的10 纵观2014上半年信阳 信阳土地市场一直处在炙热状态中 土地市场 一 土地市场 竞争激烈 羊山新区 浉河区表现抢眼 信阳市房地产开发投资快速增长 对城市发展贡献大幅提升 同时随着房地产的快速发展 市场竞争将日趋激烈 2014年下半年羊山新区仍将为信阳市商品房供应量最大的区域 其配套仍没有完全成熟 浉河区仍旧保持信阳市房价最高区域 平桥区是刚需盘的主力区域 二 未来短期调控逐步减少 或助推土地市场升温 十八届三中全会以来 中央对于房地产调控思路已经取得共识 即逐步减少短期行政性调控 尽快推出中长期制度建设 未来的土地政策将会比较宽松 开发商拿地热情不减 土地市场 政府支持 商品房市场 今年以来信阳各地商品房价格持续稳步上涨 上半年全市各地平均涨幅在5 10 不等 根据信阳市房管局网站信息显示 2014年1 8月份信阳商品房预售登记15873套 登记面积为1760533 07平方米 其中羊山新区登记套数为7288套 浉河区登记套数为5489套 平桥区为2805套 南湾湖风景区为220套 工业城为71套 信阳市区整体住宅市场成交均价4500元 建筑类型分析 信阳市建筑类型分析 全市项目以高层加小高层占绝对主力 多层占比为30 产品分析 信阳市成交产品户型 面积段分析 市场主流成交产品为三房产品 其中三房两厅产品 成交占比最高达40 其次是两房的产品 主力成交面积段分布在100 130 之间 通过市场调查 在主力户型占比方面两房占24 2 三房占59 3 四房占16 5 可以看出三房最受信阳购房者的欢迎 总房价在可接受范围内 面积大小适中 可与父母同住一步到位 所以三房是信阳绝大数购房者的首选 第三篇项目介绍篇 占地面积 33 91亩容积率 5 72土地性质 综合用地地理位置 信阳浉河区北京大街245号预计销售均价 住宅 5700元 平方米商铺 20000元 平方米车位 10000元 平方米 项目基本情况 项目位于信阳市主干道北京路与长安路交叉口 坐拥火车站 中心医院 学校 星级酒店及商业繁华区 交通四通八达 中心配套环视周边 是市中心至新区及明港机场的必经之地 现政府重点对此片区进行改造升级 项目作为片区改造的先行者 应努力做好标杆典范 不惜利用中心区域寸土寸金的土地 打破传统模式 在社区内做大量的景观塑造 提高社区居住品质 项目经济指标 项目优劣势分析 优势 S 1 优越的地理位置 成熟 优越的城市生活配套环视周边 2 周边无高层建筑遮挡有利于巩固城市地标形象 3 核心城区 项目紧靠城市主干道地处北京路与长安路交汇处 是链接新区与机场的必经之地 交通非常方便4 标志性地标建筑有一定的标杆效应 劣势 W 1 临近主干道 部分临街住宅将受到噪音干扰 2 项目体量小 项目地块不规整 规划有一定限制 机会 O 1 区域内缺少中高档住宅和大型商业 项目具有后发优势 2 此区域是最具发展潜力和活力的房地产板块 也是政府未来要重点开发 改造的区域 3 突出区域的发展现状和前景 提高项目价值并可增加对投资型客户的吸引力 4 当前城区主要物业形态集为高密度普通住宅物业和非住宅物业 项目应着力打造小区品质 提高产品附加值 特别是小区景观塑造 走差异化路线 从市场空白点出发 打造片区引领性物业 威胁 T 1 各大地产商大量的圈地 今后几年即将推出更多的棚户改造项目 2 其它区域活跃着众多品质楼盘 竞争压力大 3 国家宏观调控政策为未来信阳楼市带来不确定因素 项目优劣势分析 总结劣势体现在发展性中 抗性会随之转化 机会与威胁主要来源于市场形式 提早入市 做足增加附加值的配套设施可以使项目更加具备高性价比优势 尽管项目市场整体风险值比较小 如果实现快速回笼资金 核心要素是销售推广体系的强力配合 以及短时间内的客户积累渠道 走快不是目的 实现既得利益是最终根本 合理的定价和价格策略有助于开发商回笼资金快中有升 正通 桂花苑开放商 河南正通置业有限公司项目地址 北京路与新七大道交汇处向北200米占地面积 85 73亩绿化率 35 建筑面积 187876 9平方主要产品 高层住宅产权年限 50年销售均价 5200元 平米商铺均价 23000元 平米 周边楼盘 项目简介 正通 桂花苑是由河南正通置业有限公司全力打造 项目尊踞新老双城核心宜居区域 紧邻信阳市行政大道 新七大道 占据北京路与形象大道新七大道两大城市轴线 东挨羊山新区 西接南湾科研城 北临金牛山风景区 南抵老城区 五分钟直达信阳火车站 驱车沿鸡公山大道十分钟至南湾湖风景区 坐拥信阳老城区繁华 奢享城市山野之趣 繁华 宁静 极致便捷交通 与世界一同呼吸 万家灯火开放商 信阳万家灯火实业有限公司项目地址 浉河区火车站对面占地面积 180亩绿化率 26 建筑面积 640000主要产品 商业 住宅 写字楼 酒店产权年限 70年住宅均价 6000元 平米商铺均价 30000元 平米 周边楼盘 项目简介 万家灯火城市广场 作为信阳市第一名片工程 窗口工程和未来城市客厅 具有划时代的里程碑意义 该项目的建设将彻底实现信阳市由中等城市向区域性中心城市的跨越 据悉 该工程为国内罕见的超级都市综合体 总建筑面积60余万平方米 建筑形态涵盖商业 住宅 写字楼 酒店 商业业态规划丰富 购物 餐饮 休闲 娱乐等一应俱全 并引进国际先进的第四代商业模式 STREETMALL 将招商对象锁定为世界500强商业巨头 亚洲超一流商业品牌和国内顶级商家 怡心苑开放商 信阳创新置业有限公司项目地址 信阳市北京路六技校以南占地面积 17亩绿化率 32 建筑面积 21078平方米主要产品 商业 住宅产权年限 70年住宅均价 5100元 平米商铺均价 23000元 平米 项目简介 怡心苑地处北京路 信阳市六技校以南 西与白坡相连 坐拥火车站 中心医院 学校 星级酒店及商业繁华区 交通四通八达 中心之心 区位优势明显 保值增值的核心领地 属信阳市独一无二的增值上地 第四篇可行性评估篇 项目投资收益分析 开发成本 开发成本 开发成本 二 项目盈亏平衡点项目盈亏平衡点 项目总投资 项目总销售额 100 40909万元 69740万元 100 58 66 即 当销售完成项目总销售额的58 66 时 即达到项目的盈亏平衡点 项目抗风险能力 当销售下降55 47 时 项目销售额在项目的盈亏平衡点之上 当销售面积只完成可销售面积的58 66 时 项目销售额也在项目的盈亏平衡点之上 从以上分析可以看出 本项目的抗风险能力很强 项目投资方在销售达到58 66 的时候就能达到项