投资性房地产公允价值计量模式初探.docx

投资性房地产公允价值计量模式初探一：定义、会计规则 二：引入背景 三：必要性、优势 四：成本模式与公允模式会计处理的比较五：现状 六：问题 七：对策和建议第一部分：投资性房地产的定义及会计规则投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，它能够单独计量与出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。企业会计准则规定：在对投资性房地产的后续计量中，可以采用成本模式或公允价值模式计量，但不能同时采用两种模式计量。成本计量模式可转换为公允价值计量模式，视作会计政策变更；采用公允价值模式计量的投资性房地产，不能转换为成本模式计量。在公允价值模式计量下，取得投资性房地产时，借“投资性房地产-成本”，贷“银行存款”等科目。后续计量中，如果投资性房地产的公允价值发生变化，在“投资性房地产公允价值变动”科目中进行计量。第二部分：公允价值计量模式的发展1997年，我国开始在准则中提倡公允价值计量模式，后来因为我国市场和环境的条件不足，在实践中运行起来太困难，并且出现了大量非法谋取利益的情况。2001年，我国取消了公允价值计量模式，又重新修订了准则，使曾经使用公允价值计量模式的要素又重新回归使用成本计量模式。后来几年，我国市场发展非常迅速，环境较过去也完善了许多，于是公允价值计量模式又重新回到了议题。2006年我国又修订了会计准则，正式把公允价值计量模式写入了准则中。在近几年的发展中，用公允价值计量模式后续计量投资性房地产的上市公司虽然仍然不多，但是在逐年递增，这表示公允价值计量模式是未来的趋势。第三部分：投资性房地产采用公允价值计量模式的意义在2006年，国家对会计准则又进行了一次修改，本次修改中，新修订了30个会计要素的计量，其中有17个要素将公允价值计量模式运用进去。从这里可以看出，公允价值计量模式的运用是计量模式今后的发展趋势。第一，公允价值可以更加反应投资性房地产的特征。近年来，我国的房地产市场的条件房地产投资情况，房地产的市场价值一般比它的账面价值高，因此，成本模式无法很好的反应房地产的现况。公允价值计量模式运用在在投资房地产上，可以更好地反映投资房地产的市场价值。第二，公允价值计量模式的运用体现着我国财务会计水平与国际接轨，消除与外资企业的竞争和合作时的差异，企业年末的财务报表更加公允化、透明化。第三，公允价值计量模式使企业的价值更加真实，相对成本计量模式来说，更加真实地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，合理反映企业的财务状况，提高了财务信息的相关性，投资者的利益得到了更安全的保护。公允价值模式计量对企业的资产结构产生影响，特别是目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，能够更及时、全面地反映现在和未来经济环境的变化。在资产负债表日，投资性房地产公允价值上升会提高投资性房地产的账面价值增加其账面净资产，使资产增值发生明显的变化，资产账面价值的增加会降低企业的资产负债率，降低企业财务风险，增强企业融资能力。 第四部分：成本计量模式与公允价值计量模式会计处理的比较一、 投资性房地产的初始计量在新会计准则的规定下，投资性房地产，无论是成本计量模式或公允价值计量模式，购买、自行建造达到预定可使用状态，都按照企业实际取得该房地产的成本作为入账价值，初始计量的会计处理方法是一致的。二、投资性房地产的后续计量采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应按固定资产或无形资产的有关规定，计提折旧或摊销，借：“其他业务成本”等科目，贷： “投资性房地产累计折旧（摊销）”。该房地产取得的租金收入，借：“银行存款”等科目，贷：“其他业务收入”。 投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应计提减值准备，借：“资产减值损失”，贷：“投资性房地产减值准备”。已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，在资产负债表日，公允价值高于其账面余额的差额，借：“投资性房地产公允价值变动”，贷：“公允价值变动损益”，公允价值低于其账面余额的差额，借：“公允价值变动损益”，贷：“投资性房地产公允价值变动”。该房地产取得的租金收入，借：“银行存款”等科目，贷：“其他业务收入”。 在两种模式下，取得的租金的收入，按收入实现原则确认收入，账务处理一致。采用成本模式进行的后续计量，根据投资性房地产的初始成本计提相应的折旧和摊销，会计处理简单。而采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是根据公允价值的变化重新计量投资性房地产的价值，引入公允价值计量模式，使会计处理变得相对复杂。 三、投资性房地产的转换计量 在成本计量模式下，转换时，将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，即成本至成本一一进行结转。 将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借：“投资性房地产”；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”。按其账面余额，贷：“开发产品”科目。 将自用的建筑物或土地使用权转换为以成本模式计量的投资性房地产时应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借 “累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累积摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”，贷记“投资性房地产减值准备”科目。 将以成本计量模式下的投资性房地产转换为自用房地产时，按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、累积摊销、减值准备等，按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷：“投资性房地产”；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累积摊销”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。 以上是投资性房地产以成本模式计量转换时的会计处理。将作为存货的房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，按该项房地产在转换日的公允价值，借：“投资性房地产成本”；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷：“资本公积其他资本公积”科目。 将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借：“投资性房地产成本”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借：“无形资产减值准备”或“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积其他资本公积”科目。 将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。在转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借：“固定资产”或“无形资产”，按该项投资性房地产的成本，贷：“投资性房地产成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。 在成本计量模式和公允价值计量模式下，作为投资性房地产的转换计量，成本模式遵守的基本原则是按照资产价值进行转换，不确认资产转换收益，不能反映其真实完整的价值变动。公允价值模式在转换时要按照转换日该资产的公允价值确认为投资性房地产的入账价值，无需再计提减值准备和累计折旧。如果在房地产升值迅速时，将使净资产和资产猛增；而当房地产价格下降较大时，会严重影响资产和当期净利润。所以，当使用公允价值计量时，房价的波动对利润的影响较大。企业可能利用转换的契机产生的巨额收益或亏损，来调整当期利润。四、 投资性房地产的处置采用成本模式计量的投资性房地产处置时，应当按实际收到的金额，借：“银行存款”等，贷：“其他业务收入”；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目；按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照已计提的折旧或摊销，借：“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累积摊销”，原已计提减值准备的，借：“投资性房地产减值准备”。 采用公允价值模式计量的投资性房地产处置时，按实际收到的金额，借 “银行存款”等科目，贷： “其他业务收入”。按该项投资性房地产的账面余额，借：“其他业务成本”，贷：“投资性房地产成本”；按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产公允价值变动”；同时，将投资性房地产累计公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”，将该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。 在两种模式下，作为投资性房地产的处置收入都是计入“其他业务收入”，在结转时，成本模式需考虑该资产已计提的累计折旧、累计摊销和减值准备；公允价值计量模式不需考虑累积折旧及摊销，考虑该资产从取得至处置时的公允价值变动。 第五部分：上市公司投资性房地产计量模式现状从2007年上市公司的材料中可得知：截止至2007年年末，存在投资性房地产的上市公司有630家，占上市公司总数（1570家）的比例为40.13%；其中612家采用的是成本计量模式，占存在投资性房地产的上市公司总数的97.14%，只有18家上市公司对其投资性房地产采用公允价值计量模式，占总数的2.86%。经过对这18家公司的分析可得，投资性房地产公允价值确定的方法有：10家公司采用房地产评估价格来确定，2家公司参考第三方调查的价格来确定，1家公司与拟购买方初步商定的谈判价来确定，另外3家上市公司未在其年度财务报表中披露其公允价值的确定方法。从2008年上市公司的材料中可得知：截止至2008年年末，存在投资性房地产的上市公司有690家，占上市公司总数（1624家）的比例为42.49%，主要包括房屋、建筑物，和部分土地使用权；其中670家采用的是成本计量模式，占存在投资性房地产的上市公司总数的97.10%，只有20家上市公司对其投资性房地产采用公允价值计量模式，占总数的2.90%。通过这20家公司的年度财务报表可知，投资性房地产公允价值确定的方法有：14家公司采用房地产评估价格来确定，1家公司参考第三方调查的价格来确定，5家公司与拟购买方初步商定的谈判价来确定。从2009年上市公司的材料中可得知：截止至2009年年末，存在投资性房地产的上市公司有772家，占上市公司总数（1774家）的比例为43.52%；其中747家采用的是成本计量模式，占存在投资性房地产的上市公司总数的96.76%，只有18家上市公司对其投资性房地产采用公允价值计量模式，占总数的3.24%。2009年的确定方法从2010年上市公司的材料中可得知：截止至2010年年末，存在投资性房地产的上市公司有833家，占上市公司总数（2129家）的比例为39.13%，其中806家采用的是成本计量模式，占存在投资性房地产的上市公司总数的96.76%，只有27家上市公司对其投资性房地产采用公允价值计量模式，占总数的3.24%。2010年投资性房地产的公允价值变动净收益为36.24亿元，仅占这27家公司净利润的1.90%。经过对这27家公司的年度财务报表分析可得，投资性房地产公允价值确定的方法有：15家公司采用房地产评估价格来确定，9家公司参考同类同条件房地产的市场价格来确定，1家公司实地调查取得的价格来确定。交通银行（601328）、泛海建设（000046）2家上市公司未在年报中披露其公允价值的确定方法。具体情况见下表：历年来上市公司投资性房地产的后续计量模式的选择情况时间模式2007年2008年2009年2010年数量比例数量比例数量比例数量比例成本模式61297.14%67097.10%74796.76%80696.76%公允价值模式182.86%202.90%253.24%273.24%合计630100%690100%772100%833100%从上面的图表可以看出：从2006年准则新修订后，自2007年至今已经五年了，上市公司虽然已有公司采用公允价值计量模式来后续计量投资性房地产，07年至10年选择公允价值计量模式的公司数量也逐渐有所增加，但是数量仍然非常的少，大部分公司并没有采用能使上市公司相关投资业务的业绩获得提升的公允价值模式，而仍然采用成本计量模式，这是值得关注的现象。第六部分：采用公允价值模式计量遇到的问题（一）理论与实践的差异企业会计准则虽然允许投资性房地产可以用公允价值模式来计量，但需要满足的以它来计量的条件十分严格。准则第三号第三章第十条这样规定道：采用公允价值模式计量的，应同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产价格的其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。但实际上，要达到这样的要求，并且信息公允、不失真的情况是很难的。因此，公允价值计量模式难以大规模地应用于我国市场。我国公允价值监管机制不完善。对于公允价值计量模式进行后续计量的核心要求是环境公平交易，依赖于健全、标准的资本市场和完善的资产评估制度。目前我国市场经济建设还没有达到成熟的阶段，生产资料市场、产权市场均在建立健全的过程中，且国家的审计部门、财政部门及证监会对各个公司在公允价值上的应用的监管并不是面面俱到的，对于其监管，只是进行一些定期、定量的抽查。没有完善的监管体制，有的企业便会钻空子来非法套取一些利润，使公允价值丧失其“公允性”。（二）对公司利益的影响从企业成本控制有较大的影响。首先，如前文所述，我国的房地产市场还不够完善，完全标准的、公开的市场还没有建立起来，若要确定公允价值，需要花费大量的人力、财力，以及时间。其次，若要确定房地产的公允价值，还要对其进行专业的房地产评估。企业为此要专门聘用独立的资产评估师对房地产进行专业的评估，评估费用是高昂的。再次，公允价值计量模式是较新的模式，大部分财务人员尤其是资质较老的财务人员对其的认识不如对成本模式熟悉，因此若企业要实行公允价值计量模式，还要投入一笔对财务人员的培训费用并且要招募更高素质的会计人员，使成本加大。这个原因使许多企业对公允价值计量模式望而却步。对企业的应缴所得税有影响。首先，在成本模式计量下的投资性房地产，可计提折旧，并且折旧有抵税的效果；但在公允价值计量模式下的投资性房地产不计提折旧，因此对所得税没有抵扣的效果。其次，投资性房地产的增值会使企业的税负加重，虽然可以采取递延所得税法，等实际进行转让时才真正纳税，但这部分税收还是要从当期利润中先行扣除，会对企业利润产生影响。最后，在公允价值计量模式下，在计算所得税时要依据投资性房地产的账面价值与计税基础的差额来调整应纳税所得额，使财务人员的工作量加大、正确率降低。对企业利润的稳定性有影响。其一，用公允价值模式计量投资性房地产，相对成本模式来说，会使企业的净资产值较大幅度的增加，但如果企业不能以同样的规模增加净利润，会造成企业净资产收益率大幅度下降。其二，如果企业选择了以公允价值模式来计量投资性房地产，那么很大意义上代表着企业的利润，即年终的业绩，会受到当年房地产价格的影响。因为公允价值的变动是直接计入损益的，即最终会影响“本年利润”科目的变动，所以增大了企业利润的不稳定性，提高了企业对市场的依赖，加大了企业的风险。对企业利润分配有影响。前面已提到，公允价值变动损益是影响本年利润的，但从现金流量的角度来说，这部分损益企业未实现的利润，对这部分利润分配会使现金流量下降。但是不对其分配又会使分配率下降，企业在这个问题上进退维谷。企业对利润的调节相较成本模式难度增加。在成本计量模式下，在投资性房地产出售时，收益及前期折旧均计入了当年的利润，对当年的利润影响较大，有的企业可以利用对投资性房地产的处置来调节利润；在公允价值模式下，公允价值损益在每年年终已确认，因此当年售出该房地产也无法使企业大手笔地调节当年利润。公允价值计量模式在我国是一种新生的计量模式，其发展和完善也需要一定的时间，也必然会遇到一定挫折，基于以上几点的考虑和保守的思想，大部分企业仍然选择成本计量模式，这也是公允价值计量模式发展所遇到的挫折之一。第七部分：我对于公允价值计量模式在投资性房地产上运用的建议对于我国市场的现状和公允价值计量模式在运用中所遇到的问题，我认为最根本的应该是加快市场经济的发展，完善市场环境，发展标准的、公开的市场，以此来形成良好的市场价格信息体系，便于选取样本的参数；另一方面，建设房地产交易数据信息网络，形成良好的市场加个人信息归集、发布体系，使之成为公允价值评估的权威指标，推进信息资源公开化，并且及时更新，获得当地活跃房地产交易市场的相关信息，让数据具有时效性。这样为资产的公允价值确定降低了成本，也使投资性房地产行业更加公平和透明化，这样确定下来的公允价值更加有公信力。第二，应该建立有关公允价值计量模式专门的准则、规定和应用指南。我国现行会计准则对公允价值计量模式的规定分布在不同的分类的会计准则里，导致应用公允价值计量模式的规定缺乏一致性和可比性。因此，我国财政部会计准则委员会应积极研究国际财务会计准则和美国财务会计准则中有关公允价值计量模式的规定，结合我国国情和市场制定专门的公允价值计量准则，对公允价值计量模式进行明确的规定和详尽的指导，完善会计体系，这样让企业和财务人员不再盲目，提高公允价值计量模式在实际操作中的可行性。第三，加强对公允价值计量模式的监管机制。公允价值的使用是把双刃剑，使用公允价值计量模式虽促进了会计信息的公允性，但也为一些投机者提供了新的操纵利润的空间。加大国家监管机构，如审计部门、证监会、财政部门的监督范围及力度，对有投资性房地产核算的企业进行抽