潼南县崇龛镇花都名城小区可行性研究报告

潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 I 目 录 第一章 总论 . 1 一、项目概况 . 1 二、项目业主简介 . 1 三、主要编制依据和标准 . 3 四、主要编制内容 . 4 五、项目主要技术经济指标 . 4 六、主要结论 . 6 第二章 项目建设背景 . 8 一、 2009 年房地产政策背景 . 8 二、重庆市社会经济发展现状 .10 三、潼南县经济发展概况 .13 四、项目建设的理由 .14 第三章 项目建设的必要性 . 15 一、是重庆市总体经济发展的需要 .15 二、是进一步完善潼南县投资环境的需要 .15 三、是项目业主公司自身发展的需要 .16 第四章 项目市场分析 . 17 一、重庆房地产市场状况分析 .17 二、区域市场分析 .20 三、项目营销策略研究 .22 第五章 建设规模及内容 . 24 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 II 一、建设规模 .24 二、建设内容 .24 第六章 项目选址及建设条件 . 25 一、项目选址 .25 二、建设条件 .25 第七章 项目总图布置 . 29 一、总平面设计依据与原则 .29 二、平面布置 .30 三、竖向布置 .30 四、交通组织设计 .31 五、景观设计 .31 六、主要技术经济指标 .32 第八章 工程建设方案 . 33 一、设计依据 .33 二、设计理念 .33 三、建筑设计 .33 四、结构设计 .36 五、给排水设计 .37 六、电气设计 .40 七、燃气设计 .42 第九章 环境保护 . 44 一、项目建设与运营对环境的影响 .44 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 III 二、环境保护措施 .45 三、环境影响评价结论 .47 第十章 节 能 . 49 一、编制依据 .49 二、项目所需的能源结构 .49 三、节能基本方针 .49 四 、主要节能措施 .49 第十一章 消 防 . 52 一、设计范围及依据 .52 二、总图及建筑结构消防 .52 三、给排水消防 .53 四、化学消防 .53 五、电气消防 .54 第十二章 劳动安全卫生 . 56 一、总图 .56 二、建筑 .56 三、电气安全 .56 四、其他 .57 第十三章 防灾减灾 . 58 一、总图 .58 二、建筑 .58 三、地质灾害防治 .58 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 IV 四、抗震防治 .58 五、电气安 全 .58 第十四章 项目组织管理 . 59 一、组织机构设置 .59 二、人力资源配置 .60 第十五章 项目建设进度及招标方案 . 61 一、项目建设进度 .61 二、招标方案 .61 第十六章 项目投资估算及资金筹措 . 64 一、投资估算范围 .64 二、投资估算依据 .64 三、投资与成本费用估算 .65 四、资金筹措、投资计划 .70 第十七章 财务评价 . 72 一、评价原则、依据及参数 .72 二、项目各种财务数据的确定 .72 三、项目财务分析 .74 四、财务评价结论 .81 五、主要经济指标 .81 第十八章 社会评价 . 83 一、项目对本地区社会的效益影响分析 .83 二、项目与所在地区的互适性分析 .84 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 V 三、社会评价结论 .84 第十九章 项目风险分析 . 85 一、项目主要风险因素识别 .85 二、防范和降低风险的措施 .85 第二十章 结论与建议 . 88 一、结论 .88 二、建议 .88 附图： 项目总平面布置图 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 1 第一章 总论 一、项目 概况 （一）项目名称： 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 （二） 项目业主： 重庆市名爵实业有限公司 （三） 建设地址： 潼南县崇龛镇 （四） 项目 性质： 新建 （ 五 ） 建设规模及内容： 本工程规划用地面积： 18773.37 平方米，建设用地面积 16581.69平方米，总建筑面积为 29721.42 平方米。 本项目建设内容包括六栋集居住、商业等功能为一体，共 25 个单元 的 多层住宅楼建筑和小区值班室。具体内容包括整个项目的土建、安装、道路、绿化、市政管网等全部建设内容。 （ 六 ） 项目总投资及资金筹措 1、投资总额 4805.15 万 元 。 2、资金筹措： 自有资金 4167.21 万元； 预售收入 637.94 万元。 （ 八 ）建设 周期 工程建设期 为 18 个月 ，（ 2010 年 1 月 2011 年 6 月 ） 二、项目业主简介 重庆市名爵实业有限公司建于 1980 年 3 月 10 日，系独立核算、自主经营、自负盈亏 、具备独立法人资格的建安施工总承包国标贰级潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 2 企业。公司注册资本 2185 万元人民币。在建设行政主管部门的领导下，开展施工总承包各项建安施工业务。 公司下设四室、八科、 18 个项目部，截止目前公司现有在册职工 1946 人；有职称的工程技术和经济管理人员 992 人，其中高级职称 11 人，中级职称 333 人；助理工程师 48 人，助理经济师 15 人，助理会计师 3 人，会计师 2 人，统计师 6 人，项目经理 43 人，中级施工员 81 人，中级质检员 23 人，中、高级造价员 11 人，中级材料员 25 人，中级安全员 47 人。 公司足迹遍地，承揽的工程涉及 21 个 省、市、近几年的总产值平均在 19500 万元以上。公司严格执行建筑法、招标法、重庆市建筑管理条例、合同法。坚持百年大计、质量第一、安全第一，用户至上的方针。我公司体制改革后，招聘了一批高新技术人才，企业不断壮大发展。 公司坚持走质量效益型发展道路，实行科学管理，精心组织施工，加强施工队伍建设。提高整体素质，做出各种建筑产品，达到国家最高的质量要求。 公司先后荣获重庆市工商行政管理局和潼南县人民政府 “守合同重信用单位 ”称号；多次荣获省、市、县行业主管部门 “建筑先进企业 ”、“优秀企业 ”、 “2004年度安全生产先进集体 ”、 “明星企业 ”荣誉称号；2008 年 5 月荣获全国 AAA 级信用施工示范单位； 2007-2008 年度荣获工商局 AA 级企业免检资格荣誉证书；荣获重庆市工商行政管理局2008 年度 “守合同重信用 ”单位；同时荣获 ISO9001： 2000 质量体系认证。公司近几年荣获优质工程 28 个，在竞争市场的条件下：公司发扬 “精益求精、顾客至上、创新一流 ”的企业精神，坚持 “科学管理、潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 3 优质高效、诚信为本、与时俱进 ”的质量方针，真诚与社会各界朋友开展广泛合作，共同塑造时代精品。 三、 主要 编制依据和标准 （一）报告编制的依 据 1、 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； 2、 重庆市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要； 3、中共重庆市委关于统筹城乡发展加快农村全面建设小康社会步伐的决定； 4、 潼南县 国民经济和社会发展第十一个五年 (2006 至 2010 年 )规划纲要 ； 5、 建设部发布的 房地产开发项目经济评价方法 （ 2000） ； 6、 国家发改委批准出版的投资项目可行性研究指南； 7、 本项目适用的其他国家及地方标准、规范、法规； 8、 业主提供的相关资料。 （二）报告引用的标准规范 1、 国家法律 法规 在本项目设计中，应该严格遵守中华人民共和国的相关法律法规，具体到本项目适用的包括： （ 1）中华人民共和国城市规划法 (1990 年 4 月 )； （ 2）中华人民共和国环境保护法 (1989 年 12 月 )； （ 3）中华人民共和国消防法 (1998 年 9 月 )； （ 4）中华人民共和国安全生产法 (2002 年 11 月 )； 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 4 （ 5）中华人民共和国职业病防治法 (2002 年 1 月 )； （ 6）中华人民共和国土地管理法 (修正 )(1999 年 1 月 )； （ 7）中华人民共和国大气污染防治法 (1995 年 8 月 )； （ 8）中华人民共和国水污染防治法 (1996 年 5 月 )； （ 9）中华人民共和国环境噪声污染防治法 (1997 年 3 月 )； （ 10）中华人民共和国水土保持法 (1991 年 6 月 )； 2、 本项目适用的行业标准规范 （ 1）工程建设标准强制性条文 (城市规划部分 )； （ 2） GB50052-95供配电系统设计规范； （ 3） GB50013-2006室外给水设计规范； （ 4） GB50014-2006室外排水设计规范； （ 5） GB50028-2006城镇燃气设计规范； （ 6） CJJ37-90城市道路设计规范； （ 7） CJJ17-2004生活垃圾卫生填埋技术规 范。 四、 主要 编制内容 本报告的内容包括项目建设的背景及必要性分析，项目市场分析， 项目选 址及建设条件分析 ，项 目建设规模及建设内容，工程 建设方案、 消防、环境保护、节能设计，组织机构设置及建设进度安排，投资估算，财务评价，社会评价，风险分析等。 对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。 五、项目主要技术经济指标 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 5 表 1-1 项目主要经济技术指标表 项目 计量单位 规划要求 指标 数值 备注 规划用地面积 m2 18773.37 100.00% 建设用地面积 m2 16581.69 88.33% 总建筑面积 m2 29721.42 一、按功能性质划分 1、住宅面积 m2 27215.17 1） 1 栋住宅 m2 1147.11 2） 2 栋住宅 m2 3978.8 3） 3 栋住宅 m2 4211.59 4） 4 栋住宅 m2 5437.27 5） 5 栋住宅 m2 6220.2 6） 6 栋住宅 m2 6220.2 2、商业面积 m2 2506.25 1） 1 栋商业 m2 232.08 2） 2 栋商业 m2 817.46 3） 3 栋商业 m2 852.07 4）小区大门 m2 44.64 5）保留建筑 m2 560 二、按地上地下部分划分 1、地上建筑面积 m2 2、地下建筑面积 m2 其中地下车库面积 m2 停车泊位 辆 1）地面 辆 2）地下 辆 容积率 1.79 建筑占地面积 m2 5090.4 建 筑密度 30.70% 绿地面积 m2 5361.73 绿地率 32.33% 居住户数 255 居住人数 人（ 3.2 人 /户） 816 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 6 表 1-2 项目销售明细表 序号 物业性质 建筑面积 （平方米） 销售均价（元/平方米） 销售额 （万元） 备注 1 住宅用房 27215.17 2000 5443.03 计入销售 2 商业用房 2461.61 6000 1476.97 计入销售 合计 29676.78 6920.00 表 1-3 项目主要经济技术指标表 序号 名称 单位 数据 一 项目经济数据 1 项目总投资 万元 4805.15 2 资金筹措 万元 4805.15 其中：资本金 万元 4167.21 借款 万元 0.00 预售房款再投入 万元 637.94 3 销售收入 万元 6920.00 4 销售税金及附加 万元 403.34 5 利润总额 万元 1472.57 6 所得税 万元 368.14 7 税后利润 万元 1104.43 二 财务评价指标 1 投资利润率 % 30.65% 2 投资净利润率 % 22.98% 4 全部投资内部收益率（所得税前） % 23.92% 5 全部投资内部收益率（所得税后） % 18.02% 6 全部投资回收期（所得税前） 年 2.7 7 全部投资回收期（所得税后） 年 2.8 六、主要结论 该 项目 的建设符合我国产业政策以及重庆市、 潼南县 的国民经济和社会发展 “十一五 ”规划。 项目的建设是区域经济社会发展所需，也是公司自身发展所求，潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 7 项目 的建设基础条件较好，项目市场发展的空间和潜力大，项目建设是必要的。 项目功能定位恰当，建设规模适度，选址适宜，建设配套条件好，项目建设资金落实有保障。 财务评价表明，项目各项经济指标可行，具有较强的盈利能力 ，同时， 清偿能力、财务生存能力强 ， 项目 具 有 很强的 抗风险能力。 本项目建成后，对于调整城乡经济结构、加速城镇化建设，吸纳农村剩余劳动力， 推动 潼南县 城乡经济发展， 增加地方税收，提高当地人民物质文化生活质量等方面都具有十分重大的作用。 综上所述，项目经济效益良好、社会效益显著，因此该项目的建设是必要的和可行的。 本项目建设内容多、涉及面广，建议项目业主及相关部门精心设计、精心组 织、精心实施项目，确保项目按时、优质的完成，早日实现其经济效益、社会效益和环境效益。 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 8 第二章 项目建设背景 一、 2009 年 房地产 政策 背景 国家信息中心发布报告第 55 期经济预测分析指出， 2009 年中国房地产调控政策应坚持以 “稳 ”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。主要的发展政策有如下几点： （一）改善供给结构，完善住房保障政策。 针对 90平方米以下户型投 资完成额占住宅投资额比重较低 (2008年 1-8月该比重为 27.6%)、中低价位和中小户型住房供应不足的情况，推动各地政府从规划审批、土地供应等方面入手，确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，确保 “90/70”政策目标的实现。 针对经济适用房投资完成额占住宅投资额比重偏低，保障性住房供给不足的情况，推动地方政府通过调控项目立项和土地供应，安排经济适用房开发项目，可以考虑在商品房开发过程中规定一定比例的经济适用房开发规模。为了充分调动地方政府在住房保障方面的积极性，建议调整地方政府的政绩考 核标准，将完善住房保障制度列入地方政府的政绩考核体系中，促使地方政府落实经济适用房和普通住房的建设计划。 （二）加大对自住性购房需求的支持力度 住房消费是中国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 9 本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键。因此，房地产市场调控在抑制投机性购房需求的同时，要注意保护和支持居民自住的购房需求。 （三）完善房地产信贷政策，防止金融风险 针对部分房地产热点城市住房不良贷款逐渐浮出水面、房贷违约率上升的苗头，为有效规避风险， 信贷部门应加强房贷资格审批和监管，控制房贷风险，降低不良贷款比例。为了解决虚开收入证明的问题，金融机构可与税务部门联合，通过个人缴纳的所得税予以证明。与此同时，为了避免从一个极端走向另一个极端，金融机构在防范风险的同时，对符合国家调控方向和市场需求的项目应大力支持，鼓励自住性需求的实现。 （四）加快房地产融资模式多元化发展步伐 为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进资金来源的多元化和社会化。一是通过增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、私募、信托等，弱化房地产项目对银行的融资依赖，提 高房地产企业的自我资金生成和发展能力。二是引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。 （五）建立科学的住房消费模式，提倡 “租、购 ”并举 在现行制度下，房屋所有权与户口和子女就学密切联系，在无形中限制了租赁市场的发展。为了充分、合理地利用房地产存量资源，促进租售互补，除了正确引导居民的住房消费观念外，还必须完善房潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 10 屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍，解除居民租房的后顾之忧。 二 、 重庆市社会 经济发展 现状 （一） GDP 保持高位运行的增长态势，高于全国平均水平 。 图 1 直辖以来 重庆 市生产总值及其增长速度 单位：亿元、 % 2009 全年实现地区生产总值 6528.72 亿元，比上年增长 14.9%。其中，第一产业实现增加值 606.80 亿元，增长 5.5%；第二产业实现增加值 3447.48 亿元，增长 17.8%；第三产业实现增加值 2474.44 亿元，增长 13.3%。第一产业增加值占全市生产总值的比重为 9.3%，比上年下降 0.6 个百分点；第二产业增加值比重为 52.8%，与上年持平；第三产业增加值比重为 37.9%，上升 0.6个百分点。按常住人口计算，全市人均地区生产总值 22916 元，比上年增长 14.1%。 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 11 （二）固定资产投资稳步上升。 图 2 直辖以来重庆市全社会固定资产投资总额及其增长速度 单位：亿元、 % 2009 年重庆市 全年全社会固定资产投资 5317.92 亿元，比上年增长 31.5%。其中，基础设施建设投资 1542.57 亿元，增长 28.3%；城镇投资 4958.74 亿元，增长 31.1%；农村投资 359.18 亿元，增长 36.2%。在城镇投资中， 其中，房地产开发投资 1238.91 亿元，增长 25.0%。 （三）居民消费价格持续回落 2008 年居民消费价格指数同比上涨 2.4%,从八大类价格指数看：食品、烟酒及用品、家庭设备 用品及维修服务和医疗保健及个人用品分别上涨 8.1%、 2.6%、 2.3%和 1.3%。衣着、娱乐教育文化用品、交通和通信分别下降 5.3%、 2.3%、 0.1%，居住价格持平。八大类价格指数看除衣着略有上升外，其他各类均有不同程度回落。虽然物价有所回落，但累计价格依旧保持较高水平，重庆市居民消费价格同比上涨 6.6%，涨幅比 2007 年同期上升 2.6 个百分点。 （四）城乡居民收入 情况 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 12 1、城市居民收入稳步提高 图 3 直辖以来城市居民人均可支配收入及其增长速度 单位：元、 % 全市城镇经济单位职工人数为 231.82 万人，平均工资 30963 元，比上年增加 3978 元，增长 14.7%。城镇居民人均家庭总收入 16990元，增长 11.6%，其中人均可支配收入 15749 元，增长 9.6%，扣除物价因素实际增长 11.4%。总收入中，人均工资性收入 11824 元，增长7.9%；人均经营净收入 1019 元，增长 29.2%；人均财产性收入 254元 ，增长 23.3%；人均转移性收入 3894 元，增长 19.2%。城镇人均消费支出 12144 元，增长 8.9%，扣除物价因素实际增长 10.7%。城镇居民恩格尔系数 37.7%。城镇居民人均住房建筑面积 31.42 平方米，比上年增加 1.74 平方米。 2、农村居民收入稳步提高 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 13 图 4 直辖以来农村居民人均纯收入及其增长速度 单位：元、 % 全年农村居民人均纯收入 94621 元，增长 12%。其中，人均工资性收入 1998元，增长 13.2%；人均家庭经营收入 2173元，增长 7.8%；人均转移性收入 384 元，增长 30.5%。人均生活消费支出 3142 元，增长 8.9%；其中，衣着、居住、交通通讯、家庭设备用品、医疗保健等消费分别增长 23.9%、 23.5%、 9.2%、 24.8%和 23.1%。农村居民恩格尔系数 49.1%。农村居民人均住房面积 35.7 平方米，比上年增加0.7 平方米。 三、潼南县经济发展概况 2009 年，是潼南克难攻坚 、逆势而上、阔步向前的一年。在金融危机冲击、发展基础比较脆弱的严峻形势下，我县经济加快回升、持续向好、势头趋旺，赢得了又好又快的发展，主要经济指标实现年初的预期目标。据统计，全县 GDP95.59 亿元，增长 14.5%；地方财政收入 5.04 亿元，增长 31.5%，其中一般预算内收入突破 3 亿元，比潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 14 全市增幅高 8.4 个百分点；全社会固定资产投资 72.5 亿元，增长51.8%；城镇化率 36.6%，提高 2 个百分点；社会消费品零售总额 34.5亿元，增长 19%；年末金融机构存款余额 93.86 亿元，贷款余额 29.47亿元；城镇居民 人均可支配收入 14130 元，农民人均纯收入 5140 元，分别增长 12%、 14%，分别比全市增幅高 1 个百分点、 2 个百分点；农业增加值 23.72 亿元，增长 6.3%，增幅居全市第一。潼南县整体经济增长势头非常良好。 四、项目建设的理由 崇龛镇远离中心城市，几乎没有工业基础， 87 平方公里的幅员面积有人口近 5 万，其中农村人口占 97，属典型的农业乡镇 。 镇党委、政府提出了 “依托沿边沿江优势，建立现代农业，发展特色经济，带动商贸及集镇建设 ”的经济发展思路。经过崇龛镇 近 几年的努力，广大农民都走上了致富之路。 目前 ，崇龛 镇 柠檬种 植已达 20 万株，累计已为农民创收近千万元；中华鳖基地年创产值近千万元；油料作物基地播种面积已达 15000 亩，亩收入为 270 元。 随着农民收入的增多，他们对生活环境和质量的要求有所提高。农村的房屋多为自家修建，房屋结构多为砖木或简易结构 ，结构安全系数偏低 。潼南县崇龛镇花都名城小区的建设 正是为了改善人们的居家环境 ， 提高人民的生活质量而进行的 。潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 15 第 三 章 项目建设的必要性 一、 是重庆市总体经济发展的需要 房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支 柱产业之一，房地产业的发展可以加速 市场 经济的进程。重庆市房地产业在 “十五 ”期间充分发挥了先导性产业的作用，加快房地产业的商品化、 市场 化、现代化步伐，坚持 “统一规划，合理布局，综合开发，配套建设 ”的原则 ，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为重庆市国民经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。 本工程 是 潼南县崇龛镇花都名城小区 建设项目，对进一步加快 重庆市 住宅建设，满足人们对 居住 的 消费需求，提高人们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。 二、是 进一步完善 潼南县 投资环境的需要 随着改革开放的不断深入， 重庆 市及 潼南县 的经济建设日新月异，大批国内外 企业 纷纷落户 潼南县 ，来 潼南县 工作的中外 企业 员工不断增加。但多年来 潼南县 的生活及服务设施建设相对滞后，这已成为该地区投资环境中的一大缺憾。 因此本项目建设对于 改善投资环境、促进 潼南县 经济发展具有积极的意义。 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 16 三、 是项目业主公司自身发展的需要 重庆 名爵实业 有限公司 要使公司自身不断的发展壮大，使 公司 资产增值保值，公司必须不断开发项目向集约化、规模化方向发展。该项目的实施可以提升公司竞争力，向做大、做强方向发展，使公司自身获得持续的发展。 综上所述，本项目是 实现 潼南县 “十一五 ”规划目标、 促进 地方经济发展、也是项目业主公司自身发展的需要，因此项目建设是必要的。 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 17 第 四 章 项目市场分析 一 、重庆房地产市场状况分析 （一） 重庆市房地产 市场发展 情况 1、 2009 年重庆市房地产市场发展现状 以 2008 年岁末国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国 办发 2008 131 号）为 “救市 ”起始标志，房地产市场经过 2008 年下半年至 2009 年年初的短暂调整之后，重新回到欣欣向荣、蓬勃繁荣的局面，但房价的过快上涨，促使各级政府不得不将房地产市场调控政策重新排入议事日程。 2009 年重庆市房地产开发市场实现V 型反转，并取得三大整数关口的突破，包括开发投资突破 1000 亿元，达 1238.91 亿元，同比增长 25.0%；资金来源突破 2000 亿元，达 2202.67亿元，增长 41.2%；商品房销售面积突破 4000 万平方米，达 4002.89万平方米，增长 39.4%，全面复苏态势 基本形成。 并以 25.9 的增幅创全年新高，全年共计完成投资 1238.91 亿元，同比增长 25.0%。 2008-2009 年各月房地产开发投资累计增速 单位： % 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 18 在开发投资增速稳步加快的带动下，商品房供给状况得到进一步好转。全市商品房新开工面积 3813.68 万平方米，同比增长 8.7%，自上月结束近一年的负增长态势后，增速进一步提高 4.4 个百分点。其中住宅新开工面积 2989.72 万平方米，同比增长 4.6%。同期全市商品房施工面积 13052.60 万平方米，同比增长 12.1%，其中住宅施工面积10338.12 万平方米，增长 12.8%。年末商品房竣工面积增速有所加快，全年商品房竣工面积 2907.05 万平方米，同比增长 22.8%，较三季度加快 1.1 个百分点，其中住宅竣工面积 2384.51 万平方米，增长 22.2%，较三季度加快 1.7 个百分点。 2、 需求快速释放，房价明显上扬 在经历 2008 年 5 月份以来持续大半年的商品房销售疲软以后，2009 年年初开始重庆房市有所回暖， 1-2 月实现商品房销售 324.96 万平方米，同比增长 0.5%，扭转了去年六月以来累计增速持续下滑的势头，此后各月，商品房销售逐步趋好，销售增速屡创新高，全年商品房销售面积突破 4000 万平方米，达 4002.89 万平方米，增长 39.4%，成 为仅次于 11 月增长 40.9%的全年次高点。 2009 年各月商品房销售面积累计增速 单位： % 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 19 2009 年全市商品房均价一路上涨，全年商品房销售额 1377.76 亿元，同比增长 72.2%，同销 售面积增速相比增速差为 32.8 个百分点，均价上涨明显。作为全市房价重要代表的主城九区，本年房价上涨幅度更为明显，全年商品房销售面积 2119.67 万平方米，增长 33.0%，实现销售额 964.98 亿元，增长 68.0%，增速差为 35.0 个百分点。 3、 资金状况良好，土地交易活跃 商品房销售的量增价升促进各大开发企业资金状况不断好转。全年房地产开发企业到位资金突破 2000 亿元大关，达 2202.67 亿元，同比增长 41.2%，其中本年到位资金 1848.30 亿元，增长 48.7%。 各房地产开发企业较为充裕的资金实力，进 一步释放了对商品房用地的购置热情。全年房地产开发企业购置土地面积 1227.79 万平方米，同比增长 5.4%，土地成交价款 283.67 亿元，增长 76.9%，本年支付土地购置费 238.11 亿元，增长 33.2%。其中，江北区鸿恩寺和江北嘴两大 “地王 ”于下半年集中成交，既体现出当前土地交易活跃、购房热情上涨的形势，同时也反映出未来 重庆 市房地产市场发展主战场的激烈竞争态势。 （二） 2010年重庆市房地产市场展望 就当前全市房地产市场运行状况来看，主要体现出市场活跃、资金充裕、投资有力三大特点。从本年房地产业景气指数 与房地产企业家信心指数高速增长的情况来看，同时考虑到本年各房地产开发企业购地热情的普遍高涨，在未来一年的时间内，房地产开发投资将继续保持一定的活力，施工、新开工、竣工等供给方面的状况将进一步好转。 而面对今年全国商品房销售推动房价持续攀升的火爆局面，国家潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 20 及各地方政府均已表态，将于 2010年起对房价的调控政策由 “防止 ”转为 “揭止 ”。 12月 23日，财政部、国税总局下发的关于调整个人住房转让营业税政策的通知明确了住房交易营业税细则，同一天为严厉打击房地产开发企业囤地、炒地行为，国土资源部通报了 9个省 18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策，警示房地产开发商根据实际开发能力理性取得土地，及时开发利用。由此可见，已正式宣布楼市调控政策即将进入密集出台时期。 由 2008年年初的调控及当年全球金融风暴影响下的房地产市场变化，和 2009年从国家到各级政府的 “救市 ”政策的强力有效，可见政策对房地产市场的作用影响巨大。因此， 2010年全市房地产市场状况仍需考虑后期出台政策的力度与效果。 二、 区域市场分析 （ 一 ） 潼南县 房地产业 市场分析 潼南的房地产总体情况可概括为供给与需求 两旺，市场交易活跃，呈现出健康均衡发展的态势。 1、开发投资情况 （ 1）近 3 年房地产开发投资（单位：万元） 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 21 （资料来源：潼南县房管局） 潼南商品房投资呈上升的趋势。 2008 年房地产开发投资略减，但是从 2009 年开始，房地产开发投资报复性增长，预测 2010 年开始潼南的房地产开发投资更上一个台阶。 （ 2）近三年商品房施工面积（单位：平方米） （资料来源：潼南县房管局） 从近三年的施工面积走势来看，潼南的房地产市场呈现了一个稳定的发展阶段。 2、房产消费市场分析 （ 1） 各年商品房成交总面积（含商业） （数据来源：潼南房地产交易中心） 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 22 （ 2） 各年商品房成交总金额（含商业） （数据来源：潼南房地产交易中心） 三 、项目营销策略研究 项目推广是项目起势的关键，也是前期营销策划工作的重点之一。随着房地产市场的不断进步，市场的推广方式也从最初最原始的 “街头喇叭 ”式转变为集报纸、杂志、路牌等于一体的多元式。于是，在推广之前制定适当的推广策略，以求在推广中有的放矢便成为现代项目推广的首要工作。 根据本项目的定位、目前的市场状况以及推广战略理论，建议本项目的推广策略为：一套班子、一系楼书、一串活动、一个高潮。 一套班子 组织专人成立一个专门推广班子。由有成功推广炒作经验的策划担 当 ，结合 外围房地产及新闻班子记者数个，在制定完整策划炒作方案后，分步、有节奏地开始炒作，预热市场。利用的主要是新闻报道、人物专访、新闻发布会、研讨会、联谊会等。 一系资料 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 23 编制项目楼书，目的是最大程度的宣传项目，并塑造项目的品质形象品牌。内容主要是项目基本资料、开发公司及项目的开发理念等。 一串活动 活动营销就是以顾客所追求的活动体验为诉求，通过与消费者的互动来使潜在购买对象增强体验经历和回忆，进而使其对产品产生购买欲望，是体验营销的一种，已经成为现代房地产推广的重要环节。 “一串活动 ”是本项目推广策略中的中心内容 。由于本项目位于 潼南县 崇龛镇，要提高项目的影响力，就必须将客户 引到项目现场。因此，充分利用项目开发进程中的各个节点，实施各种活动，进而扩大推广内容的影响力，最终达到提升项目知名度、美誉度以及积累目标客户的战略目标。 一个高潮 通过较长时间的软性推广和炒作预热市场，使开盘正式销售之日达到一个人气的高潮。并将这一高潮持续百日，使项目的销售任务得以迅速实现，使销售工作节奏明显、有控、增大知名度、降低销售成本。 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 24 第 五 章 建设 规模 及 内容 一、建设 规模 本工程规划用地面积： 18773.37m2，建设用地 面积 16581.69 m2，总建筑面积为 29721.42 m2。 其中住宅建筑面积 27215.17 m2,商业建筑面积 2506.25 m2。 二、建设 内容 本项目拟建设 六 栋集居住、商业等功能为一体 ，共 25 个单元 多 层住宅楼 建筑 和小区值班室 。 建设内容具体包括 整个项目的土建、安装、道路、绿化、市政管网等全部建设内容。 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 25 第 六 章 项目选址 及建设条件 一、 项目 选 址 本 项目建设地址位于 重庆市 潼南县 崇龛镇 ， 北面紧靠明月山，南面濒临琼江，紧临崇龛路，西北面接至光辉镇，东南面接至柏梓镇。地块整体地势相对平坦，整体较为适宜 进行开发建设。 二、 建设 条件 （一）自然条件 1、 气候 潼南县属亚热带气候，温暖湿润，雨量充沛。具冬暖春早，夏热秋凉，秋雨连绵，无霜期长特点。 工程区多年平均气温 17.9 18.5 ，最高气温 40.8 ，最低气温 -3.8 ，夏季长达 4 个月以上。多年平均降雨量 986.00mm，最大年平均降雨量 1378.3mm，最小年平均降雨量 783.2mm。年平均风速23m/s，最大风速（ 10 分钟平均） 26.7 m/s，实测极大风速 27.0m/s,最大风力达 35m/s,最大静风频率 7%，平均风速 3.4 m/s。 工程区内暴 雨多发生在 4 10 月，而 5 9月约占全年 2/3。大雨、暴雨发生机率较为频繁。 2、 水文地质 项目所在区域气候温暖潮湿，降水充沛，地表径流丰富，为地下水的形成提供了良好的条件。按该区各个含水岩组的组合特征，可将地下水分为松散堆积层孔隙水，分层裂隙水，碎屑岩类孔隙裂隙水及潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 26 碳酸岩类裂隙溶洞水等。经地面调查，区内未见井、泉点出露。 3、 工程地质条件 （ 1） 地形地貌 项目区 为流水地貌， 地形 平坦，平均高差 50mm。 （ 2） 地质构造 项目用地内无断层，深大断裂，活动断裂，地质构造简单，岩层产状平缓，倾角 1-5，属简单 地质构造场地。 （ 3） 地层岩性 项目区 属浅丘地形，剥蚀地貌， 地层由上至下有：第四系全新统（ Q4el+dl），侏罗系中统沙溪庙组（ J2s）。由上至下岩性描述如下： 1） 粘土层：（ Q4el+dl）：褐色、褐黄色，主要由粘土类矿物组成，可塑，弱光泽，摇震反应无，中等韧性，干强度中等，全场地有分布，厚度 0.80m 7.50m。 2） 泥岩：（ J2s）：紫红色、暗红色，由粘土矿物组成，泥质结构，中厚层状构造，建筑物下主要分布的是泥岩，厚度 2.20m11.10 m，平均 5.00m。 上述 2） 岩石按风化程度可划分强 风化带、中等风化带，其工程特性如下： 强风化带：该带泥岩原岩结构大部分破坏，矿物成份发生变化，岩芯呈土状，失水呈散粒状；埋深 2.204.60m。 中等风化带：该带泥岩原岩结构清晰，岩质新鲜，锤击声脆，岩芯呈长柱状；埋深 3.006.00m。 4、 地震 据中国地震动参数区划图 GB18306-2001 和建筑抗震设计潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 27 规范 GB50011-2001 附录 A，项目地抗震设防烈度为 6 度，地震动峰值加速度为 0.05g。 （二） 交通条件 潼南县 位于四川盆底中部，地处 重庆 市西北部最前沿。东邻合川、武胜，南连铜梁、大足，西接安岳、遂宁，北环蓬溪、南充，是川渝握手区腹地东西南北交通自然便捷走向的交汇点及区域几何中心，是成渝经济区的腹地中心，是重庆西部凸入川中腹地最远、毗邻四川县市最多的对外开放最前沿最重要的门户，是重庆未来在川渝握手区的自然地理及交通要塞的中心城市。 （三） 配套 设施 条件 1、 电力线路 项目场区内主要电力线路为 110kv 及以下架空配电线路，场区内供配电需要是有保证的。 2、 电信 项目 场区内宽带电信已开通，光缆已到本项目场区。移动通信已覆盖场区。 3、 给水 项目场区供水由市政自来水直接供水。场区内供水是有保证的。 （四） 施工条件 施工所需水、电、道路条件能满足需要，施工场地基本满足需求，在拟定施工方案时注意与场地周边的衔接，充分利用场地内的空间，减少对周边人们生活及商业活动的不利影响。 综上所述，该项目拟建地 水文条件简单，无不良地质现象 ，周边配套设施齐全， 交通 运输 、施工条件优越， 公用设施 完全能够满足本潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 28 项目建设和运营的需要。项目各项建设条件均好，完全能够满足本项目的要求。潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 29 第 七 章 项目总 图 布置 一、总 平面设计依据与原则 （一）依据 1、国家现行有关建设规范； 2、重庆市规划管理条例； 3、业主提供的其它资料。 （二）原则 1、充分考虑此项目的客观条件，力求处理好各种不利因素，达到实用、经济、美观三方面的要求，使此项工程建成后达到良好的经济效益、社会效益和环境效益。 2、 “以人为本 ”是规划方案的基本理念，方案不仅仅满足于提供一种居住设施、还要处处考虑到使用者的行为特点及需要。生态环境的气氛与空间的灵活性是设计的中心。 3、满足该地区城市总体规划布局、规划设计条件和要求，明确用地功能分 区，合理规划功能布局，改善和协调内外部整体环境，提供一处宽松宜人的城市空间节点。 4、积极有效地利用周边及内部的自然环境和资源，重视环境设计，注重空间造型，努力创造同自然环境有机协调的良好环境条件，形成有地方特色的立体多层次建筑空间效果。 5、坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项基础与公用服务设施。 6、建筑应结合地形和朝向展开，最大限度追求良好的通风采光、潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 30 注意生态自然环境的保护，使人与自然和谐共处。 7、总平面布局注意交通流线、生活管理流线，合理适用、经 济。 8、立面处理考虑居住建筑性格，以简洁、明快风格为主并在景观、观景上着力打造山水园林风貌。 9、坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备、推广新技术。 10、贯彻执行国家有关环保、绿化、消防、防灾减灾以及节能等方面的规范和规定。做到经济效益和社会效益的有机统一，实现可持续性发展战略要求。 二、 平面布置 本工程 着力打造一个现代化的 城镇小 区， 位于潼南县崇龛镇。 小区 由六栋多层住宅组成 。 1、 2、 3栋住宅 成一排 ， 布置在规划用地的最西南面， 2、 3栋住宅之间 为小区值班室； 4、 5栋住宅布置在整个 小区 的中间 ； 规 划用地的东北面是 6栋住宅，住宅 相互间错落有致布置，减少建筑自身体量对城市的压迫感，与城市形成一个友好而富有趣味性的界面，同时又打开内部庭院和城市的视觉走廊。 在建筑围合的空间里布置景观绿化，为人们的生活提供良好生活环境。停车采用地面停车形式。 总体布局符合规划、消防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。 三、 竖向布置 （ 一 ）充分利用建筑吊层、场地放坡等手法，减少地形高差的影响。尊重原有地形，避免土石方大开挖。在形成完整中间庭院景观的潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 31 同时，亦避免高大挡墙的出现。 （ 二 ） 由于本项目地处地势较平，竖向设计主要 考虑地面排水。场区出入口平均标高为 269.65 米，道路平均标高为 269.39 米，场内标高略高于道路标高，为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，室外场地的连接方式采用平坡式，坡度比 i=0.80%。 四、 交通组织 设计 本工程主入口设置于用地西南侧的规划道路上，主要供人及办公车辆的进出。 在规划用地的西北角和东南角分别设置一个 15x15的 消防回车场。平时也方便其他车辆进出。 场内道路面积占总项目区面积的 36.96%，约为 6129.56 m。 小区主入口设置于 主干道 上，主要供人员进出，出入安全。次入口设置支路上，主要 供车辆出入，方便直接。 小区 以 7米和 6米宽的道路网衔接现有城市道路。 五、 景观 设计 （一）景观布置 在 整个小区的北面布置社区的中心绿地，满足居民日常休闲的功能。为了满足绿地率的要求， 除 消防车、人行道、消防回车道以及必要的社区活动场地外，其余均布置绿化，覆土厚度大于 1.5米。 （二）景观营造 1、小型广场 小型广场以硬地铺装为主，两侧为列树，配合小品台阶，着重体现公共性与表演性。社区内广场以小型分散为主，体现休闲人居文化。 2、绿化 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 32 树：列树，中心广场两侧直列树，体现城市空间尺度；单树，主要为景观树，植于视觉焦 点及景观转换点上。丛树：在社区局部地段需要营造私密浓荫空间或是需要遮避视线处，丛植树林、灌木，以有色花木为主，利用其色彩增添社区视觉景观，并利用其型随意的特性体现自然性。草坪：在开阔地带铺装大面积的草坪，形成社区开阔空间，作为居民漫步或阳光浴的场所。 六、主要技术经济指标 总用地面积： 18773.37 m，建筑面积： 29721.42m，容积率： 1.79，项目区建筑占地覆盖率： 88.33%，绿化率： 32.33%。 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 33 第 八 章 工程建设方案 一、设计依据 （一） 1： 500的 项目 总平面 布置 图； （二） 国家及重庆市颁布的现行建筑设计规范、规定及标准。 二、设计理念 （一）以人为本理念贯穿于每个设计环节中，在追求开发价值的同时，坚持对人的关怀。 （二）满足人们日益提高的物质及精神需求，在户型设计及环境设计中力求富有创造、富有新意的人居场所。 （三）坚持可持续发展的设计理念，一方面充分发掘土地的利用率，同时严格控制指标，创造了大量绿色空间。 三 、 建筑设计 （一）设计构思 1、本设计从整体上考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，营造一个适宜人居的环境空间，按照重庆市城市规划技术经济指标，遵循适用 、经济、美观的原则，坚持以人为本，努力达到人与自然的和谐同时体现社会主义优越性。 2、平面功能齐全，强调各功能空间都有较明确的专用性。 3、尽量减少无用空间的浪费，以求得更多的用户使用面积，注重提高工程科技含量的使用，合理布置各个功能房间。 4、组织不同功能房间的合理布置，平面紧凑、经济合理，主要潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 34 房间均有良好的采光、朝向和视野。 （二）平面设计 1、 1 栋住宅建筑平面呈异型， 共一个单元 ， 层高六层，占地面积232.08m2,总建筑面积 1379.19m2。 第 一层建筑面积为 232.08m2,第 二、三、四、五、六层建 筑面积均为 229.422m2。 功能分区： 第 一层为商铺； 第 二、三、四、五、六 层 为住 房 ，每套住 房 有卧室、餐厅、卫生间、景观阳台、一般阳台。 2、 2 栋住宅建筑平面呈异型，共 5 个单元 ,层高六层，占地面积817.46m2,总建筑面积 4796.26m2。每个单元 的第 一层建筑面积为163.492m2,每个单元的第 二、三、四、五、六层建筑面积均为 159.152m2。 功能分区： 每个单元的第 一层为商铺； 每个单元的第 二、三、四、五、六 层 为住 房 ，每套住 房 有卧室、餐厅、卫生间、景观阳台、一般阳台。 3、 3 栋住宅建筑平面呈异型，共 4 个单元 ,层高六层，占地面积852.07m2,总建筑面积 5063.66m2。每个单元的第一层建筑面积为均213.015m2,每个单元的第二、三、四、五、六层建筑面积均为 210.580m2。 功能分区：每个单元的第一层为商铺；每个单元的第二、三、四、五、六层为住 房 ，每套住 房 有卧室、餐厅、卫生间、景观阳台、一般阳台。 4、 4 栋住宅建筑平面呈异型，共 5 个单元 ,层高六层，占地面积906.21m2,总建筑面积 5437.27m2。每个单元的第 一 层建筑面积 181.27 m2，每个单元第 二、三、四、五、六层建筑面积均为 181.24m2。 功能分区：每个单元的 第一、 二、三、四、五、六层为住 房 ，每套住 房 有卧室、餐厅、卫生间、景观阳台、一般阳台。 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 35 5、 5 栋住宅建筑平面呈异型，共 5 个单元 ,层高六层，占地面积1036.7m2,总建筑面积 6220.20m2。每个单元的第一、二、三、四、五、六层建筑面积均为 207.34m2。 功能分区：每个单元的第一、二、三、四、五、六层为住 房 ，每套住 房 有卧室、餐厅、卫生间、景观阳台、一般阳台。 6、 6 栋住宅建筑平面呈异型，共 5 个单元 ， 层高六层，占地面积1036.7m2,总建筑面积 6220.20m2。每个 单元的第一、二、三、四、五、六层建筑面积均为 207.34m2。 功能分区：每个单元的第一、二、三、四、五、六层为住 房 ，每套住 房 有卧室、餐厅、卫生间、景观阳台、一般阳台。 （ 三 ）立面设计 通过对地块周边环境的分析以及当今建筑趋势，采用现代建筑元素符号及处理手法，使整个小区布置有序，而不失变化，融入周边环境中，空间体量、立面造型追求个性化处理，注重立面的通透性，让建筑充满阳光感，外窗面尽量加大，窗台高度降低，形成低窗，这些都是为了使室内住户与外界大自然景观都能够更好地沟通，使我们坐在窗前就可以观赏庭园美景。 阳 台栏杆考虑使用通透性较强的不锈钢栏杆，使建筑充分体现其生态性及简约现代感，同时结合屋顶的黑灰色构架，建筑更富有个性。 （ 四 ）剖面设计 1、 2、 3 栋建筑总共六层，一层高 5.1 米，二、三、四、五、六层高 3.0 米，建筑总高度 22.8 米。 4、 5、 6 栋建筑总共六层，每层高 3.0 米，建筑总高度 20.7 米。 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 36 四 、结构 设计 （一）设计依据 1、建筑结构荷载规范（ GB50009-2001）； 2、混凝土结构设计规范（ GB50010-2002）； 3、建筑地基基础设计规范（ GBJ50007 2002）； 4、 重庆市建筑地基基础设计规范（ DBJ50-047 2006）； 5、建筑抗震设计规范（ GB50011 2001）； 6、砌体结构设计规范（ GBJ50003 2001）； 7、重庆市住宅建筑结构设计规程（ DB50/5019-2001）。 （二） 结构形式 本工程为砖混结构 。设计使用年限为 50 年。 （三）基础方案 基础拟采用柱下条形基础。以老土（或换填土）作为持力层。 （四）上部结构选型 本工程 为砖混结构。 地震设防烈度为 6度， 三 类场地土。根据规范 GB50223-95 规定，本工程建筑抗震设防类别为 丙 类。 （五）主要结构材料选用 1、钢筋混凝土 混凝土强度等级：独立柱基 C25，基础梁 C30,转换层及转换层以下梁、柱、板、剪力墙 C30，标准层圈梁、构造柱、现浇板 C20。 钢筋： HPB235、 HRB335、 LL550。 2、砌体 采用 240 厚 M15 烧结多孔砖， M7.5 混合砂浆砌筑。 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 37 五、给排水设计 （一）设计依据 1、室外给水设计防规范（ GB50013-2005）； 2、室外排水设计防规范（ GB50014-2006）； 3、建筑给水排水设计规范（ GB50015-2003）； 4、建筑设计防火规范 （ GB50016-2006）。 （二）设计范围 1、室内给水、排水设计 2、生活污水废水处理。（提供污废水量。处理设施由建设方另行委托设计，不在本设计范围内）。 3、消防给水排水及灭火设施（详消防篇章）。 （三） 给水 1、水源及水压 小区均采用市政水源，鉴于本工程实际情况，在小区西北及东南角分别引入 2 条 DN150 给水管，供给工程生活及消防用水。市政供水压力约为 0.35MPa。 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 38 2、 用水量 序号 用水项目 名称 使用人数或单位数 单位 用水量标准（ L） 使用时间（ h） 最高日用水量（ m3) 备注 1 住宅 816 每人每天 200 24 163.20 2 商业 1901.61 每 m2 每天 8 8 15.21 3 绿化及道 路 11491.29 每 m2 每次 2 12 22.98 每天按一 次计 4 小区大门 1 每人每班 30 8 0.03 小计 201.40 4 未预见水 量 按上述五项之和的10%计 20.14 合计 221.54 本工程最高日用水量 221.54 m3/d。 3、供水方式 本工程为多层 建筑 ，市 政压力满足最高点生活用水水压要求，因此本工程可利用市政压力直供，不需设置加压设施。 4、管材 室外给水埋地管采用钢丝网骨架塑料 (聚乙烯 )复合管，电熔连接；室内给水立管采用衬塑铝合金复合管，热熔连接；表后入户管采用PPR 管，热熔连接。 （四）排水 1、建地排水现状 根据建设单位提供的资料，建地排水管网现状：建设单位提供的资料，沿本项目区东边设有排水管。且周边的现状市政排洪沟能接纳本建筑的雨污水量。国家三类排放标准。 2、排水量 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 39 排水量：生活污水按日用水量的 90%计，则生活污水量为199.39t/d，室外污水 管管径为 D300。 3、排水系统 （ 1）排水采取雨、污分流制。 （ 2）排水系统 该建筑设置 1 座生化池，污水处理量 250m3。建筑的室内生活污水经排水管汇集后引下，排至是为排水管网，通过重力流将污废水排至污水处理装置，分别经设于室外的重庆市环保局批准的污水处理设施处理达标后， (注：污水处理装置由甲方另行委托专业环保公司设计，施工 )方可就近排入市政管网。 室内空调机冷凝水进行有组织排放。 本工程雨水经雨水管汇集后，直接排入室外雨水管沟，室外场地雨水经雨水沟或雨水口收集后，接入室外雨水管。 4、 排水 管材 建筑屋面 雨水管采用承压 UPVC 塑料管，承插粘接；阳台雨水、空调冷凝水管采用 UPVC 塑料管、承插粘接；污水管采用 RBS 排水螺旋塑料管，锁紧环、密封胶圈连接，横干管采用机制排水铸铁管，不锈钢卡箍连接；排水管穿基础、楼板、墙时均设套管，穿楼面板加阻火圈。室外采用 UPVC 双壁波纹管道，粘接。 5、污水处理 工程主要排放生活污水，由环境篇详细说明。 6、雨水处理 本工程屋面雨水经雨水管汇集后，直接排入室外雨水管沟，室外场地雨水经雨水沟或雨水口收集后，接入室外雨水管。 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 40 7、管道敷设 管道经过底层时埋地暗敷，住宅内干管和立管应敷 设在吊顶、管井、管窿内，支管宜敷设在楼（地）面的找平层内或沿墙敷设在管槽内，其余管道均明设。给水立管穿楼板时，应设套管。安装在楼板内的套管，顶部应高出装饰地面 20mm。安装在楼板内的套管，顶部应高出装饰地面 50mm，底部与楼板相平。套管与管道间的缝隙应用阻燃密实材料和防水油膏填实，端面光滑。 排水管道宜地下埋设或在地面上，楼板下明设，如建筑有要求时，可在管槽、管道井、管窿、管沟或吊顶内暗设，但应便于安装和检修。 所有给排水、消防立管均应用卡箍固定在墙、柱上，卡箍间距不大于 3m。水平管道设吊架，给水管间距不大 于 3m，排水管不大于2m，每根直管设一个吊架。立管在转为水平管相接处，采用 2 个 45度弯头。 污水横管的连接不得采用正三通、正四通。埋地房管刷防锈漆两遍。热沥青两遍。消防管道刷防锈漆两遍，红色面漆两遍（埋地除外）。管道在使用前应进行试压和冲洗，并检验合格后方可使用。 六、电气设计 （一）设计依据 1、民用建筑电气设计规范 (JGJ16-2008)； 2、重庆地区住宅电气标准（ DB50/T5003-97）； 3、建筑照明设计标准 (GB50034-2004)； 4、建筑设计防火规范 (GB50016-2006)； 5、供配电系统设计规范 (GB50052-95)； 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 41 6、低压配电设计规范 (GB50054-95)； 7、各专业提供的设计资料。 （二）设计范围 该工程红线范围内的变配电工程；室内无二次装修的电气照明工程；建筑防雷工程；室外景观环境照明、弱电及安防系统由建设单位委托专业厂家另行设计； （三）变配电工程 1、 负荷等级及供电电源 该工程为包括 6栋多层住宅建筑 。 属多层建筑为三级用电负荷。 2、 该工程高压电源由城市电力管网引入单回路 10KV 电源至高压配电室，低压电源由配电房提供 0.4/0.23KV 市电电源。 3、 负荷计 算及变压器容量选择 序号 建筑功能 住宅户数 面积 负荷密度 安装功率（ KW） 需要系数 计算功率（ KW ） W/M2 KW/户 1 住宅 255 5 1275 1 638 2 保留建筑 560 100 56 1 45 3 商业 1946 100 195 1 117 4 合计 1526 799 5 计入低压线路同期系数 0.9 后 719 6 变压器容量为 1030KVA 综上： 拟在小区设置 1个专用变配电所及 1 个公用变配电所， 变压器容量分别为 400KVA+630KVA (共计 1030KVA)。 4、 线路敷设 室外线路采用穿管保护埋地敷设，室内配电线路为室外电缆管道井引至各单元的楼层配电箱上。 （四）电力、照明系统 潼南县崇龛镇花都名城小区工程 可行性研究报告 42 1、照明标准；按建筑照明设计标准严格执行。安全照明的照度应保持正常照明的照度，疏散照明的照度应大于 0.5LX。 2、 光源：由用户自定。 3、疏散照明：住宅出入口及走道设有带蓄电池的疏散照明灯具。 4、配电电压为 380/220V，配电系统采用 TN-S 系统。 5、 住宅每户设用 户配电箱一只，配漏电开关和小型自动开关。 （五）计量 在变配电房