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1 第三编用益物权 2 第一章用益物权概述一 概念和特点对他人所有的不动产或者动产 依法享有占有 使用和收益的排他性权利 3 1 定限物权 区别于所有权 2 对物 占有 使用和收益的权利 对权利 处分的权利3 客体问题 不以不动产为限 注意 只有日本法例外 4 二 用益物权的价值1 与社会的发展同步2 用益物权法逐渐成为物权法的中心 5 三 传统的用益物权 一 地上权在他人土地上以营造建筑物或其他工作物 或者种植竹木为目的而使用他人土地的权利 台地民法第832条称地上权者 谓以在他人土地上有建筑物 或其它工作物 或竹木为目的而使用其土地之权 称普通地上权者 谓以在他人土地之上下有建筑物或其它工作物为目的而使用其土地之权 2010年修改 1 权利内容 6 1 流转838条地上权人得将其权利让与他人或设定抵押权 但契约另有约定或另有习惯者 不在此限 前项约定 非经登记 不得对抗第三人 地上权与其建筑物或其它工作物 不得分离而为让与或设定其它权利 2 工作物取回权第839条地上权消灭时 地上权人得取回其工作物 但应回复土地原状 地上权人不于地上权消灭后一个月内取回其工作物者 工作物归属于土地所有人 其有碍于土地之利用者 土地所有人得请求回复原状 地上权人取回其工作物前 应通知土地所有人 土地所有人愿以时价购买者 地上权人非有正当理由 不得拒绝 7 3 建筑物之补偿权第840条地上权人之工作物为建筑物者 如地上权因存续期间届满而消灭 地上权人得于期间届满前 定一个月以上之期间 请求土地所有人按该建筑物之时价为补偿 但契约另有约定者 从其约定 4 支付租金第836条地上权人积欠地租达二年之总额 除另有习惯外 土地所有人得定相当期限催告地上权人支付地租 如地上权人于期限内不为支付 土地所有人得终止地上权 8 2 我国的建设用地使用权与地上权的比较 9 二 永佃权支付佃租在他人土地上耕作或牧畜的权利 台地民法第842条称永佃权者 谓支付佃租永久在他人土地上为耕作或牧畜之权 永佃权之设定 定有期限者 视为租赁 适用关于租赁之规定 1 让与权 租金减免请求权 工作物和竹木取回权 10 台民第843条永佃权人得将其权利让与他人 第844条永佃权人因不可抗力 致其收益减少或全无者 得请求减少或免除佃租 11 2 撤佃台地民法 第845条永佃权人不得将土地出租于他人 永佃权人违反前项之规定者 土地所有人得撤佃 第846条永佃权人 积欠地租达二年之总额者 除另有习惯外 土地所有人得撤佃 3 与土地承包经营权的比较 身份 租金 期限 所有权人 12 三 台湾的农育权第850 1条称农育权者 谓在他人土地为农作 森林 养殖 畜牧 种植竹木或保育之权 农育权之期限 不得逾二十年 逾二十年者 缩短为二十年 但以造林 保育为目的或法令另有规定者 不在此限 1 流转第850 3条农育权人得将其权利让与他人或设定抵押权 但契约另有约定或另有习惯者 不在此限 前项约定 非经登记不得对抗第三人 农育权与其农育工作物不得分离而为让与或设定其它权利 13 2 减免地租第850 4条农育权有支付地租之约定者 农育权人因不可抗力致收益减少或全无时 得请求减免其地租或变更原约定土地使用之目的 前项情形 农育权人不能依原约定目的使用者 当事人得终止之 3 工作物取回第850 7条农育权消灭时 农育权人得取回其土地上之出产物及农育工作物 14 四 居住权对他人所有的住房及其他附属物所享有的占有 使用的权利 基于生活目的 恩惠无偿 长期性 不可转让 五 地役权 下讲 15 六 典权1 概念和特征典权人支付典价 占有他人不动产而进行使用收益的权利 台民第911条称典权者 谓支付典价在他人之不动产为使用 收益 于他人不回赎时 取得该不动产所有权之权 16 1 不动产之上的他物权 2 使用收益为目的 3 转移占有 3 支付典价 4 有期物权 30年第912条 典权之期限 典权约定期限不得逾三十年 逾三十年者缩短为三十年 17 2 法律性质用益物权和担保物权的双重属性3 典权人权利和义务 1 占有使用收益第917 1条 典物之使用收益 典权人应依典物之性质为使用收益 并应保持其得永续利用 典权人违反前项规定 经出典人阻止而仍继续为之者 出典人得回赎其典物 典权经设定抵押权者 并应同时将该阻止之事实通知抵押权人 18 2 转典与出租第915条 典物之转典或出租 典权存续中 典权人得将典物转典或出租于他人 但另有约定或另有习惯者 依其约定或习惯 典权定有期限者 其转典或租赁之期限 不得逾原典权之期限 未定期限者 其转典或租赁 不得定有期限 转典之典价 不得超过原典价 3 让与和抵押第917条 典权之让与或抵押权之设定 典权人得将典权让与他人或设定抵押权 典物为土地 典权人在其上有建筑物者 其典权与建筑物 不得分离而为让与或其它处分 19 4 优先购买 第919条 典权人之留买权 出典人将典物出卖于他人时 典权人有以相同条件留买之权 前项情形 出典人应以书面通知典权人 典权人于收受出卖通知后十日内不以书面表示依相同条件留买者 其留买权视为抛弃 出典人违反前项通知之规定而将所有权移转者 其移转不得对抗典权人 5 保管第922条 典权人保管典物责任 典权存续中 因典权人之过失 致典物全部或一部灭失者 典权人于典价额限度内 负其责任 但因故意或重大过失 致灭失者 除将典价抵偿损害外 如有不足 仍应赔偿 20 4 出典人的权利义务 1 典物的法律处分权第918条 典物之让与 出典人设定典权后 得将典物让与他人 但典权不因此而受影响 2 回赎 形成权第923条 定期典权之回赎 典权定有期限者 于期限届满后 出典人得以原典价回赎典物 出典人于典期届满后 经过二年 不以原典价回赎者 典权人即取得典物所有权 第924条 未定期典权之回赎 典权未定期限者 出典人得随时以原典价回赎典物 但自出典后经过三十年不回赎者 典权人即取得典物所有权 21 3 对典权人有益费用的返还5 典物的危险负担典权和回赎权皆消灭6 典权的消灭 1 回赎 2 找贴第926条 找贴与其次数 出典人于典权存续中 表示让与其典物之所有权于典权人者 典权人得按时价找贴 取得典物所有权 前项找贴 以一次为限 22 3 绝卖第913条 绝卖之限制 典权之约定期限不满十五年者 不得附有到期不赎即作绝卖之条款 典权附有绝卖条款者 出典人于典期届满不以原典价回赎时 典权人即取得典物所有权 绝卖条款非经登记 不得对抗第三人 4 别卖 23 四 我国现行的用益物权体系1 土地承包经营权2 建设用地使用权3 宅基地使用权4 地役权5 特别法上的物权 24 A 海域使用权B 探矿权C 采矿权D 取水权E 渔业权 25 第二章土地承包经营权一 性质 一 物权性质的确立 二 农用地土管法第4条国家实行土地用途管制制度 国家编制土地利用总体规划 规定土地用途 将土地分为农用地 建设用地和未利用地 严格限制农用地转为建设用地 控制建设用地总量 对耕地实行特殊保护 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地 包括耕地 林地 草地 农田水利用地 养殖水面等 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地 26 二 主体 一 权利主体1 家庭承包经营 1 农户和农民 最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释 第3条承包合同纠纷 以发包方和承包方为当事人 前款所称承包方是指以家庭承包方式承包本集体经济组织农村土地的农户 以及以其他方式承包农村土地的单位或者个人 27 农户应是指以血缘和婚姻关系为基础 以家庭主要成员居住生活在农村为特征 以原始籍贯在农村为表现 以农业经营收入为主要生活来源的组织体 农地分配依据是农村人口数量而非农户数量主体特定性和平等性 人人有份的均田制 2 成员资格认定 28 山东省高级人民法院2008民事审判工作会议纪要 鲁高法 2008 243号 第5条 关于农村土地承包纠纷案件中若干问题的处理 三 对于集体经济组织成员资格的确认问题 应当属于立法解决的问题 集体经济组织成员就成员资格问题向人民法院起诉的 人民法院不予受理 户籍说 权利义务说和复合标准说 陕西省高级人民法院关于审理农村集体经济组织收益分配纠纷案件讨论会纪要 第5条农村集体经济组织成员一般是指在集体经济组织所在村 组生产生活 依法登记常住户籍并与农村集体经济组织形成权利义务关系的人 29 第6条具有下列情形之一的 应当视为其具有农村集体经济组织成员资格 一 出生时 父母双方或者一方是本集体经济组织成员且本人户籍登记在本集体经济组织所在地的 二 因婚姻或收养已进入本集体经济组织的农户实际生产生活 并与农村集体经济组织形成权利义务关系 但常住户口非自身原因未迁入的 三 婚姻关系发生在农业户口和非农业户口人员之间 持农业户口的 四 因国防建设或者其他政策性迁入的 五 因外出经商 务工等原因 脱离集体经济组织所在地生产 生活未迁出户口的 六 因在大中专院校学习 服义务兵或初级以下士官兵役等原因被注销 迁出常住户口的 七 因服刑 劳教等原因被注销 迁出常住户口的 八 其他情形经村民会议 村民代表会议讨论同意的 九 法律法规规定应取得的 30 第7条农村集体经济组织成员具有下列情形之一 其丧失原集体经济组织成员资格 一 死亡的 二 取得其他集体经济组织成员资格的 三 取得城镇非农业户口 且纳入国家公务员序列或者城镇企业职工 居民社会保障体系的 四 自户口迁入时起 未在户口所在地生产 生活 未与农村集体经济组织形成权利义务关系 不以该集体经济组织所有的土地为基本生活保障的 五 其他情形经村民会议 村民代表会议讨论同意的 2 非集体组织成员 不宜进行家庭承包的荒山荒沟荒丘和荒滩 多数人同意并经乡镇批准 招标拍卖和公开协商的方式 组织成员优先权 31 二 义务主体1 非特定性2 发包人 村委会和村民小组三 客体1 集体所有 国家所有由集体使用的 2 耕地 30年草地 30 50林地 30 70四荒 约定 32 四 内容 一 承包权人 农业生产1 家庭承包 1 无偿 占有 使用 收益 2 流转问题 33 A转包 互换 出租 发包方备案最高院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第十四条承包方依法采取转包 出租 互换或者其他方式流转土地承包经营权 发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由 请求确认合同无效的 不予支持 B转让 发包方批准最高院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第十三条承包方未经发包方同意 采取转让方式流转其土地承包经营权的 转让合同无效 但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外 34 C农业合作入股 不同于公司法上的入股D抵押 禁止最高院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第十五条承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的 应当认定无效 对因此造成的损失 当事人有过错的 应当承担相应的民事责任 35 E继承继承法第四条 个人承包应得的个人收益 可以继承 个人承包依照法律允许由继承人承包的 按照承包合同办理 93农业法第十三条 承包人在承包期内死亡的 该承包人的继承人可以继续承包 02年删除此规定 02土地承包经营法第三十一条 林地承包的承包人死亡 其继承人可以在承包期内继续承包 讨论 减人减地还是不减地的立法选择 36 3 承包地被征用征收 获得补偿A 项目和数量土地补偿费 被征收前三年平均年产值的六至十倍安置补助费 征收数量除以人均耕地量 然后乘以被征收前三年平均年产值的四至六倍 但是 每公顷被征收耕地的安置补助费 最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍 附着物和青苗的补偿费 由省 自治区 直辖市规定土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍 37 B 分配最高院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第1条第三款集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的 人民法院不予受理 第22条承包地被依法征收 承包方请求发包方给付已经收到的地上附着物和青苗的补偿费的 应予支持 承包方已将土地承包经营权以转包 出租等方式流转给第三人的 除当事人另有约定外 青苗补偿费归实际投入人所有 地上附着物补偿费归附着物所有人所有 第23条承包地被依法征收 放弃统一安置的家庭承包方 请求发包方给付已经收到的安置补助费的 应予支持 38 第24条农村集体经济组织或者村民委员会 村民小组 可以依照法律规定的民主议定程序 决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费 征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人 请求支付相应份额的 应予支持 但已报全国人大常委会 国务院备案的地方性法规 自治条例和单行条例 地方政府规章对土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法另有规定的除外 小结地上附着物和青苗的补偿费 个人安置补助费 专款专用归属安置人土地补偿费 集体所有 39 2 其他方式承包 1 有偿 2 占有使用收益 3 流转转让 出租 入股 抵押或其他方式 4 继承 土地承包经营法50条 在承包期内 其继承人可以继续承包 5 征收补偿 40 二 发包人1 遵守土地承包原则方案须经三分之二多数同意 程序合法2 监督承包人维持土地的农业用途和合理利用保护土地 3 不得收回 转非除外 不得调整 除非自然灾害损毁并经三分之二同意和县乡批准 妇女婚嫁问题 41 五 变动 一 产生 依据合同产生 登记具有对抗效力最高院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第二十条发包方就同一土地签订两个以上承包合同 承包方均主张取得土地承包经营权的 按照下列情形 分别处理 一 已经依法登记的承包方 取得土地承包经营权 二 均未依法登记的 生效在先合同的承包方取得土地承包经营权 三 依前两项规定无法确定的 已经根据承包合同合法占有使用承包地的人取得土地承包经营权 但争议发生后一方强行先占承包地的行为和事实 不得作为确定土地承包经营权的依据 42 二 流转1 书面合同2 登记的对抗效力山东 对于以其他方式承包农村土地取得的土地承包经营权 不涉及集体经济组织成员的资格问题 其土地承包合同不具有创设物权的效力 而是属于一般的债权合同 承包人的承包经营权遭受侵害的 承包人只能基于合同行使债权请求权主张权利 发包人收回承包地的 视为解除土地承包合同的行为 依据 农村土地承包法 第49条的规定 以其他方式承包农村土地 经依法登记取得土地承包经营权的 该权利具有物权性质 因此 以其他方式承包取得的土地承包经营权未经依法登记不发生物权效力 43 3 其他方式承包的流转 需要取得权利证书最高院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第21条 非家庭 承包方未依法登记取得土地承包经营权证等证书 即以转让 出租 入股 抵押等方式流转土地承包经营权 发包方请求确认该流转无效的 应予支持 但非因承包方原因未登记取得土地承包经营权证等证书的除外 山东土地承包经营权的流转是指具有物权属性的土地承包经营权的转包 出租 转让 互换 入股和抵押 而以其他方式承包农村土地 未经依法登记取得土地承包经营权所发生的流转 属于合同权利义务的转让 4 其他方式承包四荒的抵押 登记的生效要件 44 三 消灭1 期限期满2 调整收回3 因违法而收回 撤销 土土地承包法第27条承包期内 发包方不得调整承包地 承包期内 因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的 必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意 并报乡 镇 人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准 承包合同中约定不得调整的 按照其约定 管法第37条承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的 原发包单位应当终止承包合同 收回发包的耕地 关于妥善解决当前农村土地承包纠纷的紧急通知 2004 要求任何组织和个人不能以土地撂荒为由收回承包地 己收回的立即纠正 给以退还 4 征收5 灭失 45 第三章建设用地使用权一 定义权利人依法在国有或集体所有的土地建造建筑物构筑物及其附属设施 使用 享有其收益并排除他人干涉的权利 二 客体 建设用地 46 一 物权法的优缺点1 对用益物权体系的整理 用建设用地使用权代替国有土地使用权 2 物权法的保守 把集体建设用地使用权立法推给了特别法物权法第135条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有 使用和收益的权利 有权利用该土地建造建筑物 构筑物及其附属设施 物权法第151条集体所有的土地作为建设用地的 应当依照土地管理法等法律规定办理 二 何谓建设用地04土地管理法第4条 建设用地是指建造建筑物 构筑物的土地 包括城乡住宅和公共设施用地 工矿用地 交通水利设施用地 旅游用地 军事设施用地等 三 国有土地和集体土地 47 三 建设用地使用权的出让取得 一 出让主体 国家 二 出让条件07城市房地产管理法第10条土地使用权出让 必须符合土地利用总体规划 城市规划和年度建设用地计划 三 公开竞价07城市房地产管理法第13条土地使用权出让 可以采取拍卖 招标或者双方协议的方式 商业 旅游 娱乐和豪华住宅用地 有条件的 必须采取拍卖 招标方式 没有条件 不能采取拍卖 招标方式的 可以采取双方协议的方式 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价 物权法第137条工业 商业 旅游 娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的 应当采取招标 拍卖等公开竞价的方式出让 山东 2002年7月1日之后 凡是以协议方式签订的经营性建设用地使用权出让合同应依法认定为无效 48 三 内容1 支付出让金90城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第14条土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内 支付全部土地使用权出让金 逾期未全部支付的 出让方有权解除合同 并可请求违约赔偿 2 占有使用收益房地产管理法第26条超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的 可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费 满二年未动工开发的 可以无偿收回土地使用权 但是 因不可抗力或者政府 政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外 49 3 流转 转让 作价入股和抵押物权法第143条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让 互换 出资 赠与或者抵押 但法律另有规定的除外 对转让的限制 全部支付出让金并取得土地使用权证书 房屋建设的要完成投资额25 成片开发的要形成工业用地或其他建设用地条件 房屋已建成的还应持有房屋所有权证书 讨论 物权法143条为什么没有规定出租权 50 4 合理利用不得改变用途07城市房地产管理法第18条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的 必须取得出让方和市 县人民政府城市规划行政主管部门的同意 签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同 相应调整土地使用权出让金 5 基于公共利益收回的补偿和出让金的退还6 期限 51 1 居住用地70年 工业50 教科文卫体50 商旅娱40 综合和其他50 2 住宅用地期满自动续期 是否无偿 3 非住宅用地期满续期问题 城市房地产管理法第22条土地使用权出让合同约定的使用年限届满 土地使用者需要继续使用土地的 应当至迟于届满前一年申请续期 除根据社会公共利益需要收回该幅土地的 应当予以批准 经批准准予续期的 应当重新签订土地使用权出让合同 依照规定支付土地使用权出让金 土地使用权出让合同约定的使用年限届满 土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的 土地使用权由国家无偿收回 52 四 变动问题书面合同1 设立 出让 2 流转 转让 城市房地产管理法第37条房地产转让 是指房地产权利人通过买卖 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 1 年限的扣除 2 土地用途的保持3 抵押 登记成立城市房地产管理法第49条房地产抵押 应当凭土地使用权证书 房屋所有权证书办理 第50条房地产抵押 抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同 4 流转时的房地一体原则 53 五 消灭1 期满2 客体灭失3 征收 54 四 建设用地使用权的划拨 一 对价问题 缴纳补偿 安置费或者无偿07城市房地产管理法第23条土地使用权划拨 是指县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交付其使用 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 二 划拨类别 机关和军事 公用事业或国家重点扶持的企业07城市房地产管理法第24条下列建设用地的土地使用权 确属必需的 可以由县级以上人民政府依法批准划拨 一 国家机关用地和军事用地 二 城市基础设施用地和公益事业用地 三 国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地 四 法律 行政法规规定的其他用地 55 三 没有期限 四 限制流转城市房地产管理法第40条以划拨方式取得土地使用权的 转让房地产时 应当按照国务院规定 报有批准权的人民政府审批 有批准权的人民政府准予转让的 应当由受让方办理土地使用权出让手续 并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 以划拨方式取得土地使用权的 转让房地产报批时 有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的 转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理 城市房地产管理法第51条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的 依法拍卖该房地产后 应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后 抵押权人方可优先受偿 56 90城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第44条划拨土地使用权 除本条例第四十五条规定的情况外 不得转让 出租 抵押 第45条符合下列条件的 经市 县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准 其划拨土地使用权和地上建筑物 其他附着物所有权可以转让 出租 抵押 一 土地使用者为公司 企业 其他经济组织和个人 二 领有国有土地使用证 三 具有地上建筑物 其他附着物合法的产权证明 四 依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同 向当地市 县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让 出租 抵押所获收益抵交土地使用权出让金 57 城市房地产管理法第56条以营利为目的 房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的 应当将租金中所含土地收益上缴国家 具体办法由国务院规定 结论 在法定条件下 可以转让 抵押和出租讨论 能入股吗 58 五 集体建设用地使用权 一 特点 1 主体限制 农民集体组织和农民个人 2 客体限制 土地利用总体规划确定的建设用地 权属明确 有土地权属证书 并且土地的界限清楚 没有权属纠纷 3 目的的限制 乡镇村企业建设 兴办公共设施和公益事业 59 二 乡镇村企业建设用地使用权 1 使用限制 农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地 可以兴办企业 也可以与其他单位 个人以土地使用权入股 联营等形式共同举办企业 2 土地使用范围的限制 乡镇企业应当使用本乡镇集体所有的土地 不允许使用村 村民小组所有的土地 村办企业应当使用本村民所有的土地 不允许使用村民小组 其他村所有的土地 个人兴办企业应当使用所在经济组织所有的土地 不允许使用其他经济组织所有的土地 3 用地标准限制 乡镇村企业建设用地必须严格控制 省级可以按照乡镇村企业不同行业经营规模分别规定用地标准 60 4 审批限制 应当持有关批准文件 向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请 按照省级规定的批准权限 由县级以上地方人民政府批准 其中 涉及占用农用地的 办理农用地转用审批手续 5 限制流转 土地法63条 不得出让 转让或出租用于非农建设 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产兼并导致转移的除外 物权法183条 乡镇村企业的建设用地使用权不得单独抵押 以厂房等建筑物抵押的 其占有范围内的建设用地使用权一并抵押 61 二 乡镇村公共设施 公益事业建设用地使用权 1 用地限制 可以使用本农民集体所有的土地 也可以使用其他农民集体所有的土地 2 审批手续 经乡镇人民政府审核 向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请 按照省级规定的批准权限 由县级以上地方政府批准 涉及占用农用地的 应当办理农用地转用审批手续 62 第四章宅基地使用权 一 概念和特点农村集体组织成员为建造住宅及其附属设施而对集体土地所享有的占有和使用的权利 讨论 有收益和处分的权利吗 63 一 主体特定 二 无偿取得1 法定程序申请土地法62条 村申请 乡审核 县批准 占用农用地的需要办理农用地转用审批2 因自然灾害灭失的重新分配 三 一户一宅 四 禁止流转不能继承 转让 出租 抵押 64 二 房屋买卖和出租问题 一 限制问题使用权不能买卖和出租土管法62条 出卖出租住房后 再申请宅基地的不予批准 房屋登记办法86条申请村民住房所有权转移登记的 还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料 65 二 受让人问题房屋登记办法第87条申请农村村民住房所有权转移登记 受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的 除法律 法规另有规定外 房屋登记机构应当不予办理 山东省高级人民法院民事审判工作座谈会纪要 鲁高法 2008 243号城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同 不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求 对于本集体经济组织之外的其他集体经济组织成员购买农村居民宅基地和住宅的 应当如何处理 法律未明确规定 由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质 且是本集体经济组织成员无偿取得的 由此 取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员 否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制 因此 对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的 原则上也应当确认为无效 66 对于农村集体经济组织自行开发的 小产权房 的买卖问题 按照我国现行房地产管理法规的规定 我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前 禁止进入房地产市场 由此 集体经济组织开发 小产权房 的行为是不受法律保护的 买卖 小产权房 合同实质上变相买卖农村宅基地 也不可能办理物权变动手续 因此 小产权房 的买卖合同也应当认定为无效 67 王华英诉重庆市江津区白沙镇东山村民委员会渝五中法民终字 2010 第3950号 王华英以其购买房屋涉及土地系集体土地为由 要求确认买卖合同无效 法院认为由于纠纷涉及房屋土地使用权和所有权的争议 根据 土地管理法 第十六条的规定 土地使用权和所有权的争议应由人民政府处理 因此本案不属于人民法院民事案件受案范围 回避1 本集体组织成员可以2 城镇居民完全禁止3 其他集体组织成员禁止 68 三 继承问题 一 宅基地使用权不能继承 权利人死后收归集体 二 房屋可以继承1 继承人是本集体组织成员的 同时取得宅基地使用权2 继承人是城镇居民的 应取得房屋所有权 但宅基地使用权难以取得 3 继承人是本集体组织成员之外的农民 同样问题 69 四 抵押问题 一 宅基地使用权禁止抵押物权法184条 宅基地使用权不得抵押 二 农村房屋抵押物权法180条 建筑物其他土地附着物可以抵押 三 抵押权实现时的矛盾 房屋抵押事实上不能 70 第五章地役权一 概念及特点为自己土地使用的便利而利用他人土地的权利 156条地役权人有权按照合同约定 利用他人的不动产 以提高自己的不动产的效益 前款所称他人的不动产为供役地 自己的不动产为需役地 71 问题 地役权的客体是不动产还是土地 法民第637条 役权是指 为使用与便利属于另一所有权人的不动产而对某项不动产强制所加的一种负担 德民第1018条 一土地可以为另一土地在其时的所有人的利益 以此人可以在个别关系中使用此土地 或在此土地上不得实施某些行为 或排除行使基于对此土地的所有权而对此另一土地产生的权利的方式 设定负担 72 德国民法典 虽然在界定地役权时只提及土地 但由于德国民法上建筑物为