广州番禺圣鑫广场全程报告终稿.doc

2009 年12月9日北京。上海。深圳。成都。重庆。沈阳beijing. shanghai. shenzhen. chengdu. chongqing. shenyang前言首先非常感谢*（以下简称“贵司”）对于华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司（以下简称tcbl或“我司”）的信任和支持，作为一间致力于为国内商业地产开发提供全程专业服务的港资服务企业，我司对于此次能够有机会与贵司合作进行商业地产开发顾问服务工作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开发实力和我司专业的商业地产开发、运营经验，能够成功打造卓越的商业项目；在市场分析方面，我司主要在前期戴德梁行公司报告基础上，总结分析并更新部分市场信息及提出我司在商业方面的专业意见与看法，从而对项目定位规划提供较准确、完善的可行性方案。本次商业策划顾问报告主要包括市场研究分析、项目定位分析、项目商业规划、项目租金分析等方面的完整建议。思路项目 发展背景基础 城市化进程、城市经济与规划 城市商业发展状况与趋势 消费群来源、消费习惯、消费水平 项目区位、项目交通、项目规模解析城市解析消费解析项目项目 发展要素 类型、档次、功能 业态、租户、组合方式 布局、动线、交通、设计本项目可持续发展的定位与规划战略结论城市经济城市规划城市商业消费 特征项目条件城市经济与产业持续发展人均收入增加，消费形态转变城市南拓发展，人口增加城区轨道交通趋于完善，带动区域发展本项目规划为区级商业中心市桥核心商圈独树一臶，但业态与硬件设施较落后，传统百货与街铺为主新兴商圈尚在规划发展城市缺乏代表性的购物中心体验消费型商业落后周边中高档居住楼盘聚集家庭消费与个人时尚消费为一体地铁辐射力强，吸引华南板块、广州市区消费商业规模超过12万平方米，利于完善的业态组合处于行政、教育、商贸、交通中心接驳地铁与城市主要快速路，交通便利辐射全番禺的区域中心型体验购物中心纲要解析城市解析消费解析项目项目定位项目规划租金评估1.0 解析城市n城市经济n城市规划n城市商业发展状况与趋势1.1 城市经 济nnn珠江三角洲腹地广州南拓重点区域，工业及出口基地旅游业和房地产业发展迅速广州 市区番禺区地处广东省中南部，珠江三角洲腹地，位于穗港澳“小三角”的中心位臵。全区总面积786.15平方公里，户籍人口97.51万人。番禺是广州“南拓”重点区域，区位优势明显，水陆交通便利，是广州重要的工业强区和重要的工业出口基地之一，旅游和房地产业发展迅速。番禺有国家5a级旅游景区长隆旅游度假区，国家4a级旅游景区莲花山、宝墨园等和祈福新村、丽江花园、华南新城、碧桂园等时尚商住楼盘。资料来源：政府信息网佛山顺德番禺区1.1 城市经 济番禺区在金融危机的情况下，经济仍高速发展，08年增长率高于广州市整体，城市经济环境处于较优状态，有利城市商业发展。100008000600040002000015 .30%1 5.00%411 647113.80 %7 0511 4.70%606813%广州市 、番禺区历年gdp与增长率5116596 54 7 628821 613.10%12.30 %72839179.80%8.50%36020.00%15.00%10.00%5.00%0.00%20 04年2005 年2006年2007年20 08年2009上 半年广州g d p(亿元)广州g d p增长率番禺g dp （亿元）番禺g dp 增长率n番禺区近5年经济总量持续高速增长，08年gdp总量达到728亿元。n在08年国际金融危机背景下，番禺gdp增长率仍保持了很高的增长速度，达到13.1%，高于广州市整体水平，更远远高于全国平均水平。n08年番禺经济总量在广州各城区中排列第5名(前四名分别为：天河、越秀、萝岗、白云区）。番禺区08年经济保持高速发展，说明其经济基础较为雄厚，区域内部产业与消费需求较稳定，对经济危机的抵御能力较强，这也说明番禺未来在商业地产、购物中心发展方面具备扎实的基础。资料来源：政府统计公报1.1 城市经 济人均gdp超过1万美元，社会经济发展进入新阶段；服务业、商贸业、高端消费品的需求大大提升；高端商业形态购物中心的发展进入快速上升通道。广州人均gdp，（按常住人口算）番禺人均gdp，(按户籍人口算)番禺人均gdp，(按常住人口算)2008年11,696美元10,667美元6,961美元人口统计概念定义：户籍人口：指公民依照中华人民共和国户口登记条例，已在其经常居住地的公安户籍管理机关登记了常住户口的人。常住人口：指实际经常居住在某地区一定时间（指半年以上）的人口。08年广州人均gdp超过1万美元，番禺区人均gdp（按户 籍人口 算）也 超过了 1万美元，这说明广州、番禺的经济发展水平达到了新的高度，社会对服务业、高档商品如房地产、汽车消费需求将大幅度增加，这也进一步刺激第三产业、商贸业的发展。tips:按照世界银行的衡量标准，人均gdp超过1万美元是公认的从发展中状态进入发达状态的标志线。日本人均gdp是在1984年超过了1万美元，香港、新加坡、台湾和韩国的人均gdp分别是在1987年、1989年、1992年和1995年超过了1万美元。资料来源：政府统计公报1.1 城市经 济番禺第三产业比重快速提升，说明扩大消费拉动作用明显；第三产业比重首超第二产业，说明高端服务行业发展迅速；100%80%60%40%20%0%第三产业46.60%广州市 、番禺区2008年三产比重59.02%第二产业第一产业38.94%5.33% 2.04%4 6.92 %番禺区2007年三产比重5. 51%47. 57%第一产业第二产业第三产业番禺广州2007年番禺的第三产业依然低于第二产业n番禺区产业结构二、三次产业比重相当，第三产业发展上升空间较大；n番禺08年第三产业首次超过第二产业比重，达到48%以上；n与广州整体相比，番禺的第三产业比重仍然较低。n09年上半年，番禺第三产业比重达到49.9%，对gdp贡献率达到72.5%。根据宏观经 济学研 究：提高 1个百 分点的消费率可以使第三产业比重上升0.26个百分点。（消费率是指一个国家或地区在一定时期内(通常为1年)用于居民个人消费和社会消费的总额占当年国民支出总额或国民收入使用额的比率。消费者个体的消费率：即消费者个人或家庭收入中用于消费支出的比例）资料来源：政府统计公报1.1 城市经 济房地产投资额的平稳快速增长，促使番禺房地产高速发展，同时带来人口的增加，为商业市场发展带来刺激因素。400.0300.026.4%287.2329.514.7%番禺区历年固定资产投资额14.7%14.0%29.30%50.0%2500.02000.01500.01322.02104.61863.31696.4广州市历年固定资产投资额1445.3 17.4%14.2%25.0%19.20%20.0%15.0%200.0100.00.047.673.3157.463.1-52.2%180.566.2205.899.686.00.0%-50.0%-100.0%1000.0500.00.0440.89.3%488.9556.87039.88%12.9%762.4898.810.0%5.0%0.0%2004年2005年2006年2007年2008年2009上半年2004 年2005年2006年20 07年200 8年200 9上半年固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）固定资产投资增长率固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）固定资产投资增长率n番禺区房地产投资额占固定资产投资额的比重逐年增加，08年达到48.4%；n房地产投资的增加将带动其他行业的发展，如人口增加及相关零售行业的发展；n为了应对经济危机，09年上半年番禺政府加大了对固定资产投资力度，上半年与投资直接相关的建筑业、房地产业两个行业对gdp的贡献率高达29.2%。资料来源：政府统计公报1.1 城市经 济小结n番禺现有的商业主要为百货、商业街，与经济发展水平出现落差n大型购物中心、时尚生活中心、体验中心将成为番禺商业发展趋势u 根据欧 美国家经济发展与商业业态发展的对应关系分析（如下表），一个城市或地区人均gdp超过2,000美元时，城市商业由传统百货商场、商业街以及批发市场等向大型购物中心、超市、专卖店/精品店等多元化现代商业模式所转变。u 2008年番禺人均gdp合美元约6,961元，城市化率达到54.3%。具备支持大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业。表：欧美经济发展与商业业态的对应发展关系人均1,100美元以下1,1002,000美元2,0004,400美元4,400美元以上城市化水平25以下45以下45%70%70以上主导商业形态庙会、地摊、集贸市场为主导形态百货商场、商业街、批发市场大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业shopping mall、lifestyle shopping center旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现1.2 城市规 划番禺在未来几年内，将打造一个集总部经济cbd、商贸区、休闲度假区、交通中心、现代居住区于一体的番禺。广州南拓发展广州市“南拓”番禺起飞的契机番禺承担着广州城市规划“南拓北优，东进西联”中的南拓任务。广州市新的城市中心将向番禺转移。番禺区定位：广州市新的现代化城区，承接“南拓”规划，分流广州过分拥挤的人口。番禺区未来规划的五大板块：北部重点建设区：番禺新城东部重点发展区：广州新城大学城重点发展区：小谷围岛南部引导发展区：包括沙湾水道以南的鱼窝头、榄核、大岗等镇域。中心城区发展区：东起石基，西迄市桥景观大道，北至北二环，南到市桥水道。资料来源：广州城市总体发展战略规划1.2 城市规 划城市向南发展，形成新的城市副中心，承担城市机能广州中心城区番禺区广州地铁三号线广州地铁四号线*广州城市南拓发展，将为番禺带来更大的发展机遇，将出现更多的住在番禺，工作在天河的人群，为番禺的商业发展提供消费潜力。广州轨道交通规划图随着广州市轨道交通的发展完善，各城区将连为一体，各区之间的交通时间缩短，将进一步拉动中心城区的人口往新城区迁移。番禺到广州市区地铁车程时间不超过半小时。资料来源：广州城市总体发展战略规划本项目所在区域将成为：番禺区的行政、经济、文化、教育中心和交通枢纽1.2 城市规 划番禺重点板块的规划明确了番禺的城市发展方向，扩展了城市规模，提升了城市地位，同时也带来了大量人口，促进了现代服务业的发展。番禺三大重点板块规划与定位番禺新城-公共服务配套区 位臵：涵盖洛溪、华南板块两大番禺楼市区域 规模：占地面积约14.7平方公里 定位：作为整个番禺的公共服务配套区，为番禺市民提供市政配套服务广州新城-城市副中心 位臵：番禺东部 规模：占地面积228平方公里 定位：商务办公、生活居住、休闲旅游，最终成为城市副中心中心城区-高质量城市居住生活区 位臵：市桥以及市桥南区 规模：占地约17.15平方公里 定位：为城市文化与商业中心、具有南国水乡特色的高质量城市居住生活区。番禺新城中心城区商贸中心与交通枢纽是本项目发展超级购物中心的一大基础保障资料来源：广州城市总体发展战略规划1.2 城市规 划本项目规划为区级商业中心，与现有的市桥核心商圈地位并列；随着地铁三号线商业轴线的发展，本项目依托三号线，打造高辐射效应的商业中心。番禺多中心，多层次的商业发展规划两大系统：批发与零售两大系统。三条发展轴：1、地铁三号线发展轴线2、地铁四号线发展轴线3、沙湾中心城区石基商业发展轴线。四级网络商业功能区：1、区级中心区：由易发商业步行街商业中心*商业中心、汉溪现代商业中心组成2、区级副中心区：由6个商业中心组成3、镇级商业中心区：由8个镇商业中心和28个楼盘商业中心构成4、社区商业中心区：由一批村及社团（组团）商业中心构成。地铁三号线商业轴线资料来源:广州市番禺区20042010年商业网点发展规划1.2 城市规 划小结广州城市南拓发展城市南拓发展，交通联系紧密，形成新的城市副中心，将带动番禺整体房地产业、交通及相关城市配套产业的发展，为本项目商业发展提供良好的环境。番禺重点板块规划重点板块的规划，明确了各分区的发展功能和地位，更利于人口往新发展区域迁移，本项目处于高档居住区、交通中心、商贸中心，利于发展强辐射的超级购物中心。番禺商业发展规划本项目规划为区级商业中心，加上地铁三号线商业轴线发展优势，为本项目奠定商业基础。1.3 城市商业 发展状况与趋势广州城市商圈发展格局n广州市全国经济最发达的城市之一，商业发展迅猛，人口密集，消费力强；n广州传统商圈发展成熟，但目前商业形态仍较为存在一定缺陷，难以适应广州国际化大都市的发展；n天河区作为广州现代商业发达区域，商业相当繁荣，同时也带来了严重的同质化竞争。环市东商圈北京路商圈上下九商圈天河商圈珠江新城目前番禺商业在家居市场、旅游度假、娱乐等业态方面对广州市区具备一定辐射力。城市的扩张发展，经济与人口的发展，必然需要更先进的商业形态和形成新的商业中心。番禺商圈天河城位于体育中心核心商圈，是广州最早也是最具代表性的购物中心业态，商业建筑面积约11万平方米。天河城涵盖零售、餐饮、娱乐、服务等业态，全方位满足消费者需求。由于是早期项目，因此天河城在硬件设施方面已不能满足需求，如商场的层高、动线等问题。而品牌档次偏中档的定位也越来越难以满足高端消费者需求。正佳广场是广州最大的购物中心，商场建筑面积约20万平方米。虽然占据了体育西路核心商圈地段，定位于亚洲首席体验式购物乐园，但在业态布局、品牌档次、动线设计方面存在大量问题，并没有达到预期的定位效果。1.3 城市商业 发展状况与趋势广州市区代表性购物中心分析天河城广 场正佳广 场1.3 城市商业 发展状况与趋势番禺整体商业格局与代表项目番禺新城（华南板块）商圈：l大石城l长隆购物中心l万博中心l祈福malll海印mall大学城商圈：l北亭广场l广州大学商业中心广州新城（亚运村）商圈：l亚运村美食城l亚运配套商业火车新站商贸圈：l新客站商贸区l雄峰商贸城番禺市桥中心城区商圈：l繁华路商业街、易发步行街l圣鑫商业广场1.3 城市商业 发展状况与趋势番禺各商圈分析市桥中心城区商圈市桥中心城区商圈tcbl分析：市桥商圈为番禺传统核心商圈，其辐射范围与辐射商业规模主要业态经营类别辐射范围消费群体租金范围典型项目最新动态：商圈要素分析约20万平方米百货店、超市、传统商业街、步行街服饰、餐饮、数码、休闲为主传统核心商圈，辐射范围广，涵盖番禺中心城区及各镇番禺居民日常消费为主150-800元/平方米/月易发商业街、友谊百货、繁华路、大北路力不可动摇，是番禺居民日常生活消费、娱乐的集中场所，经营种类丰富，人流、车流量大。l传统商圈受历史因素影响，商业设施陈旧、交通拥挤，商业分布零散不成体系，商业档次偏低l商圈缺乏现代化商业业态，一站式、体验性不足，政府将对商圈整合改造，将易发商业街、繁华路步行街、友谊商店和百越珠宝采购博览中心连成一片整体开发，进一步提升市桥城区传统商业的发展水平。资料来源番禺区经济贸易局注:商圈分析中涉及到的租金数据均为使用面积租金（下同）1.3 城市商业 发展状况与趋势番禺各商圈分析市桥中心城区商圈番禺市桥核 心商圈 主要商 业项目 与商业 街繁华路光明北路4213大北路1234567易发商业街友谊商店禺山商场繁华盛世名店城百德中心金佳活力城禺山大道56大东路大南路7东涌路资料来源:戴德梁行报告1.3 城市商业 发展状况与趋势番禺各商圈分析市桥中心城区商圈市桥商圈主要商业项目市桥商圈主要商业街商业项目易发商业街百德中心名店城友谊大厦友谊商店喜盈-嘉立思番山商贸城繁华盛世广场禺山商场金佳活力城好又多规模2（m ）4.3万1.3万1万2.5万2万4万（含酒店）5,6002.6万1.2万1.2万6,000楼层东街12层西街-15层14-131315层-1312-1417-1412中低定位中档中档低档中档低档中档中档为主中档档中档中低业态百货+零售+餐饮零售+文化零售百货百货零售+餐饮零售餐饮+超市零售+娱乐零售+餐饮超市大北路商业街大东路商业街光南路商业街商业街名称（临街两层）（临街两层）繁华路商业街路东涌路商业街桥东路商业街大南路商业街光明南路商业街光明北路商业街（临街两层）道路长度（m）34284400300240210270500132商业总量（m2）30,0966,7208,0005,0004,8002,8003,20012,0005,280超市、餐饮、银行、手机、儿童服饰、服饰、网吧、地产、眼镜、婚纱、电脑、经营类别服饰、鞋类、饮食手机、服饰服饰、银行、餐饮服饰餐饮手机、服饰、餐饮旅行社书店精品、二手手机市桥商圈目前以百货、商业裙楼、商业街为主要形态，无真正意义上的购物中心。业态丰富、档次偏低，整体缺乏系统规划，交通与硬件设施较落后。资料来源:戴德梁行报告1.3 城市商业 发展状况与趋势番禺各商圈分析市桥中心城区商圈易发商业街项目分析项目位于市桥商圈内，东起桥兴大道、西临光明路，南临禺山大道、北至繁华路，附近有友谊中心、友谊大厦、商业大厦、禺山商场等商业项目。l易发商业街全长480m，总建筑面积4.3万多，是 目前番禺最好的商业场所。l目前经营状况良好，首层零售街铺租金以800元/平方米/月为主。tcbl分析：易发商业街是目前市桥商圈经营最好的项目，涵盖了商业街、百货、品牌店、餐饮、娱乐等业态，具备了较强的体验性。l该项目品牌档次中档偏低，以时尚潮流为主，主要满足番禺年轻消费群的需求。l受面积、档次等限制，该项目依然无法满足中高档家庭、高收入人群的核心需求，在一定程度上影响了其辐射力与发展空间。1.3 城市商业 发展状况与趋势番禺各商圈分析番禺新城商圈番禺新城商圈最新动 态：番禺新城总体定位为“华南商贸新旗舰”：l万博地 块定位为以总部经济为核心，商务综合cbd区，形成提升广州第三产业的新核心和泛珠中心区的国际性综合服务平台；l汉溪地 块将以生活性服务业、交通换乘、现代商业、饮食业等产业为主，形成番禺北部区域型的商业、生活中心；商业规模主要业态经营类别辐射范围消费群体租金范围典型项目tcbl分析：商圈要素分析番禺新城商贸功能区总规划面积为14.7平方公里家居、家电专业市场、旅游休闲公园、综合购物中心餐饮、娱乐、家居家电、服装折扣店、酒店等华南板块居民，部分业态可辐射广州市区居民，如家居、旅游等华南板块居民为主150元/平方米/月左右万博中心，祈福超级malll长隆地块以旅游、休闲娱乐中心、酒店、主题商业等产业为主，拟建一大型购物中心，目前正与永旺集团、易初莲花等知名零售商家洽谈。资料来源番禺区经济贸易局l番禺新城目前形成了成熟的居住大社区，配合政府规划，未来商业发展潜力巨大。l该商圈离市区较远，目前尚未发展主流形态的都市购物中心，依然以专业店、旅游等商业地产形态为主；l随着城市发展，人口增加，该区域将会发展大型购物中心，满足华南板块居住人口需求。万博中心位于迎宾路、汉溪大道交汇处，建筑规模20万平方米。目前已汇聚吉盛伟邦、天河城品牌折扣店、四海一家、工商银行等品牌商家新一期共有60万平方米开发用地，并计划投资60亿元来建设广州南部的cbd商业中心，成为广州“第四商圈”的龙头商业项目。1.3 城市商业 发展状况与趋势番禺各商圈分析番禺新城商圈主要商业项目介绍祈福超级mall项目的总建筑面积达30万平方米。在整体规划上，该项目将按大型商业物业的模式进行建设及招商，将成为一个集购物、休闲、娱乐于一体的综合性商业中心。长隆购物中心在锦绣香江前的高尔夫球场、汉溪大道旁，规模约20万平方米。1.3 城市商业 发展状况与趋势番禺各商圈分析广州大学城商圈广州大学城商圈商业规模主要业态辐射范围消费群体租金范围典型项目商圈要素分析约20万平方米超市、餐饮、娱乐、服装百货大学城及周边区域大学城学生与周边居民为主100-200元/平方米/月北亭广场、广州大学商业中心tcbl分析：l广州大学城商圈具备30-40万稳定的消费人口，因此商业发展具备一定基础。l受区域位臵与消费群体特征限制（以学生为主体），该商圈的商业档次与辐射力都难以提升。从番禺整体范围来看，该商圈影响力有限。北亭广场建筑面积逾12万平方米，地上四层、地下一层，拥有2,000余个停车位的超大型室外停车场。该项目业态以中档偏低的服饰零售、餐饮，娱乐为主。主要服务于大学城内的师生，影响力不强。目前经营状况较差，租金约100元/平方米/月。广州大学 商业中心的总经营面积达7万平方米，业态包括了名店城、数码港、潮流基地、休闲娱乐广场、特色美食文化城、户外酒吧长廊、配套服务商业等多种经营业态。该项目位臵较好，定位更符合大学城消费，因此经营状况也较好，目前租金约150-200元/平方米/月左右。1.3 城市商业 发展状况与趋势番禺各商圈分析广州大学城商圈主要商业项目介绍1.3 城市商业 发展状况与趋势番禺各商圈分析火车新站商贸区广州新客站周边规划开发面积达11.4平方公里,其中核心区3平方公里。按照规划,新客站周边区域将发展出5个规划功能区,即综合商务区、商务居住区、商贸区、物流区和农业观光区。火车新站商贸区广州市规划在客运站周边建设一个集商贸、商务、金融、信息、物流、娱乐休闲于一体的综合功能区，其中包括购物中心业态。资料来源：番禺区经济贸易局tcbl分析：火车新站商贸区是以交通为核心的综合性商贸区，未来在商务、商业、物流等产业方面发展潜力大。该区域受其区位与人流性质的限制，在都市购物中心发展方面必然受到限制，其购物中心的竞争性也无法与其它居住区相比。1.3 城市商业 发展状况与趋势番禺各商圈分析亚运村商圈亚运村商圈亚运美食城项目是为满足亚运村餐饮配套服务需要和今后发展特色商旅服务需要而建。亚运村商圈在2010年亚运会开幕前完成一期工程建设并投入服务使用。项目由两个地块组成，初定选址为：一是位于亚运村裕丰新村安臵区北面、莲花湾河涌南面、亚运东路以东的地块，面积约7.8万平方米；二是位于亚运村南面的5号地块（村经济发展预留用地），面积15.9万平方米。tcbl分析：广州新城未来规划居住人口约100万，具备相当的消费力与商业发展潜力。资料来源：番禺区经济贸易局亚运村的商业主要是满足亚运会配套需求，其商圈辐射与范围局限性较强，与番禺市区商业竞争性不大。未来广州新城居住人口也是本项目主要消费群之一。1.3 城 市商业发展状况与趋势项目釐佳活力垇2朑来三年市场供应情况列表觃模（万m ）1.2备注公开招商石岗东商业垇3朑公开招商区华卓杲垉坑项目同称万協新一朏雄峰国际商业垇汉溪商业贩物中心长隆贩物中心海卙集团项目祈福赸级mall贩物、娱乐美食32万平斱米 、商务、物流等具佑商业觃模尚旅游商业中长朏市场供应情况列表觃模 业态约60万平斱米 大垄mall综合性商业69万平斱米 综合垄贩物中心朑定20万平斱米 休闲贩物中心30万平斱米 贩物mall番禺区105国道钟村地址番禺区迎宾路新垇路段番禺区钟村镇番禺迎宾路番禺区华卓杲坑祈福新村入口卓面工建成，圃工贩地，朑叏得觃划许备注朑来5-7年招商进朏进朏3-5年可证1.3 城市商业 发展状况与趋势市场朑来重点供应项目分杵n从资料显示，近朏市场供应以小垄mall为主，对项目丌杴成竞争。n中长朏市场将推出大量商业供应，其主要特点归纳奷下：佑量大，全部圃20万平斱米以上。均位亍非核心位置。以休闲商业为主，主要面对家庛消费者。面丐时间长。n应对上述特点，项目雹圃下列几斱面加以打造。地点伓労：项目位亍番禺核心地段，是下一个商业収展癿重点，圃地理条件上有先天伓労配套伓労：项目周边有地铁、政务区、高档住宅区等成熟配套设斲，吋时圃觃划上也是番禺朑来癿政治、商贸中心。品牌伓労：収挥项目癿地点及配套伓労，引迚番禺目前缺少癿连锁品牌宠户，不市面上目前癿商业项目形成巣异化伓労。时间伓労：项目预计两年内可开业，圃时间上较现有潜圃项目为早，可抢得市场先机。1.3 城市商业 发展状况与趋势小结分析判断现有商业与未来趋势，发现本项目发展空间与方向。传统核心商圈陈旧、零散，难以满足消费者一站式、体验式商业需求。新区域商圈，包括番禺新城与大学城主要以专业市场、区域型综合商业中心为主，无真正意义上的现代化购物中心。新规划商圈，包括亚运村、火车新站则起步晚，受区位与交通限制，无法打造代表性的购物中心项目。本项目市场空间与发展方向：番禺需要一个具备核心地位优势，辐射全区范围的具备先进业态形式的购物中心，满足高素质人口的一站式、家庭式的体验消费需求，从而真正意义上实现番禺商业业态的升级。2.0 解析消费n城市消费潜力n消费群来源2.1 城市消费 潜力番禺区社会消费品零售总额总量大，增长速度快，在广州各区中表现抢眼，为城市商贸业发展提供强大基础。400 332.3289.88251.3930025.00% 25.00%155.26番禺区历年 社会消 费品零 售总额 及增长 率500 415.4720050.00%40.00%30.00%20.00%700.0 620.1569.425.0%600.024.3%20.4%21.8%19.1%415.5400.0401.3 17.2%2008年广州各区社会消费品零售总额对比分析300.0 14.4%30.0%25.0%20.0%15.0%10002004年2005年2006年2007年2008年17.30%10.00%0.00%2009上半年200.0100.00.066.9161.882.2114.547.110.0%5.0%0.0%社会零售品总额（亿元）增长率荔湾区 越秀区 海珠区 天河区 白云区 黄埔区 番禺区 花都区 萝岗区 增城市 从化市社会消费品零售总额（亿元）增长率n番禺区近5年社会 消费品零售总额均保持20%以上的增长速度，社会消费潜力快速 增强；n2008年番禺社会消费品零售总额在广州各区中排第三位，且增长速度也名列前茅，说明番禺区消费实力强劲；n2009年上半年，番禺社会消费品零售总额达到244亿元，增长率也高达17.3%，说明在经济危机背景下，番禺消费市场仍保持强劲势头。资料来源：政府统计公报2.1 城市消费 潜力在城市经济稳定增长的基础下，城市居民消费能力不断提高，可支配收入增加，为商业发展提供稳定及强大的市场需求。200番 禺区2008年人口数量180250002310821205番禺区历年人均可支配收入与增长率1924315.0%15010050099200001500010000500001798810.2%2004年181224. 2%2005年6.2%2006年10.2%2007年13.0%10.0%5.0%0.0%2008年常住人口（万人）户籍人口（万人）人均可支配收入（元）增长率n番禺区人均可支配收入近2年保持高速增长，并于07年超过2万元；n随着人口与收入的不断增加，番禺市场消费能力也显著增强；n收入的增加将促进居民消费结构升级，从基本的生活需求转向重视教育、文化和娱乐的发展型消费需求。n消费的升级必然带来商业形态的升级换代，未来文化、娱乐、体验性、品牌化消费需求将进一步加大。资料来源：政府统计公报2.2 消费群 来源项目消费圈层分布图项目周边楼盘及居民数量估算项目半小时车程范围(包括海珠区石榴岗、顺德陈村、5公 里范围(包括市桥街、桥南街、沙头街、东环街、沙湾镇东部、石基镇西部)10公 里范围(包括钟村镇、大石镇、南村镇、新造镇、亚运村)楼盘名称东华花园城市花园尚东尚筑金海岸花园东怡新区一期鑫润花园东方白云花园美心花园桥福园桥华楼柏丽花园美心东苑合计建筑面 积总建筑面积33.9,（万平方米）33.7835首期6.21201202.2514.912.7174.86总人口估算7,88210,5009,26128,00028,0005255,981.52,968815.51,5751,40097,000大良、洛溪新城、广州大学城、石楼镇、化龙镇、榄核镇、大岗镇、东涌镇)项目附近约有11个较大型的楼盘，这些楼盘业主可以步行到本项目消费，该消费群消费能力强，是中档、中高档消费群。人数估算约为9.7万人。资料来源:戴德梁行报告2.2 消费群 来源本项目商业规模大，交通具备优势，消费群体不应局限于项目周边消费群，针对不同层次与不同距离的区域，本项目未来可吸引的消费群分析如下：不同的 交通方式为本项目带来的消费群来本项目交通方式步行公交车私家车地铁长途客运站主要吸引区域周边1-2公里范围番禺各镇番禺各镇、华南板块区域、广州新城、广州市区市桥、华南板块区域、广州市区周边城镇，外地消费 者类型周边中高档楼盘居住人口，商务办公人口综合性消费群有车中高档消费群，周末假日旅游者年轻白领为主，包括在广州工作，居住在番禺的消费群旅游者，访客主要业态需求日常生活消费、家庭综合性消费、生活配套服务、餐饮、娱乐、品牌服饰各类品牌服饰、娱乐、餐饮家庭消费、中高档品牌服饰、娱乐、餐饮潮流服饰、娱乐、餐饮娱乐、餐饮为主2.2 消费群 来源本项目 消费群金字塔模型旅游者访客本项目边缘消费群，消费能力有限。广州市区旅游者、访客本项目辅助消费群，主要以节假日来番禺游玩的家庭、个人为主。华南板块、广州新城居民本项目次级消费圈层，以有车家庭为主体。项目3-5公里周边居民核心辐射范围，本项目核心消费群，以综合性家庭消费、个人时尚消费为主体。2.3 小结本项目消费群定位建议消费特征 多层次、复合型、家庭型主要来源 番禺市区、华南板块区域消费层次 中档偏高为主3.0 解析项目n项目概况n项目交通n项目环境nswot分析3.1 项目概 况项目主要经济技术指标22总用地面积（m总建筑面积（m）246,936199,362其中22地上建筑面积（m ）地下建筑面积（m ）建筑占地面积（m ）容积率覆盖率停车位(个)129,03170,33132,5862.7569.4%1,741n项目总建筑面积19.94万平方米，其中商场面积12.55万平方米。n项目建成后，将成为现时番禺最大的 综合型 购物中心。n项目采取同层停车的设计，停车位达1,741个，是停车位配备最充足的大型商场，充分 满足自 驾车消费者的需求。3.1 项目概 况项目区位图市桥核心商圈番禺区 政府番禺广场地铁站往东：广州新城、亚运村区域番禺汽车客运站桥南高档居住区区域内是番禺区的行政、经济、文化、教育中心和交通枢纽，是服务于番禺全区的综合功能区。区域特征：n地处中心城区，未来商贸中心n高端居住人口聚集n交通枢纽地位，拉动人流，扩大辐射3.2 项目交 通项目宏观交通情况番禺区轨道交通线路图地铁长短途汽车站公共交通铁路地铁三号线“番禺广场站”与本项目接驳番禺新汽车客运站将疏导各城区人流比邻城市主干道，周边交通网络发达，多达90条公交车途经项目2009年广州新火车站的建成，提高了番禺在广州市内的交通枢纽地位3号线7号线本项目4号线发达的交通，尤其是轨道交通将大大提升项目的城市地位，扩大辐射力，是打造大型购物中心的基础。而地铁沿线的居住人群则为项目提供了消费基础。10号 线12号 线3号线 南部延长线3.2 项目交 通项目微观交通解析番禺区政府地铁站番禺广场n清河东路、市莲路是番禺区东西方向核心干道，连接市桥中心区与广州新城;n本项目通过清河东路到达市桥核心商圈只需5-10分钟车程；n东环路（华南快速干线）是连接南北的核心要道，可直接连接番禺新城和广州市区；n通过地铁3号线，广州市区、长隆野生动物园、长隆欢乐世界、市桥等居民与游客可便利到达本项目。3.2 项目交 通项目微观交通解析居住区居住区番禺区政府地铁站番禺广场东环路居住区市莲路规划路清河东路居住区n清河东路、市莲路是东西主干道，车流量大，展示面好，建议项目主入口设臵在此两条道路旁。n东环路是南北主要干道，车流量大，但由于该路段是高架桥，对本项目西侧的展示面有阻挡作用。因此建议，未来项目西侧外立面可通过灯光、大型广告位、led屏幕，加大西侧的展示效果，吸引快速车流的注意。n地铁站与番禺广场周边人流量大，是主要人群聚集点，未来可通过导视系统，地下通道，指引消费者达到本项目。n由于本项目3面临快速路，不利于周边居民步行到达本项目，因此通过地下通道的连接非常重要。3.3 项目环 境项目四至北侧：市莲路、罗家村、新开发居住楼盘、五金、汽配街铺东侧：居住楼盘、五金、建材商业、老居住区等。西侧：东环路、番禺区政府、科尔海悦酒店、中银大厦、地铁站、番禺广场等。南侧：清河东路、大型居住楼盘、低档配套商业等。3.3 项目环 境项目商业环境nnnn项目周边缺乏商业项目带动，商业氛围较淡，商业形象不高；项目沿市莲路和清河路多为五金、配件、杂货等商铺；周边楼盘自身的配套商业档次较低，无法满足居民综合性消费需求；项目东面是中高端住宅小区，如尚东尚筑、金海岸花园、城市花园和领汇等，居住氛围浓厚，未来具备较高的消费潜力。项目周边中高档商业设施相当缺乏，而中高档楼盘开发量较大，未来本项目首先以这些居民消费者为核心，满足其家庭、一站式中高层次的消费。3.3 项目环 境项目商务环境n区域内是番禺区的行政、经济、文化、教育中心和交通枢纽，是服务于番禺全区的综合功能区；n本