刍议如何加强房地产企业的财务管理.doc

现 代 商 业MODERN BUSINESS管理纵横Sweeping over the Management118随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产企业进入了前所未有的高速发展时期。房地产企业经营所具有的复杂性和多样性使其对其财务管理提出了较高要求。加强房地产企业财务管理，提升财务管理水平，已成为房地产企业实现可持续发展的关键。一、房地产企业财务管理面临的现状目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:1、开发项目缺乏整体上的可行性论证。在我国，房地产企业的项目调研、产品开发、成本核算、利润平衡、开发规模等，均明显有别于其他行业。房地产开发企业普遍存在重视工程决算忽视项目决策的现象。在判断一个项目是否具有可投资价值时，更多是依赖人的主观判断，缺乏科学的、完整的市场经济分析和可行性论证，即便对项目有可行性研究，也仅仅局限于单个项目，从整体上把握不同项目对企业具有的战略意义的还很少。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。另外，财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。3、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。资金占用量大，资金来源渠道单一。房地产企业从项目前期调研到产品开发至可预售状态历时较长，巨额的地价和房屋工程造价，需要投入的资金数量较大，加之经营过程的长期性，资金周转期长，资金周转率偏低，更增加了资金的需求。从目前房地产企业资金的筹措渠道来看，主要是依靠银行贷款，负债水平普遍较高。而目前土地、信贷政策的收缩抬高了房地产行业资金门槛，几次加息直接增加了房地产开发企业的资金成本，使得房地产开发企业的资金压力空前加大。5、忽视全面成本管理。全面成本管理就是要求房地产开发企业实行全员、全过程和全方位成本管理。房地产开发企业的成本发生是一个过程，涉及到前期策划、规划、设计、施工、销售等开发的各个环节，其成本管理就是要在项目开发的全过程中，对全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化。而房地产项目工程成本管理的基础资料，来自于企业内部各职能部门及施工一线的管理部门，有些房地产企业管理者认为成本管理和核算是财务部门的职责，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用，致使财务部门收集成本一线的资料极其有限，造成成本管理偏离预算，从而不能达到有效控制成本的目的。二、构建房地产财务管理体系的意义针对上述房地产企业财务管理存在的问题,笔者认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。5、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。三、加强房地产财务管理对策1、与时俱进，更新财务管理观念。其一，树立市场经济意识，产品开发要以购房者的需求为切入点。房地产企业在开发产品时必须综合考虑以下几方面的因素：一是随着经济的发展和人们生活水平的提高，改善性住房需求会日益增加；二是随着我国城市化进程的加快，以及建设社会主义新农村各项措施的贯彻落实，拆迁、改造等因素引起的被动性住房需求将保持一定增速；三是节能型住宅标准的推行和实施，以及住宅品质的提升和功能的完善等，可能导致住宅建筑成本升高。房地产企业只有关注市场，开发出适销对路的产品，才会加快资金回笼，发挥资金成本的杠杆作用，使企业在激烈的市场竞争中找到发展的切入点。其二，树立信息化观念。在市场经济条件下，信息作为一种经济资源，具有潜在的和难以估量的经济价值。真正有效的财务信息对于房地产企业科学决策将起到至关重要的作用。以互联网为载体的新信息技术革命，使经济信息的扩散与应用大大加快，有些经济决策可能在瞬间完成。因此，房地产企业要借鉴国内外一些企业的成功经验，遵循企业信息化发展的一般刍议如何加强房地产企业的财务管理【文章摘要】房地产行业是资金密集型的高风险行业， 面对激烈的竞争， 房地产企业要想实现长期的发展， 获得持续性核心竞争能力， 就必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一， 应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。【关键词】房地产企业；财务管理；财务管理体系王忠森青岛高新技术产业开发区发展总公司266061转 页现 代 商 业MODERN BUSINESS管理纵横Sweeping over the Management117体现出整体的不断学习、持续调试和成长。只有抛弃了单纯的利益驱动，把真诚、先进的文化理念体现在行为和产品中，才能获得公众的认可，着实提高企业的竞争力，实现企业的战略目标与持续发展。【参考文献】、石伟 组织文化 复旦大学出版社，、付亚和，许玉林 绩效管理版 复旦大学出版社， 、冯 贝塔朗菲（美） 一般系统论基础发展和应用北京：清华大学出版社， 、约翰 科特， 詹姆斯 赫 斯 克 特（美）企业文化与经营业绩 人民大学出版社，、刘宏毅解读中国传统文化中国传统文化问题，、彼得圣吉（美） 第五项修炼上海三联书店，、迈克尔杰克逊（英）系统思考 中国人民大学出版社，、范喜贵 有形、无形 企业文化：管理的第四阶段 经济科学出版社，、杨春艳浅论建筑企业企业文化建设工程与建设，第 卷第 期： 、祈国梁 浅议建筑企业文化建设内蒙古科技与经济， （）： 、尹华丁 浅议建筑企业文化建设的内容功能与作用企业家天地理论版，（）： 、邵献平 建筑企业文化系统观武汉理工大学学报，第 卷第 期：、袁媛，王孟钧基于核心竞争力的建筑企业文化建设现代管理科学，（）： 、陈列伟 面向建筑企业竞争力提升的竞争模式与竞争战略研究天津：天津大学，：、王树用现代建筑企业绩效考核研究山东：中国石油大学（华东），：、卢剑基于核心竞争力理论的建筑企业文化建设长沙：中南大学，：，【参考文献】、阮龙海将强房地产企业财务管理工作；市场周刊（理论研究）；年 期、段涛房地产开发市场准入法律问题研究；西南政法大学；、赵文军房地产开发中的法律问题研究；黑龙江大学；规律，从财务管理、产品开发、项目建设、营销管理等环节逐步推进企业信息化建设，推广科学、先进的管理理念、管理方法和管理技术。其三，树立战略理财观念。即一切从全局出发，着眼于未来，立足于脚下，谋求企业发展。建立这种观念在于：（1）把握机遇，谋求自我长期稳定发展；（2）通过对未来环境和风险的预测分析，避免决策失误；（3）统筹规划和合理配置资源，增强企业发展后劲，保证企业的可持续发展。2、针对国家相关政策的变化，及时调整和转变财务管理手段，规避财务风险。（1）由于土地征用、安置成本及新增建设用地使用费的提高，企业在项目区域选择上应本着低成本原则，以土地储备管理制度健全的中心城市为主，以企业搬迁为主，以现有建设用地为主。（2）避免购置的土地闲置。（3）针对税收新规定，及时调整和处理三项费用，在规定的时限内结转费用，避免给企业带来损失。（4）信贷紧缩政策，加大了企业的资金压力和举债成本，企业毛利率水平将呈下降趋势，企业必须适时改变盈利模式，以稳健发展为原则，开发市场需求量大的中低价位、中小户型的商品房，从多中求利。3、从企业整体出发，对开发项目进行可行性论证。针对房地产企业的行业特征及产品特点，在项目开发前，应从企业整体效益出发，通过成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。投资决策时，不要仅局限于单个项目，而是要同时引入几个不同的开发项目，对不同开发项目的可控成本与不可控成本的影响因素进行分析，并把单个项目的固定成本与变动成本分别进行归集。采用固定成本分摊法，即开发两个项目，两个项目分摊固定成本，若两个均亏损，再增加一个开发项目，三个项目分摊固定成本，这样就有可能一个项目亏损，另外两个项目转为盈利。在整个决策过程中，财务部门要从筹资规模、筹资成本、首期投入资金、在建时所需的常规资金以及预期收益等方面整体进行分析、测算，为决策者提供及时、可靠的信息。4、构建多元化的筹资渠道。房地产企业的项目开发过程是一个巨额资金的投入过程，筹资任务十分繁重。因此，企业要建立多元化的筹资渠道：一要发展银行贷款以外的其他金融业务，如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式；二要积极进入资本市场，通过发行股票、债券等筹集经营资金；三要以自然人或企业发起方式，定向募集民间游资；四要主动出击，通过并购和重组逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的实力。另外，随着REITs 出现，海外私募、ABS和MBS推出，股权回购、可转债、海外上市、租约变现等一系列创新融资方式令房地产企业的融资有了新元素，这对囿于债务融资的房地企业无疑是一个利好消息。房地产企业应充分利用这些新的融资策略, 募集发展所需的巨额资金。5、加强全面成本管理。以成本管理为核心理念的基础管理，是企业走向成功的基石，企业管理者只有认识到这一点，企业的发展才能够更加坚实，企业的步伐才能够迈得更大。房地产企业在进行成本管理时：一则要制定成本预算目标。对项目建设中发生的前期可行性研究费用、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入等都要进行整体预算；二则要对成本费用进行正确的归集和核算，正确计算开发项目中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等；三则要对成本进行深入的分析，在