天津物业管理条例解析.ppt

解析 一部法律的诞生 意味着一种精神权威的树立 一种政治价值的确认 一种美好秩序的奠基 一种善良愿望的匍匐 古希腊先哲伯拉图说过 法律不可能发布一种既约束所有人 同时又对每个人都真正有利的命令 因此 为了我们共同的对于有序资产的渴望 每个人 每个单位 每个组织都必须比照法律法规的要求 来调整自己个别需求和实际行动 1 一 我国物业管理的立法进程 年 建设部下发了 城市新建住宅小区管理办法 明确要求在新建小区推行物业管理制度 年以来 建设部和有关部门先后制定了 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 物业管理企业财务管理规定 等规章 2 年 月 国务院正式颁布 物业管理条例 2003年9月1日正式施行 规定业主大会为物业管理的最高决策机构 强调了业主对小区公共设施的所有权 使用权 处分权和收益权 年 月 建设部印发 业主大会规程 年 月 建设部制定的 物业管理企业资质管理办法 开始实施 年 月 国家发改委 建设部印发 物业服务收费明码标价规定 年 月 物权法 2007年10月1日正式施行 通过 进一步明晰了物的所有权 3 2007年8月26日 国务院关于修改 物业管理条例 的决定 2008年9月10日天津市第十五届人民代表大会常务委员会第四次会议修订 天津市物业管理条例 物业由管理者变成 服务员 根据 物权法 的有关规定 决定 将 物业管理企业 修改为 物业服务企业 将 业主公约 修改为 管理规约 将 业主临时公约 修改为 临时管理规约 4 二 天津市物业管理条例 适用范围 第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动 本条例所称物业管理 是指业主通过选聘物业服务企业 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 本条例所称物业 是指房屋和与其相配套的共用设施 设备和场地 一个完整的物业一般由以下四个部分构成 1 建筑物本体 2 附属设备 3 公共设施 4 建筑地块 5 三 各级政府部门 行业协会在物业管理活动中的作用 第六条 市国土资源和房屋管理局是本市物业管理的行政主管部门 负责全市物业管理活动的监督管理 区 县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门 负责本辖区内物业管理活动的监督管理 规划 建设 市容 城市管理综合执法 公安 民政 市政 园林 物价等相关部门 按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作 第七条 街道办事处 乡镇人民政府应当明确部门和人员 负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织 指导 监督业主大会和业主委员会依法履行职责 调解业主 业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷 协调物业管理与社区管理 社区服务的关系 6 四 物业管理区域的划分 划分依据 1 规划红线图2 公用设施设备是否可分割3 社区建设因素市房地产管理局负责本市物业管理区域划分的监督管理 区 县房地产管理局负责本辖区内物业管理区域划分的推动 协调 管理 物业管理区域划分应当充分考虑共用设施设备 建筑物规模 社区建设等因素 遵循规模经营 方便管理 降低管理成本 提高服务水平的原则 新建住宅小区 包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的 应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域 原有住宅建筑规模在1万平方米以下的 遵循规模经营 方便管理的原则 按照市 区级道路或者河 湖等自然边界围合的区域 可以将几个项目划分为一个物业管理区域 商贸 办公 医院 学校 工厂 仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备 并能够封闭管理的 可以划分为一个物业管理区域 新建物业项目的物业管理区域 由市房地产管理局在前期物业管理备案时认定 一个物业管理区域应当成立一个业主会 由一个物业管理企业实施物业管理服务 天津市物业管理区域划分暂行办法 7 五 业主的相关问题 业主的概念 物权法 第六章 业主的建筑物区分所有权 即建筑物区分所有权人为业主或区分建筑物所有权人为业主 国家条例 第六条 房屋的所有权人为业主 市条例 第三条 业主是物业的所有权人 尚未登记取得所有权 但基于买卖 赠与 拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人 在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利 并承担相应的义务 8 业主身份的确认 1 房屋所有权证登记人 查询确认 物权法 第九条规定 不动产物权的设立 变更 转让和消灭 经依法登记 发生效力 未经登记 不发生效力 但法律另有规定的除外 2 房屋买卖合同的合法买受人 登记对抗主义 物权法 第十五条 当事人之间订立有关设立 变更 转让和消灭不动产物权的合同 除法律另有规定或者合同另有约定外 自合同成立时生效 未办理物权登记的 不影响合同效力 9 3 房屋继承人和受遗赠人 物权法 第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的 自继承或者受遗赠开始时发生效力 中华人民共和国继承法 第二条 继承从被继承人死亡时开始 4 房屋建造人 物权法 第三十条 因合法建造 拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的 自事实行为成就时发生效力 10 5 生效的行政 仲裁或司法文书确认人 物权法 第二十八条 因人民法院 仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等 导致物权设立 变更 转让或者消灭的 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力 问题 1 夫妻双方中的一方 未在房产证登记 其本人是否是业主 2 房产证上登记为多人时 如何计算业主人数及投票权数 登记生效主义 11 业主权利 专有权 独立性 1 构造2 使用 3 登记 1 内部权利 共有权2 外部权利 管理权 业主成员权的范畴 委托 物业管理企业 12 物业管理条例 第六条第二款 业主在物业管理活动中 享有下列权利 1 按照物业服务合同的约定 接受物业服务企业提供的服务 2 提议召开业主大会会议 并就物业管理的有关事项提出建议 3 提出制定和修改管理规约 业主大会议事规则的建议 4 参加业主大会会议 行使投票权 5 选举业主委员会成员 并享有被选举权 6 监督业主委员会的工作 7 监督物业服务企业履行物业服务合同 8 对物业共用部位 共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 9 监督物业共用部位 共用设施设备专项维修资金 以下简称专项维修资金 的管理和使用 10 法律 法规规定的其他权利 13 市物业条例 第八条业主享有下列权利 一 参加业主大会会议 发表意见 行使表决权 二 推选业主代表 选举业主委员会成员 享有被选举权 三 监督业主委员会的工作 四 提议召开业主大会会议 就物业管理的有关事项提出建议 五 提出制定或者修改管理规约 业主大会议事规则的建议 六 按照物业服务合同的约定 接受物业服务企业提供的服务 七 监督物业服务企业履行物业服务合同 八 监督专项维修资金的管理和使用 九 对共用部位 共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权 十 法律 法规规定的其他权利 14 物业管理条例 第七条业主在物业管理活动中 履行下列义务 一 遵守管理规约 业主大会议事规则 二 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 三 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 四 按照国家有关规定交纳专项维修资金 五 按时交纳物业服务费用 六 法律 法规规定的其他义务 业主义务 市物业条例 第九条业主应当履行下列义务 一 遵守业主大会议事规则和管理规约 二 执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 三 配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动 四 按照物业服务合同的约定 按时交纳物业管理服务费 五 维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生 六 按照规定交存或者续交专项维修资金 七 法律 法规规定的其他义务 消极义务 禁止行为 装修以及生活起居 市物业管理条例 第四十五条在国家规定的保修期限内 物业由开发建设单位负责维修 保修期限届满后 业主对专有部分负责维修 养护 业主专有部分以外的共用部位 共用设施设备 由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修养护 在物业出现危及安全 影响观瞻或者影响他人正常使用情况时 业主 物业使用人或者物业服务企业应当及时维修 所需费用由相关责任人承担 物业服务企业对物业共用部位 共用设施设备进行维修 养护时 相关业主和物业使用人必须给予配合 第四十六条业主和物业使用人使用物业 应当遵守法律 法规和规章的规定 在供水 排水 通风 采光 通行 维修 装饰装修 环境卫生 环境保护等方面 按照有利于物业安全使用 外观整洁以及公平合理 不损害公共利益和他人利益的原则 处理相邻关系 第四十八条业主大会和业主委员会 对任意弃置垃圾 排放污染物或者噪声 违反规定饲养动物 违章搭建 擅自改变住宅房屋使用用途 随意占用共用部位 损坏共用设施设备 侵占或者毁坏绿地树木和绿化设施 侵占通道 拒交物业管理服务费和专项维修资金等损害他人合法权益的行为 有权依照法律 法规和管理规约 要求行为人停止侵害 消除危险 排除妨害 赔偿损失 业主对侵害自己合法权益的行为 可以依法向人民法院提起诉讼 业主大会对侵害业主共同利益的行为 可以依法向人民法院提起诉讼 15 第四十九条业主或者物业使用人装饰装修房屋 应当遵守国家和本市有关规定 业主 物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议 装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限 允许施工的时间 废弃物的清运和处置以及相关费用等 第五十条利用物业共用部位 共用设施设备从事经营活动的 不得影响房屋安全和正常使用 并应当征得相关业主和业主大会的同意 物业服务企业代表业主大会收取的相关收益 主要用于补充专项维修资金 改善共用设施设备 也可以按照业主大会的决定使用 第五十一条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的 应当确保消防通道和道路畅通 并征得业主大会同意 占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位 应当交纳场地占用费 场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施 改善共用设施设备等 场地占用费的收取标准和使用办法 由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定 场地占用费收取和使用情况应当向业主公示 业主对机动车辆有保管要求的 由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同 机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶 停放的具体管理办法 由业主大会决定并公示 未成立业主大会的 按照前期物业管理服务合同的约定执行 第五十二条物业服务企业应当加强对物业管理共用部位 共用设施设备运行状况的日常检查 每年第四季度将物业管理共用部位 共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会 并在物业管理区域内公告 物业管理联席会议制度 第三十一条本市实行物业管理联席会议制度 物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集 由区 县物业管理行政主管部门 居民委员会 公安派出所 物业服务企业 业主委员会或者业主代表等各方代表组成 物业管理联席会议主要协调解决下列问题 一 业主委员会不依法履行职责的问题 二 业主委员会换届过程中出现的问题 三 履行物业服务合同中出现的重大问题 四 提前终止物业服务合同的问题 五 物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题 六 需要协调解决的其他物业管理问题 物业服务企业 第三十二条物业服务企业应当具有独立的法人资格 并按照物业管理行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动 本市物业服务中介机构和外埠来津从事物业管理服务活动的企业 应当向市物业管理行政主管部门备案 第三十三条从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书 并定期参加物业管理相应的职业教育培训 第三十四条物业服务企业按照物业服务合同 对物业及其环境 秩序进行管理 提供相应服务 依照合同约定收取物业管理服务费 接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督 物业服务企业对侵害物业共用部位 共用设施设备的行为 要求责任人停止侵害 排除妨害 恢复原状 物业服务企业应当向业主公布专项维修资金使用情况和利用共用部位 共用设施的经营收益 对业主个人信息和资料负有保密义务 第三十五条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业 但不得将全部物业管理委托给他人 第三十六条物业服务企业应当协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作 在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时 应当及时向公安和有关部门报告 并积极协助做好调查和救助工作 政府有关部门 街道办事处 乡镇人民政府和居民委员会 村民委员会应当支持物业服务企业工作 不得干预物业服务企业正常经营和服务活动 不得乱摊派 乱收费 前期物业管理 第三十七条前期物业管理是指在业主大会成立前 开发建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动 第三十八条新建物业出售前 开发建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理 并签订前期物业服务合同 前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止 第三十九条开发建设单位对新建物业 应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行物业管理 住宅物业建筑面积三万平方米以下 非住宅物业建筑面积一万平方米以下的 经物业所在地的区 县物业管理行政主管部门批准 可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业 第四十条开发建设单位出售新建房屋之前 应当制定临时管理规约 并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约 购房人在购买新建房屋时 应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认 并受其约束 开发建设单位制定的临时管理规约 不得损害购房人的合法权益 第四十一条规划 设计新建物业项目时 应当统筹规划 合理布局物业管理服务的各项设施 并按照开发建设项目规划出售部分总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理用房 用于物业管理服务和业主活动 开发建设单位应当按照规划 设计的要求和标准建设物业管理用房 并向业主进行公示 开发建设单位应当自物业竣工验收合格之日起三十日内 将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用 并接受所在地的街道办事处 乡镇人民政府的监督 第四十二条物业管理用房属于全体业主共有 由物业服务企业负责维修 养护 不得买卖和抵押 任何单位和个人不得占用或者改作他用 开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时 应当将物业管理用房一并申请登记 房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上予以记载 第四十三条开发建设单位应当自新建物业竣工验收合格之日起六十日内 向前期物业服务企业提供下列资料 一 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备的竣工图 附属配套设施 地下管网工程竣工图等资料 二 物业竣工验收资料 三 共用设施设备安装 使用 维护和保养技术资料 四 物业质量保证书和使用说明书 五 物业管理需要的其他资料 第四十四条物业服务企业在承接新建物业项目时 应当对物业管理区域内的房屋及其附属设施设备的共有部分进行查验 发现问题应当书面告知开发建设单位 开发建设单位应当及时进行整改 物业管理服务合同及备案 第五十六条物业服务企业接受委托从事物业管理服务活动 应当与业主大会签订物业服务合同 物业服务合同 对物业服务企业和全体业主具有约束力 物业服务合同主要包括下列内容 一 业主大会和物业服务企业的名称 二 物业管理区域的范围 三 服务的内容 四 服务的标准 五 服务的费用 六 合同的期限 七 违约责任 八 合同的解除条件 九 双方需要约定的其他事项 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内 将物业服务合同报物业所在地的区 县物业管理行政主管部门备案 第五十七条物业服务合同中约定的物业管理服务 应当包括下列主要内容 一 共用部位和共用设施设备的使用 维修 养护和管理 二 电梯 智能系统等设备的运行服务 三 环境卫生清扫保洁和绿地 树木 绿化设施的养护 管理 四 物业装饰装修的管理 五 车辆行驶和停放秩序的服务 管理 六 物业管理区域内公共秩序的服务 管理 七 物业资料的查询服务和管理 八 双方约定的其他物业管理服务内容 第五十八条物业服务合同的期限一般不低于两年 物业服务合同期限届满的三个月前 物业服务企业与业主大会应当协商续约事宜 双方续约的 应当重新签订物业服务合同 双方不再续约的 物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府 并到物业所在地的区 县物业管理行政主管部门备案 并继续按照合同约定做好服务 协助业主大会选聘新的物业服务企业 业主应当按时交纳物业管理服务费 至合同终止 第五十九条提前解除物业服务合同的 解除合同的一方应当在三个月前将解除时间 原因书面告知合同另一方 物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府 并到物业所在地的区 县物业管理行政主管部门备案后 在物业管理区域内公告 第六十条物业服务企业依照有关规定履行退出程序 并在合同终止之日起十日内 除向业主委员会移交本条例第四十三条规定的资料外 还应当同时移交下列资金 物品和资料 一 预收的物业管理服务费 场地占用费和收取的利用物业共用部位 设施和场地经营所得的收益余额 二 物业管理用房和属于业主共有的场地 设施设备 三 物业管理项目的档案资料 四 实行酬金制的 应当移交管理期间的财务资料 未成立业主委员会的 在区 县物业管理行政主管部门监督下 向街道办事处或者乡镇人民政府移交 新物业服务企业确定后 业主委员会或者街道办事处 乡镇人民政府应当将本条第一款所列资金 物品和资料 移交给新的物业服务企业 专项维修资金 第五十三条有两个以上业主的新建住宅和非住宅物业 应当按照规定交纳专项维修资金 专项维修资金应当按照规定给业主计息 未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足的物业项目 业主委员会根据业主大会的决定组织业主交纳或者续交专项维修资金 第五十四条市房屋维修资金管理中心负责全市专项维修资金的统一归集和管理 专项维修资金的管理 接受财政 审计部门的监督 第五十五条专项维修资金的管理费用由市财政部门核定 在专项维修资金的增值资金中列支 专项维修资金增值资金除核定管理费用外 应当建立房屋应急解危专项资金 专项用于房屋应急解危支出 专项维修资金的具体管理办法 由市人民政府规定 物业管理服务费 第六十一条物业管理实行有偿服务 物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容 服务质量相适应的原则确定 普通住宅的物业管理服务费 由业主大会 开发建设单位与物业服务企业在政府指导价格范围内协商确定 其他住宅和非住宅的物业管理服务费 由业主大会 开发建设单位与物业服务企业自主协商确定 第六十二条普通住宅物业管理服务费的政府指导价格标准以及上下浮动比例 依据社会平均物价指数变动情况适时进行调整 由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定 并向社会公布 确定和调整普通住宅物业管理服务费政府指导价格时 有关部门应当听取群众意见 第六十三条物业管理服务费可以采取包干制或者酬金制等形式 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费 盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式 酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业 其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出 结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式 实行酬金制的物业服务企业 应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况 物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置 将服务内容 服务标准和收费项目 收费标准等有关情况进行公示 第六十四条物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算 按月交纳 业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的 从其约定 第六十五条物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用 由开发建设单位承担 物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费 由业主承担 但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的 由开发建设单位承担 物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费 由开发建设单位交纳 第六十六条供水 供电 供热 供气 通信 有线电视等专业经营服务单位 可以将服务和收费事项委托物业服务企业并支付代办服务费 物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用 法律责任 第六十七条至第七十四条第六十七条业主 业主大会 物业服务企业 开发建设单位之间因物业管理发生争议的 可以自行协商解决 不能自行协商解决的 可以向物业管理行政主管部门申请调解 也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼 第六十八条业主 物业使用人 业主委员会和物业服务企业对违反本条例的行为 可以向街道办事处 乡镇人民政府 相关行政主管部门投诉和举报 有关部门受理投诉后 应当及时进行调查 核实并依法作出处理 业主大会 业主委员会作出的决定违反法律 法规的 物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处 乡镇人民政府 应当责令限期改正或者撤销其决定 并通告全体业主 17 第六十九条开发建设单位违反本条例规定 有下列行为之一的 由相关行政主管部门予以处罚 一 未按照规划 设计要求建设物业管理用房的 由规划行政主管部门责令补建 并可处以物业管理用房总价款一倍以上二倍以下罚款 二 未在规定时间内向物业服务企业移交物业管理用房的 由区 县物业管理行政主管部门责令限期移交 逾期不移交的 处以物业管理用房总价款一倍以上二倍以下罚款 三 未在申请房屋所有权初始登记时 将物业管理用房登记的 由房屋权属登记部门责令限期改正 逾期不改正的 处以五万元以上十万元以下罚款 四 未通过招标投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的 由区 县物业管理行政主管部门责令限期改正 逾期不改正的 处以五万元以上十万元以下罚款 五 出售新建房屋时 未向购房人明示并组织购房人书面确认前期物业服务合同和临时管理规约的 由区 县物业管理行政主管部门责令限期改正 逾期不改正的 处以五千元以上三万元以下罚款 六 未向前期物业服务企业提供资料的 由区 县物业管理行政主管部门责令限期提供 逾期不提供的 处以五万元以上十万元以下罚款 第七十条物业服务企业违反本条例规定 有下列行为之一的 由区 县物业管理行政主管部门按照下列规定给予处罚 一 未取得资质证书从事物业管理的 没收违法所得 并处以五万元以上二十万元以下罚款 二 以欺骗手段取得资质证书的 没收违法所得 处以五万元以上二十万元以下罚款 给业主造成损失的 依法承担赔偿责任并由颁发资质证书的部门吊销资质证书 三 未按照资质等级从事物业管理服务活动的 责令限期改正 逾期不改正的 处以一万元以上五万元以下罚款 降低资质等级 四 将一个物业管理区域内的物业管理项目全部委托给他人管理的 责令限期改正 没收违法所得 逾期不改正的 处以委托项目收益百分之三十以上百分之五十以下罚款 由颁发资质证书的部门吊销资质证书 五 未办理物业服务合同备案的 责令限期备案 逾期不备案的 处以五千元以上一万元以下罚款 六 不按照规定履行退出程序和相应义务的 责令限期改正 逾期不改正的 处以一万元以上五万元以下罚款 情节严重的 由颁发资质证书的部门吊销资质证书 七 聘用未取得物业管理相应资格证书人员从事物业管理活动的 责令限期改正 逾期不改正的 处以五千元以上五万元以下罚款 第七十一条业主 物业使用人违反本条例规定 拒绝 阻碍物业服务企业对物业共用部位 共用设施设备进行维修 养护的 物业服务企业可以向人民法院提起诉讼 排除妨害 造成损失的 由违规行为的业主或者物业使用人承担赔偿责任 第七十二条业主委员会及其成员违反本条例规定 未在法定时间内将保管的资料 印章和财物移交的 由区 县物业管理行政主管部门责令限期改正 逾期不改正的 业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府和辖区的公安派出所协助移交 也可以依法向人民法院提起诉讼 造成财物毁坏 灭失的 依法承担赔偿责任 第七十三条当事人对物业管理行政主管部门的处罚决定不服的 可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉 逾期不申请行政复议或者不起诉 又不履行行政处罚决定的 由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行 第七十四条与物业管理有关的行政管理部门及其工作人员滥用职权 玩忽职守 徇私舞弊的 由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分 构成犯罪的 依法追究刑事责任 对禁止行为的处理方式 投诉 举报 劝阻 制止 报告物业管理区域内发生上述行为时 业主 物业使用人有权投诉 举报 物业服务企业 业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻 制止 劝阻 制止无效的 物业服务企业 业主委员会应当及时报告有关行政主管部门 有关部门应当依法及时处理 相关业主和物业使用人应当积极予以配合 18 二 配合义务 相邻关系 业主应当配合共用部位设备设施的维修 拒不配合造成其他业主损失的由不配合的业主承担责任 物业管理条例 第五十六条物业存在安全隐患 危及公共利益及他人合法权益时 责任人应当及时维修养护 有关业主应当给予配合 责任人不履行维修养护义务的 经业主大会同意 可以由物业服务企业维修养护 费用由责任人承担 市物业管理条例 第四十五条在国家规定的保修期限内 物业由开发建设单位负责维修 保修期限届满后 业主对专有部分负责维修 养护 业主专有部分以外的共用部位 共用设施设备 由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修 养护 在物业出现危及安全 影响观瞻或者影响他人正常使用情况时 业主 物业使用人或者物业服务企业应当及时维修 所需费用由相关责任人承担 物业服务企业对物业共用部位 共用设施设备进行维修 养护时 相关业主和物业使用人必须给予配合 市物业管理条例 第七十一条业主 物业使用人违反本条例规定 拒绝 阻碍物业服务企业对物业共用部位 共用设施设备进行维修 养护的 物业服务企业可以向人民法院提起诉讼 排除妨害 造成损失的 由违规行为的业主或者物业使用人承担赔偿责任 19 三 告知义务 物业管理条例 第五十三条业主需要装饰装修房屋的 应当事先告知物业服务企业 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主 业主转让或者出租物业时 应当将管理规约内容 物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人 应当将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业 业主临时管理规约 20 街道办事处履行十项监管职责 条例 将物业管理纳入社区管理范畴 明确规定街道办事处 乡镇人民政府 要明确部门和人员 负责对本辖区内物业管理活动进行指导 监督和协调 并在以下10个方面履行监管职责 1 负责组织 协调成立首次业主大会 2 受理业主大会备案 3 在业主委员会不按规定召开业主大会会议或者临时会议时 负责召集工作 4 在业主大会作出决定后30日内 业主委员会不代表业主大会与选聘的物业服务企业签订 续签 变更或者解除物业服务合同 或者不组织业主委员会进行换届和补选工作的情况下 按照有关规定组织选举新的业主委员会 5 监督开发建设单位在物业竣工验收合格后将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用 6 负责组织召集物业管理联席会议 协调解决物业管理活动中出现的问题 7 对业主大会 业主委员会作出的决定违反法律 法规的 有权责令限期改正或者撤销其决定 并通告全体业主 8 接受业主 物业使用人 业主委员会和物业服务企业对违反新 条例 行为的投诉和举报 9 接受物业服务企业退出项目的预警报告 协调解决退出和交接过程中出现的问题 对未有业主委员会的物业项目 在区 县物业管理行政主管部门监督下 接收退出物业服务企业移交的相关资料 10 对业主委员会及其成员不按照规定移交保管的资料 印章和财物的 应业主委员会的请求协助移交 非住宅物业也要通过招投标选聘 管家 条例 在规定有两个以上业主的新建住宅物业 应当实行物业管理 又规定商贸 办公 医院 学校 工厂 仓储等非住宅物业推行物业管理 并且规定新建物业 住宅物业建筑面积在三万平方米以上 非住宅物业建筑面积在一万平方米以上的 开发建设单位应当通过公开招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行物业管理 这一规定将进一步推进我市物业管理市场化进程 同一个物业管理区域不得分割管理 条例 规定 新建物业项目 包括分期建设或者由两个以上开发建设单位建设的物业项目 其配套的设施设备是共用的 应当划为一个物业管理区域 同时又规定 一个物业管理区域成立一个业主大会 应当由一个物业服务企业实施物业管理服务 针对目前我市高层物业项目不断增多的趋势 为防止出现同一个物业管理区域内的地上 地下建筑物和设施设备 相关场地分割进行物业管理的情况发生 又作出了同一个物业管理区域内的地上 地下建筑物和设施设备 相关场地 不得分割进行物业管理的规定 业主决定共同物业管理事项要 少数服从多数 条例 在业主共同决定管理事项内容和共同决定管理事项的有效条件方面与 物权法 和国务院 物业管理条例 进行了对接 其中规定业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建 重建建筑物及其附属设施设备需要 双三分之二 以上业主同意 制定和修改业主大会议事规则 制定和修改管理规约 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 选聘和解聘物业服务企业 决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项需要 双二分之一 以上业主同意 使得业主在决定共有和共同管理事项时更加规范 透明 科学 为业主集体决策提供了法律依据 欠费业主不能当选业委会成员 物权法 规定 业主对建筑物内的住宅 经营性用房等专有部分享有所有权 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 同时又规定 业主对建筑物专有部分以外的共有部分 享有权利 承担义务 不得以放弃权利不履行义务 条例 规定 遵守业主大会议事规则和管理规约 按时交纳物业管理服务费是业主参加业主委员会选举的必备条件之一 也就是说今后欠费业主没有参加业主委员会成员的选举资格 对物业管理区域内停放机动车辆有新规 物业管理区域内机动车辆的停放与管理是目前全市遇到的热点难点问题之一 条例 对这方面作了详细规定 一是规定占用物业管理区域内业主共有的道路停放机动车辆的要征得业主大会同意 并必须保证消防通道和道路畅通 二是规定占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的必须交纳场地占用费 并且明确了收取费用的使用用途 三是规定场地占用费的收取标准和使用办法由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在合同中约定 广大业主对费用的收取和使用情况有知情权 四是业主对机动车辆的停放另有保管要求的 可在物业服务合同之外约定 五是机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内的停放 行驶的具体管理办法由全体业主共同研究确定 六是对前期物业管理阶段的机动车辆和非机动车辆的管理 收费标准及其费用使用用途等问题在前期物业服务合同中进行约定 这些规定 体现了物业管理区域内机动车辆的停放 行驶等管理由全体业主集体决策 物业服务企业执行的原则 对于减少因机动车辆停放管理而产生矛盾纠纷将起到积极作用 物业服务企业违规退出将受到处罚 条例 规定 一是业主与物业服务企业签订物业服务合同的期限一般不低于两年 这一规定是根据物业管理行业的特殊性做出的 旨在保护合同双方的根本利益 维护广大业主的正常生活秩序 二是规定物业服务合同期限届满双方不再续约的 或者提前解除物业服务合同的 物业服务企业应当提前三个月书面告知街道办事处或者乡镇人民政府 并到物业所在地的区 县物业管理行政主管部门备案 落实退出项目预警报告制度 三是物业服务企业在预警后 退出项目前要继续按照合同约定做好服务 协助业主大会选聘新的物业服务企业 同时业主应当按时交纳物业管理服务费 至合同终止 四是规定物业服务企业依照有关规定履行退出程序 并在合同终止之日起十日内向业主委员会移交有关资料及物品 未有业主委员会的 在区 县物业管理行政主管部门监督下 向街道办事处或者乡镇人民政府移交 另外 条例 还规定 物业服务企业不按照规定履行退出程序和相应义务的 责令限期改正 逾期不改正的 处以一万元以上五万元以下罚款 情节严重的 由颁发资质证书的部门吊销资质证书 新建非住宅物业被列入缴存维修资金范围 条例 规定 有两个以上业主的新建住宅和非住宅物业 应当按照规定交纳专项维修资金 这一规定将为新建非住宅物业建立 房屋养老金 延长房屋使用寿命提供资金保障 另外 条例 还规定 专项维修资金增值资金除核定管理费用外 应当建立房屋应急解危专项资金 专项用于房屋应急解危支出 为建立维修资金使用应急机制提供了法规依据 物业管理服务费计费方式业主有选择权 条例 规定 物业管理服务费可以采取包干制或者酬金制等形式 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费 盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式 酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业 其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出 结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式 实行酬金制的物业服务企业 应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况 物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置 将服务内容 服务标准以及收费项目 收费标准等有关情况进行公示 此规定明确了物业管理服务费有两种计费模式 业主可根据自己所在的物业管理项目实际情况进行选择 第六十四条物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算 按月交纳 业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的 从其约定 开发建设单位在前期物业管理阶段违规将受到处罚 条例 对开发建设单位未按照规划 设计建设 移交 登记物业管理用房以及未通过招投标方式选聘前期物业服务企业 出售新建房屋时未向购房人明示并组织购房人书面确认前期物业服务合同和临时管理规约等6种违规行为明确了行政处罚规定 将进一步规范开发建设单位行为 有效保护购房人的合法权益 六 物业纠纷典型案例解析 一 物业收费纠纷解析 二 小区发生盗窃引发的纠纷 三 因物业维修问题而引发的物业纠纷 四 楼房坠落物致人损害的物业纠纷 五 小区内因共用场地的使用而引发的法律纠纷 六 业主擅自改变房屋的使用性质引发的纠纷 七 特殊侵权行为引发的物业纠纷 八 物业管理中未尽到注意告知警示义务而引发的物业纠纷 九 业主违反有关规定装饰装修引发的物业纠纷 十 小区内发生的人身损害赔偿纠纷 21 一 物业收费纠纷解析 相关法律法规 物业管理条例 第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定 提供相应的服务 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定 导致业主人身 财产安全受到损害的 应当依法承担相应的法律责任 前提 物业管理条例 第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的 从其约定 业主负连带缴纳责任 22 中华人民共和国民法通则 第一百零六条 公民 法人违反合同或者不履行其他义务的 应当承担民事责任 合同法 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 应当承担继续履行 采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 物权法 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分 享有权利 承担义务 不得以放弃权利不履行义务 23 物业管理条例 第七条 业主在物业管理活动中 履行下列义务 遵守管理规约 业主大会议事规则 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 按照国家有关规定交纳专项维修资金 按时交纳物业服务费用 法律 法规规定的其他义务 24 物业收费纠纷中不得不注意的三个常识 常识一 物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目 如保洁费 保安费 绿化费 生活垃圾外运费 化粪池清淘费 电梯费 高压水泵费 共用电视天线费等等 业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁 保安 绿化方面 如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显时 根据有关规定 业主可以要求减收物业服务费 但不能拒交 因为物业管理企业客观上提供了一定的服务 业主拒交物业费的主张是不合理的 25 常识二 业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业 业主仍无权拒交物业管理费按照 物业管理条例 的规定 未经业主大会决议 无论是物业管理委员会还是业主委员会 均不得擅自选聘或解聘物业管理企业 但即使这种情况发生了 单个业主也不能以物业公司进入不合法为由 拒绝向给小区实际提供物业管理服务的物业管理企业交纳物业费 因为由单个业主来否认物业管理企业与管委会或业委会订立的物业服务合同 本身就违法了 在 合同法 上 这种物业管理合同实际上仍处于一种效力待定状态 假设之后召开的业主大会决定承认这份合同 则该合同就具有合法效力 即使业主大会最终决议否定了这份合同的效力 业主也应根据物业公司已提供的事实服务 交纳相应的物业费 如果业主对物业公司的服务存有异议 应通过建议召开业主大会的渠道解决 采取拒交物业费的方式不当 26 常识三 与物业管理公司未签订过物业服务合同 业主仍需交物业费根据 物业管理条例 规定 选聘物业管理企业是业主大会的职责之一 作为业主大会执行机构的业主委员会 可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同 这份合同对小区内的全体业主均具有约束力 因此 物业管理企业进入小区提供物业管理服务 只要与执行业主大会决议的业主委员会订立物业服务合同即可 无需再与每位业主单独订立合同 另外 即使物业管理企业与业主委员会或业主均未订立服务合同 但物业管理企业提供了事实的物业服务 业主事实上接受了服务的 物业管理企业仍可以要求业主缴纳相应的物业服务费用 27 1 因物业公司的过错致使业主不缴纳物业费的 典型案例 冯女士因拖欠41个月物业费 被北京中亿豪物业管理有限公司推上法庭 在庭审中 冯女士拿出了有利证据 证明物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵 如将楼房的消防道用做垃圾通道 乱停车 设啤酒销售摊位等 28 案例解析 业主既然享受了物业公司提供的物业服务就要承担缴纳物业服务费的义务 即使物业公司提供的服务有瑕疵 业主也不得依次为由拒交物业费 但可以要求物业公司在服务瑕疵范围内减收一定的物业费 法院根据权利义务对等原则 对物业公司要求的物业管理费予以一定比例的扣减 扣减比例根据实际违约情况确定为30 冯女士须交41个月物业费的70 29 2 非因物业公司的过错产生的物业纠纷 以物业服务不到位为由拒不交纳物业费的北京世纪城物业管理有限公司诉业主欠缴物业费 原告世纪城物业管理有限公司诉称 业主曹女士于2000年前后购买了世纪城的房子 至起诉前拖欠物业公司物业费2 9万余元 供暖费6000余元及车位管理费1500元 请求法院判令业主交纳欠费 被告曹女士辩称 被告拒交物业费的理由是因为房屋质量存在问题长期得不到解决 物业服务不能令人满意 以及电梯使用费计算不合理 被告曹女士的律师则认为 物业管理条例 第67条规定 违反物业服务合同约定 业主逾期不交纳物业服务费用的 业主委员会应当督促其限期交纳 逾期仍不交纳的 物业管理企业可以向人民法院起诉 30 案例解析 至于收费标准 业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定并且只要已经物价局批准 根据自治原则 被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用 否则就要承担相应的违约责任 北京市海淀区人民法院复兴法庭一审判令被告曹女士向原告交纳物业管理费2 9万元 供暖费6076 2元 车位管理费1500元 31 以无人居住为由拒不交纳物业费的典型案例 柳先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室 老两口在澳大利亚女儿家住了半年 最近回到自己家 物业管理员上门收取物业管理费 黄先生讲 我们半年都不在家 不应该交物业管理费 于是跟物业公司产生了纠纷 为了收取物业费 物业公司将柳先生告上法院 32 案例解析 第一 所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置 并不意味着整个所有建筑物在空置着 实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置 但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行 使用之中 而物业管理费的支出目的就是要维持 保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行 使用 维修和保养 如果物业管理费用缺乏来源或者减少 就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行 使用 维修和保养得到维持和保证 第二 造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身 而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用 因此 空置房的责任不在于物业管理公司 33 第三 当部分业主将物业建筑物空置后 并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量 并不意味着可以减少维持 保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行 使用 维修和保养的工作量 电梯 高低压配电设备 共用照明 水泵 消防设施等共用设备 设施仍然要投入正常运行 仍然需要维修和保养 保安的值勤 巡逻 安全检查等工作量也不会减少 清洁卫生 环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少 第四 减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的 虽然物业建筑物空置 但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果 34 业主和物业使用人对物业费的交纳争议纠纷典型案例 2005年4月 黄女士购买了某花苑内商品房一套 该小区的业主委员会成立于2005年10月 同年11月 业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同 约定物业服务费用由某物业管理企业直接向业主按月收取 从2006年6月份起 黄女士将该套商品房出租给万某一家使用 从2006年10月份开始 黄女士认为物业服务费用应由实际使用人万某交付 并告知某物业管理企业直接向承租人万某收取 某物业管理企业向万某收取物业服务费用时遭拒绝 万某认为物业服务费用应由业主支付 自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务 35 案例解析 本案的焦点是应当由业主还是物业使用人缴纳物业服务费 物业管理条例 第四十二条规定 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的 从其约定 业主负连带缴纳责任 因此 应当由业主而非承租人支付物业服务费用 36 以未签订物业服务合同为由拒交纳物业费的典型案例 艾明辉经营的智能人网吧位于省政府公务员小区内 2003年7月1日 省政府公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订 省政府公务员小区物业管理委托合同 规定物业管理提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人 此后 政兴公司按约定进行物业服务 但艾明辉却未交纳物业管理费 2003年11月7日 政兴物业公司诉至法院 要求艾明辉给付拖欠的2003年下半年物业管理费3611 6元 并承担诉讼费 艾明辉以其与物业公司之间没有签订物业合同 物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由 拒绝交纳物业费 37 案例解析 根据 物业管理条例 有关规定 业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的 业主应受其约束 负有交纳物业费的义务 如果业主委员会未与物业公司签订物业服务合同 但业主事实上接受了物业服务的 业主则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用 还有一种情况 即物业公司无物业收费许可 业主要求确认合同无效 而拒交物业费问题 按照 合同法 的有关规定 只要合同未违反法律禁止性规定 应视其为有效合同 至于物业公司是否取得物业收费许可证 属于行政管理方面的问题