瓦房店市房地产调研概况.doc

瓦房店市房地产调研概况一、市场调研（一）市场可销售总量调查 瓦房店市场目前可销售总套数7000套左右，已经销售了1350套，还剩余5650套未售。（二）户型调查瓦房店市房地产市场上销售的房屋主要中大户型比例占到96%，其中二室、三室比例各占到44%和52%，一室比例仅占到2%。（三）价格调查1、多层2、小高层、高层 3、整体市场价格（1）瓦房店市多层平均价格在4000元/平米左右；（2）小高层和高层的平均价格在3500元/平米左右；（3）整体市场的平均价格在3800元/平米左右；（4）市场上出现部分产品价格达到5400-6000元/平米之间，主要因为是首层下跃赠面积或顶层跃层赠面积，若按照单位面积计算则价格略低于平均价，如昌盛经典规划的小区内就有部分此类产品。(四)公建调查1、价格瓦房店市公建价格普遍均价在8000元/平米之间。2、建筑形式调查区域内的公建主要以2层或3层为主，并且公建的首层层高在3.9米、4.2米。（五）购买人群调查瓦房店市主要以城区的政府公务员、瓦轴等国企高级管理人员、私营企业主、个体经营业主，教师、城乡结合部拆迁人群等购房人群为主，周边乡镇居民很少来此购房；购房人群当中大部分以贷款形式购房，一次性比例偏低；购房基本是需求或改善，较少有投资行为。二、个案调查（一）秀林枫景项目基本数据项目名称秀林枫景详细位置瓦房店市西长春路交通队东200米道北开发商大连昌泰房地产开发有限公司 电话：62577979 66519688总建筑面积约5万平米销售代理大连浩博阳光地产机构物业类别多层、公建物业管理待定物业费0.5元/平米/月入住时间项目分一期开发，09年11月30日项目产品规划建筑类别11栋7层住宅，2层公建10套，住宅首层规划车库规划户数400户左右楼层规划每栋楼2个单元或3个单元或4个单元户型配比户型面积区间比例套数销售率1室40平米10%约40套销售85%，两室约240套2室55-86平米45%约180套3室82-94平米30%约120套113-126平米15%约60套公建面积区间在110-300平米之间，首层3.9米，开间在5-8米项目价格策略类别均价价格区间优惠政策描述公建75007000-8000元/平米目前无优惠政策住宅32002480-3680元/平米项目购房人群分析： 项目目前的购房人群当中以城乡结合部的改善生活人群为主，职业为教师、个体工商户、企业普通员工，主要以居住为主，没有投资客户，另外，小区内有约50户回迁客户。（二）润兴凤凰城项目基本数据项目名称润兴凤凰城详细位置瓦房店市西长春路与祝丰街交口北，法院北侧。开发商大连润兴置业有限公司 电话：85666666 85609999总建筑面积约30万平米销售代理青岛东泰达投资顾问有限公司物业类别高层、公建、洋房物业管理开发商物业物业费暂定1元/平米/月入住时间项目分2期开发，目前开发一期，预计2010年4月入住项目产品规划建筑类别5栋18层高层，1栋15层高层，23栋11层小高层，一梯2户；住宅首层规划车库规划户数总计3000套左右，一期规划1700套楼层规划每栋楼2个单元或3个单元或4个单元户型配比户型面积区间比例套数销售率1室00009年7月18日开盘，销售160套。2室82平米20%约600套95-98平米20%约600套3室87平米20%约600套132-13615%约450套113-11615%约450套135-210平米10%约300套公建面积区间在200-1000平米之间，首层4.2米，开间在5、8、10米项目价格策略类别均价价格区间优惠政策描述公建待定目前无优惠政策住宅40003350-5000元/平米项目购房人群分析： 项目购房人群当中以瓦房店政府公务员，瓦轴管理层、私企老板、个体业主等一些高档人群，主要以改善居住为主；据销售员介绍，投资客户比例仅占到成交客户的不到5%。（三）长兴花园项目基本数据项目名称长兴花园详细位置瓦房店市砖石街（新海润酒店旁）开发商大连东安房地产开发有限公司 电话：66516333 66517333总建筑面积约10万平米销售代理物业类别高层、公建、小高物业管理开发商物业物业费暂定0.5元/平米/月入住时间预计2010年10月入住项目产品规划建筑类别2栋11层小高层，9栋18层高层，一梯2户；二层公建规划户数总计800套左右.楼层规划每栋楼1个单元或2个单元户型配比户型面积区间比例套数销售率1室000预计09年9月1日开盘2室92平米30%约240套97平米20%约160套3室123平米20%约160套135平米10%约80套139平米10%约80套公建面积区间在100-500平米之间，首层4.2米，开间在5、8米项目价格策略类别均价价格区间优惠政策描述公建70006000-8000元/平米目前无优惠政策住宅3500项目购房人群分析： （四）观山郡项目基本数据项目名称观山郡详细位置瓦房店市新城区过境路长途车站西100米开发商大连东盛达房地产开发有限公司 电话：85599999 总建筑面积约10万平米销售代理物业类别高层、公建、小高物业管理开发商物业物业费暂定1元/平米/月入住时间项目分2期开发，目前开发一期，预计2009年12月入住项目产品规划建筑类别整体规划11栋11层小高层，1栋17层高层，目前建设1栋10层小高层，1栋12层小高、1栋17层高层，一梯2户；公建规划3层规划户数总计700套左右，一期规划200套左右楼层规划每栋楼2个单元或3个单元户型配比户型面积区间比例套数销售率1室00009年9月初开盘。2室88-96平米60%约120套3室100-14240%约80套公建面积区间在240-360平米之间，首层4.2米，开间在5、8米项目价格策略类别均价价格区间优惠政策描述公建70006000-8000元/平米目前无优惠政策住宅35003280-3980元/平米项目购房人群分析： （五）长城世纪华府项目基本数据项目名称长城世纪华府详细位置瓦房店市长城路18号开发商大连深长城地产有限公司 电话：39926666 39927777总建筑面积约40万平米销售代理物业类别高层、公建、洋房物业管理深圳市长城物业大连分公司物业费暂定1元/平米/月入住时间3期预计2010年4月入住项目产品规划建筑类别2栋11层小高层，3栋18层高层，二梯4户或1梯2户；规划户数总计400套左右.楼层规划每栋楼1个单元或2个单元户型配比户型面积区间比例套数销售率1室000目前销售80%2室60-90平米60%约240套3室100-120平米40%约160套项目价格策略类别均价价格区间优惠政策描述公建6000-8000元/平米目前无优惠政策住宅35003120-3920元/平米项目购房人群分析： 主要以本地需求客户为主，职业以政府公务员、私企业主、高级管理人员和部分教师。（六）水岸花都项目基本数据项目名称水岸花都详细位置瓦房店市世纪广场南800米开发商大连鑫迈集团有限公司 电话：85666666 85609999总建筑面积约10万平米销售代理大连中恒信顾问有限公司物业类别高层、公建、小高物业管理开发商物业物业费暂定1元/平米/月入住时间项目分1期开发，目前封顶，预计2009年12月入住项目产品规划建筑类别3栋11层小高层，3栋18层高层， 3栋6层带电梯，2栋6层多层，一梯2户；住宅首层规划下跃；公建2或3层规划户数总计642套左右.楼层规划每栋楼2个单元或3个单元户型配比户型面积区间比例套数销售率1室00009年9月1日开盘2室78-95平米55%约350套3室95-12031%约220套130-180平米14%约72套公建面积区间在200-1000平米之间，首层4.2米，开间在5、8、10米项目价格策略类别均价价格区间优惠政策描述公建待定项目开盘优惠一次性减200元/平米；贷款减100元/平米；120平米以下送30寸液晶；120-150之间送42寸液晶；150平以上送50寸液晶。多层住宅35003450-3890元/平米多层电梯45004320-5400元/平米小高层44004320-4680元/平米高层33003100-3870元/平米项目购房人群分析： 项目购房人群当中以瓦房店政府公务员，瓦轴管理层、私企老板、个体业主和部分教师等一些高档人群，主要以改善居住为主；（七）昌盛经典项目基本数据项目名称昌盛经典详细位置瓦房店市西长春路西136号开发商大连昌盛房地产开发有限公司 电话：85582222 85581111总建筑面积约50万平米销售代理物业类别高层、公建、多层物业管理开发商物业物业费暂定1元/平米/月入住时间项目分3期开发，目前开发一期，预计2009年10月入住项目产品规划建筑类别规划33栋楼22万平米；4栋6层多层，21栋11层小高层，8栋18层高层；一梯2户；住宅首层规划下跃或顶层跃层；公建3层或4层规划户数总计约1800套左右.楼层规划每栋楼2个单元或3个单元户型配比户型面积区间比例套数销售率1室57-605%90套09年3月1日开盘2室78-100平米45%约810套3室95-14035%约630套160-240平米15%约270套公建面积区间在200-1000平米之间，首层4.2米，开间在5、8、10米项目价格策略类别均价价格区间优惠政策描述公建100008000-12000目前无优惠多层住宅45004320-6000元/平米小高层35003300-5500元/平米高层33003100-5600元/平米价格说明：项目目前价格总体较高，其中一层下跃面积赠送，单价达到5500-6000元/平米之间；顶层跃层价格赠送一层，单价达到6000元/平米左右，公建3-4层独立销售，独立入户，1-2层独立销售，独立入户，定价在8000-1000元/平米。项目购房人群分析： 项目购房人群当中以瓦房店政