毕业论文-房地产市场发展的国际比较分析.doc

1 引言二十一世纪中国的房地产市场是个充满想象力和有待开拓的新领域，但不可讳言的是，这个有待开拓的领域也充满了许多的风险和挑战，同时也存在着咨讯与法律方面的欠缺。2005年我国房地产业的重要特点之一就是开始走向国际化。2006年我国房地产开发及营销模式国际化的趋势将更加明显。包括房地产融资理念，项目运作，营销模式，营销理念和资本运作。更多的境外企业和基金将关注关介人我国的房地产市场，而国内房地产区域发展的不平衡性也带来了房地产发展的新的契机和平台。2 我国房地产的发展历史及现状21 我国房地产的发展历史自1979年改革开放至今,我国以经济建设为中心,国民经济总量实现了翻两番的预期目标。总体来说,宏观经济始终保持着良好高速的发展态势。而房地产经济在国民经济中占有重要的一席之地。因此,房地产经济的发展与调整对整个国民经济有着重大影响。我国在1978年十一届三中全会上确立了“以经济建设为中心”,但直到1992年十四大才真正把“建设社会主义市场经济体制作为我国经济体制改革的目标”。所以纵观我国整个房地产经济发展过程,可以发现其始终是在政府控制下,带有强烈的政策指导性质。笔者认为它在政策的指导下经历了三个发展周期,分别是1979年1990年,1991年1999年,2000年至今。通过前两个房地产周期可以发现每一轮周期跨度大约为10年。以下分别介绍每个房地产周期及当时出台的相关政策。211 第一轮周期：1979年1990年1979年至1983年间,政府修改了十年规划指标为调整、改革、整顿。政府关于房地产出台了一系列政策,主要内容为允许私人建房,城市居民可以自购自建,开始住房制度改革与调整产业结构,下放管理权。随着这些政策的推出,房地产经济开始复苏,进入第一轮发展周期。政府在1988年为房地产市场确定了以扩大房地产产业发展,进行住房制度改革的目标。同年还修改宪法,允许土地批租;在全国城镇分期分批推行住房制度改革与开放房地产市场。相应地,房地产投资规模与销售在这一年里有了大幅度增长,增长幅度分别为72%和43%。由于增长幅度过大,政府于1989年发布了关于加强房地产市场管理的通知,同时配合压缩固定资产投资规模、紧缩银根的手段,希望以此来达到规范市场行为、整顿市场秩序的目的。结果导致房地产市场与上一年相比,投资与销售额的增长幅度都有了明显减少,分别为6%与11%。到了1990年,政府为了进一步治理整顿市场并大规模清理在建项目,颁布了深化企业经营机制改革的通知同时为了推进土地使用制度改革, 发布土地管理法实施条例。当时又恰好全国宏观经济调控处在紧缩银根的阶段,结果房地产开发投资自1986年以来首次出现负增长。这标志着第一轮房地产周期结束。212 第二轮周期：1991年1999年为了规范房地产发展,深化住房制度改革,房地产市场建设在1991年中全面起步。房改也开始在全国范围内全面推行。这一年房地产开发投资和销售量分别比上一年增长33%和18% ,有明显的增长幅度,标志着房地产进入新一轮的发展周期。政府1992年出台引进外资,开放房地产价格,扩大市场调整范围与发放开发消费贷款等政策。此时,房地产便成为新的投资热点。据统计,1992年房地产投资达731亿元,比上年增长117% ,房地产开发企业达1.4万家, 商品房平均价格为1034 元每平方米。1993年房地产开发投资增长165% ,商品房价格比上年增加102%,两个指标都达到历史最高水平,可以说这一年是房地产发展速度最热的一年。为了防止房地产过热而危及整个国民经济,1994年国务院发布了国务院关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知和国务院关于深化城镇住房制度改革的决定,并对房地产开发经营机构开展全面检查以此整顿金融秩序。结果,土地开发面积及房屋新开工面积均呈负增长;房地产开发投资增长为32% ,高速发展的势头有所遏制。1995年政府相继颁布房地产管理法和增值税法,同时实施安居工程。这些有力措施的推出使房地产投资规模得到了有效控制,增长幅度只有23 %。1996政府全面推行住房公积金制度和租金改革,并开始建立政策性抵押贷款制度,商品房价格在这一年里上涨幅度有所回落,个人购买商品住宅比例有所加大。房地产投资规模和销售额增长幅度分别为2%和13% ,速度明显放缓。1997年,在从紧的财政政策和货币政策的宏观调控背景下,房地产开发投资比上年同期负增长1.93%。1998年1999年,政府启动住房消费和深化落实住房分配货币化改革,但房地产开发投资规模并没有大幅上升,商品房平均销售价格比上年出现小幅度回落,标志着第二轮房地产周期结束。213 第三轮周期：2000 年至今本轮周期是以2000年房地产业发展势头出现稳步增长的良好态势为标志。这一年,政府启动住房消费促进房地产发展。房地产开发投资增长幅度为21% ,商品房销售增长32% ,商品房每平方米平均售价为2112元人民币,同比增长2%。由于此时整个经济正处在通货紧缩阶段,政府在2001年又采用扶持政策以加大房地产开发投资力度来拉动经济增长。这一年房地产开发投资增加25% ,商品房销售额增加18%。到了2002年下半年,全国经济走出了紧缩的阴影进入新一轮的上升周期。房地产市场承接上一年的发展趋势继续保持良好势头。2003年虽然受到了“非典”的影响, 但房地产市场强劲的上升趋势未变。2004年国家从土地、信贷等各个方面出台许多政策来调控房地产市场以防其发展过热。但在2004年的1月到11月之间,房地产开发投资额就已达到10738亿元人民币,同比增长29.2%。而从全国来看呈现出明显的地域热点,分别为上海、北京、广州。目前我们正处在第三轮房地产周期的上升阶段。22 我国房地产业现状在对各方面的研究和统计资料进行整理的基础上,现从房地产行业特征、市场、现行格局3个角度对房地产的发展现状进行梳理。221 中国房地产行业特征房地产行业一般具有几个方面的特征:1) 行业环境整体呈现出高动态、高复杂、周期性;2) 房地产产品与其它制造业的产品相比具有地域性、耐用性、高价值性,更显著的区别在于房地产产品还具有投资性、滞后性;3) 竞争特征主要体现在竞争的不完全性、竞争的地域性、销售策略差异性、价格相对保护性和品牌竞争性几个方面;4) 消费具有生活必需性、投资双重性、购买心理双重性等。222 中国房地产市场分析2.2.2.1需求分析房地产是人类生存、发展、享受的基本物质条件,是一切社会经济活动依托和凭借的载体,具有市场需求的广泛性。房地产需求主要体现在以下几个方面:1) 城镇化进程的加快将增加市场需求。据专家预测,到2010年我国城市化率将达到46% ,城市人口将达到6.4亿人,按现在的城市人口计算,每增加1m2人均住宅建筑面积,就要新建5亿m2左右的住宅。2) 改善性住房市场需求将增加。据调查,当前全国城市居民对现有住房的满意率不到20% ,有48%的居民表示有意在未来3年内换房迁居,其中已购公房的住户中希望换购住房的家庭占到67%。3) 住房公积金制度的建立,有力促进需求。我国住房公积金制度已经有13年历史,住房公积金已具相当规模。截至2004年9月,全国累计归集公积金5016亿元、归集余额为3467亿元。4) 收入增长速度加快,使个人具有更大的负债能力。对家庭收入处于全国前40 %的家庭而言,个人收入涨幅要远高于房价涨幅;对于家庭收入处于平均水平的家庭而言,房价收入比也在下降。5) 支付能力强的青壮年占当前人口最大比重,极大地拉动了不同目的的住房需求。图1以家庭收入处于全国前40%的三口之家、购房面积按假设平均数为基础绘出了20002004年部分城市及全国平均水平的房屋价格与家庭收入比。图1 20002004 年房价与家庭收入比2.2.2.2 供给分析房地产供给主要体现在以下几个方面:1) 房地产投资规模迅速扩张,占固定资产投资和GDP的比重也不断上升。1994年房地产开发投资仅为2000亿元左右,房地产开发投资占GDP 的比重约为5% ,到2004年11月份,房地产开发投资跃升至了11000亿元,房地产开发投资占固定资产投资的比重猛升到21.79%。2) 住宅建筑竣工速度明显放缓,销售的增长势头在竣工增速之上。从图2所示指标趋势看 ,多年来,销竣比呈现稳步上升的态势;商品房建筑面积竣工率基本稳定,但近两年有所下降。这种趋势的持续必然会带动商品存量房的减少。图2 商品房销售面积和竣工面积增长率及销竣比3) 房地产投资速度明显放缓。出于对当前房地产市场无序竞争和非理性化膨胀的担忧,政府先后出台了一系列宏观调控政策,来引导和规范市场的发展。2004 年,在政府的宏观调控下,房地产投资速度明显放缓,这可以从图3绘出的2004年房地产开发投资逐月同比变化情况中得到证实。图3 2004年房地产开发投资逐月同比变化情况223 我国房地产行业格局分析由于我国房地产行业正处于整体步入“优胜劣汰”时代,在这种大的环境下,房地产企业总体上体现出几个特点:1) 群体规模小,行业领先者特征不明显。我国现有房地产开发企业28000多家,其中拥有一级开发资质的仅349家,全国平均每个房地产企业年均竣工面积只有2 万m2左右。作为行业龙头企业的万科集团和陆家嘴集团,在全国销售额和销售面积的市场占有率还不到1%。2) 多采用项目制运作,盈利模式多样化。目前,房地产的开发模式呈现出多样化的特点,如从提供产品的不同进行划分,有横向专业化模式(万科)、横向多元化模式(华润置地)和精品店模式(万通)等。3) 多数中小型企业步入“战略转型期”,实力强的企业开始依托品牌优势跨地区发展。4) 政策、土地、资金是目前房地产公司集中关注的焦点。国家对房地产行业的关注度很高,并从财政、税收、金融等政策上予以严格控制;对于房地产企业来说,土地的存量和升值潜力在一定程度上决定了房地产企业的寿命长短,同时,对资金的渴求也是房地产企业永远的话题。5) 相对优秀的公司开始真正关注企业价值和对核心竞争力的打造。这些公司从内部寻找优势和弱点,挖掘企业真正发展的源头,并从战略、管理、文化等方面来打造企业的核心竞争力。6) 百强企业基于“房地产开发为核心、延伸价值链和产业链”的多元化经营模式已经形成。百强企业多元化经营结构中,物业经营、关联施工、建材装饰分别吸引了40%、15%和24%的百强企业。23 房价居高的原因分析2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4%，其中住宅上涨了15.2%，远远高于其他各类物价指数的涨幅，2005 年1-4 月份，全国商品房，商品住宅平均价格同比又分别增长11.9%和12.9%。房地产市场的地区差异性大，在一些地方开始出现一些泡沫或有泡沫的苗头，如杭州、上海等城市，出现年均房价上涨二成或二成以上导致三年房价翻了一番的情形。不少人认为, 地价对房价起着决定性的影响, 这只是其中一方面的原因。对房价的影响, 还取决于市场的供求关系。如果土地的供应减少, 一定会引起房屋供应的减少, 如果在这其中, 又有房地产发展商看好土地未来的升值, 囤积土地, 这种供求的不平衡就更加严重, 房价就上涨得更快。另外, 最关键的第三方面原因是炒作,中国房地产的投资需求存在着明显的“羊群效应”, 许多团体或个人争相涉足房地产进行投资, 使得房价呈现“虚高”现象。在房地产市场中存在四类投资者, 我们可分为开发商、炒房团、个体投资者或个体炒房者、真正买房者, 他们构成了一个金字塔形状的购房模型。在这个模型中的上三层即开发商、炒房团和个体炒房者可看作有实力的“忽悠”阶层, 他们对房子的信息了解相对较多或者说具有一定的市场敏感性, 而位于最底层的真正买房者的资金则不同程度或按比例被他们所瓜分。从房地产市场分享一杯羹的欲望让塔尖的开发商获取大量利润, 从而造就了一大堆富豪挤身于中国财富500强中。而一旦位于底层的人们看清楚形势, 不盲目购房, 则可能导致崩盘, 金字塔倒塌。由目前房地产市场有价无市, 空置率过高可看出这种趋势正逐渐深化。据悉, 截止2005年11月, 全国商品房及住宅空置面积分别达1.14 亿平方米和0.63亿平方米, 占比55.3%, 比上年同期分别增长14.2%和8.0%。3 世界主要国家的楼市状况一个阶段以来，许多国家的房价都经历了较长时间上涨势头，且涨幅较大。从美国、英国、澳大利亚、法国、西班牙到中国，房产市场持续高温不减。房价的上升势头在一定程度上支撑了2000年股市泡沫破灭后的世界经济。尽管美国的涨幅小于英国，但也是美国历史上最繁荣的楼市，楼市投资者实际收入是20世纪7080年代的三倍之多。各国的房价高温能持续多久，也因此成为经济学家和各国当局关注的重要问题。早在2000年，由于楼市在世界经济的重要性日益增加，经济学家开始公布一套房价指数，日前涵盖了20多个国家，数据来源于贷款机构、房产中介和统计部门，见表1：2005年第1季度数据表明仍有近一半国家房价涨幅超过10%。其中美国增幅最大，与去年同比增长4.1%，全年平均涨幅为12.5%，加利弗尼亚、佛罗里达、内华达、夏威夷、马里兰、华盛顿特区等超过了32%。美联储主席格林斯潘否认美国房价出现泡沫，但承认出现了地区性的泡沫。在欧洲，西班牙和爱尔兰的房价一直处于高位，法国、意大利、比利时、丹麦、瑞典等涨幅也超过了34%，其中法国（15%），西班牙（15.5%）已超过了美国。根据经济学家的估计，发达国家的个人住房价值在5年内增加了30万亿美元，达到70万亿美元之多。其增加额相当于这些国家GDP之和，这是有史以来最繁荣的楼市，超过了20世纪90年代全球的股市泡沫（五年内增额达80%GDP）和20世纪20年代末的美国股灾（GDP 的55%）。2换而言之，目前的楼市是迄今为止最大的泡沫。许多国家正面临楼市“山雨欲来风满楼”的临界点，它们之中已有一些正想方设法进行“降温退烧”。根据澳大利亚房价涨幅由2004年1季度的17.9%下降到2005年初0.4%，悉尼一向高位的房价也降了16%。英国的房价也不例外， 2005 年1至5月，房价微升5.5%，而去年7月份，却高达20%。根据英国皇家注册公证机构的报告显示，英国房价已持续下跌了10个月，2005年房屋销量比2004年缩减1/3，买卖方对房屋价值的信心锐减，比1992年楼市崩盘前的情形更为严重。3英国和澳大利亚房价止涨主要归因于潜在购房者因为高房价而不敢入市和先购房后出租的需求下降，两国购房以出租的投资者较比2004年减少了一半，购房新手的占比从1999年的50%减到2005年的29%。4购房以出租的投资者较比2004年减少了一半，购房新手的占比从1999年的50%减到2005年的29%。20世纪90年代，美国开始出现区域性的房价调整，如波士顿、曼哈顿、旧金山等，但2005年这次下降的区域有所扩大，美国房价将面临“大萧条”以来最大的下降通道。5从世界范围看，楼市是易于产生泡沫的经济领域。正在步入市场经济的中国楼市也不例外。4 典型国家房地产市场发展及现状41 日本挤压房地产泡沫的措施和启示日本是亚洲先进入发达国家行列的国度，经过二次世界大战结束至今的半个多世纪的潮起潮落，房地产企业的发展和房地产市场的培育已日趋理性和规范。目前在被人称为亚洲金融中心的东京市中心，相当于上海的静安寺的中心区域内，买一套新建的40层高的公寓单元，实用面积90平方米，两间朝南，带停车位的房子，价格不过4000多万日元，要算建筑面积达120平方米，合人民币360万元，按建筑面积算每平方米3万元人民币，与此同时日本白领收人相当于上海的五倍，可想而知上海静安寺的房价相比较就显得偏高。6日本提供出售的住宅都是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴室带空调和液晶电视，厨房也是带全自动洗碗和烘干机，基本家用电器和家具一应俱全。然而，日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代，当时日本的房地产上涨速度飞快，短时期内涨价，幅度巨大，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飘升。在日本当年的房地产热中，最大投机者是财力雄厚的企业，它们在大量资金投入促使商业房地产价格快速抬高的同时，也拉抬了住宅房产的价格。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。直到二十一世纪日本的股市和房市才得以恢复，进入新一轮的增长周期。日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警世，其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控，其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品，而不应过分看重它的投资回报，其三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。日本的经济告诉我们:投资者应该用唯物主义的观念去看待事物，必须对一切财产泡沫背后的神话持怀疑或否定的态度，那个神话就是价格会永远不断的上涨。日本经济专家在回忆那段历史时由衷的表示:面对高涨的房地产泡沫，日本最大的教训就是不要陷入曾经有过的那种拒绝相信的状态。泡沫期间，人们往往不相信价格会下跌，历史已经多次证明这是错误的，但人的天性总是存在一种令人无法吸取历史教训的东西。当房地产泡沫破灭时，房地产价格迅速下跌，业主们发现自己背负的债务远远超过了所购房产的价值，很多人的资产缩水或面临破产。日本政府在吸取教训和重塑房地产业的过程中，推出了三大符合市场发展规律的改革措施:一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值；二是放宽限制，为了刺激经济，日本开始放松对金融行业的诸多限制，它帮助投资者建立了房产投资信托，主要用于设立商业地产投资的互助基金；三是政府还调整了建筑标准以便于开发商的房地产项目开发，比如高度限制，并缩短了建筑方案的审批时间，并鼓励节能建材的大量使用。实践证明，这些改革措施的实施为日本的房地产市场入了资金，增强了活力，减少了再开发的难度，降低了市民进人房地产的门槛，使日本的房地产业迈入了新一轮的可持续发展周期。42 美国房地产市场发展的现状和启示美国的房地产业二十世纪80年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟市场典范，然而在进入二十一世纪后也开始了一个不太理性的高速增长期，随着美国经过近年来的稳步增长，美国的住宅价格更是让人不可理解的快速上涨，目前已有越来越多的美国经济界人士认为:美国的房地产泡沫已经出现，政府必须采取果断的措施来应对和抑制日益攀升的房地产价格。美国新上任的美联储主席本伯南克在防止和解决美国经济过热和房地产升温的主要方法是对美元再行加息，进行金融创新和进一步放宽限制，希望以此来确保美国经济的快速、持续发展和美国房地产业的理性、健康发展。7美国作为世界最发达的国家，是世界上二十世纪最先解决居民住宅的国家，美国绝大部分居民是居住在2至3层的别墅和单套面积达200平方米以上的住房里。美国的统计资料都是以单元住宅来计算房屋的价格，而不是按平方米来计算住房。目前美国平均房价折算成每平方米价格约在一万元人民币，同我国目前一线城市市区高档住房价格相当。美国人当今崇尚的居住品位和我国的住宅观念大相径庭。不但单位住宅没有公共面积一项的干扰，而且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。因为其计算的原则是完工面积必须是经过建筑材料如地板，地毯之类铺设后的地面和楼面。因此一般室内的走廊、地下室、阁楼和院子都不在销售总价范围之内。同时，按照美国建筑行业的指导，室内层高低与五英尺的部分不作计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积不计房价。虽然美国是最先进人居住现代化的国家，但进入二十一世纪后随着人民的生活水平的不断提高和人口的自然增长，改善住房环境和投资商品住房的行为近年来较为普遍，这就进一步促使了美国房地产价格的一路走高。面对房地产业的财富效应，一些原先选择租房居住的家庭也开始改变观念选择购房居住，从而进一步加强了人们对房地产的需求。与此同时，伴随着美国大都市房地产价格的快速上升，使得这些地区的一些精明的居民开始出售他们手中的升值和高价房屋，一些工薪阶层更是将快速增值的自住商品房出售后搬迁至低价房价的二三线城市生活。美国2005年房地产价格平均上涨幅度接近15%，这是该国自二十世纪80年代以来房价涨幅最大的一年，目前仍没有迹象表明房价已经升到顶点。与房价快速上涨不同的是非住房产品和消费类产品指数仅仅上涨3%。从地区上看，美国太平洋地区增长速度最快，西南中部地区则增长速度较慢。二十世纪80年代，在西好莱坞市，一套面积1000平方英尺的住房售价30万美元，现在的售价则高达180万美元，而且价格还在上涨。美国加州的房价近三年平均升幅达到40%。美国联邦房屋企业监督办公室认为，美国房价持续上涨受多种因素影响，其中按揭利率低，投机性投资和人们对房价上涨的预期是主要原因。虽然无论从上涨幅度和地域广度看，房价的增长都很惊人，但考虑到通胀率，收人增长和其他因素，这种增长能否持续下去成了人们关注的焦点。美国经济学家在2003年就开始发出了房地产过热的警告，2006年更提出了美国房地产出现泡沫的忠告，目前美国政府正打算通过提高利率，增长税收和调节市场来稳定房价和平抑市场，避免美国房价的大起大落，以促使美国房地产业的发展和美国经济的发展以及人们收人增长的水平同步。43 俄罗斯房地产市场的变化和原因俄罗斯在进入二十一世纪后，随着其国内私有化和市场化步伐的不断加快，计划经济体制下形成的住房制度和土地制度与俄罗斯社会经济发展的现实越来越不相适应。由于缺乏相关的法律约束和完善的市场次序，使房地产企业和房地产市场的发育一度较为混乱。为了规范俄罗斯的房地产市场，加强对现房销售和房屋预售的管理，俄罗斯2005年通过了该国新的房地产法。这项法律规定，从当年4月1日起俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市销售，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批准的房屋建设方按后，才可与消费者签定房屋销售合同。8另外，开发商必须承担房屋建设期间的风险。这项法律还对开发商的认证资格进行了严格规定:开发商如逾期不交房，单方修改或违反合同将被处以重罚:一旦今后建成的房子与合同不符，消费者有权退房并要求赔偿。俄罗斯新实施的房地产法虽然得到了各方肯定，但在推出后的短时期内也加剧了俄罗斯房地产市场的供需矛盾，加快了房价上涨的速度。调查表明:在该法律出台之前，俄罗斯20%的商品房在建造之初并没有任何许可证，往往是提前出售和申请审批手续同步进行的。但是新法律出台后，这种未获国家批准即自行预售房屋的行为就成为违法行为了。因此，新法律的实施使得那些实力雄厚的大开发商才有能力进行房地产开发，房地产企业纷纷面临开发资金短缺的危机。这就促使许多在建商品房项目推迟上市，而计划建设的房地产项目又被暂时搁置。统计表明:俄罗斯房地产业与该项新法律出台前相比，目前新房供应量下降了30%，房市供求矛盾进一步加剧。当然，随着时间的延长该新法律出台后的正效益会逐步显现出来。目前，全俄罗斯已经基本取消了由单位向职工无偿提供住房的做法。除国家机关外，只有一些效益好的大型能源公司还在为职工提供住房或住房补贴。据统计，俄罗斯2005年500万国家公务员等准备购买政府提供的公房，另有4000万国民需要改善住房条件。虽然俄罗斯的人均住房面积二十世纪70年代就进人小康水平并且一直缓慢增长，但至今也仅为人均22平方米。国民经济的发展和人们可支配收人的增加，促使俄罗斯人对住宅的要求量不断增加，而供需矛盾突出则导致了房价以非理性上升。俄罗斯房地产价格的涨幅近年来始终大大高于居民收人提高的水平。并且大大高于周边的欧亚国家。近三年该国房价的平均涨幅达到30%，一线城市房价涨幅尤其惊人，莫斯科平均房价折合人民币已达每平方米1.7万元，中心城区已达到每平方米2.5万元。莫斯科郊区和莫斯科州的房价近年来也水涨船高，个别新建设的地区的房价涨幅甚至已超过了市区，除了改善居住环境外人们还将购买住宅作为是个人投资或财产保值的手段，这种现象的蔓延也加剧了住房供求的紧张局面。进入二十一世纪的俄罗斯房地产价格的不断上涨已引起政府的高度重视和警觉，因房地产价格的快速增长造成了吸引外资的减少和银行贷款集中使得风险加大，国外投资者因俄罗斯的投资成本增高而转投其他欧，亚国家。莫斯科目前的房价已高于许多欧洲发达国家，已经达到消费者所能承受的极限，因此俄罗斯联邦将在近期推出一系列新政，以求解决房价过高和规范房地产市场，政府日前已向全国人民承诺继续扩大房屋建设的规模，控制房价上涨的势头，切实解决百姓的安居乐业。44 新加坡房地产市场的有序与和谐发展作为举世闻名的世界花园城市，新加坡的城市规划分为概念规划蓝图和总规划蓝图两个层面。概念规划蓝图主要制定土地和交通的规划蓝图，这个蓝图让人们可以幻想未来30至50年后城市的样子。以此为总纲，再制定总体规划蓝图和控制性详规的法定文件。在这个蓝图当中，人口密集与非密集区域相关公共配套设施，交通网络，产业布局都有明晰的标记和详细的预算，蓝图垂直性考虑每一区域每年会发展到什么程度，在每个细分的小块，连容积率都有详细的规定。这个规划每五年会进行一次修改，届时将进行公示，专家和市民都可以提出自己的修改意见。在规划中，人口增长是必须考虑的，同时，新加坡政府部门特别关注一个小区域内，人口密集与非密集地块之间布局和平衡。新加坡的土地资源非常有限，该国的一项基层措施就是推行合理的土地供应机制来维护土地的可持续发展。9新加坡88%的土地都属国有，对土地使用的控制相当严格，全国的所有土地划分为近千个小区，每一小区内都有详细土地规划。按照功能划分，土地使用分为5类:第一类是工业用地，工业用地通常以招标的形式供应;第二类是空白用地，空白用地主要指区域内居民的休闲活动空间;第三类是居住用地，居住用地通过规划将居民集中到不同区域后在区域内建立完整的配套措施，同时推行微型居住区计划，以尽量减少单一居住区规模，以控制区域内建筑的类型和密度;第四类是交通用地，交通用地以城市地下铁路系统用地为优先考虑;第五类是中心商业区用地，中心商业区用地以优先发展金融和商业为主，鼓励建筑高楼以促进土地资源的高度利用。目前新加坡工业用地的价格控制主要是通过调节土地的供应时间和供应量，最关键的是新加坡政府拥有土地的定价权。新加坡高昂的土地成长必然带来高额的房价，而政府们重点将注意力放在了合理解决普通收人者的居住问题上。在新加坡，由建屋发展商负责住房供应。这个部门隶属于国家发展部，它的职能之一就是根据不同居民的收人水平设计不同的住宅，以解决各个层次居民的住房。供给普通收人者的经济适用房以高层住宅为主，居民可以通过公积金购买住房。该国对低收人者政府会提供更多的补贴。一般而言，一对无房的新婚夫妇第一次购房，如为二手房，政府会给予折合人民币15万元的经济一次性补贴;如购新房，政府会以低于市场价的折扣价格出售。这些住宅五年内不得转让，如果需要五年内出售的，必须通过政府机构，不能直接在市场上出售。对于新加坡高收人的居民，国家不包其住房，购置住宅完全实行商品化，虽然新加坡的房价较高，但由于新加坡人均年收入为2万美元，所以有钱一族对高额的房价也完全可以接受。新加坡在城市建设中一向很重视基础设施建设，这些基础设施建设的资金来源主要是二个方面，一是财政拨款，二是通过招标由投资者出资。例如，在开发工业园区时，园区内的基础设施就由项目开发商投资建设，公共设施建成后移交给有关的政府机构去管理。另外，在各国房地产开发过程中，动拆迁成本的不断上升助推了房价的上升，而新加坡在动拆迁方面有很多可供接见的对策和措施。具体而言，新加坡政府搞好动拆迁有两方面成功的因素:其一是人们搬到新的地方，必须要比他们以前居住的地方好;其二是动拆迁的同时在老地方保留人们的一些记忆在那里，不完全毁坏它。当市民看到自己生活的环境在不断变好，而已有的往日记忆没有消失的时候，即使伤感也会支持政府因为规划而导致的动拆迁行动，从而确保了新加坡房地产的健康和有续发展。5 房地产金融体系的比较分析51 我国的房地产金融制度房地产金融是指与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通及为其提供的金融服务等一系列信用活动的总称。简单地说，房地产金融就是房地产资金的融通。它是产业金融的一个分支，是房地产业与金融业的融合，其金融活动贯穿于房地产的生产、经营、消费、管理、服务等全过程。10 房地产金融是房地产业发展的保障，也是国家调控房地产市场和促进房地产消费的主要手段。房地产金融包含两种含义：从广义上说，房地产金融指为房地产业以及相关部门筹集融通清算并提供相应服务的一切金融行为。从狭义上说，它是指金融直接服务于房地产业的行为。14广义的房地产是土地与房屋的合称，因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融，金融中尤以房地产信贷为主，这是近年来我国信贷政策调整和商业银行业务发展的重点。在住房金融机构发展方面，目前我国参与房地产金融的机构主要是商业银行和住房公积金中心。住房储蓄银行和住房合作社数量少，而且是地方性的，作用十分有限。虽然我国涉足房地产金融的金融机构数量少，但业务单一，市场细分不明确，每一类机构的服务对象模糊。特别是政策金融机构缺乏，目前主要是委托商业银行办理。另外缺少保险等一类长期资金供给者，以及抵押银行等可以使短期资金长期化的机构。根据我国的国情，有一定现实基础的、比较可行的做法，是借鉴新加坡的公积金和德国的住房储蓄模式来实现住房领域借贷资金总量和期限的匹配，保证住房金融的巨大的资金需求。而在这两者模式中，又应该以前者为主，后者为辅。在融资方式上，我国的体制兼容了国外几种模式的特点，处于混合发展状态。从实际效果看，除住房公积金制度实施较成功外，另外几种模式发展都较缓慢。从我国目前的实际情况来看，资本市场尚不发达，市场容量狭小，融资工具缺乏。个人住房抵押贷款占全部贷款总额的比例不足，且贷款的期限、利率、还贷方式、首期付款数额和提前还贷处置方面差异很大，还谈不上标准化的住房抵押贷款工具，尚不具备利用抵押债券在资本市场融资的条件。因此，储蓄融资比资本市场更适合中国的国情。但从长远来看，我国的住房金融发展目标模式应该是以商业性的个人住房抵押贷款方式为主，辅之以公积金为主体的政策性住房信贷业务。在政府的干预上，从发达国家房地产金融发展的经验，并考虑到我国房地产金融市场体系还不完善，主要以政策为主导的国情，目前政府的干预主要是加快房地产相关法律、法规的制订和推出，尽快确立我国住房金融的发展模式，并建立与之配套的政策机构，如政策储蓄银行、住房贷款抵押协会或公司等。11在发展房地产金融过程中，政府应主要着力解决住房抵押贷款的担保问题、住房抵押贷款的期限和利息补贴问题、以及为住房金融业的参与者提供减免税优惠等。 中国的房地产还存在对银行的过分依赖, 缺乏对基金、尤其是海外基金的利用的问题。房地产开发投资以高速度增长, 表面看来是有充裕的开发资金作后盾, 但实际上在房地产开发的资金链中, 直接或间接来自银行的资金占了主导地位, 一部分通过银行对开发企业的直接贷款, 另一部分则通过银行对个人购房的按揭贷款, 其中部分资金通过预售定金方式转化为开发企业的开发资金, 据统计,目前房地产开发企业国内贷款虽然明显下降, 但总规模仍然偏大, 特别是由房价拉动的定金及预收款增长迅速。2004年1至11月, 房地产开发投资本年资金来源中, 国内贷款和定金及预收款共计8754.2亿元, 占61.2%。15由于房地产开发企业和个人房贷均多为长期贷款, 因而无论是房地产贷款规模偏大, 还是房贷需求过盛, 都必然推动信贷结构中中长期贷款增长加快。2004年金融机构短期贷款连续下降, 而长期贷款7月起持续上升, 到12月达76707.4亿元, 比上年增长21.0%, 增幅比2004年短期贷款高17.3%。房地产金融问题是世界各国都比较关注的热点问题。建立一个什么样的房地产金融制度，能够有效地将盈余者手中的资金安全、有效、便捷地转移到需要资金购房的人手中，是各国房地产金融制度所要达到的目标。在解决居民房地产问题的过程中，房地产金融的支持作用至关重要。各国依据其自身的政治、经济体制和文化背景分别形成了不同的房地产金融体系。一些发达国家探索的成功经验和做法值得我国参考和借鉴。世界各国的房地产金融体系基本上可分为4种类型：52 抵押式的房地产金融体系在当今发达市场经济国家中，房地产抵押贷款是最主要的房地产贷款工具。在英国，历史上以合作互助为主要特色的房地产协会的总资产中，90%以上是房地产贷款，其主要工具则是房地产抵押贷款。美国是世界上发放房地产贷款最多的国家，抵押贷款成为传统的、占主导地位的房地产信贷方式，它在人们的经济生活中占有特殊重要的地位。在市场经济体系十分完善的情况下，其高度发达的房地产抵押贷款体系对居民房地产水平的提高起到了关键的作用。在美国各家商业银行的四种主要贷款中，抵押贷款占1/4，而其中房地产抵押贷款占90%左右。在美国资本市场上，房地产抵押贷款成为仅次于公司股票(市场价值)的资本产品。美国房地产抵押贷款体系有如下特点：（1）有高度发达高效运转的资本市场和货币市场（2）拥有专门融通房地产资金的银行储蓄贷款银行（3）建立了全国性的二级抵押市场经营系统（4）建立了房地产抵押贷款担保机构（5）多种形式的房地产信用活动形成了房地产金融市场的网络充分体现出市场经济高度发达的国家对金融市场的依赖利用及调控能力53 互助储蓄式的房地产金融体系德国的房地产融资是以住房储蓄为主，个人房地产抵押贷款为辅的制度。德国的住房储蓄体系是一种储蓄者自愿参加、互利互助、国家鼓励基础上形成的封闭型融资体系。该体系是由参加者与专门设立的储蓄银行签订存贷契约，先行存款达到一定时间和数额后(一般为5-7年左右)，由储蓄银行给储户发放贷款用于建房买房或住房改建。德国这种模式的出现主要是针对20世纪80年代初德国出现建了住房无人买及其后出现住房紧缺的问题，90年代德国住房政策的重点由原来兴建社会住房转向鼓励个人积累资金建房购房。这种做法：一是通过住房储蓄体系和抵押贷款大量融资，拓宽了资金渠道；二是使用于房地产的资金、建设速度和房地产消费相协调，建了房有人买。因此，房地产建设又进入了新的繁荣时期。16德国20世纪90年代平均每年建设的住房，比80年代平均每年建设住房增加了1倍多。在过去的40多年里，德国住房储蓄银行向储户发放了9000亿马克资金，购置、建造1100多万套住宅以及为旧房的现代化改造提供了资金支持。住房储蓄体系在房地产融资中越来越起着重要的作用。住房储蓄银行融资的比重由80年代的40%上升到90年代的62%，而承担抵押贷款的银行的融资比重从1970年的33%下降到90年代的3%以下。90年代签订了住房储蓄合同的居民占总居民户数的1/3。德国的住房储蓄体系有如下的特点：（1）遵循契约储蓄原则（2）法律规定了贷款用途（3）融资体系不依赖于资本市场的发展（4）政府对住房储蓄实行鼓励政策拥有多种类型的融资模式德国的这种契约性住房储蓄特别适用于发展中国家为私人房地产筹措资金提倡居民通过一定数量的自有资金去购置个人住房而不是鼓励在没有任何积蓄的情况下以大量借贷的方式去购置个人住房这对发展中国家很有借鉴意义54 强制性储蓄的房地产金融体系新加坡自1955年独立以来推行中央公积金制度。该制度实质上是政府为维护劳工和受薪者福利而推行的一种强制性储蓄制度，也是一种全民性的社会保险制度。其主要做法是：凡是在新加坡有薪金收入的人都必须与其雇主同等比例将月薪的一部分交存中央公积金局，根据公积金条例的规定，雇员可以动用公积金支付购房的首期付款和分期付款，同时公积金的一部分又通过融资渠道作为建屋发展建设投资的主要来源，促进了房地产的开发建设。初期缴交率为5%，从1999年1月1日起，雇主每月须向中央公积金局缴交雇员总工资的10%，而雇员则需要向公积金局缴交总工资的20%。到1994年，公积金局共归集公积金600亿新元。中央公积金局的设立是为了确保中央公积金制度的贯彻落实和顺利进行，它作为政府的专门的房地产金融机构，配合作为政府机关的新加坡房地产发展局，直接行使了政府房地产金融功能。中央公积金局将归集的公积金购买国债，因此，它为国家的建设和发展提供了大量资金。占到新加坡国内生产总值51%的国民储蓄总额中，公积金存款的比例为93%甚至更高，这充分表明公积金储蓄已成为资助国家建设和发展计划的重要资金来源。新加坡的住房公积金制度有如下特点：（1）公积金管理法制化：新加坡立有专门的中央公积金法，规定公积金局除支付会员的正常提款外（一般占5%-10%），其余部分用于购买政府债券而转由国家控制，通过国家向房地产发展局提供建房贷款和个人购房贷款。（2）有稳定的公积金存款利率：公积金存款利率1962年为2.5%，1974年提高到6.5%，1986年开始与市场利率挂钩。由于新加坡通货膨胀率较低，公积金存款利率比通货膨胀高2个百分点，有利于大量归集公积金。（3）公积金使用具有很强的政府性：新加坡的房地产金融是由政府直接控制的，公积金由中央公积金局统一管理。（4）有优惠的公积金会员借款条件：由于公积金会员都有公积金储蓄作为偿还的保证，所以银行都愿意提供此类房地产贷款，且还款期限长，利率较低，从而使居民住房问题借助政府和银行的双重扶持解决起来比较容易。55 混合型的房地产金融体系在日本战后初期，由于住宅基金不足，政府采取了特殊措施，利用基金的形式筹集住宅信贷资金，同时，私人金融机构运用金融手段广泛融资，从而开拓了介于欧美型和基金信贷型之间的以基金为后盾的混合型融资方式，有力地促进了日本房地产业的发展。日本的房地产金融体系虽比个上欧美发达，但它有自己显著的特点，即民间金融机构与官方机构的充分结合。首先，重视建立官、民结合的机构和组织，以保证政府房地产政策、法令和计划的贯彻。其次，建立具体贯彻执行政府政策的机构，如“日本住房贷款合作社”作为政府对房地产进行资助的一种组织，行使政策性房地产金融的职能。56 其他形式的房地产金融体系香港的按揭贷款制度：它是指置业者以所购楼宇物业抵押向银行取得贷款，分期还本付息，并由相关的开发商承担其还款担保责任。这是一种由银行、开发商和置业者三方共同参与的融资方式。其主要内容是房地产开发公司为尽早取得售楼价款，向房地产市场推出楼花（楼宇期货）或现楼，购楼者向房地产开发公司订购楼花或现楼，交付一定比例的首期购楼款，然后向银行申请购楼贷款。交清购楼余款，经公证，产权抵押登记，将物业权益转移给银行作抵押，购楼者定期向银行还本付息。法国、荷兰的综合房地产政策：在充分发挥市场力量的同时，法国和荷兰政府综合运用补贴、税收、金融、保险、担保等多种政策工具，形成了一套行之有效的政府房地产政策工具。17英国具有统治地位的住房建设会 （The Building Society）：住房建设会是这样一种互助组织，其会员就是其顾客，该会对其会员（顾客）负责，会员通过投票权来影响建设会的事务。它不像股份公司那样有一个股东大会。住房建设会主要是吸收投资会员的存款然后将其贷给借款会员，投资会员提供了借款会员购房款的大部分。借款会员支付利息给投资会员作为投资会员的投资收益。12 6 借鉴国外经验，完善我国房地产通过房地产的国际比较分析，国外的许多经验值得我们借鉴，为解决国内房地产市场的诸多问题提供了宝贵的经验。61 提倡节约使用住房的消费理念在住房消费上应提倡节约的理念我国人多地少、水资源缺乏是资源、能源消费大国对能源的过度消耗形成了较为严重的空气污染和酸雨等环境问题。要引导以中小户型为主的住房消费满足绝大多数居民的基本居住需要。要提倡人人首先有房住，而不是少数人有多个房屋产权。我国城镇人均居住面积已达到了中等收入国家的平均水平，不应鼓励大户型住宅的发展。应从保护耕地出发充分利用现有非耕地。小型舒适型住房的建设不仅节能、环保、省地、长期可持续.而且可以节约使用银行信贷资金，降低不良资产比率。62 加强政府的宏观调节我国政府在房地产宏观调节中已经有所作为，从2005年建设部等六部委出台了关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知之后国家建设部、发改委、工商总局2006年7月又出台了关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知、关于规范房地产市场外资准入和管理的意见等制度国家计委、财政部也针对房地产的管理和规范出台了相应的制度。13西方国家在规范房地产的经验中很重要的一点就是政府利用税收和利率的杠杆来调节房地产的投资调高购买人购房的准入门槛依法制止炒买炒卖和囤积土地的行为。目前国家有关部门已经认识到了税收调节的重要意义着手在考虑对以协议方式取得土地开发权的项目加强土地增值税的征管，开征不动产税等等应当说在一定范围内对房地产业的规范起到了积极的作用但房地产开发商房产投资成本的提高往往使投资商将过高的成本摊到消费者的身上，对整个房地产业的健康发展是存在危害的所以政府对房地产业的宏观调节任重而道远。63 完善防范房地产金融风险的惩戒机制房地产业的规范管理的一个很重要方面就是对金融机构的规范管理，防范金融风险。当前国内房地产开发商的资金筹集。除很少一部分是自身的原始积累外，更多来源于金融机构的融资因此完善防范房地产金融风险的惩戒机制规范金融机构的融资制度和程序，严格监控金融机构对房地产开发企业的贷款程序规避房贷操作风险对违章放贷的金融机构要取消其房地产贷款资格并全行业通报要不定期组织金融、法律、房地产与相关知识的培训和学习建设一支高素质的房地产贷款业务队伍，防范“假按揭”风险。同时建立对骗贷开发商的惩戒机制，如公开披露骗贷企业名单等。结 论综上所述,中国的房地产业整体上仍处于初级发展阶段,未来的发展空间很大;但中国局部地区(以沿海开放城市为代表) 的房地产市场已经出现发展过热态势,反映房地产业发展状况的宏观与微观指标开始恶化,房价上涨幅度明显高于可支配收入上涨幅度。如果不对这些地区过热状况及时进行调控,则会对整个房地产业和国民经济带来不利影响,在一定程度上更会影响中国房地产