浏阳园中园项目初步可行性研究.doc

浏阳园中园项目初步可行性研究浏阳“园中园”（暂定名）项目初步可行性研究报告浏阳市东玉房地产开发有限公司2011年2月18日目 录前言4项目决策背景4第一章 项目简介7项目概况7宗地现状8项目SWOT分析9项目周边配套10经济指标7第二章 市场及竞争对手分析11住宅市场11市场小结14商业市场15分析小结18第三章 项目开发20项目定位20开发计划22销售策略22第四章 投资收益分析27成本测算27税务分析30经济效益分析31敏感性分析32项目资金预测35第五章 分析结论37前 言项目位于长沙国家生物产业基地医药科技园，距离浏阳市中心城区约25公里，距离长沙市约30公里。是“十一五”计划中的重点发展区域，项目占地约145亩，是园区最大规模的房地产项目。项目决策背景一、外部环境长沙市生物医药科技园湖南省长株潭一体化和“一点一线” 区域经济发展重大战略规划生物医药基地的核心载体；湖南省“十五”规划重点建设的十大标志工程之一；长沙市政府重点建设的十大标志工程之一。随着政府对园区基础建设的不断投入和众多企业相继入园，园区已经形成具规模、有影响的生物医药产业聚集地，改变了长沙市、浏阳市的工业格局，提升了城市工业的科技水平。园区的发展也极大地促进了区域房地产市场的发展，现有的商业地产及住宅地产已不能满足园区发展，本项目在此背景下上马，将承担园区商业与住宅配套的升级换代。同时，通过项目的建设，提升整个生物园区的形象及招商实力。二、内部因素浏阳市东玉房地产开发有限公司是在长沙市浏阳市工商行政管理局办理了注册登记的法人资格的房地产开发机构，并且经长沙市浏阳市规划建设局批准取得房地产开发企业资质。公司经营范围以房地产开发为主营业务，涵盖物业管理、酒店经营、投资实业等多个领域的综合公司。公司秉承“以人为本，服务为先”的企业理念，“服务浏阳、服务长沙、服务湖南”经营理念开发本项目。本项目坐落于长沙市生物科技园区，项目的建设承担着长沙市商业的辅助配套及园区商业、住宅的配套需求，为配合项目的建设开发，公司精心准备，整合了多方优势资源，搭建了由工程、规划、营销、物管等多领域专业人才组建的开发团队，为区域市场的发展和当地商、住产品品质的提升贡献力量，同时也为公司在房地产开发之路探索模式，积累经验，储备人才，对项目所在区域及公司本身意义重大。第一章 项目简介项目概况（一）经济指标项目经济指标数据序号内容数据1.土地面积96369.32.地价总款100000000元3.容积率3.04.总建面积2891085.商业面积30%6.楼面地价345.89元/（二）宗地位置地块北靠康宁路，南邻银河生化制药厂，西至健康大道，东面紧挨东风制药厂和绿之韵生物工程有限公司。（三）宗地现状 地块地势属于园区内最高点，地块内场地平整，无其他建筑杂物；地块由南往北临近康宁路的位置地块与整体地块有较大落差，最大处落差将近在10米左右（在地块东面），最小落差在2米左右（在地块西北面）。（四）项目SWOT分析优势（S）：1、地块方正，场地平整； 2、周边交通路网十分发达，交通便捷；3、净地，无拆迁工作；4、临街面开阔，适宜发展商业。劣势（W）：1、地块内的高低落差增加开发成本；2、周边配套不完善。机会（O）：1、园区中心位置，紧邻园区中央商务区；2、随着园区日益发展地块优势日益凸显；3、园区发展起步阶段，存在相当的市场机会。威胁（T）：1、周边多为厂区，商业氛围较差；2、周边同类型项目的建设。（五）项目周边配套项目位于园区核心位置，紧邻园区商贸街，配套完善，主要有：1、 通信：中国移动、中国联通；2、 银行：中国邮政、工商银行；3、 园区管委会；4、 商业：家润多超市、商贸街及中央大街；第二章 市场及竞争对手分析一、住宅市场目前市场在售房产项目有5个，具体如下：1、汇龙名苑开发商：浏阳市冠湘建设开发有限公司项目地址：浏阳工业园纬一南路301号总建筑面积：34000主力户型：130左右的三房两厅 90的两房两厅当前均价:2200元/主力客群：周边乡镇居民销售情况：整个项目分三期开发，目前二期90多套房源还剩10套房源左右，三期还剩3栋多层共70余套房源左右，销售时间未定。2、紫星花园（三期）开发商：工业园园区房产公司项目地址：浏阳工业园纬一南路占地面积：6530建筑面积：10166主力户型：90的两房； 130的三房； 150的四房；当前均价：2100元/左右主力客群：周边乡镇居民销售情况：现已接受预定3、锦绣嘉苑开发商：湖南中南锦绣置业有限公司项目地址：浏阳工业园健寿大道占地面积：32567.4建筑面积：80080主力户型：130的三房两厅，少量的90左右的两房当前均价：2000元/左右主力客群：周边乡镇居民销售情况：小区分两期开发，目前一期已基本上售完，二期会在3月份左右会推出，共60套户型主要以130平米的3房为主。后期可能会考虑做小高层电梯房。4、欧洲城开发商：浏阳市清环房地产开发有限公司项目地址：浏阳工业园健寿大道占地面积：9600建筑面积：68123主力户型：127左右三房，少量90左右的两房、140的四房、60的一房当前均价：2100元/左右主力客群：周边乡镇居民以及少量从永安、长沙来的投资者销售情况：项目分三期开发，目前一二期基本售完，还剩少量的三房房源，三期200多套住房和部分少量商业将会在2011年2月份左右开始销售。5、中央财富广场开发商：湖南源昌房地产开发有限公司项目地址：浏阳市工业园健寿大道与319国道交汇处占地面积：27000建筑面积：70000左右，其中住宅60000多，商业8900左右主力户型：主要以125左右的三房为主，面积区间在78-183跨度较大主力客群：据了解，截止到当前，来访的客户中周边乡镇的客户站的比重较大，但外来投资的客户也在慢慢增加销售情况：未售，具体销售时间未定。市场小结1、目前市场上在售的所有项目，无论是产品的风格还是户型的设计上都比较平庸，产品档次较为低端。 2、市场上产品多以130的三房为主，产品类型同质化严重，小面积户型市场上相对较少。 3、小高层电梯房产品慢慢受到关注，后期多数项目都将会有小高层电梯房产品面世。 4、目前市场上多数项目的主要客群锁定为周边乡镇客户。 5、目前市场管理较为混乱，出现楼盘未达到预售许可就收取客户数额较大的定金的现象。6、随着园区的日益快速的发展，住房的租金必定会水涨船高，这些因素必定会催生大量的投资置业需求。二、商业市场1、商街现状目前园区内及园区周边商业呈3点独立分散状态分布，商业规模普遍较小且商业业态较为混乱。主要分为北盛商圈、园区商业、洞阳商街。北盛商业主要以服装业态为主，规模相对较大，业态也相对较好。园区商业主要以社区服务性商业形式为主，商业层次较为低端。另外位于健寿大道的中央大街业态也比较混乱，洞阳商业相对初级，主要以传统的零售商业为主，业态杂乱。2、业态分析零售业现状分析序号名称经营面积产品种类1家润多500左右日常小商品2万德隆300左右日常小商品3比邻购物中心双层共1000左右日常小商品、服饰4鑫旺步步高250左右日常小商品5家家福400左右日常小商品6比一比超市300左右日常小商品、婴童用品7全沙超市250左右日常小商品、药品此表为园区及周边具规模的超市，均为小型超市，面积在100-150左右，主要经营的日常消费用品。目前园区及周边在营大小超市总面积约5000左右。目前缺少一站式集购物、餐饮、休闲娱乐与一体的综合性场所。餐饮业现状分析序号名称经营面积1乡里大碗菜150左右2建国大虾城150左右3客家土菜馆130左右4名厨土菜馆120左右5潮汕火锅城130左右6吃三餐500左右餐饮业整体发展档次较低，大型餐饮店以及知名餐饮店缺乏，餐饮场所主要集中在园区商贸街，以小规模餐馆为主，经营面积多在150左右。餐饮业普遍消费高但经营好。随着消费者对就餐环境和档次的要求越来越高，中高端餐饮消费场所亟待出现。酒店业现状分析 通过对整个区域的调查了解，区域的酒店市场存在广阔的发展空间。目前区域内档次最好的是绿之韵国际酒店，涉外3星级酒店，也是园区目前唯一的3星级酒店。随着周边居民的生活条件越来越好，稍大宴请都会选择在此，如婚宴、寿宴以及亲朋好友聚餐等，而目前酒店的接待能力有限，导致客户流失。 未来随着园区日益快速的发展，投资环境的日益改善，商务投资考察活动也会越来越频繁，而目前商务酒店匮乏，将无法满足正常的接待需求，商务型酒店市场广阔。休闲娱乐业现状分析目前园区内娱乐休闲业态主要为小型网吧、KTV、电玩、台球室。消费场所消费环境差，档次低，但消费市场相当火爆。据调查发现，每天晚上8点钟左右各类娱乐场所爆满，特别是网吧，而网吧的收费不低（3元/小时），环境较差，消费市场依旧火爆，反映出园区娱乐项目的旺盛需求。三、分析小结1、零售业 零售业发展层次较低，传统的超市+临街店铺模式，缺乏集中式商业，市场机会较大。2、酒店业 园区及区域酒店市场发展空间非常大。中高档（3星-4星）商务性酒店十分稀少，面对日益增加的商务性消费需求，酒店业将面临广阔的市场空间。3、休闲娱乐业 园区及区域周边娱乐业市场的业态较为单一，以KTV、网吧为主，且档次较低，市场缺少品类齐全，消费环境较好的娱乐项目，市场面临迫切升级和完善的需要。4、餐饮业园区及区域周边餐饮普遍规模较小，基本以传统家庭模式经营，整体服务意识较为薄弱，缺乏特色型餐饮，行业发展空间较大。第三章 项目开发一、项目定位通过前期对地块的优劣分析并结合对当地市场及消费群体的研究我们建议项目的发展方向为：1、项目市场定位：集居住、酒店、商业于一体的城市综合体项目。2、商业功能定位：以园区为中心，三公里辐射半径的区域商业中心。集餐饮美食、购物中心、休闲娱乐于一体。二、商业业态组合 主力店：超市或小商品商场，满足园区的集中式购物场所，面积在6000左右； 次主力店：以餐饮、茶楼、咖啡馆作为次主力店选取方向，提升整个区域消费档次，面积在3000左右。 休闲娱乐：以网吧、KTV、台球会所、电玩城、茶楼、美容美发为主要选取方向： 网吧：1000； KTV：1500； 电玩：500； 茶楼：500； 美容美发：200-300。三、产品建议根据当前市场水平进行估算物业类型建筑面积商业部分次主力店1200临街商铺14400内街商铺14400大型卖场16000住宅部分公寓10000住宅233108总计289108四、价格定位商业次主力店：整体按4000元/平米预估；临街商铺：共2层，平均按9000元/平米预估；内街商铺：共2层，平均按7000元/平米预估。住宅公寓：按3000元/平米预估；住宅：按2900元/平米预估。五、开发计划项目于2010年11月通过竞拍取得土地使用权，拟计划在2011年5月投资建设；项目总建筑面积约28.9万平米，计划4年开发周期，分三期开发；2011年开发一期5.6万平米，2012年开发二期14.1万平米，2013年开发9.2万平米。六、销售策略1、时间安排项目销售时间计划表序号销售周期销售面积备注12012年上半年销售：30000租赁：16000商业22012年下半年10000公寓32013年上半年69932住宅42013年下半年69932住宅52014年上半年69932住宅62014年下半年23312住宅合计3年289108项目计划在2012年元月1日实现开盘预售，在传统营销旺季进行推售，确保销售业绩，具体安排如下。2012年：销售商业及公寓部分，租赁大卖场16000平米；2013年：销售住宅部分，销售比例为60%；2014年：销售住宅部分，销售比例为40%。2、推售策略因项目体量较大，且产品线较为丰富，属于城市综合体项目。建议整体采用：“先商业后住宅，先招商后销售”的推售策略，先招主力店、次主力店，后招散户，确保项目商业的业态符合定位思路，后期再考虑分批销售。策略易于对项目整体价格的拉升，在保证项目商业业态定位和商业存活性的同时实现良好的销售业绩，满足整体溢价空间。3、价格策略A、招商工作因商业对于项目重要性，应采取“引得进、开得满、做得旺”的宗旨来指导招商工作的开展。在经营门槛上应放宽政策，确保商家引得进；在经营管理上应统一组织，确保商街开得满；在品牌审核上应从严把关，确保商街做得旺。B、销售工作采用高开高走的价格策略，首批推出位置好的临街商铺，少量多批推售，实现项目面市即热、销售火爆的市场印象，在获取良好的市场口碑和追捧后逐步推售内街、公寓和住宅单位，实现溢价，拉升项目整体均价。4、推广及优惠策略项目产品丰富，招商任务重要，在推广方式注重“广度传播、精确打击”，采用报纸、网络、活动和户外相结合的形式，同时考虑辐射长沙地区；对主力店及次主力店的招商，采取 “先沟通、后设计”的工作思路，为主力商家量身定做产品。对于招商工作采取“登门拜访、紧密沟通、持续跟进”来配合宣传推广。根据项目的销售时间节点，在适当的时机推出相应的优惠措施，如招商方面“签约免租金、租赁送物管”等和销售方面“买房送装修、团购优惠”这类不影响项目形象，并能够促进实际成交的优惠活动。七、项目租售收入汇总表项目租售收入预估表单位：万元物业类型建筑面积租售均价2012年2013年2014年合计元/上半年下半年上半年下半年上半年下半年商业部分次主力店12004000480480临街商铺1440090001296012960内街商铺1440070001008010080大型卖场160001016161648住宅部分公寓10000300030003000住宅2331082900202802028020280676167601总计289108235363000202962028020296676194169说明：1、 地下部分（4000平米）作为商业停车配套，未计入租售收入及建筑面积；2、 大型卖场按3000元/平米售价估算，则市值约为：4800万元，因开发方持有物业，未计入销售收入，只进行租赁。租赁标准按当地平均水平20元/平米的50%计算，租金按年支付，3年租期，共计48万租赁收益；3、 销售计划：2012年销售商业部分（30000平米）及公寓部分（10000平米），住宅销售进度按3-3-3-1的比例预估，每半年为一周期，则2013年销售住宅的60%，2014年销售住宅的40%。按全部销售（租赁）预估，本项目整体销售均价为3446.29元/平米（不含租赁单价），总体可实现94121万元的销售收入，大卖场可实现可实现48万的租赁收入，合计总体租售收益为94169万元。另外，开发方持有大卖场物业面积16000平米，市值约合4800万元。第四章 投资收益分析一、成本测算本项目开发建设总投资额合计为56806万元，其中各项成本费用的估算额详见下表。序号项目名称内容单价面积总价(元/)()(万元）一楼面地价含土地出让金、拆迁费345.8928910810000二前期费用含勘察、图纸、施工水电等502891081446三建安框架结构（含地下）115028910833247四报建及其他502891081446五配套建设费基础及景观配套1502891084337六管理费用（二+三+四+五）*3%41.992891081214七不可预见费（二+三+四+五+六）*2.5%36.042891081042八营销费用销售额的3%97.712891082825九财务费用按6%年利率46.692891081350十合计(一)(九)1968.3628910856907分项估算依据1 土地费用根据发展商提供的数据，项目土地取得费用约为1个亿，折合楼面地价为345.89元/平米。2 前期费用包括项目勘察费用、施工水电、图纸设计及土地平整费用，项目前期费用按50元/计。共计：50289108=1446万元3 建筑安装工程费根据类似工程建设经验估算确定，综合型物业土建安装工程费用按1150元/计（含地下部分）。共计：1150289108=33247万元4 报批报建根据类似工程建设经验估算确定，报批报建费用按50元/计。共计：50289108=1446万元5 配套建设费项目的基础配套及景观工程费用，含道路建设、水电配套、照明配套、景观等，按150元/计。共计：150289108=4337万元6 管理费用即房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照房地产开发项目的平均水平，并结合本项目特点，管理费用按前述2-5项之和的3%取值。共计：404760.03=1214万元7 不可预见费用项目具有一定的可变影响因素，同时参照房地产开发项目的平均水平，项目的不可预见费按前述2-6项之和的2.5%取值。共计：416900.025=1042万元8 营销费用即用于本项目销售的广告宣传费、市场推广费和销售代理费等。参照房地产项目销售的平均水平和经验值，结合本项目的特点，销售费用按销售收入的3%取值。（销售收入总额：94169万元）。共计：94169万元0.03=2825.07万元9 财务费用即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，在这里是指长期借款利息。拟定本项目银行贷款15000万元，按年利息率6%计算，贷款期1.5年。项目财务费用合计：1350万元。项目总投资合计：56907万元，单位成本价格为1968.36元。二、税务分析按国家法定税率考虑：营业税及附加：销售收入的5.05%；所得税：税前利润的25%。经济指标金额（万元）备注租售收入94169全部租售（未含持有物业）总投资56907含土地成本税前利润37262营业税：4756万元所得税：9316万元税后利润23190扣除营业税、所得税总投资回报率（税后）40.75%说明：1、 营业税：941690.0505=4756万元；2、 所得税：372620.25=9316万元；项目税后净利润为23190万元，不含持有大卖场物业市值（4800万）。三、经济效益分析从前面的投资分析可知，本项目可获得投资利润37262万元，投资收益率为40.75%，需缴纳经营税金及附加4756万元和所得税9316万元，扣除税费后净利润为23190万元，按4年投资周期计算，则年投资回报率为10.18%。项目的投资建设，纳税达14072万元，对区域将产生良好的社会效益，同时合理的利润收益也为开发公司创造了良好的经济效益，从分析来看，项目的社会效益和经济效益双好。四、敏感性分析参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。1、单位成本（含土地成本）对本项目经济收益的影响经济指标估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本100%90%95%105%110%单位成本1968.361771.521869.942066.782165.20租售收入9416994169941699416994169总投资5690750624534375906261874税前利润3726243545407323510732295营业税47564756475647564756所得税9316108861018387778074税后利润2319027903257932157519466总投资回报率40.75%55.12%48.27%36.53%31.46%2、商品房售价变动对项目经济收益的影响经济指标预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价100%90%95%105%110%销售均价3446.29 3101.66 3273.98 3618.60 3790.92 租售收入（含租赁收益）94169847098941598827103533总投资5690756907569075690756907税前利润3726227802325084192046626营业税4756 4278 4515 4991 5228 所得税9316 6951 8127 10480 11657 税后利润2319016574 19866 26449 29741 总投资回报率40.75%29.12%34.91%46.48%52.26%3、项目盈亏平衡点分析项目保本销售均价：2081.92元/平方米；项目保本销售率：60.43%。第40页，共39页五、项目资金预测项目现金流量表2010年 2011上半年 2011下半年 2012上半年 2012下半年 2013上半年 2013下半年 2014上半年 2014下半年 合计 开发面积460001000069932699326993223312289108销售面积460001000069932699326993223312289108 现金流入 1500018832 7104 16840 20280 20296 10817 109169 销售金额 235203000202802028020280676194121 回款金额 18816 7104 16824 20280 20280 10817 94121 租赁收益16161648贷款1500015000 现金流出 5000 11799 1703 1