东城区商业综合体建设项目可行性研究报告.doc

第一章 拟建项目情况一、项目背景与情况（一）项目名称青龙满族自治县商住小区建设项目。（二）建设背景青龙满族自治县位于河北省东北部，燕山东麓，古长城脚下，隶属于秦皇岛市，县域国土面积3510平方公里，随着青龙满族自治县社会经济等各方面的快速发展，在全市乃至全省的影响越来越大。城市的建设需要更为广阔的发展空间，本项目的开发建设将大大提高青龙满族自治县的县城形象和品位，同时又对提升县城功能和环境品质有积极的作用。该项目的实施，既是全市房地产市场发展的需要，也是青龙满族自治县城镇建设的需要。改革开发的不断深入和人民生活水平的较快提高，使住房条件的改进和完善也表现的日益迫切，特别是当地居民，早就对改善居住条件有着强烈的愿望。该项目优越的地理位置、完善的市政配套设施，为本项目的实施提供了有力保障。通过本项目的实施，可以改造脏、乱、差的平房区，在青龙满族自治县打通一条南北向主街道，建造一个安全、舒适、适于居住的现代化的居住小区，不仅可以集约利用土地，使原有居民住上新房，而且迎合较高层次品位对生活居住质量有较高要求的一批消费群体，同时完善城市交通功能，改善青龙城市面貌，促进青龙满族自治县社会经济快速发展。（三）项目拟建地点该项目建设地址位于青龙满族自治县万成尚景小区东侧，家居建材城西侧。（四）配套条件本建设场址地理位置优越，环境优雅，交通便利，给排水、供电、供暖及电信等城市基础设施配套完备，可以打造较为独立的物业管理、商业服务、垃圾集散、体育健身等社区公共服务平台，构筑独具特色的花园式、舒适型、时尚派的商住空间，满足城市规划、用户经商和居民入住的使用要求。二、项目主要技术经济指标主要指标项目数量单位备注总 用 地 面 积65677总 建 筑 面 积229870其中住宅建筑面积206883商业用房建筑面积22987容 积 率1.03.5万/ha建 筑 密 度35%绿 地 率30%停 车 位1700辆最 高 用 水 量963m3/日三、房地产市场情况（一）青龙房地产完成情况2010年青龙房地产市场销售形势较好，据统计，青龙2010年房地产投资连续增长，累计完成投资11亿元，增长12.1%；商品房销售尤其是中心区商品房销售情况良好。90平方米及以下住宅价格涨幅高于新建住宅。当前，90平方米及以下由于面积小，总价低等原因，颇受年轻群体以及投资性购房者的青睐，销售状况明显好于90平方米以上住宅，价格涨幅也明显偏高。（二）项目市场情况1、市场需求分析该项目地理位置优越，县内交通四通八达，出行十分方便，该项目将建成为一个设施比较完备的现代化商住小区。该小区的开发不仅可以带来较好的经济效益，更有利于城镇的发展需要和提高居民生活水平和居住质量，产生良好的环境效益和社会效益。秦皇岛位于河北省东北部，距北京市280公里，北依燕山东段，东南濒苍茫渤海，秦皇岛港市我国北方终年不冻良港，秦皇岛历史悠久、风光绮丽、气候宜人，拥有众多的自然景观和历史名胜。秦皇岛市既是对外开放的沿海城市，又是驰名中外的旅游避暑胜地，举世闻名的万里长城和凉爽宜人的北戴河海滨每年夏季都吸引数以千计的中外旅客。青龙满族自治县是秦皇岛市的市辖县，距秦皇岛市区仅有120公里，该县旅游资源丰富，基础设施完善，新改造的城市道路横跨区内，通讯事业发达。本项目地处青龙县城东侧，地理位置比较优越，是当地居民和商户的理想的居住地和经营地。具有旅游和投资价值的住宅和商业用房也将受到外地客户的青睐，需求量将有大幅增加。因此，本项目市场前景广阔。2、市场定位与销售预测本项目以环境、质量、健康、实用为目标，充分体现人性化要求和小康型住宅建设标准，开发满足大多数居民欢迎的普通型商品住宅和商业用房，建设环境与居住相协调、功能与生态相统一，具有丰富的文化内涵和时代气息，功能齐备、价位适中、居家氛围浓重的住宅园区。四、项目建设规模与主要建设内容该项目拟建设总建筑面积229870平方米，其中多层住宅（6+1、5+1）建筑面积206883平方米；商业用房建筑面积22987平方米。建成后可容纳2300户居民入住，人口规模7586人，户均3.3人。根据规划要求，小区重点安排了室外环境建设工程，充分考虑了道路、管网、硬化、广场、绿化、亮化、美化、智能化等建设项目，安排了停车场，共1700个车位，可以营造时尚、新潮、安逸、舒适、健康、实用、安全、环保的人性化居住和营造环境，实现既定的开发建设目标。五、建设场址及建设条件（一）建设场址该项目坐落于燕山东路与迎宾东路之间，青龙满族自治县万成尚景小区东侧，家居建材城西侧。随着城市范围的扩大，这里早就列入了城中村改造重点。项目场址交通便捷，地理位置优越，环境良好，配套条件完备。只要融入新的设计理念，进行规模化、人性化的改造，就会在城区出现一个独具特色、引人注目的商住新区。从而为县城平添一缕靓丽的景观。（二）建设条件1、地形地貌条件本项目场址地势比较平坦。地貌，属河流冲洪积平原。2、气象条件青龙满族自治县地处中纬欧亚大陆东岸，属北温带大陆季风性气候。受太阳辐射、大气环流和地理、地形等因素影响和制约，四季分明，日照充足。春季天气多变，时冷时热，时刮西北、西南大风，干旱少雨，经常发生春旱。夏季炎热，雨水集中，经常因大雨或暴雨造成山洪暴发，河水暴涨，形成洪灾和泥石流。秋季晴朗少云，气候适宜，昼暖夜冷，气温变化显著，平均昼夜温差在摄氏10度左右。冬季寒冷干燥，降雪稀少，最大冻土深度1.09m，一般年份0.80-1.00m。全年多年平均气温10，年极端最高气温38.7（1972.7.17），年极端最低29.2（1962.2.13），平均无霜期152-170天。多年平均降雨量708.62mm（1957-2001）。季节性标准冻结土深度1.09m。3、工程地质及水文条件根据地质勘查报告结果，在钻探深度内场地地层结构按岩性、年代成因分为杂填土，第四系全新统冲洪积粗砂和卵石，下伏太古界片麻岩。地层按工程地质分层自上而下可分为4层，为杂填土、粗砂、卵石、强风化片麻岩。本区地下水类型主要为第四系孔隙潜水，含水层主要为卵石层。勘查期间地下水位深埋1.30-3.6m，标高-4.67-4.97m。地下水受大气降水和侧向径流补给，侧向径流排泄，地下水年变化幅度为1.00-1.50m。根据岩土工程勘察规范（GB50021-2001）判别，本区环境类型为II类，场地地基土未受到污染。地下水对混凝土结构有微腐蚀性；在干湿交替情况下地下水对钢筋 结构中钢筋有微腐蚀性。建议：本建筑科采用天然地基基础，地基开槽后，做好钎探自检工作，并及时通知勘察单位及有关部门进行复检。4、地震本区地震设防烈度为6度。5、配套条件供电：电源由县供电公司供给，由燕山路和迎宾路引入小区。供水：给水水源由县自来水公司提供，由燕山路和迎宾路供水主干线引入，形成环状供水管网系统，水源有充足保障。排水：雨水、场地冲水，可经小区雨水系统排入燕山路和迎宾路雨水管网。生活污水经处理后注入市政污水管网。供暖：由县热力公司提供热源，由热网系统集中供热。通讯：通过城市数字通信工程和自动电话配套系统，满足对外通讯和数字控制网络要求。交通：以迎宾路和燕山路，及新开的商业街为主要对外交通干线，满足消防、疏散、休闲、购物等居民生活需要。六、工程技术方案（一）建筑设计指导思想与原则1、以规划部门及其他有关部门和建设单位要求为依据进行总图、建筑工程结构设计。2、体现“以人为本”的指导思想，重点突出“精品意识”。3、建筑要体现清新明快的现代建筑风格，充分体现山区城市建筑的时代特色，并与自然环境相协调。4、结构设计中积极采用新技术、新工艺、新材料，在满足使用功能的前提下，最大限度的降低工程造价。5、在方案的设计上力求创新，努力建成人文小区、花园小区，在环境质量上下功夫，创造出体现现代特色及个性的优秀示范小区。6、以开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性与灵活性，以利于实施和房地产经营，形成良性循环，滚动发展的机制。（二）项目总体规划方案1、总平面布置和功能要求本项目场址位于青龙县城中心区，随着城市化进程的不断深入，该地块的城市地位、商业价值将不断得到提高，且周围公共设施也将日趋完善。本规划拟建设具有时代特色的现代化商住小区。本项目用地面积61544平方米，结合人防设施建设，充分利用地下空间；地块内建筑风格、样式要现代，大气，并充分融入满族元素，通过标志物、建筑小品、植栽、照明等手段形成丰富的景观；总平面布置及单体建筑的抗震及避雷设计应严格按照相关规范执行；地块内、外须安装并使用视频、监控、报警、电子巡查等技防设施；其他未尽事宜参照城市居住区规划设计规范执行。2、建筑艺术及风格本项目总体建筑风格要与周边建筑风格相统一，建筑单体设计造型简洁、清新明快、美观大方，突出青龙满族自治县地方特色，注重建筑的细部处理，建筑轮廓线富于变化，并注重屋顶空间的利用和处理。3、建筑设计建筑设计要坚持以人为本的方针，在市场地位的前提下，突出“家”的理念，强调使用性。设计的重点是在有限的单元面积内，实现可用面积的最大化。要严格按小康标准进行平面布局，满足“三明”要求，完善功能。要从使用、适用的角度，使建筑本身具备主人的灵性，满足人生多需求、常变换的特点，提高健康水平和生活质量。建筑体量、色调，建筑屋顶采用坡屋顶，不得使用彩钢瓦材料，建筑主体以暖色调为主调。建筑造型要求新颖，应考虑城市景观设计要求，并与周围环境相协调。沿街面，立面设计至关重要，尤其是商业服务用房，不仅是小区的窗口，也是居家生活的后勤基地，应下重笔予以烘托。建筑细部要精雕细刻，富于变化。要使每组建筑都能成为艺术珍品，具有较高的使用价值和观赏价值。主题风格以抒发清新明媚、闲情逸致的现代风格为基调，给人以耳目一新的感觉。总之，在居住小区的主体形态中，建筑无疑是主体。建筑的形态、线条、色彩构成了环境的韵律和审美的最大信息。让静伫的建筑富于动感，让有限的空间充满张力，以线性的景观引导手法，牵动人们似箭的归心，直达生活中宁静亲密的港湾。4、竖向设计与土石方平衡（1）设计标高的确定，尽可能与原有的地形地貌吻合，并结合考虑景观、排水、道路等各种因素满足各方面的要求。（2）土石方的平衡：在满足小区经济、适用、美观的要求下，尽量减少填挖土方总量，设计中可通过景观因素考虑就地消化土方、避免大量的土方运入和运出。5、结构设计（1）基础形式根据场址工程地质勘查报告以及上部结构形式确定合理的基础形式，本着就地取材的原则选择建筑材料。（2）结构形式本项目多层住宅用房采用砖混结构，商业用房采用框架结构。6、公用工程设计（1）给水工程给水水源由县自来水公司供水管网提供，由中兴路供水管网引入。用水标准：住宅居民生活用水： 120L/人d商业用水： 10L/d绿化浇灌用水： 1.0L/d道路喷洒用水： 0.5L/d未预见用水量按日用水量的10%计算；消防用水量：室内 15L/S 室外 25L/S本项目日用水总量约为：963m。（2）排水工程：本项目排水采用雨污分流制。雨水、场地冲洗水等经小区雨水系统排入市政雨水管网。生活污水经化粪池处理达标后排入市政污水管网。污水排放量综合按用水量的85%计算；整个项目日最高污水排放量为818m。（3）供电工程A、用电负荷测算本项目用电负荷为二级负荷，住宅5KW/户考虑；商业及公共建筑按45W/m考虑。电源由县供电公司提供。B、照明设计照明有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GB133-90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在工用建筑疏散楼梯口、地下通道的等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散标志灯。室内采用太阳能庭院灯。（4）弱电系统本项目小区电信、有线电视、宽带网等线路设置均由城市主干线接入。（5）技术设防小区设智能化管理系统，在住宅小区出入口、周界、主要通道安装使用视频监控、周界报警、电子巡查等技防设施，在楼寓单元安装电子对讲或可视防盗门，并动员小区住户安装使用家居入侵报警装置或简易电子防盗报警等“小技防”和实体防护装置，提高小区的安全防范水平。在物业中心设网络控制监测中心，并与外网相通。（6）防雷及接地本工程拟按二级防雷要求设计，装设防直击雷、防感应雷、侧击雷等设施。建筑物屋顶装设避雷带作为防雷接闪器，利用结构柱内两根不小于12的主筋作为引下线，外埋接地镀锌扁钢作接地体，采用联合接地方式，要求接地电阻1欧母。本工程配电系统的接地形式采用TN-S接地系统，实行等电位连接，所有正常非带电部分均应有效接地、用电设备接地、防雷接地、通讯及其它电子设备接地共用接地装置。（7）供热工程本项目采暖计算面积65677平方米，采暖热负荷为0.25MW由县热力公司集中供热管网提供热源。室内采暖采用分户热计量和分室室温控制系统，室外采暖管道采用预制直埋保温管。供暖总立管和敷设在不采暖房间内的管道除锈后刷两道防锈漆，并作保温处理。保温材料才用40mm厚聚氨酯硬泡沫塑料。供暖管道系统中的最高点和最低点，分别设置自动排气和泄水装置。管道的热补偿采用波纹管补偿器，补偿器设在检查井内。为方便系统维修，在管道各分支处均设关断用阀门和检查井。（8）供气工程本项目将预留燃气管道，目前本项目用气为液化石油气，住宅按户均日用气量0.5kg测算，商业及公共建筑按住宅用户的30%计算，新增日用气量为1345kg。七、安全与消防本项目防火等级均按二级考虑。拟采取如下措施，满足消防要求：（一）严格按建筑设计防火规范GB50016-2006要求设计，按规范要求设置安全疏散出口，保证建筑物间的防火距离，区域内设置通畅的消防通道并保证通道路宽度不小于4米。防火门、防火墙、检修门等部分建筑材料均按规范规定的耐火极限的要求和安装措施来选用，地面以上的防火门采用乙级防火门并朝疏散方向开启。地面上管道井检修门采用丙级防火门，所有管道井每隔两层在楼板处用同楼板的钢筋砼做防火隔离。各管道井与房间相通的孔洞，其空隙采用非燃材料紧密添塞。（二）各墙体、梁、柱、楼板、屋面的耐火极限均达到规范规定要求。（三）设置独立的消防给水系统和生活、消防联合给水系统。室外设有消防栓，并保证足够的消防水源。（四）设置火灾自动报警和监控系统、排烟灭火通风系统和火灾监控系统，把火灾控制在萌生阶段。（五）做好电器设备的接地保护加强日常检查维修。建筑物采取科学的避雷系统，防止因电火灾及落雷火灾的发生。（六）选用耐火等级高的建筑及装修材料，防止意外事故的发生。（七）贯彻落实“预防为主、防消结合”的消防方针，加强对居民的消防知识教育，是每个人都能熟练掌握各种消防器具的性能及使用方法，掌握自我保护和相互救助的知识。（八）建设一座水冲式公共厕所、小型垃圾转运设施、换热站、箱变、不少于总建筑面积0.5%的物业管理用房等；保障房的配建比例不得低于居住建筑面积的10%八、劳动与卫生（一）为了保证项目的正常建设，施工场地要符合职业安全卫生标准的要求，保障劳动者在劳动过程中的安全和健康，项目实施过程中必须符合国家有关法规、标准的规定。实施过程中，不仅考虑施工机械的先进性，经济合理性，同时结合卫生、防火、防爆安全等方面进行全面的综合研究。从安全卫生角度出发，除了选择有利于安全生产的机械设备外，还对可能存在的不安全因素采用行之有效的预防措施。（二）加强劳动保护，严把建筑材料、装饰装修材料的准入关，严禁有毒有害物品进入本工程。（三）对公司全部员工每年进行一次健康检查，并设有健康档案。（四）场内设置更衣室、卫生间，配置必要的个人防护用品。饮用水和生产用水分设。九、项目组织与实施进度1、项目组织本项目需委委托具有相应资质的设计单位进行施工图设计，委托具有相应资质的招标代理机构组织招标活动，通过招标方式择优选择施工、监理等单位。项目建成后，由房地产开发有限公司负责组织市场销售活动。2、项目实施进度本项目工程工期计划为2年，预计2012年6月开工，于2014年11月竣工验收。2012年2月-2012年6月 完成项目招投标、核准、审批等前期工作2012年4月-2012年6月 完成施工图设计与审查、施工准备及招标2012年9月-2013年6月 完成一期建筑施工2013年7月-2014年6月 完成二期建筑施工2014年7月-2014年9月 完成外网配套施工2014年10月-2014年11月 完成硬化、绿化2014年11月 竣工验收第三章 投资环境、发展规划及产业政策分析一、青龙满族自治县概况青龙满族自治县位于河北省东北部，燕山东麓，古长城脚下，隶属于秦皇岛市。县域国土面积3510平方公里，人口52万，辖25个乡镇，396个行政村。青龙满族自治县地理位置优越，位于东北、华北两大经济区结合部，东临渤海，南靠京津唐，北与辽宁接壤，正处于中国经济新增长及环渤海、环京津经济圈内。青龙满族自治县自然环境得天独厚，属北温带湿润大陆性季风气候，四季分明，日照充足，昼夜温差大，平均气温10，平均降水量708毫米，年无霜期152-170天，综合地理位置十分优越。丰富地理十分优越。丰富的物产，使青龙极具开发价值。青龙素有“八山一水一分田”之称，境内山绕着山，山叠着山，山依着山，山是特色，山是宝藏，山是希望，微微连绵群山中，矿产、邻果。畜牧、山野资源丰饶，开发潜力巨大。完善的基础设施，使青龙满族自治县的投资硬环境不断优化。交通建设日新月异，形成了四通八达方便快捷的现代化大交通网络，运力结构日趋优化，以承秦出海路、京建线等两横三纵为主的省级干线公路五条269公里，实现乡乡、村村通油路和水泥路。有地方铁路一条，距秦皇岛站42公里。青龙县城距首都北京250公里，距天津265公里，距秦皇岛港120公里，距京沈高速公路迁安出口70公里。电力设施齐备，县内华北电网供电系统供电充足，有220千伏变电站一座，110千伏变电站3座，35千伏安变电站7座，可满足现有、未来境内大中型企业的正常运行。通讯快捷方便，全县程控电话设计能力50万门，市话容量3.5万门，ATM宽带网络健全，移动通讯网络实现无缝隙覆盖。青龙河、沙河、都源河、星干河、起河五大河系蜿蜒曲折，贯穿全境，其直流密布，水源充足，水质上乘，满足工农业需要。城镇建设浓墨重彩，城区形成三横四纵主体道路网络格局，高规格现代化住宅小区相继落成，绿化、美化、亮化、净化水平不断提高，基础设施建设不断加强，县城形象不断改善，县城功能不断完善，县城品位不断提升，形成了一座具有旅游价值、浓郁满乡风格的绿色山城。第三产业日益繁荣，服务业呈现强劲增势，商贸流通、交通运输、邮电、通讯等传统服务业增长较快，个体私营、金融保险、旅游、房地产、社区服务业蒸蒸日上，正在加速成为新的增长点。科教、环保、人口、文体、卫生、广电等事业协调健康发展，各项改革稳步推进，城乡面貌日新月异，城乡居民生活明显改善。二、发展规划秦皇岛市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确的提出秦皇岛市城市功能定位，建设成为中国著名的以能源输出为主的综合性枢纽港口城市；环渤海重要的先进制造业基地；全国著名的旅游休闲度假区；具有浓郁海滨特色的园林式、生态型、现代化滨海名城。青龙满族自治县打造旅游名区，拓展城区，旅游向山区拓展。城镇布局，明确中心城镇、一般城镇、中心村、基层村的层次和具体建设标准，统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。加强中心镇建设，增强集聚功能。按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，扎实稳步地推进社会主义新农村建设。加强农业和农村基础设施建设，以文明生态村建设为契机，着力改善农村面貌，切实改善农村生产和生活条件。本项目的实施符合秦皇岛市及青龙满族自治县的城市发展规划和城镇化战略的要求，对建设园林式、生态型、现代化旅游名城有积极促进作用。三、产业政策近几年，国家先后出台了“国六条”，九部委的十五项具体措施和“国十一条”及新“国十条”等一系列的调整政策，重点对房地产进行了宏观调控。其中，重要的是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；遏制期房炒作，加大税收调节力度。总之，一是继续控制房地产开发投资规模，把握好发展节奏。二是抑制商品住房价格的过快上涨，稳定住房价格。在国家宏观调控指导下，我市开发商逐步理性化。随着政府连续把可用于开发的土地规模化地投向市场，土地交易价格畸形发展的势头得到遏制。同时，开发商注重了对市场、成本、风险的研究，过热的头脑开始降温，可以预言，在今后一个时期内，尽管房地产市场供求偏紧的局面不易改变，但房价增幅将逐渐趋缓。国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，要求“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房建筑面积比重，必须达到开发建筑面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。本项目套型建筑面积90平方米以下住房建筑面积比重，必须达到开发建筑面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。本项目套型建筑面积90平方米以下户型所占比例为70%，套型比例符合规定。本项目的建设方案符合目前国家对房地产行业调控措施等产业政策的要求。第四章 节能方案分析 一、用能标准和节能规范（一）中华人民共和国节约能源法（二）关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发20075号）（三）国务院办公厅关于进一步推动墙体材料革新和推广节能建筑的通知（国办发20053号）（四）采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003 （五）居住建筑节能设计标准DB13（J）63-2007（六）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）（七）绿色建筑评价标准GB/T50378-2006（八）外墙外保温工程技术规程JGJ114-2004（九）建筑照明设计标准(GB50034-2004)（十）建筑采光设计标准GB/T50033-2001（十一）民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB50364-2005（十二）民用建筑热工设计规范GB50176-93（十三）民用建筑节能条例（十四）采暖居住建筑节能检验标准JGJ132-2001（十五）民用建筑电气设计规范JBJ/T16-2008（十六）建筑外窗气密性能分级检测方法（GB/T7108）（十七）国家发展改革委关于印发固定资产项目节能评估和审查指南（2006）的通知（发改环资200721号文）；二、项目节能背景分析能源是人类社会赖以生存的物质基础，是经济和社会发展的重要资源。能源将来时我国当前和今后相当长时期内制约经济和社会发展的瓶颈，关系到我国经济社会发展目标的实现。节能是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是看当前一项极为紧迫的任务。目前，我国已成为世界第二大能源生产国和第二能源消费国。特别是近两年来，在国民经济快速增长的拉动下，我国能源需求增长较快，能源紧张已成为制约经济持续、稳定发展的重要问题。我省由于高耗能产业比重偏大，只是能源消耗增长过快，能源自给率不断降低，对外依存度加大，单位国内生产总值综合能耗、工业企业单位产品综合能耗、建筑业单位建筑面积采暖能耗等指标高位运行。我国能源消耗高、浪费大的根本原因在于粗放型的增长方式。要大幅度提高能源利用看效率，必须从根本上改变单纯依靠外延发展，忽视挖潜改造的粗放型发展模式，走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路，努力实现经济持续发展、社会全面进步、资源永续利用、环境不断改善和生态良性循环的协调统一。三、能耗状况和能耗指标分析（一）本项目主要能耗消耗种类电力：生活、公用设备用电、照明用电；热力：采暖用热；燃气：生活用气；水：生活、绿化及喷洒用水。（二）能耗数量本项目全部能源消耗折合标准煤年用量为3218吨。项目综合能耗小于0.014吨标准煤/平方米。四、建筑节能措施（一）建筑节能标准要求目前我国城乡既有建筑面积超过420亿平方米，年竣工建筑面积超过20亿平方米，其中大部分为高耗能建筑，居住和公建建筑用能增长迅速。新建建筑应严格执行节能设计标准，积极开展建筑节能，是建筑能耗大幅度降低。该项目是民用建筑，建筑节能是能源节约的重点领域，该项目的用地性质为居住用地，建筑师建筑用地的标志，是建筑领域节约资源非常重要的环节。通过维护结构节能措施，达到在河北省工程建设标准民用建筑节能设计规程（DB13（J）24-2000）的基础上在节能30%的要求，即节能65%。（二）建筑物指标要求1、居住建筑A、居民建筑各部分维护结构传热系数限制W/ mK 采暖期室外计算温度屋顶外墙不采暖楼梯间窗户（含阳台门上部）阳台门下部门芯板外门地板地面3层3层3层3层隔墙户门接触室外空气地板不采暖地下室上部地板周边地面非周边地面B、窗墙面积比，见下表：朝向窗墙面积比北、西北0.25西、东北、东、西南0.30南、东南0.352、公共建筑 秦皇岛市维护结构传热系数限制围护结构部位体型系数0.3传热系数KW/（m .K）0.3体型系数0.4传热系数KW/（m .K）屋面0.453.5外墙（包括非透明幕墙）0.500.45底面接触室外空气的架空或外挑楼板0.500.45非采暖房间与采暖房间的隔墙或楼板0.80.8单一朝向外窗（包括透明幕墙）窗墙面积比0.23.22.80.2窗墙面积比0.32.92.50.3窗墙面积比0.42.62.20.4窗墙面积比0.52.11.80.5窗墙面积比0.71.81.6屋顶透明部分2.6（三）建筑节能措施1、采用建筑节能设计，应充分考虑地形地貌、风势、日照等对建筑节能的影响，要对建筑的总平面布置、建筑平、立、剖面形成、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响进行分析，计算出各种参数，以达到节能的目的。2、建筑外墙节能设计，外墙一般采用新型复合墙体，复合墙以首选外保温做法。同时外墙的传热系数应考虑周边混凝土梁（圈梁）、柱（结构柱）的影响。3、保温材料采用膨胀聚苯板、挤塑聚苯板、聚氨酯泡沫塑料、无溶剂硬泡聚氨酯等新型高效保温建筑材料。4、屋面采用高效保温材料保温屋面、架空型保温屋面、浮石砂保温屋面和倒置型保温屋面等节能屋面。屋面传热系数不大于0.5W/(mK)。5、门窗结构设计，窗户选用隔热铝框，中空玻璃，具有良好的气密性，其气密性等级不低于国家标准建筑外窗气密性能分级检测方法（GB/T7108）规定的6级水平。外门窗框与门窗洞口之间缝隙，采用聚氨酯等高效保温材料填实，并用密封膏嵌缝。外窗传热系数不大于2.5W/（mK）。6、本项目居住建筑窗墙面积比符合国家有关规定，朝向南窗墙面积比小于0.4，朝向北窗墙面积比小于0.25，朝向东、西窗墙面积比小于0.3。7、本项目实行太阳能与建筑一体化设计，建筑设计时均预留太阳能热水系统的管线、安装位置和操作空间，并应符合民用建筑太阳能热水系统应用技术规范（GB5034）的要求。8、居住建筑顶层阳台顶板、首层阳台底板、阳台栏板及外挑构建等应采取相应的保温措施。七床特系数不大于1.6W/(mK)。9、居住建筑变形缝处屋面、外墙的缝隙应填塞高效保温材料封闭。变形缝两侧墙体的传热系数不大于1.6W/(mK)。10、居住建筑分户墙和分户楼板应采取保温措施，其传热系数不大于1.6W/(mK)。当采用底板辐射采暖时，分户楼板的传热系数不大于1.2W/(mK)。11、楼梯间外围护结构热工性能应与主体保持同等水平。入口单元门不应镂空，且应有随时关闭的可靠措施。12、体型系数对建筑能耗影响较大，建筑体型尽可能简介以减少建筑的体型系数，体形系数0.3。13、注重室外环境设计，减少达面积混凝土地面反射热量，尽量增加绿化面积，减少热岛效应，利用植被改善区域气候。绿化采用小区绿地、墙体绿化等多样绿化方式，对乔木、灌木和攀缘植物进行合理配置。在创造健康舒适的居住区气候的同时，可以从总体上减低建筑的运行能耗，减少污染。五、设备节能措施（一）公共建筑照明在灯具选择中，采用节能型光源，照明要充分利用自然光并选用高效节能照明光源。楼内照明选用紧凑型荧光灯，走廊及楼梯间照明采用定时供电、声控、光控、红外等智能化的自动控制系统，以达到节约照明用电和延长照明产品寿命的目的。场区照明选用太阳能LED光源。（二）风机、空调和水泵等设备均选用国内节能产品，对符合变化较大的电机采用变频调速器调节点击转速的办法来实现流量调节，可收到明显的节电效果。（三）选用节能型变配电设施，变压器尽量靠近符合中心布置，减少电能损失。（四）加强对节能的科学管理，完善能源消耗统计制度，开展全员节能教育，普及节能技术知识，宣传节能实例与节能效益。六、采暖保温及节水措施 （一）室内采暖采用分户热计量和分室室温控制系统，室外采暖管道均采用预制直埋保温管。保温材料采用40mm,厚聚氨酯硬泡沫塑料，以减少热能损耗。采暖供热系统按设计负荷设置，并设有调节控制装置及能量计量仪表。（二）在经过技术经济比较的基础上，选定技术先进、经济实用、节约能耗的给水系统与给水方式。住宅应设分户水表，水表应选用转动灵活、计量准确、阻力较小的产品。积极推广使节水型产品。卫生间的卫生洁具及其配件，应选用节水型和节能型的产品，积极推广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量6升的便器。（三）适当将雨水集中，用于绿化、浇洒道路用水。雨水充分利用，投资少，效果明显，应适时选择方案和充分利用。（四）强化设计、施工管理质量，减少官网的漏失率。注重管材接口，控制管网漏失率小于国家规定的标准。七、能源管理在能源管理方面，该项目建设到投入使用后，设置节能管理机构，制定从能源采购、计量、统计、经营过程管理和定额考核等一系列的能源管理制度，并以经济责任制的方式严格考核，促进项目各项节能工作的有效开展，取得较好的节能建好效果。八、节能效果综上所述，该项目采用节能技术后，节能效果比较显著，项目综合能耗低于国家标准，项目的主要能源种类合理，能源供应有保障，从能源利用和节能角度考虑，项目是可以接受的。第五章 建设用地与相关规划一、建设用地本项目建设地点位于青龙满族自治县燕山路和迎宾路，整个项目占地65677平方米。开发用地经青龙满族自治县政府出让，由房地产开发有限公司取得该地块的国有土地使用权后进行开发建设。土地费用总额为7170万元，目前该场址需进行拆迁和场地平整，场址临时用水、用电可以随时接入，可满足工程施工要求。本项目用地符合青龙满族自治县土地利用要求和有效使用土地的要求，占地规模合理。二、项目规划本项目规划建设总面积229870m2。多层条式住宅南北日照间距系数1：1.77计算即新建多层条式建筑之间以及与用地北侧原有居住建筑之间间距应满足大寒日满窗日照不小于3小时的要求，其它公建间距应满足日照、消防、抗震、人防等规范要求。该项目合理布局总平面，充分运用城市设计的手法进行空间布局，妥善组织人流、车流，合理布局绿化、停车，创造出功能合理、环境优美、空间舒适、景观丰富的居住环境小区。建筑色调以暖色调为主，建筑风格与周边环境相协调，清新明快、简洁新颖。要严格土地使用性质，明确用地强度和土地的使用性质。在满足规划退红线要求的前提下，加大绿化面积，营造与城市环境相和谐的景观空间。要维护功能的完美性，一定要突出实用性。要根据现代人的思维方式、生活习惯、科学配置园区环境。从停车位、文化健身、垃圾处理、物业管理等方面满足环保、健康、安全、舒适的要求，使游园者享受自由的内涵。要注重环境质量。要在园区内，完善绿化、硬化、美化、亮化工程。巧妙运用现代科学和色彩、造园、置景等技术手法，体现大手笔的创作效果。尤其要把绿化建设和园内景观设计作为重点。总之，要立足于创新、精心规划、精心设计、精心组织、精心施工。第六章 环境和生态影响分析 一、项目生态环境影响分析本项目改于住宅和商业用方建筑项目，无特殊污染源、污染物，本项目对生态环境的影响主要在施工期。施工期的主要环境影响因素如下：（一）噪音：主要为施工机械产生的噪音。如挖掘机、推土机等施工机械。（二）废气：汽车运输、建筑垃圾、材料堆置产生的粉尘及车辆、施工机械排放的废气。（三）废水：主要为施工阶段的排降水和施工队伍生活用水。（四）固体废物：主要为施工过程产生的建筑垃圾及施工人员生活产生的固体废物。二、生态环境保护措施（一）噪声施工噪声是对工地周围影响较大的环境问题。一般噪声影响大多发生在施工初期挖掘、推土等过程，因此对周围的环境影响也较大，建筑施工单位应采取如下措施以减缓施工噪声对周围环境的影响。1、选用低声级的建筑机械设备。2、对位置相对固定的机械设备，能设在棚内操作的尽量进入操作间，不能入棚的，可适当建立单面声障。3、在施工场地周围设置简易隔声屏障，减轻噪声对周围环境的影响。4、土石方开挖作业。必须在白天进行，严禁夜间施工。5、浇筑混凝土阶段，采用低噪声设备，如振捣器等；模板、支架拆卸工程中，遵守作业规定，减少碰撞噪音，尽理少用哨子、喇叭、笛等指挥作业，减少人为噪声。6、装修阶段，切割作业应在室内进行，严禁夜间施工。 通过采取以上措施，施工场地边界噪声控制在国家建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）的指挥要求范围内。（二）废气主要来源于施工扬尘和施工机械废气。其中场尘对环境的影响较为突出。项目建设施工过程中的大气污染主要来源于施工场地的扬尘。在整个施工期，产生扬尘的作业有：建筑垃圾运输、场地平整、低纸开挖、回填、道路修建、建材运输、露天堆放，装卸和搅拌等过程，如遇干旱无雨季节加上大风，施工扬尘较为严重。为控制上述无组织排放的扬尘对附近环境空气的影响，建设单位应要求工程施工单位制定施工期环境管理计划，期中对控制扬尘污染的措施应主要包括：1、建设工地采用封闭式施工方法，即将工地与周围环境分隔，可在工地四周围设置1.8m以上围挡，围挡间无缝隙，围挡底端设置防溢座；2、工程材料、砂石、土方或废弃物等易产生扬尘物质应当密闭处理。3、工地建筑脚手架外侧设置防尘网或防尘布。4、运输车辆必须根据核定的载重量装载建筑材料或渣土、装载渣土、垃圾等高度不得超过车辆槽帮上沿，车斗用苫布遮盖或采用密闭车斗。防止运输过程中的飞场和洒落。严格按照渣土管理有关规定，运输车辆不得超载，被运河土不得含水太多，造成沿途泥浆滴漏，从而影响道路整洁，渣土必须及时清运并按照指定的运输线路行驶送往指定的倾倒地点，以减少由于渣土产生的扬尘对环境质量的影响。5、驶离建筑工地的车辆轮胎必须经过清洗，以避免工地泥浆带入道路影响环境。6、坚持文明施工，设置专用场地堆放建筑材料，堆放过程中要加苫布覆盖。以防止建筑扬尘，对建筑工地应安排专人每天进行道路的清扫和文明施工的检查。对工地周围的道路应保持清洁，若发生建材或泥浆洒落、带泥车辆影响路面整洁，工程施工单位有责任及时组织人力进行清扫。7、妥善合理地安排工地建筑材料及其它物件的运输时间，确保周围道路畅通。（三）废水施工过程中主要有生活废水和生活污水。生产废水主要为施工期间的泥浆水，另外还有少量生活污水，这些生活污水经收集后就近排入污水管网，对环境影响轻微。1、施工期间产生的大量呢浆水，工程施工单位应该在工地建废水沉淀池，一切外排水必须先经沉淀后才能外排，这样可以避免城市下水道的堵塞。避免雨天作业。2、工程施工单位应为建筑工人创造一定的文明生活、工作条件，同时应注意建筑工地的环境保护，工地食堂废水应先经隔油池后排入下水道；如有条件的话尽量使用工地附近相关建筑物内的厕所，若无条件的则工地产生的垃圾和粪便地应与环保部门取得联系，要求他们定期及时清运，以保证建筑工地的环境卫生。3、加强对施工作业和施工人员和管理，开挖的土方及时收集处理，减少存量。4、做好建筑材料和建筑废料的管理，防止他们成为地面水的二次污染。（四）固体废物施工期间产生的固体废物主要为施工产生的弃土、建筑垃圾和施工人员的生活垃圾。按国家环保局345号文件中固体废物分类方法，施工过程中产生的建筑垃圾为一般固体废物。如果固体废物处置不当，也将对环境产生不利的影响。以使影响区域景观环境卫生，造成视觉污染，影响当地居民的生活；二是雨季时易造成水土流失，影响地表人环境质量；三是造成局部大气中TSP浓度增高。为防止建筑垃圾外运过程中的沿途遗洒产生的扬尘对周围环境的影响的影响施工单位必须采取如下措施：1、弃土等建筑垃圾分类堆放，能使用的尽量使用，弃土尽可能用于绿化用土或小区筑路。2、弃土及建筑垃圾外运应用苫布遮盖，严禁沿途洒落。3、严格遵守城市建筑垃圾管理规定的要求，处理处置建筑垃圾。并按有关部门要求，经指定线路，运至指定地点，严禁乱堆乱放。4、工地设置垃圾箱，并教育施工人员不要乱丢垃圾，进行文明施工。5、工程施工结束后，施工单位应及时组织人力和物力，在一个月内将工地建筑垃圾及渣土等清理干净。（五）道路交通管理1、工程建筑施工单位应合理安排运输车辆使用时间，尽可能将运输时间安排在交通低峰时，避免由于建材的运输造成周边道路的交通阻塞。同时在交通低峰时运输车辆可节约大量的运输时间、耗油及减少车辆慢时排放的CO、HC对环境空气质量的影响。2、工程建筑施工单位要保持周围道路路面的平整和整洁，保证往车辆和行人出行的安全和畅通。（六）景观影响缓解措施1、减少硬质景观，扩大可绿化面积，提高绿化率为原则，丰富小区景观，增强居民体质，提高小区环境质量。2、工地周围应设围档，使凌乱的建筑工地与外界相分隔，围档可以统一整洁的围材料分隔也可以树立广告招牌的形式分隔，或种植一定的树木遮掩，以保护已建成区域的整体面貌。3、主体工程完成后应尽快完成清场、绿化等配套工程，使之与环境协调统一。（七）生态环境、社会生活影响和缓解措施施工期间对周围生态环境和社会生活的影响因素主要为：1、临时占地、物料的堆放，对局部景观有一定的影响。2、施工污水、垃圾、噪声、扬尘，对局部景观有一定的影响。3、挖土填方、破土挖掘、修路等造成的局部水土流失，使土壤侵蚀强度增加，雨季可引起水土流失。4、弃土、建筑垃圾在运输中造成的扬尘、遗洒会影响附近区域和运输路线的环境卫生。5、施工时，工地往来车辆将会增多，且多为重型货运车，出入工地时，可能会给周边交通带来一定的影响。缓解措施为：1、施工单位必须妥善组织施工，合理安排施工进度，错开交通车辆运行高峰期。2、在环境建设中，尽可能保护和合理利用自然条件，应充分了组织好、利用好大自然原有的地形地貌、树木植被，保护生态环境，让居住在小区的居民们真切的感受到自然环境的亲和力。3、车辆进出工地时一定要清洗轮胎，减少泥土堆道路环境卫生的影响，减少环卫工人的清扫量。暑期施工时对此应尤为注意。采取息措施可减少施工弃土、扬尘对环境的污染。三、生态环境影响结论综上所述，只要施工期加强施工管理，严格执行施工管理规章制度，施工期的环境影响可避免或减少至最小程度。总之，施工期对环境的影响是短期行为，将随着工程的结束而消失。项目运行后，由于使用清洁能源作为生活燃料，生活污水、生活垃圾得到有效处理、处置，对环境影响轻微。项目建成后，一座新颖的花园小区，将彻底改善原地域的生态环境，对改善城市景观和区域生态环境有着积极意义。第七章 经济影响分析一、投资估算（一）编制依据1、本估算严格按照建设部发布的建标2000205号“关于发布房地产开发项目经济评价方法的通知”编制。2、本估算规划数据和建筑安装工程费用依据建设单位提供的规划设计方案和建设标准，并参照类似工程实际案例进行估算。3、本项目及其他费用依据河北省建设项目概算其他费用定额估算。（二）建设投资估算本项目开发建设总投资7170万元，包括民政街建设费、土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、销售费用、管理费用、开发期间税费、其他费用、预备费等。1、民政街建设费估算530万元。2、土地费用本项目开发用地面积65677平方米，土地费用由土地出让金和契税构成。本项目土地费用为6895万元，契税按土地费用的4%计算，本项土地费用共计7170万元。3、前期工程费有地形测绘费、规划设计费、工程勘察费、工程设计费、前期工作咨询费、环境影响咨询服务费、土地平整费、临时供水、供电费等构成，共计896万元。根据国家有关规定和项目本身情况计取。4、基础设施建设费其费用包括供水、供电、供热、排污、小区