双桥工业园土地一级开发项目.docx

双桥工业园土地一级开发项目建议书目录1、项目概况32、开发模式33、建设任务及目标44、建设地点45、预期投资45、市场分析56、风险分析77、土地溢价分析78、招商企业89、招商策略81、项目概况双桥工业园位于玉屏县城东部平溪镇双桥村，规划面积1600亩。园区紧邻县城主城区，距离玉屏火车站仅500米，据大龙铁路货站12公里，距在建的沪昆高铁客运专线玉屏站6公里，区位交通优势明显。该园区是黔东工业集聚区的重要节点，未来将是黔东工业集聚区的增长核和承接东部产业转移的“桥头堡”，发展潜力巨大。目前园区已入驻企业13家，开工建设年产6万吨润滑油脂生产、安泰20万吨/年废旧轮胎循环利用等一批重大项目，实现经济快速发展，招商意向企业不断增多。为促进园区持续发展，改善园区投资环境，玉屏拟招商引资企业对园区800亩土地进行一级开发，以满足园区不断增长的用地需求。2、开发模式本项目采取“生地出让-熟地回购”的开发模式。即企业在合同规定的期限内将计划拟出让的土地开发为符合土地出让要求条件的熟地，土地开发完成验收合格后，政府以招拍挂方式将“熟地”进行出让。其中政府和企业采取固定收益+溢价分成的分利模式。一方面，此种模式将降低政府的前期开发资金压力；其次将加强政府对土地的控制权，使政府在对外招商引资过程中对土地资源要素掌握主动权。另一方面单纯土地一级开发的利润一般在10%以下，回报率较低，而土地的溢价收入更能激发企业投资的积极性。3、建设任务及目标对双桥工业园800亩规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁、市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到通路、通水、通电、通讯及场地内土地平整，使土地达到公开出让标准。4、建设地点玉屏侗族自治县双桥工业园5、预期投资该项目总投资16094万元，其中征迁补偿费3700万元、前期工程费328万元、基础设施建设费9518万元、管理费用271万元、不可预见费677万元、铺底流动资金1600万。征迁补偿费：征地800亩，征迁补偿费共计3700万元。前期工程费：包括项目申请报告编制、环境影响评价报告编制费、交通影响评价报告、勘察设计费等，共计328万元。基础设施建设费：包括前期工程规划和设计费、通路、通电、通水及土地平整五个部分，共计9518万元。管理费用：按征迁补偿费、前期工程费和基础设施建设费合计数的2%计算，即271万元。不可预见费用：按征迁补偿费、前期工程费和基础设施建设费合计数的5%计算，即677万元。铺底流动资金：按总投资额的10%计算，即1600万。表格 1 项目预期投资额投资内容投资额（万元）征迁补偿费3700前期工程费328基础设施建设费9518管理费271不可预见费用677铺底流动资金1600总计160945、市场分析土地一级开发的整体市场前景看好，主要表现在以下三方面：城镇化进程不断加快：20世纪90年代以来，我国城镇化进程不断加快。1994年到2013年我国城镇化率由28.62%增加到53.37，城镇化人口由3.4亿人增加到7.3亿人。城镇化率的快速发展带来了对商服和住宅用地的大量需求。图表 1 1994-2013我国城镇化率及城镇化人口情况工业持续发展。近年来我国工业增长速度随整体经济增长形势放缓，但工业增加值仍保持每年7%以上的增长率。工业的持续发展带来了大量的新增工业用地需求。图表 2 2009-2013我国工业增加值及增长情况土地资源有限。城镇化进程的加快和工业的持续发展带来了大量新增住宅、商服、工业用地需求，这为土地一级开发带来了广阔的市场发展前景。然而土地属于不可再生资源，同时我国土地资源有限，人均土地面积仅为0.777公顷，为世界人均土地资源量的1/3.土地需求和供给量之间的矛盾使土地一级开发具有广阔的市场前景。双桥工业园发展前景广阔。双桥工业园为黔东工业集聚区的战略组成部分和重要节点。目前园区已入住企业13家，开工建设一批重大项目，如年年产6万吨润滑油生产项目、20万吨/年废旧轮胎循环利用项目、必登高鞋业项目、万亩中药材种植及深加工项目等。各项目经济带动作用大，初步具备了形成园区相关产业集群发展的产业基础。未来园区将重点引进废旧轮胎循环利用的上下游企业、润滑油上下游生产企业、农产品加工企业等，形成产业集群，并带动25000人以上就业，这将为园区带来大量的工业、住宅及商服用地需求，因此园区的一级土地开发市场前景广阔。6、风险分析该项目风险主要为资金风险和投资风险。土地一级开发项目投资规模相对较大，周期较长，从而资金风险也较高。建议项目提高效率，缩短项目开发周期，同时在开发过程中注意制定详细的开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展的每一步计划中，避免资金风险。该项目采取固定收益+溢价的分利模式，企业将获得一部分稳定投资收益。同时该项目前景看好，未来企业将获得一部分的溢价收入，投资回报较有保障。综上所述，该项目投资风险可控。7、土地溢价分析根据玉屏县现行的基准地价标准，再加上对未来土地价格上升的合理预期，将双桥工业园土地出让价格预估为35万元/亩。表格 2 玉屏县城基准价格表（元/平方米） 均质地域用途级级级级商服用地批发零售用地1560980650360商务金融用地1390830520300住宿餐饮用地1390830520300其它商服用地1250760480280住宅用地680430280200工矿仓库用地230160130则800亩土地出让金为80035=28000万元。土地溢价收入=土地出让金-土地成本价=28000-16094=11906万元。（注：具体固定收益和溢价分利比例由政府和企业具体协商确定）8、招商企业土地一级开发需要建设地下、地上、市政配套、房屋拆迁等工作，相对于企业单做一个项目来讲，往往需要更多的人力和物力，这就要求一级土地开发的企业必须是有实力、有经验或做过大型开发项目的开发公司。目前我国的土地一级开发商主要分为以下几类：主要从事土地一级开发的企业，其上市公司包括云南城投、绵世股份、中天城投、泰达股份、渝开发等等。房地产企业，近年来受土地的稀缺和二级土地取得的难度增加等因素影响，房地产企业对土地一级开发的热情度增高，希望通过土地的一级开发获得稳定收益或二级土地开发使用权等。工业地产开发企业，近年来我国工业地产快速发展，一些工业地产类企业参与到工业园区的土地一级开发过程中，推动园区的前期建设。玉屏可针对这三类企业展开招商。9、招商策略针对第一类企业：玉屏应积极主动和企业取得联系，详细介绍项目情况，并邀企业到玉屏进行项目考察。该项目未来市场前景看好、利润可观，政府可对企业提供相关政策保障，并确定合理的分利模式，吸引企业投资。针对第二类企业：玉屏应以贵州有实