2010年漳州土地竞拍策略报告

2010 年漳州 土地竞拍策略报告 房地产市场整体概况 土地市场基本情况 各意向地块概况及分析 意向地块经济测算 拍卖策略及竞价控制 第一部分 漳州房地产市场整体 概况 漳州房地产市场整体发展较为平稳 ，从 2006 年至 2010 的 4 年间，商品住宅的均价上涨约 800 元 /平米，年涨幅约 6%。低于全国 19%的平均涨幅，低于漳州市 GDP 年 15%的平均涨幅，也低于漳州市人均收入年 13%的平均涨幅。房地产市场发 展较为稳 健 ； 漳州市区商品房目前的租售比大约在 220： 1，房价收入比约为 6.3： 1，商品住宅空置面积也保持在 12 万的较低水平，房地产市场良性运行，房价未偏离真实的房产价值； 漳州房地产发展相对于周边的厦门、泉州等城市滞后，市场发展空间较大。 在国家一系列调控政策后 ,目前漳州房地产市场交易量明显下降 ,但价格经 5月小降之后目前还处于上涨阶段。 厦厦 门门 漳漳 州州 中中 心心 城城 漳州市 2 0 0 4 - 2 0 0 9 房地产开发投资情况4 1 . 6 63 2 . 7 3 5 5 . 3 98 3 . 5 3 1 0 9 . 2 89 9 . 351%33%27% 31%-9 %0204060801001202004 2005 2006 2007 2008 2009-0 . 2-0 . 100 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 6开发投资（亿元） 增长率 自 2004年至 2007年，漳州市房地产投资总量以及增长幅度均呈逐年上升的趋势； 08年房地产开发投资超百亿， 虽然较 07年增长 31%，但是增长速度开始放缓； 09年投资额首度出 现了下滑，只有 99.3亿元，比 08年下降了 9%。 从长远趋势来看，随着厦漳泉一体化加速，区域融合将为漳州带来巨大的房地产发展空间。 自 2005年，漳州全市楼市年均供应量都在 100万平米以上。而 2008年由于楼市低迷，开工量锐减，导致 2009漳州 楼市新增供应只有 132万平米，比 08年骤降 48%，而销售量却达到了 209万平米，出现批售量和备案量倒挂，市场 主要以消化存量房为主。但是随着 2009年楼市的回暖，开工量稳步回升， 2010年市场供应量也 在 逐步增加。 从 2006年至 2010的 4年间，漳州市区 商品住宅的均价上涨约 800元 /，年涨幅约 6%。低于全国 19%的平均涨 幅，市场发展较为平和； 2009漳州市区住宅的销售均价为 4055元 /，不仅在闽南金三角片区属于明显的价格 洼地，甚至低于全国 4200元 /的住宅销售均价； 2010年受国家调控影响，截止目前市月销售均价亦已达到 4586元 /（ 2010年 8月 24日）房价上涨空间非常明显。 从上图可以看出 ， 全市新 开工面积中，住宅 占商品房的比例最大，增长幅度与房地产新开工面积增长幅度趋同； 2007 2009年 施工面积逐年 减少， 市场供应量 不足，市场供不应求，导致 2009年的购房高峰； 随着 2009年 -2010年的新开工面积迅速增加，可以预计未来一年内供应量将 有较大的增加 ，也许会出现供过于求 的 情况 ；同时， 漳州城市商业的不断发展，对商业营业用房的需求也在 不断增加。 漳州房地产市场概况总结： 1、成交面积与价格 A、漳州市区 2008 年销售 面积为 98 万 ， 2009 年销售面积为 170 万 ，2010年 1-7月完成销售面积 82.13万 ，而 2008年批售面积为 165万 ， 2009年批售面积为 94 万 ， 2010 年 1-7 月批售面积为 81 万 。由以上可以看出：除 2008 年受政策影响以外，出现销售量少于预售量的市场状况，随着政策的变化， 2009 年出现逆转，销售量远大于批售量的市场情况，从数据看，到 2009 年基本已消化之前积压的大量可售房源。而在 2010 年，开始出现需略大于求的情况。因此从成交量看，漳州的房地产市场环境向好。 B、漳州市区 2007 年住宅均价为 3378 元， 2008 年住宅均价为 3410 元，2009 年住宅均价为 4055 元，目前漳州市区市区商品住宅均价 4522 元 / 。从以上数据可以看出： 2007-2009 年漳州市区的销售价格呈平稳上涨的态势；但是 2010 年由于供需关系的变化，出现价格快速上涨的情况。因此从价格走势来看，漳州的市场前景较为乐观。 2、土地供应情况 2008 土地供应面积为 19.4 万 ，建筑面积为 57 万 ； 2009 土地供应面积为 36.5 万 ，建筑面积为 86.3 万 ；而 2010 年将推出土地 95 ，建筑面积为 166.5 万 。 2008 年、 2009 年土地供应量较小，其总建面积均小于当年销售面积，而 2010 年土地供给的总建面积基本与市场年均销售面积持平；因此可以看出： 1、目前漳州市场需略大于供的情况是正常的； 2、随 2010年较大量的土地推出，可以预计未来 1-2 年漳州市场供应将趋于平衡，从土地供给看市场运行将较为平稳。 可以预见漳州未来 3 年内，房地产市场将会呈快速发展趋势，市场竞争更加激烈，市场产品品质不断提升；漳州房地产市场是一个健康的、良性的、可持续发展的，能为广大房地产企业带来良好回报的市场热土！ 第 二 部分 土地市场基本情况 2008 年土地拍卖情况： 地块编号 土地坐落 出让土地 面积（） 规划用途 容积率 建筑面积 成交价格(万元 ) 楼面地价元 / 竞得人 2008G02 市中级法院以西、新浦东路以南、水仙大街以北 15458.7 二类 居住 2.2 34009 3363 989 漳州天利房地产发展有限公司 2008G03 龙江路以东、规划新浦东路以北 91831.7 二类 居住 2.8 257129 11020 429 漳州市华艺房地产开发有限公司 2008G05 漳华中路以南 、连科港西侧 87284.6 二类居住 3.2 279311 15524 556 漳州市瑞佳房地产开发有限公司 2008 年漳州市商业、居住用地累计成交 194575 （约 291.86 亩），建筑面积为 570449 ，成交金额为 29907 万元，平均楼面地价为 524 元 /。 08 年的土地出让受国家调控的影响惯性下滑，而漳州市政府也有意放缓了土地出让的速度。直接导致了市场供应的失衡，为 09 年房地产市场的“小阳春”行情加入了助推剂。 2009 年土地拍卖情况： 地块 编号 土地坐落 出让土地 面积（ ） 规划 用途 容积率 建筑面积 成交价格 (万元 ) 楼面地价元 / 竞得人 2009G01 江滨路以北、丹霞路以西、下洲路以南 01:9930.26 02:30120.35 商住 综合 3.5 140177 21427 1529 福建欣隆盛房地产开发有限公司 2009G02 东至江滨新城、南至北江滨路、西至丹霞路、北至下洲路 46053.81 二类 居住 3.5 161188 24800 1539 漳州市福景房地产开发有限公司 2009G03 芗城公安局公安应急指挥中心北侧 、大学西路中段南侧、规划博学路西侧 46286.33 商住 综合 2.5 115716 12550 1085 漳州盛达房地产开发有限公司 2009G04 漳华路以西，仙景路以东，金星路（新北环城路）以北 63159.99 商住 综合 1.68 106109 7000 660 郑存建 2009G05 漳华路以西，仙景路以东，金星路（新北环城路）以南 45893.03 商住 综合 1.68 77100 4500 584 郑存建 2009G06 厂西二路以西、江滨路以北、规划育才路以东、上墩中学以 南 A:51521.70 B:40509.71 二类 居住 A 2.0 B 2.5 204317 24300 1189 福建正得投资集团有限公司 2009G07 蓝田经济开发区东干道以西、横五20523.10 二类 居住 2.2 45151 2800 620 林宝强 路以北 2009G08 八号路以西、规划道路（振兴路）以东、烟草物流项目用地以南、规划道路 (小港路 )以北 11139.87 商业 仓储 1.2 13368 1106 827 福建省盛辉物流集团有限公 2009 年漳州市商业、居住用 地累计成交 365138.2 (547.7 亩 )，建筑面积为 863126 ，成交金额为 98483 万元，平均楼面地价为 1141 元 /（约 180万元 /亩）。 09 年土地市场的火爆，出现了一批高价地、 ” 面粉比面包贵的地 ” ，直接导致了 2010 年房地产市场价量齐涨的局面。也将间接推高本次土地挂牌的价格。 纵 观 08、 09 年土地市场行情有如下几个特点 ： 1、老城区板块、江滨板块受热捧。 由于老城区城拆迁困难、安置成本大造成土地供应紧缺，而江滨区域的一线江景具有不可再生性，上述两板块受竞买者的热捧，竞得价不断攀升。 2、漳州市区土地推量偏少，竞争激烈。 从土地出让规模计算上述两年的土地出让规划总建面积达： 1433575 ，该部分项目将在未来的 24 年内逐步投放市场将加大漳州市房地产的供给（根据目前年度销售量预计市场存量可供销售 1年），加剧后续房市的竞争。同时由于 08、 09 年出让地块成本较高也将带动漳州市房价进一步上涨。 3、龙文区受市政府东移的影响渐成投资热点。 随着市政府东移的推进，大型商业综合体、办公楼、高档社区也加快了建设步伐，龙文区逐步发展未来城市的新中心。区域内房地产行情有望超越老城区成为投资、置业的新 热点。 4、外来开发商占据土地市场半壁江山。 万达集团、融信集团、明发地产、正德集团等有实力的房企的进驻，将在未来提升整个城市的品质，新的开发理念、营销方式也将为漳州房市带来新局面，加大市场竞争。 第三部分 各意向地块概况及分析 本次共推出 16块挂牌出让地块，其中属商住用地有 9 块， 土地坐落 出让土地 面积 容积率 建筑密度（ %） 绿地率（ %） 总建筑 面积 挂牌起始价 (万元 ) 每亩单价 万元 /亩 楼面地价 元 / 龙江小区二期 A 地块 98446.61 (147.67亩 ) 2.8 30 35 275651 16982 115 616 漳华路以北，新华北路以东 47702.28 (71.55亩 ) 2.8 28 35 133566 18600 259.9