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平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 I 目 录 1 总论 1 1 1 工程概况 1 1 2 编制依据和范围 2 1 3 项目建设必要性 3 1 4 研究结论 5 2 项目背景 8 2 1 城市概况 8 2 2 自然条件 8 2 3 项目建设条件 11 3 方案论证 14 3 1 基本原则与指导思想 14 3 2 项目任务与范围 15 3 3 工程方案 15 4 工程设计 18 4 1 总平面布置 18 4 2 建筑造型 18 4 3 户型设计 18 4 4 单体设计 19 4 5 道路工程 19 4 6 静态交通工程 20 4 7 绿化和景观工程 20 4 8 给水 排水工程 21 4 9 供电工程 23 4 10 供暖设计 24 4 11 燃气供应方案 24 4 12 综合管线工程 25 5 项目实施 26 5 1 组织机构与分工 26 5 2 机构设置与人员编制 26 5 3 实施计划 27 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 II 6 环境保护与节能 30 6 1 环境保护 30 6 2 劳动保护 卫生防疫和节能措施 35 7 投资估算与资金筹措 55 7 1 投资估算 55 7 2 资金筹措 58 8 经济评价 59 8 1 财务评价依据 59 8 2 财务评价 59 8 3 社会效益分析 60 9 结论与建议 62 9 1 结论 62 9 2 建议 62 附图 项目平面布置图 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 1 1 总论 1 1 工程概况 项目名称 双鸭山市平安家园建设工程 项目性质 新建 项目位置 本项目位于双福路东侧卫生大厦对面 本项目东侧 为规划道路 南侧为建龙专家公寓住宅小区 西侧为双福路 北侧 为农户大棚可征用地块 项目承办单位简介 双鸭山市旺旺房地产开发有限公司位于黑龙江省双鸭山市尖山 区新德政园北侧 公司成立于 2010 年 法定代表人徐振岭 公司主 要经营城市建设开发 公司组织机构健全 下设有财务部 材料部 销售部及技术部 现已拥有高 中级技术人员 12 名 技术力量雄 厚 可研报告编制单位 辽宁省国际工程咨询中心成立于 2007 年 甲级资质 证书编号 工咨甲 10620070036 辽宁省国际工程咨询中心已形成并拥有技术力量雄厚的工程咨 询队伍 具有承担中型工程的设计资质及设计能力 涵盖多个方面 专业有 专业综合经济 服务范围规划咨询 评估咨询 工程项目 管理 电子 纺织 轻工 建筑材料 化工 机械 有色冶金 农 业通信信息 市政公用工程 服务范围规划咨询 编制项目建议书 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 2 编制项目可研报告 项目申请报告 资金申请报告 评估咨询 1 2 编制依据和范围 1 2 1 编制依据 1 中华人民共和国城乡规划法 2 双鸭山市总体规划 3 市政工程可行性研究投资估算编制办法 1996 年 12 月 4 城市居住区规划设计规范 5 城市居住区公共服务设施设置规定 6 住宅设计规范 7 住宅建筑设计标准 8 中华人民共和国环境保护法 9 中华人民共和国污染防治法 10 中华人民共和国土地管理法 11 中华人民共和国水污染防治法 12 城市环境卫生质量标准 1997 13 污水综合排放标准 GB8978 1996 14 全国生态环境保护纲要 15 建设项目经济评价方法与参数 国家计划委员会 建设部 16 建设项目可行性研究报告内容及深度的规定 国家计划委 员会 17 尖山区人民政府提供的有关资料 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 3 18 双鸭山市旺旺房地产开发有限公司提供的建设规划 1 2 2 编制范围 1 本项目位于双福路东侧 东西方向长 248 米 宽 30 米 规 划总用地面积 11700 平方米 本项目距市中心 3 公里 2 论证双鸭山市平安家园建设工程实施的必要性 3 论证双鸭山市平安家园建设工程的工程方案 4 对推荐确定的建设方案进行技术设计 5 论证双鸭山市平安家园建设工程配套绿化工程技术方案 6 提出本项目投资估算 资金筹措及实施计划 7 对本项目进行可行性分析和经济评价分析 1 3 项目建设必要性 1 3 1 本项目建设是双鸭山市城市发展建设的需要 双鸭山市正由工矿型城市逐步发展为综合性中心城市 将单一 的煤炭经济优势转化为社会 经济 生态 基础设施等多方位的优 势 双鸭山市将建成为具有较强承载力 集聚力和辐射力的生态型 区域性中心城市 双鸭山市中心城区处于浅山丘陵地带 安邦河是唯一一条穿越 城区的河流 是双鸭山城市总体规划所确定的城市生态绿轴 是城 市发展最具活力的地方 其两侧土地具有非常高的发展潜力 对安 邦河两侧进行开发建设和治理 可进一步提升城市品位与功能 所 形成的绿色景观廊道可显著改善城市生态环境 安邦河治理工程完 成后 安邦河中心区段将建成 8 个各具特色的景区 并依照高低起伏的 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 4 韵律建成 6 大主景 18 个中景 38 个小景观 景观建设本着协调有 序的原则 注重景观创新 突出滨水特色 加强生态保护和恢复 双鸭山城市建设近期发展的重点是沿安邦河两岸向南 北方向 发展 规划中尖山区以向北发展为主 集贤县福利镇向南发展为主 把福利镇作为双鸭山市未来的一个区 沿安邦河形成福利区 新区 尖 山区 称为中心城 的多中心组团式线型布局 从城市规划建设的 角度看 安邦河主城区河段规划定位为城市的重点生态发展区 而 平安家园的南侧为建龙专家公寓住宅小区 与建龙专家公寓住宅小 区等形成规模化居住社区 为以后的商业发展奠定基础 平安家园建设工程和其它沿河住宅小区一样都是安邦河治理的 重要辅助工程 是和谐发展 文明拆迁 让全社会共享城市发展成 果的具体体现 双鸭山市近年来以安邦河综合治理工程为契机加快 城市发展 加快安居工程建设 努力提高城市品位和面貌 该项目 是合民心 顺民意的建设工程 是双鸭山市城市发展 打造生态 平安 富裕 和谐新城的必要建设工程之一 1 3 2 本项目建设是共享安邦河综合治理成效 实现全面小康社会的 需要 为实现安邦河河水水质和两岸环境的根本好转 双鸭山市政府 启动了安邦河综合治理工程 其中包括河道清理 河底护砌 关闭 排污口 地表径流 截留面源污染 防治生态 堤岸修复 生态拦 截带 搬迁工程 生态公园湿地公园及休闲广场等 此外 双鸭山 市还启动了投资 12 6 亿元的滨河景观工程 重点实施博物馆 客运 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 5 站等项目 并对针织厂等 4 家国有企业实施整体搬迁 建设高标准 滨水住宅小区 力争通过这些工程的有效实施 使安邦河治理和滨 水城市建设取得实质性进展和收获 初步形成 三季有花 四季常青 人水亲和 城水相依 的滨水生态景观 平安家园建设位置正是人们 感受政府对安邦河改造取得显著成果的地方 是体现城市品质 调 高人们生活质量的亮点 这一建设工程必将进一步促进双鸭山实现 全面小康社会 1 4 研究结论 1 4 1 工程主要建设内容 双鸭山市平安家园为新建住宅小区项目 其建设工程主要包括 住宅楼 4 栋 每栋 12 层 1 2 层为商服 3 12 层为住宅 地下为车 库 换热站一座以及小区绿化工程 道路工程及其它公用工程 平安家园总用地 11700 平方米 总建筑面积为 39746 5 平方米 地上建筑面积为 32437 5 平方米 其中住宅总建筑面积约为 24979 平方米 商铺建筑面积 6612 5 平方米 公建建筑面积 846 平方米 地下建筑面积为 7309 0 平方米 其中地下车库建筑面积 7009 平方 米 换热站建筑面积约为 300 平方米 容积率为 2 77 绿地率为 30 5 1 4 2 项目建设技术指标 项目用地和建设内容参见表 1 1 主要技术指标参见表 1 2 投 资估算参见表 1 3 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 6 表表 1 1 项目建设主要内容项目建设主要内容 工程 类别 编 号 工程名 称 建筑面积 m2 工程 名称 建筑面 积 m2 技术指标 住宅户 数 户 1 住宅楼6893商服1739 地上 3 12 层为住宅 1 2 层是商服 70 2 住宅楼5395商服1448 地上 3 12 层为住宅 1 2 层是商服 68 3 住宅楼7738商服1947 地上 3 12 层为住宅 1 2 层是商服 70 住宅 及商 服 4 住宅楼4953商服1478 5 地上 3 12 层为住宅 1 2 层是商服 61 公共 建筑 5 公共建 筑 846 砖混结构 1 层 层 高 3 0m 地下6 地下车 库及换 热站 7309 框架结构 1 层 层 高 3 0m 合计 33134 6612 5 269 表表 1 2 主要技术指标主要技术指标 项项 目目数数 量量单单 位位 总规划用地面积11700平方米 总建筑面积39746 5平方米 住宅建筑面积24979平方米 商铺建筑面积6612 5平方米 公建建筑面积846平方米 地下车库建筑面积7009平方米 换热站300平方米 规划总户数269户 规划总人数807人 容积率2 77 绿化率30 5 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 7 表表 1 3 平安家园总投资估算表平安家园总投资估算表 序号名称费用 万元 备注 1土地费用808 47 2建安工程费用5 522 21 3前期工程费用707 09 4室外工程费用47 85 5监理费用55 22 6管理费用214 23 1 2 3 4 5 3 7销售费用123 55销售收入 1 8预备费200 10 2 3 4 5 6 7 3 9不可预见费用276 11按建安费的 5 10合计7 954 831 2 3 4 5 6 7 8 9 表表 1 4 销售利润计算销售利润计算 费用名称金额 万元 一 总投资7 954 83 二 销售收入12 354 60 三 管理费 税金1 020 36 1 管理 经营费用214 23 2 销售费123 55 3 销售税金682 59 四 销售利润3 379 41 五 上缴所得税1 115 21 六 利润2 264 20 七 销售利润率18 33 八 投资利润率28 46 项目总投资 7954 83 万元 全部为本公司自筹 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 8 2 项目背景 2 1 城市概况 双鸭山市座落于我国东北北部的三江平原上 是黑龙江省东部 中心城市之一 也是一个新兴的煤城 双鸭山市的土地面积为 2 251 万 km2 市辖区面积 1767km2 全市辖 1 市 4 县 19 镇 38 乡 全市 总人口 151 21 万人 其中市区总人口 50 34 万人 双鸭山市区内交通便利 北西有佳富铁路 南有矿区铁路 公 路成网 根据黑龙江省 二次创业 富民强省 战略目标 双鸭山市坚持 高起点 大手笔 科学规划市场运作的原则 按照省政府批复的 双鸭山市城市总体规划 确定的向北 向西的城市发展方向 建 设双鸭山市现代化生态园林新城区 2 2 自然条件 2 2 1 地理位置 双鸭山市位于黑龙江省东北部三江平原的西南部 东径 130 54 48 131 37 北纬 46 25 46 46 之间 东隔乌苏里江与俄罗斯比 金市相望 南与虎林市 密山市 七台河市 勃利县相连 西与佳 木斯市 桦南县毗邻 北与桦川县 富锦市 同江市 抚远县接壤 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 9 2 2 2 地形地貌 工作区位于安邦河中上游 区内地形起伏较大 河谷呈不对称 的 U 字型 河床宽 5m 44m 水深 0 5m 左右 主要为城市污水 区内地貌单元主要划分为低山丘陵及堆积河漫滩 河漫滩 分布于安邦河两岸 条带状 左岸较窄 右岸较宽 滩地地形平缓 地面高程 110m 120m 漫滩岩性 上部主要为低液 限粘土 含砂 低液限粉土 厚度一般小于 2 7m 下部为粉土质 砂 含细粒土砂 级配不良中 粗砂 细砾 揭露厚度 1 2m 13 4m 河床部位岩性为现代堆积卵石混合土 局部分布有漂 石 安邦河两岸大部分地段地表为人工弃土堆 以生活 建筑垃圾 为主 低山丘陵 主要分布于安邦河左岸 地面高程在 112m 185m 地面坡度 20 100 山顶浑圆 组成岩性主要为中生界侏罗系城子河 组 Klc 砂岩 煤 局部出露第三系平岗玄武岩 pN2 2 2 3 气候特点 双鸭山市地处中高纬度 属寒温带大陆性季风气候 春夏秋冬 四季分明 冬季长 干燥而寒冷 夏季短 温热而多雨 年平均气 温 3 3 极端最高气温 36 2001 年 6 月 25 日 极端最低气温 零下 37 1970 年 1 月 全年平均降水量 540 毫米 年最多降水 量 857 2 毫米 1981 年 年最少降水量 302 8 毫米 1975 年 冬 季降水量占全年降水量的 5 最大积雪深度为 56 厘米 1985 年 2 月 夏季降水量占全年降水量的 60 为农作物生长提供了有利 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 10 条件 初霜平均在 9 月 9 日出现 南部半山区在 9 月 19 日出现 最早在 9 月 7 日出现 终霜期平均在 5 月 14 日结束 南部半山区 在 5 月 22 日结束 最晚在 6 月 5 日结束 无霜期平均 137 天 全年主导风向为偏南风 年平均风速 4 3 米 秒 春季风速较大 平均风速 5 1 米 秒 夏季风速最小 平均风速 3 5 米 秒 1968 年 12 月 2 日 1982 年 5 月 11 日出现 2 次 12 级大风 风速 34 米 秒 年 日照 2480 小时 其中 春季月平均日照 232 小时 秋季 210 小时 冬季 169 小时 最高日照值是 6 月 月日照 244 小时 最低日照值 是 12 月 月日照仅 146 小时 2 2 4 水文地质 堤线区地下水类型主要为第四系松散层孔隙潜水 含水层岩性 为含细粒土砂 级配不良中粗砂 级配不良细砾 地下水位 左堤 107 84m 117 43m 右堤 105 60m 116 32m 水化学类型 HCO3 SO4 2 Ca2 Na HCO3 Na 型 地下水接受大气降水及两侧低山丘 陵区地下水补给 与地表水有密切的水力联系 2 2 5 社会经济状况 双鸭山具有得天独厚的矿产资源 肥沃的土地资源 森林资源 动植物资源和旅游资源 双鸭山市煤炭储量丰富 全市煤碳探明储 量 117 亿吨 居全省首位 且煤炭资源勘探程度高 储量大 煤层 贮存稳定 双鸭山市是黑龙江省重要的煤炭产业基地 是以煤化工 电力 建材产业为重点的综合性工业城市 年开采优质原煤 2100 多 万吨左右 位居全国同行业前列 其次是石墨 建材 冶金 电子 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 11 化工等行业 2010 年规模以上工业增加值实现 135 亿元 增长 35 利税 39 5 亿元 增长 28 煤炭 钢铁和农产品加工三大支柱产业工业 增加值分别增长 44 6 23 7 和 56 5 实施工业项目 143 项 完 成投资 158 亿元 分别增长 22 和 30 全市园区开工项目 61 项 其中超亿元项目 31 项 已竣工投产 27 项 入驻企业 122 户 实现 工业增加值 49 9 亿元 增长 40 占全市工业增加值的 37 农村 经济总收入实现 74 5 亿元 增长 13 2 粮食总产突破 40 亿斤 创 历史最高水平 畜牧业总产值 40 7 亿元 增长 10 规模以上龙头 企业发展到 71 家 实现销售收入 51 2 亿元 利税 2 1 亿元 分别比 上年增长 12 和 10 5 农民专业合作组织达到 500 个 组建千万 元以上现代农机专业合作社 23 个 完成县场跨区作业 177 万亩 农 业生产综合机械化程度达到 88 5 市区内交通便利 北西有佳富铁路 南有矿区铁路 公路成网 近年来工农业发展迅速 小型工业如雨后春笋 农业生产蒸蒸日上 是黑龙江省一处富庶而环境优美的地方之一 2 3 项目建设条件 2 3 1 安邦河概况 安邦河是松花江下游右岸的一级支流 发源于完达山余脉 七 星硅子东分水岭北麓 自南向北流经双鸭山市 集贤县福利镇至桦 川县境内 由桦川县新河宫汇入松花江 干流全长 167km 主要支 流有马蹄河 柳树河 小安邦河 哈达密河 4 条 安邦河干流福利 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 12 镇以上为山丘区河流 在福利镇以下河流进入平原区 流域总面积 原为 2755km2 目前治理后安邦河集水面积 1168km2 福利屯水文 站以上山丘区集水面积 547km2 安邦河干流中上游段 经由定国山水库 双鸭山岭东区 尖山 区过滚兔岭 双鸭山市域集贤县交界 进入集贤县境内的福利镇 主河道长约 20 km 双鸭山市 滚兔岭 以上控制面积为 455km2 双鸭山市区由尖山 岭东 四方台 宝山四区组成 其中尖山 区位市政府所在地 岭东 尖山区 集贤县福利屯区位于安邦河流 域 安邦河主城区段 从南福大桥到西福大桥下之间 是双鸭山市 主城区 繁华的商业区和生活居住区 现状河槽宽度是 1 0 3 0 米 河谷为黄土 塌陷严重 夏季水势暴涨暴落 冬季冻结断流 该区 段为河谷地带 地势低洼 左岸有支流马蹄河汇入 该段河流已经 进人山丘区与平原区衔接处 河势放缓 河槽及河道逐渐变宽 受 地形条件所限制 两岸主城区建筑物挤占河岸滩地现象非常严重 且无任何防洪工程 汛期洪水位高 经常出槽 行洪断面较为狭窄 受阻严重 为洪水重灾区 枯水期城市污水全部直接排入安邦河中 河道污染严重 水环境和人居环境极差 沿河两岸的地势较低洼 河道较弯曲 2 3 2 项目建设条件 1 交通便利 本项目地块南侧为建龙专家公寓住宅小区 西侧为双福路 距 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 13 离双福路最近距离 300 米 项目区经过双福路向南经卧虹桥 黑鱼 泡路可以快速进入市区 经过民生路向东可以进入 307 省道 由 307 省道向北可以快速进入 G221 和 G010 国道 交通十分便利 附 近现有大理石厂公交站点 2 路 18 路 21 路 24 路多条公交线路 与外界连通 公交系统完善 本项目位于安邦河综合治理区域内 规划有多条公交线路与外界联通 总之 邻近城市道路 交通十分 便利 2 基础设施完善 本项目位于建龙专家公寓北侧 双鸭山市尖山区边缘 尖山区 是城市中心区 区内有完善的道路 给水 雨水 污水 供热 电 力 电信 有线电视 燃气 土地平整等系统 各项建设标准均达 到国内先进水平 并且北侧的南山小区基础设施完善 本项目均可 就近接入 使用方便 3 技术力量雄厚 原材料供应充足 本项目主要原材料如钢筋 水泥 钢材 钢管 沙子 树苗 草皮等各种建材 双鸭山市场均可供应 而且货源充足 运输可由 社会车辆解决 双鸭山近年来城市建设快速发展 在城建方面已培 养和储备大量有经验的专业技术人才 本地区劳动力丰富 因此 本项目实施具备较好的基础条件 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 14 3 方案论证 3 1 基本原则与指导思想 3 1 1 基本原则 1 以人为本 建立和谐社区的原则 2 坚持地域性 文化性 创新性原则 3 可持续发展的原则 3 1 2 指导思想 1 依据双鸭山市城市总体规划 项目建设应符合城市发展的方 向 性质和功能区划 2 遵照省政府提出的建设生态园林省的战略规划目标以及双 鸭山市关于建设滨水城市的要求 安邦河沿岸规划建设要高起点 大手笔 把安邦河上段治理区建设成生态园林示范区 3 树立经营城市的指导思想 通过对安邦河主城区河段沿岸 的综合整治开发 促进双鸭山市城市的快速发展 4 建设项目应根据交通现状 地形地质 水文 风向等条件 结合周围环境 合理规划 精心布局 5 设计方案应在满足使用功能的前提下 结合双鸭山市地处北 方的气候特点 通过建筑结构形式和构件来改变室内外温湿环境 节约能源 减少建筑原材料能耗 力求降低造价 做到经济合理 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 15 3 2 项目任务与范围 3 2 1 项目任务 结合双鸭山市 山水生态园林城市 的发展目标 以及对安邦河 主城区段综合治理的目标规划 建设高标准的滨水住宅小区 早日 实现沿安邦河形成福利区 新区 尖山区 称为中心城 的多中心组团 式线型布局 本项目建设平安家园工程 包括住宅以及小区绿化 配套工程 总建筑面积 39746 5 平方米 新建的平安家园将会是环 境优美 设施齐全 功能完备 适宜人居 为市区居民提供高质量 的现代化住宅 3 2 2 项目范围 本项目位于双福路东侧 东西方向长 248 米 宽 30 米 规划总 用地面积 11700 平方米 本项目距市中心 3 公里 3 3 工程方案 3 3 1 建设内容 按照 2011 A13 地块 双福路东侧 居住用地控详规划 本 项目的建设内容包括建筑工程 高层住宅 商服以及换热站 地下 车库等小区附属建筑工程 道路工程 绿化工程以及其他附属工程 整个小区的规划设计应体现生态 健康 文明新农村社区的主题和 理念 塑造出宁静自然 富于特色的居住环境 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 16 3 3 2 总平面布置 总平面布置要结合平安家园周围道路交通情况 小区地块形状 地势情况 进行充分的环境分析 并与建筑布局 特别是住宅户型 及其组合模式 相结合 组织不同层次空间环境 形成公共空间 半公共空间 私密空间的逐次过渡 在空间规划上既要保证社区的 整体性 又要保证不同的地块小区 建筑组团间各空间环境的独立 性 3 3 3 建筑工程 平安家园总建筑面积约为 39764 5m2 包括 4 栋 12 层高层住宅楼 每栋的 1 2 层为商服 3 12 层是住宅 地下是停车库及换热站 其 中住宅建筑面积约为 24979m2 商服建筑面积为 6612 5 m2 地下停 车库及换热站建筑面积约为 7309m2 公用建筑面积约为 846m2 住宅的户型设计要充分保证住户居家的私密性 室内各功能空 间的布局合理 保证各自的独立性 符合人的交通行为 最大限度 减少各功能空间的相互干扰 各功能空间须具备良好的采光和通风 条件 住宅层高不应小于 2 9 米 3 3 4 道路交通工程 小区道路系统要求构架清楚 分级明确 与城市道路衔接合理 流畅 充分满足小区居民内部活动和对外出行的需求 综合考虑小 区的地理位置 地块与城市道路的关系及小区道路设施情况 布置 规划小区路网结构及主次入口位置 小区内部道路综合考虑居民出 行轨道 设计实行人车分流原则 小区道路分两级布置 主次分明 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 17 支路设计围绕主干道依次展开 做到有机联系 形成一个整体 使 小区道路通达顺畅 同时小区路网要作为居住区给排水 电力 供 热 燃气以及信息化 智能网络综合布线的基础 3 3 5 静态交通工程 车库设计 小区充分利用地下空间 设置地下车库 组团建筑的合围地下 车库要连通 尽量能使附近住户停车后能直接从车库内到达各自居 室 3 3 6 绿化和景观工程 小区要有足够的绿地面积 达到大于 30 的绿地率要求 小区 的设计风格要相互呼应 和谐一致 在形成一个整体风格的同时 在局部细节上要有自己的特色 另外小区的环境设计结合总体布局 设计 形成不同层次的主题空间 景观方案设计应与总体设计和建 筑设计同步展开 同步完成整个居住区的环境设计 3 3 7 综合管线工程 管网 信息 智能网络等专项规划应根据总体布局合理布置 各种管 沟 线分类别集中敷设 不准明设 如外墙雨水管采用建 筑装饰的方式加以隐蔽 预留维护条件 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 18 4 工程设计 4 1 总平面布置 平安家园的项目用地为一条形地块 东西长度约 260 米 南北 宽为 45 米 南侧为建龙专家公寓住宅小区 西侧为双福路 北侧为 农户大棚可征用地块 根据这个地块形状进行平安家园的平面布置 布置时要因地制宜 充分利用地块形状 地势等条件 所以本小区 是 1 至 4 是从西方至东一字型布置 使小区住宅分布合理 疏密得 当 交通顺畅 采光 通风满足国家规定 2 3 之间南侧有一主 入口 1 与 2 之间 3 与 4 之间都是地下车库的出入口 4 2 建筑造型 小区的建筑采用简约欧式风格 多层住宅大量采用坡屋顶 屋顶 造型考虑外轮廓与背景天空的关系 引入尖塔 八角房等欧式风格 的符号和元素 形成曲折变化 层次分明 色彩丰富的造型效果 选用弧型阳台以及一些适当的曲面设计 住宅的外墙面采用高级外 墙涂料 周边及窗框处再饰以丰富立体感的线条 再适当加入一些 棱角 并引入罗马柱 雕塑等符号和元素 突出强烈的视觉效果 使人感到典雅 丰富 4 3 户型设计 小区住宅户型从一室一厅至三室两厅等六种户型 住宅面积从 65 127 m2不等 主力户型为两室一厅和两室一厅 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 19 4 4 单体设计 1 住宅楼设计 小区住宅楼单体设计 小区内共有住宅楼 4 栋 各楼单体设计 参数参见表 4 1 住宅总建筑面积 24979 平方米 总户数 269 户 2 附属建筑 1 商服 小区内 1 4 的 1 2 层为商服楼 1 商服面积为 1739 平方米 2 商服建筑面积为 1448 平方米 3 商服建筑面积为 1947 平方米 4 商服建筑面积为 1478 5 平方米 因此商服总面积为 6612 5 平方米 2 5 公共建筑 四层 总建筑面积为 846 平米 3 6 地下车库及换热站 小区内地下的总建筑面积为 7309 平方米 其中地下车库面积为 7009 平方米 换热站 300 平方米 表表 4 1 平安家园总规划指标平安家园总规划指标 项项 目目数数 量量单单 位位 总规划用地面积11700平方米 总建筑面积39764 5平方米 住宅建筑面积24979平方米 商铺建筑面积6612 5平方米 公建建筑面积846平方米 地下车库建筑面积7009平方米 换热站300平方米 规划总户数269户 4 5 道路工程 小区主路包括从 2 3 之间南侧有一主入口进入后对应的沿小 区边界的环形道路 1 与 2 之间 3 与 4 之间都是地下车库的出入 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 20 口 次级道路包括连接主路和各栋楼单元门之间的道路 具体道路 设置可参见总平面布置图 以上道路布置可以使居民从主路快捷地进入支路 到达所居住 的单元 出行十分方便 每个支路在各住宅楼 两旁铺设人行道 实现人车分流 各行其道 4 6 静态交通工程 小区内地下的总建筑面积为 7309 平方米 其中地下车库面积为 7009 平方米 换热站 300 平方米 4 7 绿化和景观工程 平安家园的绿地面积约为 3568 5m2 绿化率为 30 5 达到控 详规划的要求 小区绿化包括道路绿化带和宅前绿化 1 小区道路两侧绿化带 突出道路绿化特点 营造林荫道的氛 围 道路向外以乔 灌 草搭配 形成立体绿化带 并能把宅前 宅侧 绿地 庭院绿化有机地联系起来 形成点 线 面结合的绿化系统 使居民感受到是造型丰富 处处绿意的宜居环境 2 住宅楼前与主道路之间 住宅楼侧山墙之间铺装绿地 内种 植各类灌木及花卉 小区内其它边角之处 零星面积都设置成绿地 形成区内除硬地外都为绿地 力求达到户户见绿 推窗见景的景观 效果 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 21 4 8 给水 排水工程 4 8 1 给水工程 1 居民生活用水量 该居住小区规划总户数 269 户 平均每户 3 人计算 项目建成 后入住人口为 807 人 按照居民最高生活用水定额为 130L m2 d 居民最高日生活用水量为 104 91m3 d 年用水 365 天 合计年需水 量 3 83 万吨 2 商服建筑面积为 6612 5m2 最高日用水量 按 9L m2 d 最高 日用水量为 59 51m3 d 按年用水 365 天计算 合计年需水量 2 17 万 吨 3 地下车库建筑面积为 7009m2 最高日用水量按 3L m2 d 最 高日用水量为 21 027m3 d 按年用水 365 天计算 合计年需水量 0 77 万吨 4 换热站建筑面积为 300m2 最高日用水量按 7L m2 d 最高 日用水量为 2 1m3 d 按年用水 193 天计算 合计年需水量 0 04 万 吨 5 浇洒道路和绿化用水量 根据 黑龙江省用水定额标准 DB23 t727 2003 中规定绿化 用水量按 20 升 次 平方米 绿化面积3568 5m2 一天一次 绿化 用水量为 71 37 m3 次 预计夏天绿化用水天数为 160 天 年用水 量预计 1 14 万吨 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 22 6 管网漏失水量及未预见用水量 规划小区管网漏失水量及未预见用水按其最高日用水量的 5 计 合计年需水量 0 4 万吨 综合所述 规划该居住小区最高用水量为 258 917 m2 d 年需水 量 8 35 万吨 折合 7 18tce 7 管网的布置 水源由市政给水管网统一供应 为了提高小区供水的安全可靠 性 管网的布置采用环状与枝状相结合的方式 主干管以环状布置 支管以枝状网布置 在主要道路上布置给水主干管 敷设 DN100 500UPVC DN 300 为 PE 管材 给水管线 4 8 2 排水工程 1 排水体制 该小区本着高起点 高标准的要求 小区内的排水采用雨水 污水分流制排水系统 2 污水排放量 本小区生活污水量按给水量的 85 计算 则最高口污水排放量 为 220 079 立方米 3 排水管道的布置 由于本规划小区地形坡度较小 在布置排水管道时 尽量将雨 水以最短的距离排水 分别敷设连接市政排水系统 DN300 600 污水 管线 DN600 800 雨水排放管线 在小区西北部设置排水出口 将 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 23 雨水和污水排入城市排水管网 污水通过城市污水管道最终排入城 市污水处理厂进行污水综合处理 4 9 供电工程 根据 民用建筑电气设计规范 JGJ T16 92 住宅部分用电负 荷采用需要系数法计算 小区住户每户用电负荷指标为 6KW 平安 家园规划住户为 269 户 同时系数考虑为 0 5 则住宅总用电负荷为 807KW 公用建筑部分按单位面积负荷法计算 商服总面积为 6612 5 平方米 商服按照 70W 平方米计算 同时系数考虑为 0 6 总用电负荷为 277 725KW 地下车库按照 15W 平方米计算 总建筑 面积为 7009 平方米 用电同步系数取 0 5 计算 总用电负荷为 52 568KW 换热站的建筑面积为 300m2 照明用电设计用电负荷为 5W m2 用电同步系数取 0 9 计算 用电负荷 1 35KW 换热站设备 用电为 40 KW 公共建筑面积按 65W 平方米计算 总建筑面积为 846 平方米 用电同步系数取 0 7 计算 总用电负荷为 38 493KW 小区道路及景观照明面积约为 3979 25 平方米 按 20W 平方米计算 同时系数按 0 6 计算 总用电负荷为 47 751KW 小区用电负荷为 1264 887kW 功率因数按 0 95 计算 其计算容量为 1331 46kW 变 压器负荷率按 85 计算 则需变压器容量为 1566 424kW 建议采用 S11 型 630KVA 变压器 3 台 根据各建筑物用电负荷及邻近组合原 则配置 3 台箱式变压器 其位置根据节约线路材料 安全美观原则 设置在小区楼旁或楼前绿地中 电源由邻近的双鸭山一次变或矿区变 10 千伏高压输电线引入至 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 24 小区开闭所 两进 6 出接线 敷设 YJV22 10KV 3 240 高压电缆 低压配电采用三相四线制 电力线路一律地下敷设 沿小区要道路 东侧和南侧敷设盖板式电缆沟 敷设于人行道下 建筑物路段采用电 缆地下直埋 电缆穿越有可能受到损伤路段一律加装铸铁管保护 低压电缆采用聚乙烯绝缘铜芯带铠装 电缆型号 V29 3 70 1 35 V29 3 95 1 50 V29 3 l 20 1 50 V29 3 1 50 l 70 四种 路灯线路由当地路灯管理部门确定 可沿电缆沟敷设 4 10 供暖设计 平安家园是新建居民小区 供热源采用双鸭山市城市集中供热 系统 本项目总建筑面积 39764 5 平方米 计算出热负荷为 1932 225KW 采暖热媒为 70 90 的热水 热源引自双鸭山市城 市集中供热主干网 采用 DN300 管道接入小区内的换热站 由其转 换为 70 90 的热水输出 换热采用板式换热器加循环水泵的方 案 换热站面积为 300 平方米 换热站输出主管道直径为 DN 200mm 采用枝状的布置形式 为地下直埋敷设 沿小区道路 布置 按经优化后的路线送达各建筑物 各建筑物采暖系统为上供 下回式同程系统 供暖散热器统一选用 760 型铸铁散热器 4 11 煤气供应方案 本小区规划采用煤气作为气源 采用中 低压系统 中压呈环状 分布 预留煤气主干管线接口 待城市煤气主干道引入小区时 将 小区管线接入城市主干道 低压管线采用枝状布置 为地下直埋敷 设 采用各楼独立调压方式 各楼一楼山墙外设置燃气调压装置 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 25 居民生活用燃气应采用低压供应 低压燃气供应的民用燃具额 定压力不应低于 0 01MPa 本项目预计消耗煤气消耗热值总量为 2407442 4MJ a 煤气热 值按照 18810kJ m3计算 需要煤气 127 99 104 m3 折合 822 98tce 4 12 综合管线工程 本小区工程管线共有给水管 雨水管 污水管 电力电缆 电 信电缆 热力管 燃气管共 7 种 除电力电缆和电信电缆采用电缆 沟铺设外 其余管线一律采用直埋铺设 管线铺设采取沿小区道路 并遵循安全 合理 经济的原则布置 各种管线之间以及管线与道路及建筑物之间 要保持一定的水 平和垂直净距 避免互相干扰 各种管线在垂直交叉时 遵循压力 管道让重力流管道 临时管道让永久性管道 小管道让大管道的原 则 在道路断面上安排管位时 首先考虑布置在人行道和非机动车 道下 然后再考虑布置在机动车道下 所有管道及行道树 路灯杆 均平行于道路中心线布置 并按国家相关标准保持足够的距离 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 26 5 项目实施 5 1 实施计划 5 1 项目实施周期 本小区工程建设期为 1 年 即从 2012 年 8 月 31 日开始至 2013 年 12 月底全部完成 5 2 项目实施进度 项目实施按阶段进行 实施时间安排如下 1 项目筹备阶段 2012 年 6 月 2011 年 7 月 办理项目前期立项审批 对开发区 内土地现状进行调查 摸底 评估 收购 可行性研究 初步设计 方案论证 项目前期资金筹措 编制动迁计划 2 项目设计阶段 2012 年 7 月 2012 年 8 月 进行施工图设计 完成各项技术 经济指标测算 3 建设准备阶段 2012 年 8 月 2013 年 9 月 完成拆迁 场地平整 落实施工 用水 用电 道路 为全面展开施工创造良好的施工环境 4 工程施工阶段 2012 年 9 月 2013 年 11 月 完成土建工程 道路工程 绿化 和管线铺设等所有工程 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 27 5 竣工验收阶段 2013 年 12 月 进行技术资料的整理 绘制竣工图 编制竣工 决算 组织有关单位参加验收工作 表表 5 1 项目实施进度表项目实施进度表 2012 年年2012 年年2012 年年2013 年年2013 年年 日期 项目名称 6 7 月7 8 月8 9 月9 12 月1 6 月7 11 月12 月月 项目筹备 项目设计 建设准备 工程施工 竣工验收 5 3 招投标方案 1 招标依据 1 中华人民共和国招标投标法 2 工程建设项目施工招标投标办法 3 黑龙江省房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管 理实施办法 4 双鸭山市建设工程招标投标管理规定 2 招标范围 项目基础设施工程 1 工程设计 2 工程监理 3 施工 4 设备的采 购 3 招标方式 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 28 采取面向社会公开招标的方式 由招标投标工作领导小组或者 委托具有相应资质的招标代理机构进行招标工作 4 招标程序 在招标过程中 按照设计 监理 施工 设备的顺序进行招标 由招标投标领导小组或者招标代理公司对投标单位进行资格预审 编制招标文件 工程标底 组织开标 评标 中标 项目法人与中 标人签订合同 5 施工企业资质要求 根据本项目的投资估算总额及相关规定 施工承包商企业资质 等级应为房屋建筑安装工程施工总承包二级 含二级 资质以上企业 6 发布招标公告媒介 按照国家及贵州省有关规定 本项目招标公告应在媒体上公开 发布 建议发布媒体为 中国建设工程投标网 7 招标工作的要求 1 在招标投标过程中 严格遵循公开 公平 公正和诚信的 原则 2 招标投标领导小组要认真贯彻执行 招标投标法 等法律 法规 加强对招标投标工作的领导 3 开标必须在双鸭山市建设工程交易中心公开进行 4 评标专家的抽取 必须在双鸭山市建设工程评标专家库中 随机抽取 且评标专家的人数不少于评委总数的三分之二 5 招标过程要依法接受建设行政主管部门的监督管理 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 29 8 签订合同 招标结束后 项目法人与中标人在招标文件规定的时间里依法 签订书面合同 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 30 6 环境保护与节能 6 1 环境保护 6 1 1 编制依据 1 相关法律 法规 1 中华人民共和国环境保护法 2 中华人民共和国大气污染防治法 3 中华人民共和国水污染防治法 4 中华人民共和国噪声污染防治法 5 中华人民共和国固体废物污染防治法 6 中华人民共和国国务院第 253 号令 建设项目环境保护管 理条例 7 黑龙江省人民政府令第 23 号 黑龙江省建设项目环境保 护管理办法 2 相关的技术规范 1 环境影响评价技术导则 HJ T2 1 2 3 93 2 环境影响评价技术导则 HJ T2 4 1995 3 环境影响评价技术导则 非污染生态 HJ T1 9 1997 3 评价标准 1 环境质量标准 环境空气质量标准 GB3095 1996 中二级标准 地表水环境质量标准 GB3838 2002 中 V 类水体标准 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 31 黑龙江省环境空气质量功能区划分标准 DB23 486 98 黑龙江省地面水环境质量功能区划分和水环境质量补充标准 DB23 485 98 地下水环境质量标准 GB T14848 93 中 类标准 城市区域环境噪声标准 GB3096 93 中 2 类标准 2 排放标准 锅炉大气污染物排放标准 GB13271 2001 大气污染物综合排放标准 GB16297 96 污水综合排放标准 GB8978 96 中 级 建筑施工场界噪声限值 GB12523 90 6 1 2 项目区域环境现状 本项目位于双鸭山市安邦河综合治理工程项目区域内 受安邦 河两岸工业及上风向几家重污染企业的影响 当地环境空气质量较 差 大气主要污染物是总悬浮颗粒物 污染主要来自评价区内居民 原煤散烧及上风向以煤炭为主高耗能的企业 据双鸭山市环境监测 站常年监测结果 评价区内总悬浮颗粒物年均浓度值为 0 235 毫克 立方米 超过标准 0 18 倍 已无环境容量 二氧化硫和二氧化氮年 均浓度值分别为 0 020 毫克 立方米 0 021 毫克 立方米 均低于标 准值 尚有一定的环境容量 评价区安邦河段属 V 类水体 主要接 纳河两岸居民生活污水和工业废水 有机污染较重 评价区安邦河 两岸居民年产生活垃圾约 17000 吨 垃圾中无机物 炉灰等 比重 较大 居民生活垃圾由市容环卫部门集中收集 运至城市垃圾处理 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 32 场 评价区噪声主要来源于公路和铁路机动车辆产生的噪声 整个 区域环境噪声等效声级平均值昼间为 55 1 分贝 A 夜间为 49 5 分 贝 A 6 1 3 本项目对环境的影响 随着本项目的实施 将使区域内的废弃地和农户平房得到彻底 整治 项目建成后将是新型现代化小区 能够有效改善区域内的环 境质量 解决原来生活污水排放 水土流失 烟尘污染 无绿化的 环境问题 有利于改善人民生活 提升城市品位 促进双鸭山市城 市的快速发展 1 有利影响 1 本项目的绿化工程也成为安邦河两岸护堤绿化工程的一部 分 有助于改善安邦河沿岸环境质量 2 随着本项目的开发 土地的征用 平房的拆迁 将减少居 民原煤散烧产生的污染 通过实施集中供热工程 将很大程度地改 善当地环境空气质量 同时改变以前平房 棚户区时随意倒放垃圾 废水的状况 减少安邦河两岸的水土流失 提高当地的生态环境质 量 3 本项目较好能够带动周边环境质量的提高 通过小区建设 所带来的示范作用 安邦河两岸的土地将增值 大大改善投资环境 为吸引更多投资来此地开发创造条件 带动此区域环境快速改善 该项目将从整体上提升双鸭山市城市功能 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 33 2 不利影响 施工期产生的生产废水 生活污水 土方挖掘 堆放和清运过 程造成的粉尘和扬尘 建筑物建设过程中的运输车辆和机械设备等 产生的噪声以及搅拌 运输车辆以及部分施工机械排放的尾气等污 染将对施工区环境和人群健康产生一定的不利影响 施工过程中产 生的弃渣 施工人员产生的生活垃圾等处理不当 随意堆放 不仅 影响景观效应 而且易产生水土流失 但这些不利影响都是暂时的 轻微的 可逆的 一般来说施工结束后就会自然消失 有的可通过 采取相应的环保措施得以减免 6 1 4 环境保护措施 严格执行 中华人民共和国环境保护法 以及相关法律法规 在项目的规划建设以及竣工各个阶段都要重视环境保护工作 1 建筑场地周边按规定设置标准围栏 实行封闭施工 2 按规定适用预搅混凝土 在施工起尘区要洒水 场地内施工 道路要硬化 3 建筑工地的粉状材料应采取有效的抑尘措施 对可能产生的 扬尘的建筑材料应禁止露天堆放 4 建筑工地道路铺设渣石路面 工地出入口处要设置清除车辆 泥土的设施 严禁车辆夹带泥土驶入市区或主要交通干线 5 运输残土等固体废物和建筑材料的车辆要遮盖毡布 经过居 民区和进入施工现场是要限速行驶 尽量减少二次扬尘 6 尽量使用较为先进的 噪声较小的施工设备 执行 建筑施 平安家园建设工程可行性研究报告 辽宁省国际工程咨询中心 34