浅析土地储备成本控制.doc

浅析土地储备成本控制l墨垒鱼工酮穷与撬诩眭楠张利民土地储苗是政府调控土地一级市场,合理利用土地姿源.显化土地潜在价幢帕一曼手段.土地开发氍产生晌堪假效益萎,是土地出让后晌土地总价凛去土地开发总成本.因此,想要捧高土地收蓝.土地储蚤相构应该控制好舶期开发成本.本文将劝土地储蕃成本构成,胲定,成本控制进行分析,并提出成本控制嘲措施和婀麓建议.土地储备成本构成土地储备成本,是指开发一定数量土地,达到可供出让状态所发生的各项费用.包括5个方面:1,办理各项报批手续费用.包括申报规划许可所需河道蓝线划示费用,勘测定界费用,图纸费用及重点项目预评估费用等.2,征地补偿费及有关税费若储备地块涉及集体土地,根据土地管理法第47条规定,必须在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中,向被征地村和被征地农民支付相关的征地补偿费和征地税费,包括土地补偿费,安置补助费,地上附着物和青苗补偿费,耕地开垦费,耕地占用税,新增建设用地有偿使用费,征地管理费等.3,拆迁补偿费根据相关法规,拆迁房屋应对被拆迁人进行补偿安置.对被拆迁人来说,拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权所得到的补偿.4,市政配套相关费用包括土地平整费,电力配套费,电讯配套费,给,排水配套费等.5,其它费用包括已储备土地管理费,贷款利息,法定工作经费,不可预见费等.土地储备成本核定成本核算分为固定成本及可变成本.由于土地的地理条件和地块上权属情况不同,每一块储备土地都具有其独特性,因此对于土地储备项目成本一般按照单项项目进行核定.土地储备成本中补偿费用占很大比重,决定了项目成本的高低.补偿费用通常根据国家及地方政府规定的有关标准确定.在征用集体所有土地时,根据土地管理法及各地确定的有关征地补偿费项目及标准确定相应征地安置补偿费;在使用城区土地时,按照城镇拆迁安置补偿费的有关规定确定拆迁补偿费,包括动迁安置费,补偿费,拆迁管理费等.尽管法律依据充分,补偿项目和标准明确,但动拆迁费用因地段,拆迁房屋类型,被拆迁对象的不同而存在差异,尤其是企业动迁补偿费用,存在较大的谈判空间.目前,实际操作中通常是在法规政策的指导下,以评估价格为依据,由双方协商确定最终补偿费用.对于大面积开发,分块出让的项目,成本分配方法有个别认定法,按面积分配法和按价值分配法.在选择方法时应考虑配比原则,并且要保持使用方法的一致性.由于土地储备是通盘考虑,利益均衡,目前通常采取成本按面积平摊的方法确定成本.土地储备成本控制土地储备必须解决其运转所发生的庞大资金管理问题.除了要积极扩大资金来源外,重要的是加强成本的控制与管理,以保证目标利润的实现.按照成本效益分析原理,对成本管理不应是简单地停留在事中的成本核算,事后的成本分析上,而是要重视事前的成本预测与规划,对成本实行全过程,全员和全面的管理.成本控制是一项全面系统的管理过程,其活动贯穿于整个项目的全过程.1.土地储备成本控制的原则(1)全面性原则.成本形成取决于业务人员的共同努力,有效的成本控制要对成本形成的全过程进行控制,并要求所有人员都要参与成本控制与管理.(2)成本效益分析原则.成硼穷与搽讨鱼一本控制要经历从防护性控制,日常成本控制到事后的成本分析与检查的反馈性控制阶段.积极的成本控制应想方设法开辟财源增加收入.根据成本的效益分析和本量利分析的原理,将成本与收益结合起来,才能将损失消灭在成本控制前,从而有效地发挥前瞻性成本控制的作用.(3)责权利相结合的原则.成本控制要达到预期目标,取决于储备中心,实施前期开发受委托方,动迁公司等各方面的共同努力.有效的办法在于责权利相结合,赋予其一定的权力,并根据成本控制的实效进行业绩评价与考核,对各责任单位及人员给予奖惩,从而调动全员加强成本控制的积极性.(4)目标管理的原则.目标管理是一种把既定的目标和任务具体化的管理方法.目标成本通常是在现有的条件下能够达到的比较先进的成本限额.以目标成本为依据进行管理,将各项费用,成本的开支范围限制在目标成本范围内,就会做到以较少的成本费用开支,获得最佳的经济效益.(5)例外管理的原则.由于成本是由多方面成本项目构成的,成本差异产生的原因也是多方面的,为提高成本控制的效率,要求各责任主体突出重点,将注意力集中在那些属于不正常的不符合常规的关键性差异上.对于关键性的差异要查明原因,采取相应对策加强管理,对其他的差异则可放弃.2.土地储备成本控制措施(1)事前成本控制在项目实施之前,对项目地块内情况进行认真摸底调查,尽可能掌握每户居民家庭状况,企业经营状况,房屋权属和使用状况,必要时可进行预评估,预测项目实施可能发生的补偿费用,做好成本预算.同时,应根据土地市场情况及规划条件等,对地块未来价值及存在的风险进行分析,充分研究项目的可行性.(2)事中成本控制动拆迁成本是事中成本控制的关键.在动迁过程中,要在确保群众根本利益的前提下,土地储备机构,前期开发委托单位及动迁公司等各部门必须紧密配合,责任落实到位,规范动拆迁操作.在实际工作中,尽量根据房地产市场实际情况,做到合理评估,以评估价格为依据,将补偿费用与成本预算的差异控制在合理范围内.在条件允许的情况下,可考虑采用包干的形式,预先锁定成本.由于土地储备是政府行为,涉及财政资金,项目结算必须通过财政审计,因_l墨垒鱼垒工旦!研究与揉i习此在项目进行过程中实施跟踪审计有利于项目的最终结算,也利于对成本进行及时监控.(3)特殊成本差异控制对于某些大中型国有企业的土地储备收购,通常企业要求的补偿费用会远远高于评估价格.在谈判协商过程中应遵循市场评估,综合平衡,政府定价,适时调整的原则,进行成本差异控制.有条件的情况下可考虑以地置换,异地安置.也可采用联合开发模式,实现成本同担,效益共享.(4)事后成本控制在项目完成之后应将实际成本与t71标成本进行比较分析,找出差距,明确节超原因.事后控制主要作用于下一循环,包括成本控制完成情况的考核,执行情况的分析和控制成果收益分配方法等,对今后工作起到指导作用.土地储备成本控制的对策建议1.领导重视,全员参与成本管理不单纯是核算部门的事情,而是组织内部所有人员的职责,必须逐步实现成本管理由财务部门控制向全员控制的转变.首先领导应树立成本控制的观念,在决策过程中避免急于求成导致的不适当的决策行为.同时,各个部门,全员都足成本控制者,又都是利益创造者,不能只追求短期的,局部的利益,而是要追求整个组织全局的利益.2.抓大放小,突出重点对土地储备成本控制应该关注特殊性成本差异,对于常规性的居民动迁成本应该给业务人员充分的自主性,发挥其积极性.3.减少审批环节,节约费用目前,土地储备项目是按照一般性的基建项目报批程序操作,手续繁琐.例如,tJs1:规划时一般建设项目所需的道路红线和河道蓝线的划示,对于只涉及动拆迁而没有房屋建设工程的储备项目而言,不存在建筑物退界的问题,因此是没有必要的.只需在项目立项前进行规划征询,明确规划用途即可.这样既可以提高JslT.t手续办理效率,又可节约由此带来的额外费用开支.资权,没有回收资金的使用权,运作资金主要通过银行贷款解决,必须承担大量的借款利息成本.因此应增加土地储备机构的自有资金,在土地储备收益中以一定的百分比留给土地储备机构作为资本金,建立土地储备基金,引入基金管理机制,建立起自身资金积累,土地收益滚动循环的运作方式.6.储备期内土地的合理利用对已完成动拆迁工作但尚无招投标计划的储备土地,必须4.优化储备土地的周期和数量目前土地储备还处于开始阶段,收购,储备和出让三个环节在时间和数量上的配合还缺乏一套有序的机制.要保证土地储备数鼍和时机的科学可行,必须变被动储备为主动储备,将土地储备的各个环节视为一个整体,综合考虑各环节的数量和时间安排.土地储备应周期长短结合,在数量上购入与出让保持一定的比例.5.建立土地储备基金,实现可持续发展目前,土地储备机构只有筹对其进行管理,避免抛荒和闲置,由此势必发生大笔的管理成本.