长江路打通工程安置项目可行性研究报告.doc

长江路打通工程安置项目长江路打通工程安置项目可可 行性研究报告行性研究报告 哈哈尔尔滨滨市市国国际际工工程程咨咨询询中中心心 二二 一一 年年一一月月 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 一 项目概述 1 二 项目编制依据 1 三 项目建设背景 2 四 项目建设必要性 4 五 主要技术经济指标 6 第二章第二章 市场分析市场分析 7 一 我国房地产市场现状及趋势分析 7 二 哈尔滨房地产市场分析 10 第三章第三章 工程选址与拆迁工程选址与拆迁 17 一 地理位置 17 二 土地取得方式及现状概况 17 三 拆迁补偿 17 第四章第四章 工程建设方案工程建设方案 24 一 编制依据 24 二 建设用地概况 24 三 规划建设原则与指导思想 25 四 总图布置 26 五 建设方案 26 六 建筑结构 建筑装修与建筑风格 28 七 户型设计 29 八 技术经济指标 29 第五章第五章 配套工程配套工程 31 一 给排水 31 二 供电 33 三 采暖与通风 34 四 燃气 36 五 安全防范 36 第六章第六章 环境保护环境保护 38 一 编制依据 38 二 区域环境现状 38 三 拆迁期的环境影响与措施 39 四 施工期的环境影响与措施 41 五 营运期的环境影响与措施 42 第七章第七章 消消 防防 44 一 编制依据 44 二 各建筑物防火间距的有关规定 44 三 消防给水系统的设计 45 四 住宅用电设计 45 五 电气防火 防雷 46 第八章第八章 节节 能能 47 一 编制依据 47 二 节电 节水 47 三 建筑节能 48 四 选用节能型的建筑材料 48 第九章第九章 项目实施计划项目实施计划 50 第十章第十章 招标方案招标方案 51 一 编制依据 51 二 招标方案 51 三 招标内容及方式 52 第十一章第十一章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 54 一 项目投资估算及依据 54 二 资金筹措 57 第十二章第十二章 经济效益分析经济效益分析 58 第十三章第十三章 社会效益分析社会效益分析 60 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 1 第一章第一章 总总 论论 一 项目概述一 项目概述 1 项目名称 长江路打通工程安置项目 2 项目承办单位 哈尔滨地铁集团有限公司 3 项目建设地址 项目东临化工路 西临东棵街 南临道外区化工路 东棵 街 长江路围合的局部地块 北临哈药仓库北侧围墙 4 建设规模 本项目总用地面积 37975 9 平方米 规划建筑面积 170880 平方米 5 建设周期 本项目建设期 1 5 年 6 项目性质 棚户区改造回迁安置住宅建设 二 项目编制依据二 项目编制依据 1 城市居住区规划设计规范 GB50180 93 2002 年版 2 哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法 2007 年哈尔滨 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 2 市人民政府令第 155 号 3 哈尔滨市人民政府关于印发哈尔滨市棚户区改造强制 拆迁规定的通知 哈政发 2008 9 号 4 哈尔滨市棚户区改造实施方案 5 哈尔滨市城市总体规划 2004 2020 6 哈尔滨市长江路打通工程安置用地详细规划图 7 项目单位提供的有关资料 三 项目建设三 项目建设背景背景 哈尔滨是黑龙江省省会 也是我国东北北部重要的政治 经济 文化中心城市 是国家历史文化名城 也是全省铁路 公路 航空 水运的交通枢纽 是国务院批准的一类对外开放 口岸 我国对俄罗斯及远东贸易的重要城市 2009 年 面对国际金融危机的冲击 在省委 省政府和市 委的坚强领导下 市政府坚持以科学发展观为统领 攻坚克难 逆势奋进 全力保增长 保民生 保稳定 较好地完成了市十 三届人大三次会议确定的各项任务 经济平稳较快增长 全年 实现地区生产总值 3258 1 亿元 比上年增长 13 完成财政 一般预算总收入 338 4 亿元 增长 20 6 其中地方财政一般 预算收入 193 4 亿元 完成全社会固定资产投资 1892 1 亿元 增长 41 1 城镇新增就业 10 7 万人 转移农村劳动力 126 6 万人 城镇人均可支配收入达到 15887 元 增长 8 9 农民人 均纯收入达到 6776 元 增长 13 7 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 3 今年 市委将按照 超越自我 再塑形象 奋起追赶 努力 晋位 把哈尔滨建设成为现代大都市 的目标要求 以建设工 业大城 科技新城 北国水城 文化名城 商贸都城为发展战 略定位 全面实施 北跃 南拓 中兴 强县 发展战略 新的发 展目标和战略将掀开哈尔滨思想大解放 经济大发展的新篇 章 一江居中 两岸繁荣 是城市未来发展的战略总纲 在松花 江沿岸打造原生态的 万顷松江湿地 百里生态长廊 并以松 花江为中轴线 推动发展空间向两翼更广阔领域展开 构建大 哈尔滨的发展格局 北跃 就是以加快建设北国水城 科技创 新城为战略支点 打造集科技 生态 文化于一体的现代新城 区 南拓 就是依托哈南地缘优势 产业基础 打造新型工业化 集聚区 使之成为我市实现跨越晋位的强大引擎 中兴 就 是用三年左右时间 搞好老城区路网改造 棚户区拆迁改造 地下管网和相应基础设施改造 环境治理和市容市貌建设 力 促老城 弱势变优势 难点变靓点 旧貌换新颜 强县 就是加 速提升县域经济实力 努力消除城乡 二元 结构 加快城乡一 体化步伐 实施 北跃 南拓 中兴 强县 战略 是哈尔滨城市 发展又一次历史性战略性突破 必将推动哈尔滨在新的起点 上 赶超跨越 加速前进 地铁是城市公共交通体系中最重要的组成部分 它可以 把一个城市变成地上地下两个城市 带来的不仅仅是现代化 大都市交通的显著改善 还有城市生活方式的变迁 我们打造 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 4 地铁并非简单是为了解决交通 地铁同样可以拉动 GDP 和相 关工业 并解决部分就业 地铁可以打造一种地铁经济 沿线 将诞生大量小超市 居民区等新的经济增长 地铁站点附近的 土地也随之升值 地铁经济圈将带来较大的经济效益 这些可 以抵消部分修建地铁的支出 间接的为地铁的建设筹集资金 住房问题是重要的民生问题 随着我国住房制度改革的 不断深化 城市住宅建设持续快速发展 住房市场化程度逐步 提高 居民住房条件总体上有了较大改善 但随着住房社会化 商品化程度的提高 我国住房市场在快速发展中 也出现了一 些矛盾和问题 部分城市低收入家庭住房仍比较困难 特别是 不少棚户区房屋年久失修 配套设施陈旧且不完善 环境脏乱 差等问题突出 居住条件相对简陋 本项目的建设既可以很好地配合地铁关联用地长江路打 通工程 解决棚户区内符合政策条件的被拆迁居民的住房困 难 又可以极大地拉升城市建设品位 对提升城市承载力 提 高环境吸引力和竞争力 发挥住房安居功能起到积极的促进 作用 四 项目建设必要性四 项目建设必要性 1 促进长江路打通工程征地拆迁工作的顺利进行 长江路打通工程是我市今年交通建设方面的大工程 其 中征地拆迁工作能否顺利的进行 关系到整个工程的实施进 度及质量 因此是该工程中的重点工作 为了保证征地拆迁工 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 5 作可以顺利 有效地进行 必须对长江路周边的地铁关联用地 进行开发整理 重新整合土地资源 使得项目区域内的土地价 值得到极大地提升 拆迁的居民得到有效地安置 2 盘活当地土地资源 目前长江路一带区域土地利用率过低 急需开发 项目建 成后 将带动长江路一带的土地升值 最大程度地发挥该区域 的土地价值 为政府争取更多的土地收益 同时 项目的建设 可以盘活长江路一带 乃至整个哈尔滨市东部区域的土地资 源 大大提升此区域土地利用率 优化哈市东部城区结构 促 进该区域的土地升值 成为哈市东部乃至全市 寸土寸金 之地 为政府创造更多的土地收益 进一步提高当地居民的生活水 平 3 解决棚户区居民住房问题的需要 人民群众的小康生活全面不全面 关键在于住房需求能 否得到合理满足 受历史包袱重 改造难度大 时间久远等诸 多历史因素的影响 大多数市民仍居住在基础设施条件差 环 境恶劣的居住空间内 周围环境脏 乱 差 人居面积远远达 不到哈尔滨市最低人均住宅面积 严重影响了市民的生活和 工作 通过地铁关联用地长江路打通工程实施棚户区改造 不 仅能够保证长江路打通工程顺利进行 而且使居住在此棚户 区内居民的住房问题得到妥善解决 对建设小康社会具有重要 意义 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 6 4 带动当地经济发展 因土地资源有限 经过近几年的经济发展 我市东部第三 产业在二环以内已经趋近饱和 若想进一步大力发展第三产 业 必须要向外扩大土地面积 项目开发整理后可以使我市东 部第三产业经济圈进一步向东部四环方向延伸 扩充目前现 有的面积 形成一个新的经济快速增长区域 5 增加就业岗位 解决剩余劳动力 目前哈市东部 尤其是四环附近主要以第一产业为主 因 此剩余劳动力过多 项目建设期间可以吸纳众多剩余劳动力 就业 项目建成后 该区域经济必会上升一个新的台阶 就业 岗位大大增加 可以从根本上解决目前该区域剩余劳动力过 多的问题 增加该区域农村劳动力的收入 促进该区域乃至哈 市东部区域的经济快速发展 有利于社会的稳定 团结 五 主要技术经济指标五 主要技术经济指标 1 建筑面积 170880 平方米 2 用地面积 37975 9 平方米 3 用地性质 居住公建混合用地 4 容 积 率 3 71 5 建筑密度 20 00 6 绿 地 率 35 00 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 7 第二章第二章 市场分析市场分析 一 我国房地产市场现状及趋势分析一 我国房地产市场现状及趋势分析 1 对我国现阶段经济运行状况的分析 根据国家统计局最新公布的数据显示 2008 年全年国内 生产总值 300670 亿元 比 2007 年增长 9 0 虽然国民经济 增长的绝对量仍然维持一个较高水平 但相对量出现较为明 显的回落 其中一季度增长 10 6 二季度增长 10 1 三季 度增长 9 0 四季度增长 6 8 连续四个季度出现经济增长 速度出现下滑的趋势 最近五年我国国民经济发展趋势可以 见下图 20042004 20082008 年国民经济生产总值及增长速率年国民经济生产总值及增长速率 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 8 从上图可以看到 最近 5 年国民经济总量仍然处于绝对 增长的趋势 但是从 2008 年来看 经济增长速率有所变缓 这 和全球经济出现回落 美国次贷危机造成的经济受损有密切 的关系 2008 年全年居民消费价格比上年上涨 5 9 其中食品价 格上涨 14 3 固定资产投资价格上涨 8 9 70 个大中城市 房屋销售价格上涨 6 5 其中新建住宅价格上涨 7 1 二手 住宅价格上涨 6 2 房屋租赁价格上涨 1 4 商品住宅投资 22081 亿元 增长 22 6 办公楼投资 1112 亿元 增长 7 4 商业营业用房投资 3200 亿元 增长 14 9 住宅是人们的基本消费资料 一个国家经济发展水平从 温饱型转变到小康型的阶段 住宅将成为人们的消费热点 住 宅建设投资一般占国民生产总值 3 8 占固定资产总值 15 30 房地产业在世界各国都是本国的优势产业 对国民经济 的发展有举足轻重的作用 但是要发展成为国民经济的支柱 产业 其增加值应占国民生产总值的 10 15 以上 根据国家 统计局 2008 年 11 月发布的数据显示 房地产业增加值占我 国国内生产总值 GDP 比重首次超过 5 在国民经济发展中 发挥了支柱作用 但是和发达国家的数据相比 我国房地产业 发展不是太多 2009 年两会结束后 尽管房地产行业落选十大振兴规划 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 9 但房地产快速发展的方向不会变 因为房地产行业的国民支 柱产业地位是不容否认的 在当今全球经济低迷的情况下 中 国过分依赖的外需受到抑制的时候 房地产行业有责任也有 义务率先成为拉动内需 刺激消费 刺激投资的产业 2007 年国家出台了一系列政策 个人首购 90 平米以下住 房 契税税率下调到 1 个人买卖住房暂免征收印花税 个人 卖房暂免征收土地增值税 最低首付款比例调整为 20 商业 性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的 0 7 倍 个人 住房公积金贷款利率下调 0 27 个百分点 就在近期国务院常 务会议上刚提出 加大保障性住房建设规模 降低住房交易税 费 支持居民购房 11 月 26 日再次下调金融机构一年期人民 币存贷款基准利率各 1 08 个百分点 其他期限档次存贷款基 准利率作相应调整 同时下调央行再贷款 再贴现等利率 此 外 自 12 月 5 日起 下调工行 农行 中行 建行 交行 邮储 银行等大型存款类金融机构存款准备金率 1 个百分点 下调 中小型存款类金融机构存款准备金率 2 个百分点 此外 个人 住房公积金贷款利率下调 0 54 个百分点 其中 5 年以下 含 住房公积金贷款利率由原来的 4 05 降至 3 51 5 年以上原 来的 4 59 降至 4 05 以上政策趋势一直到 2008 年底将不 会有太大的调整 从另一方面购房市场看 随着国民经济的发展 国民收入 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 10 水平的提高 人们的住房消费观念已开始改变 住房贷款也日 益深入人心 种种迹象表明 今后中国的房地产市场将进入一 个全新的个人购房时代 国家统计局城调队对全国城镇居民 家庭住宅需求情况调查后得出结论 目前没有自己的产权房 住房需求又很高的城镇居民家庭比例还很大 这部分家庭中 普通职工家庭居多 说明目前房地产市场 中低价位的商品房 需求量很大 二 哈尔滨房地产市场分析二 哈尔滨房地产市场分析 1 哈 哈尔滨尔滨市房地市房地产产供供给给分析分析 哈尔滨处于内陆城市 全球金融危机对哈尔滨的房地产 板块的影响较小 哈尔滨房地产经过整合调整 建设规模逐渐 扩大 呈现 商业地产 的特点 结构调整初见成效 根据国家 统计局哈尔滨调查队的调查显示 哈尔滨市房屋销售价格指 数为 101 9 在 15 个副省级城市排位中 由去年同期的第 4 位 跃升至第 1 位 二手房销售价格指数在 15 个副省级城市的排 位中由去年同期的第 2 位升至第 1 位 其中住宅类二手房价 格指数由去年同期的第 4 位跃升至第 1 位 商业营业用房销售 价格指数排名第 2 位 在 15 个副省级城市的排位中居第 2 位 与 2008 年同期位次相同 最近八年哈尔滨住宅供给情况见下 表 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 11 哈尔滨市房地产行业住宅供给情况一览表哈尔滨市房地产行业住宅供给情况一览表 单位 万平方米 年年 份份 项项 目目 20022003200420052006200720082009 完成投资额 亿元 89 9106 0120 0140 2157 8187 4215 8278 7 开工面积609 29681 3726917 21585 61502 21610 81922 8 竣工面积315 91302 66363386 1667 3698 2467 3529 3 销售面积287 06325 51361476 6674 4748 9586 1704 1 哈尔滨市生产总值 亿元 1232 101414 81680 51830 420942436 82868 23258 1 人均 GDP 元 182441885221374247682901232886 人均可支配收入 元 7003 87892 7894010065112301277214588 615887 资料来源 哈尔滨历年统计年鉴 从上表可以看到 哈尔滨市房地产竣工面积 2002 年为 315 92 万平方米 2003 年有所回落 从 2004 年开始缓慢增加 而销售面积则逐年增加 到了 2003 年出现了销售面积大于竣 工面积 2004 年销售面积和竣工面积基本持平 因为 2004 年 以来哈尔滨市 GDP 平均涨幅在 14 左右 增长迅速 经济增 长的同时人民收入得到了提高 购买力得到了加强 从 2005 年开始 销售面积大于竣工面积 这种趋势见下图 0 50 100 150 200 250 300 20022003200420052006200720082009 6 00 11 00 16 00 21 00 26 00 31 00 完成投资额 亿元 增长比例 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 12 2002 2009 年哈年哈尔滨尔滨市房地市房地产产完成投完成投资趋势图资趋势图 从上图可以看到 最近 8 年 哈尔滨市房地产完成投资额 呈逐年增长的趋势 增幅大致在 11 30 的区间范围内 2008 年投资增幅略有回落 这也和整个全国 2008 年宏观经济发展 趋势紧密相关 2009 年增幅较大 一是因为 08 年的投资额基 数较低 二是因为随着哈尔滨 南越 北拓 中兴 的战略实施 哈尔滨 09 年实施了多项新城区开发建设工程 以江北 群力 哈西三大板块为主的房地产市场刺激房地产的新一轮增长 0 100 200 300 400 500 600 700 800 20022003200420052006200720082009 竣工面积 销售面积 2002 2009 年哈年哈尔滨尔滨市房地市房地产销产销售 竣工面售 竣工面积统计图积统计图 从上图可以看到 2002 年房屋竣工面积大于房屋销售面 积 在 2003 年 2004 年竣工面积和销售面积基本持平 从 2005 年起 房屋销售面积大于竣工面积 到 2007 年 销售面 积就远远大于竣工面积 说明哈尔滨房地产市场正在经历复 苏到全面发展的过程 近几年 房地产市场开始快速发展 但 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 13 是同 2006 2007 年相比 2008 年 2009 年的总量出现了回落 的趋势 增长轨迹与 2002 2005 年度之间保持一致 说明哈尔 滨房地产市场在经历了 2 年的快速发展后 已经进入理性发 展期 哈尔滨作为房地产二线城市 市场比较理性 这是因为哈 尔滨城市不受外来的冲击 而且购买的群体主要是集中在黑 龙江省和哈尔滨 所以哈尔滨的市场应该是比较理性的市场 相对南方来说 外来的开发企业相对较少 受外来的影响相对 比较弱 在理性的状态逐渐的往上走 2 哈 哈尔滨尔滨市房地市房地产产价格分析价格分析 从房地产周期波动来看 哈尔滨房地产投资波动比全国 房地产投资波动更为剧烈 第一个周期 1991 1997 年 中 房 地产投资波动的波峰明显高于全国水平 繁荣期滞后于全国 一年 第二个周期 1998 年以后 中 房地产投资增长先快于后 慢于全国水平 哈尔滨宏观经济波动小于其房地产投资波动 哈尔滨的房地产市场总的来说是基本健康的 四个细分 市场中 住宅市场和商业房地产市场比较健康 在土地市场中 土地市场化程度不够 实际土地价格大大低于经验价格 土地 的开发率也比较低 容易造成土地利用效率的低下 哈尔滨市是黑龙江省省会 是全省政治 经济 文化 科 技和交通中心 也是全国省会城市中面积最大的城市 黑龙江 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 14 邻接俄罗斯 哈尔滨是中俄贸易的中心城市 其住宅 商业地 产投资潜力较大 受金融危机影响 哈尔滨市与南方经济发达 城市相比 房地产市场开发 投资 商品住房价格比较稳定 基本面呈现良好 一直以来没有出现大起大落现象 特别是从 目前房价统计来看 哈尔滨市房价仍处在稳中有升的状态中 2008 年 包括阿城 呼兰在内的全市住房平均销售价格达到了 每平方米 3652 元 同比增长 13 87 江南江北的商品房成交 量均价更是达到了每平方米 4400 元 比 2007 年增长了 23 5 超平均涨幅 9 18 个百分点 2008 年哈尔滨市存量二手 住房平均销售价格为每平方米 2357 元 同比增长 11 5 价 格上涨较大 哈尔滨近哈尔滨近 8 8 年商品房价格走势表年商品房价格走势表 单位 元 平方米 年度年度20022003200420052006200720082009 平均价 格 2181 52156227724182620305443805980 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 20022003200420052006200720082009 平均价格 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 15 从上表和图可以看到 哈尔滨地区的商品房销售平均价 格逐年上涨 其中 在 2002 年到 2005 年的四年间 价格增长 趋势比较平稳 这和哈尔滨房地产市场从 2000 年复苏 经历 了 4 年调整期相互适应 从 2005 年年末开始 哈尔滨的房价 有了大幅度的增长 房地产行业开始处于高速发展的时期 从 2007 年开始 房地产价格有一个飞速发展的阶段 因为当前市 场供房不足而需求旺盛 根据前文分析数据 近两年哈尔滨市 的房地产开发建设总规模和住房的总规模在逐渐减少 尤其 是住房供求面积连续两年下降 造成了市场住房不足 2009 年 我市主城区新建商品住宅价格月平均涨幅为 2 6 其中 1 4 月商品住宅均价为 4380 元 价格基本没有什么 波动 从 5 月份开始 价格开始上涨 当月环比小幅上涨 1 1 7 月份为全年月涨幅最高 单月环比上涨了 9 3 其他 月份涨幅基本都在 4 左右 从不同区域价格涨幅来看 上涨最大的是群力新区 由年 初的 4300 元 年末涨到 7000 元 一年内上涨了 62 其 次是香坊区上涨 39 价格上涨最慢的是松北区 由年初的 3680 元 年末上涨到 4380 元 涨幅为 19 道外区涨幅 略高于松北区 年涨幅为 20 2009 年各区平均涨幅为 35 8 按区域房屋价格高低排列 道里区平均价格最高 每平方 米达到 8190 元 之后依次是 南岗区 7270 元 群力新区 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 16 7000 元 香坊区 6130 元 道外区 6100 元 哈西新区 5580 元 松北区 4380 元 利民区 3150 元 此外由于目前哈尔滨市已竣工的楼盘都是在前几年或物 价高成本运营状态下动工的 其建筑成本 人工成本相对较高 因此造成了房价的增长 因此 相对于国内其他人口密集 游 资集中 房地产发展发达的城市 哈尔滨楼市将向相对稳定和 健康的方向发展 国际上公认 房价与居民收入比应当在 的范围 以 上房地产市场价格就有泡沫了 处于中间以下阶层的居民购 买住房就非常困难 而按中国目前的城镇人均可支配收入 房 价与他们的收入之比早已经达到 10 倍以上 调查数据显示 2009 年 6 月 哈尔滨商品住宅成交均价为 每平方米 5036 23 元 到了 10 月 数字已经变成 5983 元 平方 米 5 个月的时间 冰城的房价涨了近 1000 元 犹如 驶 上高 速路 而七 八月份 冰城更是迎来了房地产市场量价猛涨的 时代 其中二级地段和小房型的价格涨幅最大 目前看来 每 平方米接近 6000 元的均价已经给冰城的百姓带来了极大的购 房压力 本项目建设 可以提供廉租住房和低价位住宅用房 可以 一定程度上缓解购房压力 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 17 第三章第三章 工程选址工程选址与拆迁与拆迁 一 地理位置一 地理位置 拟建工程选址项目东临化工路 西临东棵街 南临道外区 化工路 东棵街 长江路围合的局部地块 北临哈药仓库北侧围 墙 整个建筑用地呈不规则多边形 项目规划总用地面积 37975 9 平方米 总建筑面积 170880 平方米 二 二 土地取得方式及现状概况土地取得方式及现状概况 项目为回迁安置项目 用地性质为居住公建混合用地 土 地取得形式为划拨用地 用地现状为棚户区住宅和部分小型企业 以及少量的农 用地 三 拆迁补偿三 拆迁补偿 1 拆迁范 拆迁范围围 本项目拆迁范围为打通长江路工程香坊段 2 拆迁情况 拆迁情况 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 18 本项目拆迁总户数 1289 户 全部为住宅 详见拆迁统计 表 打通长江路工程香坊段户型统计表 序 号 户 型 使 用 面 积 平 方 米 40 26 6 7 50 33 3 3 60 40 70 46 6 7 80 53 3 3 90 60 100 6 6 67 110 7 3 33 120 80 合计 1 户 数 21161705512811144523681289 2 建 筑 面 积 1081 9 2 1030 4 1313 7 6 49678 16 28954 24 13214 88 5796 3258 6 4 10510 08 12666 1 9 3 实 际 安 置 面 积 估 计 2 12666 1 9 4 廉 租 房 面 积 2724 4 5 公 租 房 面 积 6811 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 19 5 合 计 3 4 5 13619 7 3 3 拆迁 拆迁补偿补偿政策政策 根据 哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法 和 哈尔滨市 棚户区改造实施方案 的有关规定 结合本市实际 出台了 哈 尔滨市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定 试行 以下简称 规定 本项目依据此规定 具体实施措施如下 一 住宅房屋拆迁补偿 1 棚户区改造项目的被拆迁人可以选择货币补偿 也可 以选择产权调换 2 实行货币补偿的 货币补偿金额应当根据被拆迁房屋 的区位 用途 建筑面积 成新等因素 以房地产市场估价确 定 拆迁当事人协商一致的 依照其约定 3 实行产权调换的 按照 拆一还一 结算结构差价的方 式执行 由被拆迁人按照被拆迁房屋重置价格结合成新与产权 调换安置房屋建安成本结算差价 产权调换房屋根据被拆迁住宅房屋的建筑面积 就近上靠 标准安置户型 产权调换房屋户型设计应当符合实际需要 产 权调换安置户型设计标准为 一室半建筑面积 50 平方米 两 室建筑面积 60 平方米 两室半建筑面积 70 平方米 同时设置 保障户型一室或一室半 设计标准为建筑面积 40 平方米 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 20 被拆迁房屋建筑面积在 70 平方米以下的部分 免交结构 差价 超出被拆迁房屋建筑面积 就近上靠产权调换安置户型 内的部分 可以按照综合建设成本交纳购房款 被拆迁人要求 超过标准户型建筑面积安置房屋的 超出标准户型之外的部 分按照商品房屋销售价格交纳购房款 二 住宅房屋拆迁保障 1 被拆迁住宅房屋家庭人均建筑面积低于我市上年度人 均建筑面积标准 总建筑面积不足 40 平方米 含 40 平方米 因家庭经济困难无力全额交纳上靠建筑面积 50 平方米标准户 型超面积购房款的 可以安置到建筑面积 40 平方米的保障户 型房屋 可以按照安置房屋的建安成本交纳上靠建筑面积 40 平方米保障户型超面积购房款 也可以暂按成本租金标准承租 保障户型超出被拆迁房屋面积的部分 待被拆迁人经济条件 改善后 补交购房款 变更产权性质 2 家庭人均建筑面积低于我市上年度人均建筑面积标准 货币补偿金额低于 哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法 规 定的最低补偿标准的 按照最低补偿标准执行 3 对持有 城市居民最低生活保障证 的被拆迁人或者公 有住宅房屋承租人 给予 2 万元照顾 对在 城市居民最低生 活保障证 中登记并持有 中华人民共和国残疾人证 的残疾人 给予 1 万元照顾 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 21 4 具有经济适用住房购买或者货币补贴资格 以及具有 廉租住房保障资格的被拆迁家庭 按照本政策进行补偿安置 后 经申请重新核定 仍具有经济适用住房购买或者货币补贴 资格以及廉租住房保障资格的 可以按照有关规定直接享受 经济适用住房或者廉租住房政策 三 非住宅房屋拆迁补偿 拆迁非住宅房屋 按照 哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行 办法 执行 关于无证照房屋的处理 1 对于经市城市规划部门认定为违法建筑 或者提供虚 假房屋证照获取利益的房屋所有人 由规划 城市管理行政执 法 公安等部门依法查处 不予补偿 对涉及出具虚假房屋证 照的人员 由纪检监察 公安等部门依据相关规定予以处理 构成犯罪的 依法追究其刑事责任 2 对于无证照房屋的拆迁 房屋使用人能够积极支持拆 迁工作 且同时具备下列条件的 给予救助补贴 具有拆迁范围内哈市常住户口 家庭人均建筑面积低于我市上年度人均建筑面积标准 房屋具备居住条件和使用功能 长期在此居住且无其他住房 3 对符合救助补贴条件且具有经济适用住房或者廉租住 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 22 房保障资格的 可以直接享受经济适用住房或者廉租住房政 策 4 对不符合救助补贴条件但积极支持拆迁工作 并在规 定期限内拆除违法建筑的 可给予适当补贴 5 对未取得房屋所有权证 但同时具有土地 规划等能够 证明房屋来源合法手续的 由规划 国土资源 房产住宅 监 察等部门组成联合复查组 对审批手续的真实性 合法性进行 确认无误后 参照有房屋所有权证房屋给予补偿 由于历史原 因造成手续不全的被拆迁房屋 由联合复查组进行确认后 参 照有房屋所有权证房屋给予合理补偿 6 补贴标准由各区政府根据实际情况自行制定 对无证 照房屋的处理 应当进行公示 其他相关规定 1 符合房改政策但未实施房改的被拆迁住宅房屋 原则 上先行房改 房屋承租人支付房改费用后 拆迁人应对房屋承 租人按房屋所有权人的标准依法进行补偿安置 2 被拆迁人按照综合建设成本或建安成本交纳购房款的 房屋面积 比照经济适用住房办理产权 被拆迁人要求按照商 品房销售价格交纳上靠面积购房款的 办理商品房产权 3 被拆迁人 含房屋承租人 使用人 只能享受一次棚户区 拆迁优惠 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 23 4 在棚户区改造中 对积极配合拆迁改造工作的被拆迁 人或者被拆迁房屋承租人 适当给予奖励 奖励标准由拆迁所 在区政府自行制定 5 对于个别被拆迁居民提出不合理要求拒不搬迁 影响 绝大多数被拆迁改造居民利益的 应当依法实施强制拆迁 4 拆迁拆迁补偿补偿方案方案 本项目住宅拆迁全部采用安置方式 按照拆一还一原则 和上靠户型原则 住宅回迁安置面积 136197 3 平方米 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 24 第四章第四章 工程建设方案工程建设方案 一 编制依据一 编制依据 1 城市居住区规划设计规范 2 民用建筑设计通则 3 建筑设计防火规范 GBJ16 87 4 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 版 5 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB50067 97 6 黑龙江省居住建筑节能 65 设计标准 DB23 1270 2008 版 7 哈尔滨市棚户区改造实施方案 8 哈尔滨市长江路打通工程安置用地详细规划图 9 项目单位提供的其它资料 二 建设用地概况二 建设用地概况 安置用地位于化工路 长江路西北角地块 回迁安置工程 总用地面积 37975 9 平方米 土地取得形式为划拨用地 规划 总建筑面积 170880 平方米 其中住宅 136220 平方米 公建 4500 平方米 地下建筑面积 30160 平方米 该用地紧邻城市主干道化工路和东棵街 对外联系比较 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 25 方便 项目用地呈不规则的多边形 区内已完成拆迁 目前为净 地 三 规划建设原则与指导思想三 规划建设原则与指导思想 1 原则 可持续发展和协调的原则 保证城市结构在社区的延续 保证未来社区与周边地区功能 交通 空间等各种关系合理一 致 坚持地域性 文化性和创新性原则 充分体现用地条件特 征 最大限度开发土地价位 创造有特色的空间形态 体现以人为本的原则 着重居民的活动规律 综合考虑日 照 采光通风 防灾及管理要求 创建方便 舒适 安全 优美 的居住生活环境 2 指导思想 1 在符合城市总体规划的前提下 遵循统一规划 合理 布局 因地制宜 综合开发 配套建设的理念 创建和谐社区 2 综合考虑哈尔滨市的气候特点 地方习俗和传统风貌 等地方特点以及规划用地周边的环境条件 充分利用建设用 地内有保留价值的地形地貌 植被 道路 建筑物与构筑物等 并将其纳入规划 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 26 3 为建筑群体和空间环境多样化建设创造条件 充分考 虑社会 经济 环境三方面的综合效益 四 总图布置四 总图布置 工程因地制宜 在用地中轴线上错落布置 4 栋高层建筑 层高 33 层 单体建筑平面呈 一 字型排列 每栋楼山墙距离 15 米 在临东棵街一侧布置一栋 2 层商服 工程用地四周为绿地 即有利于小区环境的美化 也有利 于小区与外界的分隔 在用地临东棵街和化工路两侧分别设置小区出入口一处 出入口处设置社区标志 五 建设方案五 建设方案 1 住宅建筑 住宅建筑为高层 33 层 建筑平面为 一 字型 在社区用 地中轴线上呈东西走向一字排列 这种布置方式既争取了最 好的建筑朝向 取得均好性效果 又能形成适合于居民交往的 私密空间 2 公共建筑 与工程配套的公共建筑包括居委会 警务室 商服 托幼 停车场 变电所 换热站 加压泵站 垃圾压缩间 煤气调压站 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 27 公厕等配套设施 垃圾压缩间 换热站 煤气调压站均设置在用地北侧的绿 地内 商服设置在东棵街一侧 停车场为地上地下相结合的形 式 其余公共设施设置在商服建筑内 配套设施建设指标 项项 目目建筑面积 建筑面积 m m3 3 数量数量 社区服务中心1201 青少年活动站 老年人活动 站 3001 警务室451 垃圾压缩间2251 公厕751 社区卫生站2251 社区图书馆751 物业管理用房3001 3 交通组织 结合城市道路布局 在东棵街北端设置一处小区出入口 化工路北侧设置一处小区出入口 社区静态交通为地上 地下 停车相结合的方式 小区内主要道路围绕建筑物四周布置 并 与小区各住宅楼楼前道路相连 有利快速通达各个住宅楼 又 有利于人车分流 4 地下停车场 本项目在用地地下设置地下停车库 平时为地下车库 战 时为地下人员掩蔽所 本项目停车位 815 个 其中地上 280 个 地下停车位 535 个 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 28 5 绿化 工程绿化建设主要分为成片绿地 楼间空地绿化 遵循点 线 面相结合的原则 形成一个绿地系统 本项目总绿地面积 13291 57 平方米 六 建筑结构 建筑装修与建筑风格六 建筑结构 建筑装修与建筑风格 1 主体结构及基础型式 住宅采用钢筋混凝土剪力墙结构 商服采用钢筋混凝土 框架结构 桩基或筏片基础 外墙采用 300 厚陶粒混凝土砌块 具体实施方案以工程地质评勘资料为依据 2 建筑装修 外装修 高层住宅外墙贴墙面砖 墙裙采用理石贴面 屋 顶均采用彩瓦玻层面 单元门设电子防盗门 窗均为单框双玻 或三玻塑钢窗 内装修 进户门为防盗门 楼梯踏步为理石贴面 不锈钢 扶手栏杆 3 建筑风格 哈尔滨属寒地城市 有大量欧式建筑遗存 并形成了哈尔 滨的建筑风格 本项目建筑造型要注意欧式风格的传承和延 续 并与现代建筑的共生与融合 建筑色彩应以米黄等暖色调 为主 给人以温暖明亮的感觉 突出寒地城市的特点 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 29 七 户型设计七 户型设计 国家九部委联合颁发的 关于调整住房结构稳定住房价格 的意见 指出 要重点发展满足当地居民自住需求和中低价位 中小套型普通商品住房 自 2006 年 6 月 1 日起 凡新审批 新开工的商品住房建设 套型建筑面积 90 平方米以下住房 含经济适用住房 面积所占比重 必须达到开发总面积的 70 以 上 主要户型包括 40 50 60 70 90 120 住宅 面积中套型建筑面积 90 平方米以下的住宅面积占开发建设住 宅总面积的比例大于 70 八 技术经济指标八 技术经济指标 技术经济指标表 序号序号名名 称称单单 位位数数 量量备备 注注 一用地面积平方米37975 9 二用地性质 居住公建混 合用地 三总建筑面积平方米170880 其中 住宅平方米136220 其中阳台 4118 平方米 地上 公建平方米4500 其中商服 3435 平方米 配套 1065 平方米 其 中 地下人防兼停车场平方米30160 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 30 四容 积 率3 71 五建筑密度 20 六绿 地 率 35 七停车泊位辆815 其中地上 280 地下 535 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 31 第五章第五章 配套工程配套工程 一 给排水一 给排水 1 设计依据 1 建筑给水排水设计规范 GB50015 2003 2 建筑设计防火规范 GB50016 2006 3 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 年 版 4 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084 2001 2005 年版 5 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB50067 97 6 建筑灭火器配置设计规范 GB50140 2005 7 室外给水设计规范 GB50013 2006 8 室外排水设计规范 GB50014 2006 2 设计范围 项目的给排水系统 管网 管线及消防 3 用水量 1 住宅生活用水量 居住区的水源为市政自来水管网 从附近的市政供水干 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 32 管引入居住小区 在居住小区内按组团设置调压生活供水泵 站 市政自来水进入各个调压生活供水泵站的缓冲水箱 经供 水设备调压后送入组团供水管网 室内每个单元和每户的供 水管上分别设置计量水表 根据本项目户型设定原则估算社区内住宅总户数为 2200 户 按户均人口 3 5 人 人均日用水量 200 升计算 住宅日均 生活用水量约为 1540 吨 2 绿化及水系等日用水量 本项目公共绿地约为 13291 57 平方米 每平方米日用水 量按 3 升计 约 40 吨 4 供水方式 1 水源 从附近的市政给水干线引至区内供水网点 2 供水方案 在居住小区内按组团设置调压生活供水泵站 市政自来 水进入各个调压生活供水泵站的缓冲水箱 经供水设备调压 后送入组团供水管网 室内每个单元和每户的供水管上分别 设置计量水表 5 排水 小区的污水主要来自居民 餐饮业及公企单位的生活废 水 居住区的生活污水系统和雨水排水系统分流设置管网 生 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 33 活污水排水按组团设置庭院排水管网 经化粪池处理后排入 居住区生活污水排水干线 再汇入市政生活污水排水管网 居住区内设置雨水管网 由各组团汇入居住区雨水管渠 再汇入市政排水管网 二 供电二 供电 1 设计依据 1 民用建筑电气设计规范 JGJ T16 92 2 供配电系统设计规范 GB50052 95 3 低压配电设计规范 GB50054 95 4 10KV 及以下变电所设计规范 GB50053 94 5 通用用电设备配电设计规范 GB50055 93 6 建筑物防雷设计规范 GB50057 94 7 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 8 火灾自动报警系统设计规范 GB50116 98 2 用电量 1 高压供电 10KV 2 低压供电 单组 220V 三相 380V 3 负荷等级 本项目为高层住宅建筑 考虑工程性质及 规模 确定为三级负荷用电单位 消防用电设备 含应急照明 重要用电设备等用电为二级负荷 其他用电属三级负荷 4 供电容量选择 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 34 本工程住宅每户的用电指标按 6KW 设计 在选择变压器 时 住宅用电指标为 40VA m2 公建为 50VA m2 经计算 居 住区总供电容量为 7171KVA 功率因数补偿在变电站低压侧进行 使功率因数不少于 0 9 4 计量 住宅设集中计量 以利于实现 IC 卡统一计费和远传 公 共建筑的电力应设单独的计量表 3 供电方案 高压电源取自附近的中心变电站 引来 2 路变压电缆沿 地直埋进入小区的开闭所 由总图内的开闭所向下属的箱式 变提供 10KV 电源 区内的所有电缆皆为沿地直埋方式 区内的主要道路设庭园灯 草地和绿树照明 庭园灯采用 不碎外罩和节能光源 庭园灯应具有自动开闭功能 由变电站 控制 区内的公建光源尽量选择日光灯和采用质量好 电子镇 流器以节约能源和提高照明质量 区内的高层建筑 超过 24 米 按规范应提供 2 路独立电源 满足消防对双电源的自动切换要求 三 三 采暖与通风采暖与通风 1 设计依据 1 采暖通风与空气调节设计规范 GBJ 87 2001 版 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心 35 2 民用建筑热工设计规范 GB50176 93 3 公共建筑节能设计标准 GB50189 2005 4 办公建筑设计规范 JGJ67 89 5 汽车库建筑设计规范 JGJ100 98 6 商店建筑设计规范 JGJ48 88 7 建筑设计防火规范 GBJ16 872001 版 2 采暖 1 热源 依据居住小区所处的位置 小区采暖方式为