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写字楼专业知识培训 写字楼的产品解析及分类 写字楼的部分硬件设施 培训纲要 写字楼的定义和特点 写字楼与住宅的差异 写字楼智能化 5A 解析 经典案例分享 写字楼的发展情况 定位与客户分析 产品的差异客户的差异销售的差异 写字楼是指国家机关 企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物 其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构 是随着经济的发展 为满足公司办公 高效率工作需要而产生的 写字楼的定义 而现代写字楼正向综合化 一体化方向发展 是指拥有一定规模的面积 具有良好的建筑和现代化的设施 以及优质的物业管理服务 能够满趍现代社会办公的各种需要的楼宇 人口多 企业集中 人口密度大 面积大 多为高局建筑 楼体高 层数多 建筑面积大 现代化 建筑 设备既现代又先进 功能全 拥有会所 商务 娱乐 餐饮 健身房等工作与生活辅助设施 集中化 使用时空集中 人员流动性大 一般来说 写字楼使用时间集中 多数在早8点以后 下午6点以前 上班时间整个人来人往 川流丌息 下班后是人去楼空 冷清异常 要求高 经营管理要求高 时效性强 写字楼特点 北京中央商务区 写字楼的产品解析及分类 写字楼的部分硬件设施 写字楼的定义和特点 写字楼与住宅的差异 写字楼智能化 5A 解析 经典案例分享 写字楼的发展情况 定位与客户分析 写字楼与住宅的差异 产品差异化 客户差异化 写字楼与住宅的差异 写字楼的产品解析及分类 写字楼的部分硬件设施 写字楼的定义和特点 写字楼与住宅的差异 写字楼智能化 5A 解析 经典案例分享 写字楼的发展情况 定位与客户分析 写字楼产品解析 写字楼的产品特征 写字楼产品解析 按功能分 综合性写字楼 以办公为主 同时又具备如 公寓 商场 展厅 餐厅 酒店等多种功能 一般分层设计 商住写字楼 既能提供办公 又能提供居住的写字楼 工程复杂度高 需要提前预留较多上下水管线 加设隔墙 结构成本投入较多 按档次分 甲级写字楼 是写字楼之中 一般最好级数的写字楼 办公部分需超过5万平方米 每层建筑面积必须保持在1500 2000平方米 乙级写字楼 办公面积应超过1万平方米 单层净面积不低于800平方米 写字楼的分类 顶级写字楼 在重要的商务区打造有品位的建筑 具有超一流的硬件设施与服务和出众的客户 通常作为城市最具标志性的建筑 按智能化水平划分 3A写字楼 OA 办公智能化 BA 楼宇自劢化 CA 通讯传输智能化 5A写字楼 OA 办公智能化 BA 楼宇自劢化 CA 通讯传输智能化 FA 消防智能化 SA 安保智能化 写字楼 基本上只有办公一种功能 部分底层或裙楼商业 没有其他功能 分类 写字楼的产品解析及分类 写字楼的部分硬件设施 写字楼的定义和特点 写字楼与住宅的差异 写字楼智能化 5A 解析 经典案例分享 写字楼的发展情况 定位与客户分析 写字楼智能化 5A 解析 前言 从一般意义上讲 国际上判断甲级写字楼有8大特征 管理国际化 24小时写字楼 人性化 空间的舒适性和实用性 数字化 节能化 便捷的交通和商务化等等 5A写字楼 甲级写字楼 概念误区 如今市场上常有人用5A评价写字楼的品质等级 实际上是一种概念理解上的误区 5A指的是一个写字楼产品的智能化水平 与写字楼品质有一定关联 但绝对不是划分写字楼等级的标准 决不能说5A级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼 因为影响写字楼品质的因素很多 比如写字楼的区位 交通 配套 车位 电梯等 智能化程度只是其中的一个方面而已 因此 5A写字楼 甲级写字楼 写字楼智能化 5A 包含内容 FAS 消防智能化 CAS 通讯传输智能化 SAS 安保智能化 OAS 办公智能化 5A BAS 楼宇控制自动化 智能化 5A 各自包含内容 BAS 楼宇控制自动化 冷热源系统 空调系统 变配电系统 照明系统 给排水系统 电梯管理系统 停车库系统 水电表自动抄送系统等 CAS 通讯传输智能化 双向电视电话会议系统 共用天线电视系统 公共广播系统 数字式用户交换机系统 楼内移动电话系统 综合布线系统等 FAS 消防智能化 防火电视监控 安装烟感 温感和火灾自动报警 自动喷洒装置等 SAS 安保智能化 监视电视系统 通道控制系统 防盗报警系统 巡更系统等 OAS 办公智能化 计算机网络系统 会议中心系统 门厅多媒体查询系统 物业管理计算机系统等 各智能化系统 5A 在写字楼中运用阐述 在楼宇控制自动化系统方面 BAS 方面 主要品牌包括德国西门子 美国江森和Honeywell 楼宇控制系统是利用先进的计算机控制技术和计算机网络通讯技术 对大厦内各类机电设备实现有机的管理和监控 达到降低设备的运行能耗 节约运行成本 延长设备使用时间 提高工作效率 降低人员开支等效果 例如在空调系统中 可以通过BA系统综合各空调负荷参数 控制适中的室内环境 合理开启各空调末端设备 同时主机综合各点制冷需求 控制主机开启台数 根据主机需要合理开停配套水泵台数 从而实现全系统的节能要求 另一方面BA系统可以有效监视各个设备的运行状态 自动轮流开停每台设备 使得设备的磨损程度趋于平衡 另外 通过BA系统控制大厦内照明的开停时间 实现无人值守便可按要求开停照明设备 从而减少用电浪费 并提高控制的准确性 合理性 各智能化系统 5A 在写字楼中运用阐述 在通讯方面 顶级和部分甲级写字楼达到光纤主干 12 24芯光纤通讯电缆 超5类 6类线 百兆到用户端口 并且还可以引入无线上网设施 可以在楼内的任何地方实现移动办公 无线的传输速率为11M 同时还有中国电信 网通 联通等多家电信运营商各类服务 中国网通CNCCONNECT计划通过光缆组成 网中之网 的用户 项目配备远程视频会议 同声传译 卫星有线电视 32方电话会议 数字电影播放 无线宽带上网 有线宽带上网等功能 可提供超大高清晰背投 高清晰前投 多媒体投影机 专业高性能电子白板 先进影碟录象播放系统 高保真专业会议音响等先进的设备支持 另外 还可以附加通信系统 数字电话交换系统 高端写字楼项目平均20 建筑面积至少有一个数据点 提供或支持DDN ADSL线路 位于深圳的世界金融中心中设有大型数据中心 提供主机托管 点心骨干接点数据接入 虚拟主机 域名注册 网站建设等服务 保障拥护数据安全 采用电源后备 环境控制 可加锁式门禁等系统 大厦内设置数据点4200个 语音点4200个 平均每3平方米一个数据点 每5平方米一个语音点 租户可以根据需要安装ISDN DDN等服务及自由设置局域网 写字楼内数据主干采用多模光缆进入各楼层 局域网可达到1000兆 水平线采用六类八芯非屏蔽双绞线传输 各智能化系统 5A 在写字楼中运用阐述 在写字楼照明智能化控制方面 现在有些写字楼采用自动控制的二级开关 能根据室外亮度控制室内灯光 当室内光线充分时 就可以自动开启高输出 低炫光的荧光灯来提供照明 这样就可以消除电脑屏幕反光现象 消除视觉疲劳 照明监控系统由中央系统统一管理 客户可以通过电话 Internet 开关实现温度和照明的加班预设置 FAS主流品牌辛普利斯 爱德华 Honeywell和西门子 大多数甲级写字楼的消防报警系统都实现消防泵栓 人工泵和警铃联动 而保安系统主要是闭路电视 停车厂采用智能卡管理和车位引导 各智能化系统 5A 在写字楼中运用阐述 办公自动化系统 OAS 是办公人员利用现代科学技术的最新成果 借助先进的办公设备 并由这些设备与办公室人员构成的服务于某种目标的人 机信息处理系统 以实现办公活动的科学化 自动化 办公自动化系统的目的是尽可能充分地利用信息资源 提高生产 工作效率和质量 辅助决策 提高管理和决策的科学化水平 在写字楼运用中以结构化布线为平台 为客户提供办公自动化管理 宽带接入及相关多媒体增值服务 办公室OA布线采用网络地板或地面线槽 一般预留OA电力负荷50VA m2以上 各智能化系统 5A 在写字楼中运用阐述 甲级写字楼大多采用综合布线系统 主要是采用大对数电缆 并且将楼宇自动化系统 BAS 消防智能化控制系统 FAS 停车场管理系统 CPS 安保智能化系统 SAS 等等各子系统楼宇综合布线系统进行联网 实现相互联动控制 并具有良好的可扩展性 开放的通讯接口和通用的通讯协议 这样各个系统作用相辅相成 从而达到了1 1 2的作用 同时 为了配合综合布线系统 网络地板也在多个新推出的写字楼项目中被引用 改变了地下线槽的传统方式 这种钢制防静电架空网络线槽地板的高度一般在15厘米左右 这种网络地板的应用解决了布线烦恼和办公空间自由分隔受限的问题 上海的汇亚大厦 花旗大厦等一批高端写字楼根据其层高优势设置了架空网络地板 成为物业的一大亮点 网络地板的设置可以利用增加走廊和其他无网络地板处的地面高度达到项目地面的平整性 不会影响日后地面装修 各智能化系统 5A 在写字楼中运用阐述 智能化系统的作用 通过5A智能化系统的实施 使各类高科技产品与建筑有机结合 实现写字楼大厦中水 电 空调 消防 安保的监测和控制 数据的高速接入 使写字楼大厦内的办公企业能真正完成与世界各地的快速沟通和信息传输 从而大大提高企业的办公效率 时刻与世界保持连线状态 通过5A智能化的运用 可节约大量能源 从而直接降低用户的使用成本 可让每一位用户更加方便 舒适 从而提高工作效率 可使写字楼设备处于最佳运行状态 延长使用寿命 系统运行费用低 维护方便 从根本上说 体现了科技使人得到更多的智能支持 从而创造更多价值 总结 随着网络与新智能化技术的不断发展 运用于写字楼的智能化设备将会更先进 有利于进一步提升写字楼的整体品质 智能化系统的运用于写字楼是一种发展趋势 随着智能化系统的普及运用于高端写字楼 同质化产品的出现是必然 那么未来的写字楼的竞争优势在哪 单纯从智能化来讲 目前西方国家有从纯粹的 5A 发展到国际先进理念生态智能建筑的趋势 而生态智能建筑的发展打破了传统的 5A 建筑 国际上生态智能建筑发展有两个大的趋势 一是调动一切技术构造手段达到低能耗 减少污染 并可持续性发展的目标 第二 在深入研究室内热功环境和人体工程学上的基础上 人体对环境生理 心理的反映 创造健康舒适而高效的室内办公环境 生态智能办公建筑的市场价值在于 1 提高员工工作效率 2 改善员工健康条件 3 提高企业形象与地位 4 节约建筑设备投资和运营成本 5 提高在出租 出售市场上的竞争力 写字楼的产品解析及分类 写字楼的部分硬件设施 写字楼的定义和特点 写字楼与住宅的差异 写字楼的发展情况 定位与客户分析 写字楼智能化 5A 解析 经典案例分享 写字楼发展情况 受政策影响小 住宅禁商 的出台 中小型企业重反写字楼市场 出现了众多 住改商 商务公寓 等小型写字楼产品 产品也以小而精的路线与大型写字楼相抗衡 楼市调控连连出台 主要也是针对住宅 对写字楼没有影响 因此受到的冲击是比较小的 国情需求中国整个投资环境的良性发展 外企涌入中国的越来越多 国际企业来华投资对写字楼的需求是持续上升的 而越来越市场化的中国经济发展 催生了越来越多的民营企业的分化 诞生 越来越多的中国人将加入到做 老板 得到行列 这些都是写字楼市场绞续走好的重要依据 高回报业态 当下的房地产运营中 说到最受市场欢迎和精明开发商青睐的物业 写字楼物业虽然不能说是绝对第一的答案 至少是最主要的一个 由于城市土地紧缺 特别是城市核心地段地价猛涨 建筑物逐步向高层发展 使许多中小企业 事业单位难以独立修建办公楼 因此 房地产综合开发企业修建办公楼 分层出售 出租的业务迅速兴起 是能产生较高回报的业态 与住宅市场相比 写字楼市场还是一个竞争尚不充分 有待细分的市场 当前发展商面临的最大课题是如何建设一个高节能 高智能 富有特色的写字楼 赢得市场的认可 写字楼发展情况 太原写字楼发展情况 第一代 第二代 第三代 第四代 能满足于基本办公功能 空间格局有较大局限性 无智能化 除了满足功能需求之外 内部空间开始针对客户灵活分割 智能化水准有所提升 目前 太原的写字楼市场仍停留在第二代的发展阶段 在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向 加入绿色环保办公理念 提高舒适度 大大提高了智能化的水平 在第三代的功能基础上 强调以客户需求为中心 提倡人性化的沟通与交流 引导智能化向国际水准看齐 强化绿色环保办公理念 提供更多舒适共享空间 以及满足全球经济一体化的需要 写字楼定位思考住宅的终极目的是为更舒适的居住 是一种消费品 写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力 是一种生产工具 写字楼定位 思考 地块具有什么样的属性 从现状和未来规划判断 可能卖给谁 客户关注什么 对现有产品最不满的是什么 目前市场是怎样的 未来是否存在竞争 基于地坑块客户 竞争的判断 我们应该采取什么的展战略 地块分析 地理交通 周边市政公建 现有产业链 现有客户群 政策规划 地块分析 如何判断客户 在前期定位阶段 我们判断客户来源主要是为了分析客户可能是谁 他们的需求点和产品之间的联系 客户分析 写字楼客户普遍兰注什么 生产工具 提高生产力投资工具 保值 增值经营效率 区位和配套资源 这个区域是否能提升企业经营的效率 例如离上游企业更近 离相关部门更近 离交通节点 机场 高速公路 地铁站等 更近 形象 面子 这个写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求 体现怎样的企业精神和档次 必备指标 广场 立面 大堂 含物业管理公司 电梯间 电梯品牌 公共走道 洗手间 可选指标 室内层高 会议室 俱乐部 商务会所 经营成本 这个写字楼是否有助于节省企业运营的成本 必备指标 空调品牌与运行方式 电梯速度与运行方式 网络速度 高使用率 物业的可拼合性 可选指标 空中花园 生态办公等 客户分析 不同行业兰注点有什么不同 普遍关注 物业形象及档次 对网络 空调等设施有自身行业的要求 是否满足日后公司经营 物流类和电子通讯类公司 比较关注行业的聚集 金融类和服务类公司 比较关注行业相关客户群的进驻情况 服务类 关注舒适的办公环境 实业类 是否经济实用 客户分析 目标客户特点和主要关注点 1 企业实力 属于具有一定实力的中型企业总部 2 行业类别 主要是以能源业 服务业 第三产业 咨询 服务和金融 物流 贸易等类型企业 3 需求面积 100 以上 1000 左右4 需求特征 需求的写字楼要位于城市核心优越的地段 周边配套齐全 交通非常便捷 对写字楼整体形象符合现代潮流 是城市建筑群中规划焦点或地标 有相对独立的办公层 不希望同一楼层里和其它公司混杂 有利于企业的形象 安全和工作便捷性 有专享独立的空间显示企业的实力 形象和总部的尊崇感 有非常大气的正门入口和宽敞 高档 充满阳光 装修简洁现代的中庭和大堂 有非常快捷 舒适的垂直电梯交通工具 上班高峰期不用在电梯候梯厅拥挤排队候梯 有方正 使用率高的办公区 对各级别员工更多人性关怀 关注 人 的本身需求 内部空间符合人的需要 对高级行政管理人员有与属的私密盥洗室 办公空间应该是让人健康 舒适 快乐地工作和享受工作 需要便捷快捷没有盲点的通讯和网络等 客户分析 写字楼的产品解析及分类 写字楼的部分硬件设施 写字楼的定义和特点 写字楼与住宅的差异 写字楼智能化 5A 解析 经典案例分享 写字楼的发展情况 定位与客户分析 核心筒大堂电梯电梯厅空调 写字楼产品部分硬件设施 略 核心筒 概念和定义 结构的分类 功能设置 核心筒的位置 小结 核心筒是高层建筑向高空发展的基本结构构件 核心筒是纵 横交错的剪力墙围合成的筒体 核心筒是高层建筑中重要的功能空间 1 概念和定义 2 结构的分类 筒体结构 框架筒体结构筒中筒结构束筒结构 框架筒体结构 2 结构的分类 筒中筒结构 2 结构的分类 束筒结构 2 结构的分类 3 核心筒的功能设置 一 垂直交通与疏散系统 核心筒处于垂直交通和水平交通的转换站 核心筒内一般设有电梯厅 电梯 客梯 货梯 消防电梯 楼梯间 走道等垂直与水平交通设施 承担交通疏导及紧急时期疏散功能 特点 布局紧凑 易于识别 便于集散 满足防火要求 二 设备空间 核心筒是与主要使用空间相关的各种设备空间 如水箱 强弱电配电房 小型空调机房 以及水 电 暖通的各种管道井等 特点 合理布置 确保主要空间最大程度满足使用功能的要求 3 核心筒的功能设置 三 服务空间 主要使用空间以外的服务空间如 洗手间 垃圾间 开水间 服务台等房间 往往由于有管道或管线竖向连通的要求而设置于核心筒内 3 核心筒的功能设置 核心筒的位置 在高层建筑中 核心筒往往设置在朝向 采光 通风等最不利的区域 并高度集中以便给主要使用空间最佳部位 核心筒与壳体的不同组合 可以构成多样的标准层形式 所以核心筒的位置形式多样 主要有以下几种 中心核心筒单侧核心筒双侧核心筒体外核心筒 核心筒的位置 中心核心筒 位于平面中心 围绕其四周的使用空间可占有最佳位置 采光 视线良好 交通便捷 此类结构多采用框筒体系 整个结构平面对称 是最理想的结构布置方式 核心筒距外墙一般为 米 标准层一般可作到 平米 核心筒的位置 单侧核心筒 位于建筑一侧 使用空间可避免不利朝向 并增大使用空间的进深 核心筒内电梯间可向外墙开窗 利于自然通风和排烟 由于交通中心偏于一侧 路线较长 因而标准层较小 一般在500 2000之间 由于偏心过大 一般高度不是很高 核心筒的位置 双侧核心筒 位于建筑两端 使用空间较大而方正 可布置高度灵活的大空间景观办公区 底层大厅通透 宽敞 交通位于两端 分布均匀 路线短捷 可分区组织不同使用者的交通 并能确保双向疏散 外墙间距一般为 米 标准层面积约为 平米 比较适用于各层功能和层高不同的复式建筑 采用双侧核心体时 中央部分的结构体系较多采用框架结构 核心筒的位置 体外核心筒 位于建筑体外部 以通道与之相连 有利于创造大面积 完整开敞的房间 核心筒数目一般根据标准层规模和交通组织而定 面积大的建筑需多处设置疏散楼梯标准层进深及面积根据核心筒数量及布置变化此类建筑多用于独家使用 大公司使用 不利于出租型多用户办公 一般标准层面积在 平米以上 小结 核心筒既是高层建筑结构的中还要组成部分又是交通 水 电 通讯 空调等设备集中的地方 各设备设施内容随楼面面积 楼层数 以及设备选型不同而变化 核心筒基本尺度比较灵活 其面积约为标准层面积的 其中高层住宅所占比之较之写字楼比值更小 大堂 功能和作用 面积和高度要求 典型案例 功能配置 空调口设计 小结 1 功能和作用 1 交通枢纽中心 各公司员工进入办公区的必经之地 2 3 大堂是写字楼中使用率最高的地方 展示写字楼硬件装修和软件服务的重要窗口 根据项目的形象要求来考虑写字楼的大堂面积和高度 避免狭小的大堂面积和较低的高度给人造成压抑的感觉 要有强烈的空间感和舒适性 写字楼大堂的面积一般不应小于300平方米 内空高度最低不低于5米 写字楼的档次越高其大堂的高度就越高 大堂的面积也越大 上海 金茂大厦 汇亚大厦 来福士广场 北京 世纪科贸大厦 南方大厦 港中旅大厦 高档咖啡厅 供客户休息洽谈使用 设计风格高档 提升项目商务品质 触摸式电脑查询系统 为来访客户提供便捷查询使用 客户休息区 来访客户休息使用 体现楼与人性化 商务中心 代办票务 礼仪接待 打印装桢 客房预定等业务 信报箱 与大堂设计风格统一 方便客户取阅报纸信件使用 设立门禁系统 在电梯口设立门禁系统 可以避免闲杂无关人员随意进入各楼层 增加安全保障 空调通风系统与大堂设计融为一体 避免空调的送风量不足 采用正压侧面喷射式送风系统有效解决了装修与正常送风的结合 大堂的形象不仅代表楼盘的形象 同时也代表着写字楼内各家公司的形象 对于高品质的大堂 从面积的规划 功能的划分 内空的高度 装修的风格 智能化的配置上都有极其严格的要求 大堂的设计和装饰上不妨做得 夸张 一点 多一些公用面积和休闲空间 中档项目应尽量做出高档的效果 发展商在开发项目的时候增加在这方面的投入 因为这是客户看得见和使用率最频繁的地方 电梯 作用 类型 规划布局 细节要求 装饰示例 技术指标 垂直交通核心工具楼盘价值的载体 电梯作为交通工具 是现代建筑物的重要组成部分 扶梯 主要起连接上下层的作用 多在商场使用 垂直电梯 垂直电梯主要用在小高层 高层 超高层以上的建筑物中使用 是住宅和写字楼重要的硬件配置之一 观光电梯 主要是安装在建筑物外面的一种交通工具 优势 电梯分配比较集中 有利于电梯的规划布局可以合理利用各区的电梯间劣势 上下人流集中 容易造成拥挤通达各办公区域的动线规划不合理 优势 合理的布局规划 对称排列通达各办公区方便劣势 增加了公摊面积 优势 规划布局简单 对称排列人流分布合理劣势 占用面积大增加了公摊面积 自动选择等候电梯功能 电梯真人发声报站功能 在电梯等候厅设LCD 增加楼宇管理收入 电梯内部局部设镜子 增强空间感 电梯内设置双排发光按钮 按钮双击取消功能 电梯内部按钮增加盲文指示标识 电梯净高不小于2 6m 豪华型