天朗大厦可行性分析报告.ppt

天朗大厦 项目可行性分析报告 天津运营公司投资管理部 目录 第一部分市场分析 城市概况 天津市位于中国华北平原东北部 海河流域下游 东临渤海 北依燕山 距首都北京约120公里 是首都北京的海上门户 天津未来发展定位 北方经济中心 天津是我国北方地区重要的经济中心 天津是东北亚地区的重要港口城市和制造业基地 是欧亚大陆桥重要的桥头堡 天津是环渤海经济圈的核心城市 京津冀大都市连绵带的核心城市 我国北方国际航运中心 国际物流和会展中心 以金融 商贸 科技 信息 文化教育为主的区域性服务中心 是未来国际化的生态宜居城市 总体战略 双城双港 相向拓展 一轴两带 南北生态 A项目地块 区域位置 宏观市场 2011年7月 2012年6月 天津商品住宅新增供应面积1550 51万平米 成交面积为786 34万平米 成交仅占新增供应的51 供求比约为2 价格稳定在9000元 平米以上 进入3月份后 价格稳定在10000元 平米以上 天津市商品住宅交易数据显示 受国家严格房地产调控影响 天津商品住宅整体成交较为低迷 总体上供大于求 数据显示进入2012年3月份之后 天津商品住宅成交回升 市场有回暖迹象 7 中观市场 本案毗临河西区中轴线友谊路 毗临天津的政治经济文化中心及金融中心 地理位置优越 河西区以银行一条街的友谊路为中轴线 辐射周边 为天津的政治经济文化中心及金融中心 商务河西 重点发展金融保险业 商务服务业 文化会展业和以服务外包为主的科技服务业 友谊路 本案 07 11年河西GDP一览表 单位 亿元 07 11年常住人口与人均GDP 中观市场 GDP2010年为515亿元 2011年为625亿元 增长1 2倍 2010河西GDP排名市内六区的第二名 2010年常住人口为87万 2011年常住人口约为91万 人均GDP2010年为5 9万元 2011年为6 8万元 增长1 15倍 稳步增长 河西区商品住宅供求情况分析 2011年8月 2012年7月 河西区商品住宅供应量为10 5万平米 成交量为12 9万平米 供应套数为430套 成交套数为664套 供需比为0 8 河西区商品住宅的价格稳定在18000元 平米以上 河西区商品住宅供不应求 刚需产品去化速度快 变现能力强 供不应求同时造就河西区商品住宅价格高挺 中观市场 区域内住宅项目竞争分析 区域在售的产品以100 120平米两室为主 130 150平米三室改善型户型为主 区域户型以大面积居多 小户型80 90平米刚性住宅相对较少 市场相对稀缺 是很好的机会点 毛坯的销售均价约为18000元 平米 微观市场 区域内商业主要竞品成交情况 津澜阙 商业的投资回报率高 物业保值 天津商业总体呈现稳定向上趋势 微观市场 另外 据了解 目前区域内底商二手市场价格约为35000元 平米 空置的房源为10 河西区土地市场 1 河西区商住类土地供应量较小 楼面地价偏高 一般均为定向摘牌 很少出现竞拍溢价现象 2 较高的土地成交价格 预示着未来2年内 河西区的商品房销售价格将呈上涨趋势 天津整体市场河西区作为市内六区中政治文化中心 可供开发的土地少 在建项目少 市场供应量少 价格一直保持比较高的态势 河西区经济总量大 人口基数大 人均GDP高 2010年在市内六区居于前二 区域内户型偏小的产品较少 刚性产品去化快 变现能力强 市场竞争总结 第二部分项目分析 经济指标 南侧 接中环线围堤道 靠近老社区白云里 西侧 接越秀路 毗邻华盛广场 地块距离市政府1 7km 天津站4 2km 天津机场13 2km 项目位置 北侧 规划为次干道 目前地块与珠波里小区相连 东侧 接白云路 靠近老社区红波里 本案 地处繁华市区 毗邻天津政治文化中心 地块现状 周边配套 板块所在区域内的各类配套较为齐全 且较为高端 未来项目应充分利用区域资源 突出便捷丰富的市区生活优势 SWOT分析 优势 地块东西长 南北短 利于南北向产品的开发 2 主干路边上 利于建设经济价值高的临街商铺 3 地理位置极佳 交通便利 配套成熟 机会 区域成熟 周边存在大量潜在客户 2 区域内一拖二的商铺销售情况良好 3 城市中心稀缺地块 项目附加值高 客户认可度高 4 区域在售项目供小于求 有利于新项目入市 劣势 地块较小 难以形成规模和影响力 2 北面直接与老社区相连 对后续施工建设会造成一定困难 3 项目位于中心闹市区 地上车位很难满足客户需求 威胁 1 土地成本较高 对后续售价有一定挑战 2 房地产政策走向不明朗 市场难以迅速回暖 刚需产品在成熟区域内销售前景较好 能快速回笼资金 项目适宜做沿街商铺 提高项目价值 第三部分项目定位 市场定位 城央臻稀脉动津门 客户群定位 年龄 40 55岁职业背景 公务员 高收入从业者 职业投资者家庭结构 已拥有二套以上物业 已解决家族居住需求承受价格 跨度大 以投资需求为主生活形态 投资经验丰富 时常关注城市发展动向 在城市中心置业的习惯 工作需求在购房中占据一定因素 年龄 35 50岁职业背景 企业中高管 公务员 中小私营企业主家庭结构 多重家庭结构承受价格 180 250万 间生活形态 关注区域价值 有房产投资意欲 向市中心居住迁移的意向 年龄 30 50岁职业背景 社会白领 公务员 专业人士家庭结构 新婚之家 三口之家 三代同堂承受价格 150 220万 间生活形态 重视区域 生活配套及产品价值 婚房 改善型家庭 三口之家 三代同堂 基于 提高城市品位 深化区域价值 满足生活需求 的三大核心价值 产品定位由上而下 以点带面 构建现代化的乐活之都 360 景观 城央配套 多维产品 产品定位 以 现代化的乐活之都 形态定位 第四部分项目建筑规划设计方案 总图户型 总体规划建议 高层 共两栋 1 3层为商业 4 32层为两梯四户的高层产品 多层 共三栋 1 2层为商业 3 11层 3 10层 3 10层为一梯两户南北通透的多层产品 3 商业 沿街为 一拖二 商铺 其余为内街商铺 户型建议 多层 一梯两户南北通透户型 面积在120平米 130平米的三房 130平米 120平米 130平米 120平米 130平米 130平米 高层 全阳户型B C 为85平米的两房 南北通透户型A1 A2 为90平米的两房 建议增加入户花园 户型建议 第五部分开发计划 报建周期政府性收费明细 5 1 1建设用地规划许可证国有土地使用证 2012年9月27日5个工作日 2012年10月25日15个工作日 项目建设备案决定7个工作日 2012年9月26日 项目建设投资计划7个工作日 2012年10月12日 5 1 2建设工程规划许可证 2012年11月26日15个工作日40天公示 5 1 3建筑工程施工许可证 2013年3月22日5个工作日 5 1 4商品房销售许可证 前置测量 资金监管 销售许可证 预售登记证 工程规划许可证 施工证 2013年3月14日20个自然日 2013年4月1日6个工作日 2013年8月底 6个月出正负零 5 2 1土地手续费用 5 2 2确权 房产证办理费用 5 2 3相关配套费用 5 3现金流分析 共计 5067万元 第六部分营销计划 39 2012 9 补缴出让金 2013 2 取得国土证 4个月 2013 3 取得施工证 2013 8月中 出正负零后取得预售证 外展场开始蓄客 同期利用易居购房网 E金券 进行预售 举行产品推介会 项目面世 1个月 5个月 销售中心及样板间对外开放 半个月 项目开盘 2013 8月底 售罄 1年 2014 12 准备外展场 地点选址河西区商业中心人流旺地 筹备期6个月 蓄客期5 5个月 销售期1年 总进度时间 2012 11 取得规划证 2个月 地址 南京路伊势丹 滨江道友谊新天地等商场进行巡展 一个位置一个月时间 2013年3月 8月 共5个月客户群定位 30岁左右的新婚之家 改善型家庭 三口之家 三代同堂 重要节点阐述 1 外展场建议 活动时间 2013年3月活动地点 水晶宫饭店活动风格 本次活动目的在于给予项目全方位 多角度的一个展示推介会 给天津媒体一个华丽的亮相 让推介会在隆重而具显气度的氛围中进行 成功促就主办方与嘉宾 媒介的完美而深入的沟通 重要节点阐述 2 产品推介会 重要节点阐述 3 易居购房网 E金券 在未取得销售许可证之前 与易居购房网合作 利用 E金券 进行预售 客户向易居购房网购买 E金券 如果购房成功 购买 E金券 的金额将计入整体购房款中 而一旦购房者因为种种原因 没有完成楼盘的购买 E金券 的钱款也将在短期内由银行授权的资金托管方 汇付天下 打回购房者的账户 向易居购房网会为购房者提供购买 E金券 的正规发票 给予消费者合法凭证 保障他们的自身利益 在取得销许之前 利用易居购房网 E金券 进行预售 让项目提早进行销售期 价格策略 根据各项目当前售价均价 不含精装价格 计算本项目 当前价格 由此推导本项目的平均价格为 Mi 5 21508 元 平米 为了更快速地去化货源 将高层价格定为21000元 平米 多层价格为23000元 平米 根据市场价格 商业均价28191元 平米 沿街一拖二商业为38000元 平米 售中式商业1层为28000元 平米 二层为23000元 平米 三层为20000元 平米 2013年8月底 2013年10月 2014年3月 2014年5月 2014年8月 推售节奏 高层 多层及商业在一年内售罄 分为四期推出 总货值约为10 75亿元 总货值 全部为地下停车位 为地下两层 根据项目所有房源的1 4倍上限为395个车位 50 即198个车位自持 另外的50 即197个车位销售 销售时间为项目售罄后 根据河西区车位价格 建议车位售价为12万元 个 总货值2376万元 车位建议 车位共为395个 其中198个可售 车位售价为12万元 个 总货值2376万元 时间 2013年8月底 9月 1个月 推出产品 高层B的整栋 多层1的整栋推货量 高层共116套 多层共18套 共134套 货值 高层货值19661 25万元 多层货值5282 64万元 总货值24943 89万元 1 2 3 A B 2013年8月底 2013年10月 2014年3月 2014年5月 2014年8月 推广主题 城央臻稀 河西乐活之都 一期推售 时间 2013年10月 2014年2月 4个月 推出产品 高层A的半栋 多层2的整栋推货量 高层共60套 多层共16套 共76套 货值 高层货值10532 8万元 多层货值4695 68万元 总货值15228 48万元 1 2 3 A B 2013年8月底 2013年10月 2013年3月 2014年5月 2014年8月 推广主题 城央配套 便利理想生活唾手可及 二期推售 时间 2014年3月 2014年4月 2个月 推出产品 高层A的半栋 多层3的整栋推货量 高层共56套 多层共16套 共72套 货值 高层货值9830 6万元 多层货值4695 68万元 总货值14526 28万元 1 2 3 A B 2013年8月底 2013年10月 2014年3月 2014年5月 2014年8月 推广主题 360 景观 公园里的都市生活 三期推售 时间 2014年5月 8月 4个月 推出产品 所有商业推货量 18970平米全部推出 2013年销售50 2014年销售剩下的50 商业招商开展于项目筹备期 货值 总货值53479万元 2013年8月底 2013年10月 2014年3月 2014年5月 2014年8月 推广主题 可能是河西商铺的最后一桶金 四期推售 建议在围堤道与白路路交口 两面临路 展示面最佳 售楼中心位于高层1 2层底商 平层面积建议为1000平米 两层共2000平米 两层设计 一层为售楼中心及样板房 二层为办公区域 样板房建议3个 高层2个 多层1个 售楼中心 售楼中心选址 售楼中心位于高层1 2层底商 样板间在售楼中心内 共3个 售楼中心其它建议 装修风格 由于户型面积偏小 客户群较为年轻化 故建议售楼中心以现代简约风格为主格调 功能建议 多媒体影音室 品牌展示厅 钢琴演奏厅 以后项目搞活动的场所 VIP室 办公区域等 即为项目以后的会所中心 样板间装修风格建议 由于户型面积偏小 客户群较为年轻化 故建议样板间以现代简约风格为主格调 3个样板间的风格需稍有差异 以吸引不同的客户群 第七部分工程成本 工程总造价 单方造价工程成本现金流量 工程总造价 单方造价 工程成本现金流量情况 工程成本总计 24000万元 第八部分融资方案 8 1土地购置融资 融资前提融资缺口融资方案 8 1 1融资前提 一 集团支付1 2亿补交土地出让金 签订出地出让合同 获取国土证二 取得国土证 8 1 2资金缺口 资金需求 4 2亿集团支持 2 2亿融资额度 2亿 8 1 3融资方案 融资额度 2亿融资期限 1年融资方式 信托融资成本 16 抵押物 本项目土地评估值 4 2亿 非评估事务所数据 抵押率 50 8 2项目开发融资 融资前提融资缺口融资方案 8 2 1融资前提 一 取得四证 2013年3月22日 8 2 2资金缺口 总投资 9亿自有投入 40 3 6亿融资额度 50 4 5亿销售返投 10 0 9亿 8 2 3融资方案 总投资 9亿融资额度 4 5亿融资期限 3年融资方式 开发贷融资成本 基准利率上浮30 约8 抵押物 本项目土地 在建抵押率 50 8 3施工单位流动资金