毕业论文-浅谈中小企业房地产的税收筹划.doc

经济管理学院2014届本科毕业论文 浅谈中小企业房地产的税收筹划 专 业 会计学 姓 名 学 号 10119432 指 导 教 师 完 成 时 间 二0一四年五月 陕西 商洛独创性声明本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包括其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得商洛学院或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。学位论文作者签名：_ 日期：_关于论文使用授权的说明 本人完全了解商洛学院有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。公开 保密（_年_月） (保密的学位论文在解密后应遵守此协议)签名： 导师签名： 日期： 目 录摘要1关键词1Abstract1Keywords2引言2一、税收筹划相关理论2（一）税收筹划的含义2（二）税收筹划的特点3（三）税收筹划的原则3（四）税收筹划的基本方法4二、中小房地产开发企业概况4（一）中小房地产开发企业及其主要经营业务4（二）中小房地产开发企业的财税特征5（三）中小房地产开发企业涉税情况6三、房地产开发企业的税务筹划9（一）案例背景简介9（二）开发建设阶段的税收筹划101.成立子公司102.借助外部资金103.合理筹划成本费用11（三）销售阶段的税收筹划121.控制销售进度122.确定销售价格利用土地增值税进行合理筹划13（1）利用土地增值税临界点13（2）针对普通标准住宅的免税临界点进行筹划13（3）利用土地增值税其他临界点进行筹划14（4）案例分析153.促销税收筹划16（1）商业折扣16（2）赠送行为164.销售和自营的税收筹划17（1）持有阶段的税收筹划17（2）变出租为转租18（3） 变出租为投资18（4）变租金为物业费18四、总结19感 谢20参考文献21 浅谈中小房地产企业的税收筹划 会计学专业学生 文也 指导教师 刘龙龙 摘要：中小房地产开发企业以土地和建筑物为经营对象，业务内容复杂，涉及产业广泛。市场竞争日趋激烈，税收筹划成为中小房地产开发企业节约税务成本，实现企业价值最大化的有效途径。本文以中小企业上海万达房地产有限公司为例，从介绍中小房地产开发中企业的经营业务、财税特征和涉税情况入手，对该行业及其纳税要点进行阐述。接下来介绍了税收筹划的概念.特点和原则。在此基础上，本文分开发建设、销售和持有三个阶段，具体描述中小房地产开发企业可能进行税收筹划的情况和具体筹划方法。望上述内容可以帮助中小房地产开发企业规避财务及经营风险。关键词：税收筹划 中小房地产开发企业 开发建设 销售阶段 持有阶段Abstract:The real estate development enterprises specialize in land and buildings, with complex business and a wide range of industries involved. As the market is becoming increasingly competitive, tax planning is an effective way for real estate development enterprises to save tax and maximize enterprise value. In this paper, Shanghai Wanda Real Estate Co., Ltd.is taken as an example.At the beginning, the industry and its taxpayers is elaborated through introducing the business scope,taxation features and tax-related situation of the real estate development business enterprises. Next comes the tax planning concepts and features. On this basis, the paper is devided into three stages,which are the development and construction, sale and possession, describing in detail the possible tax planning case of real estate development enterprises and the specific planning methods. Hope the above may help the real estate development enterprises to avoid the financial and operating risks. Keywords: real estate development enterprises; tax planning; development and construction; sale stage; possession stage引言 税收筹划是在企业战略管理指导下，在遵循税法导向的基础上，通过合理安排与精心组织生产经营的财务管理活动，它是中小企业战略管理活动中的一个很重要的因子。税筹划在税收管理和企业决策中占有重要地位，一直以来税务筹划引起了学术界和实务界的普遍关注。 我国法律尤其是税收法律的不断完善，为税务筹划营造了一个良好的法制环境。税务筹划的理论和实务研究日益增多，尤其是以我国现行税法为依据所开展的税务筹划研究越来越多。中小房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有举足轻重的地位，再加上中小房地产行业近年来的繁荣，使它赢得了青睐。 结合中小房地产开发企业的经营和税收特点，有针对性地研究税务筹划的理论与方 法，为我国中小房地产开发企业提供借鉴，同时充实我国中小房地产开发企业税务筹划的研究意义。一、税收筹划相关理论（一） 税收筹划的含义税收筹划是指纳税人根据政府的税收政策导向，通过对经营结构和交易活动的安排，对纳税方案进行优选，以减少纳税义务，取得正当税收利益的行为。也就是纳税人对纳税主体的经营、投资、理财等活动的涉税事项在纳税行为发生之前做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列合法的谋划活动。从中小企业的角度看，避税和税收筹划都在法律形式上是合法的，同时又可以降低中小企业的税收负担，那么区分避税和税收筹划就没有必要了，因此本文中讨论的税收筹划是税负的最终承担者为了规避或减轻自身税收负担，而利用税法漏洞或缺陷进行的非违法的避税筹划以及利用税法特例进行的节税筹划，其形式是合法的，其目的是降低中小企业生产经营成本。（二） 税收筹划的特点税收筹划具有以下特点：第一，合法性。税收筹划不能触碰法律底线，要以现存的法律法规为规范，在法律允许的范围内进行相应的谋划。第二，事前性。税收筹划是在经营活动前事先安排和规划的。在经济活动中，纳税义务往往慢于应税行为。在活动发生之前，纳税人就要选择低税负决策。如果相关的经营活动己经发生，税收已经确定，通过偷逃税款以少缴或晚缴税款的行为则不在税务筹划范畴。第三，目的性。税收筹划的直接目的是减轻税负，其根本目的是实现企业的财务目标，即企业价值最大化。税收筹划涉及范围广，包括了纳税人在生产经营活动中的每一环节以及投融资等财务管理活动的全过程。中小企业税收筹划方案的制定要综合考虑每个方面的因素，不能局限于个别税种税负的高低，而应考虑到整体税负的高低；不能局限于纳税数额的高低，还要考虑到中小企业生产业务的扩张。理想的税收筹划应是整体收益最多，或许纳税并非最少。（三）税收筹划的原则企业税收筹划这种节税行为，已成为现代中小企业财务管理活动的一个重要组成部分为充分发挥税务筹划在现化中小企业财务管理中的作用，促进现代中小企业财务管理目标的实现，进行中小企业税务筹划必须遵循以下原则；第一，依法性原则。依法性原则是税务筹划的首要原则，中小企业在进行税收筹划时必须遵守国家的各项法律、法规。第二，事先筹划原则。事先筹划原则要求中小企业进行税务筹划时，根据国家税收法律的差异性，对中小企业的经营、投资、理财活动进行事先筹划和安排，尽可能地减少应税行为的发生，降低中小企业的税收负担，才能实现税收筹划的目的。 第三，服从于财务管理总体目标原则。中小企业税务筹划是通过对中小企业的经营的安排来实现，它直接影响到中小企业的投资、融资、生产经营、利润分配决策的各个环节。 （四）税收筹划的基本方法 税收筹划的方法很多，而且实践中也是多种方式相结合。为了便于分析及理解，现只简单介绍利用税收优惠政策法、利用会计处理方法等筹划方法： 第一，利用优惠政策筹划法利用税收优惠政策筹划法，是指纳税人凭借国家税法规定的优惠政策进行税务筹划的方法。 第二，尽量挖掘信息源，多渠道获取税收优惠政策。如果信息不足或不及时，中小企业就可能失去本可以享受的优惠政策。 第三，尽量充分利用。有条件的应尽量利用，没有条件的或条件不充分的要在成本效益原则的基础上尽量创造条件利用。第四，利用会计处理方法进行筹划法利用会计处理方法进行筹划是指利用会计处理方法的可选择性进行筹划的方法。 二、中小房地产开发企业概况（一） 中小房地产开发企业及其主要经营业务 中小房地产开发企业是以盈利为目的，从事中小房地产开发和经营的企业。中小房地产开发企业涉足生产与流通两个领域。其主要经营业务如下：地产相关经营业务包括对土地的一级开发和二级开发：一级开发主要是由政府授权给中小房地产开发企业对生地进行通电、通水、通路以及土地平整，简称“三通一平”；二级开发是中小房地产企业从国土部门取得国有土地使用权后，进行进一步的开发或者用于转让、租赁、抵押等。房产相关经营业务主要指房屋的建造、销售与出租。中小企业可在己完成一级开发的土地或者直接取得的熟地上进行房屋的开发建造。建造完成后的房屋按用途划可分为四大类：作为普通产品出售的商品房、准备持有经营的商业用房、为安置被拆迁居民的周转用房以及受政府或其他单位委托代建的房屋。（二） 中小房地产开发企业的财税特征中小房地产开发企业以土地和建筑物为经营对象，对房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务等多种经济活动和多个产业都有所涉及。中小房地产企业一般有如下特点：第一，受政策影响大中小房地产行业作为国民经济的支柱产业之一，是国家宏观调控的重要对象。国家的宏观经济政策和税收法律法规对房地产企业土地的获取、资金的筹集、拟投资项目的地点、交易模式等都具有重大影响。第二，收益和纳税不均衡中小房地产开发企业生产最终产品的周期较长，少则数月，多则数年。前期投资大而收益少，中后期投资少而收益多，整个生命周期收益的波动性大。中小房地产行业涉及的税收主要是针对交易环节，一旦进入经营阶段后，中小房地产开发企业就要承担较为集中的纳税义务。第三，业务广泛性和复杂性中小房地产开发企业涵盖了开发产品的生产以及流通领域，与之有关的行业非常广泛；其经营业务囊括了征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售、售后服务等过程，呈现出多元化的特点；投资主体从国有企业到私营业主，无论从事的是什么行业，只要资金雄厚大部分都会参与到中小房地产开发领域，这使得中小房地产开发企业的投资主体极其复杂，对税务部门的征管体系及税法本身的完善程度要求很高。第四，资金密集性从前期的规划设计论证到最终的建成销售，时间跨度大且随着业务的逐渐展开，需要大量资金的持续注入。从总体上看，中小房地产开发企业仍然在较大程度上需要依靠向银行等金融机构借款来保证开发项目的正常运行。中小房地产开发企业属于资金密集型企业，投入的资金越大，中小企业的资金压力也就越大。所以，中小企业本身对资金的依赖度非常高，对税款的缴纳不积极，通常都有着强烈的延迟缴纳税款的主观意愿。第五，资金、成本的复杂性首先，资金方面。中小房地产开发企业的资金来源主要包括预收定金、销售期房收取的预售房款，从银行借入债权资金，发行的股票或债券，以及在土地储备充足但缺乏资金的情况下与其他资金实力雄厚的经济实体进行合作开发建房等。中小房地产企业主要产品为商品房，购买者以个人为主，交易中往往大量使用现金，为中小房地产企业采取隐匿经营收入等方式逃避税款打开了方便之门。其次，成本费用方面。成本包括开发成本、经营成本和期间费用，其中，开发成本包括：土地出让金、土地拆迁征用及安置补偿费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费等；经营成本包括土地转让成本、营销设施建造费用、商品房及配套设施销售成本、出租房产经营成本等；期间费用有管理费用、销售费用和财务费用。中小房地产开发产品一般都是按户分割销售，可以进行预售，所以中小房地产企业的成本难以逐笔核实其真实性和准确性。（三） 中小房地产开发企业涉税情况1每个行业因具体业务的不同导致所涉及的税种不同，税赋自然也有所差异。以上海万达房地产有限公司为例，可以看出中小房地产行业业务复杂，在其经营的各个环节涉及的税种也比较多。中小房地产开发企业经营过程各个阶段中涉及到的税种如下图：房地产开发建设房地产交易资金投入房地产持有房地产所得房地产清算个人所得契税 耕地占用税 印花税印花税营业税 土地增值税 契税 印花税 企业所得税 土地增值税企业所得税个人所得税房产税 城镇土地使用税利润分配图 1 中小房地产企业经营活动及涉及主要税种上图所列示的各经营环节中，中小房地产开发建设、产权交易和持有涉及业务内容复杂，税种较多。具体如下：第一，中小房地产开发建设这个阶段的工作主要是进行前期工程的规划、项目审批和房屋及配套设施的建设。中小房地产开发企业的拿地方式主要有两种：以“招拍挂”方式，从一级市场取得与在二级市场上国有土地使用权转让取得。在一级市场以出让方式承受土地的，房地产开发企业需要支付土地出让金、契税、印花税；在二级流通市场以转让方式承受土地的，则需要支付土地价款、契税、印花税。如果项目牵涉到拆迁的情况，开发商还需要支付拆迁安置补偿费；如果占用耕地建房，还需要缴纳耕地占用税。在整个开发过程中，还涉及到市政基础设施建设费、规划设计费等上百种费用的支出。由于流转税属于间接税，因此中小房地产企业的开发成本中还包括了负担项目开发时应由施工单位缴纳的营业税、城建税及附加。除此之外，开发商签订合同需要上缴印花税以及在项目开发过程中因占用土地而需支付的城镇土地使用税。第二，中小房地产交易中小房地产开发企业通过销售实现企业的主营业务收入。这个阶段中小房地产开发企业涉及到的主要税种主要有营业税、土地增值税、印花税。其中流转税及其他费用都通过销售价格转嫁给了消费者。购房者则需在承受房产时缴纳契税、印花税。当买房者将已购商品房在存量房市场上再次出售时，也需要负担营业税、所得税、土地增值税。第三，中小房地产持有这个阶段主要是指在建工程完工后的自营阶段，即自营招租、招转租的方式获取租金。中小房地产企业要为其自营行为缴纳营业税、房产税和城镇土地使用税。中小房地产开发企业如果将开发产品转为固定资产自营自用，或者购房者出于经营目的，在购买商品房之后用于从事营利性活动，那么每年需要缴纳房产税和城镇土地使用税。2中小房地产企业主要税种的税务筹划(一)营业税筹划 营业税是我们税务体系里最为主要的税务在销售的同时无形的已经形成了一种税务。根据我国人121占据世界第一的要素上面中小房地产业也普遍在国内外形成了一种史上以来的大体制的行业。尤其在中小房地产业售前服务，属于不动产，税率皆为5。有些企业将售楼税点降低在最低限度。(二)增值税筹划增值税对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进VI货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。增值税已经成为我国最主要的税种之一，增值税的收入占我国全部税收的60上，是最大的税种。增值税由国家税务局负责征收，税收收入中75为中央财政收入，25为地方收入。进口环节的增值税由海关负责征收税收收入全部为中央财政收入。2011年lO月31日，财政部公布财政部令。增值税、营业税起征点有较大幅度上调。(三)房产税筹划房产税的征税的是房产，在合法的条件下引领税务在房产业多元化利用。如何从房产的土地转入正确的使用效率，来权证中小型企业中存在的一些税务因素。室内的装备设施，都是进行核算及分析。(四)企业所得税筹划中小型企业在社会中占有一定的空间，公司内部都有每部分物资流动正确运营的程序化体系。就在酒店房地产业这一部分，阐述企业所得税怎么筹划的进程。来完善产地产业在企业当中的主营因素之一。企业所得税在我国产业里占有博大的税务，有些较为广大的资产在一定程度上进行税务查收。3中小房地产开发企业的税收筹划随着纳税宣传深入，税收筹划的重要性被越来越多的中小企业知晓，它已经成为中小企业税务管理、代理人员一项重要的工作内容。中小企业进行税收筹划不仅可以降低整体税负，还有完善财务核算体系，提高管理水平的作用。中小房地产开发企业要面对激烈的市场竞争，业务内容纷繁复杂，有进行税收筹划必要性和可能性。通过税收筹划，可以有效减低中小企业成本。根据国家建设部房地产司的资料估计各种税费占商品房成本的比重大致如下：图2：各种税费占商品房成本的比重如果加上各种不可预见的费用在内各种税费占房地产开发成本的40-60% 而往往土地费用仅占20%左右因此可以税收对中小房地产企业的成本影响是巨大的。同样，税收比重直接也影响着房地产销售价格，如下图，商品房的价格构成中，税负占有比较大的比重：图3：商品房价格构成从以上的数据可以看出税收直接影响中小房地产开发企业的成本同时也直接影响企业的利益，因此中小房地产企业的税收筹划是十分必要的。三、房地产开发企业的税务筹划（一） 案例背景简介 上海万达房地产发展有限公司，注册资本1 亿元。由万达企业发展有限公司出资9000 万元和深圳万达财务顾问有限公司出资1000 万元组建的国内有限责任公司，于1993 年5 月7 日取得企业法人营业执照，经营范围包括房地产开发经营，商品房销售，物业管理，非等级甲类建筑装潢施工等，基本囊括了中小房地产企业各项税务活动。公司组织结构：董事会作为公司权力机构决定公司的经营方针，批准公司章程，聘用总经。总经理负责公司的日常经营管理工作，下设4 个经营管理部门，开发部、市场销售部、会计核算部、行政部。（二） 开发建设阶段的税收筹划 1 成立子公司 中小房地产开发企业最佳组织形式为外商投资企业，回顾上海万达房地产有限公司成立的背景，万达集团公司下存在于香港注册的全资子公司，即设立为合资企业的可能性存在。因此在公司成立前应考虑选择税负最低的组建方式。企业可以选择成立子公司或分公司。子公司具有独立法人资格，与母公司之间是一种法律上财产权益关系，没有直接的隶属关系。子公司应当以其全部财产独立地承担民事责任，当然也包括独立纳税的义务。母公司对子公司的债务不承担直接责任，仅以其投入子公司的资本额为限，依法承担民事责任。而分公司是与总公司相对应的一个概念。子公司在项目开发过程中的纳税风险不会转嫁到母公司。在项目开发完成后即可结清税款注销子公司，防止税务风险的产生和扩大。与母公司之间的股权转让可以享受营业税优惠政策。在分公司和子公司的选择上，中小房地产开发企业要具体问题具体分析。不仅要考虑税负的高低，还要衡量风险的大小。在综合各种因素的基础上，选择更有利的形式。以上海万达房地产发展有限公司为例，其作为万达企业发展有限公司的子公司，独立承担上海地区房地产开发项目的规划建设、销售与物业管理。2 借助外部资金房地产行业非常庞大，对资金流动性的要求也很高，如果能够结合税收筹划对筹资进行合理选择可以给企业带来不小的收益。中小房地产企业的筹资渠道有银行信贷、外资投入、房地产信托、资本市场融资等。权益性资本是企业最基本的资金来源，它不需要在固定日期支付利息，筹资风险相比之下是最小的。从税收角度看，负债筹资的成本小于权益筹资的成本，因此是税收筹划的较优方案。中小企业最好向金融机构借款，且取得有效凭证的，避免纳税调整。需要注意的是，税法对利息税前扣除规定了资本结构限额，中小企业超过比例债务筹资利息不能扣除。 权益融资不需要偿还，无偿债压力，只需根据盈利状况分配股利。负债筹资成本低，并且支付的利息费用具有抵税作用。中小企业需要考虑自身的资本结构和财务风险，维持最佳资本结构，以免使财务风险增加导致的成本大于节税收益，寻找节税收益与财务风险成本的最优平衡点。以上海万达房地产有限公司建设的风尚苑项目为例，在融资方面，上海万达房地产有限公司与香港誉龙国际有限公司，共同投资合作建房。上海万达房地产有限公司用10 亩土地投资，香港誉龙国际有限公司以8000 港币入股，双方各自取得50%的股权，共享利润，共担风险。以上海誉龙万达房地产有限公司的名义对外销售或对外租赁，然后以税后利润进行分配从而获得收益。3 合理筹划成本费用1.利息费用的税务筹划在计算土地增值税时，凡纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能够提供金融机构的贷款证明，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他中小房地产开发费用，取得土地使用权所支付的金额和中小房地产开发成本的 5%以内计算扣除（具体比例由省、自治区、直辖市人民政府规定）；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，中小房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的10%以内计算扣除（具体比例由省、自治区、直辖市人民政府规定）。如果在建房过程中中小企业举借了大量的资金，利息费用很多的情况下，则应提供金融机构证明，据实扣除。如果中小企业在建房过程中借款较少，利息费用较低，中小企业为了实现减低税负的目的，则可以不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，这样就可以多扣除费用。2.明确划分成本费用的税收筹划中小房地产开发成本中的开发间接费用与中小房地产开发费用中的管理费用很容易混淆。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。中小房地产开发费用是指与中小房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。在土地增值税清算中，开发间接费用可以据实并加计扣除而管理费用只能按一定比例扣除。因此中小房地产开发企业应该通过设立项目公司来准确归集开发间接费用，同时控制管理费用的列支，使按比例扣除的金额大于实际发生额。中小房地产开发成本增加后，相应加计扣除也会同时增加。由于扣除项目金额增加，必然会降低增值额和增值率，从而减少了应纳的土地增值税。此外，中小房地产开发企业还应该注意变共同成本为直接成本：不同项目之间发生的需要共同分摊的成本费用通过签订协议的形式将其转化为一个项目的成本费用。例如，在同时修建商业楼和住宅楼时，若商业楼准备由中小房地产开发企业持有自用，住宅楼用于对外销售，则两个项目间发生的共同成本可以在协议中约定该项成本费用是专门用于修建住宅楼所需的开支。那么，一方面住宅楼的成本上升，可以降低土地增值税的税负；另一方面商业楼的成本下降，可以降低持有房产需缴纳的房产税。（三）销售阶段的税收筹划在所有业务环节中，销售环节是中小房地产开发企业涉及税种最多，也是税负最重的环节。营业税、土地增值税、印花税等都要在这个环节确认缴纳。所以，销售是中小房地产开发企业税务人员应当重点关注的阶段，也是进行税收筹划最具有意义的部分。1 控制销售进度中小房地产开发企业具有资金依赖性，其产品具有高价值性，管理具有高风险性。为了尽快回笼资金和降低风险，很多中小企业采取预售模式进行销售。除此之外，比较常见的还有一般销售和分期付款销售模式。对预售房收入，收取预收款的当天即发生纳税义务，其余销售方式以合同约定或实际收款时间孰早确定。除了销售方式影响纳税时间外，税法对某些税种纳税时间的特殊规定也会影响缴税时间。其中，土地增值税规定要对开发产品（除保障性住房）完工前取得的收入进行预征，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。企业所得税对销售未完工开发产品的情形需要按预计毛利率计算应税所得额提前缴纳部分税款，待商品房完工后再进行汇算清缴。对完工产品的销售基本上也是遵循以合同约定或实际收款时间来确定。中小房地产开发企业要合理规划销售进度，在平衡资金流的同时，尽量递延纳税以取得时间收益。中小房地产开发企业在项目前期要投入大量资金，为缓解资金压力，可以将一部分产品以预售形式销售，并交纳营业税等税收。根据开发进度和资金需求量再安排下一步的销售，只要资金能够保证正常的经营活动，就尽量减少预售的销售方式，更多的将开发产品在整体完工后按分期付款的方式销售，将收入确认时点往后推移，达到递延纳税的目的。2 确定销售价格利用土地增值税进行合理筹划与在纳税时间上进行筹划相比，中小房地产开发企业在确定销售价格和分配销售收入方面的税务筹划形式更加直接，效果也更加明显，方法也更加多样。（1）、利用土地增值税临界点一般来讲，销售价格越高，税后利润越大。但土地增值税临界点处往往会出现税额跳跃点。价格抬高一单位，企业适用税率就提高一级，从而税额增长超过价格增长。中小房地产开发企业要测算这些“不经济”价格区间，并尽量避开价格陷阱，实现供求双方的共赢。（2）、针对普通标准住宅的免税临界点进行筹划在增值率未超过20%的情况下，普通标准住宅免予征收土地增值税，一旦超过这一临界值将实行全额征收。这条优惠政策也是制定销售价格时必须考虑的关键因素。一般而言，中小企业的开发建设成本弹性小，如何制定一个既吸引消费者又兼顾中小企业收益的合理价格是控制土地增值税的关键。为确定这个比例，我们做如下论证:假设：除营业税金及附加以外的扣除项目总额为X，销售总价为Y，营业税为5%，教育费附加为3%，城市维护建设费为7%。则，土地增值税的扣除项目总额为X+5%(1+3%+7%)Y，增值额为Y-(X+5.5%Y)。令，Y-(X+5.5%Y)/X+5%(1+3%+7%)Y20%化简得Y1.2848X。也就是说，企业要想享受免征土地增值税的税收优惠，就必须使房屋总体销售价格小于除“与转让房地产有关的税金”以外的所有扣除项目总金额的1.2848倍。在这个范围内，企业不需要负担土地增值税，净收益随着价格的提高而增加。在其他条件类似的情况下，中小房地产开发企业建设免税范围内的普通标准住宅。在类似条件下，中小房地产开发企业尽量建设普通标准住宅，就可以享受免税优惠，节约税务成本。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。值得注意的是，我国税法允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。也就是说，标准普通住宅单套面积不得超过144平方米，价格不得超过同级别土地上住房平均交易价格1.44倍。（3） 利用土地增值税其他临界点进行筹划显瘦土地增值税免税政策虽然可以节约税收，但收益率却不高。如果中小企业想要获取更高的利润，就要考虑缴纳土地增值税情况下临界点的筹划问题。若使中小房地产企业欲通过高定价策略获取额外收益，则必须保证所提高的价格大于因为价格的提高所带来的其它成本费用项目的增加额，只有这样，中小房地产企业的提价才有意义。假设：除营业税金及附加以外的扣除项目总额为X，销售总价提高Y为Y+Y，营业税为5%，教育费附加为3%，城市维护建设费为7%。其中，销售总价Y+Y不满足享受土地增值税免税优惠的条件。则，土地增值税的扣除项目总额为X+5%(1+3%+7%)(Y+Y)，增值额为(Y+Y)-X+5.5%(Y+Y)。在增值率小于50%的情况下，需要缴纳的土地增值税为(Y+Y)-X+5.5%(Y+Y)30%增加的销售收入要大于土地增值税额：Y(Y+Y)-X+5.5%(Y+Y)30%，且满足(Y+Y)-X+5.5%(Y+Y)/ X+5.5%(Y+Y)50%化简得 1.382XY+Y1.6349X即，如欲提高价格，必须使价格高于1.382X，否则价格提高带来的收益将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。 综上所述，如果仅考虑税收成本对净收益的影响，中小房地产企业为所售房屋定价时应遵循下面的规律：如果售价低于除“与转让中小房地产有关的税金”外的扣除项目金额的 1.2848倍，虽然可以免征土地增值税，但是能获得的净收益却较低。当售价等于除“与转让房地产有关的税金”外的扣除项目金额的 1.2848倍时，属于免征土地增值税的情况，能获得较大的净收益。若企业想提高价格，并且保持净收益也增加，那么就应当将售价定在大于除“与转让中小房地产有关的税金”外的扣除项目金额的 1.382倍的价位上。当增值率上升到下一档适用税率时，用类似的方法确定临界点。中小企业在进行销售阶段税收筹划时，应当遵循上述原则，同时考虑市场对价格的承受力，合理地进行定价决策。（4） 案例分析由于土地增值税税额等于征税对象乘以税率，所以要计算土地增值税税额，首先必须计算出征税对象即增值额。以上海春园为案例，我们可以看到上海万达房地产有限公司取得该项目的土地使用权时是一次性支付的，那么根据1994 年国家税务总局颁布的中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发转让房地产的其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。由于法规规定的计算方法有两种，那么在上海春园项目中我们可以首先核算不同计算方法下的土地增值税税额并采用税负最低的方法从而达到税收筹划的目。计算方法可分为两种： a.按照土地使用权的面积分摊b. 按照建筑面积的比例分摊 对比以上两种计算方法，我们可以得出在原有的核算情况下我们应当采用按建筑面积分摊的计算方式，因为1.25841.4566 所以我们应当选择税负最低的方式在本案中我们应当采用第二种核算方式缴纳土地增值税。3 促销税收筹划由于市场竞争越来越激烈，许多企业为了提高房屋销量而采取了各种各样的促销方式。这些促销手段在扩大销路的同时也可能会改变企业的各项税负。（1）商业折扣一些中小房地产开发商销售房屋时，给与购房者一定的商业折扣。根据营业税法规定，如果将销售价款和折扣额开在同一张发票上，可以以折扣后的价款为营业额来缴纳营业税。如果将折扣额另开具发票的，无论企业会计如何处理，都不能将折扣额从营业额中扣除。由此可见中小房地产企业在折扣促销时，要将折扣额与价款开在一张发票上。另外，中小房地产开发企业在计算企业所得税和土地增值税时，也可以按照折扣后的价格计算缴纳。（2）赠送行为中小房地产企业销售房产时向业主赠送家具、电器等，是视同销售行为，要缴纳增值税。上述业务不属于营业税差额计税范畴，有关的费用不得在计算缴纳营业税时扣除。在计算土地增值税时，属于家具和家用电器的费用不得作为开发成本扣除。此外，中小房地产企业还要针对这部分赠送物品代扣代缴20%的个人所得税。中小企业可以把家电、家具的价格从房地产销售总价格中剔除，然后让购房者就这一部分金额直接与销售家电、家具的一方签订合同并支付相关税费，达到降低营业税、土地增值税等税额的目的。4 销售和自营的税收筹划 中小房地产开发企业建设完成后，就进入销售或自营阶段。产品处理方式不同，中小企业缴纳的税种和税负也不同。销售房屋要缴纳营业税、土地增值税，不需要缴纳房产税和土地使用税。而自营需要缴纳营业税、房产税和土地使用税，不需要缴纳土地增值税。至于哪种处理方式税负轻，主要取决于利润率的高低。在利润很高的情况下，销售行为将产生大量的土地增值税，同时中小企业所得税的支出也会很大。自营行为不需要缴纳土地增值税，同时由于没有形成销售收入，只是出租业务会产生一定利润，且利润一般不会很大，中小企业所得税的支出也相对较低。虽然自营行为涉及缴纳房产税和土地使用税的问题，但在利润很高的情况下，土地增值税及企业所得税的减少额一般会大大高于房产税和土地使用税的增加额。因此，自营行为的总体税负相对较轻。在利润很低情况下，选择销售行为。销售行为产生的土地增值税和企业所得税税负很低。自营行为虽不缴纳土地增值税和企业所得税，但须缴纳适量的房产税和土地使用税。所以，在利润很低的情况下销售行为税负较轻。但在现实生活中，利润率极低或畸高的情况不常出现，大部分时候处于一个相对适中的状态。这个时候需要通过具体计算来判断哪种处理方式税负较低，中小企业最终获利高。（1）持有阶段的税收筹划对于中小房地产企业的库存，大多数中小房地产企业会选择出租等方式赚取租金，以减轻中小企业所面临的资金压力。在这个过程中，中小房地产企业同样可以通过税务筹划减轻自己的税收负担，实现收益的最大化。（2）变出租为转租此筹划方法只要针对需要装修改造后出租的房屋。中小房地产开发企业可以在装修改造前以较低的租金将房屋出租给关联方，关联方出资进行装修改造，增加房屋的总价值，进而以更高的租金转租出去。根据中华人民共和国房产税暂行条例第二条规定，中小房产税由产权所有人缴纳。也就是说不论从价计征还是从租计征，都只对房产所有人征税。中小房地产开发企业作为房产所有人，应按向关联方收取的较低的租金作为计税依据征收房产税，对于关联方进行转租收取的更高的租金则不属于房产税征税范围。（3） 变出租为投资中小房地产企业通过出租暂时尚未销售的存量房产获取的租金需要交纳营业税、城建税及教育费附加、房产税，最后还要计算缴纳企业所得税。但是如果中小房地产企业将未销售出去的房产投资入股，参与被投资方的利润分配，就不用缴纳房产税、营业税，而只需缴纳中小企业所得税。这在一定程度上减轻了中小企业的税收负担。（4）变租金为物业费中小企业收取租金需要缴纳营业税及其附加税费、房产税等，税负较重。而物业管理费只涉及营业税及其附加税费，税负较轻。因此，中小房地产企业可以把租金收入合理划分成租赁收入和物业管理费收入，尽量加大低税负收入的比例，有效降低中小企业租赁行为的税负。具体来说，中小房地产企业可以投资成立物业公司，并使该物业公司取得尽可能高的物业管理资质（资质越高，可收取的物业管理的价格就越高），由中小房地产企业收取租金，由物业公司收取物业管理费。通过合理地分解租金，降低整体税负。四、总结中小房地产开发企业涉及的业务内容复杂，涉及产业广泛。通过税收筹划可以为中小房地产开发企业节约税务成本，实现中小企业价值最大化的有效途径。以上海万达房地产有限公司为例分析，通过介绍中小房地产开发企业的经营业务、财税特征和涉税情况可以看出：在中小房地产开发企业税务筹划中，可以在开发建设、销售和持有三个阶段，进行税收筹划并采取切实可行的具体筹划方法。本文的创新之处有：其一，以具体案例分析，进行中小房地产开发企业费用核算的筹划，具有现实指导意义。其二，税务筹划方案是针对中小房地产开发业务环节和价值链而设计，体现了业务流程的整体性。其三，税务筹划可选方案权衡分析时，不仅考虑了筹划主体的成本效益和风险问题，也考虑了中小房地产的行业价值链中利益相关方的成本和风险问题，从而帮助中小房地产开发企业选择最优的税务筹划方案，增强了方案的现实性。本文局限与不足：1、 案例较为单一，理论分析较多，缺乏很强的操作性指导。2、 本文只针对中小房地产业典型业务设计税务筹划方案，缺乏综合筹划案例。 感 谢 时光冉冉，岁月如梭，这世上唯一不变的就是变化。转眼间四年大学生活即将结束了。闭上眼睛，可以瞬间调出第一天来交院的记忆，每一个场景细致可触。睁开眼睛，离开交院最后一天，却已经近在眼前了，每一刻时光都心有留念。毕业答辩之后，很多熟悉的形影也许就将从身边永远地失落了。每年的这个时候，校园总难掩物是人非的感伤。此刻我的心中却有些怅然若失，因为那些熟悉的恩师们和各位可爱的同学们，我们也即将挥手告别了。毕业离校确实很让人伤感可是我还是想对身边的同学、朋友、老师、食堂的大厨所有我所认识与不认识的人，对校园里的花草树木、错落有致的高楼矮房一切生灵和据说没生命的事物，对这一切的一切说声谢谢！首先感谢我的指导老师刘龙龙老师，是你的悉心指导让我顺利完成本论文。你一丝不苟的作风，严谨求实的态度，踏踏实实的精神，不仅授我以文，而且教我做人，虽