房地产问题研究.doc

浅谈房地产泡沫问题 温州09秋金融专业 方德青 学号09360151006 近年来,我国房地产业高速发展,成为拉动内需,推动经济增长的支柱产业,而房地产价格节节攀升, 随之产生的房地产泡沫引起了广泛关注。愈演愈烈的房地产价格给国人带来一定程度的影响，如何有效治理房地产泡沫经济, 加快我国城市化进程,扩大城市居民的人均住房面积, 关键是要针对我国的实际国情, 在正确分析市场动态的基础上通过及时调控, 做出正确的判断, 并采取相应的措施, 使我国的房地产市场能够持续、稳定、健康地发展。一、泡沫及房地产泡沫的含义金德尔博格在新帕尔格雷夫经济学辞典中，对泡沫的产生膨胀破灭的全过程做出了经典的描述“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者，这些人一般是以买卖资产牟利的投机者， 其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”1房地产泡沫是以房地产为载体的一种泡沫经济。它是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离, 市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。房地产开发中的泡沫现象, 主要是指土地和房屋价格极高与其使用价值 (市场基础价值 )不符,虽然账面上价值增长很高, 但实际上很难得到实现, 形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及近几年来房地产市场出现严重的投机现象, 房地产投资在短期内出现大规模膨胀, 泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌, 即泡沫破裂, 它的本质是行业发展的不可持续性。房地产行业是与国民经济高度相关的产业,与其直接相关的行业达60多个。目前我国的房地产行业已经形成了一个网状结构, 其牵连的行业广泛, 房地产泡沫一旦破灭, 国民经济会受到很大的冲击, 引起严重的失业问题。国外热钱的逃离雪上加霜,经济萧条是必然结果。应当承认 ,房地产业成长过程中 ,确实存在着一些经济泡沫 ,主要表现在: (一)地产价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用,及其土地市场投机炒作,会出现虚涨,这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、 甚至几十倍地飞涨,就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数,在上世纪80年代的10年间上涨了 5倍,地价市值总额高达4000万亿日元,相当于美国地价总值的4倍,土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌,泡沫破灭,至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的,在一定阶段便会破灭。(二)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中 ,商品房供给超过市场需求 ,超过部门的供给增长属于虚长 ,构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据 ,商品房空置率达10%以内时 ,这种经济泡沫是正常的。如果超越过多,引起严重的供给过剩,形成泡沫经济,导致房价猛跌,开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭,失业率上升,经济混乱,社会动荡。（三）房地产投资泡沫。一般规律,房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应,力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段,百业待兴,房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面,对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。（四）房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的,房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外,开发商对利润的期望值过高,人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨,开发商攫取暴利,购房者难以承受,由此也会形成房地产泡沫经济。可见 ,房地产确有经济泡沫,存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。2、 房地产泡沫产生的原因房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产，但是与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持一般来说，房地产泡沫的成因，主要有下面几个方面：（一）土地资源的稀缺性由于土地的稀缺性垄断性，房地产成为最常见的泡沫载体之一众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地最大的经济特征就是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小土地的自然供给是固定不变的，而城市化和房地产业的发展对土地的需求是与日俱增的，从而导致了土地资源相对不足随着经济的发展，人口的增加，城市化进程的不断推进，人们对土地的需求有无限扩大的趋势。因此，土地的稀缺性为泡沫的形成提供了基础条件。（二）房地产三级市场特别是租赁市场的不发达房地产一级市场是指政府举行的土地拍卖的土地市场，二级市场是指新建商品房交易市场，三级市场是指二手商品房交易市场在一个完善的房地产市场体系中，三级市场应该是最活跃的同时由于存量房总量仍然不足，小产权房屋很难真正融入市场;住房租赁市场处于地下经营的状况，透明度差，且缺乏有效的监管机制；所以导致目前三级市场很不规范，存在很多难以解决的矛盾，很多小城市的三级市场还处于启动阶段，再加上我们传统消费习惯，使得对新建的商品房需求量增加。由此可以看出，房地产三级市场和租赁市场的不发达会导致商品房需求量的增加，从而使得其价格上升。3（三）投机行为的普遍存在与资本市场相比，房地产市场由于自身的特点具有信息传递慢透明度差的特点大量投机资本的存在是房地产经济泡沫生成的重要条件，由于房地产价值量大获得信贷支持容易，这使得房地产行业作为投机活动的温床 当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。因此，全社会普遍对房地产价格有着良好的预期，这样就会导致更多投机行为的产生，房地产价格不断攀升。（四）金融机构的过度放贷从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，大量银行信贷资金的介入，会加快房地产价格的膨胀和泡沫的产生。然而，随着预期的逆转，房地产价格急剧下跌，银行拥有的抵押房地产价值急剧下降，巨额不良债权随之产生，最终导致房地产泡沫的破灭。（5） 非理性预期的普遍存在预期是人们参与经济活动时对未来状况的一种判断，是一种复杂的心理活动，其本质是对同当前决策有关的经济变量的未来值的预测，通常情况下， 若对未来市场预期价格上升，现实价格也会随着上升;反之若对未来市场预期价格下降，现实价格也会随着下降，这就是所谓的自我实现的预期效应预期有两个明显的特点：第一，预期的同质性，即经济主体对资产价格的走向具有共同的预期，一大批人对资产价格的涨跌方向看法相同，而这种共同的预期是形成泡沫的基础。第二，需求与价格预期的正反馈当市场参加者预期未来的价格会上升，结果随后的市场价格走势证实了自己的初始预期，于是他们就可能会进一步产生对未来的价格继续上升的预期，而这种预期也就会再次导致市场价格在该时期内上升 以此类推，市场价格会越来越高，这样就形成了正反馈过程 对房地产未来价格的非理性预期造成了投资者对未来房地产投资高回报的设想，大量的货币资本投入到有限的土地买卖市场中，推动地价不断上涨，进而使房地产价格不断攀升；当泡沫破灭时，房地产价格急剧下跌，投资者预期价格还要下跌，房地产商纷纷抛售其持有的房产，于是供应量大幅增加，同时又无人肯接手买入而使需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。3、 房地产泡沫识别方法从理论上讲有几种泡沫判定方法，如预警指数法收益还原法市场修正法和统计检测法等，但目前我国的房地产市场发展时间较短，整个市场还不完善，获取真实的数据比较困难。所以在任何特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。一般可以利用一些指标做出状况判断。(一)房地产价格增长率/实际 GDP 增长率衡量房地产扩张程度可以选取房价增长率/实际GDP增长率，这个指标是根据房地产泡沫的含义来设计的。该指标能反映房地产泡沫的扩张程度，测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大，通常认为该指标不应该超过2。(二)房价收入比房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，一般认为，合理的房价应当是家庭年收入的46倍之间房价收入比高于6 倍，就有出现房地产泡沫的可能。(三)房屋的空置率房地产市场是否有泡沫，空置率是一个比较有说服力的重要指标房屋空置率可以从一定程度上反映房地产市场的供求关系和销售情况，它的大小将影响投资者对未来房地市场走势的判断。按照通用的国际经验数据，空置率在20%以上为严重积压区，在10%20%之间为空置危险区,5%10%之间为合理区。(四)住房按揭款占居民月收入的比率房地产投机需求的膨胀离不开充足资金的支持，而充足的资金必须依靠银行等金融部门的配合，因此居民投机需求的膨胀很大程度上依赖于信贷杠杆的推动，与信贷规模具有同步扩张，互动发展的性质该指标反映了信贷对居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消费水平，代表了房地产泡沫发展及实现的程度 该指标值越大，说明信贷对居民住房投资的支持程度越大，居民投入住房消费的程度越高，产生房地产泡沫的基础条件越好， 如果房价保持上涨，则说明产生房地产泡沫的可能性越大如果这一比值超过了20%，那么就有产生泡沫的可能性。(五)房屋租售比租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值是国际上常用的一个衡量房地产泡沫的重要指标，租售比是住房售价与月租赁价格的比值，主要用来判断房地产是否具有长期投资价值 通常情况下，如果房屋的价格出现持续大幅上涨，而且这个上涨是由于房屋资产的内在价值的提高造成的，那么必然会伴随着租金的增长，租金增长的速度也会加快，投资要求的回报率提高 那么，在这种情况下，租售比将不会大幅增高 如果市场中的租金持续不能赶上房价的上升速度，作为一个投资市场来说就有可能出现泡沫问题了。衡量一个区域房产运行状况良好的租售比要依据当地投资回报率来确定，通常界定为1/2001/300之间如果租售比低于1/300,意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1 /200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好租售比无论是高于 1/200 还是低于1/300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。四、治理建议面对房地产泡沫的特性，结合房地产市场，整合目前出台的政策，比较有效的治理方法如下：（一）加强商业银行的内部控制，完善房地产金融风险的预警机制 各商业银行应该加强内控机制建设，强化贷款管理制度要切实地实行审贷分离前中后台分离制度，真正确立内部稽核审计机构的独立性和权威性 同时，要健全房地产金融风险预警系统，做好风险识别风险度量风险评估工作，加强风险防范与控制，确保房地产金融运行安全、有效。（二）健全房地产金融监管体制 金融监管机构是独立的行业监管者，应该健全信息传递机制，保证信息及时 准确和畅通，从整体上把握业界行情和发展趋势，因时制宜，因地制宜，采取松紧有度的措施，监管房地产信贷，从而避免房地产业的大起大落同时应该加强对银行开发商和信贷个人的监管力度，及时治理不正确的和违反政策规定的不良行为严厉打击舞弊欺诈等行为，有效防范道德风险在房地产市场发展过程中，应对各项影响房地产的指标，如投资增幅销售增幅价格变化等进行实时监控，采用货币和行政的各种措施控制各个指标，使之正常发展。（三）拓宽房地产融资渠道，分散房地产金融风险，建议尽快构建和推进银行贷款、房地产信托、住房资产证券化并行的多渠道融资模式，以扩充开发企业和购房者的融资渠道，分散和化解房地产金融风险。（四）完善房地产金融的法制环境，为房地产金融的宏观调控提供法制保障 要认真总结我国多年来，特别是近几年房地产金融支持房地产发展的利弊得失，进一步健全房地产金融的法律、法规，保证房地产金融市场的健康发展，进而为房地产市场稳健发展提供有力的金融支持。5、 房地产泡沫的防范措施在泡沫经济得到有效控制的同时，还应该抓好防范再次发生的准备，好的防范措施能给房地产泡沫经济的再次发生带来有效的抑制作用。（一）大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。（2） 强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。 （三）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。（四）整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。（五）全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税