地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告可行性研究报告.doc

X 评估报告名称 评估报告名称 地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告 目目 录录 一一项目总论项目总论 1 1项目背景 1 1 1 项目位置 1 1 2 项目四至 1 1 3 项目建设规划指标 2 1 4 项目用地现状 3 1 5 开发公司概况 3 1 6 承担可行性研究工作的单位 5 1 7 可行性研究范围 5 1 8 研究工作依据 5 2可行性研究结论 6 2 1 项目开发的必要性 6 2 2 自然可行 6 2 3 法律基本可行 6 2 4 市场可行 7 2 5 经济效益可行 7 2 5 1 项目建设进度 7 2 5 2 投资估算和资金筹措 8 2 5 3 项目经济效益 9 3项目风险及防范建议 9 3 1 开发风险 9 3 1 1 手续风险 9 3 1 2 建筑主体风险 9 3 1 3 资金筹措风险 10 3 14 市场风险 10 3 2 防范建议 10 3 3 关于地价的建议 10 X 4可行性研究结论 11 二二宏观市场研究宏观市场研究 12 1全国经济环境 12 1 1 2004 年国民经济较快增长 12 1 2 全国房地产市场发展状况 12 1 3 土地市场不断规范 13 1 4 加强土地供应调控 停止别墅类用地的土地供应 14 1 5 利率政策调整对于房地产市场的影响 14 1 6 房地产税开征对于房地产市场的影响 14 2X 市经济环境 15 2 1 X 市社会经济发展现状 15 2 2 居民消费 收入呈上升态势 15 2 3 X 市远景及发展定位 16 2 4 X 市房地产市场回顾 16 2 5 房地产进入平稳增阶段 17 2 6 X 市房地产市场未来预测 17 三三片区房地产市场研究片区房地产市场研究 18 1片区规划 18 2片区房地产市场特征 19 2 1 片区房地产市场发展 19 2 2 住宅房地产市场 19 2 2 1 住宅房地产市场概况 19 2 2 2 住宅房地产市场供给 19 2 2 3 住宅房地产需求分析 20 2 2 4 典型房地产调查 20 2 3 商业房地产市场 22 2 3 1 商业房地产供给 22 2 3 2 片区商业房地产分布 22 2 3 3 商业房地产需求分析 23 2 3 4 商业房地产经营情况 23 2 3 5 经营方式 23 2 3 6 发展机会 23 2 3 7 典型房地产调查 24 3片区房地产市场分析结论 26 4 1 住宅房地产市场 26 4 2 商业房地产市场 26 四四项目项目 SWOT 分析及评价分析及评价 27 X 1项目 SWOT 分析 27 1 1 优势 S 27 1 2 劣势 W 27 1 3 机会 O 27 1 4 威胁 T 27 2项目评价 28 五五地铁对项目影响地铁对项目影响 29 1X 地铁规划 29 1 1 轨道交通布局 29 1 2地铁带来的转变 30 2地铁商业调查 30 2 1X 市地铁 1 号线沿线地下商业调查 30 2 2地铁对 X 商业的影响 31 3地铁对本项目的影响 31 六六项目定位及评估项目定位及评估 32 1项目定位 32 1 1 项目发展规划 32 1 2地下室部分设计内容和要求 32 1 3商场和公交站设计内容和要求 33 1 4商务公寓设计内容和要求 33 1 5 客户定位 33 1 6 价格定位 34 2项目评估 34 2 1 项目发展规划评估 34 2 2 项目户型设计评估 34 2 3 客户定位评估 35 2 4 价格定位评估 36 2 5 项目评估意见 37 七七项目开发建设进度安排项目开发建设进度安排 38 1有关工程计划说明 38 2施工横道图 38 八八投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 39 1项目总投资估算 39 2资金筹措 41 3投资使用计划 41 九九销售及经营收入预测销售及经营收入预测 42 X 1物业销售收入 42 2 经营收入测算 42 3 项目销售回款计划 43 4 资金来源与运用分析 43 5销售利润 43 十十社会效益分析社会效益分析 44 1建立现代交通接驳体系 完善地铁服务功能 44 2带动周边区域发展 44 3加强港深经贸往来 44 4国有资产良性发展示范 44 5增加政府税收 提供就业机会 45 十一十一财务与敏感性分析财务与敏感性分析 46 1赢利能力分析 46 2项目不确定性分析 46 2 1 项目盈亏平衡分析 46 2 2 项目敏感性分析 46 十二十二研究结论与建议研究结论与建议 48 1 项目经济效益 48 2 项目风险及防范建议 48 2 1 开发风险 48 2 1 1 手续风险 48 2 1 2 建筑主体风险 48 2 1 3 资金筹措风险 49 2 14 市场风险 49 2 2 防范建议 49 2 3 关于地价的建议 49 3 可行性研究结论 50 十三十三附表附表 51 附表 1 项目工程计划横道图 附表 2 项目开发成本估算表 附表 3 项目投资计划估算表 附表 4 项目销售收入与经营税金及附加估算表 附表 5 项目经营收入分析估算表 附表 6 资金来源与运用表 附表 7 损益及利润分配表 X 附表 8 现金流量表 全部投资 附表 9 敏感性分析表 X P 1 一一 项目总论项目总论 1项目背景项目背景 1 1 项目位置项目位置 1 2 项目四至项目四至 南临市政路 西临建设路 北临解放路 东临永新商业城 项目位置 X P 2 1 3 项目建设规划指标项目建设规划指标 本次评估项目位于 X 市 X 区建设路与解放路交汇处东南侧 规划为商住综合用 地 根据委托方提供的 X 市建设用地规划许可证 深规许字 01 2005 0205 号 X 地铁一期老街站换乘综合体及上盖物业工程方案设计任务书 X 地铁 一期老街换乘综合体投资估算书 等有关资料 项目经济技术指标如下表 项目经济技术指标项目经济技术指标 项目名称 规划指标 X 市建设用地规划许可证 深规许字 01 2005 0205 号 设计指标 X 地铁一期老街换乘综合体投资 估算书 及其它资料 用地单位X 市地铁远为房地产开发有限公司 总用地面积5 935 4 平方米5 935 4 平方米 建筑容积率 4 96 4 9 建筑高度或层数 60 米 总建筑面积 46 982 平方米 计容积率建筑面积29 440 平方米29 440 平方米 其中 商务公寓9 974 平方米10 860 平方米 商业14 680 平方米14 680 平方米 公交换乘站 换乘大厅 及 部分辅助用房 3 700 平方米3 700 平方米 设备转换层1 086 平方米 其它 200 平方米 不计容积率建筑面积 平方米 17 542 负 4 至负 1 层 总体布局及建筑退红线要求 退红线 1 2 1 5 5 米 3 4 2 5 米 4 5 1 米 2 3 1 米 建筑功能为公交换乘及附属用房 地下 3 4 层为地铁站台层 地下 2 层为地铁站厅层 地下 1 层为交通分流层 车辆出入口 给水接口与周边市政路相接 雨水接口与周边市政路相接 污水接口与周边市政路相接 电 源与周边市政路相接 市政设施要 求 通 讯与周边市政路相接 备注 1 根据 X 市政府 2002 23 号文 具体开发经营方案经市政府批准后方可办理土地出让手续 2 建设用地规划许可证 根据 X 市规划委员会 2004 年第 1 次会议审议结果核发 原核发 深规土规许字 01 2005 0088 号 X 市建设用地规划许可证 作废 X P 3 地铁老街站上盖物业面积指标地铁老街站上盖物业面积指标 层数建筑面积指标 平方米 4 层 4 434 3 层 4 434 2 层 4 068 1 层 4 606 小计小计 16 45616 456 全部用于地铁 全部用于地铁 1 1 3 3 号线换乘 已扣除设备转换层占用号线换乘 已扣除设备转换层占用 面积 面积 1 层3 700 公交换乘站 2 层 3 660 3 层 3 876 4 层 3 578 5 层 3 566 小计小计18 38018 380 其中商业 其中商业 14 68014 680 平方米 公交换乘平方米 公交换乘 3 7003 700 平方米 平方米 6 15 层 11 060 小计小计11 06011 060 其中商务公寓 其中商务公寓 10 86010 860 平方米 其它平方米 其它 200200 平方米 平方米 合计合计 46 98246 982 其中 地下 其中 地下 17 54217 542 平方米 公交车站平方米 公交车站 3 7003 700 平方米 商平方米 商 业业 14 68014 680 平方米 住宅平方米 住宅 10 86010 860 平方米 其它平方米 其它 200200 平方米 平方米 备注 1 数据来源于 X 地铁一期老街换乘综合体投资估算书 1 4 项目用地现状项目用地现状 地形 地势地形 地势 地块形状呈近似方型 地势平整 地面东北角有两栋物业尚未拆除 根据实地 查勘 现场正在进行地质勘察 1 5 开发公司开发公司概况概况 根据 X 市人民政府文件 深府 2002 23 号文件内容 原则同意由 X 市地铁有 限公司和 X 市远为实业公司合作开发本项目 具体开发经营方案经市政府批准 后方可办理土地出让手续 截止研究时点 X 市地铁有限公司 甲方 与 X 远为实业有限公司 乙方 于 2004 年 12 月 13 日签订了 地铁老街站上盖物业开发项目合作协议书 截止 X P 4 本次可行性研究 地铁与远为签订之 地铁老街站上盖物业开发项目合作协议 书 还有待政府批准 两公司就此项目已组建成项目开发公司 X 市地铁远为房地产开发有限公司 并在开发经营和管理达成了如下协议 股权认购比例 甲方占 60 的股份 乙方占 40 的比例 项目公司注册资金人民币 1 000 万元 甲方出资 600 万元 乙方出资 400 万元 项目公司为主体独立运作 设项目公司董事会和监事会 董事会由五人组 成 甲方三人 乙方一人 董事长由地铁公司派出董事担任 副董事长由 远为公司派出董事担任 监事会由三人组成 甲方二人 乙方一人 监事 长由乙方推荐人选担任 公司总经理由甲方推荐人选担任 副总经理一人 由乙方推荐人选担任 由远为公司派出财务总监 董事会聘任 由地铁公司派出财务经理 董事 会聘任 由远为公司派出合同预算部经理 由于市场变化因素 项目商场部分的出租和出售应根据当时的市场具体情 况 甲 乙双方另行协商决定 以利润的最大化为原则 项目合作开发公司情况简介表项目合作开发公司情况简介表 企业名称企业名称X X 市地铁有限公司市地铁有限公司X X 市远为实业有限公司市远为实业有限公司 住 所X 市福田区深南大道 4009 号投资大厦 9 层X 市 X 区人民南路深房广场 B 座 24 层之一 法定代表人陈玉明邓家贵 注册资本100 000 万元3 000 万元 实收资本 3 000 万元 企业类型有限责任公司有限责任公司 注册号 44030110037714403012026431 经营范围 地铁 轻轨交通项目的建设经营 开发和综 合利用 投资兴办实业 具体项目另行申报 国内商业 物资供销业 不含专营 专控 专卖商品 兴办实业 具体项目另行申报 国内商业 物资供销业 不含专营 专控 专卖商品 经济信息咨询 不含限制项目 经营进出口 业务 具体按深贸进准字第 2001 2143 号资格 证书办 营业期限1998 年 7 月 31 日至 2067 年 7 月 31 日 成立日期1998 年 7 月 31 日 房地产 开发经验 以开发 X 地铁为主 尚未有房地产开发经验 公司以开发高科技项目和兴办高科技企业为企 业宗旨 无房地产开发经验 注 本表来源于 X 市工商行政管理局 企业法人营业执照 及开发公司提供资料 X 市地铁有限公司于 1998 年 7 月 31 日成立 注册资本 10 亿元 经营范围为 城市地铁 轻轨交通项目的规划 设计 建设融资 运营以及相关资源的开发 工作 公司前身是 1992 年成立的 X 市城市铁路客运系统 地铁 建设领导 X P 5 小组办公室 X 市地铁有限公司是 X 市国有资产管理委员会授权经营企业 X 市国有资产管理委员会是公司唯一股东 公司现有 16 个部门 两个分公司 和两个参股企业 员工 1 700 人 公司总部负责整个公司的管理调控和地铁建 设 下属运营和资源开发分公司分别负责地铁的运营和地铁相关调控和地铁建 设 X 市远为实业有限公司是一家以从事高科技项目的引进与开发 投资兴办高科 技企业 房地产开发及资本运营为主的综合性实体企业 公司聘用国家 863 专 家 安徽大学副校长 博士生导师韦穗教授等一批专家学者为公司高科技项目 开发顾问 着重开发具有可持续发展的高科技项目 公司注册资本 3 000 万元 人民币 企业总资产近 5 000 万元人民币 已完成高科技项目开发和兴办企业 投资额累计 2 600 万元人民币 1 6 承担可行性研究工作的单位承担可行性研究工作的单位 受托单位 X 市世联房地产评估有限公司 单位地址 X 市深南东路 X 发展银行大厦 13 层 资质证书 深中服资 评 字 002 号 资质等级 一级 法人代表 佟捷 联系电话 0755 82080800 1 7 可行性研究范围可行性研究范围 本次研究项目为地铁老街站上盖物业 其地下连接地铁 1 与 3 线换乘使用的 地下 4 层换乘空间 该部分工程为较为特殊的基建工程 工程投资由政府全额 投入 是地铁交通建设不可分割的一部分 对其可行性 建造价格进行判断应 由专门的工程咨询公司在地铁开发建设的可行性研究中完成 在本报告中不能 够对其可行性 建造价格给予判断 而对于地上建筑物部分 根据 X 市人民政府文件 深府 2002 23 号文件 由 X 市地铁有限公司 X 市远为实业有限公司共同出资兴建 除公交车总站的地 面 1 层交由政府使用外 其它部分进行销售或经营 因此本次可行性研究范围 界定为 用做公交车总站的地面 1 层 地面商业的第 2 5 层 6 层以上的商务 公寓等功能部分 总建筑面积为 30 526 平方米的综合建筑物 经过对目前资料的分析及向有关人员了解 属于地上商品房不可分割的供配电 设施 消防水池 泵房等面积 1 086 平方米设计在地下 4 层地铁转换层内 因 此我们在项目经济指标时对此部分予以计算其建造成本 1 8 研究工作依据研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 建设部 建标 2000 205 号 X P 6 建设项目经济评价方法与参数 国家计委 建设部 计投资 1993 530 号 关于印发经济评估方法的通知 及附件 中国国际工程咨询公司 咨经 1998 11 号 关于规范 X 市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知 X 市 发展计划局 深计 2003 590 号 X 建设工程价格信息 X 市 X01 04 号片区 东门地区 法定图则 LH01 01 01 X 市人民政府文件 深府 2002 23 号 X 市规划与国土资源局用地方案图 2002 6 10 X 市建设用地规划许可证 深规许字 01 2005 0205 号 X 地铁一期工程老街站换乘综合体及上盖物业工程方案设计任务书 X 地铁一期老街换乘综合体投资估算书 地铁老街站上盖物业开发项目合作协议书 企业提供的其它相关资料 2可行性研究结论可行性研究结论 2 1 项目开发的必要性项目开发的必要性 本项目为 X 市第一个地铁上盖物业 其开发建设是非常有必要的 地铁上盖将充分发挥地铁对城市沿线土地开发价值最大化示范作用 项目的建成将对建立城市交通接驳体系 舒缓东门拥挤交通现状有积极贡 献 项目的开发将带动周边区域繁荣发展 发挥国有资产良性发展示范作用 加强港深经贸往来 增加政府税收 提供就业机会 本项目将充分体现社会效益与经济效益双 赢 2 2 自然可行自然可行 规划可行 本次研究项目的 X 市建设用地规划许可证 内规定建设经济指标符合政府公 布的 X 市 X01 04 号片区 东门地区 法定图则 所规定的控制性规划指标 在 规划上可行 配套可行 本宗地所处片区为 X 最早开发地区 各项生活配套设施齐全 水 电 气保障 配套充足 能满足建成后的交通 商业 居住的要求 X P 7 2 3 法律基本可行法律基本可行 根据 X 市人民政府文件 深府 2002 23 号内容 项目使用宗地为协议用地 原则同意由 X 市地铁有限公司和 X 市远为实业公司合作开发 在具体开发经营 方案经市政府批准后方可办理土地出让手续 目前合作双方已取得 X 市建设 用地规划许可证 开发经营方案 土地出让手续 报批的建筑规划设计正在 办理制作中 2 4 市场市场可行可行 住宅可行住宅可行 项目住宅公寓约 250 套 以小户型 1 房和 2 房为主 每户面积约 26 62 平方 米 兼有少量复式公寓 与目前周边畅销楼盘户型吻合 供应量不大 应能取 得良好的销售业绩 另外考虑到目前 X 市场上单身公寓畅销的情况 可采用提 高项目的实用率 例如招商地产 城市主场 项目等 配有中高档装修和 家用电器的情况下的以 8 500 元 平方米的价格销售符合目前的市场客户需求 将会受到市场的青睐 商业可行商业可行 根据目前该区域的商业物业二手销售 租金情况及综合经营 并考虑目前市场 上在建地铁商业项目的销售 招商情况 结合本项目所处市级商圈 而且是两 条地铁线交乘上盖的特点 因此在解决垂直交通条件下 我们认为本项目第 2 层商业以 44 000 元 平方米 3 层以 22 000 元 平方米的价格对外销售具有竞 争力 另外考虑到目前东门经营成功的商业案例基本上都有大型综合商业的进驻 因 此为确保本项目在前期聚集人气 经营获得成功 我们建议第 4 5 层商业以 出租招商方式吸引大卖场进驻 吸引人气促进第 2 3 层的销售 待市场情况 更为成熟后再考虑销售等方式变现 因此本项目商业的销售及出租经营可以预期将取得良好的市场可实现性 2 5 经济效益可行经济效益可行 2 5 1 项目建设进度项目建设进度 由于本项目处于地铁 1 3 线换乘体上盖 因此地上工程的开工时间取决于地 下 4 层换乘部分工程的完工时间 根据项目地上部分的开发规模 片区房地产市场的发展情况 市场承接力等综 合分析 我们确定本项目施工总进度计划如下 在地下 4 层换乘部分竣工后开始本项目地上工程建设 建设周期为 4 个季度 在开工后的第 3 季度公寓开始销售 第 4 个季度商业开始销售 地上部分开工 后第 7 季度基本完成销售工作 X P 8 2 5 2 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 投资估算投资估算 根据测算 项目的总投资为 25 812 88 万元 含地价 详见下表 项项目目总总投投资资估估算算表表 序 号 项目名称总额 万元 单价 元 平方米 占总投资比例 1 土地成本 15 060 065 115 5158 3 3 前期工程费 335 79114 061 3 4 建安工程 7 819 622 656 1230 3 5 不可预见费 407 77138 511 6 6 其他费用 91 5831 110 4 7 管理费 928 62315 433 6 8 财务费用 219 3874 520 8 9 销售费用 894 47303 833 5 10 公用设施专用基金 55 6018 890 2 合 计 25 812 888 767 96100 0 注 1 有关项目投资的组成说明详见报告第 5 页 1 71 7 可行性研究范围可行性研究范围内容 2 目前尚未确定地价款的金额 我们根据有关部门规定进行了测算 详 细测算过程请参见报告第 39 页 土地成本测算土地成本测算内容 3 单价为按计入容积率建筑面积计算 4 销售费用为二层商业销售率 95 三层商业销售率 75 公寓销售 100 的情况下计算所得 资金筹措资金筹措 本项目投资的资金来源包括自筹资金 银行融资及销售回款 按照 X 一般房地产开发要求 土地地价款需在签订土地合同后一次性支付 项 目总投资为 25 812 88 万元 经测算需投入资金包括自筹资金 银行融资及销 售收入 需要自筹资金支付地价款及前期费用 15 200 万元 另外需要向银行 融资 5 000 00 万元 销售收入 5 312 88 万元 项目资金来源表项目资金来源表 序号项 目资金 万元 比例 1 自筹资金 15 500 0060 0 2 银行融资 5 000 0019 4 3 销售收入 5 312 8820 6 4 总投资 25 812 88100 0 X P 9 2 5 3 项目经济效益项目经济效益 项目经济效益略高于行业平均水平 与东门片区房地产开发利润水平相近 项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标 序号项 目指标备注 1 占地面积 5 935 4 2 总建筑面积 30 526 包括 地下设备转换 1 086 平方米 地上 29 440 3 项目总投资 25 813 包括公交车总站的地面 1 层 地面商业的第 2 5 层 6 层以上的商务公寓 地下设备转换面积等部分 4 项目经营收入 34 199 包括销售期内实现的销售收入和未售经营部分物业的 现值 4 1 项目销售收入 29 816 指销售期内所得 项目销售收入按开工后第 3 季度至 第 7 季度内销售期 商业销售收入 21 338 公寓销售收入 8 478 二层商业销售价格为 4 4 万元 平方米 销售率为 95 三层商业销售价格为 2 2 万元 平方米 销售率为 75 公寓销售价格为 0 85 万元 平方米 销售率为 100 4 2 项目经营现值 4 383 详见报告第 42 页相关内容 5 销售税金及附加 1 521 6 利润总额 6 865 7 税后利润 5 835 扣除所得税后利润 8 成本利润率 税前 27 80 9 成本利润率 税后 23 63 10 财务净现值 FNPV 4 235 11 财务内部收益率 FIRR 31 7 12 动态投资回收期 1 50 动态投资回收期从地上工程开工起计算 13 贷款偿还期1 年 3项目风险及防范建议项目风险及防范建议 3 1 开发风险开发风险 3 1 1 手续风险手续风险 项目开发使用所需要使用的土地尚未办理出让手续 具体开发经营方案经市政 府批准后方可办理 因此合作双方开发经营方案能否及时得到政府的批准有一 定的不可预见性 因此会对本项目开发手续的正常报批产生影响 3 1 2 建筑主体风险建筑主体风险 本项目地上部分工程需要在地铁换乘部分 地下 4 层 竣工后方可施工 而目 X P 10 前地铁 3 线的规划刚刚完成评审 具体的开工日期尚未确定 对本项目开工 建筑竣工时间有较大的影响 3 1 3 资金筹措风险资金筹措风险 由于项目地价款占整个项目的投资金额大 根据有关规定地价款需要由开发商 自筹解决 不能使用银行贷款资金 目前此部分款项的筹措未确定 3 14 市场风险市场风险 目前区域商业房地产市场发展趋势平缓 如何制定合理的市场定位营销策略 特别是商业部分 在招商经营管理上树立投资者信心 是项目开发成功的保 障 3 2 防范建议防范建议 加快合作双方开发经营方案的制订 尽早获得政府批准 落实地下 4 层换乘空间的设计方案 尽早确定工程计划和竣工时间 在工程准备期内作好项目的市场调研和客户需求调查 寻求专业顾问代理 公司合作 向政府申请有关地价减免 延期支付的优惠政策 减少前期地价支付的资 金压力 降低资金筹措风险 3 3 关于地价的建议关于地价的建议 本项目为地铁上盖综合项目 而且地铁公司作为开发主体之一直接参与项目投 资及权益分配 考虑本项目地价成本占总投资比例达 60 达 1 5 亿元 为保 证本项目的开发建设与地铁实现 四同步 同步规划 同步建设 同步建成 同步运营 缓解项目自筹资金的压力显得尤为重要 因此我们建议 1 根据对项目的分析 因地下 4 层地铁换乘空间的建设占用了地上项目本应 具有的地下车库及地下设备空间 为了满足地上商业及公寓的停车就需要开发 商建设立体停车场或与周边项目共同开发停车空间 或有偿使用周边其它项目 的停车位 相对增大了投资成本和后期经营成本 因此可以向政府申请因地下 车库的缺失而核减地价 2 根据 2001 年颁布的 X 市人民政府令第 101 号 X 市地下铁道建设管理暂 行规定 第三十九条规定 地铁公司对经批准取得的地铁沿线规划用地享有土地综合开发权和物业管理 权 综合开发的土地地价 按未建地铁时的地价核定出让给地铁公司开发 综 合开发的土地地价款 按先开发后上缴原则 根据开发进度分期缴纳 建议可向政府申请分期交纳地价款 3 根据有关市场调查 香港地铁公司在 X 地铁 4 线建设开发与政府达成协议 X P 11 其沿线土地的出让地价实行优惠地价 本项目为 X 地铁地沿线第一个房地产开 发项目 其成功与否将直接影响未来地铁沿线物业开发与投资者的信心 因此 建议向政府申请一定的地价优惠 4可行性研究结论可行性研究结论 本项目的成功开发与实施 将会产生重大社会效益和深远的历史影响 为国内的地铁开发营运创造新的开发模式 并取得社会 经济效益的 双丰收 项目满足城市规划 开发产品在市场具备突出竞争优势 市场可行 根据测算 本项目开发经济效益好 具有较高的投资回报 本项目的合作双方已取得政府原则同意 开发经营方案还需要及时获 得审批 以便完善土地出让及后期开发建设手续 本项目为两条地铁换乘上盖物业 因此在规划 建设中需要给予统一 规划和设计 以明确其开发及竣工时间 为保证本项目的开发建设与地铁实现 四同步 同步规划 同步建 设 同步建成 同步运营 缓解项目自筹资金的压力显得尤为重要 建议可向政府申请合理的减免 分期支付的优惠政策 本项目其它风险可以控制 因此其开发建设基本可行 X P 12 二二 宏观市场研究宏观市场研究 1全国经济环境全国经济环境 1 1 2004 年国民经济较快增长年国民经济较快增长 初步核算 2004 年国内生产总值 136 515 亿元 比上年增长 9 5 没有出现大 的起落 其中 第一产业增加值 20 744 亿元 增长 6 3 第二产业增加值 72 387 亿元 增长 11 1 第三产业增加值 43 384 亿元 增长 8 3 1 2 全国房地产市场发展状况全国房地产市场发展状况 2004 年 全国完成房地产开发投资 13 158 亿元 比上年增长 28 1 虽略低于 2003 年增长 30 3 的水平 但仍然保持着较快增长的势头 全年房地产开发呈 现如下主要特点 a a 全年房地产开发投资增幅在高位运行 2004 年 房地产开发投资延续了 2003 年强劲增长的势头 一季度完成投资 1 820 亿元 比上年同期增长 41 1 上半 年完成投资 4 924 亿元 增长 28 7 前三季度完成投资 8 357 亿元 增长 28 3 全年完成投资 13 158 亿元 增长 28 1 b b 经济适用房投资出现负增长 在全部房地产开发投资中 住宅投资 8 837 亿元 比上年增长 28 7 增速比上年降低 0 9 个百分点 其中 经济适用房投资 606 136515 20744 72387 43384 0 50 000 100 000 150 000 GDP 第一产业第二产业第三产业 产值 亿元 产值 亿元 9 10 2 50 12 50 6 70 0 00 2 00 4 00 6 00 8 00 10 00 12 00 14 00 GDP 第一产业第二产业第三产业 增长率 增长率 X P 13 亿元 比上年减少 2 5 是 2002 年以来的首次负增长 办公楼投资 652 亿元 比上年增长 28 3 商业营业用房投资 1 724 亿元 比上年增长 31 4 c c 银行贷款增速大幅回落 占资金来源比重有所降低 全年房地产开发企业到位 资金 17 169 亿元 比上年增长 29 9 增速比上年回落 5 5 个百分点 其中 国内贷款 3 158 亿元 仅增长 0 5 企业自筹资金 5 208 亿元 增长 38 其 他资金 8 563 亿元 增长 39 9 银行贷款占全部资金来源的比重为 18 4 比 上年降低 5 4 个百分点 d d 土地开发和土地购置增速大幅回落 全年完成土地开发投资 715 亿元 比上年 下降 4 3 增速回落 37 7 个百分点 完成土地开发面积 19 740 万平方米 比 上年下降 11 4 而上年是增长 14 2 本年购置土地面积 39 785 万平方米 增长 5 4 增速比上年回落 7 4 个百分点 e e 施工面积继续扩大 商品房销售面积增速高于竣工面积 全年商品房施工面积 140 451 万平方米 比上年增长 19 2 增幅回落 5 7 个百分点 其中 新开工 面积 60 414 万平方米 增长 10 4 增幅回落 17 4 个百分点 竣工面积 42 465 万平方米 仅增长 2 1 增幅回落 16 5 个百分点 商品房销售面积 38 232 万 平方米 增长 13 7 增幅回落 12 1 个百分点 f f 商品房平均销售价格增速加快 2004 年 商品房平均销售价格上涨呈加速之势 一季度商品房平均销售价格比上年同期增长 6 7 上半年增长 11 6 一至三 季度增长 13 0 全年增长 14 4 其中 全年商品住宅平均销售价格增长 15 2 为 1998 年以来的最高增幅 g g 商品房空置面积负增长 到 12 月末 全国商品房空置面积 12 326 万平方米 比上年末下降 8 3 其中 商品住宅空置面积 7 405 万平方米 下降 15 6 办公楼 816 万平方米 下降 1 4 商业营业用房 3 142 万平方米 增长 5 2 20042004 年房地产开发运行态势表明 国家采取的一系列宏观调控政策取得了初步年房地产开发运行态势表明 国家采取的一系列宏观调控政策取得了初步 效果 房地产市场运行质量有所提高 效果 房地产市场运行质量有所提高 20052005 年会在不放松宏观调控的同时 着年会在不放松宏观调控的同时 着 力解决好商品房结构不合理和平均销售价格上涨过快等问题 保持房地产开发市力解决好商品房结构不合理和平均销售价格上涨过快等问题 保持房地产开发市 场的健康发展 场的健康发展 1 3 土地市场不断规范土地市场不断规范 随着国家对土地市场调控的加强 近年来国家关部门陆续发布了针对规范土地市 场的各种新规定 国土资源部发布了 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 即国土资源部 11 号令 明确规定 商业 旅游 娱乐和商品住宅用地等各类 经营性用地 以及上述规定以外用途的土地的供地计划公布后 同一宗地有两 个以上意向用地者的 必须以招标 拍卖或者挂牌方式出让 并会同监察部开展 了监督检查工作 X P 14 1 4 加强土地供应调控 停止别墅类用地的土地供应加强土地供应调控 停止别墅类用地的土地供应 根据 关于清理各类园区用地 加强土地供应调控的紧急通知 国土资发 2003 45 号 严格控制建设用地供应总量 防止以各种名称 违反土地利用总体规划 批准设立各类园区 各类园区用地必须纳入当地政府的统一计划 统一供应 统 一市场管理 经营性用地必须实行招标拍卖挂牌出让 严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发 严格控制土地供应总量 特别是住宅和写字楼用地的供应量 优化土地供应布局和结构 停止别墅类用地 的土地供应 国土资源管理部门加大土地出让后的监管力度 防止少数开发商圈 占大量土地浪费资源和冲击市场 别墅用地叫停 别墅用地供应减少 短期内刺激市场放量 未来两年别墅项目开 发量明显放大 早期囤积在开发商手上的大量土地开始放出 1 5 利率政策调整对于房地产市场的影响利率政策调整对于房地产市场的影响 面对 疯长 的房价 2005 年 3 月 16 日晚 人民银行宣布 自 3 月 17 日起实 行以下政策 四年和五年期的房贷年利率 从 4 95 调整为下限 5 27 一年 二年和三年期房贷年利率 从 4 95 调整为下限 5 18 五年以上期限的房贷 从 5 31 调整为下限 5 51 商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平 和内部定价规则 房地产价格上涨过快的城市或地区住房贷款首付款比例可由目 前的 20 提高到 30 这次预料之中的央行调息调整对于整个房地产市场影响不会太大 首先它给贷款 人增加的小额负担不足以抵消消费者的购房欲望 以总房款为 100 万元 首付比 例为 30 贷款本金为 70 万元 分 15 年还清 若以新利率的最优惠利率计算 每月应还款 5 723 3 元 分别较之前多付 74 05 元 对买房的消费者微不足道 因此就从这次调息本身来说 本次调息根本不足以抑制目前 过热 的房地产市 场 但是这个调息传递的政策信号必须引起我们的重视 我们认为 第一 这次调息的信号意义大于政策本身 第二 央行地产调控新规的真实意图不是要让房地产市场向下 而是要改变其上 升的速率 所以 从长期看房地产价格增幅整体下降将不可避免 第三 调控有利于房地产业长远发展 同时也有利于具备一定实力和品牌的公司 发展 第四 系列政策的出台主要是针对房地产投机者 而不是针对真正购买者因此对 于房地产市场比较正常的区域 影响也不是很大 1 6 房地产税开征对于房地产市场的影响房地产税开征对于房地产市场的影响 2005 年 3 月 20 日 财政部副部长肖捷在出席 中国发展高层论坛 时明确表示 我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻 问题严重 今后一段时间将重点进 行房地产税改革 房地产税主要针对土地 房屋等不动产 要求其承租人或所有 X P 15 者每年都要缴一定税款 而应缴的税金会随着其市值的升高而提升 但对房地产税开征后 对房地产市场带来的影响 我们认为 第一 在市场未饱和的情况下 房市的涨跌很大程度上取决于供求关系 房地产 税的开征对于目前的投机炒作行为将起到抑制作用 客观上会减少房价中的泡沫 相应地对于房地产的投机需求也会有一定的抑制作用 从而使开发商的房屋销售 受到一定程度的影响 但是由此引起的价格下降不会很大 第二 开征房地产税后 由于开发商取得土地的支出大大降低 从理论上推断 房价将因此降低 消费者在购买房屋时所需缴纳的各种税费将比过去有所降低 有可能带来新的消费需求 但同时 也使消费者供房的压力大大增加 据统计 在商品房的购买人群中有 80 以上都是采取按揭贷款方式 即使是二手房也有将 近 40 的人是最终通过按揭贷款完成置业 房地产税的征收很可能会出现消费者 买得起房却供不起的现象 增加消费者的购房风险 又有可能影响房地产市场的 需求 2X 市经济市经济环境环境 2 1 X 市社会经济发展现状市社会经济发展现状 统计显示 2004 年 X 市经济总量再上新台阶 生产总值突破 3 000 亿元大关 将达到 3 422 80 亿元 增长速度按可比口径计算 比上年增长 17 3 增幅是 1996 年以来仅次于 2003 年的又一高位 其中 第一产业增加值 14 18 亿元 比 上年下降 19 8 第二产业增加值 2 108 14 亿元 增长 21 3 第三产业增加 值 1 300 48 亿元 增长 11 3 三次产业比重由上年的 0 6 59 7 39 7 调整为 今年的 0 4 61 6 38 0 X X 市经济发展市经济发展 城市 20002001200220032004 国民生产总值 亿元 1 665 471 954 652 256 822 895 413 422 80 比上年增长率 14 213 215 019 217 3 人均 GDP 美元 人 4 6475 2365 5586 5107 162 备注 数据来源来源于统计年鉴及统计公报 2 2 居民消费 收入呈上升态势居民消费 收入呈上升态势 近年来 X 社会经济持续发展 人口快速增加 市场规模扩大 居民购买力提高 消费升级加快 消费对经济增长的拉动作用进一步增强 2004 年 X 消费市场 持续畅旺 全年社会消费品零售总额 915 45 亿元 比上年增长 14 2 据 200 户城镇居民抽样调查资料显示 2004 年全市城镇居民人均可支配收入为 27 596 40 元 比上年同期增长 6 4 居民收入水平进一步提高 X P 16 2 3 X 市远景及发展定位市远景及发展定位 根据 X 市总体规划 1996 2010 X 市城市发展总目标是 具有全国意义的 综合性经济特区 以集装箱运输为主的区域性交通枢纽与香港功能互补的以金融 商贸 运输 信息 旅游为优势的中心城市 以高新技术为先导 电子工业等制 造业为主的先进工业生产基地 把 X 建设成为一个园林式花园城市 成为我国进 一步对外开放的 窗口 随着中兴路北侧开发建设 地铁 1 号线 大学城 西部跨海大桥 9 1 高新产业 带启动等工程启动 政府将进一步加大投资力度 2004 年地铁 1 号线工程竣工 使用 2005 年建成西部跨海大桥 这些重大举措将进一步美化城市形象 改善 投资环境 使 X 成为更具吸引力 快速发展的城市 2010 年 X 市远景经济发展 目标为达到中等发达国家水平 人均住宅 20 平方米 人均绿地 11 平方米 人 口规模 510 万 2 4 X 市房地产市场回顾市房地产市场回顾 2004 年 在国家宏观调控政策的作用下 国内房地产市场从近几年过速的发展 逐渐趋于平稳 从 X 房地产市场运行情况看 由于较早地采取了严格的房地产用 地供应政策 房地产市场已连续多年保持着平稳 理性的发展局面 供求总量基 本均衡 供求结构基本合理 房地产价格基本平稳 房地产开发投资增长房地产开发投资增长 2004 年 X 市房地产开发完成投资 456 33 亿元 同比增 长 1 62 2003 年同比增长 9 4 而 2003 年房地产开发投资同比增长速度为 9 4 同时 房地产投资占固定资产投资的比重由 2003 年的 47 4 下降到 41 8 竣工面积 6 年首次出现减少 2004 年商品房施工面积为 2819 01 万平方米 同比 上涨 2 98 商品房竣工面积则出现了较大的下降 全年共竣工商品房 903 46 万平方米 同比减少 9 16 自 1997 年连续 6 年持续增长后首次出现减少 商品房需求整体保持平稳增长 非住宅物业销售面积大幅上升 商品房销售结构商品房需求整体保持平稳增长 非住宅物业销售面积大幅上升 商品房销售结构 更为合理 更为合理 根据市国土资源和房产管理局网上备案预售合同资料显示 2004 年 X 市商品房销售面积为 935 85 万平方米 同比增加了 6 61 市场整体需求平 稳增长 2004 年全市住宅销售面积为 820 13 万平方米 同比增长 1 01 办公楼销售面 积为 27 54 万平方米 比 2003 年增长 40 94 商业用房销售面积为 65 01 万 平方米 同比增长 65 12 商业用房销售面积的大幅增长 主要与近年来 X 住宅建设的加快有关 在特区内 外不同片区由于住宅建设的发展 新的城市区域逐渐形成 并由此带动了商业物 业需求的增长 此外 随着 CEPA 的正式实施 X 中心的 西移 特区外城市化 的全面铺开 地铁等基础设施的加快建设 带动了办公物业需求的增长 使得办 公楼销售面积大幅上升 X P 17 商品房新增供给小幅上升 住宅市场整体供求基本均衡 商品房新增供给小幅上升 住宅市场整体供求基本均衡 2004 年 X 市商品房 批准预售面积 953 19 万平方米 同比增长 9 53 其中住宅批准预售面积为 806 48 万平方米 同比增长 12 5 2002 年上半年 X 市采取了特区内停止新批房地产用地 继续控制全年房地产用 地供应 100 公顷左右 等一系列宏观调控政策 随着系列房地产调控措施的出 台 房地产供给于 2003 年初得到有效控制 当年商品房批准预售面积大幅下降 大量的待售的商品房得到消化 2004 年 在土地供应继续紧缩的情况下 旺盛 的市场需求进一步促进了存量房地产用地入市 商品房供应开始比 2003 年有所 增加 商品房批准预售面积基本与当年的销售面积相当 商品房价格水平小幅上涨 商铺 写字楼平均交易价格小幅下降 商品房价格水平小幅上涨 商铺 写字楼平均交易价格小幅下降 根据 X 市网上 预售合同备案统计 2004 年按照建筑面积计算的住宅销售均价为 5 980 元 平方 米 与 2003 年相比上涨了 5 28 写字楼平均交易价格为 9 997 元 平方米 比 上年同期下降了 1 64 商铺平均交易价格为 12 463 元 平方米 比上年同期下 降了 3 51 商铺 写字楼价格的下降与近年来市场上累计的供应量较大有一定 的关系 2 5 房地产进入平稳增阶段房地产进入平稳增阶段 由国际城市发展经验可知 房地产发展阶段与人均 GDP 数值有着密切的关系 而近几年 X 经济的稳定发展 也进一步带动了房地产市场的高速发展 根据人均 GDP 来判断 X 的房地产发展已进入平稳增长期 国际通行的房地产发展阶段与人均国际通行的房地产发展阶段与人均 GDPGDP 数值的关系图数值的关系图 单位单位 美元美元 发展时期发展时期启动阶段启动阶段快速发展阶段快速发展阶段平稳增长阶段平稳增长阶段减缓发展阶段减缓发展阶段 人均 GDP 0 800800 4 0004 000 8 000 8 000 X X 近期人均近期人均 GDPGDP 变化表变化表 单位单位 美元美元 年份 1993199819992000200120022003 人均 GDP 1 9534 0224 3384 6475 2365 5586 510 2 6 X 市房地产市场未来预测市房地产市场未来预测 住宅需求继续保持较高水平 市场供给基本充足 市场供求总量基本保持均 衡 住宅市场继续保持平稳 协调的发展局面 二手房市场将进一步快速发展 二手住宅价格将小幅上升 非住宅物业销售将呈现一定幅度增长 但销售规模有限 写字楼市场竞争激 烈 商业用房市场将继续景气 房地产市场 外移 日趋迫切 特区外将成为房地产市场的重点区域 新的城 市区域将随着特区外城市化的启动与房地产市场的发展逐步形成 房地产需求旺盛将推动价格上升 价格增长幅度将保持在合理区间内 房地 产价格总体保持平稳波动 X P 18 三三 片区房地产市场研究片区房地产市场研究 1片区规划片区规划 根据 X 市 X01 04 号片区 东门地区 法定图则 东门片区是深南东路以北 笋 岗东路以南 东门中路以西 人民公园路和建设路以东的围合区域 总用地面积 117 9 公顷 片区的功能定位是 全市中心区的重要组成部分和以商业为主 的中心区 环境优美的现代化国际性城区 本次研究宗地的 X 市建设用地规划许可证 内规定建设情况符合政府公布的 X 市 X01 04 号片区 东门地区 法定图则 所规定的控制性规划指标 在规划 上可行 宗地位置宗地位置 X P 19 2片区房地产市场特征片区房地产市场特征 2 1 片区房地产市场发展片区房地产市场发展 早期的东门片区主要以老旧住宅配街铺为主 商业繁华 1997 年前后 东门片 区开始对片区进行改造