毕业论文 二手房价格研究.doc

-精品word文档 值得下载 值得拥有-摘要 衣食住行是一个人生存所必需的，房子作为安全性和稳定性的代表，在这个相对富足的中国收到了绝大多数人的热捧。由于大多数人还是处于普通消费阶层和住房按揭贷款的出现，房子的需求量不断上涨，房价也因此不断地推高，中低阶层的消费者由于资金有限，无法承受新房的高价，纷纷转向了面积小、带装修的二手房。鱼龙混杂的二手房交易中介不断地涌现，导致很多二手房房主或者买房由于信息有限，信息不对称等原因的限制出现了二手房价格的扭曲，欺诈等现象的出现。面对二手房交易量稳步增加，价格呈现上升趋势，市场交易变得越来越复杂的形式，我们有必要弄清楚二手房市场的作用机制和制定出更加合理的定价方法。我们希望能够通过回归研究经验得出比较主要的几个因素对房价的贡献，以此确定快速估算二手房交易参考价格。关键词：二手房交易；快速估价；二手房中介The second-hand house transaction reference price calculationAbstract:Basic necessities of life are necessary for a person to survive, the house as a representative of security and stability, in this relatively affluent China received the vast majority of people repeng. Because most people still in the ordinary consumer groups and the housing mortgage loans, demand of house prices rising, and therefore push high, low-income consumers due to limited funds, can not afford the expensive new houses, have turned to a small area, second-hand housing decoration. Dragons and fishes jumbled together in the second-hand housing intermediary transactions continue to emerge, many owners of second-hand housing or buy a house because of limited access to information, information asymmetry and other reasons the emergence of second-hand housing price distortions, fraud and other phenomena. In the face of the secondary housing transaction volume has steadily increased, prices showed a rising trend, the market transactions become more and more complex forms, it is necessary for us to clarify the mechanism of the secondary housing market and make pricing more reasonable method. We hope that through the regression of experience obtained in several factors of prices of the main contribution, in order to determine the rapid estimation of the second-hand housing transactions reference price.Keywords: Second-hand housing transactions of second-hand housing intermediary; rapid assessment目 录1 绪论41.1问题的提出41.2国内研究现状及最新消息41.3研究内容及结构61.4研究方法62 二手房交易概述72.1二手房交易研究的必要性72.2二手房交易市场存在的问题82.3二手房交易常用的估价方法92.4估价目的102.5估价要求112.6估价原则11 2.7样本选择和速算系数确定原理113 影响二手房交易价格因素114 样本处理和回归分析124.1样本数据处理124.2单因素方差分析144.3多因素方差分析15 4.4回归分析和回归方程175结论和建议235.1对各个当事人的建议23 5.2结论236 参考文献237 致谢词258 附录261 引言1.1 问题的提出衣食住行是一个人生存所必需的，房子作为安全性和稳定性的代表，在这个相对富足的中国收到了绝大多数人的热捧。由于大多数人还是处于普通消费阶层和住房按揭贷款的出现，房子的需求量不断上涨，房价也因此不断地推高，中低阶层的消费者由于资金有限，无法承受新房的高价，纷纷转向了面积小、带装修的二手房。鱼龙混杂的二手房交易中介不断地涌现，导致很多二手房房主或者买房由于信息有限，信息不对称等原因的限制出现了二手房价格的扭曲，欺诈等现象。面对二手房交易量稳步增加，价格呈现上升趋势，市场交易变得越来越复杂的形式，我们有必要弄清楚二手房市场的作用机制和制定出更加合理的定价方法。我们希望能够通过回归研究经验得出比较主要的几个因素对房价的贡献，以此确定快速估算二手房交易参考价格。由于影响二手房交易的因素复杂，例如：建筑年代、建筑类型、建筑面积、物业管理、教育配套、暖气、公交车数量等，我们按照前人的研究可以将影响房地产价格的因素分为：一般因素（包括经济因素，社会因素，行政因素，心理因素）；区域因素（商业服务的繁华程度，道路通达程度，交通便捷因素，城市设施状况因素，环境状况因素）；个别因素（土地的个别因素如区位、面积、形状、容积率、用途、使用年限等因素，建筑物的个别因素如面积、材料结构、设计、设施、施工质量、法律限制、建筑物与周围环境是否协调）等三大类的因素1。其定价是一个比较繁杂的工程，很多不同的学者也提出了各自的理论，但是我们面对的是掌握信息知识理解方面有限制的消费者，所以我们有必要简化我们的模型，用最简单的方法大致估算出房屋的价位，再根据个人实际情况和需求进行适当的调整。通过对黄岛二手房成交案例的分析，我们运用所学的统计分析、计量经济的理论和软件模拟出相应的简单的回归模型，在结合平时在中介实习总结的经验测算出比较简单的估价模型，以期对于普通消费者或者中介行业有相应的帮助和改善，为人民谋利益。只有二手房交易的定价，如果没有相应的辅助措施也会成为空白，应用的效果不能达到最佳，我们又通过走访政府相应部门、银行、中介和普通的买卖房者，发现行业中的问题根据自己的见解提出了相应的解决措施。1.2 国内研究现状及最新消息1.2.1 二手房交易价格国内研究现状 针对二手房市场，国内各学者做出了不同的贡献。2003年,郑捷奋、刘洪玉发表了城市轨道交通对房地产价值影响研究,认为轨道交通的建设会促进沿线房地产的增值,并提出了基于轨道交通的土地利用、增值与返还策略。2004年,杨赞在住宅产品顾客满意度评价模型研究一文中表明,在北京市中心的距离每增加1千米,住宅的单价则下降237.8元,高速公路、城市快速干道、轨道交通的发展改变了地租与到地铁与公交站点距离呈现同心圆式递减的模式。他的研究还表明,针对1998年前后北京住宅的施工质量问题,北京购房者在难以分辨施工质量的情况下,倾向于支付一笔额外的费用避免风险,即:施工质量风险的隐性价格718元/平方米。2012年王传会在二手房投资者与开发商讨价还价博弈模型研究一文中将纳什均衡引入二手房交易价格的确定。从二手房投资者与开发商博弈的角度总结出了二手房讨价还价的博弈模型。孙博等人在房价影响八因模型总结出的房价影响八因素模型，即将房价影响因素梳理为八项，它们分别是地、房、企、人、政、策、市、金。亦即：土地、房产、房企、购房人、政务管理、官方政策、房地产市场与资金面构成了影响房价的八项因子。通过对八项因子赋予相应的权重，得出二手房交易价格的参考价格。还有进来比较受欢迎的李传海等人的研究，在一种新的二手房估价方法研究疑问中提出模糊数直觉模糊集的距离公式在二手房估价中的应用，为二手房市场价格研究注入了新鲜的血液。在网络数据技术的应用上,易曙贤、刘艳芳(2004)针对目前房地产与土地估价工作的手工方式,设计和实现了一个自动化程度较高的基于web的房地产与土地估价系统,并通过实例说明了该系统具有较高的应用价值和应用前景。目前,房地产估价正朝着数量化、信息化、系统化的角度发展。这些专业知识与当今网络发展技术的结合促进了二手房交易价格的规范化，对二手房市场的发展起到了巨大的推动作用。1.2.2 现今黄岛区二手房交易最新消息 今年“六一新政”出台已近两个月，从目前来看，开发区二手房市场所受影响不大，交易情况稳定，交易量、交易价格都很平稳，没有出现大的波动。预计未来该区域二手房交易情况仍呈稳定发展态势。进入酷夏以来，黄岛区二手房交易比较活跃，特别是长江路周边的小区，需求量一直呈上升的趋势，成交价在开发区内也是最高的。近期二手房成交面积大都集中在50平方米90平方米，成交的热点小区包括天泰阳光海岸二期、傲海星城、干禧龙花园、海韵嘉园。成交均价在 5000元平方米左右，这些热点小区的有些房价已经涨到6500元平方米。而购房者中，又以外来人为主，外地人购房约占到成交量的70。 进入旅游黄金时段以来，大量外来人口的流人和众多企业的进驻使开发区近期租赁市场异常火爆，据21世纪不动产青岛大有同人加盟店尚玉慧介绍，租赁的成交量与去年同期相比增长了30个百分点，租赁价格与去年同期相比平均上涨了200元左右，高的达到了300元。因为大多商务租房者较多，一般选择物业较好的中高档小区。比较活跃的小区集中在天泰阳光海岸、恒佳苑、东方花园。 对于该区域二手房市场未来走势，业内人士表示乐观，他们表示，房产政策的调控，会使整个房地产业的发展更加规范。1.3 研究内容与结构本文研究的就要是二手房交易价格的速算，通过对二手房发展的现状，前学者们对二手房发展的研究，以及学过的统计学，计量经济学等专业知识，通过在实习阶段对二手房成交案例以及影响因素的把握。找出二手房交易价格影响的主要因素与房屋单价之间的关系。在这里最重要的影响因素-地段我们没有考虑在内。为什么呢？一是因为我们研究区域比较小，集中在交通局附近的金田小区，伟业花园，香江花园，浦江花园，新时代等小区。位置比较相近没有很大的区分度。而且由于二手房发展已经比较快速，我们很容易找到小区内二手房成交案例，再辅以对建筑年代，楼层和装修程度的固定比例关系，就很容易得到自己想要的二手房交易价格。二手房估价的方法（自己比较理想化的）：1.4 研究方法我们对能够定性分析的四个因素采用的是计量经济学的回归的方法，而对于那些没有列入的因素，采用的是经验的方法。比如心理因素占总价的8%，良好的学校和物业管理可以使小区价格增值15%左右等。2 二手房交易概述2.1 二手房交易价格研究的必要性二手房通俗的讲就是不是直接由开发商那里购入的房子，也就是人们口中常称的“旧房子”。从广义上讲，二手房交易包括二手房买卖、租赁、抵押、保险等等。我们这里讲的二手房交易是指狭义上的概念仅指二手房买卖文易。二手房交易的价格，故名思议是成交后在交易所登记的价格。所谓项日估价是指企业对参与竞争的项目,在建设期内所消耗的直接费用、间接费用和自身对经营该项目期望获取利润的比较准确的估计，本文研究的快速估算出的价格是通过对二手房买卖成交价格的研究总结出一个比较快速计算某个房屋大略价格的方法，属于买卖双方参考的合理的价位。图一 二手房单价的散点图 由以上数据我们看以看到，二手房价格总体是比较稳定的，但是有一些散点扩散的比例很大。这是由于什么原因呢？因为每个人对自己房屋的评价偏离比较大，由于售房动机的问题，信息不对称的问题等原因的存在，不能比较完整的给出相应的距离价值比较近的价格。这也提示我们，能够给出一个比较合理的参考价格对于二手房市场的快速发展具有很重要的意义。由于二手房市场是零星交易的，没有大量的数据可以参考。交易量交易价格不是确定的，二手房市场存在着严重的信息不对称和估价等的主观性，使得类似的房子价格可能相差较多，或者买卖完房子之后一方悔不当初。例如最近某胶南人为了能够在国家交易所得税施行之前成交，并且避开中介费，私自并且快速的成交了某小区一多层的阁楼，入住之后发现漏水和装修的问题，十分后悔当时的冲动，觉得自己多花了很多钱，有点被骗的感觉。这就是由于自身掌握的数据信息有限，不能合理的估算出房子的比较合理的价格范围花了冤枉钱。近年来,随着我国房地产行业的蓬勃发展,房地产估价理论和实际操作方法也日益完善我国房地产估价理论体系与美国更加接近,学者们不断引入各种数学模型,如灰色系统方法、层次分析法、模糊方法、空间数据分析法，基于GIS的批量评估术，专家系统网络技术等,但应用于实际的情况还比较少，而且我们面向的人群，是知识理解技能差别很大的二手房买卖双方，制定出比较快速易懂易操作的二手房交易快速估价模型亟待解决。2.2二手交易市场存在的问题房地产经纪机构规模小、人员素质低、行业诚信度比较低最近在房地产经纪机构实习发现放低产经纪机构规模都较小，我们这个房地产公司目标是每年建一个新的房地产中介公司，每个小的中介公司都仅仅5-6人在坐房地产经纪人业务。而且为了争抢中介周围的小区的二手房业务，二手房中介机构盲目地扩大，导致中介机构规模不断地缩小。这样做得结果是，经营成本不断地上升，而羊毛出在羊身上，导致中介费不断地攀升，而二手房经纪人的工资不断地压缩，使得二手房经纪人的素质没有提升的动力，二手房竞争进入白热化状态。人员的一般学历都在大专或者中专毕业，具备的知识比较少，阻碍了经营机构规范化的进程。行业的盈利性比较强，很多欺诈行为此起彼伏，让多数的买卖双方越来越不相信中介，阻碍了中介机构的正常发展的道路。（1）信息不对称房地产市场存在着严重的信息不对称，房屋的卖方掌握着大量的信息，装修或者房子的基本结构等方面，使得买房经常陷于被动。由于买方知道这方面处于劣势，就会压低价格，导致二手房市场上“劣币驱除良币”的现象。导致装修保养都比较好的房屋房主不愿意成交。虽然有中介的存在解决了一部分信息不对称的问题，但是中介仍旧不能掌握比较全面的二手房交易信息，而且二手房中介的中介费用比较高，使得一些比较理性的买主和卖主选择私下成交。二手房信息不对称的问题仍然是阻碍二手房市场发展的一个比较重要的问题。（2）评估机构评估和买卖双方估价带有主观性在二手房交易市场没有约定俗成的制度来规范每个人的心理价位，就如同炒股一样，只是由市场自觉的形成了一个压力位和支撑位，而这两个价格只是理性买卖双方行为的风向标，对于那些知识获得和运用都比较贫乏的买卖双方来说，这两个价格在生活中就会形同虚设，这样在理性与非理性共存的二手房市场中，二手房的价格就像我国的证券市场一样带有很大的随机性。（3）政府政策执行的范围和程度的差异性这个问题在这次20%的交易所得税的实施就可以看出来，这次交易所得税以北京和上海局部执行其他地方暂缓执行的结果而逐渐落下帷幕，最大的影响莫过于造成了3月份火热的二手房交易市场和4月份二手房交易的冷淡局面。如果这样的政策执行效果发生多次，就会像前几天发生的黄金热一样，第一次的恐慌带来的大范围的现货黄金抢购，一直降价只会导致对于黄金品种的观望姿态。（4）二手房交易动机的不同使得价格差异很大，所形成的价格不反映真实的市场需求现在二手房的买卖动机相差很多带来的交易价格也波动很大。急于出售的价格和普通交易的价格相差能达到5%左右。在这次实习中接触到的一个最明显的例子就是一个业主出售其名下的别墅，因为欠债打官司输了怕别墅被法院没收，就提前出售只提出150万的价格而且首付只需要12万左右。另一个正常的买主类似的别墅报价在400多万。2.3二手房市场中常用的估价方法现在二手房市场中常用的估价方法主要是对于那些从事于评估工作的人。学过资产评估的学者都可以了解到，资产评估的方法应用对象是针对于专业的评估人员。主要的方法有市场法、成本法和收益法。这都是我们平时在书本上学到的理论上测评房屋价值的方法。房地产评估包括对土地的评估和对建筑物的评估。对于二手房来说土地和建筑物的出事评估就是在开发商那里取得房屋的买价。下面我们分别从市场法、成本法和路线价法的角度介绍一下之前学者对二手房评估所总结出来的结论。以此作为借鉴总结出属于我们自己的快速估算房屋参考价值的速算方法。2.3.1市场法市场法适用于已经有类似房屋成交记录的情况。顾名思义市场法就是通过与近期交易的类似房地产进行比较，并对一系列的因素进行修正，而得到被估房地产在评估基准日的市场状况下的价值水平。这些因素主要有交易情况因素，交易日期因素以及房地产状况因素。通过对交易情况，交易日期和房地产状况影响因素的逐步修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格。其基本的计算公式为：P=P*A*B*C,其中P-被估房地产评估价值，P-可比交易实例的价值，A-交易情况修正系数，B-交易日期修正系数，C-房地产状况修正系数。在实际的评估工作中，我们常用的就是P=P*A*B*C=P*100/()*()/100*100/().在实际操作的时候我们进行市场法的步骤是：收集交易的资料，确定可比交易案例，因素修正，确定房地产价值。2.3.2成本法成本法是以假设重新复制被估房地产所需的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产的价值。个人认为用成本法进行二手房价值的评估还是比较方便的，因为我们完全可以将之前产生的成本以买入时的价格算上一定比例的通货膨胀来计算，而后来产生的成本主要是装修费用。根据我们在房地产中介实习所掌握的经验来看，我们可以对装修进行相应的折旧处理，因为装修不仅仅是装修材料的好坏，还关系到样式是否符合现在人的审美观念。这样一般的情况下对装修的折旧率的计算是按照，第一年折旧30%，第二年折旧60%，第三年及以后装修的成本就忽略不计了。当然也得加入实际的对房屋和装修的保养情况可以适当的加减分。还有就是相应的利润，现在的房屋很多适用于过渡或者用于投资的，我们必须加入一些房地产增值的利润，这可以根据房地产行业平均利润率来算的。当然还有一些人由于出售或者买房的动机的不同，适当的缩小或者加大这部分利润。现在公认的成本法计算房地产价值的基本公式是：房地产价值=买入价+装修成本折旧+预期利润（行业平均利润率）。2.3.3路线加价法路线加价法是根据土地价值的高低随距街道距离增大递减的原理，在待定街道上设定单价并以此单价配合深度百分率参考表计算出相邻地价然后根据成本法或者市场法进行估算。但是笔者认为这种方式比较不适合现在的评价方法，因为现在的居民思维方式变了，比较有钱的人现在都比较不想生活在乱世，每个人几乎都有自己的私家车，这是环境比较好，污染比较少的郊区反而受到更多人的青睐。但是对于一些买不起车的人还是根据街道或者站牌的远近来决定这所房子的价值。所以我们在应用这个方法的时候一定要看看小区生活的阶层，以及私家车的使用情况。以上这些是笔者根据所学的资产评估总结的现在资产评估行业比较常用的资产评估的方法，从中得到启发。有人说快速估算和这些没有关系，这是不对的。对于每一个学过经济的人来说价值决定价格这条真理是永久不变的。根据这些我们可以大致计算出每个小区估价的大体范围，然后与实际的有效的成交价格进行回归就很容易得出相应的结论。2.4 二手房快速估价的目的、要求和原则2.4.1估价目的所谓估价就是根据二手房比较主要的影响因素，参考已经出现的二手房比较基准的价格估计现在的二手房房价格，再根据具体的影响因素，快速给自己或者给自己的客户，一个比较合理的参考价格报价。2.4.2估价要求在进行估价的时候，我们应该尽量考虑到市场现行的价格和成交那里，又应该结合单个房屋的具体的情况。比如装修和房主或者买房者所处的心理状态。2.4.3估价原则将尽可能多的因素列入公式当中，只留下一些比较容易定性的心理因素等因素，有买房者或者房主自行把握。这也是参考价格的由来和关键所在。2.4.4样本处理和速算系数的确定在当下，我们已经将二手房速算的重要性、必要性、背景等方面讲清楚了。下面我们可以根据我们从中介和政府部门获得的相关数据进行相应的回归和分析，得出我们的速算系数。这里我们所讲的有效样本是指正常成交情况下的样本，就是排除急售或者急买的这种极端情况，按照买卖双方的真是意愿所进行的公平的交易所成交出来的价格。3 黄岛区二手房价格的因素分析（1）地段和交通小区位置比较繁华，娱乐、交通、教育都比较便利的房子价格自然就会比较高。城区中心黄金地段属于稀缺资源，谁拥有它意味着谁就可享受便捷的交通资源、完善的商业配套资源、成熟生活配套资源等，房价则不言而喻。一般情况下，市中心区域的二手 房与郊区二手房价格相比能产生好几百甚至上千元一平米的落差。交通状况对房价的影响也不容忽视，现在越来越多的上班族趋向于购买交通便利的房屋，最 重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房价就高不可攀，评估此类房产时还应综合考虑由交通工具所造成的噪音以及房产周围卫生状况、空气质量 等相关因素对房屋居住环境产生的影响。（2）权属 国家规定没有房产证的房子不允许买卖，但是在实际操作中有转让合同的现象存在，不过合同转让的房价与正常交易的二手房价格依然相差比较大，甚至有的差距达到30%或者更多。（3）房屋的结构 砖混、砖木、混凝土等直接关系到抗震能力。差价400-500左右。（4）楼层 开发区的多层一般是7层，国家规定高于7层必须配备电梯。高层在视野、环境、噪音污染相比多层来说比较有优势。但是对于物业费来说多层的比较有优势。所以对于不同的人群，喜好不同，心理价位也会有变化。2009年之前一般来说高层的房子会比多层的价格要高一些。但是现在大多都是高层，由于物以稀为贵的思想，反而多层的房子价位比较高。多层是顶层最便宜，1楼跟6楼的价格次之。2与5再次之。3与4楼最高（金3银4）。（5）建筑年代 现在的房屋无论是在设计的风格、结构还是装修，绿化设计都比较符合现在人的审美，从而获得的评价比较高。一般来说，距离现在越近的二手房价位越高。处于同一地段的二手房与商品房，在价格方面不受地理位置及交通因素的影响，其主要区别则是由房屋的房龄及户型等决定。房龄在五年以上的二手房，与同样楼层、朝向、面积的商品房相比，由于房型及小区环境存在一定差距而造成房价比商品房低，一般房价差距约在1000元/平米左右；房龄在五年以内的二手房，与同样情况的商品房相比，在房型及小区环境上并不落后，有时由于五年以内的二手房具有装修时尚、社区成熟等优势其价格与商品房相比差距也并不大。（6）环境，氛围的影响 环境分为大环境和小环境，大环境是指医院，银行，学校，大型超市等教育娱乐设施的配备。小环境，是绿化和物业管理（污水处理，下水道等）等的配备。无物业管理的房价与物业管理比较好的小区差价在15%左右，有好学校的小区二手房价格比没有学校的小区要高出15%左右。居住环境是无数购房者购房前重点考虑的问题，它也是评判房价高低的一个重要因素。在大量楼盘的广告中，我们不难发现一些这样的词语“临山”、“临湖”、 “亲水”等，良好的生态环境已成为商家打造全新商品房项目的一大卖点，因此良好的环境价值也直接反映到了房价上。同样，对二手房价的评估也会因为居住环境 的优劣而上下浮动，对于二手房屋而言，小区内有“山”、有“水”、有“花”、有“草”，肯定能够提高房屋居住的舒适度，房价自然会略高于一般小区，而相反 房屋周边有垃圾场、变电站或烟囱等降低居住环境质量的设施，其所在房屋的价格就会大打折扣。（7）装修程度 房屋卖方会把装修加在二手房价格里面。但装修具体要加多少事要看买房者对于现在的装修是否喜欢，不喜欢的装修等于没有甚至还要拆除。一般来说房屋的装修折旧的原则是，一年以上折旧30%以上，两年以上折旧60%以上，三年以上房屋装修成本计入总价的基本为零。（8）心理因素 对于心理因素也就是房主或者买房的动机，不同的买卖房动机会导致比较大的差价，这样引起的差价大约在4%左右。（9）其他因素 例如三小房屋（即卧室小、客厅小、卫生间比较小的）房价会比较低。我们速算的思路就是选取一个比较基准点的价格，找出这些影响因素的比例，也就是计量学上的系数。然后下次估算的时候直接运用系数就可以快速的计算出相关区域的房价。以上九种因素是在日常的工作中不断总结出来的，所占的百分比也是根据平时的经验测算的。我们这篇文章最大的亮点就是根据我们所学的经济学和统计学的知识，计算出每一种所占的比重。在生活中直接运用大致的比重，测算出一个比较近似的参考价格，来买卖房屋。这样就会使二手房市场更加的规范化。关于低端的因素是比较不容易考虑和计算的。我是这样处理的，把二手房成交的案例先选取的是市场上已经有相应的成交案例的情况。对于一些没有成交案例的楼盘我们可以选取新开楼盘的价格，当然这样也许会使相应的系数发生变化，但是这样的情况一般都是很少的。新开的楼盘之间卖出的也有，这一般是进行投资的，国家正在严厉的打击房屋投资的现象。所以这种情况我们先不研究。对于没有住过直接出售的房屋。们可以直接运用成本法，买入的价格加上装修情况的折旧再加上预期的收益。而对于第二个因素权属，没有房产证的房子可以按照我们平时经验直接扣除30%即可。4 样本数据处理和回归分析4.1样本数据处理对于样本，我们选取了2012年2月到2013年5月的黄岛交通局附近的新世界房地产的成交数据作为研究。其中我们剔除了797个资料不全的案例获得了803个有效的成交案例。为了研究方便我们不考虑面积的影响直接计算出每一个的单价，取两位有效数字。由于成交案例比较零星分散，趋势用月份平均数据。但是每个因素对于各小区价格的影响程度是类似的。我们选取交通局周边的成交房屋可以获得的数据，在我们实际进行回归的时候我们应用的是单个的数据，因为每一个成交案例都对应着各自的因素。下面是我们对2012年2月到2013年5月的有效数据计算了每月的平均单价以后得到的走势图。 图二 2012年2月-2013年5月样本数据测得二手房价格走势图在图中我们可以比较容易的观察到二手房成交的季节性，在靠近年关或者天气比较温和的时候，二手房价格比较高。而在6月份到9月份比较炎热的时候二手房价比较低-这是符合我们二手房成交规律的。因为夏季的时候人们普遍比较疲惫，比较懒散不喜欢出门去看房子，成交不积极，造成需求量下降，由供求决定价格的经济学基本规律得出价格会随之小幅度的下降。小幅度的原因是由于二手房的价格总体来说是由其价值决定的。为了剔除季节性的影响因素，我们考虑采用比较平稳的月份数据。也就是在研究的时候去除了6-9月份的数据来根据我们所学的专业知识进行一定的回归找出简单的回归方程。为了对价格有更直观的认识，我们引进了excel中数据分析里面的描述统计，以下是关于所有有效案例的平均售价的描述分析的结果。列一代表的就是我们计算出的房屋的单价。在95%的置信度下，其标准差为52.63633，相对来说比较大，说明二手房交易价格的变动时比较大的，也是我们决定用速算的方法帮助人们更快更准确的确定参考价格的主要原因所在-能够使二手房交易市场更加的规范化。偏度就是样本偏斜度的估计值,峰度约等于样本峰值减去3。因此若一组观察数据的偏度、峰度都接近于0 ,则可以认为这组数据是来自正态分布总体。若其偏度为正,则表示与标准正态分布相比,其峰度偏向较小数值方;偏度为负,则表示与标准正态分布相比,其峰偏向较大数值方；若其峰度为正,则表示与标准正态分布相比,其分布相对尖锐,峰度为负,则表示与标准正态分布相比,其分布相对平坦。对于我们现在研究的二手房房屋单价来说，其偏度为2.8704210，属于右偏的现象。数值又小于3说明偏度比较小，因为偏度测得是对分布的偏斜方向和程度，所以结合我们的数据得出的结论是图形是微偏向右。而峰度是数据分布平峰或尖峰程度的测度，本文峰度值为20.05540，说明是尖峰分布，由于大于3，尖峰比较明显。最大值为28795.81，最小值为600。出现的原因有以下几个方面：一是房屋本身的原因，就是房屋的楼层，建筑年代，装修，地段，娱乐教育设施的全面程度；二是，买卖房者的动机和心理状态；三是，国家政策的影响；四是二手房市场由于信息不对称，导致房价不统一。表一 对平均售价的描述统计列1置信度(95.0%)103.2567标准差1947.544求和11197971平均8179.672区域28195.81方差3792929观测数1369标准误差52.63633最小值600峰度20.0554最大(1)28795.81中位数8000最大值28795.81偏度2.870421最小(1)600 对房价影响的因素比较多，其中建筑年代，楼层什么的可以经过我们统一的二手房计算方法获得。而低端的原因也可以通过每个小区的均价进行大致的计算。下面我们先针对比较容易计算掌握的建筑年代，进行相应的分析。看看房屋的平均售价和年代之间的关系。不论房屋在哪个地段他的价格和建筑年代有着比较固定的变化规律，通过这个思想我们没有考虑地段的因素直接研究的二手房单价和建筑年代之间的关系。4.2单因素方差分析单因素方差分析是用来研究一个控制变量的不同水平是否对观测变量产生了显著影响。这里，由于仅研究单个因素对观测变量的影响，因此称为单因素方差分析。单因素方差分析的步骤：第一步是明确观测变量和控制变量。第二步是剖析观测变量的方差。方差分析认为：观测变量值得变动会受控制变量和随机变量两方面的影响。据此，单因素方差分析将观测变量总的离差平方和分解为组间离差平方和和组内离差平方和两部分，用数学形式表述为：SST=SSA+SSE。第三步是通过比较观测变量总离差平方和各部分所占的比例，推断控制变量是否给观测变量带来了显著影响。4.2.1房屋单价和建筑年代的单因素方差分析 （1）建立检验假设，确定检验水准 H0：房屋建设年代对房屋的单价没有影响即u1=u2=u803 H1：房屋的建筑年代对房屋的单价有影响，即u1u2u3u803，其中=0.05 （2）统计分析得出分析结果表二 房屋单价和建筑年代的单因素方差分析方差分析：单因素方差分析组观测数求和平均方差列 1136927444932004.743741.9733列 21369111979718179.6723792929差异源SSdfMSFP-valueF crit组间2.61E+1012.61E+1013759.6603.84486组内5.19E+0927361896836 （3）对检验结果进行分析由上表我们可以看到，这里我们可以看到F=13759.66F(1,802)=63.33，所以认为应该拒绝原假设，而且另一方面P=0F(1,802)=63.33，所以认为应该拒绝原假设，而且另一方面P=0F(1,802)=63.33，所以认为应该拒绝原假设，而且另一方面P=00.05，综合这两个方面拒绝原假设认为装修对房屋单价是有影响的，即认为装修和单价之间的统计关系是十分显著的。也就是说，装修是房屋价格重要的影响因素之一。在我们的所研究的回归分析式中必须包括装修这一项影响因素。4.3多因素方差分析多因素方差分析用来研究两个及两个以上控制变量是否对观测变量产生显著影响。这里，由于研究多个因素对观测变量的影响，因此称为多因素方差分析。多因素方差分析不仅能够分析多个因素对观测变量的独立影响，更能够分析多个控制因素的交互作用能否对观测变量的分布产生显著影响，进而最终找到利于观测变量的最优组合。下图是对所有数据的描述统计，其中列一为房屋的单价，列二为建筑年代，列三为楼层，列四为装修程度，其中装修程度采用的是赋值的方法。精装是8，简装是3，毛坯是1（本来是想取0呢，但是0的时候没办法弄相关系数，所以改成了1），豪装是9，中装是5。从图中我们可以很容易的观察到我们想要的数据描述。这是在做回归的时候了解每一个数据的具体情况。知己知彼，百战不殆。我们必须对所有的数据有个大体的了解才能在回归之后，尽快的判断大体的系数情况。在做回归之前，我们先考虑一下，系数的方向问题。建筑年代应该跟二手房房屋单价成反向相关的关系，而楼层是呈现的是顶楼楼几乎是价格最低的。1楼和6楼次之，2楼和5楼再次之，3楼和4楼最贵对于装修程度，当然是与单价成正相关的关系。下面是对所有的数据进行的统计分析：表五 所有数据的描述统计描述统计量N极小值极大值均值标准差房屋单价1161862.0728795.818173.58641959.25453建筑年代11591970.002998.002004.743729.55366楼层11601.00102.006.16646.49526装修11571.009.005.02682.87065 4.4数据回归回归分析方法是利用数理统计原理，对大量的统计数据进行数学处理，并确定用电量与某些自变量之间的相关关系，建立一个相关性较好的回归方程，并加以外推，用于预测今后用电量的分析方法 （1）单个样本的T检验表六 单个样本的T检验单个样本检验检验值 = 0 差分的 95% 置信区间 tdfSig.(双侧)均值差值下限上限房屋单价142.1471160.0008173.586398060.76908286.4038建筑年代2309.3481158.0002004.743742003.04052006.4470楼层32.3341159.0006.166385.79226.5405装修59.5631156.0005.026794.86125.1924由上图分析可知，每个因素进行T检验的时候比较显著。 （2）单价和其他因素的散点图 在做出在草图中观察到个因素与房价的散点图呈现出的是比较没有规律的状态。也就是这些变量我们必须经过一定的处理才能使用。 这样的结果与我们的想象有很大的差别，我们必须对现有的数据进行处理。因为报价的时候有的有税有的没税。我们把建筑年代为2008年之前的个例除去。年代以1991为基点。分别取1.2.等等。图三 修正后的单价和建筑年代线形图 对修正后的单价和建筑年代进行回归分析：表七 对房屋单价和建筑年代进行的回归分析模型平方和df均方FSig.1回归603452.5181603452.518.209.648a残差2.314E98012889376.778总计2.315E9802模型非标准化系数标准系数tSig.B标准 误差试用版1(常量)8094.775224.74736.017.000VAR00010-8.30518.172-.016-.457.648 由上面表格可以看出，建筑年代的系数为-8.305，由于t=-0.457很小，所以不拒绝原假设，认定变量和楼价之间的关系是显著的。这时我们得到的回归方程是：Y=-8.305X+8094.775，其中Y代表楼盘单价，X代表建筑年代-1990。标准的回归方程表达式是：Y=-8.305X+8094.775 (18.172) (224.747) (36.017) (-.457)经济学解释：根据经济学意义房屋的建筑年代确实和房屋的单价成反比例关系。这个回归方程的经济学解释是，在其它条件都相同，只有建筑年代不同的房子，房屋建筑年代每增加一年，房屋的单价就会减少8.305元。楼层与单价之间的回归 图四 楼价与楼层之间的关系图根据上述图形的形状，这个关系我们可以用一条抛物线来拟合。但是抛物线的回归对我们来说比较难所以我们决定对相应的楼层进行赋值。在进行赋值的时候我们与