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浒关项目报告2012 8 1 2 3 4 5 6 前言 本项目占地近16万平方米 且位于区域未来的商业中心 所以我们认为本项目必然是带动整个区域快速发展的一个大型城市综合体项目 通过前期沟通 贵方较为关注项目各地块的经济指标 因此本次报告我们将通过对苏州住宅 商业 酒店式公寓 写字楼市场的分析与研究 以及相似成功案例的分析 再结合地块的实际条件 研判本项目各地块的经济指标 再在此基础上做出项目总销 成本 土地楼板价 资金回笼等经济测算 那么 首先作为一个大型城市综合体 我们先简单了解下什么是城市综合体 城市综合体 城市综合体是指城市中的居住 商务办公 购物 文化 娱乐 游憩等各种城市物业功能复合 互为作用 互为价值链的空间 文化意识形态高度集中的街区群体 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体 他具备完整的城市街区的特质 是建筑群体向城市空间巨型化 城市价值复合化 城市功能集约化的结果 同时 城市综合体通过街区的关系 与外部空间有机结合 交通系统有效联系 延展城市的空间价值 城市综合体的特征 1 2 3 4 5 6 7 8 9 高可达性 高密度 集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射型 升值价值 城市综合体的发展离不开城市化发展进程 城市化发展 一个城市只有一个中心 广州 北京路 重庆 解放碑 北京 西单 上海 南京路 一个城市只有一个中心 上世纪90年代 这些中心发展的辉煌恰好印证了这种说法 然而 城市在发展 这些中心还能适应不断增长的发展需求吗 上海由一个中心向多个中心发展 上海 淮海路 上海 人民广场 上海 陆家嘴 上海 徐家汇 上海 虹桥 上海南京路 城市化发展 2019 12 30 9 城市化多核发展是必然趋势 城市思考 城市概述 规划研究 苏州城市概述 苏州 最内敛的城市 春秋时代 苏州已贵为吴国的都城近代 自古以来 被誉为鱼米之乡 人间天堂 明清代倚江南漕粮为命脉 苏州所供 冠于各地 文化尤称发达 名贤辈出 苏州园林甲于天下 今之所存多为明清士大夫所建 均为国家瑰宝 现代 20世纪后期全方位的改革开放 苏州地处长江三角洲中心腹地 位于中国沿海经济开放区与长江经济发展带的交汇处 是上海经济溢出效应的先得者 苏州市经济快速发展 成为长三角最重要的经济城市之一 也成为江苏省经济 龙头老大 今天的苏州俨然是一个经济发展大平台 是一个古老历史与现代文明并存的大舞台 苏州概述 苏州经济发展 苏州历年GDP发展概况 苏州GDP一直保持着快速上升趋势 经济的快速发展为楼市的健康发展提供了良好的经济基础 增长了房地产行业的信心 备注 此数据来源于苏州统计年鉴 苏州经济发展 苏州历年城镇居民人居可支配收入发展概况 近几年苏州城镇居民可支配收入每年以2000 3000元的增长速度 尤其到2011年城镇居民可支配收入达到33070元 消费能力越来越强 可支配收入的高速稳定的增长 必然给房地产的发展打下坚实的基础 备注 此数据来源于苏州统计年鉴 苏州经济发展 苏州历年社会消费品总额发展概况 近年苏州社会消费品额每年以300 500亿元速度持续增长 人们的消费观念不断改变 将促进房地产行业的发展 备注 此数据来源于苏州统计年鉴 苏州经济发展 苏州历年房地产投资额发展概况 随着苏州市的经济不断的发展 财政收入不断增加 近几年全社会固定资产投资和房地产投资高度增长 备注 此数据来源于苏州统计年鉴 苏州经济发展 苏州历年人口发展概况 随着苏州经济的快速发展 人口方面保持着平稳的增长 总人口数每年以4 5万人的速度稳定增长 而市区人口数则以每年2 4万人的速度增长 整个区域人口处于稳定的增长阶段 备注 此数据来源于苏州统计年鉴 苏州整体规划 苏州分为五大行政区 相城 园区 吴中 新区 苏州整体规划 老城 苏州整体规划 苏州主城城区由高新区与老城组成 主要承担城市生活服务中心和市域政治 文化中心职能 苏州东部新城城区 园区行政辖区扣除原车坊镇新城路以南地区 将建设为苏州市现代化新城区和苏州中央商贸区 国内领先的高新技术产业园和文化创意产业中心之一 整合 新老苏州 整合高新区与老城区的公共设施 交通设施 从而使新老苏州合力成为市级行政办公集中地 市级商业 文化体育 娱乐中心 一体两翼转变为双城格局 新区建设成为具有国际竞争力的现代化 国际化的新城区 苏州高铁规划 京沪高铁的建设及通车 大大缩短了苏州与线上的其他城市之间的距离 加快了苏州城市的建设发展 京沪高铁将苏州与京沪连接起来 形成了现代综合交通新格局 汇集了 长三角 以及京津唐经济圈大量高端的人流 物流 信息流 资金流 一座被誉为 苏州新门户 城市新家园 产业新高地 生态新空间 的高铁新城正在快速崛起 苏州地铁规划 苏州轨道交通的不断建成及通车 大大缩短了城市内区域与区域之间的距离 给各区域市民带来了极大的便利性 苏州地铁1号线 全长25 739公里 全线共设24个车站 目前已开通 苏州地铁2号线已于2009年12月开工 将从南向北横贯苏州市城市中心区域 途经相城 平江 金阊 沧浪 吴中等5区 至2014年6月 2号线将通车试运营 苏州地铁3号线总长约43 5千米 设31站 计划2015年年初开工建设 2019年通车 苏州地铁4号线由主线与支线两部分组成 主线线路全长41 5km 地下车站30座 均为地下站 支线线路全长19 2km 地下车站16座 均为地下站 预计2016年将建成通车 高新区五大片区 狮山片区 枫桥片区 横塘片区 浒通片区以及科技城片区 浒通片区占地 54平方公里规划人口容量 25 30万功能 生产 居住和生活配套于一体的现代化产业区和物流中心 是高新区北部崛起的主导区域之一 枫桥片区占地 8 33平方公里规划人口容量 15 16万功能 建设高新区中心配套区和宜人居住片区的区域发展定位 横塘片区占地 3 07平方公里功能 以建材商贸城为核心的商业中心 狮山片区占地 12 73平方公里规划人口容量 20万功能 主城中心区 具有魅力的新区服务中心和宜人的居住片区 科技城片区居住和科技研发为主占地 11平方公里功能 以行政 商务 商业 办公的新的区域中心 新区整体规划 新区交通规划 高新区有轨电车1号线的开工建设 必将加快高新区城市化及现代化的进程 促进沿线区域的房地产发展 高新区规划建设有轨电车的消息有下文 近日 高新区有轨电车1号线工程可行性研究报告已获得市发改委批复 预计年底开工 这将是我市首条有轨电车线路 同时 大阳山隧道等高新区东西向通道也已完成可行性研究 有轨电车造价只有轨道交通的1 6 1 4 每小时客运能力可达0 6 1 5万人次 营运车速为25 30公里每小时 噪音比机动车交通低5 10个分贝 能耗则只有小汽车的1 9 公交车的1 4 是经济美观 高效生态的交通方式 1号线的建设单位为高新区有轨电车有限公司 预计年底开工 建设期为2年 通浒片区位于苏州高新区北部 包括了国家级出口加工区 浒墅关经济技术开发区 浒关镇 浒关工业组团 通安镇 通安开发分区 总用地面积54平方公里 其中建设用地49 25平方公里 规划人口容量为25 30万人 规划形成了一个中心 6个居住社区 9个工业组团 1个保税物流园和阳山绿色生态区的规划布局结构 以片区级中心区为核心 片区中部为生活居住区 工业区围绕居住区外围布局 阳山绿色生态区由西南方向契入片区中部 功能区之间以带状绿地相分隔 浒通片区是高新区 北扩西进 开发战略的一个重要布局 浒通片区规划 浒墅关经济开发区四大工业区 保税物流中心 出口加工区 阳山工业园 大新工业园 江苏省苏州浒墅关经济开发区组建于1992年9月 1993年12月经江苏省人民政府批准为省级经济开发区 目前已形成以国家级出口加工区为中心 南有大新科技园 北有阳山花苑居住区 西有阳山科技工业园和阳山环山绿化景观带 东有保税物流中心和维德工业城的开发建设格局 浒通片区规划 开发区产业属性 高科技制造业 开发区企业名录 开发区坚持走经济国际化和新型工业化发展道路 开发区累计投入建设资金100亿元 完成开发区面积25平方公里 累计引进兴办内外资企业360多家 注册外资16亿美元 注册内资35亿元 浒通片区规划 新区产业属性导入人口 白领 高级蓝领 青年菁英YoungElite 浒通片区规划 浒通片区将成立体交通体系 区域有较大的发展潜力 沪宁城际铁路将在苏州高新区浒通片区设有站点 且将于2012年4月正式开通 且开始于城际铁路站点的苏州地铁三号线也将于2015年左右通车 这将对片区内的发展起到极大的促进作用 新区城铁站 浒墅关 鸿文路 泰山路 马运路 华山路 何山路 苏州乐园 狮山路 玉山路 竹园路 横山路 横塘镇 吴中西路 新郭路 友新路 宝带西路 宝带东路 迎春路 吴中东路 吴东路 娄葑镇 独墅湖路 国宾路 望湖角 斜塘镇 莲葑路 苏胜路 金塔路 星塘街 沈浒路 苏虹东路 唯亭城铁站 浒通片区规划 浒通片区高铁新城的建立 将大大加快区域的发展 浒通片区规划 高铁新城规划范围为高新区站的周边地处 具体范围为牌楼路以西 兴贤路和惠丰花园以南 京杭运河以东 大同路以北区域 虽然现在还是在规划阶段 但是 从规划一公布 就引起了多个大型开发商的关注 他们对这片区域十分看好 因为它将有利于苏州新区和相城区等西部片区的城市基础设施的发展 为该片区的经济发展提供了新的平台 高铁新城作为 北扩西进 战略重点发展的区域 沪宁城际轨道项目的实施和建成可以说是一个非常难得的机遇 它不仅给苏州的交通结构带来了新的局面 还将推进区域经济一体化发展 增强浒通片区的影响力和辐射力 实现功能升级 对引入新型服务业项目起到重要作用 快速发展的经济使苏州人口导入迅速 其城市化进程在近10年持续加速 城市发展迅速双城格局使新区在苏州的地位日益重要 而项目所在地 浒通片区更是未来新区重点发展的北部新城 并且随着区域配套和交通的不断完善 以及高铁新城的建成 区域未来将成为苏州新的中心之一 快速发展的城市 区域优越的发展前景 即将成为新的城市中心 这都为本项目打造城市综合体打下了优越的基础 市场研究 写字楼市场研究 酒店式公寓市场研究 商业市场研究 住宅市场研究 城市综合体是兼容 商业 住宅 酒店 写字楼 会展 餐饮 娱乐 多种功能于一体的复合型形态的建筑群体 广州中信广场 深圳华润中心 上海商城 深圳星河国际 写字楼核心模式 酒店核心模式 商业核心模式 住宅核心模式 写字楼市场研究 市场供大于求 该阶段主要是消化市场现有写字楼存量 新开发体量很小 市场处于低迷期 2003 2006 供应激增 成交委靡 供应重心逐渐从传统区转向非传统区 从园区湖西转向湖东 商业地产竞争激烈 2009年以后 90年代后期 主要集中在中心城区 大多为品质较差的多层建筑 出现现代意义的写字楼项目 使该阶段成为苏州写字楼市场的第一轮集中供应期 2000 2002 面积低总价投资回报率高的写字楼受市场青睐 但9 27新政后市场冷清 再次陷入困境 2007 2009 写字楼市场 苏州写字楼发展历程 写字楼市场 现有重点商务区分布 37 目前苏州的高档商务办公区主要有 古城区板块 高新区板块 湖西板块 湖东板块 相城区板块 吴中区板块 整体分布特征 一心两翼六板块 即 一心 中心城区 古城区 两翼 新区 园区六板块 观前 石路及南门三个商业区 新区狮山路商务区 园区湖西中央商贸区 园区湖东中心商务区 写字楼市场 古城区写字楼概述 区域名称 古城区区位 内城河以内的区域现有规模 40多万m2价位 租金1 5 3元 m2 天 平均租金约2 2 5元 m2 天租户类型 贸易 机械 金融 咨询 房产 服务类等均有涉及代表租户 欧派家具 上海如新中国 厦门赛偶特电子 瑞福德健康保险 南京恒丰银行 美国NUSKIN集团 上海炎武投资管理公司 科大房地产估价咨询有限公司等写字楼状况 基本上是90年代投入使用的楼宇 由于建成时间较长 大部分写字楼外观陈旧 设施落后 体量较小 内部空间无法自由分割 同时物业管理相对滞后 石路金座1 5 3元 天 m2 在租楼盘 佳福大厦2 3元 天 m2 写字楼市场 高新区写字楼概述 区域名称 高新区区位 新区金融中心即狮山路 滨河路交叉口附近现有规模 30多万m2价位 租金1 8 3元 m2 天 平均租金约2 2元 m2 天租户类型 以高新技术企业为主导 辅以贸易 机械及汽车部件制造 及商贸地产咨询类服务业等公司代表租户 苏州爱普生 华芯微电子 松下 苏州科达科技 苏福马股份公司 CSI阿特斯太阳能等写字楼状况 以中高档为主 多为小高层和高层 且外观新颖 设备先进 基本配有中央空调 同时注重物业管理 金狮大厦2 2元 天 m2 金河国际大厦1 8 2 2元 天 m2 新地中心2 3元 天 m2 在租楼盘 狮山路 写字楼市场 园区湖西写字楼概述 区域名称 湖西板块区位 金鸡湖西 东环路以东 金鸡湖大道以北 现代大道以南CBD区域现有规模 约50万m2价位 租金2 3 3元 m2 天 平均约租金2 7元 m2 天租户类型 银行及非银行金融机构 投资咨询 管理培训 房地产 服务机构 总部机构 外资合资及外地公司驻苏办事处代表租户 渣打 汇丰 星展银行 IBK 东吴证券 优特埃国际物流 TCL 苏宏道投资发展公司 THM株式会社中国办事处 大和地产等写字楼状况 以中高档为主 多为小高层和高层 且外观新颖 设备先进 配置高档 同时注重物业管理 因园区写字楼大都先设计后动工 因而少了销售方面的烦恼 恒宇广场2 7元 天 m2 在租楼盘 中银惠龙大厦2 2 5元 天 m2 国际大厦2 7 3元 天 m2 环球1883 3 3元 天 m2 世纪金融大厦2 3元 天 m2 写字楼市场 园区湖东写字楼概述 区域名称 湖东板块区位 金鸡湖东 星塘路以西的中央商贸区现有规模 40多万m2价位 租金1 7 2 7元 m2 天 平均租金约2元 m2 天租户类型 银行及非银行金融机构 投资咨询类 管理培训类 房地产类 各类服务机构 总部机构 外资合资及外地公司驻苏办事处代表租户 民生银行 CSSD 高名国际 美的空调 尼古拉艾蒂安贸易公司 招行小企业信贷中心 欧讯无线科技 四川华西集团 法国达飞轮船 中国 船务公司苏州代表处 九龙仓写字楼状况 近期发展较快 档次较高 楼层均较高 且外观设计新颖 设备先进 配置高档 同时注重物业管理 置业商务大厦2 7 3元 天 m2 商旅大厦2 1元 天 m2 在租楼盘 写字楼市场 吴中区写字楼概述 区域名称 吴中区区位 东吴路沿线的吴中区中心城区现有规模 约30万m2价位 租金0 8 1 7元 m2 天 平均租金约1 3元 m2 天写字楼状况 目前市场上的写字楼较中低端 今年始至2012年上半年 以区域主干道东吴路为主轴 周边将陆续有写字楼项目上市 并多以甲级 5A等高标准规划 然而目前该区域以民营企业 旅游及相关服务业为主 但这些产业及其上下游产业对于未来供应的甲级5A写字楼需求有限 同时该区商务氛围不成熟 对于金融服务等机构的吸引力稍显不足 在租楼盘 东吴大厦1 3 1 5元 天 m2 苏美中心0 8 1元 天 m2 吴中大厦1 6 1 7元 天 m2 写字楼市场 相城区写字楼概述 区域名称 相城区区位 苏州城北相城区现有规模 30多万m2价位 租金1 1 1 5元 m2 天 平均租金1 3元 m2 天写字楼状况 随着城市北扩 相城区开始受到各界的关注 同时随着人民路 广济路等主干线的北延 打破了古城区与相城区的交通限制 作为目前写字楼市场价值洼地的相城区 未来写字楼供应量来势凶猛 市场发展逐步加温之中 在租楼盘 德诚嘉元大厦1 3 1 5元 天 m2 凯翔国际1 1元 天 m2 创世纪大厦1 5元 天 m2 写字楼市场 苏州写字楼市场区域发展总结 未来苏州高端写字楼将集中在园区湖西 湖东和新区狮山路 这三个区域将是苏州未来新的商务金融中心 而中端写字楼分布则较散 分布于相城 吴中 古城的中心地段 写字楼市场 苏州写字楼市场供需分析 苏州写字楼市场近几年供需波动比较厉害 07年供需平衡 08年的金融危机使得写字楼供应远远大于需求 09年 10年市场趋于回暖 忙于消化08年写字楼剩余量体 11年宏观调控持续出台 写字楼市场再次出现萎靡现象 供应大于需求 备注 此数据来源于苏州众略行公司数据库 写字楼市场 苏州写字楼市场未来供应分析 未来苏州写字楼供应量体较大 主要集中在吴中区和园区 备注 此数据来源于苏州众略行公司数据库 写字楼市场 苏州写字楼入住率分析 目前写字楼总体入驻率在70 左右 整体入住率并不是特别的高 市调过程发现 受金融危机影响 园区和新区部分写字楼的入驻率较先前下降较明显 并且苏州未来写字楼供应量较大 市场已经较为饱和 备注 此数据来源于苏州众略行公司数据库 写字楼市场 苏州写字楼市场户型面积分析 古城区 园区 新区 吴中区 相城区 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 凤凰国际书城 万宝商业广场 晋合广场 中新领袖天地 董事汇 环球188 元联中心 南门商业广场 中润苏州中心 致远大厦 名宇广场 致远国际大厦 钻石广场 高新国际广场 园区写字楼面积划分偏大 面积范围在200平方米以上 相城和吴中区写字楼项目面积划分比较小 约50 250平方米 但是无论面积划分大小 都可自由组合灵活销售 满足不同客户 备注 此数据来源于苏州众略行公司数据库 写字楼市场 苏州写字楼租金分析 苏州写字楼近两年租金变化不大 甚至部分区域写字楼租金有所下降 写字楼投资潜力有所下滑 另外从租金来看 园区湖西 湖东CBD租金最高 其次是古城区和新区 最后为吴中区和相城区 备注 此数据来源于苏州众略行公司数据库 写字楼市场 苏州写字楼成交客源分析 写字楼客源 苏州写字楼成交客源为办公自用为主 约占58 部分划分面积较小写字楼 成交客源主要为投资客源 约占42 备注 此数据来源于苏州众略行公司数据库 根据苏州大多数写字楼客源调研 写字楼市场 苏州写字楼价格一览 备注 此数据来源于苏州众略行公司数据库 写字楼市场 苏州写字楼市场总结 受整体经济影响 苏州近年写字楼无论是租赁市场还是销售市场一直较为低迷 租赁市场 入住率不高 租金出现倒退 销售市场供应急剧加大 而成交一直没有起色 客户购买意愿不强 市场存量一直增多 整体来看 我司认为苏州写字楼市场受整体经济以及自身结构的影响 还将经历较长时间的低迷期 市场不容乐观 写字楼市场 浒关写字楼研究 虽然周边企业较多 但都为加工制造业 对写字楼需求不大 浒关以前为乡镇 区域认知度不高 且后期规划为居住区 不是金融区商务区 导入外来租户难度较大 但是 区域周边规划有高铁新城 随着新城影响的不断加大 区域对办公的需求会不断加大 但是这需要3 5年的一个发展期 因此 就目前而言 区域对写字楼需求不大 但考虑到未来规划的影响 我司认为可以设计部分写字楼 考虑后期开发 但是量体不宜过多 苏州销售市场 整体成交委靡 且市场供应量在不断加大 市场存量逐渐增多 客户无论是自住或投资意愿都不大 市场低迷 苏州租赁市场 区域未来发展 区域不是目前苏州重点发展的金融商务区 但考虑到高铁新城对区域办公市场的影响 区域未来对写字楼会有一定的需求 但这需求3 5年的一个发展期 后期开发量体不宜过多 市场整体入住率不高 租金部分出现倒退 整体租赁市场较为低迷 写字楼发展建议 后期开发 量体不宜过多 酒店式公寓市场研究 酒店式公寓市场 苏州酒店式公寓分布 园区 新区 吴中凯马汽车城 平江新城 园区青剑湖 目前苏州写字楼主要分布在五大区域 其中楼盘档次最高为园区 其是苏州写字楼第一集团 第二集团为平江新城 吴中凯马汽车城 新区 园区青剑湖 这些区域发展都处于起步阶段 地段并不成熟 但都有较高的发展前景 酒店式公寓市场 园区湖西酒店式公寓概述 已售项目 未售项目 园区湖西区位 北临阳澄湖 西接古城区 东临金鸡湖 景观资源丰富 园区是与新加坡合作共同规划 湖西属于园区最早期发展 目前发展非常成熟 售价 35000 45000元 平方米酒店式公寓发展 档次属于苏州最高端 属于苏州价格标杆 东方之门 恒宇董事汇 环球188 酒店式公寓市场 园区湖东酒店式公寓概述 已售项目 未售项目 沸腾CBD 圆融星座 园区湖东区位 西临金鸡湖 景观资源丰富 园区是与新加坡合作共同二期 区域发展非常迅速 是园区目前最为重点发展的区域 目前区域基本成熟 售价 21000元 平方米酒店式公寓发展 档次属于苏州较为高端 仅次于湖西 酒店式公寓市场 青剑湖酒店式公寓概述 已售项目 未售项目 都市VIP 君地新大陆 金沙富都 园区青剑湖区位 北临阳澄湖 景观资源丰富 南接湖东 区域早期发展比较缓慢 但是随着区域的再次作为重点发展区域 逐渐的受到关注 目前区域逐渐低密度住宅富人区 区域发展迅速 售价 9500 13000元 平方米酒店式公寓发展 档次比较低 区域产品多为挑高 但是挑高高度比较低 因此区域的酒店式公寓认知度比较低 酒店式公寓市场 平江新城酒店式公寓概述 已售项目 未售项目 银都商务广场 他她公馆 港龙商务广场 万融国际 苏尚大厦 平江新城区位 北通相城区CBD 南接古城区 西临新区 地理位置非常优越 也是目前古城区发展的最主要区域 区域起步虽然比较晚 但发展非常迅速 售价 7000 13000元 平方米酒店式公寓发展 区域产品全部为挑高 随着区域规划出台 区域酒店式公寓取得非常快的发展 酒店式公寓产品主要是围绕火车站规划 酒店式公寓市场 新区酒店式公寓概述 新区区位 东邻古城区 区域在1992年被国务院设立为国家级高新技术开发区 区域这几年发展非常迅速 区域发展比较成熟售价 12000 22000元 平方米酒店式公寓发展 区域早期酒店式公寓发展比较差 档次也比较低 随着区域的不断发展 地位不断提高 酒店式公寓也取得很大的发展 目前多为中高端 已售项目 未售项目 中梁香缇 赛格又一城 新地国际公寓 酒店式公寓市场 吴中凯马汽车城酒店式公寓概述 已售项目 未售项目 凯马广场 悠尚生活广场 珠江首府 惠润中环时代 睿峰商务广场 吴中凯马汽车城区位 北接高新区CBD 东临吴中区CBD 目前区域为吴中区重点打造区域 发展非常迅速 但是多为汽车城 其他配套相对匮乏售价 8000 12000元 平方米酒店式公寓发展 由于汽车城的建成运营 区域酒店式公寓得到巨大的发展 多个项目在近两年启动 苏州酒店式公寓市场供需分析 酒店式公寓市场 苏州酒店式公寓除08年受国家宏观调控政策影响外 成交一直较为稳定 备注 此数据来源于苏州众略行公司数据库 苏州酒店式公寓市场未来供应分析 酒店式公寓市场 未来苏州酒店式公寓供应量较大 主要集中在园区和吴中区 备注 此数据来源于苏州众略行公司数据库 苏州酒店式公寓市场成交面积分析 酒店式公寓市场 古城区 园区 新区 吴中区 相城区 0 40 60 80 100 120 140 160 180 200 中环百汇广场 峰汇商务广场 睿峰商务广场 中润苏州中心 悠尚生活广场 美乐城 香缇商务广场 赛格又一城 平江双悦 世茂国际广场 君地商务广场 金沙商务广场 20 苏州酒店式公寓面积分割比较小 分割面积范围为30 100平方米 主力面积40 60平方米 备注 此数据来源于苏州众略行公司数据库 苏州酒店式公寓市场层高分析 酒店式公寓市场 目前苏州酒店式公寓多为挑高产品 挑高范围4 5 6米 从去化方面看 挑高产品层高超过5 3米去化比较理想 而挑高4 5米去化比较差 备注 此数据来源于苏州众略行公司数据库 苏州酒店式公寓市场成交客户分析 酒店式公寓市场 酒店式公寓客源 酒店式公寓客源绝大部分持投资目的购买 投资客源约占90 部分单身白领阶层经济能力有限 酒店式公寓低总价在他们承受能力范围之内 此类客源约占10 备注 此数据来源于苏州众略行公司数据库 根据苏州大多数酒店式公寓项目客源调研 苏州酒店式公寓市场售价分析 酒店式公寓市场 目前苏州酒店式公寓多为挑高产品 备注 此数据来源于苏州众略行公司数据库 苏州酒店式公寓市场总结 受整体经济影响 苏州近年酒店式公寓市场成交出现一定的下滑 特别是一些层高4 5米的项目 销售尤为艰难 但从整体来看 苏州经济发达 外来人口较多 对于酒店式公寓的租赁需求非常旺盛 因此我司认为只要产品设计得当 价格合理 酒店式公寓还是有着一定的市场需求的 酒店式公寓市场 市场研究 酒店式公寓市场供应 浒关酒店式公寓市场概述 酒店式公寓市场 项目名称 浒新158商业广场开发商 苏州浒新置业有限公司地址 新区浒杨路与永莲路交界处占地面积 4500平方米容积率 1 49建筑面积 25000平方米物业类型 商铺 酒店式公寓 浒关酒店式公寓供应量体较少 目前只有浒新158商业广场在售 市场研究 酒店式公寓市场需求 浒新158个案研究 酒店式公寓市场 浒新158生活广场是集LOFT公寓和商铺的一个小型综合体 总建面积25000平方米 主楼 共6层 1 2F商业 3 6F酒店式公寓 全部在售酒店式公寓产品是4 8米挑高 部分精装修 部分毛坯 副楼 共3层 全部为商业 业态规划 一楼为社区配套商业 2 3楼规划引进一家超市 市场研究 浒关浒新158生活广场由于产品原因 导致去化并不好 且销售周期较长 酒店式公寓市场需求 浒新158个案研究 酒店式公寓市场 备注 此数据来源于苏州众略行公司数据库 浒关浒新158生活广场价格一览 浒新158个案研究 酒店式公寓市场 备注 此数据来源于苏州众略行公司数据库 浒关未来将发展成为区域新的商业中心 且周边企业较多 为区域导入大量小白领阶层 该类租赁客源旺盛 因此区域酒店式公寓未来有着较大的投资价值 浒关酒店式公寓需求研判 酒店式公寓市场 浒关酒店式公寓市场总结 目前浒关酒店式公寓项目不多 且个别项目因为自身的产品原因销售情况并不理想 但是区域未来将是新的商业中心 且周边企业较多 为区域导入大量小白领阶层 该类租赁客源旺盛 因此我司认为区域酒店式公寓未来还是有着一定的需求 酒店式公寓市场 苏州市场 浒关市场 未来将成为区域新的商业中心 且周边工厂众多 将为区域导入大量的白领阶层 他们对该类物业有旺盛的租赁需求 因此区域酒店式公寓有较大发展前景 中期开发量体适中 虽然成交有波动 但是从整体来看 苏州酒店式公寓未来还是有较大的发展前景 公寓发展建议 中期开发 量体适中 商业市场研究 商业市场发展概述 2005年以前苏州只有一个商业中心 观前 但是随着近年城市的快速发展 目前苏州已经形成了多个商业中心的格局 商业市场 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 苏州主要商圈分布 目前苏州市内商业主要分布在古城区 苏州新区及苏州工业园区三个区域 其中 古城区以市级商业中心 观前街 石路商圈为主要代表 苏州新区以狮山路 长江路为代表 苏州工业园区则以环金鸡湖一带的商业区域为主 商业市场 观前街商圈 观前商圈分析 地位 是苏州古城几何中心 也是苏州传统的商业文化中心 是苏州最早的步行街百货商场 美罗商城 大洋百货 第一百货 金鹰国际 豫园 人民商场 海澜商厦主题商场 苏宁电器 国美 友通数码港 五星电器 冠之霖等娱乐场所 大人家飚歌城 西部飚歌城 巴黎之夜娱乐城等平均人流量 30万人次商圈吸纳率 约98 业态分布区域 餐饮业主要集中在太监弄一带 娱乐休闲场所主要集中在乔司空巷一带购物主要集在观前街 人民路一带租金 观前街主干道店面 1250 1500元 平 月 纯底层 人民商场附近 800 900元 平 月玄妙观前门面 420 500元 平 月观前小商品市场 租金为50 60元 平 月北局弄门面 三层 87 100元 平 月 商业市场 施相公弄 皮市街 邵磨针巷 人民路 因果巷 乔司空巷 观前街 太监弄 大井巷 富仁坊 干将路 平安坊 宫巷 玄庙观 观前公园 玄庙广场 1 2 3 1 第一百货2 大洋百货3 美罗商城4 新苏州百货5 豫园6 金鹰国际7 人民商场8 大光明影院9 开明影院10 大人家飚歌城11 西部飚歌城12 天辰飚歌城13 三万昌荼楼14 贵宾楼大酒店15 索菲特大酒店16 龙凤宾馆酒家17 雅戈尔皇朝大酒店18 富侨足道19 富侨酒店20 金银足道21 上岛咖啡22 巴黎之夜23 粤海温泉会所24 金银足道 4 6 5 7 8 9 10 11 12 14 13 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 25 迪欧咖啡26 好人小吃27 水天堂28 老娘舅29 亚马逊餐厅30 凯悦温泉会所31 雅戈尔富宫大酒店32 同润湘菜馆33 得月楼34 川福楼35 达板城36 好人民间小吃37 朱鸿兴面馆38 得月楼39 五芳斋40 王四酒家41 帮贵火锅42 必胜客43 汉拿烧烤44 真功夫餐厅45 KFC46 KFC47 必胜客48 小南国温泉会所49 苏州小吃园50 松鹤楼51 绿杨混沌52 永和豆桨53 珍珠酒楼54 新聚丰餐馆55 老正兴56 一番屋57 韩松式料理58 烧烤店59 干锅传奇 27 28 30 29 31 33 34 32 35 36 37 38 39 40 41 42 43 45 44 46 47 48 观前小商品市场 观前街重点商业分布图 49 50 51 52 53 54 55 56 57 59 58 观前商圈分析 商业市场 观前街主要购物商场 观前商圈百货商场构成苏州市内最繁华的商业购物区 各百货商场消费客群以中端及中高端年青消费者为主力定位 有效满足各消费层次消费者购物的需求 主要百货商场高度集中的观前商圈成为苏州消费者购物首选 商圈认同率及吸引率位列主要商圈之首 其他商圈在零售方面对消费者吸引率均难以与之抗衡 而消费者业已长期形成的购物习惯无法在短期内得以改变 一定程度上增加了其他商圈发展百货零售业的难度 观前商圈分析 商业市场 作为苏州最具人气的观前商圈 也同样吸引了全国各地的特色风味餐饮 到了观前 就能享受异地风情美味 整体餐饮档次主要为中高档 也符合该商圈消费人群需求 观前商圈分析 商业市场 观前商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所形式出现 融合了其他众多的休闲娱乐业态 凭借着强大的辐射能力与吸纳能力 整体运营状况十分的良好 观前商圈分析 商业市场 观前商圈整体业态组合比例 观前商圈整体业态档次组合比例 观前整体商圈内以零售为主 主要以沿街购物街以及百货商场的形式出现 商圈内餐饮娱乐等业态作为零售的补充业态 也吸纳了不少的消费人群 商圈整体以中高档业态为主 迎合了大众的消费需求 也迎合了特定人群的需求 商圈整体人气以观东 西 南优于观北区域 观前商圈分析 商业市场 石路商圈 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 地位 位于市中心 是苏州商业起源地规模 占地55公倾范围 西起枫桥路 东到环城河西段 北至上塘街 南至爱河桥路段商圈吸纳率 约92 主力百货 石路国际商城 成泰百货 亚细亚商城主题商场 永乐电器 国美电器 苏宁电器 五星电器业态分布区域 餐饮主要集中在石路美食街 阊胥路 石路步行街 服饰主要集在神仙街和南浩街平均人流量 20万人左右租金 南浩街租金约在240 270元 平 月石路美食街小木屋租金约在600元 平 月左右 临街铺约在54 160元 平 月 石路商圈分析 商业市场 枫桥路 上塘街 广济路 阊胥路 金门路 爱河桥路 女人街 A 女人街 B 广场 石路老街坊 美食街 空地 南浩 30 31 32 33 街 1 2 5 3 4 7 8 6 23 9 24 12 11 10 19 18 16 13 14 15 17 25 20 21 22 1 五洲大饭店2 石路春天酒楼3 一品香中餐馆4 威尼斯商务宾馆5 好仕来宾馆6 麦当劳7 老妈火锅8 咸亨酒店9 苏宁宾馆10 项鼎鸡11 长欣宾馆12 德记火锅13 大娘水饺14 要德15 7 716 新世纪大酒店17 汇丰宾馆18 快捷168商务宾馆19 肯德基20 豪享来21 假日酒店22 干休宾馆23 傣妹火锅24 大娘水饺25 新华饭店26 好仕来歌城27 电玩 2F 梦巴黎舞厅 3F 大西洋浴场 4 5F 28 滚石娱乐俱乐部 5F 大型商务会所 6F 29 南洋温泉浴场 26 27 28 29 30 上海成泰百货31 石路国际商城32 华润万家33 太平洋超市34 苏宁电器35 五星电器36 国美电器37 宏图三胞 34 35 36 37 石路重点商业分布图 石路商圈分析 商业市场 石路商圈作为苏州市内的区域商业中心 立足于区域周边消费群体的消费需求 以华润购物中心 石路国际商场为主要购物场所 同时石路步行街内餐饮及休闲娱乐设施的安排 迎合了区域周边消费者各类消费需求 受观前商圈的影响 石路商圈的百货零售发展有限 但因区域商业发展已有一定历史 周边商业 住宅等环境发展也已相对成熟 因此石路国际商城仍然能够覆盖周边区域各类消费者的需求 石路商圈分析 商业市场 石路商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所 浴场形式出现 融合了其他众多的休闲娱乐业态 凭借着其较深厚的历史底蕴以及地段优势 吸引了较多的中高端消费者 整体运营状况良好 石路商圈分析 商业市场 苏州主要商圈分布特征及商业状况分析 作为苏州仅次于观前商圈的第二大商圈 也同样吸引了全国各地的特色风味餐饮 到了石路 就能享受异地风情美味 整体餐饮档次主要为中档 也符合该商圈消费人群的需求 石路商圈分析 商业市场 石路商圈业态分布比例 石路商圈业态档次分布比例 石路整体商圈内以零售为主 主要以特色街购物街以及百货商场的形式出现 商圈内餐饮娱乐等业态作为零售的补充业态 也吸纳了不少的消费人群 商圈整体以中档业态为主 迎合了大众的消费需求 也迎合了特定人群的需求 商圈整体业态分布具有明显的特征 商圈中间段以购物为主 而中北端以休闲娱乐为主 南端以餐饮为主 并有其他业态的穿插分布 石路商圈分析 商业市场 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 21 22 20 1 泰华2 泰华东楼3 国美电器4 工人文化宫5 7 7KTV会所6 新岛咖啡7 乱世佳人酒吧8 简施咖啡9 迪欧咖啡10 蓝枪鱼酒吧11 姑苏不夜城12 小城故事13 钱塘茶人14 杰姆好莱屋15 长发西饼16 竹辉饭店17 永和大王18 苏为饭店19 老苏州饭店20 苏州东方渔港21 苏州国土资源局22 苏州广电总台 十全街 人民路 竹辉路 乌鹊桥路 带城桥路 相王路 新市路 南门商圈分布 南门商圈分析 商业市场 地位 苏州第三大商贸物流中心规模 12 4公顷范围 北临新市路 南至护城河 西起南园新村 东靠竹辉新村主力百货 泰华主题商场 国美 豪克乐生活广场业态分布区域 餐饮及酒吧主要集在十全街 电脑专卖主要集中在乌鹊桥路 东大街及新市路业态分布较为丰富租金 新市路 108 166元 月 m2东大街 竹辉路 150 175元 月 m2十全街 300 400元 月 m2乌鹊桥 125 130元 月 m2 南门商圈分析 商业市场 南门商圈相对较小 购物主要为泰华一家商场 整体的业态档次较高 商圈内整体餐饮类走特色化道路 主要为中高档 南门商圈分析 商业市场 南门商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所 休闲咖啡形式出现 融合了其他众多的休闲娱乐业态 凭借着其较深厚的历史底蕴以及地段优势 吸引了较多的中高端消费者 整体运营状况良好 南门商圈分析 商业市场 南门商圈业态分布比例 南门商圈业态档次分布比例 南门整体商圈内以零售为主 主要以百货商场的形式出现 商圈内餐饮娱乐 服务业等业态作为零售的补充业态 也吸纳了不少的消费人群 商圈整体以中档业态为主 迎合了大众的消费需求 也迎合了特定人群的需求 商圈整体业态分布具有明显的特征 商圈以百货购物为主 分布于其北侧以休闲娱乐 餐饮为主 并有其他业态的穿插分布 南门商圈分析 商业市场 随着收入的不断提高 苏州人的日常消费在餐饮 服装 娱乐的份额持续上升 显示苏州人生活品质正在提升 商业 商业市场 苏州各业态分析 餐饮 休闲 娱乐 上海和杭州更高的餐饮及娱乐消费占比预示未来苏州餐饮和娱乐消费仍有提升空间 2009年苏州 上海 杭州消费支出结构 商业 苏州各业态分析 餐饮 休闲 娱乐 商业市场 苏州餐饮 休闲 娱乐消费呈现个性化 多元化特征 家庭消费和旅游消费正在取代商务需求成为主体 商业市场 苏州各业态分析 餐饮 休闲 娱乐 百货大多集中在苏州传统商圈 但近两年 苏州百货发展迅速 各区域都有了自己的大型百货 市中心观前街美罗城 金鹰国际 大洋百货 人民商场 长发商厦 第一百货石路区域石路国际商城 成泰百货 威尼斯百货南门区域泰华广场东楼 泰华广场西楼工业园区久光百货 天虹百货吴中区东吴国际商城 新苏国际新区美罗 金鹰 泉屋 商业市场 苏州各业态分析 百货 苏州传统商圈百货经营状况都不错 而新兴的一些百货由于刚刚起步 需要一定时间的培育 因此经营状况相对一般 但是随着区域的不断成熟以及客户消费理念的不断转变 区域百货经营状况会逐渐好转 商业市场 苏州各业态分析 百货 备注 此数据来源于苏州众略行公司数据库 商业 苏州大型超市不多 市场需求量较大 存在较大市场机会 目前各大商业综合体都以超市为主力店 大润发 大润发何山店 家乐福西环店 大润发相城店 大润发东环店 家乐福 乐购 欧尚 麦德龙 家乐福相城店 大润发 麦德龙 大润发宝带店 沃尔玛 物美 家乐福 家乐福 亿象城家乐福 商业市场 苏州各业态分析 超市 备注 此数据来源于苏州众略行公司数据库 商业 苏州各类业态近两年发展迅速 其中随着城市的快速发展 百货 超市更是扩张迅速 带动了各个区域商业的发展 使苏州成为了多中心商业的发展格局 商业市场 苏州各业态分析总结 商业供需分析 商业市场 08年苏州商业市场受房地产调控影响 市场情况低迷 09 11年来供应量及需求量一直较为稳定 保持稳中有升趋势 而供求比一直在0 7 0 8之间徘徊 整体来说 苏州市场一直呈供不应求趋势 备注 此数据来源于苏州众略行公司数据库 商业购买客源分析 商业市场 商业客源 苏州商业成交客源以投资为主 占73 2 自用客户占整个商业购买客源的26 8 备注 此数据来源于苏州众略行公司数据库 根据苏州大多数商业项目客源调研 商业人均面积分析 商业市场 苏州市区的人均商业面积约为1 35平米 人 与商业发达地区水平相比 苏州市人均商业面积处于较低的水平 因此可以预测 随着苏州经济的不断发展 苏州未来的商业物业市场总体增长具备较大的发展空间 商业市场具备良好的发展潜力与机会 商业宏观总结 2000年以后 苏州城市发展迅速 而各区域的商业配套并没有跟上 各区域对于商业的需求在不断提升 因而这两年的苏州商业市场逐渐火热 客户对商业的投资热情在不断提升 苏州商业市场的发展前景巨大 商业市场 商业开发模式研究 模式研究 1 现金销售模式2 主力店 保留 模式3 全部持有模式4 商业金融模式 商业市场 苏州商业销售模式研究 目前苏州存在以下四种销售模式 现金销售模式 亿象城 本案 苏州亿象城建筑面积81000平方米 共800多车位 项目除少数主力店持有外 大部分与2010年6月开盘销售 销售时间一年半 共回收资金25亿 可以说是苏州市场商业销售成功的典型案例 商业市场 虽然前期回收了大量资金 但是后期运营出现了较大问题 问题一 整体运营开业时间与之前承诺不一致 运营开业时间销售阶段对外宣称2012年初盛大开业 而目前项目入住率较低 尚未能整体开业 与之前承诺大不相符 且整体开业时间尚未拟定 现金销售模式 亿象城 商业市场 问题二 前期销售承诺客户每年返租8 共返租6年 目前运营情况较差 租金亏损大 前期销售承诺客户每年返租8 共返租6年 前两年一次性抵消房款 而目前 大部分商业空置 尚无商家进驻 开发商在之前承诺的回报上租金返还补偿额度大 资金压力大 举例 开发商需补贴租金为一楼为 13 15元 天 60000 0 08 4800元 365 13 15元 天 目前一楼租金为9元 天 现金销售模式 亿象城 商业市场 总体来看 目前该类销售模式虽然在以前取得了较大的成功 但是由于前期都是小铺销售 产权不集中 在后期难以统一招商和开业 商家全依靠自然形成 因此就目前而言 整体的运营状况非常差 因而目前苏州客户对该类型的项目投资热情在逐渐降低 现金销售模式 亿象城 商业市场 主力店保留模式 苏州万达广场 商业市场 持有 持有 持有 销售 销售 销售 苏州万达广场商业部分 西边三个封闭室商业包括家乐福 万千百货等大型主力店都为万达集团持有 其他沿街店铺都为销售 销售 主力店保留模式 苏州万达广场 商业市场 总体来看 目前该类销售模式还是较为成功 是目前苏州较为流行的一种开发模式 销售少部分商业 回笼部分资金 而项目大部分商业量体都为开发商持有 因此在后期的运营中便于统一运营管理 从而保证后期运营成功 当然该类模式对于开发商的资金要求较高 苏州印象城购物中心于2009年正式开业 投资额10多亿元人民币 总建面积约14万平方米 商业运营面积约7万方 项目全部持有 2011年全年租金收入超过1 2个亿 是苏州运营成功的典型案例 全部持有模式 苏州印象城 商业市场 商业市场 该类模式由于全部持有因此对于开发商的资金压力较大 但是该模式非常便于后期的运营中便于统一运营管理 如果有一个非常成熟的运营团队 将会保证开发商每年有稳定的回报收入 全部持有模式 苏州印象城 商业市场 商业金融模式 商业市场 该类模式不仅产权完整 便于统一运营管理 并且通过资本运做 可以回笼资金 是目前市场上比较成熟的商业操作模式 当然它的唯一劣势是由于是整体出售 其回笼资金相对于分割小产权出售模式会有所降低 全部持有模式 苏州印象城 商业市场 商业销售模式总结 物业基本情况项目地址 现代大道和苏嘉杭高速公路交界处总建面积 14万 综合型定位 面向园区居民的集购物 餐饮 娱乐 休闲为一体的一站式大型综合购物中心 商业市场 苏州商业经典案例介绍 印象城 印象城项目位于苏州工业园区湖西板块 现代大道与苏嘉杭高速交汇处 辐射古城区及园区两大消费区域 周边覆盖众多成型中高档住宅群 人口密集且消费层次比较高 交通非常便利 商业市场 苏州商业经典案例介绍 印象城 建筑规划设计 建筑面积 14万余平米商场面积 10万余平米商场模式 封闭式商场化经营商场楼层 地下1层 地上四层停车位 1400个封闭式商场化模式 封闭式商场化就是指商业在建筑规划上首先是一个封闭式的 相对于传统的开放式或者沿街商业来讲 更易于整体规划 管理 再加上融入现代设计理念的建筑风格 从客户的购物体验上更显档次化 商业市场 苏州商业经典案例介绍 印象城 P 电梯 地上一层入口 沃尔玛 超市出口 入口 出口 地上一层出口 电梯 1F平面图 商业市场 苏州商业经典案例介绍 印象城 超市入口 案例借鉴 1F基本以服装为主 商业市场 苏州商业经典案例介绍 印象城 案例借鉴 2F以服装和餐饮为主 商业市场 苏州商业经典案例介绍 印象城 P 3F分布有儿童 家居以及一些休闲业态 商业市场 苏州商业经典案例介绍 印象城 P 4F分布主要为餐饮 商业市场 苏州商业经典案例介绍 印象城 建筑规划设计