深圳万科毛坯房交付质量及观感验收标准.doc

深圳万科毛坯房交付质量及观感验收标准客（餐）厅房间卫生间厨房阳台地面砼结构面沉箱地面JSII型防水，水泥砂浆保护砼结构面；管道、烟道根部附加JSII型防水水泥砂浆找坡；管道根部附加JSII型防水墙面水泥砂浆墙面；门洞刷黑色水泥浆门套线；黑色水泥浆踢脚线水泥砂浆墙面同外墙天花白色水泥腻子、打磨平整入户门安装门槛石；安装入户门，配件齐全。门窗型材、玻璃无明显划痕和污染；门窗五金配件齐全，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹；窗台高度低于900mm时，均需设置低窗防护，低窗防护栏杆有效防护高度不得低于900mm。栏杆低层、多层住宅不应低于1.05m，中高层、高层住宅不应低于1.10m；栏杆的设计应有防止儿童攀登，杆件间净空不应大于0.11m。百叶百叶表面油漆均匀饱满，无色差、龟裂、脱皮、锈蚀现象。强电安装配电箱，标识清楚； 阳台灯具安装上下对齐。小毛坯（有内隔墙，水电到户不到点）：天花及砼墙柱上预留套管、开关插座底盒、拉通铁丝或尼龙绳；普通毛坯（有内隔墙，水电到点）：开关插座安装完成、配置白炽灯（节能特殊要求除外）、过塑文字说明；大毛坯（无内隔墙，水电到户）：天花及砼墙柱上预留套管、开关插座底盒、拉通铁丝或尼龙绳（特殊情况另行商榷）。弱电有线电视分线盒及插孔、电话插座、红外线探头（仅限A级）、对讲。主人房：紧急按钮、电话插座、电视插孔；客房：无；书房：电话插座。厨房燃气报警器。给水楼板面给水管用水泥砂浆保护，厚25mm，宽100mm；冷、热水管标识。预留洗手盆、淋浴冷热给水点，管口加堵头；冷、热水管标识。预留洗菜盆冷热给水点，管口加堵头；冷、热水管标识。安装普通水龙头。排水预留排气扇洞口；排水管加PVC管帽；安装PVC地漏盖；降板内的侧排地漏应低于结构面；支墩砂浆罩面。安装烟道止逆阀；排水管加PVC管帽；安装PVC地漏盖。阳台使用直通地漏，带存水弯，安装PVC地漏盖。预留孔洞预留空调洞内侧管口比外侧管口高20mm以上，内侧安装空调装饰圈。主要外立面上的排气扇预留洞外侧管口处加装防水罩；卫生间距墙不小于350mm；外墙外墙平整，涂料均匀，面砖整齐，无色差，无接痕，无污染，收头清爽，阴阳角方正；外墙管道颜色需与外墙颜色统一。室内楼梯台阶砼结构面；凡架空临边、越层通道留洞周边、越层楼梯临边设置钢筋栏杆，表面涂刷黑黄相间油漆。花园室外私家花园采用素土回填，铺设草皮交付；首层安装私家花园门牌、路灯。备注1、 冷、热水标识：热水管采用30mm宽红色油漆线；冷水管采用30mm宽蓝色油漆线；2、 红漆字：仿宋字体，字高60mm，间距40mm；3、 热水器安装位置的冷热水管采用软管连同，带压检测渗漏情况；4、 以上标准与项目所属质量验收标准冲突时，需向工程管理中心申请变更；序号项目部位图片标准1地面客餐厅、房间u 砼结构面；u 必须刨浆清理干净。2厨房u 砼结构面；u 穿楼板管道、烟道根部周边附加JSII型防水。3卫生间u 沉箱地面做JSII防水，水泥砂浆保护；u 沉箱不予回填。4阳台u 水泥砂浆找坡；u 穿楼板管道根部周边附加JSII型防水；u 当出现地面起砂时，SG 8205+水泥进行修补，配合比为SG 8205胶：425以上水泥=1：2（重量比）。5墙面客餐厅、房间u 水泥砂浆墙面；u 门洞刷黑色水泥浆（加108胶）门套线，宽50mm；u 窗洞周边抹灰一尺性收口，避免抹灰出现色差，否则需要按照门洞标准刷黑色水泥浆套线；u 黑色水泥浆（加108胶）踢脚线，高100mm，地面宽50mm；u 当单面墙体抹灰修补少于3处或修补面积总和小于0.5平米，存在修补痕迹时，需对修补部位采用108胶+水泥套方调色处理；u 当单面墙体抹灰修补大于3处或修补面积总和大于0.5平米，存在修补痕迹时，需采用108胶+水泥对该面墙进行调色处理。6厨房、卫生间u 水泥砂浆墙面。7天花客餐厅、房间u 白色水泥腻子、打磨平整，下返墙面30mm。8入户门客餐厅u 安装门槛石：先装门槛石再安装门框，注意门槛石与室内铺装的标高关系；u 安装入户门，门锁、门吸、门铰、猫眼等齐全；u 入户门猫眼，中心高度离地面完成面1500mm，可在入伙时移交业主；u 入户门防盗链，中心高度离地面1300mm；u 入户门外，门铃按钮，面板下沿离地面完成面1400mm；u 当门后不便安装门吸时，可安装风撑，用于控制门的开启角度。9门窗外墙u 型材、玻璃无明显划痕和污染；u 门窗五金配件齐全，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹；u 窗台高度低于900mm时，均需设置低窗防护，低窗防护栏杆有效防护高度不得低于900mm。10栏杆阳台u 低层、多层住宅不应低于1.05m，中高层、高层住宅不应低于1.10m；u 栏杆的设计应有防止儿童攀登，杆件间净空不应大于0.11m；u 无明显划痕、污染、色差；u 无松脱、晃动；u 注意栏杆安装时预留装饰面层厚度。11百叶外墙u 百叶表面油漆均匀饱满，无色差、龟裂、脱皮、锈蚀现象。12强电客餐厅u 安装配电箱，漏电开关，负荷及支线开关标识清楚；u 标识均需采用过塑文字说明；u 配电箱尽量设置在入户门后或玄关内，面板下沿离地面完成面1800；13阳台u 阳台灯具安装上下对齐；u 阳台/花园设置防水插座，面板下沿离地面完成面1600mm。14客餐厅、房间、厨房、卫生间、阳台u 小毛坯（有内隔墙，水电到户不到点）：天花及砼墙柱上预留套管、开关插座底盒、拉通铁丝或尼龙绳；u 普通毛坯（有内隔墙，水电到点）：开关插座安装完成、配置白炽灯（节能特殊要求除外）、过塑文字说明；u 大毛坯（无内隔墙，水电到户）：天花及砼墙柱上预留套管、开关插座底盒、拉通铁丝或尼龙绳（特殊情况另行商榷）。u 卫生间设置防水插座。15弱电客餐厅u 有线电视分线盒及插孔、电话插座、红外线探头（仅限A级）、对讲；u 户内对讲，应设置在玄关或者客厅的沙发后方，安装高度：面板下距地面1400mm；u 红外线报警探头面板下沿离地面完成面2100mm（可适当根据层高进行调整）。16主人房u 紧急按钮、电话插孔、电视插孔；u 紧急报警按钮面板下沿离地面完成面600mm；u 有线电视插座面板下沿离地面完成面600mm；u 电话插座面板下沿离地面完成面600mm；17客房无u 无。18书房u 设置电话插座。u 电话插座面板下沿离地面完成面600mm；19厨房u 厨房配置燃气报警器，设置于厨房墙面或天花。20给水客餐厅u 楼板面水管用水泥砂浆保护，厚25mm，宽100mm；u 冷、热水管标识；u 若同时存在冷热水管，砂浆保护层区域每边外扩50mm。21厨房u 预留洗菜盆冷热给水点，管口加堵头；u 冷、热水管标识；u 堵头需要高出墙面10mm，满足饰面层铺贴高度。22卫生间u 预留洗手盆、淋浴冷热给水点，管口加堵头；u 冷、热水管标识；u 堵头高出墙面10mm，满足饰面层铺贴高度。23阳台u 安装普通水龙头；u 阳台水龙头中心离地面完成面1100。24排水厨房u 安装烟道止逆阀，中心离地面完成面2100mm；u 烟道正立面喷红漆字“严禁拆改”；u 洗菜盆排水管口加PVC管帽；u 安装PVC地漏盖。25卫生间u 预留排气扇洞口；u 洗手盆、马桶排水管口加PVC管帽；u 安装PVC地漏盖；u 降板内的侧排地漏应低于结构面；u 支墩宜采用灰砂砖砌筑，水泥砂浆罩面，表面光滑平整，大小一致。26阳台u 阳台使用直通地漏，带存水弯，安装PVC地漏盖。27预留孔洞客餐厅、房间u 预留空调洞内侧管口比外侧管口高20mm以上，内侧安装空调装饰圈。28厨房、卫生间u 主要外立面上的排气扇预留洞外侧管口处加装不锈钢半球形防水罩；u 卫生间预留排污管口中心距墙不小于350mm；u 排气扇预留洞口边缘距离天花或侧墙距离大于80mm（吸顶式平板底预留）。29外墙外墙u 外墙平整，涂料均匀，面砖整齐，无色差，无接痕，无污染，收头清爽，阴阳角方正；u 外墙管道颜色需与外墙颜色统一。30室内楼梯室内楼梯u 台阶为砼结构面；u 凡架空临边、越层通道留洞周边、越层楼梯临边，必须在主体结构完成后安装900高临时防护栏杆；u 室内临时栏杆做法：竖挺14的II级钢筋，间距小于800，楼梯踏步处做三道12横向钢筋，间距400mm，平台处加焊12的交叉II级钢筋。u 底座采用M8的膨胀螺栓与地面可靠连接，竖挺和膨胀螺栓可靠焊接，水平钢筋与墙面采用膨胀螺栓拉接，表面刷黄黑两色防锈漆。31花园花园u 室外私家花园设计地坪下600mm范围内清除建筑垃圾，然后采用素土回填，铺设草皮交付；u 土质要求：要求净土回填，土质可以是黄土/粘土或者种植土，填土范围内严禁埋置直径大于50mm的石块、砖块、混凝土及建筑垃圾、苯板、木跳板等杂物。u 首层安装私家花园门牌、路灯。深圳万科一、市场调研：1，前言-本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析-（1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势4，竞争个案项目调查与分析5，消费者分析：（1） 购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度6，结论二、项目环境调研1，地块状况：（1） 位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质2，地块本身的优劣势3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2，土地建筑功能选择（见下图表）3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素）5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率7，同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一）市场调查1项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2建筑规模与风格3建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、目标客户分析1、经济背景经济实力行业特征 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位1理论价格（达到销售目标）2成交价格3租金价格4价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控（六）、媒介策略1媒介选择2软性新闻主题3媒介组合4投放频率5费用估算（七）、推广费用1现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2印刷品（销售文件、售楼书等）3媒介投放五、概念设计1，小区的规划布局和空间组织2，小区容积率的敏感性分析3，小区道路系统布局（人流、车流）4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5，小区建筑风格的形式及运用示意6，小区建筑外立面色彩的确定及示意7，小区户型比例的搭配关系8，小区经典户型的功能判断及其面积划分9，小区环境绿化概念原则10，小区环艺小品主题风格确定及示意六、识别系统（一）核心部分1，名称2，标志3，标准色4，标准字体（二）运用部分1，现场工地围板彩旗挂幅欢迎牌2，营销中心形象墙门楣标牌指示牌展板规范胸卡工作牌台面标牌3，工地办公室经理办公室工程部保安部财务部4，功能标牌请勿吸烟防火、防电危险配电房火警119消防通道监控室万科地产项目营销策划内容提示一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。“万科地产”项目特性分析包括以下内容：1?建筑规模与风格；2?建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；3?装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；4?功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；5?物业管理（收费水平、管理内容等）；6?发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；7?结论