销讲说辞.doc

亚商国际沙盘介绍销售说辞初稿XX先生、女士，您好！欢迎光临亚商国际。我是置业顾问XXX，很高兴能够为您提供咨询服务。请问您是第一次来吗？（如不是第一次来，协助客户要前一位接待的同事进行接待）请让我为您对我们公司与项目做一个基本介绍。（引导到项目沙盘模型前）您现在看到的就是我们亚商国际沙盘模型，而售楼部所处的位置是这里。（用手指明方位，如果沙盘摆放的南北方向与地理位置不一致的话，就告诉看房者）。背景篇2007年12月14日，长株潭城市群成为全国“两型社会”综合配套改革试验区。长株潭一体化的加速发展，已经不仅仅停留在概念上，省府南迁、公交一体化、城市轨道交通、经济实验特区的申报，三市融城的美好前景让人无限畅想，南城，即将成为长株潭城市群融城的核心区。位踞南城中心区域的亚商国际，是由福建正邦集团投资开发，将打造成为融城核心、韶山南路的一个集新商务空间、城市SOHO、MINIHOUSE于一体的时尚都市复合体，一个国际化的、高品质5U全能生活中心。区域融城核心，南城央区。亚商国际项目位于长沙南城区，韶山南路与韶洲路交汇处，长沙市中央政务区（CPD），项目东邻城市主干道韶山南路，北靠新近拉通的市政主干道韶洲路，周边交通网络发达，快速便捷，区域位置显赫，地段价值无可复制。配套配套成熟，繁华尽享。亚商国际，占踞南城省府CPD显耀位置，交通便捷，路网四通八达；紧邻的韶山南路、芙蓉路两条城市大动脉贯通南北，西邻省府政务中心约3分钟车程，芙蓉路、长沙1号地铁贯穿而过；东接京珠高速、武广铁路、长株潭轻轨；南靠湖南女子大学、汽车南站、红星商圈；北进井湾子商圈、雨花亭沃尔玛、东塘商圈，一个五分钟的生活圈、十分钟的都会生活触手可及。1、而路过本项目的公交线路多达近20条：7、102、103、502、801、802、701、703、134、152、17、147等，可达到城市的各个地方。2、购物方面：红星步步高、林大步步高、新一佳、大润发等超市都只需几分钟；3、餐饮方面：全家园、湘西部落、玉楼东近在咫尺；4、金融方面：建设银行、中国银行、农业银行、工商银行、招商银行等星罗棋布于小区周边；5、教育方面：青园小学、红星小学、井湾子中学、市三十四中、中南林业科技大学、中南大学铁道学院、湖南中医学院药学院、湖南交通职业技术学院、湖南外国语职业学院、长沙商贸旅游职业技术学院环绕周边，为孩子打造一个美好完善的教育磁场。6、医疗方面：市中心医院、雅博眼科医院、仁和医院等离小区只需几分钟；7、建材方面：近在眼前的红星建材大市场能够买到家装的各种材料；8、家俱方面：红星美凯龙、井湾子家具城能实现你对家俱的各种欲望。9、休闲方面：湘府文化生态公园、三馆一中心（省科技馆、省地质博物馆、省群众艺术馆、省青少年活动中心）、省植物园等大型公建配套设施，与项目也就几分钟的车程。建筑与规划国际理念，创新设计。亚商国际是由福建正邦集团投资开发,是一个具有相当规模、配套设施完善，拥有全方位品质、集结时尚、前沿生活方式，以国际开放式街区设计理念融合现代最新宜居住宅设计观精心打造的城市复合体。规划：整个小区占地2万3千多平米，总建筑面积9万余平米，由两栋高层（一幢点式住宅和一幢板式住宅）建筑组成，楼高约100米。板式住宅1至3层与塔楼1至四层为生活商业街，设置两层地下室作为专用停车位。住宅总建筑面积约6万多平米，总户数为1136套。其中A栋（板式住宅）为28层住宅楼，B栋（点式住宅）为33层住宅楼，户型以一房和两房为主，分别配备10台和3台高档住宅专用电梯；商业建筑约1万平米，面积40-700，并配有4台专用景观电梯和自动扶梯。在总体建筑规划中引入“商业岛”建筑理念，围绕“商业岛”形成两条互动的商业内街，通过大台阶、大踏步、自动扶梯、电梯等交通系统将人流引进来。A幢（板式楼）商业部分采取层层退台的设计理念，让顾客更有逛街的感觉，为了更加体现人性化的规理理念，同时在每层增设了公共休息空间，为顾客提供休憩场所。店铺二层连廊互通，形成空间互动，3.9-4.8m的建筑层高，营造出丰富多样的消费空间。交通组织：在车流和人流交通组织上，为了更好地解决相互间的功能问题，住宅的人流设置为由韶洲路（南向、西北向、北向）进入，而商业人流由韶山南路（东向）进入，两者之间互不干扰。 车流与人流则进行明确区分，停车以地下停车为主，分别在建筑地南侧和西南侧设置了地下停车库出入口，在保证车流畅通无阻的同时，最大减少对人流的影响，同时为了最大方便住户，地下停车室内有电梯可直接到达各楼层。建筑：为了最大体现亚商国际建筑的标志性及良好视觉冲击力，在项目建筑形体构成上，采用了对建筑形体进行切割穿插的形态设计手法，使建筑体部份体量产生一种斜插向上的视觉震撼感。在建筑风格上，采取现代简约的设计手法，建筑外体上大量采用高品质的、沉稳的深咖啡色外墙砖，同时结合白色的横向建筑装饰线、白色的百页，及竖向银灰色的铝合金窗框沿立面的等距划分，给人一种整体稳重典雅而不失时尚明快感的形象。景观：引入国际先进的广场景观规划设计理念，采用点、线、面相结合的设计手法，将公共广场景观、商业街区景观、社区居住景观三者相融合，给社区居民提供了一个可游、可憩的立体的绿色景观空间。在广场（约1500平方）铺地上，通过几何格子形状的铺地图案构成，增添了广场的趣味性，同时在临韶山南路一侧，设置了具有鲜明城市文化特征的小品、雕塑、彩色玻璃盒子通道、高低错落的几何形状绿化、休闲椅，为购物者、居民提供了一个放松心情的交流场所。商业内街地铺通过设置彩色灯带，各代时尚现代雕塑、小品，个性鲜明的休闲座椅，可移动的绿化盆景，使内街显得更加活泼、生动，充满趣味性。沿住宅周边则设置了公共绿化景观，更好了隔离了与主干道及车辆的影响。项目西侧与南侧护坡通过立体绿化景观处理，最大程度提高了小区的绿化收视率，同进也给社区居民营造了一个轻松愉悦的环境。在住宅内部、商业岛楼顶设置了公共的绿化休闲场所，为社区居民提供日常休闲交流的空间。社区配套：亚商国际同时将人与建筑、人与自然进行融合，充分利用建筑一切可利用空间，设置各种休闲与交流的公共场所，为居民营造了一个健康、舒适宜居的社区。如建筑底层架空层，设置了休闲健身的公共场所，工作休息之余你可以在这里健身休闲。商业岛楼顶、板式住宅三层架空层分别设置了休闲、娱乐的公共空间，为社区居民提供了了一个休闲和交流情感的好去处。为了体现对人性的关怀，板式住宅电楼公共空间每层都设有挑高的空中花园，在南向住宅间专门设置有观景平台和空中景观露台，为居民提供的公共的交流和休闲空间。户型宜居小户型，精致空间，紧凑实用亚商国际在户型设计上，充分考虑到室内空间利用上的实用性、精巧和灵活性，引入现代全新的宜居小户型设计观：充分考虑目标客群的居住需求，尽可能利用室内每一寸空间，追求空间的小巧精致、功能齐全，在保证充分满足居住成员室内生活功能需求的同时，绝不过多的浪费无用的空间。比如在主卧、次卧的空间利用上，床的尺寸、摆放、衣柜、过道都严格遵循室内设计标准，在客厅、餐厅、厨房、卫生间等功能区域则充分考虑空间和使用性能上的舒适性。亚商国际主力户型分为两种：迷你型一房、精致两房，面积从40-80不等（其中一房为499户，占总套数比例的，二房为637户，点总套数的），超高的空间利用率真正实现了小空间大享受，精巧灵活的空间则可实现多种功能上的转变：无论是居住还是办公都是极为方便。同时，在户型设计上另增添了一些亮点：长沙罕有的带入户花园的宜居小户型，在方正实用与功能多样化之余，给你带来更多的精彩生活。飘窗、大面积全落地窗的使用，都为小户型增色不少。物管省内知名物管物管方面：俗话说“安居才能乐业”，所以我们特意聘请国内知名物业管理公司，引进先进的管理经验，对小区进行全方位、智能化、人性化的的管理，一切从细节出发，为你优质的物业管理服务，包括有： 家居服务：为您解决购房后装修烦恼，免费提供家居空间设计。 托管服务：如您的房子暂时不住，想对外出租，物管可免费为您提供租赁信息， 安全智服务：24小时巡逻，红外线监控系统， 商务秘书服务：代订报刊杂志、酒店客房、打印、复印等商务事项等。同时，亚商国际引进各种商业配套，餐饮、洗衣、休闲娱乐等为业主营造更好的生活。5U概念单独解释韶山南路5U全能生活中心亚商国际的5U全能生活中心的U，是一种全能的生活形态；U，是一种前进式的生活原型；U，是一个人人快乐的社区。YOU优户型：优质的紧凑宜居户型；40-80的精致一房、两房，空间利用率高，真正实现了小空间大享受。YOU悠广场：悠闲的无尺度自由广场；亚商国际在两栋建筑之间创造性的规划了一个商业休闲广场，在购物时可以休闲，不购物时可以随意悠哉。YOU游街区：游逸的体验式立体情景商铺；亚商国际在商业建筑规划引进体验式设计理念，同时融入“商业岛”与层层退台的设计手法，购物既是情景体验也是悠游闲逸。YOU友花园：友昵的空中城市花园；亚商国际项目长沙罕有的空中城市花园及入户花园，打破现代都市人与人之间冷漠的观念，让邻里之间和睦友呢如一家。YOU诱服务：诱惑人的多功能服务；亚商国际专为业主打造的多功能服务体系，包括生活、事业、健康、学习、交流、置业多个方面，让服务也诱惑你的胃口。补充部分：访谈建议 小户型卖点挖掘一：突出户型的合理性小户型在面积上虽然小，但在功能上一定要满足居住需要，突出精巧的面积控制和优良的空间布局，房型的平面紧凑实用，采光充分等优势。设计合理、功能完善的舒适小户型才是消费者真正需要的。小户型可以有出独立的厨房、卫生间，起居与卧室也能做到完全分离，居住舒适度较高。这些小户型通过精致规划，巧妙设计，其面积的取舍点尽量卡在既保证功能完善又最少浪费上，从而可以做到既经济而又不局促。为居者营造了一个身心归属的空间。 二：突出交通的便利性及配套的完善性小户型的主力客户群是年轻人，他们主要依赖的交通工具还是公交车和地铁。因此，购房时，他们非常看重周边的交通状况。对这群年轻人而言，有了方便的交通，才会有方便的生活。他们也非常看重小区内外部的配套设施。三：突出投资价值就目前的情形来看，购买小户型的年轻人很多是出于过渡的目的，而随着家庭结构的变迁，可能会面临二次置业的情形，因此这时手中的小户型是否容易方便租出或售出，同时是否会保值，就显得尤为重要了。还有一部分投资客，他们购买小户型就是为了升值以获得投资回报。市场调查显示，90以下的小户型是最容易出租或出售。小户型投资较低，规避了较大的风险。因此，在营销推广中突出小户型的投资优势，对年轻的置业者来说将具有较大的诱惑。一般情况下，物业的升值潜力在很大程度上由地段来决定，街道、小区环境及物业配套设施成熟的区域，交通、购物便利，靠近公园、超市、医院、学校等场所的区域，以及地处热点区域