长沙豪宅交付标准分析报告.doc

长沙标杆项目交付标准调查报告调查背景：2011年本案地块以3204元/的高楼面地价成交，比岳麓区同类土地出让单价(1771元/)高出80.9%;与长沙市同类地价历来最高的芙蓉区(2902元/)相比，也高出了11%。较高土地成本决定本项目必须走高档次、高价格开发方向。产品力如何提升？高溢价如何获得？ 产品就是生命线，唯有高品质的产品才能跳出区域竞争对手，降低区域配套缺乏的抗性，获得成功。随着社会的发展与进步，人们的衣食住行不会总停留在一种标准上，有关生活方方面面的升级成为现代社会的不变追求。而在房地产的住宅市场中，伴随着市场的发展，从毛坯房到装修房，从普通公寓到精装豪宅，住宅产品在不断升级换代。在这个四处炒作“豪宅”概念的时代，“伪豪宅”、“暴发户豪宅”充斥于生活中，豪宅被定义得与现实无关，直接影响到消费者对豪宅的判断与选择。究竟什么是豪宅，什么才是豪宅应有的品质表现？本报告通过对长沙市场认可度较高、较为典型的典型品质（主推大户型）做了比较系统的调查，以此作为中天栖溪里项目定位及推广的市场依据。调查方式：根据长沙市场目前热销典型高品质楼盘项目：华远华中心、保利国际广场、万达广场、复地崑玉国际及长沙在售大平层项目取样，对其精装标准和公共部分交付标准进行调查，分析。项目名称建筑面积（万）容积率大户型面积（）属否精装装修标准（元/）销售价格（元/）藏珑大平层5.61.49185-315毛坯8500-9000万科城洋房50（整体）2.52145-193毛坯12000茂华禧都会15.62.20两房80-100，三房100-140，四房150-170 精装2000（实际1000）9月下旬开盘北辰定江洋5374.1088-200毛坯9月1日认筹华远华中心10010.5210-300精装4000（实际）16000保利国际广场806.0130-360毛坯15000万达广场101.46.69260-296精装6000（实际3800）14000框定典型性“豪宅”的圈子豪宅，最高层次的高端住宅，上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间。要成为区域市场内的典型性豪宅项目，必定在其物质实体及精神享受两个方面都具备超越平均水平独有优势。一） 物质实体价格是判定的第一要素，纵观各大城市典型性豪宅，或占据城市一方珍贵的土地，或拥有一片珍稀且无法复制的资源。因为地段优势，豪宅大都占有稀缺性资源数量及标准明显超出平均水平，位于市区的豪宅占有超过平均水平的公共资源，如高档商业配套、文化教育设施、发达的交通系统等，而位于郊区的豪宅则占有超过平均水平的土地数量及自然景观资源，综上各大价值，最终都可以通过价格杠杆体现。即我们界定的豪宅售价总是比区域平均价格高出30%-50%甚至更多。二） 精神享受豪宅之所以成为豪宅，除了无可比拟的地段优势之外，更重要的、豪宅产品的套型面积、空间尺度、产品标准及设备等方面明显超过普通住宅产品。其中装修标准的差异性尤其明显，豪宅往往会选择一些国际知名的品牌进行强强联合，同时必须拥有人性化、智能化的功能来保证居住者的舒适享受。此外豪宅的物业服务大都选择国际顶级品牌的物业管理公司，服务内涵与外延、服务标准明显超出平均水平，且强调满足业主个性化需求，使居住者倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。以此为据，我们在选择以下4个在业界、消费者颇为认同的豪宅项目，剖析豪宅的品质之道。华远华中心：北区总用地面积约107亩，总建筑面积逾80万平米，由数幢百米摩天建筑群组成。南区规划总占地面积约128亩，总建筑面积超过20万平米，将长沙著名历史文化街巷古潭街包裹于内，以“尊重长沙记忆，复兴城市文化”为理念，打造成长沙近代民俗风情商业建筑群。万达广场：位于长沙市开福区，东至福庆街、西长街，西至湘江大道，南至五一大道，北至潮宗街，项目占地约12万平米，总建筑面积超过100万平米，项目由12栋高层以及商业裙楼组成，是一个集购物中心、酒店、步行街、写字楼等多种功能于一体的城市综合体保利国际广场：占地面积12万平米，总建筑面积约为80万平米，均价为13000至21000元/，由8栋组成，公寓的主要以小户型为主，从49.7至109.45的户型不等，均价在1、6万至2、2万之间；平层大宅主要以130至360的大户型为主，为毛坯房，均价在1、5万左右。复地崑玉国际：位于湘江东岸城市核心区绝版滨江地段，湘江大道与湘春路交汇处(明德中学对面)，占地面积3.2万平米，总建筑面积约为29万平米。目前均价1.3万左右。长沙豪宅品质细节剖析一、 建筑特点华远华中心万达广场保利国际广场复地崑玉国际外墙天然进口石材外墙干挂，外墙保温材料；墙特无机干粉砂浆天然进口石材外墙干挂，外墙保温材料, 纯手工贴金大堂进口石材外墙干挂，外墙保温材料采用钢结构干挂石材，佐敦、立邦、SKK、STo或同等品牌的墙面涂料大堂*地面:采用高档进口石材。*墙面:采用高档进口石材、镜面玻璃、皮革等材料。*天花：采用石膏板造型吊顶，美国威尔斯帕、美国百狮或同档次环保乳胶漆。配大堂吧、等待区配沙发、6米挑高黄金拼花马赛克墙面墙面：天然大理石、玻化砖、马赛克和茶色明镜为主。地面：天然大理石、玻化砖。顶面：石膏板造型吊顶，室内精装修，（吊顶装饰、地板砖、大理石墙面等配大堂吧、等待区配沙发、6米挑高酒店式大堂，进口大理石地面；地墙面：天然大理石、玻化砖、马赛克和茶色明镜为主。（吊顶装饰、地板砖、大理石墙面等配大堂吧、等待区配沙发、5.9M层高*地面:采用高档进口石材。*墙面:采用高档进口石材、镜面玻璃、皮革等材料。*天花：采用石膏板造型吊顶，美国威尔斯帕、美国百狮或同档次环保乳胶漆。配大堂吧、等待区配沙发、电梯厅电梯采用三菱（原装）、日立（原装）、迅达或同档次品牌电梯墙面：玻化砖。地面：玻化砖。采用三菱（原装）、日立（原装）、迅达或同档次品牌电梯电梯厅标准层：净高3米，普通速度为3.0 m/s，设计承载吨位为1300KG瑞士迅达电梯，最快达4m/s（带智能刷卡功能）三菱电梯（国产）窗断桥铝合金三层中空Low-E玻璃门窗系统；阳台推拉门采用双层玻璃加LOW-E膜铝合金门，阳台平开门采用三层双中空玻璃加LOW-E膜（窗扇采用多种开启方式。配置纱窗）断桥铝合金双层中空Low-E玻璃镀银断桥铝合金双层中空Low-E玻璃断桥隔热木铝复合型材，双层中空low-e钢化玻璃空调系统新风系统日本大金VRV 户式中央空调远大热回收新风系统空调、采暖系统*大金（DAIKIN）、三星（Samsung）、三菱重工（MITSUBISHI）、日立（HITACHI）或同等档次分户式中央空调系统。*地板辐射采暖（水系统），热源来自户式燃气壁挂炉，可由买受人自行控制。*远大高科技户式新风机。日本大金分户式中央空调；使用中央空调；4风机盘管系统（变频空调系统）；24小时冷冻水供应；鲜风供应量不少于30立方米/人/时；HVAC设计供应量不多于10平方米人；业主独立温控；强制性废气排放。日本大金VRV 户式带新风中央空调系统；布朗新风系统让建筑学会了呼吸，二氧化碳电子鼻室内环境检测格力单体空调或者“东芝”中央空调采暖、热水系统威能壁挂锅炉系统和水循环地暖系统（品牌未定）德国Viessmann、法国Chappee热水炉地热采暖，循环热水德国威能（Vaillant）壁挂锅炉净水系统开能（Canature）净水器开能Canature开能（Canature）、爱惠浦直饮水机给排水系统日本积水（Sekisui）铜塑复合管东方雨虹住宅防水系统户内冷热水管：不锈钢管安保系统01家庭安防报警系统：户内客厅及主卧设置紧急求助报警按钮。02周界防越报警系统：*在裙楼屋顶设置红外对射探测器。03地下车库、首层大堂、电梯轿箱及园区内闭路电视监控系统：可视对讲系统、电子巡更系统、监控系统、周界报警系统、车库安保系统、入户门报警系统、紧急按钮可视对讲、电子巡更、监控系统、周界报警、车库安保周界红外对射报警系统、闭路电视监控系统、周界监控联动、小区电子巡更系统、联网可视对讲系统。 罗格朗旗下品牌“视得安”的可视对讲智能系统太川或同档次品牌液晶彩色屏幕可视对讲机读卡到指定楼层、远程抄表系统、煤气泄露报警系统、智能一卡通系统、采用EIB欧标总线智能控制系统霍尼韦尔智能系统高科技智能家居控制系统车辆出入管理、公用设备运行监视、智能化设备防雷系统、园区背景音乐系统。通讯系统有线电视，卫星电视，每户预留10对电话进线不少于两条电话线接口，客厅与卧室预留分盒线，宽带到户。每户预留不少于正副两个卫星及有线电视线路接口宽带、有线电视入户,每户预留多对电话进线每户预留6个电话接口，预留数字电视接口，每户提供一台数字电视机顶盒。书房预留宽带网络接口电力照明系统法国海格（Hager）住户配电箱，全套西门子开关面板插座和雷士灯具 施耐德的开关面板；灯具不同户型选用雷士、欧普或者松下品牌厨房*地墙面：冠珠或同档次品牌瓷砖。橱柜：意大利贝罗尼（BERLONI）或同等档次高档产品。赠送：德国西门子（SIEMENS）、韩国三星（Samsung）、西班牙法格(FAGOR)或同等档次家电，包括抽油烟机、燃气灶具、双开门冰箱、洗衣机、微波炉。墙面：墙砖。地面：地砖。顶棚：石膏板吊顶。台面：人造石，进口“MITON”、“拉丘娜”、“艾诺”或同档次品牌橱柜；进口“SMEG”、“GE”、“TEKA德格”或同档次品牌水槽及龙头、进口“SMEG”、“GE”、“TEKA德格”或同档次品牌厨房电器（消毒碗柜、燃气灶具、抽油烟机、微波炉、）；热水器。SMEG(斯迈格）厨房电器，德国柏丽整体橱柜西门子整体抽油烟机、消毒柜、燃气灶、摩恩的水龙头和厨盆；卫浴、洁具洁具：德国杜拉维特（Duravit）或同档次高档品牌产品，独立式浴缸（A2户型）为科勒或同档次品牌产品。*卫浴五金：德国汉斯格雅(Hansgrohe)、意大利GESSI、美国摩恩（MOEN）同档次高档品牌产品。配有“杜拉维特”或同档次品牌座便器、浴缸、面盆；配有“汉斯格雅”或同档次品牌龙头、花洒；淋浴房；配有浴巾架、纸架卫浴洁具：杜拉维特、科勒龙头花洒：汉斯格雅、科勒科勒的浴缸、马桶、洗手盆；摩恩的花洒及龙头，洗手盆龙头门装甲防盗门及高档品牌入户门。*高档指纹密码锁；户内门：品牌实木复合门及门套，高档品牌门锁，工人卫生间门为塑钢门，厨房门为木饰面镶玻璃门。装甲卡门品牌原装意大利进口卡门，双开门式设计高档指纹密码锁装甲防盗门及高档品牌入户门，高档指纹密码锁。户内门：实木复合门室内门：高档实木门；入户门：蓝盾装甲防盗门高档指纹密码锁综述： 精装修豪宅项目往往采用高档石材作为外墙装饰主材，以石头的刚劲挺拔体现豪宅历久弥新的精神象征。入户大堂是迈向豪宅生活的第一步，以挑高、酒店式精装修为基本质素。两梯两户、两梯一户、甚至三梯一户，提供给居住者绝对私密的尊荣享受。除了地段优越、外观富丽堂皇，豪宅更注重细节修养，无论门窗、空调、保安、甚至开关面板等各个环节，都以国际顶级品牌为标准。() fffffff凤飞华远华中心（外立面、入户大堂、电梯间）（保利国际广场外立面、入户大堂、电梯间）（复地崑玉国际外立面、入户大堂、电梯间）（万达公馆外立面、入户大堂、电梯间）二、 户内装修华远华中心万达广场保利国际广场复地崑玉国际入户及室内房门装甲防盗门及高档品牌入户门。*高档指纹密码锁；户内门：品牌实木复合门及门套，高档品牌门锁，工人卫生间门为塑钢门，厨房门为木饰面镶玻璃门。入户装甲门：意大利卡门，高档指纹密码锁；室内：实木花饰门高级实木防火防盗钢木子母门，配进口门锁；室内：实木花饰门室内门：高档实木门；入户门：蓝盾装甲防盗门 华远华中心 入户门华远华中心万达广场保利国际广场复地崑玉国际厨房橱柜：意大利贝罗尼（BERLONI）或同等档次高档产品。赠送：德国西门子（SIEMENS）、韩国三星（Samsung）、西班牙法格(FAGOR)或同等档次家电，包括抽油烟机、燃气灶具、双开门冰箱、洗衣机、微波炉。台面：人造石，进口“MITON”、“拉丘娜”、“艾诺”或同档次品牌橱柜；进口“SMEG”、“GE”、“TEKA德格”或同档次品牌水槽及龙头、进口“SMEG”、“GE”、“TEKA德格”或同档次品牌厨房电器（消毒碗柜、燃气灶具、抽油烟机、微波炉、）；热水器。SMEG(斯迈格）厨房电器，世界最大的专业厨房电器生产商；世界著名艺人明星所用都是此家电。如：王菲、李亚鹏、布拉德皮特、安吉丽娜朱莉家中都选用斯迈格。德国柏丽整体橱柜西门子整体抽油烟机、消毒柜、燃气灶、摩恩的水龙头和厨盆； (华远华中心厨房) (复地崑玉国际厨房)华远华中心万达广场保利国际广场复地崑玉国际卫生间洁具：德国杜拉维特（Duravit）或同档次高档品牌产品，独立式浴缸（A2户型）为科勒或同档次品牌产品。*卫浴五金：德国汉斯格雅(Hansgrohe)、意大利GESSI、美国摩恩（MOEN）或同档次高档品牌产品。配有“杜拉维特”或同档次品牌座便器、浴缸、面盆；配有“汉斯格雅”或同档次品牌龙头、花洒；淋浴房；配有浴巾架、纸架卫浴洁具：杜拉维特、科勒龙头花洒：汉斯格雅、科勒科勒的浴缸、马桶、洗手盆；摩恩的花洒及龙头，洗手盆龙头（万达公馆主卧和次卧卫生间） （保利国际广场样板间主卧和次卧卫生间）（复地崑玉国际交房标准样板间主卧和次卧卫生间）管中窥豹，可见一斑。通过在长沙的四大公认的品质豪宅调查，希望能够为中天栖溪里的品质大宅之路奠定基础。经验的积累对豪宅的开发尤为重要，对于中天栖溪里达初次操作类似豪宅项目，希望能够通过与华远、保利等众多有经验的豪宅开发商磋商、研讨，与众多可能的潜在客户做面对面的交谈，能够让栖溪里项目做的更好、更为市场称颂。附件1、长沙品质楼盘交付标准简汇附件2：长沙标杆项目交付标准楼盘名称外立面地面铺设交付标准实景照片其他配置藏珑湖上国际社区普通外墙砖+保温涂料公共区域：大理石客厅：实木地板或大理石厨卫：墙地砖卧室：实木地板毛坯 日立（中国）电梯 水环热泵中央空调系统，中央空调新风系统， 茂华禧都会高级外墙石材，铝合金双层中空玻璃窗公共区域：大理石厨卫：地砖客厅：大理石或地毯卧室：复合实木地板新古典主义风格+简欧雷士照明；科马洁具和卫浴五金；博亮户内实木门；西门子开关面板；曼特钢制三防子母门，圣象多层复合实木地板，博洛尼橱柜 长沙品质住宅对外交房标准案例（合同对外公开版本）：万达公馆1、 1、外墙：石材、真石漆。 2、 2、大堂:3、 墙面：天然大理石、玻化砖、马赛克和茶色明镜为主。4、 地面：天然大理石、玻化砖。5、 顶面：石膏板造型吊顶，。6、 3、电梯厅首层：。7、 墙面：天然大理石、玻化砖、茶镜。8、 地面：天然大理石、玻化砖。10、顶棚：石膏板造型吊顶。11、电梯厅标准层：12、墙面：玻化砖。13、地面：玻化砖。14、顶棚：石膏板造型吊顶。室内内墙：15、 厅：天然大理石套线或木套线、壁纸。16、 卧室墙面：壁纸，木套线。17、衣帽间：成品衣柜。5室内顶棚：石膏板造型吊顶，乳胶漆。 17、 6室内地面：厅：天然大理石、玻化砖。卧室：实木复合地板。18、 7门窗： 19、 单元门：可视对讲、定制铜门。主入户门：进口或合资品牌钢质入户门。20、 室内门：实木复合门及门套。21、 工人房入户门：钢质入户门。22、 阳台门：断桥铝合金推拉门，双层中空玻璃。23、 窗：断桥铝合金双层中空玻璃。24、 8厨房： 25、 墙面：墙砖。26、 地面：地砖。27、 顶棚：石膏板吊顶。28、 台面：人造石，进口“MITON”、“拉丘娜”、“艾诺”或同档次品牌橱柜；进口“SMEG”、“GE”、“TEKA德格”或同档次品牌水槽及龙头、进口“SMEG”、“GE”、“TEKA德格”或同档次品牌厨房电器（消毒碗柜、燃气灶具、抽油烟机、微波炉、）；热水器。29、 9卫生间：30、 1）主人卫生间：31、 墙面：天然大理石或玻化砖。32、 地面：天然大理石或玻化砖。33、 顶棚：石膏板乳胶漆。配有“杜拉维特”或同档次品牌座便器、浴缸、面盆；配有“汉斯格雅”或同档次品牌龙头、花洒；淋浴房；配有浴巾架、纸架。34、 2）客卫：35、 墙面：玻化砖。36、 地面：玻化砖。37、 顶棚：石膏板乳胶漆。38、 配有“杜拉维特”或同档次品牌座便器、面盆；配有“汉斯格雅”或同档次品牌龙头、花洒；配有浴巾架或毛巾架、纸架。39、 3）工人房卫生间：40、 墙面：墙砖。41、 地面：地砖。42、 顶棚：石膏板乳胶漆。配有座便器、台盆、龙头、花洒。43、 10、阳台：44、