论房地产如何得高分.doc

第一章 概述1、房地产分类：按照房地产开发程度的分类：(1)生地：荒地、农地。(2)毛地：是指具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。(3)熟地：按照基础设施完备程度“三通一平”“五通一平”“七通一平”(4)在建工程：按照形象进度分为：地下室某层， 正负零，结构某层，结构封顶，完成外装修等(5)现房：现房按照新旧程度：新房和旧房；新建商品房按装饰装修状况：毛坯房、粗装修房、精装修房2、房地产开发五证二书：国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售（预售）许可证 住宅质量保证书 住宅使用说明书第二章 房地产项目可行性研究一、可行性研究1、可行性研究发生在房地产投资决策阶段。2.房地产开发项目可行性研究的工作阶段：可研阶段主要任务研究依据投资估算精度研究费用占总投资的比例内容机会研究对投资项目或投资方向提出建议，寻找最有利的投资机会主要依靠笼统的统计30%0.2%0.8%地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、开发项目建成后对社会的影响等。初步可研分析机会研究的结论如何；是否有进行详细可行性研究的必要较详细的数据资料20%0.25%1.5%市场需求与供应、土地供应状况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析详细可研形成最终的可行性研究报告见2.1.510%小型：1.0%3.0%；大中型：0.2%1.0%它是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。项目评价政府计划管理部门在项目审批前，委托有资格的咨询评估机构对项目可研报告进行评估论证，根据评价结果，决定是否同意项目建设。3、房地产市场分析（预测）的方法市场预测的方法分为：（1）定性预测：指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体发展趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等作出分析与判断。（2）定量预测：在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。（3）综合预测二、房地产开发项目的财务评价1、房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测、投资成本与费用估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。2、资金的时间价值的计算（1）资金时间价值的含义：资金时间价值也叫货币时间价值，是指资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。（2）利息与利率 利息一般被认为是占用资金所负的代价。利息资金额利率占用时间。 利率是在一段时间的期末应支付的利息与在这段时间初期所欠的资金数额之比 利率与计息周期：在经济分析中，复利计算通常以年为计息周期。但在实际经济活动中，计息周期有半年、季、月、周、日等多种。当利率的时间单位与计息期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的概念。名义利率：（Nominal Interest Rate）计息周期的利率乘以每年计息周期数。实际利率：（Effective Interest Rate）计算利息时实际采用的有效利率按月计算利息，且其月利率为1%，通常也称为“年利率12%，每月计息一次”。则1%是月实际利率；1%12=12%即为年名义利率；(1+1%)12-1=12.68%为年实际利率资金等值：（1）考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。（2）现值、终值、年金3、现金流量现金流入（CI）：在每一时点上，项目或系统实际发生的资金流入.投资方案在一定时期内所取得的收入。现金流出（CO）：在每一时点上，项目或系统实际发生的资金流出.指投资方案在一定时期内支出的费用。净现金流量（CICO）：同一时点上的现金流入减去现金流出之差。 现金流量图：一种反映各时点上现金流量大小的图。30000元时间(年)15000元654321010000元/年水平线表示时间坐标, 时间的推移从左到右。垂直箭头线表示现金流量多少, 箭头向上表示现金流入, 箭头向下表示现金流出。4、资金等值计算例题：1某人每年年末存入银行5000元，如果存款利率为8%，第五年末可得款为（ ）。A29 333元 B30 500元 C28 000元 D31 000元解题思路：按等额支付序列（年金）终值公式：F=A（1+i）n-1/i式中：F终值；A等值年金。解题技巧：对于本题F=A（1+i）n-1/i=5000(1+0.08) 5-1/0.08=29333元，式中：F终值（第五年末可得款额）；A等值年金（年存入款额）。故A为正确答案。 2某企业第一年初和第二年初连续向银行贷款30万元，年利率10%，约定分别于第三、四、五年末等额还款，则每年应偿还（ ）万元。A. 23.03 B. 25.33 C. 27.79 D. 30.65本题既可以将已知现金流量折算到第二年末，也可以折算到第五年末。如果折算到第二年末，则相当于两笔贷款在第二年末的价值为30（1+10%）2+30（1+10%）=69.3万元。然后再看还款现金流量，这相当于年初借款69.3万元，然后在连续三年末等额偿还。已知现值求年金，用资本回收系数 A=69.3（P/A，10%，3）=27.79 答案：C 0123453030A5、房地产贷款的两种还款方式等额本息还款法：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。等额本金还款法：所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。6、优缺点对比优点缺点等额本金法可以节省利息支出还款初期阶段月供较高等额本息法每月还款额相等，便于贷款者安排资金支出还款初期阶段，先还的利息较多本金较少，总的算下来，利息总支出较多7、适用人群比较等额本金还款法：在贷款初期供款压力最大，以后逐期下降，适用于现在收入处于高峰期的人士，特别是预期以后收入会减少或是家庭经济负担会加重的（如养老、看病、孩子读书等），一般为中老年人。等额本息还款法：一般来讲，等额本息还款法便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），适用于现期收入少，负担人口少，预期收入将稳定增加的借款人，一般为青年人，特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法，以避免初期太大的供款压力。对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，也是较为不错的选择。8、房地产开发项目财务评价指标9、财务净现值（FNPV），是指按照行业基准收益率或设定的目标收益率ic，将房地产项目开发经营期内各期的净现金流量折现到开发期初的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。表示项目收益超过基准收益的额外收益如果 FNPV0，则项目可以被接受；如果 FNPV0，则项目应该被拒绝。10、财务净现值（FNPV）优点与不足：经济意义明确直观，能够直接以货币额表示项目的盈利水平；判断直观。但不足之处是必须首先确定一个符合经济现实的基准收益率。辅助指标：财务净现值率FNPVR反映了项目单位投资现值所能带来的净现值。净年值NAV是运用资金回收公式将财务净现值等额分付到项目计算期的各年中，反映了项目每年的平均盈利能力。在进行单个方案的比选时，NAV与FNPV指标是等价的；但NAV指标通常用于寿命期不同的多方案比选中。财务净现值率一般不作为独立的经济评价指标净年值若NAV0，则项目在经济上可以接受；若NAV 0时，FIRRic，Pt n当FNPV0时，FIRR n 1某投资方案，基准收益率为12%，若该方案的财务内部收益率为13%，则该方案 AC 。A财务净现值大于零 B财务净现值小于零 C该方案可行 D该方案不可行 E无法判定是否可行2.保证项目可行的条件是（ ACE ）。A.FNPV0 B. FNPV0 C. FIRRI D. FIRRi E.PtPc3.下列属于投资方案动态评价指标的是( BCDE )。A投资收益率 B财务内部收益率 C财务净现值率 D净年值 E财务净现值4.当动态投资回收期小于项目的计算期时，则必然有（ ABD ）A. 静态投资回收期小于项目寿命期 B. 财务净现值大于零 C. 财务净现值等于零 D. 财务内部收益率大于基准收益率 E. 财务内部收益率等于基准收益率. 5.当FNPV=0时，下列说法正确的有（ CDE ）A. 项目没有利润，正好盈亏平衡 B. 项目亏损，无法收回投资C. 项目的收益正好是基准收益 D. FIRR=ic E. Pt=项目寿命期6.假设某工程1年建成并投产，寿命10年，每年净收益2万元，按10折现率计算恰好能在寿命期内把期初投资全部收回，(PA，10，10)=6145，则该工程期初投人最多为( C )。A20万元 B18.42万元 C12.29万元 D10万元本题因为按10折现率计算恰好能在寿命期内把期初投资全部收回，且每年净收益相等，可利用年金现值计算公式直接求得。则工程期初投入：FNPV=A(PA，i，n)=26.145=12.29万元。式中FNPV财务净现值；A年净收益（年金）。 故C为本题答案。7.在计算某投资项目的财务内部收益率时得到以下结果，当用i=18%试算时，财务净现值为499元，当i=16%试算时，财务净现值为9元，则该项目的财务内部收益率为（ C ）。A.17.80% B.17.96% C. 16.04% D. 16.20% 8.某建设项目的现金流量见下表，已知基准折现率为10%，则该项目的财务净现值及动态投资回收期为（ D ）年序 1 2 3 4 5 6净现金流量（万元） -200 60 60 60 60 60A. 33.87万元，4.33年 B. 33.87万元，5.26年C. 24.96万元，4.33年 D. 24.96万元，5.26年9.某投资方案建设期为2年，建设期内每年年初投资400万元，运营期每年年末净收益为150万元。若基准收益率为12%，运营期为18年，残值为零，并已知（P/A，12%，18）=7.2497，则该投资方案的财务净现值和静态投资回收期分别为（ C ）。A 213.80万元和 7.33年 B 213.80万元和 6.33年C 109.77万元和 7.33年 D 109.77万元和 6.33年（背）例：现有A、B、C、D四个产出相同的方案，A方案的期初投资为1000万元，年经营成本为100万元；B方案的期初投资为800万元，年经营成本为120万元；C方案的期初投资为1500万元，年经营成本为80万元；D方案的期处投资为1000万元，年经营成本为90万元。四个方案的寿命期均为10年。试比较四个方案的优劣。解：各方案的总计算费用分别为： ZA(总) = 1000 + 10100 = 2000(万元)； ZB(总) = 800 + 10120 = 2000(万元) ZC(总) = 1500 + 1080 = 2300(万元)； ZD(总) = 1000 + 1090 = 1900(万元) 各方案的年计算费用分别为： ZA(年) = 1000/10 + 100 = 200 (万元)； ZB(年) = 800/10 + 120 = 200 (万元) ZC(年) = 1500/10 + 80 = 230 (万元)； ZD(年) = 1000/10 + 90 = 190 (万元)从计算可知，D方案的总计算费用和年计算费用都是最小的，所以D方案最优，应选D方案。如果各比较方案的产出不同时，应该换算成单位费用进行比较。21、差额净现值 就是把两个比较方案不同时间点上的净收益之差用一个给定的折现率,统一折算成期初的现值之和。若两个比较的方案为A、B，则差额净现值的表达式为：式中：NBA、NBB方案A、B的净收益，NBA=CIA-COA，NBB=CIB-COB； N两个比较方案的寿命周期； i0基准折现率。一般用A代表投资额大的方案，用B代表投资额小的方案。即用投资额大的方案减投资额小的方案。判断准则是：NPV0时，投资额大的方案优于投资额小的方案；NPV NPVC，应选择D方案。三、房地产开发项目的不确定性分析1、房地产投资项目的不确定性分析主要包括临界点分析，敏感性分析，概率分析。2、临界点分析可分为线性分析和非线性分析。3、线性盈亏平衡分析： 设: Q0年设计生产能力, Q年产销量, p单价, F年固定成本, v单位变动成本, t单位产品销售税金及附加. 则可建立以下方程：总收入(不含税)方程：TR PQ，其中，P为产品单价（不含税）。总成本税金支出方程：TC F + vQ 利润方程为：BTRTC PQ( F + vQ ) (Pv)Q FTR TC盈利区 线性盈亏平衡分析图 销售收入或总成本Q 产量O亏损区BEP(TR):保本点销售收入BEP (Q) 保本点产量利润线：ETR-TC PQ-vQ-F总成本费用TC销售收入 TRF（1）线性分析的应用条件 1）房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（或产品产量）的线性函数； 2）房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能全部销售出去； 3）房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变； 4）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品；5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。4、例： 某投资项目计划生产能力为10万台，年固定成本为1296万元，单位产品的成本为620元，产品完税价为820元台。试确定盈亏平衡点。 解： 盈亏平衡点BEP(Q)=F/(P-V)=1296/（820-620）万台=6.48万台 盈亏平衡生产能力利用率 BEP(f) =BEP(Q)/Q0100=（6.48/10）100%=64.8 上述结果表明：当产量达到6.48万台时，该项目可实现盈亏平衡；或者说当生产能力利用率 超过64.8时，该项目可实现盈利 5、线性分析的应用例：某房地产开发公司拟开发一普通居民住宅楼，预计建成后，每平方米售价1500元，总开发建筑面积2000平方米，销售税税率5，预计每平方米建筑面积的变动成本为800元，假设开发期间的固定成本为100万元，试计算开发项目的预期利润。解：该开发项目的预期利润为：6、某开发项目购地13000m2，该地块容积率不得超过2.0。开发方案确定固定成本费用为1720万元，单位变动成本为820元/m2，商品房得房率为70%，项目建成后，平均单位售价可达2500元/m2。试计算该项目的保本开发量。若该项目欲获利500万元，开发量应为多少？此时是否符合规定的容积率？解: (1) 保本商品房产量Q*为：m2故保本开发量为： Q开=Q*/0.7=18494.6 m2(2) 若该项目欲获利500万元，则由利润函数可得R=PQFC VCQ故，项目开发量应为： Q开=Q/0.7=23871 m2(3) 此时容积率为： 23871/13000=1.842.07、敏感性分析 敏感性分析(Sensitivity analysis) :是通过对影响项目经济评价指标的不确定因素的分析, 找出其中的敏感因素, 并确定其影响程度。1、选择题1）在初步可行性研究阶段，其投资估算的精度可以达到（C） 5 10 20 303）房地产开发成本中，前期工程费包括（BC） 征地费 “三通一平” 可行性研究费 基础设施建设费4）下列为计算内部收益率的公式的是（ D ）5）在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于（B ） 基准回收期 静态投资回收期 项目开发期 项目销售期6）房地产开发项目财务评价基本报表有（AD ） 现金流量表 投资计划与资金筹措表 营业成本表 资产负债表2、试述房地产开发项目可行性研究报告的主要内容。3、房地产开发项目财务评价的指标体系有哪些，怎样计算？4、计算题 某拟投资的房地产开发项目的A、B开发经营方案的现金流量图如图所示，试选出优选方案。（设基准收益率Ic为10%）1.某人用1000元进行投资，时间为10年，年利率为6%，每季计息一次，求年实际利率和10年末的本利和。实际年利率=（1+6%/4)4-110年末本利和1000（1+6%/4)40=?2.某企业预计3年以后需10万元作为技术改造经费。为筹集该项资金，该企业在今后3年内，每年将存人银行相同数量的金额，利率为8。当企业在年末存款时，每次应存多少资金？若改为年初存款时，每次又应存多少？3.某人借款金额1万元，利率8，分5期于年末等额偿还，求每期的偿付值。若改在每年年初偿还，每期偿付值又应为多少？(1)A=P(A/P,8%,5)=10000*0.25046=2504.60(元)(2)A=P(P/F,8%,1)(A/P,8%,5)=10000*0.9259*0.25046=2319.01(元)4.某项工程第一年期初投资 1000万元，1年后又投资 1500万元，2年后再投人 2000万元，第3年建成投产。投资全部由银行贷款，年利率为8。贷款从第三年开始每年年末等额偿还，还款期10年。问每年应偿还银行多少万元？解： 方案投产年年初的总投资额为： P 1000（ FP，8，2） 1500（ FP，8，l） 2000 100011664 15001080 2000 47864（万元）每年还款 AP（AP，8，10）47864 0149071311（万元）5.每年年末等额存人 1500元，连续 10年，准备在第6年、第 10年、第 15年末支取三次，金额相等，若年利率为12，求支取金额为多少？解： 1500（FA，12% ，10）= F（FP，12% ，4）+ F + F（PF，12% ，5） F = 8381(元)解：1500*(F/A,12%,5)=1500*6.3528=9529.2元 每次支取金额9529.2元 每年存入1500元,5年后一次性全部提取9529.2元,第10年末和第15年末也同样如此.6.某房屋售价总价100万元，首付三成，贷款期限20年，按揭利率6.8%，分别按照等额本息法计算月还款额，总还款额和还款总利息。1、等额本息法：计算公式月还款额=本金*月利率*(1+月利率)n/(1+月利率)n-1式中n表示贷款月数，n表示n次方，如240，表示240次方（贷款20年、240个月）月利率=年利率/12总利息=月还款额*贷款月数-本金经计算：月还款额为5343.38元（每月相同）。还款总额为1282411.20元，总利息为582411.20元。2、等额本金法：计算公式月还款额=本金/n+剩余本金*月利率总利息=本金*月利率*（贷款月数/2+0.5）经计算：第一个月还款额为6883.33元（以后逐月减少，越还越少），最后一个月还款额为2933.19元。还款总额为1177983.33元，总利息为477983.33元。以上两种方法相比较，等额本金法比等额本息法少还104427.08元。采取哪种方法还款，借款人在银行办理贷款手续时可以选择。第四章 合同管理与索赔（背）某厂（甲方）与某建筑公司（乙方）签订了某工程项目施工合同，同时与某降水公司订立了工程降水合同。甲乙双方合同规定：采用单价合同，每一分项工程的实际工程量增加（或减少）超过招标文件中工程量的10%以上时调整单价；工作B、E、G使用的主导施工机械一台（乙方自备），台班费为400元/台班，其中台班折旧费为50元/台班。施工网络图计划如图（单位：天）。双方合同约定：8月15日开工；人工单价为25元/工日，窝工人工费补偿标准为12元/工日，因增加用工所需管理费为增加人工费的20%。工程施工中发生如下事件，承包商提出索赔要求，请问能批准的工期和费用各是多少？D2G4C3A1B5E6H3F412345786（背）例：某项工程项目采用了固定单价施工合同，在一个关键工作面上又发生了4项临时停工事件： 事件一：5月20日至5月26日承包商的施工设备出现了从未出现过的故障； 事件二：应于5月27日交给承包商后续图纸直到6月10日才交给承包商； 事件三：6月10日至6月12日施工现场下了罕见的特大暴雨； 事件四：6月13日至6月14日该地区的供电全面中断。第五章 招投标1.下列不属于工程建设项目招标范围和规模标准规定中关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目的是( C )。A煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源项目B铁路、公路、管道、水运、航空等交通运输项目C商品住宅，包括经济适用住房D生态环境保护项目2.下列不属于工程建设项目招标范围和规模标准规定中关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的是( D )。A供水、供电、供气、供热等市政工程项目B科技、教育、文化等项目C体育、卫生、社会福利等项目D邮政、电信枢纽、通信、信息网络等邮电通讯项目1.根据工程建设项目招标范围和规模标准规定的规定，属于工程建设项目招标范围的工程建设项目，重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在（B）人民币以上的，必须进行招标。 A.50万元 B.100万元 C.150万元 D.200万元2.根据工程建设项目招标范围和规模标准规定的规定，属于工程建设项目招标范围的工程建设项目，勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在（A）人民币以上的，必须进行招标。 A.50万元 B.100万元 C.150万元 D.200万元1.在招标活动的基本原则中，依法必须进行招标的项目的招标公告，必须通过国家指定的报刊、信息网络或者其他公共媒介发布，体现了（A）。 A.公开原则 B.公平原则C.公正原则 D.诚实信用原则2.在招标活动的基本原则中，招标人不得以任何方式限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织参加投标，体现了（B）。 A.公开原则 B.公平原则 C.公正原则 D.诚实信用原则3.在招标活动的基本原则中，与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员，体现了（C）。 A.公开原则 B.公平原则 C.公正原则 D.诚实信用原则4.在招标活动的基本原则中，投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假骗取中标，体现了（D）。A.公开原则 B.公平原则 C.公正原则 D.诚实信用原则1.下列关于开标参与人中表述不正确的是（ B ）。A.开标由招标人主持，也可由招标代理机构主持。B.投标人或其授权代表有权出席开标会且必须参加C.招标人邀请所有投标人参加开标是法定的义务D.招标采购单位在开标前，应当通知同级人民政府财政部门及有关部门2.关于开标程序和内容中，下列选项顺序正确的是（ C ）。A.密封情况检查-公证-拆封-唱标B.密封情况检查-拆封-公正-唱标C.密封情况检查-拆封-唱标-记录并存档D.密封情况检查-拆封-公正-记录并存档3.下列关于开标的说法，错误的是（ D ）A.投标人不参加开标的，并不影响投标文件的有效性B. 投标人不参加开标的，事后不得对开标结果提出异议C. 应按招标文件规定的时间、地点开标D.投标文件截止时间与开标时间不能混为同一时间4.根据招标投标法的有关规定，下列说法符合开标程序的有（ ADE ）。A.开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行B.开标由招标人主持，邀请中标人参加C.在招标文件规定的开标时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读D.开标地点应当为招标文件中预先确定的地点 E.开标过程应当记录，并存档备1.根据招标投标法的有关规定，评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为（ B ）以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。A.3人 B.5人 C.7人 D.9人2. 评标专家应具备的条件不包括（ A ） A从事相关领域工作满10年 B有高级职称或具有同等专业水平 C熟悉有关招标的法律法规 D能够认真公正地履行职责 E身体健康，能够担任评标工作1、评标专家可以要求投标人进行澄清的情况有（ BD ）A招标人对若干技术要点难点提出问题，要求投标人提出具体、可靠的实施措施B投标总价中，大写金额与小写金额不一致的C投标人工期超过招标文件要求工期的D投标价明显低于标底的【案例】 某依法必须进行招标的工程施工项目采用资格后审组织公开招标，在投标截止时间前，招标人共受理了7份投标文件，随后组织有关人员对投标人的资格进行审查，查对有关证明、证件的原件。有一个投标人没有派人参加开标会议，还有一个投标人少携带了一个证件的原件，没能通过招标人组织的资格审查。招标人对通过资格审查的投标人A、B、C、D、E组织了开标。 投标人A没有递交投标保证金，招标人当场宣布A的投标文件为无效投标文件，不进入唱标程序。唱标过程中： 投标人B的投标函上有两个投标报价，招标人要求其确认了其中一个报价进行唱标； 投标人C在投标函上填写的报价，大写与小写不一致，招标人查对了其投标文件中工程报价汇总表，发现投标函上报价的小写数值与投标报价汇总表一致，于是按照其投标函上小写数值进行了唱标； 投标人D的投标函没有盖投标人单位印章，同时又没有法定代表人或其委托代理人签字，招标人唱标后，当场宣布D的投标为废标。【问题】(1)招标人确定进入开标或唱标投标人的做法是否正确？为什么？如不正确，正确的做法应怎样？(2)招标人在唱标过程中针对一些特殊情况的处理是否正确？为什么？【参考答案】(1) 不正确。招标投标法第三十六条规定，招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。招标人采用投标截止时间后，先行组织有关人员对投标人进行资格审查，查对有关证明、证件的原件的做法不符合该条规定，因为资格后审属于对投标文件评审和比较内容，由评标委员会在初步审查过程中完成。所以招标人确定进入开标的投标人的做法不符合招标投标法的规定。 (2)不正确。1)针对B的投标函上有两个投标报价，招标人应直接宣读投标人在投标函（正本）上填写的两个报价，不能要求该投标人确认其报价是这中间的哪一个报价，否则其行为相当于允许该投标人二次报价，违反了投标报价一次性原则； 2) 针对C在投标函上填写的报价，大写与小写不一致，招标人在开标会议上无须去查对工程报价汇总表，仅需按照投标函（正本）上的大写数值唱标即可； 3)针对投标人D的投标函没有盖投标人单位印章，同时又没有法定代表人或其委托代理人签字，招标人尽需按照招标文件约定的唱标内容进行唱标即可，而招标人唱标后宣布D的投标为废除的行为属于招标人越权。1.投标文件对招标文件的响应出现偏差，可以要求投标人在评标结束前予以澄清或补正的情况是(B )。 A. 投标文件没有加盖公章 B. 投标文件中的大写金额与小写金额不一致 C. 投标担保金额多于招标文件的规定 D. 投标文件的关键内容字迹模糊，无法辨认 2.招标过程中，投标文件对招标文件的响应出现了偏差，标书中（ BC ）等不影响继续评标。A完工期限超过了招标文件规定的期限B个别项目提供了不完整的数据C单价与相应工程量乘积之和的金额大于总价金额D投标保函没有保证人的签字盖章E货物包装方式不满足招标文件的要求 1.关于中标通知书发出后的法律效力，下列说法中不正确的是(A )。A招标人与所有未中标的投标人自此不存在任何权利义务关系B招标人改变中标结果的，应当依法承担法律责任C中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任D中标人放弃中标项目，招标人可以没收其投标保证金2.关于依法必须招标项目中标合同的签订和效力，下列说法中正确的有( BDE )。A、中标合同应当按照投标人的投标文件和中标通知书的内容订立B、中标合同订立后，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的补充协议C、中标合同备案后方可产生合同效力D、中标合同应当自中标通知书发出之日起30日内订立E、订立中标合同必须采用书面形式【案例】 2008年9月25日，某市地震局要建设一栋地震监测预报大楼，大楼建筑面积4000m2，连体附属3层停车楼一座，总造价2100万元。工程采用招标方式进行发包。由于地震监测大楼在设计上要求比较复杂，根据当地建设局的建议并经建设单位常委会研究决定，对参加投标单位的主体要求是最低不得低于二级资质。经过公开招标，有A和B参加了投标，两个投标单位在施工资质、施工力量、施工工艺和水平以及社会信誉上都相差不大，地震局的领导以及招标工作领导小组的成员对究竟选择哪一家作为中标单位也是存在分歧。正在局领导犹豫不决时，有单位C参入其中，C单位的法定代表人是地震局某主要领导的亲戚，但是其施工资质却是三级，经C单位的法定代表人的私下活动，局常委会同意让C与A联合承包工程，并明确向A暗示，如果不接受这个投标方案，则该工程的中标将授予B单位。A为了获得该项工程，同意了与C联合承包该工程，并同意将停车楼交给C单位施工。于是A和C联合投标获得成功。A与地震局签订了建设工程施工合同，A与C也签订了联合承包工程的协议。问题：（1）在上述招标过程中，地震局作为该项目的建设单位其行为是否合法？(2)从上述背景资料来看，A和C组成的投标联合体是否有效？为什么？（3）通常情况下，招标人和投标人串通投标的行为有哪些表现形式？【参考答案】 1）不合法。地震局作为该项目的建设单位，为了照顾某些个人关系，指使A和C强行联合，并最终排斥了B可能中标的机会，构成了不正当竞争，违反了招标投标法中关于不得强制投标人组成联合体共同投标，不得限制投标人之间的竞争的强制性规定。（2）A和C组成的投标联合体无效。根据招标投标法第三十一条的规定，两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。联合体各方均应当具备承担招标项目的相应能力；国家有关规定或者招标文件对投标人资格条件有规定的，联合体各方均应当具备规定的相应资格条件。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。本案例中，A和C组成的投标联合体不符合对投标单位主体资格条件的要求，所以是无效的。（3）招标人与投标人串通投标的行为表现如下：1）招标人在开标前开启投标文件，并将投标情况告知其他投标人，或者协助投标人撤换投标文件，更改报价；2）招标人向投标人泄露标底；3）招标人与投标人商定，投标时压低或抬高标价，中标后再给投标人或招标人额外补偿；4）招标人预先内定中标人,以此决定取舍；5）其他行为。【案例】某房地产公司计划在南昌开发某住宅项目，采用公开招标的形式，有A、B、C、D、E 5家施工单位领取了招标文件。本工程招标文件规定2009年1月20日上午10：30为投标文件接收终止时间。在提交投标文件的同时，需投标单位提供投标保证金20万元。在2009年1月20日，A、B、C、D 4家投标单位在上午10：30