房地产新政.doc

一新国八条发布2011年1月26日，为巩固和扩大调控成果，国务院办公厅出台关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号，“国八条”），提出地方政府控制房价的目标责任制，强化差别化住房信贷政策，从严制定和执行住房限购措施等，政策力度再度加强。随后，房产税改革试点方案正式浮出水面，上海、重庆两地1月28日开始实施。具体内容 （一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 （二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 （三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 （四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 （五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 （六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 （七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 （八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。内容概要1，落实地方政府责任地方政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2，加大保障房建设力度有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。3，加强税收征管对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征营业税。4，强化差别化住房信贷政策贷款买二套房，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。5，严格住房用地供应管理今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量。6，合理引导住房需求部分城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。7，落实约谈问责机制新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标，对相关负责人进行问责。8，坚持和强化舆论引导对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。市场影响1. 二手房由售转租年底“国八条”的突袭，使得观望情绪重回楼市。新政对于购房需求的限制以及营业税的出台等等因素都让买卖双方觉得眼下不是入市的最佳时机。可能会使一部分购房者推迟购房计划，选择先租房子住上一段时间，而且由于买卖市场复苏的延迟，一部分房主也会选择转售为租，所以很可能会使今年租赁市场与往年相比更为火爆。2.投资需求将受影响第一，差别化信贷政策(限制二套)已开始实施；其次，二手房交易不足5年全额征收个税、营业税也都在运行；第三，由于对一套房政策没有改变，对刚需没有很大影响。但对真正的改善性或造成一定影响，会打乱他(她)们改善计划，推迟购房方案。二套房首付由于先前已涨至50%，此次再涨10%也没有太大影响。如此以来，投机需求必会将资金转向没有被政策包罗进去的高端楼盘和商业房地产，并会延长投资周期。专业人士分析，“国八条”中限购第三套房的政策，比去年出台的只能新买一套房的政策要严厉得多，投资型消费将退出，预计购买力会减少四成左右。如果政策不变，预计开发商到半年后会出现资金紧张，房价打折现象也将出现。3.二手房房源恐趋紧新“国八条”对投资投机性购房的调控力度将对房地产市场产生立竿见影的刚性影响。今后一段时期内，包括昆明在内的中心城市，“手上有房，心头发慌”的囤房者将大面积增加，随之可能会出现二手房房源显著减少。4.双重调控多地现“低成交”节前，备受关注的房产税终于“破冰”试点，同时出台的“国八条”被认为比2010年的调控更加严厉。双重调控作用下，楼市出现“速冻”现象。 统计数据显示，春节期间，珠三角、长三角、北京、重庆等地楼市交易冷清，创出新低。据统计，南京市春节前6天共认购34套住房，仅相当于1月份日均成交量的七分之一。一网站统计，杭州、合肥、苏州等地春节日成交量在个位数徘徊。1月底，包括“新国八条”在内的一系列房地产调控“组合拳”出台，二套房首付比例提高至60%、“升级版”限购令在全国铺开等令楼市一夜之间倍感寒意。随后，备受关注的沪渝版房产税试点征收方案春节前出炉，更是令两地楼市成交受挫，重庆主城区甚至在春节长假期间出现零成交。在新“国八条”的影响下，地方楼市交易已经初显寒意。数据显示，今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%，大连、长沙、包头等跌幅超过50%。5. 受楼市调控影响较小 二、三线城市房价仍涨从各个城市数据来看，二、三线城市的价格涨幅明显大于一线城市。1月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：常州、广州、佛山、潍坊、吴江、新乡、天津、扬州、湛江、沈阳。其中常州、广州等六个城市涨幅分别在2%-3%之间，天津、扬州、湛江和沈阳涨幅则在1%-2%之间。涨幅居前的城市中除广州外，其余均为二、三线城市。上海环比涨幅为0.74%，北京为0.51%，深圳为0.41%。二金融机构人民币存贷款基准利率上调中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。一、城乡居民和单位存款（一）活期存款0.40 （二）整存整取定期存款三个月2.60 半年2.80 一年3.00 二年3.90 三年4.50 五年5.00 二、各项贷款六个月5.60 一年6.06 一至三年6.10 三至五年6.45 五年以上6.60 调整后的一年期贷款利率为6.06%，一年期存款利率为3.0%。这是2011年来的首次加息，但央行在2010年下半年采取了两次加息行动，第一次是10月19日，第二次是在12月25日，上调的幅度均为0.25个百分点1.加息增添楼市观望情绪 累计加息或生质变影响今次加息是继去年10月以来的第三次加息，而其中的关键因素为一月份CPI或5%左右的涨幅。与上一轮加息周期“前慢后快”相反，本轮加息的特点是“前快后慢”。目前正处于量变过程中，一般要加息进程过半之后，才会对楼市形成累计效应，“目前依然是负利率，依然是温水煮青蛙。”“本次加息主要是基于通胀预期出台的，紧缩意味比较强，不是冲着房地产来的。”就房地产市场而言，专业人士认为由于此前“新国八条”和房产税叠加出台，“目前持续加息将给行业加压，在一定程度上是一个利空，不利于成交量释放。”2.第一套房贷款百万利息接近翻倍 以10万元的存款为例，同样是三个月期、半年期、一年期、二年期、三年期和五年期，比加息前分别增加到期利息87.5元、150元、250元、700元、1050元和2250元。 数据显示，自去年4月中旬调控以来， 第一套房贷款百万利息接近翻倍。经过几次加息及优惠取消，目前第一套房大部分贷款20年的利息总支出已经超过了80万，相比加息及调控前增加了30多万。3.加息利空地产 专业人士分析：首先，加息叠加效应逐渐明显，过去一年来已经加息多次，虽然前几次加息的直接影响都不明显，但是逐渐将出现叠加效应，特别是贷款优惠利率的取消，给市场的影响将逐渐由量变到质变。 其次，相比严格的限购措施，目前支持购房者依然入市的主要原因就是通货膨胀及货币供应多，无更好的投资渠道。第三轮调控更加严厉打击投资需求。而对于投资者来说，相比限购，加息将使得投资成本非常明显地上涨,而且贷款的难度也将加大。 第三，按照银行规定，2011年年内的加息对存量房贷的影响大部分要到2012年开始执行。而对新购房特别是春节后的新购房将立刻执行。再加上2月15日左右各地将执行的三轮调控细则，楼市的调控压力前所未有。 专业人士预测，春节后贷款政策可能全面严格实施。首先，房价调控效果低于预期，虽然已经抑制住了房价过快上涨，但因为上涨的基础过高；虽然上涨的比例比较低但是上涨的绝对值依然很高。其次，2011年的信贷供应肯定将明显减少。 4专家解析、预测加息央行加息旨在管理通胀预期央行此时加息旨在以此管理通胀预期、防止通胀恶化，也有利于扼止房产泡沫，促使房价理性回归。此次加息基本在市场预料之中，由于1月份CPI较高，央行在这个时点选择加息是为了抑制有可能进一步走高的通胀。专家认为，目前中国的通货膨胀情况还是比较严峻的，并且长期的负利率对压制通胀是不利的。对于经济增长放缓和通货膨胀两者的选择，政府更加重视通货膨胀的危害性。但是市场对此已经有所消化，此次加息对市场负面影响有限，大盘将继续维持震荡走势。今年央行将会多次加息和调准备金率央行此时加息符合预期，估计存款准备金率2月底或3月初还会调整。加息的节奏很不好把握，目前央行的节奏是两个月一次，专家认为上半年会加息三次，前提是有加息的必要。专家表示，加息的大环境基于流动性的管理和经济的过热程度，加息是控制经济偏热的手段和房地产调控的手段。加息将拖累股市大盘低开因为银行、地产两大板块的估值已经很低，大盘指数的跌幅空间有限。管理层将继续动用加息、调准备金率等一系列的工具对冲流动性。央行暗示鼓励居民存钱 中国央行对1年期以上存款基准利率的上调幅度较大，意在鼓励居民将资金存放在银行，而不是投入股市和房地产市场。三住房公积金存贷款利率上调住房和城乡建设部颁布关于调整住房公积金存贷款利率的通知，决定从2月9日起，上调个人住房公积金存贷款利率。具体内容包括：当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。 五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。 从2011年2月9日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。1.增加购房者月供压力商业贷款利率和公积金贷款利率同时上调，令购房者的购房成本进一步增加。以购买一套一手房，贷款80万元，其中30万元为公积金贷款，50万元为商业贷款，贷款期限30年为例，算了笔账：利率调整后，购房者月供增加了101.21元，多缴纳利息36434.22元。2. 公积金商贷利息差加大 央行8日宣布加息后，公积金也于9日调高了贷款利率。相比商业贷款，公积金优势更为明显。两种贷款方式相比，首套房的利率差由之前的1.14%扩大到2.1%，80万元贷款额20年期、等额本息还款，月供差达950元，利息总额更是相差20多万元。如果是二套房，公积金贷款的月供额比商贷少1070元。五年期以上贷款利率由4.30%上调至4.50%。以80万元贷款额20年期、等额本息还款方式计算，公积金上调利率后，月供额为5061元，与未上调前相比，借款人每月要多还月供85.96元，多支付总利息20629.90元。利率调整后，利息总额的差距更是一笔“巨款”。还是按照20年期80万元计，公积金贷款与商业贷款首套房的总利息差为228139元，二套房为256869元。 3.公积金贷款利率优势愈加明显“在历次加息中，由于公积金的加息幅度总体小于商业银行贷款的加息幅度，使得公积金贷款利率优势更加明显。”住房公积金管理中心相关人士说。尽管住房公积金存贷款利率上调，但是使用住房公积金贷款仍然很划算，如果购房者使用商业贷款50万元，按揭20年，按最新调整后的基准利率6.6%计，等额本息每个月需还款4157.34元，比住房公积金贷款多出746.08元，“住房公积金贷款购房的优势仍然很明显”。以房贷族常用的五年以上的贷款为例，此次加息后，使用住房公积金贷款利率为4.50%，而商业银行的贷款利率为6.60%，使用住房公积金贷款比商业银行贷款利率要低2.1个百分点，相当于再加一次息了。新政影响各地楼市2011年1月，调控政策更趋严厉，限购令相继蔓延至二、三线城市，“国八条”重