杭州市某老年公寓房地产项目可行性研究报告.doc

*可行性研究报告*有限公司（筹）目 录一、基本情况3二、市场预测5三、实施条件7四、建设计划8五、项目预测10六、设计特色11七、投资估算13八、组织定员14九、效益分析16十、结论评定17一、基本情况随着人们生活水平的不断提高和医疗科技的不断进步，世界各国的人口老龄化趋势亦日益明显。目前，人口老龄化已是我国和当今世界各国共同面临的人口发展问题，并已成为重大的社会问题，它必将对社会、经济、思想、文化等各方面产生巨大的影响。因此，充分认识和解决人口老龄化，发展社会福利事业，已是世界各国、尤其是我国面临的又一艰巨任务。鉴此，策划筹建*项目，既能为政府分忧，又能家庭解难，必将得到政府的扶持的政策的支撑。同时，有需求必定有商机，需求大则商机旺，本项目可行性强，经济效益也十分明显。筹划背景二十一世纪是人们追求绿色、环保、健康的世纪。解决人口老龄化，发展社会福利事业既是政府形象的具体体现，也是衡量一个国家一个地区社会文明与进步的重要标志之一。杭州作为中国著名的风景旅游城市和历史文化名城，具有得天独厚的地域、人文、环境优势，她风景秀丽、气候适宜、地域交通便利，文化底蕴深厚，已经成为人们心目中安度晚年，颐养天年的一方宝地。世界会展城市，国际生态城市的目标定位，规划实施，更令国内外老年人关注和向往。周浦乡地处西湖区西南部，距杭州市中心城市18余公里，东与袁浦镇接壤，南濒富春江，西与富阳市交界，北倚转塘镇，下辖14行政付，1个社区，农村住户5858户，总人口1.99万人，区域面积41.482平方公理。周浦乡交通便捷。从转塘镇至周浦乡有公交334路、从邮电路至灵山风景区有公交510路，杭富沿江高速公路穿境而过。沿钱塘江标准大道，通往灵山风景区等主干道形成了全乡完善的交通网络。北距之江国家旅游度假区3.5公里，南邻富阳国妹高尔夫球场2公里，西至宏福山庄2公里。辖区内有著名的灵山幻境，大坞风光和湖埠十景等。横穿周浦连接320国道和富阳市的杭富沿江公路正在建设当中。建设中的周浦乡将成为杭州西南部旅游休养的热点地带。举目凝望全乡，远山如黛，群山叠翠，鸟语花香一片。择此筹划老年村，不啻为一上乘设想。可行基础本项目的实质是一社会公益项目，将贯彻社会效益第一，经营效益第二的原则，必然会得到省市各级民政部门与社会各界人士的广泛支持，也必定会受到广大浙江省内外人士的欢迎。社会迫切需要更多，更好的老年福利行业以适应老龄化社会的需求。据以世界卫生组织定义，一个国家和地区的老龄人口比例在7%-14%之间即可称为老龄化，目前我国的上海、浙江、江苏以及京津等五省市，已成为第一批步入人口老年型的省市。据老年产业研究专家提供的资料表明，发达国家老人养老月生活费多数在1000-1500美元，占总人数的50.4%；500-1000美元的占21.1%；1500-2000美元的占15.8%。据介绍，发达国家已经开发了跨国养老行业，最著名的就是“阳光海岸”。如美国夏威夷，将滨海丘陵地区的6平方公里土地划成3900块，集中招募老年人认购，兴建公寓、简易别墅等，形成“*”。在我国近几年北京、海南、广东等地也出现了一些“国际老人公寓”、“国际敬老院”、“国际老年城”等，将跨国老年作为产业发展。再者，随着知识经济与商品经济的发展，社会结构和家庭观念也随之变化，传统的家庭养老功能正在逐渐弱化，老人独居的比例日趋增长，老人赡养问题日益成为人们普遍关注的社会问题。本项目拟建的*，借助杭州具有优越的人居环境和周浦乡幽雅的环境优势，吸引国际老年人来养老，同时吸引港澳台各界老人前来度假、旅游、入住以及国内大城市的老年人来养老。所以，市场对老年公寓的需求紧迫，需求量大，积极发展老龄产业，强化优化银色产业已日趋迫切，势在必行。二、市场预测本项目的筹建，旨地借助杭州、湖州、上海已经具备的优越的人居环境和独特的旅游资源，以期接纳本地区的老年群体，使之有个实质意义上的“老有所养，老有所为，老有所学，老有所乐，老有所医”的公益场所；以期吸引省内外周边地区，乃至港澳台、国内外的老年群体来杭度假、旅游、入住、养老、其市场是广阔的，前景是乐观的。杭州市区市场分析与预测杭州市区已步入老龄化社会，且老年人口的增幅仍呈上升的趋势，从人口普查的资料反映，1990-1997年杭州老年人口的比例由11.13%已经上升到14.86%，根据预测，今后4-5年内老年人口的增长率将稳中有升，到2020年左右，杭州市区的老年人口将出现新的增长高峰，届时老年人口比例预计可达到130%左右，逐个市场潜能不容忽视。就目前而言，杭州市现已进入人口老年型城市，省市两级政府已发文着手加快社会福利事业包括发展老年产业，这也是拟建*的一个良好契机。另外、社会迫切需要更多更好的老人村，老年活动中心等福利服务行业，以适应老年化社会的需求。现行的托老所、敬老院、福利院功能单一、设施不全、服务面窄，已不能满足现代老人的需求。资料显示：杭州现有敬老院30家，总床位只有1500张，远远不能满足需求。而仅市区现有老年人数已超24万，若按5%的入住率匡计，则需12000张床位，期间需求缺口相当可观，预计到2025年杭州市区人口将达到200万以上，届时将有60万老人及超老人（100岁以上）出现，可见养老问题必须通过社会化来实现。鉴上，仅杭州市区本地的市场需求已是供不应求态势。浙江省内外市场分析与预测浙江省是个人口大省，且经济发达，人们生活水平富足，城市化发展的进程也位于全国前列，杭州市区的人文风景、道路交通、气候环境、医疗设施等综合因素已为老年人的安度晚年，颐养天年创造了良好的先决条件，杭州周边地区以及全省范围内也必将为老人村提供相当规模的需求市场，保守分析判断：近十年内浙江省内老人匡计为250-300万，以3%的入住率预测，则需床位75000-90000张。况且，杭州比邻国际大都市上海，是上海的后花园，目前沪杭二市正在加快同城化进程，随着二地高科技的交通设施的形成，二市的距离无疑将不断“缩短”，杭州的西湖景观必将吸引长年置身天水泥森林中众多“阿拉”的眼球，这又是一个巨大的需求市场，上海现有市区人口1600万，按15%的比例计已有老年人口240万强，其中若有千分之五的老人入住*。则仅上海一地就有12000张床位的需求市场（以老年人口是杭州的10倍，而入住率仅取杭州的十分之一匡计）。同时，杭沪二地的同城化进程，必将吸引港澳台胞、海外侨胞等各界老人前来杭州度假、旅游、入住，了却其颐养天年，叶落归根的夙愿。沪杭二地同城化，即能满足他们白天在上海观看国际知名歌剧院的文化需求，晚止枕着竹乡入睡的潇洒情结和消费层次。三、实施条件优惠政策省人民政府于1998年4月22日浙政发199865号文明确指出“积极倡导和支持社会力量兴办社会福利事业。”65号文明确了对老人村等免征投资方向调节税、营业税。65号文还规定“对新办的福利事业项目优先审批建设用地，免收造地费、造地专项基金和土地管理费，适当减免土地测量费。”65号文还指明“各区县（市）至少要建立一所100张床位以上的综合性的社会福利院。”“可酌情减免人防结建费、自来水户外管网费、电力增容费以及按居民标准收取生活用水费用。”环境保护*所有建筑，原则上屋顶采用“平改绿、平改坡”相结合，使之达到环保、绿化、美化。加强整个区域绿化，尽量不去破坏自然环境，可适当配以园林小品和增加室外雕塑和靠椅。本项本身是一个环保项目，生活废水主要来自食堂、厕所，准备采取治理措施，达到GB8978-96污水综合排放标准再排放。废弃物和生活垃圾做到定点堆放，集中处理。政府支持向省市老龄委办公室汇报工作，争取他们的领导和支持，通过老龄委发动省内外大型企业的企业家给*予以捐献或赞助。市场化操作该项目注册后，先建一期综合大楼单元式公寓、宾馆式公寓和市民养老房，建成后立即投入营销，向国内外企业、团体发布信息、广告。在取得效益基础上，投入二期具有风格各异和各国特色的老人村建筑。在第二期投入运行后，进行流动式发展。打国际品牌，增添特色设施，增添服务项目，创建国际老人大都会，开展与老人相关的会展和研讨活动，加强国际化的联系和活动。四、建设计划第一期：落实土地筹措启动资金阶段，时间为6-8个月。组织筹建办，落实启动资金。加强公关工作、项目调研工作和横向联系工作。策划和编写项目可行性研究报告。进行项目立项、申报工作。争取乡、县政府领导的支持。公司进行注册工作。工程设计、施工、工程验收工作。第二期：自行投入建设阶段，时间为6-8个月。这个阶段资金基本要靠自筹，而且作为基础建设和人气聚集的开始阶段，需要比较固定的软件、硬件投入，投资比较集中，并且将是纯投入的过程。*向园林化的生态房租赁开展拓展，让国内外每一位事业有成的老人或中老年人，在葛岭仙境、怪石磷峋、依山傍水、苗木万顷、自然成景、引人入胜、东湖垂钧、山水野趣、舒心逸致之处，有天然之韵味，享田园之悠闲，怡自然情操，大益身心，颐养天年。使忙碌的都市人在探望亲人的同时，忙中取静。恬淡悠然的度假垂钓、文体娱乐、品尝特产，调节精神、促进健康。对公司来说，重点投入第二期建设，抓职工队伍培训，相关员工必须懂一至二国的外语，服务人员会说简单英语，提高各类服务质量，创品牌，抓发展。抓第三期建设，适应全国奔小康的形势，迎接人口老龄化高峰的到来。第三期：扩大投入和外部资金吸纳阶段，时间为10-12个月。这个阶段基础设施深入建设，开展较大范围的业务工作。此时可以与银行、外商进行投资合作谈判，将他们作为直接合作伙伴进行资金吸纳，这样既解决了第二期的资金问题，也方便了各方面业务的拓展。扩大土地征用面积，向周边尚未开拓的地区扩展，其开发投资将随着建设的扩大而增加。可以考虑投入高效绿色农业和旅游观光业，并在此基础上建立集团公司。在滚动式发展取得成果的基础上，可进行走上市公司道路，使企业立于不败之地。第四期：资金自运行阶段，时间为8-10个月。这个阶段是公司正式开始盈利的初级阶段，必须保证第二、三阶段的资金积累和本阶段盈利的相当部分作为公司的宣传费用和业务扩展的费用。同时，作为逐渐步入成长期的公司，可以考虑再次吸纳风险投资，加快发展速度。完善旅游一条龙服务体系，并开始正式运作。完善*配套体系，并开始正式的在线销售。全面开展公司的宣传，迅速扩大知名度。全面开展网站上的广告服务项目。五、项目预测需求预测现已有加拿大、荷兰、香港、台湾、上海、杭州、湖州等地的广大老年人有意向入住*。价格预测（1） 国际老人 每床（套）每月3000元（来含伙食费）（2） 港澳台老人 每床（套）每月2500元（来含伙食费）（3） 国际化城市老人 每床（套）每月2000元（来含伙食费）（4） 杭州市老人（A） 每床（套）每月1500元（来含伙食费）杭州市老人（B） 每床（套）每月1200元（来含伙食费）杭州市老人（C） 每床（套）每月 800元（来含伙食费）销售预测（1） 项目公司注册后，立即准备建立营销队伍，制作销售计划，建立销售册子。销售分网上销售和人员销售二支队伍。重点做好国际友人入住，立足于杭州市老人服务，同时组织上海老人进入老人村。（2） 根据目前和今后市场情况，二期主要以建造小型别墅公寓为主，可望吸引更多港澳台胞和外籍人员入住老人村。（3） 据调查预测，项目总床位年平均入住率可达到70%左右。（4） 据初步预测，年销售收入可达3000万元（人民币）左右。建设规模预测建设所需土地：第一期50-100亩左右（荒杂地），第二期续征300亩，第三期再征500亩。第一期为主要建筑物：A： 老人村公寓 50000平方米B： 医疗康复用房 4000平方米C： 老年大学及活动中心 3000平方米D： 综合大楼 8000平方米E： 养殖种植开发用房 1500平方米F： 配套用房 1500平方米第二期园林场地：包括足球场、网球场、篮球场、高尔夫球场、游泳池、花圃、垂钓区以及养殖及种植场。老人村周边道路及绿化工程。六、设计特色本项目是建设一个集公建配套、独立别墅、护理、公寓为一体多层次、混合型高档生态景观的老人生活、居住、休闲、健身、学习的综合性乐园。综合大楼：室内自动扶梯与电梯相结合，大厅走廊配有绿化盆景，立面阳台，塑钢门窗，屋顶采用坡顶与绿化相结合。老人公寓房：建筑体现欧美风格，通风良好，内部陈设艺术化。商场文化娱乐楼：风格时尚、格调高雅、色彩明朗、有吸引力。医疗保健楼：白色、清洁、文明、卫生，预防设施齐全，通风良好，日照充足。度假别墅村：建各国风格小别墅群。休闲疗养楼：体现绿色、清静、环保、安全，采用先进的轻质隔热防火瓦、砖、板，舒适度好，屋顶一律采用平改绿与平改坡，其中：40%平改绿，60%平改坡。配套服务房：一部分采用中国传统民族风格建设，一部分采用欧美风格建设。场馆设施：共分五大类文化类：图书室、茶馆、博物馆、美术馆、影剧院、其它文化类。休闲类：歌舞厅、棋牌房、洒吧、桑拿房、俱乐部、会客厅、其它休闲类。体育类：体育场、体育馆、网球场、壁球场、羽毛球场、保龄球馆、高尔夫球场、健身馆、游泳馆、垂钓场、其它体育类。医疗保健类：监护室、医护室、配药房。流行时尚类：农业观光园、花卉产业基地、老年大学楼。七、投资估算总投资情况方案A：总投资为9500万元（人民币）方案B：总投资为12000万元（人民币）（中外合资）资金来源（1） 企业自筹（2） 企业集团投资、赞助或借款（3） 福利事业政府支持（4） 银行贷款（5） 外商投资投资使用方向（1） 建筑工程费 4500万元（2） 设备购置及安装费 2000万元（3） 四通一平费用 400万元（4） 水电设施 200万元（5） 园林绿化及其他 200万元（6） 土地征用费 1000万元（7） 开办及前期费用 600万元（8） 不可预见费用（含道路） 500万元（9） 建设期利息 100万元投入回报（1） 国际老人 360万元（2） 港澳台同胞老人 720万元（3） 北京、上海等大城市老人 900万元（4） 杭州市（含浙江）老人A级 720万元（5） 杭州市（含浙江）老人B级 940万元（6） 杭州市（含浙江）老人C级 1440万元以上合计年收入：5100万元，如按70%入住率则年回报为3750万元。八、组织定员组织结构杭州*有限公司组织图（见图表1）定员业岗全年全天候为老年人服务，三班倒与日班制相结合，以固定工资加奖金的方式支付劳务报酬，除领导层以外，初步定员：医生、护士、护理员、保安、后勤维护、水电木工、勤杂工、炊事员等各若干名，详见公司定员表。序号岗位（职务）定员说明1董事长1副总经理以上参加董事会2董事4可以由董事长或投资方委派3总经理1董事长提名，董事会任命4副总经理3总经理提名，董事会任命5总经办办公室主任1总经理提名，董事会任命6总经办办公室副主任1协助主任负责各部业务7中层干部15-18总经理提名，外聘8专家顾问3-5外聘，其中主任医生一名9医生8招聘10护士30招聘11护理员60招聘12科员40招聘，大专以上13保安20招工14后勤修护保养15招工15水电木工5招工16勤杂工8招工17炊事人员24招工18司机4招工19其他人员10招工职工培训按照先培训后上岗的原则，在项目设备进入安装、调试时，对新招职工进行为期一个月的理论和岗位培训，紧接着进行一个月的操作试营业培训，经考核合格后上岗，不合格的淘汰。工资标准及费用董事、副总经理以上成员平均月工资定位在2000元人民币左右。中层干部、部门经理、医生平均月工资定位在1500元人民币左右。管理干部、护士、司机平均月工资定位在1000元人民币左右。保安和其他职工平均月工资定位在600-800元人民币之间。资金与效益挂钩，资金与贡献挂钩。社会保险和福利执行杭州市标准。年总费用支出（含老年人全年伙食费）预计在2000万元人民币左右。九、效益分析项目总投资总投资为10000万元。销售收入及税金预测销售收入杭州市、湖州市、德清以150万人计，其中1/4为老人，按比较保守的0.5%老人入住率计算，需3750床位（间），每床以平均1000元/月计，即1875100012=2250万元。上海、北京等国际化城市对杭州情有独钟，按400床位（间），每间以2000元/月计，即400200012=960万元。港、澳、台同胞按一搬预测200（套间）2500元/月12=600万元。国际老人按保守的预测100（套间）3000元/月12=360万元。其他收入供探望老人用的旅馆式客房150（间）80元/天180=216万元。医疗中心收入80万元。商场（营业承包）收入30万元。娱乐场所收入20万元。餐饮收入40万元。老年大学收入5万元。养殖、垂钓收入30万元。合计4591万元税金根据浙江省人民政府关于加快发展社会福利事业的通知浙政发199865号文件精神，本项目可免征投资方向调节税，免征营业税，按规定缴纳企业所得税。总成本费用构成固定资产折旧费1250万元。老年人全年膳食费2575人10元/天360=927万元。十、结论评定（略）附：周浦乡*有限公司组织图董事长总经理经营副总经理总经理办公室企 划 部保 卫 部医 疗 中心后勤保障部劳动人事部广 告 宣传销 售 部财 务 部公 关 部商 务 部老年研究室老 年 大学中 心 机房驾 驶 班文 秘档 案 室外 事 接待行政副总经理保 卫 队维 修服 务 部物 业 管理实 业 开发商 场养 殖 种植活 动 中心读初步印象1、 人员布局可能还需有所调整，如保安20名估计不够，而后勤修护保养人员加水电木工共20名可能太多。2、 建议将总经理办公室之下的中心机房、档案室划归行政口，驾驶班除总经理司机外，其它车辆也应划归行政口统一管理。3、 建议将原属行政口的企划部单设，与财务部、老年研究室一起直属总经理。4、 老年研究室如是专家委员会性质，可考虑作为企划部的一个联系机构相当于协会或学会，但由总经理任主任，副总经理任副主任，以示重视，具体课题和日常事务可由企划部操作和服务；如不是专家委员会性质，可考虑设在老年大学里。5、 建议将经营口的公关部与宣传部合并。6、 建议在经营口再设一个庄旅游部，一方面吸引人家来旅游，另一方面组织客户到外面旅游。7、 对1500元/月以上费用的入住者，应根据所出费用考虑单间甚至套间（但需解决万一夜间有问题如何发现一事）。8、 投入费用总体上可能估低了，有些可能没有列入，如宣传营销费用、员工招聘费用及筹备期间的员工住宿费用等等。另外，老年膳食费10元一天也可能太低（15元一天可能较合适，另可考虑让客户在膳食档次上有一定选择余地）。9、 所列工资可能过低，难以招到人才甚至一般员工。建议设计工资制度时考虑工资加将金加福利比社会上同等职业、职务者高五分之一甚至四分之一，同时对有职务的干部辅以住宅使用期权，对副总、总经办主任、财务总监等关键干部辅以股权奖励。至于企划、营销等干部，可考虑基本工资加提成办法（企划、销售是企业的关键）。10、 可能还需要设计一个效益更好、更稳定的项目长期支撑老人村。11、 医疗中心一定要办成定点医院，这样才可解决客户享受医疗保险问题。这对吸引退休干部、员工意义重大。如那个地方有大量的商品房和居住人口。可考虑加大投入，将该医院办成第8条所说的在稳定收益的项目来支撑老人村。12、 建议将商场改为超市（同时可兼一些商场功能）。13、 建议将宾馆改为度假村，同时拥有一部分普通客房，一部分产权式酒店（公寓）甚至分时制产权酒店（公寓）。14、 可能需要在市区较中心处设一个窗口，以解决可能的客户咨询、办理入住手续，以及营销、旅游、对外交往等事宜。15、 建议设法律顾问一人（不一定专职，可外聘，属总经办管理。此人应同时参加专家委员会）。建议将名字改为“杭州*”，以利今后宣传工作的扩展。如：“和谐家园、健康快乐”等等。以下内容与本文档无关！以下内容与本文档无关！。以下为赠送文档，祝你事业有成，财源广进，身体健康，家庭和睦！高效能人士的50个习惯l 在行动前设定目标有目标未必能够成功，但没有目标的肯定不能成功。著名的效率提升大师博思.崔西説：“成功就是目标的达成，其他都是这句话的注释。”现实中那些顶尖的成功人士不是成功了才设定目标，而是设定了目标才成功。一次做好一件事著名的效率提升大师博思.崔西有一个著名的论断：“一次做好一件事的人比同时涉猎多个领域的人要好得多。”富兰克林将自己一生的成就归功于对“在一定时期内不遗余力地做一件事”这一信条的实践。培养重点思维从重点问题突破，是高效能人士思考的一项重要习惯。如果一个人没有重点地思考，就等于无主要目标，做事的效率必然会十分低下。相反，如果他抓住了主要矛盾，解决问题就变得容易多了。发现问题关键在许多领导者看来，高效能人士应当具备的最重要的能力就是发现问题关键能力，因为这是通向问题解决的必经之路。正如微软总裁兼首席软件设计师比尔。盖茨所説：“通向最高管理层的最迅捷的途径，是主动承担别人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出众的创造力和解决问题的能力。”把问题想透彻把问题想透彻，是一种很好的思维品质。只要把问题想透彻了，才能找到问题到底是什么，才能找到解决问题最有效的手段。不找借口美国成功学家格兰特纳说过这样的话：“如果你有为自己系鞋带的能力，你就有上天摘星星的机会！”一个人对待生活和工作是否负责是决定他能否成功的关键。一名高效能人士不会到处为自己找借口，开脱责任；相反，无伦出现什么情况，他都会自觉主动地将自己的任务执行到底。要事第一创设遍及全美的事务公司的亨瑞。杜哈提说，不论他出多小钱的薪水，都不可能找到一个具有两种能力的人。这两种能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度来做事。因此，在工作中，如果我们不能选择正确的事情去做，那么唯一正确的事情就是停止手头上的事情，直到发现正确的事情为止。运用20/80法则二八法则向人们揭示了这样一个真理，即投入与产出、努力与收获、原因和结果之间，普遍存在着不平衡关系。小部分的努力，可以获得大的收获；起关键作用的小部分，通常就能主宰整个组织的产出、盈亏和成败。合理利用零碎时间所谓零碎时间，是指不构成连续的时间或一个事务与另一事务衔接时的空余时间。这样的时间往往被人们毫不在乎地忽略过去，零碎时间虽短，但倘若一日、一月、一年地不断积累起来，其总和将是相当可观的。凡事在事业上有所成就的人，几乎都是能有效地利用零碎时间的人。习惯10、废除拖延对于一名高效能人士来説，拖延是最具破坏性的，它是一种最危险的恶习，它使人丧失进取心。一旦开始遇事推托，就很容易再次拖延，直到变成一种根深崹蒂固的习惯。习惯11、向竞争对手学习一位知名的企业家曾经说过，“对手是一面镜子，可以照见自己的缺陷。如果没有了对手，缺陷也不会自动消失。对手，可以让你时刻提醒自己：没有最好的，只有更好。”习惯12、善于借助他人力量年轻人要成就一番事业，养成良好的合作习惯是不可少的，尤其是在现代职场中，靠个人单打独斗的时代已经过去了，只有同别人展开良好的合作，才会使你的事业更加顺风顺水。如果你要成为一名高效能的职场人士，就应当养成善于借助他人力量的好习惯。习惯13、换位思考在人际的相处和沟通里，“换位思考”扮演着相当重要的角色。用“换位思考”指导人的交往，就是让我们能够站在他人的立场上，设身处地理解他人的情绪，感同身受地明白及体会身边人的处境及感受，并且尽可能地回应其需要。树立团队精神一个真正的高效能人士，是不会依仗自己业务能力比别人更优秀而傲慢地拒绝合作，或者合作时不积极，倾向于一个人孤军奋战。他明白在一个企业中，只有团队成功，个人才能成功。善于休息休息可以使一个人的大脑恢复活力,提高一个人的工作效能。身处激烈的竞争之中,每一个人如上紧发条的钟表.因此,一名高效能人士应当注意工作中的调节与休息,这不但于自己健康有益,对事业也是大有好处的。及时改正错误一名高效能人士要善于从批评中找到进步的动力.批评通常分为两类,有价值的评价或是无理的责难.不管怎样,坦然面对批评,并且从中找寻有价值、可参考的成分,进而学习、改进、你将获得意想不到的成功。责任重于一切著名管理大师德鲁克认为,责任是一名高效能工作者的工作宣言.在这份工作宣言里,你首先表明的是你的工作态度:你要以高度的责任感对待你的工作,不懈怠你的工作、对于工作中出现的问题能敢于承担.这是保证你的任务能够有效完成的基本条件。不断学习一个人,如果每天都能提高1%,就没有什么能阻挡他抵达成功.成功与失败的距离其实并不遥远,很多时候,它们之间的区别就在于你是否每天都在提高你自己;如果你不坚持每天进步1%的话,你就不可能成为一名高效能人士.让工作变得简单简单一些,不是要你把事情推给别人或是逃避责任,而是当你焦点集中很清楚自己该做那些事情时,自然就能花更小的力气,得到更好的结果.重在执行执行力是决定一个企业成败的关键,同时也是衡量一个人做事是否高效的重要标准.只做适合自己的事找到合适自己的事,并积极地发挥专长,成为行业的能手,是高效能人士应当努力追求的一个目标.把握关键细节精细化管理时代已经到来,一个人要成为一名高效能人士,必须养成重视细节的习惯.做好小事情既是一种认真的工作态度,也是一种科学的工作精神.一个连小事都做不好的人,绝不可能成为一名高效能人士.不为小事困扰我们通常都能够面对生活中出现的危机,但却常常被一些小事搞得垂头丧气,整天心情不快,精神忧闷紧张。一名高效能人士应当及时摆脱小事困扰,积极地面对工作和生活。专注目标美国明尼苏达矿业制造公司(3M)的口号是:写出两个以上的目标就等于没有目标.这句话不仅适用于公司经营,对个人工作也有指导作用。有效沟通人与人之间的交往需要沟通,在公司,无论是员工于员工员工于上司员工与客户之间都需要沟通.良好的沟通能力是工作中不可缺小的,一个高效能人士绝不会是一个性格孤僻的人,相反他应当是一个能设身处地为别人着想充分理解对方能够与他人进行桌有成效的沟通的人。及时化解人际关系矛盾与人际交往是一种艺术,如果你曾为办公室人际关系的难题而苦恼,无法忍受主管的反复无常,看不惯主管的假公济私,那么你要尝试学习如何与不同的人相处,提高自己化解人际矛盾的能力。积极倾听西方有句谚语说：“上帝给我们两只耳朵，却只给了一张嘴巴。”其用意也是要我们小説多听。善于倾听，是一个高效能人士的一项最基本的素质。保持身体健康充沛的体力和精力是成就伟大事业的先决条件。保持身体健康，远离亚健康是每一名高效能人士必须遵守的铁律。杜绝坏的生活习惯习惯有好有坏。好的习惯是你的朋友，他会帮助你成功。一位哲人曾经説过：“好习惯是一个人在社交场合中所能穿着最佳服饰。”而坏习惯则是你的敌人，他只会让你难堪、丢丑、添麻烦、损坏健康或事业失败。释放自己的忧虑孤独和忧虑是现代人的通病。在纷繁复杂的现代社会，只有保持内心平静的人，才能保证身体健康和高效能的工作。合理应对压力身体是革命的本钱，状态是成功的基础。健康，尤其是心理健康，已成为职场人士和企业持续发展的必备保障。学会正确地应对压力就成了高效能人士必备的一项习惯。掌握工作与生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他们善于掌握工作与生活平衡。工作压力会给我们的工作带来种种不良的影响，形成工作狂或者完美主义等错误的工作习惯，这会大大地降低一个人的工作绩效。及时和同事及上下级交流工作正确处理自己与上下级各类同事的关系，及时和同事、上下级交流工作，是高效能人士的一项重要习惯。做到上下逢源，正确处理“对上沟通”，与同事保持良好的互动交流是我们提高工作效能的一个关键。注重准备工作一个善于做准备的人，是距离成功最近的人。一个缺乏准备的员工一定是一个差错不断的人，纵然有超强的能力，千载难逢的机会，也不能保证获得成功。守时如果你想成为一名真正的高效能人士，就必须认清时间的价值，认真计划，准时做每一件事。这是每一个人只要肯做就能做到的，也是一个人走向成功的必由之路。高效地搜集并消化信息当今世界是一个以大量资讯作为基础来开展工作的社会。在商业竞争中，对市场信息尤其是市场关键信息把握的及时性与准确性，对竞争的成败有着特殊的意义。一个高效能人士应当对事物保持敏感，这样才能在工作中赢得主动。重完善自己的人际关系网人际能力在一个人的成功中扮演着重要的角色。成功学专家拿破仑.希尔曾对一些成功人士做过专门的调查。结果发现，大家认同的杰出人物，其核心能力并不是他的专业优势，相反，出色的人际策略却是他们成功的关键历练说话技巧有人说：“眼睛可以容纳一个美丽的世界，而嘴巴则能描绘一个精彩的世界。”法国大作家雨果也说：“语言就是力量。”的确，精妙、高超的语言艺术魅力非凡，世界上欧美等发达国家把“舌头、金钱、电脑”并列为三大法宝，口才披公认为现代职场人士必备素质之一。一名高效能人士的好口才加上礼仪礼节，往往可以为自己的工作锦上添花，如果我们能够巧妙运用语言艺术，对协调人际关系、提高工作效能都将大有裨益。善于集思广益、博采众议一件事物往往存在着多个方面，要想全面、客观地了解一个事物，必须兼听各方面的意见，只有集思广益，博采众长，才能了解一件事情的本来面目，才能采取最佳的处理方法。因此，一名高效能人士要时常以“兼听则明，偏听则暗”的谏言提醒自己，多方地听取他人的意见，以确保自己能够做出正确的决定。善于授权善于授权，举重若轻才是管理者正确的工作方式：举轻若重，事必躬亲只会让自己越陷越深，把自己的时间和精力浪费于许多毫无价值的决定上面。制订却实可行的计划许多成功人士的成功经验告诉我们，认真的做一份计划不但不会约束我们，还可以让我们的工作做得更好。当然，同许多其他重要的事情一样，执行计划并不是一件简单容易的事。如果你约束自我，实现了自己制定的计划，你就一定会成为一个卓有成效的高效能人士。经常和成功人士在一起心理学研究表明，环境可以让一个人产生特定的思维习惯，甚至是行为习惯。环境能够改变我们的思维与行为习惯，直接影响到我们的工作效能与生活。和成功人士在一起，有助于我们在身边形成一个“成功”的氛围，在这个氛围中我们可以向身边的成功的人士学习正确的思维方法，感受他们的热情，了解并掌握他们处理问题的方法。有效决策一个好的决策思想，不是限期完成的，而是在反复思考、不断推敲的过程中，在相关事物或其他活动中受启发顿悟而产生和迸发出来的。一个高效的决策者的价值在于“做正确的事”，同时帮助各管理层的主管“把事情做正确”，把决策落实。到困难找方法一个高效能人士，是最重视找方法的人。他们相信凡事都会有方法解决，而且是总有更好的方法。不被琐务缠身高效能人士不会被太多的琐务缠身。其含义主要是说高效能人士要充分重视时间的价值，不浪费时间会做那些不值得去做的事情。及时走出失败高效能人士不会让自己永远徘徊在失败的阴影之下。相反他们总是把所有的“失败”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失败的时候，他们会始终以一种积极的心态来面对。不论多么困难，他们都要鼓励自己再试一次。保持一颗平常心无伦做事还是做人，除了要善于抓住时机，懂得运用必要的技巧之外，还需要保持一颗平常人的心态。这种平常心，对于一名高效能人士来讲，是十分重要的。给人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人欢迎，更容易获得他人的青睐，这就是“光环效应”的作用。一个人的某一品质被认为是好的，他就被一种积极的光环所笼罩，从而也被赋予其他好的品质；如果一个人的某一品质被认为是坏的，他就被一种消极的光环所笼罩，并被赋予其他不好的品质。拥有双赢思维对于职场人士来讲，这种双赢的本质是有感染力的。如果你在工作中是一个人心胸开阔、乐于帮助别人成功和愿意与他人分享荣誉的人的话，那么你就不愁没有朋友。如果你的周围充满了对你的成功感兴趣而又希望你成功的人，你在工作中就会充满与别人合作的热情。这对你工作绩效的提高很有帮助。追求绰约，超越自我追求完美不仅是一种重要的工作态度，也是一种重要的生活标准，是我们工作效能和生活质量的重要保证。一个满足于现状、不思进取的人永远也无法成为一名高效能人士。袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁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