房地产 讨论.doc

房地产收入的确认应具备条件企业会计准则第14号收入规定，销售商品的收入只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认： （1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； （2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制； （3）与交易相关的经济利益能够流入企业； （4）相关的收入和成本能够可靠地计量。 在实务工作中，有的认为，在收到预售房款或签字正式销售合同后便可确认收入实现。有的认为，这种情况不符合上述标准第一条的规定，不应确认。否则有提前确认收入之嫌。也有的认为，只有产权过户方能确认收入实现。但是，产权过户涉及多个政府部门，是仅具法律形式意义的收入实现，与真实情况也有出入，有推迟确认收入之嫌，不符合实质重于形式原则。正确、真实确认房地产企业的收入实现，应具备以下四项具体条件： （1）工程已经竣工并验收合格； （2）具有经购买方认可的结算通知书； （3）履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得； （4）成本能够可靠地计量。 房地产企业（建造承包商）在什么情况下可采用完工百分比法确定收入实现？企业会计制度第95条规定，固定造价合同符合下列四个条件可采用完工百分比法确认收入： （1）合同总收入能够可靠地计量； （2）与合同相关的经济利益能够流入企业； （3）在资产负债表日后合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定； （4）为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量，以便实际合同成本能够与以前的预计成本相比较。 中国证监会发行部也曾明确，除代建房产可使用完工百分比法确认销售收入实现外，房地产企业收入不能根据完工百分比法来确认。代建房产实际上要求有建造合同。归纳起来，其条件有： （1）有建造合同，并且合同不可撤销的； （2）买方累计付款超过销售价格的一定比例（一般为50%）； （3）其余应收款能够收回； （4）开发项目的完成程度能够可靠地确定。 房地产会计之成本报表一、在建开发产品成本表在建开发产品成本表是反映房地产开发企业或企业所属内部独立核算开发分公司年末在建开发产品的实际开发成本的成本报表，也是年末资产负债表资产方“在建开发产品”项目的明细报表，用以考核企业年末各项在建开发产品资金占用情，了解企业各项开发产品的实际开发成本，检查各项开发产品开发成本的构成。 为了反映各项开发产品开发成本的构成，本表应采用棋盘式结构，纵向各行反映年末尚处于在建过程开发产品的类别和项目；横向各栏反映年末各类各项开发产品的开发成本。在编制本表时，应按开发产品的类别和项目逐行填列。开发产品的类别，一般应分：商品性土地、自用土地、商品房、出租房、周转房、配套设施、代建工程等。在开发期内尚未确定其具体用途的房屋，均可在商品房一类反映。开发产品的项目，一般应以开发产品成本核算对象为依据本表一般应设置项目开工日期、计划开发面积、计划开发总成本、年初开发成本、本年发生开发成本、年末累计开发成本等栏“开工日期”栏填列在建开发产品的实际开工日期。“计划开发面积”栏反映各项开发产品的计划开发面积。土地开发项目为场地面积；房屋等开发项目为建筑面积，根据批准的开发产品开发计划确定的开发面积填列。“计划开发总成本”栏根据企业制定的有关开发产品成本计划或预算填列。 “年初开发成本”栏根据上年本表“年末累计开发成本”栏数字填列。 “本年发生开发成本”栏所属“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”、“前期工程费”、“基础设施费”、“建筑安装工程费”、“配套设施费”、“开发间接费用”和“合计”各栏，分别反映各项在建开发产品本年实际发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费及应负担的配套设施费、开发间接费用和开发成本合计，根据技开发产品设置的开发成本明细分类账各成本项目的本年发生额分类分项填列。 “年末累计开发成本”栏反映各项在建开发产品本年年末累计“实际成本”，根据按开发产品设置的开发成本明细分类账的年末余额分类分项填列。本栏数字应等于“年初开发成本”与“本年发生开发成本”合计数之和，本栏合计数应与年末资产负债表资产方“在建开发产品”项目期末数核对相符。二、已完开发产品成本表已完开发产品成本表是反映房地产开发企业或企业所属内部独立核算开发分公司在本年度内已完成全部开发过程、并已验收合格的开发产品的实际开发成本的成本报表。它是用以了解和检查在年度内已完开发产品的成本水平及成本构成情况，考核开发产品成本计划或预算的执行结果。为了反映各项开发产品开发成本的构成，本表也应采用棋盘式的结构，纵向各行应按开发产品的类别和项目境列，反映当年已经完工的各类、各项开发产品，横向各栏按开发产品的成本项目和开竣工日期、开发面积、计划成本等设置，反映各项已完开发产品的实际成本及其构成等情况。填列本表的开发产品，应以开发产品成本核算对象为依据，并只限于本年完成全部开发过程、并已验收合格、合乎设计标准、可以按照合同规定的条件移交购房、用地单位，或委托单位，或者可作商品房对外销售、出租房对外出租、周转房周转使用的开发产品。本表“开工日期”和“竣工日期”栏填列已完工开发产品的实际开工日期和实际竣工日期。 “实际开发面积”栏反映已完工开发产品的实际开发面积，土地开发项目填列场地面积，房屋等开发项目填列建筑面积。 “计划开发成本”栏根据企业制定的有关开发产品成本计划或预算填列。由于现行制度规定开发产品成本只计算开发过程中发生的开发成本，不计算开发产品在经营过程中发生的包括销售费用、管理费用、财务费用在内的完全成本。因此，表列的开发产品的计划成本的计算口径亦应是开发成本。如果计划、预算成本的计算口径不是开发成本，包括有项目借款利息等财务费用，则在境列时应加以剔除，以便对比分析。“实际开发成本”栏所属“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”、“前期工程费”、“基础设施费”、“建筑安装工程费”、“配套设施费”、“开发间接费用”和“合计”各栏，分别反映各项已完工开发产品自开工至完工时为止实际发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费用和开发成本合计。根据已完工开发产品开发成本明细分类账各成本项目的累计发生额及其合计数填列。该房产公司应交纳土地增值税为多少某公司开发销售一房地产项目，取得销售收入1800万元（假定城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%）。开发此项目该房地产公司共支付地价款200万元（含相关手续费2万元），开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。（注：该地区人民政府确定的费用计提比例为10%。）那么该房地产开发公司应交纳土地增值税为多少？ 【解答】1.收入总额：1800万元 2.扣除项目金额： （1）支付地价款：200万元 （2）支付开发成本：400万元 （3）扣除开发费用：（200+400）10%=60（万元） （4）扣除税金： 18005%（1+7%+3%）=99（万元） （5）加计扣除费用： （200+400）20%=120（万元） （6）扣除项目总额： 200+400+60+99+120=879（万元） 3.增值额： 1800-879=921（万元） 4.增值比率： 921879=105% 因此适用三档税率。 5.应纳税额： 87950%30%+879（100%-50%）40%+（921-879）50%=328.65（万元）维修基金在清算时可否计入开发成本房地产企业代收的维修基金已交了营业税，在此前提下，该企业上交的维修基金在土地增值税清算时可否进入开发成本扣除？可否作为加计扣除的基数？ 【解答】根据国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知（国税发200469号）规定，住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。 根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知199548号规定：“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可做为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用”。 因此，贵公司根据以上政策规定，如果维修基金计入房价，则可以扣除，但维修基金不在开发成本范围之内，不得作为加计20%扣除的基数。 如何理解其他房地产开发费用问题：土地增值税暂行条例实施细则第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 “其他房地产开发费用”，即管理费用和销售费用以及财务费用中除利息支出外的其他费用，是应按5%的比例依（一）、（二）项之和计算扣除还是按比例与实际发生孰低原则扣除？ 一种观点认为：根据实际发生原则，应该是孰低原则扣除，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除，指的是此项费用的扣除是孰低原则，如果实际发生额低于“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%，按实际发生额扣除；如果实际发生额高于“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。 另一种观点认为：土地增值税的计算有别于其他税种，既然规定是计算扣除，也明确规定了计算的基数，应该就是按5%的比例计算，而不按实际发生的费用来扣除。第二项也规定了另外一种情形，利息支出不符合条件的情况下，也无法据实扣除，只能按10%的比例计算扣除，两者的规定是相同的。 请说出您的观点和理由。 樊剑英：笔者认为上述两种观点均有问题，没有深刻领会其中关键词的涵义。 关键词一“计算扣除”，属于第二种观点要表达的意思。由于房地产开发项目历时周期较长，所发生的管理费用、销售费用、财务费用可能要跨多个年度且不为某一项目单独发生，按照实际发生数扣除，势必存在数据汇总期间的确认和不同项目之间如何分摊的问题。徒增征纳双方之间的矛盾纷争，不利于实际操作执行。而“计算扣除”可以解决这一问题，只要按照既定比例和既定的计算公式计算即可，不必考虑实际发生的开发费用多寡，无论主管税务机关还是房地产开发企业，都简便易行。 关键词二“之内”。第一种观点提到了“之内”，第二种观点忽视了“之内”。“之内”的汉语言意思为“在一定的数量时间处所范围的界限之内”。既然规定5%或10%以内，就表示只要不超过5%或10%的比例都是可以的，至于具体比例该是多少，上文同样有规定“上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定”。第二种观点忽视“之内”的提法，主要还是因为很多地方实施政策直接选取了比例上限5%或10%. 另外，还需要注意的是，国家税务总局关于土地增值税有关问题的通知（国税函2010220号）第三条第一款进一步明确房地产开发费用的扣除问题，即凡是能够“按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的”，允许单独据实扣除财务费用中的利息支出，但最高不能超过“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”；如果超过“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”，只允许扣除财务费用中的利息支出为“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”。同时还允许扣除其他房地产开发费用，即管理费用和销售费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 刘志耕：我持第一种观点。 一、从对实施细则规定的理解： 从土地增值税暂行条例实施细则第七条所规定的两句话：“其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5以内计算扣除。”和“房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10以内计算扣除。”来看，都规定了在一定的比例（即“5%”或“10%”）“以内计算扣除”，从字面上理解，有两层含义： 一是必须计算，那怎样计算呢？即需将实际发生的“其他房地产开发费用”或“房地产开发费用”除以“按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和”，再乘以100%，看计算结果是否超过5%或10%； 二是规定了最高扣除比例，所谓在一定的比例“以内”计算扣除，即扣除的费用额不能超过土地增值税暂行条例实施细则第七条所规定的5%或10%的比例（10%含利息支出），凡计算的结果没有超过这两个比例的，按实际发生额扣除，执行结果肯定分别在5%或10%以内，此时实际上是按照实际发生原则扣除；凡计算的结果达到或超过5%或10%的比例，则按一定比例“以内”的原则，仅能在不超过规定的比例以内扣除，即最高仅可以分别按照5%或10%的比例扣除，此时实际上是按照孰低原则扣除。 二、从实务情况分析： 在日常各地对房地产开发费用计算扣除的征管中一般仅存在两种情形： 一是由各地人民政府直接规定了固定的扣除比例，由于土地增值税暂行条例实施细则第七条规定“上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”所以，如果各省、自治区、直辖市人民政府规定了具体比例的，对发生的房地产开发费用肯定都是按照规定的具体比例计算扣除，如许多地区就分别直接规定了5%或10%的比例。 但值得注意的是，按照各省、自治区、直辖市人民政府规定的5%或10%的比例直接计算扣除，往往被一些人误认为就是土地增值税暂行条例实施细则第七条的规定，即第二种观点，这实际上是错误的。这是因为，如果土地增值税暂行条例实施细则第七条的规定应直接理解为就是按照5%或10%的比例计算扣除，如果这样理解，就是扣除比例已经确定为5%或10%，那为何土地增值税暂行条例实施细则第七条后面还要加上一句“上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定”？不是多此一举吗？ 二是如果各省、自治区、直辖市人民政府没有规定具体比例，各地对发生的房地产开发费用一般都是按照在规定比例内的按照实际发生原则扣除，达到或超过规定比例的按照孰低原则扣除。 王占伟：同意第二种观点，原因如下： 首先，在实践中，很多地方多是按比例计算扣除掌握的。 第二，其他房地产开发费用的扣除办法，中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条已经给予明确。国家税务总局关于土地增值税有关问题的通知（国税函2010220号）第三条第一款进一步重申了其他房地产开发费用的扣除问题。即凡是能够“按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的”，允许单独据实扣除财务费用中的利息支出，但最高不能超过“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”；如果超过“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”，只允许扣除财务费用中的利息支出为“按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”。同时还允许扣除其他房地产开发费用，即管理费用和销售费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。规定中的5、10，是要明确两点。一是对扣除比例的界定，是一种方便简易计算的“定率”扣除；另一方面是界定了最高比例的限制。 第三，至于为什么规定中用的是“5以内”、“10以内”。我认为是对应了规定中的“上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”也就是说各省、自治区、直辖市人民政府可以根据当地的实际情况在最高限的“5”和“10”以内确定具体的扣除比例。 朱冬：既不赞同第一种观点，也不赞同第二种观点。土地增值税暂行条例实施细则规定了在“5以内计算扣除”及“10以内计算扣除”，且明确“上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”因此，本人认为：这里规定的两个比例明确的是计算扣除，而不可能是在这个比例内据实扣除，这里所说“5以内计算扣除”及“10以内计算扣除”，其“以内”的含义，实际上是给予“各省、自治区、直辖市人民政府规定”的比例限制，各地要规定一个比例在这个比例以内，然后再按规定的比例进行计算扣除。 比如：四川、上海等地的规定如下： 四川省关于贯彻中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的补充规定规定： （一）凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按实施细则第七条第（一）、（二）项规定计算的金额之和的10计算扣除。 （二）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按实施细则第七条第（一）、（二）项规定计算的金额之和的4计算扣除。 上海市地方税务局转发财政部印发中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的通知及本市的补充规定（沪地税地199536号）规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其它房地产开发费用，按细则第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按细则第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%计算扣除。预收房款缴纳的营业税金可否计入扣除【问题】房地产开发企业房产开始预售，尚未交付但已经预收房款，并按规定已经计算缴纳了营业税金及附加，这部分营业税税金可否计入扣除？ 【解答】这种情况多出现于通知清算的房地产开发项目，虽然缴纳的这部分营业税金及附加取得了合法扣除凭证，但由于该部分预售房产尚未最终完成销售，因而该部分可售面积的预售收入并未计入土地增值税转让收入，扣除项目金额中也不包括这部分面积的扣除项目，因而根据收入与扣除配比的原则，该部分面积所对应的已缴营业税税金不得计入本次清算扣除。未办理完工备案和会计决算手续可结转成本吗【问题】房地产开发企业开发的房屋已办理入住手续，由于种种原因未办理完工备案手续且未办理会计决算手续，此种情况是否视为已完工产品进行计税成本的结转？ 【解答】国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函2010201号）规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 房企何时可以停止缴纳土地使用税【问题】企业征地后开发商品房，所征用的土地在哪个时点可以停止缴纳土地使用税？ 【解答】根据财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）第三条关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题的规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”因此，自2009年1月1日起，房地产企业城镇土地使用税纳税义务截止时间为，该块土地上房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 有关房产三项费用扣除基数的问题【问题】请问：1、根据国税发200931号规定 对于未完工产品所取得的预售款应确认税务上的收入，即根据地方预计利润率计算预计利润，那三项费用扣除基数是否也应根据税务上确认的收入（即预售款）计算所得税税前扣除限额？2、如果一个新办房产公司2008年成立尚未取得预售收入，应适用200931号文，不能税前扣除，但是否可以向以后年度结转？结转年限是否有所规定？ 【解答】根据企业所得税法实施条例规定： “第四十三条 企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5。 第四十四条 企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。” 国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第六条规定：“企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，” 因此，只要符合税法收入确认条件，业务招待费、广告费和业务宣传费可以按照税法的计税收入进行计算扣除。 房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。 （三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。 （四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 上年度已交房产税减免如何做账【问题】我单位执行企业会计准则，上年度已将100万元房产税列入管理费和应交税金，本年度接到税务局通知减免上年度房产税30万元，我们该如何处理？ 【解答】按企业会计准则第16号政府补助应用指南的规定，税收返还是政府按照国家有关规定采取先征后返（退）、即征即退等办法向企业返还的税款，属于以税收优惠形式给予的一种政府补助（增值税出口退税不属于政府补助）。除税收返还外，税收优惠还包括直接减征、免征、增加计税抵扣额、抵免部分税额等形式。这类税收优惠并未直接向企业无偿提供资产，不作为本准则规范的政府补助。 按其规定，如果所涉及税款已经缴纳，按税务局的通知要予以返还，或者即征即退的，应该按政府补助准则规定作为政府补助收入处理，即借记“其他应收款”、“银行存款”等，贷记“营业外收入”。 如果尚未缴纳（也不需缴纳）而直接予以减免部分房产税的，则不需要按政府补助准则规定处理。如果企业在年度结账前接到减免通知的，直接做红字凭证对应冲减“管理费用”和“应交税费应交房产税”即可；如果已经做了年终结转，但尚未进行所得税汇算清缴，应该按企业会计准则第29号资产负债表日后事项调整事项的规定进行处理，即借记“应交税费应交房产税”，贷记“以前年度损益调整”，并相应调整应交所得税额及利润分配各项目。如果是在所得税汇算清缴之后收到通知，参照国家税务总局关于执行需要明确的有关所得税问题的通知（国税发200345号）办理：“企业年终申报纳税前发生的资产负债表日后事项，所涉及的应纳所得税调整，应作为会计报告年度（注：所属年度）的纳税调整；企业年终申报纳税汇算清缴后发生的资产负债表日后事项，所涉及的应纳所得税调整，应作为本年度（注：所属年度的次年）的纳税调整。” 如何明确房产税计税价值【问题】如何明确房产税计税价值？ 【解答】所谓房产原值，指的是纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。而架设于房屋外水管、下水道、暖气管、煤气管的成本不应当纳入房产原值。 根据相关规定，固定资产的更新改造、装修修理等后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值，除此之外的后续支出，应当确认为当期费用。 案例介绍：近日，税务机关在对某企业进行日常检查时发现，该企业财务人员在自建房屋结束后进行转帐，在建工程1500万中，其中有建筑业发票1000万，中央空调200万，智能化设备300万，会计只是将1000万作为计税依据，来交纳房产税，其他并未计入房产原值。根据以上房产原值的规定，企业把应该中央空调200万，智能化设备300万都应纳入房产原值，企业应以1500万作为房产原值来计税交纳。 商铺预租与出租纳税有异A房地产企业会计小李近日向税务部门咨询，企业年终结账时，账面有300万元的商铺预收租金在“预收账款”科目没有结转收入，根据企业所得税法的规定，租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，可是企业的商铺有一部分还处于在建状态，要到2010年3月才交付客户，这样的业务该如何处理呢？根据小李会计的介绍，该企业“预收账款”科目300万元租金包括两部分收入，一是2009年8月已经出租交付提前收取的一年商铺租金200万元；二是2009年10月收取的业主应明年交付的商铺预租定金100万元。以上业务均涉及营业税、房产税、企业所得税，对于预租与预收租金，具体处理上有所不同。营业税：营业税暂行条例实施细则规定，纳税人提供租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。以上业务无论是预租与预收租金，都符合出租房产所收到的预收租金的性质，应缴纳营业税3005%15（万元）。房产税：国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）规定，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。预租房产由于并未实际交付出租，2009年不必考虑房产税。预收的交付商铺租金200万元，具备缴纳房产税的条件，为简便计算，按照实际收款缴纳房产税20012%24（万元）。企业所得税：租金收入按照合同约定应付租金的日期确认收入的实现，应确认收入200万元，而不论租金对应期限长短，与会计处理明显有异。会计处理遵循企业会计准则规定，一是相关的经济利益能够流入企业；二是收入的金额能够合理地计量。2009年会计处理仅确认200万元中8月12月4个月的收入即66.67万元，这样汇算清缴就需要作纳税调整。不过，国家税务总局关于贯彻落实企业所得税若干问题的通知（国税函201079号）发布后，这一差异可以忽略。该文件规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据税法规定的配比原则，出租人可对上述已确认的收入在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。这样的解释与会计核算保持了一致性，汇算清缴时无需纳税调整。预租定金与此不同，房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第十条规定，企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。所以，A房地产企业取得的100万元商铺预租定金，2009年无需计入所得税收入，到2010年3月实际出租交付时才计入所得税收入。那么，A房地产企业为业主开具的200万元服务业发票，客户可以按200万元扣除吗？显然不可以。根据企业所得税法实施条例第四十七条的规定，以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。因此，客户不能将200万元全额计入成本在2009年度进行税前扣除，仅可扣除4个月租金66.67万元，如已全额计入成本，就需要作纳税调整。购置新建商品房的交付使用时间如何确定某企业从房地产开发商处购置一套新建的商品房作为办公使用，根据国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知(国税发200389号)规定第二条第一款规定:“购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”企业不知以下几个时间哪个才是对“交付使用”时间的准确理解。 1.开发商向购房者交房的时间； 2.与开发商签定的购房合同约定的交房日期； 3.购房者装修后迁入使用时间； 4.购房者由在建工程转固定资产的时间； 5.购房者取得房产证的时间。 何为“交付使用”，在相关的税法规范性文件中并没有做概念性的解释。 所谓商品房，是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋。商品房的交付使用是商品房买卖的重要环节。交付使用的时间和条件，买卖双方通常会在合同中作出明确约定。根据城市商品房销售管理办法第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。所以，开发商交付房屋，必须满足一定的条件。城市房地产管理法明确规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关规定标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。交付必须经过竣工验收合格，这是法律上对房屋出卖人向房屋使用人或产权受让人进行交付时应当满足的最低条件，当然，双方当事人也可以在合同中约定高于此线的交付条件及标准。 根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释20037号)文件第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此我国商品房买卖中所使用的“交付使用”的概念指的是：出卖人依合同约定将房屋交给买受人实际占有，买受人因此行使对房屋的占有权利。 现就以上5种不同的时间简要分析如下： 一、开发商向购房者交房是一个笼统的概念，房屋交付使用具体时间应以开发商与购房者签字确认的房屋交付使用通知书中注明的交付日期为准。开发商向购房者交房，应签定房屋交付使用通知书，并将房屋的钥匙交给购房人。这里如果仅仅交钥匙也不是交付使用的必要条件，只是能够使用的其中一个充分条件。如果双方在合同中约定交房的条件为该房屋完成综合验收后向买房人交付使用（通常也应如此），而不是以交钥匙实际转移房屋的占有作为交付的条件时，即使买房人在收到入住通知后前往开发商处办理了收房手续领取了房屋钥匙，并且实际使用并控占了该房屋，但是开发商在发出入住通知书为其办理入住手续时并未验收合格，未向相关部分备案相关资料，则其违反了合同的约定，更重要的是其行为违反了法律关于交付条件应当遵循的底线，此时的交付行为被视为无效，因此，仅仅是交钥匙并不能视为“交付使用”。 二、购房合同约定的日期并不一定是实际的交付日期。实践中有各种情况可能会使合同不能按约定的时间履行，如开发商不能按期办理各种验收手续等，因此，购房合同上约定的日期不能视为交付日期，应以实际的交付日期为准。 三、购房人对房屋进行的装修等行为属于使用过程中的非必要条件，不能认为装修完成后才交付使用。 四、在建工程转固定资产，此行为不适用新购房产的处理，不适用该规定。根据国税发200389号第二条第四款规定：“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（注：根据财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）文件规定，该条款有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定自2007年1月1日起废止。）因此，房地产开发企业自用或出租、出借的房产其房产税的纳税义务发生时间可以商品房转为自用固定资产的时间来确定，而不是在建工程转为固定资产的时间来确定。而土地使用税则要依据财税2006186号文件的规定执行，即：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 五、通常情况下，交付使用也并不一定以房产证和土地使用证的取得为必要条件，因为办理证件过程中有很多客观因素。按照有关法律规定，动产以交付为转移所有权的时间，而不动产和一些特殊的动产需要履行一定的手续和满足形式要件，才能发生所有权的转移。房屋所有权的转移就是以登记为要件的。所以将商品房交付给买受人并不一定能使所有权转移。在商品房买卖的实践中，房屋交付和登记之间往往有一个时间间隔，在没有办理登记取得房屋产之间，房屋买受人对房屋只是事实上的占有，而不是法律上的所有。因此，房产证及土地使用证只是产权过户的一个证明，不是交付使用的证明。 综合上述分析，商品房的交付使用，就是开发商将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人，并签定房屋交付使用通知书，此时，房屋必须经过验收合格，取得相应的合格证书（表），在此后的次月起，购房的企业应缴纳房产税。 其他注意的问题，企业在购置新建商品房时是否也在交付使用的次月起计提折旧呢？还是以发票的开具时间来确定？根据企业会计准则固定资产准则（2006）规定：“外购固定资产的成本，包括购买价款、进口关税和其他税费，使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的场地整理费、运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。”因此，企业的固定资产计提折旧的时间即不是上述分析的交付使用时间，也不是取得发票的时间，应为达到预定可使用状态的时间，此时购买方应该依此来进行固定资产的确认和计量，并进行账务处理及计提折旧。 房企以各种形式收取的款项如何做账开发商的促销，总是花样翻新。收取“诚意金”就作为一种时髦的方式，近期在国内各大城市的商品房销售中被广泛运用。部分房地产开发企业为了缓解资金压力，在未取得商品房预售许可证的情况下，采取各种方式（申请书、承诺书、订单等）、各种名目（诚意金、vip会员费等）收取购房准业主的款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产开发企业以“诚意金”形式收取的款项如何进行财税处理？【案例】某房地产开发企业于2009年8月通过拍卖方式获取土地一宗，土地面积为10万平方米，土地价款为1亿元，约定于2009年11月付清。该公司拟建设电梯公寓20万平方米、商铺2万平方米。2010年2月取得施工许可证开始施工建设，工期为个月。3月中旬，工程正在进行地下室的施工，开发商还没有获取商品房预售许可证。许多购房准业主在“申请vip会员可以享受优惠房价”的诱惑下，没有签订购房合同仅凭“vip会员申请书”，就纷纷缴付“诚意金”订购房屋。该房地产公司共收取“诚意金”5000万元，大大缓解了开发建设的资金压力。那么，对于该房地产开发企业收取的“诚意金”5000万元，应如何进行会计核算和税务处理？会计上：在“预收账款”和“其他应付款”间游走新会计准则中对“预收账款”科目，是这样规定的：本科目核算企业按照合同规定预收的款项，即预收账款是建立在购销合同基础上的。新会计准则中对“其他应付款”科目，是这样规定的：本科目核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。由此可见，房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照订房单（或类似凭据）约定收取的，它不受合同法约束。仅具有暂收应付的性质，因此应该在“其他应付款”科目核算比较适宜。税务上：绕行“应税收入”，绕过所涉的税企业所得税国税发200931号文件第六条明确规定：企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以签订预售合同或销售合同为前提。如果房地产开发企业与购房业主签订了预售合同或销售合同，房地产开发企业收取了业主的款项（如定金、预付款等），均应该按照规定预缴企业所得税；反之，房地产公司没有与购房者签订相关合同，所收取的款项（如：订金、诚意金、vip会员费等），是不需要缴纳企业所得税的。需要缴纳营业税吗？（1）修订后的营业税暂行条例（下称“条例”）第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”（2）修订后的营业税暂行条例实施细则第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”（3）营业税问题解答（之一）的通知（国税函发1995156号）规定：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。从上述规定可以看出，房地产企业收取的“诚意金”是否缴纳营业税，取决于以下几点：应税行为发生过程中或者完成后收取的款项，应该缴纳营业税。而房地产企业收取“诚意金”时，应税行为根本就没有发生。房地产企业预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天，而“诚意金”与“定金”是完全不同的两个概念。没有相关税务文件规定“诚意金”需要缴纳营业税，只有关于“定金”缴纳营业税的规定。书面合同确定的付款日期的当天，纳税人就具有了纳税义务。城市商品房预售管理办法第十条、商品房销售管理办法第十六条均明确规定，房地产开发企业预售、销售商品房需要签订书面合同。企业收取“诚意金”时，是没有签订商品房销售合同的，也就说不上合同确定的付款日期了。由此可见，房地产开发企业向购房准业主收取的“诚意金”，按照营业税相关税收政策规定，是不需要缴纳营业税的。土地增值税按照土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，对房地产开发企业实行预征土地增值税制度。也就是说，房地产企业取得的销售收入（含预售收入），是应该预缴土地增值税的。从企业所得税、营业税的分析可知，房地产开发企业收取的“诚意金”，既不是企业所得税的应税收入，也不是营业税的应税收入。因此，同样也不是土地增值税的应税收入。按照土地增值税暂行条例实施细则第五条规定，土地增值税的应税收入，是指房地产开发企业转让房地产的全部价款及有关的经济收益。我们知道，房地产企业实现销售收入的基本条件是签订预售合同或销售合同，企业收取“诚意金”时，根本不具备签订合同的法定条件。对企业和购房者而言，“诚意金”是不受合同法保护的，随时均有可能退还。所以，“诚意金”并不是房地产开发企业实现的收入，仅仅是暂收应付的款项。因此，房地产开发企业收取的“诚意金”，是不需要缴纳土地增值税的。房地产开发企业在未取得商品房预售许可证、未与购房业主签订商品房预售合同的情况下，向购房业主收取的“诚意金”，从会计处理角度看，应该纳入“其他应付款”科目核算，而不应该在“预收账款”科目核算；从税务处理来看，“诚意金”5000万元仅仅是暂收应付款项，根本不是应税收入，不需要缴纳企业所得税、营业税、土地增值税。房地产税收有关优惠政策1、根据现行税法规定，下列行为，不征相关税收： （1）以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。转让股权，也不征收营业税。 （2）由于国家建设需要，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者而取得的土地及不动产补偿费不征收营业税。 国家建设需要是指中华人民共和国土地管理法第五十八条规定的以下情形：a、为公共利益需要使用土地的； b、为实施城市规划进行旧城区改建，调整使用土地的； c、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限已满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的； d、因单位撤消、迁移等，停止使用原划拨的国有土地的； e、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 (3)个人将不动产无偿赠与他人，不征收营业税。 (4)房地产开发企业及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不征收营业税。 (5)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务