某地高尔夫球场建设体育公园整体项目项目可行性研究报告.doc

目 录1.项目背景及建设意义21.1 项目建设背景21.2 项目建设意义22.用地情况及征地费用22.1用地情况22.2 征地费用33.项目规划44.项目定位54.1总体地位54.2球场定位64.3住宅市场定位64.4住宅客户定位65.住宅产品类型75.1别墅产品建议75.2公寓产品建议：75.3园林景观建造85.4住宅售价建议86.项目测算摘要106.1住宅开发计划：106.2球场建设计划116.3项目投资估算116.4住宅项目收益分析156.5 球会项目收益分析166.6项目整体收益分析187 风险分析197.1法律风险197.2法律防范措施：197.3财务风险198结论209附表及附件20附表一：销售计划表21附表二：资金使用与筹措表22附表三：投资现金流量表（单位：万元）25附表四：利润计算表（单位：万元）26附表五：别墅建安成本分析表26附表六：公寓建安成本分析表33附件一：高尔夫球场定位、经营模式的报告41体育公园整体项目可行性研究报告1. 项目背景及建设意义1.1 项目建设背景金海湾国际滨海度假区自2006年7月开始动工建设，目前南区的喜来登酒店已经建成并于2008年6月开始营业，中区凤池岛度假物业首期也将于2008年底竣工，销售势头良好。度假区的大市政建设也已经在今年启动，预计在2010年基本完成。因此尽快建设区域内的旅游与度假配套设施已成为当今的核心任务之一。 1.2 项目建设意义 本项目就是将巽寮金海湾整体项目打造为具有国际水准的滨海旅游度假区的重要配套设施之一；它以高尔夫球场为依托，营造高端人居环境；吸引热爱高尔夫生活方式的群体购买别墅和入住酒店；以山、海、石为基本元素、最大限度的保护原始生态，以高品质的草坪和球场造型为度假区居民及度假客人服务，同时对度假区整体的旅游度假经济起到带头作用。2. 用地情况及征地费用2.1用地情况本项目位于金海湾国际滨海度假区南区，北临滨海大道（X210路），东、西、南比邻滨海2路。总占地约1972亩。需新征土地1780亩，征用水库45亩，搬迁村庄两个（富巢村）。征地计划如下：1） 第一期征地1193亩，2008年12月摘牌904.5亩（其中48亩在本项目用地范围外）并完成水库征用，2009年3月摘牌337亩；2） 第二期征地587亩摘牌及村庄搬迁计划在2010年3月完成。 2.2 征地费用征地成本计算表序号项目费率单位数量(亩) 金额(万元) 一一期征土地13.8 万元/亩1193 16452 1征地补偿款8.2 万元/亩1193 9842 详见注1：2土地出让金及各项收费5.5 万元/亩1193 6610 详见注2：二07年盘整土地5.0 万元/亩147735成交价款5万元/亩147735三二期征地9.9 万元/亩5875806 征地补偿款3.9 万元/亩5872284 按目前补偿标准估算土地出让金及各项收费6.0 万元/亩5873522 按政府收费标准计算四水库拆迁补尝0.98 万元/亩4544 已征但无法挂牌小计11.73万元/亩197223127五体育公园分摊大市政费用9222 详见注3：合计16.4 万元/亩1972 32259 六契税等1161 按政策计算土地交易服务费0.3%32259 97 土地交易契税3%32259 968 土地评估费0.3%32259 97 总计16.9 万元/亩1972 33420 注1：1、按补偿次序分别为:县国土局2068.8万、巽寮管委会1000万、巽寮管委会1300万（果树补偿，未付），共4370万，合3.9万每亩。1193亩里面还有81亩富巢与何屋村的未补偿。2、新增额外补偿，50亩的每亩40万,合599.7/m2。注2：新增建设用地有偿使用费第一批征地收费是17元/，第二批征地是34元/。两批分别交679.9万、691万。二期征地的337亩尚未缴纳。注3：具体包括：非经营性土地费用3458万（主要是富巢、何屋拆迁成本和公共配套及基础设施等用地购置费），前期费用1387万，基础设施建设费用2473万，公共配套建设费用272万，其它需分摊费用962万，预备费用670万，合计9222万元。数据来自财务部提供的大市政分摊计算表，已经总部审批。3. 项目规划按照一期摘牌土地的规划条件书，本项目既有住宅面积870亩，商业面积34亩，平均容积率0.35，但根据球场设计师与07年12月所聘规划顾问的意见并结合球场修改后的方案，本项目实际住宅用地516亩，会所占地15亩，球场占地1441亩为本项目的公共配套设施-集中运动绿地。各地块的分布及参考规划指标如下：用地规划图规划指标参考建议地块用地面积比例容积率建筑面积平米亩%地块1（公寓）24230361.2430000地块2（别墅）784631180.1510000 地块3（别墅）60077900.3521000地块4（别墅）48247720.2512000地块5（别墅）29827450.257200地块6（别墅）62484940.2515600地块7（别墅）40875610.3514200会所9702150.41 4000合计35390553127%0.32 114000湖面36956553%植被保留区34015451026%球道植草区及绿化区58430987644% 总计13153241972100% 4. 项目定位4.1总体地位具有鲜明特色的国内一流滨海度假型可销售物业，充分利用紧邻大海及陡峭的山势这些稀缺的自然景观资源，并通过内部的高尔夫球场进一步提升景观价值，以达到住宅价值的最大化，为公司创造较高的利润；同时18洞高尔夫球场又可作为全度假区的重要旅游度假配套设施，起到一定的拉动巽寮地区度假消费的作用。4.2球场定位 1）球场定位将依托于“原生态海滨度假地”的项目大定位、依托于南区高端社区的定位；抓住球场品质的关键点草坪和原生态自然环境，将其建设成为具有鲜明滨海特色的度假型高尔夫球场！（详见附件一）2）球场产品定位：l 选用优良的草种和草源是保证球场草坪品质的基础，结合巽寮当地土壤和气候条件，球场草种采用海滨雀稗系列，球道草选择海滨雀稗中的salam草种，果岭草可选择海滨雀稗中的Sea Dwarf和plantinum（最新草种）；l 排水和喷灌设计要科学合理，喷灌的控制系统和喷头要采用国外进口产品（国内无替代产品），管材和泵站可选用国内优质品牌；l 关键的草坪维护设备要采用国外性价比高的产品（国内无替代产品）；l 球场造型要结合山地地形和海景，综合考虑海风与坡度等因素，达到安全、有趣、难度适中，同时要确保不少于5条球道可以欣赏海景，并打造出1、2个名洞；球车道采用15cm厚混凝土路面；立体交叉桥涵2座。l 绿化植物应结合当地原生植被，选择景观效果好，生长较快的树种，苗木的规格可适当加大。l 会所风格简约 ，建筑面积控制在4000平方米以内，主要功能为：大堂接待区与休息区、更衣室、卫生间、出发区、球车库、餐厅、专卖店、行政办公室、球员休息室、储物房、机电设备间。会所外停车位120辆；需配置中央空调。l 球车需采用国外性价比高的产品 ，特别要注重安全性能和持续爬坡能力；l 需建设草坪维护中心1座，建筑面积控制在1000平方米左右，主要包括：办公用房、设备库、农药肥料库、清洗与维修车间、小型燃料库等；建筑结构参照厂房式设计。l 需建设可供200人入住的员工宿舍（未考虑中层以上管理人员），建筑面积控制在3000平米左右，主要包括：草坪总监宿舍（单间）、普通员工宿舍（46人/间）、小型员工食堂、公共浴室与卫生间、洗衣房、员工活动室、网吧、篮球场等。4.3住宅市场定位充分利用山、海、球场等优质景观资源，打造以高尔夫运动为核心的具有高附加值的高档度假型别墅和公寓。4.4住宅客户定位1） 高尔夫球运动爱好者；2） 珠三角、香港地区为核心的个人度假投资客户；3） 珠三角地区外企、私企，主要购买大面积别墅，作为企业会所，用为接待公司的VIP客户、举办高管会议、员工度假奖励等5. 住宅产品类型5.1别墅产品建议户型参考建议小独栋140230 建议层数不多于两层； 别墅所有卧室全套间设计，首层不设卧室； 控制面积，强调卧室、浴室舒适性，衣帽间等空间可缩减； 套间生活动线的非唯一性，加强卧室与露台、庭院的互动，增加情趣性； 首层厅空间的模糊化和开放性，客厅、餐厅、娱乐室的结合（可配置西厨+吧台）； 厨房可考虑中厨+西厨，控制西厨面积；独栋230350 主要参考建议与小独栋相同，不同点如下： 突出套间卧室舒适性，增设独立衣帽间； 增设佣人房，与厨房结合； 适当增大厨房面积，中厨可隔离，西厨与吧台结合可适当放大；企业会所450以上 保证大面宽设计； 厅空间分层级，客厅、餐厅保证舒适度，娱乐室、会客厅可适当控制面积； 地下室保证私家会所配置； 卧室开间保证4.5 m以上，主卧保证朝向主景观面，开间可大于6.5m，可考虑双主卧；楼王 有条件情况下，可考虑尝试整栋一层设计； 多层设计时，卧室可尝试设在一层，或主卧整层设计。5.2公寓产品建议：公寓户型设计要点 客厅或卧室等主观景面朝海，并设置落地窗、带窗帘； 洁污、动静分区； 设置大阳台； 开放式电厨房； 自然通风与采光； 预留空调机位； 简单就餐区。 公寓户型配比：公寓面积区间（平米）套数比例50-706070-903090-12010%5.3园林景观建造1） 注重水景和海的天然联系，突出私家泳池与景观的结合，强调参与性和自然性2） 园林植被需富有度假情趣和多样性，同时可利用植被实现球场与别墅自然隔断3） 多个情趣驻留空间分散排布，可供少数人逗留，可与小品和植被结合，相映成趣5.4住宅售价建议1）相关项目价格调查楼盘名称所属地及区域平均单价（万元/平米）主力面积（）主力总价(万元)颖奕高尔夫别墅嘉定上海汽车城1.32-1.71475-640630-1100汤臣高尔夫别墅浦东东郊国宾馆区2.8421-4631178.8-1296.4天马花苑高尔夫别墅松江佘山国家旅游度假区1.8 464-477835.2-858.6佘山高尔夫别墅松江佘山国家旅游度假区1.6392-501627.2-801.6银涛高尔夫别墅青浦沪青平公路旁1.3330-440429-572太阳岛高尔夫别墅青浦太阳岛旅游度假区1.9-2.5243-417622.5-796.8棕榈滩高尔夫别墅上海奉贤“碧海金沙”2约300600中信高尔夫别墅深圳龙岗2.2约480约1056世纪高尔夫别墅深圳山海高尔夫3.754001500雅居乐白鹭湖别墅惠州1.52）定价建议从以上现有的高尔夫别墅或同区域别墅销售均价来看，1.5-2万元/平米的占了约50%，2-2.5万元/平米约占30%，而2.5万元/平米以上的约占20%。金海湾南区高尔夫别墅从区位、环境、配套、定位、景观资源等条件综合比较，本项目高尔夫别墅属于高端度假高尔夫别墅，山海景观资源稀缺，具有较大的市场定价的话语权，因此建议南区高尔夫独栋别墅销售均价可考虑在2-3万元/平米。公寓项目销售均价可考虑在1万元/平米左右。5.5球会定价建议l 周边球场价格（单位：元）球场名称洞数果岭嘉宾价格果岭访客价格球童球车个人会籍平日假日平日假日涛景18240530100200/辆13.8万汤泉185006806801000100200/辆棕榈岛277001000100200/辆38万惠州18350560500800100200/辆28万观澜21655099011001650110220/辆38-113万聚豪274508506001380140-170220/辆20.8-114万西丽186501250380/人个人：87万企业：93万世纪海景184607607201200240/人个人：50万公司：58万中信绿色1860010007501070150220/辆碧海湾273408001000180015080/人个人：11万公司：28万光明公众2790240150220/车龙岗公众27150240130160/车云海谷公众18520每组加600l 日常消费定价从上表中可以看出深圳市范围内的球场的嘉宾果岭费为平日340元650元（平日），假日760元1250元；惠州市范围内的球场的嘉宾果岭费为平日350元700元，假日560元1000元。根据以上价格数据，结合项目自身实际情况 ，我们建议本球场的非会员打球定价如下：项目果岭费（元）球童费（元）球车费（元）平日假日嘉宾350600120200/辆访客550800120200/辆团体包打价格平日 ：600/人假日 ：800/人此嘉宾价格在深圳市范围内属中等价格，在惠州属中等偏上，嘉宾的范畴为会员嘉宾、业主嘉宾、协议酒店嘉宾；团队为12人以上，因此考虑给予更多优惠；由于本项目距周边主要城市距离较远，除会员和嘉宾以外的访客人数不多，故将其价格适当提高。为便于测算，非会员每次平均打球价格按700元/人计算。l 会籍价格会籍价格计算方法：会籍价格=（访客平均果岭费*年最低打球次数-会员年费）*40年*优惠系数条件设定：年最低打球次数=20次；会员年费=4000元；优惠系数=80%经计算得出的会籍价格为41.6万元，结合深圳及惠州地区球场会籍价格和销售情况，同时考虑本项目的投资与区位等现实情况，我们建议平均会籍价格为20万元左右，数量800张，2010年开始销售，起始价格为16万元，最高销售价格为22万元。销售初期年递增2万元。6. 项目测算摘要6.1住宅开发计划：开发计划表地块用地面积容积率建筑面积开发计划2010年2011年2012年2013年地块1（公寓）242301.243000030000地块2（别墅）784630.1510000 50005000地块3（别墅）600770.352100010000 11000地块4（别墅）482470.251200012000地块5（别墅）298270.2572007200地块6（别墅）624840.251560015600地块7（别墅）408750.3514200142000别墅合计3199730.258000010000192003020020600会所97020.41 40004000总计3539050.32114000140004920030200206006.2球场建设计划 2008年10月完成设计，09年1月完成一期征地，2009年3月正式开工，12月完成11个洞（818）洞施工，2010年2月完成二期征地，6月完成会所施工，9月完成7个洞（1-7洞）施工，10月试营业；6.3项目投资估算1） 土地成本分摊根据用地规划，整体项目按照住宅与商业开发模式进行，球会作为住宅及商业的景观配套设施，同时具有长期经营的性质（也可进行转让），因此球会的土地成只计算直接征地成本；大市政配套费、植被保留区与水库的征地费用均摊入住宅项目。住宅项目与球会项目的土地成本分摊如下：土地成本分摊表项目用地面积（亩） 费率（万元/亩）成本分摊（万元）球会会所151210904球场886住宅别墅4804421134公寓361600合计33637注：1.球会土地成本只含征地直接成本 2.住宅土地成本包括了项目所有的大市政分摊及植被保留区的征地成本2） 球会投资成本估算： l 实际投资测算表序号成本项目计算基础单位费率单位总金额(万元)所占比例年折旧1前期费用1058529平米11.99 元/平米1,269 10.21% 1.1地勘939803平米0.50 元/平米47 1.2球场设计费 元/平米320 1.3会所设计费200 1.4造价咨询费 122 1.5景观设计100000平米9.00 元/平米90 1.6其他设计费30 1.7监理费及顾问费 380 1.8报批报建费80 218洞球场工程 939803平米49.28 元/平米4,631 37.25% 2.1施工测量900000平米0.51 元/平米46 2.2清场320000平米0.44 元/平米14 2.3土石方工程740000立方米15.12 元/立方米1,119 9.00% 2.4粗造型900000平米3.59 元/平米323 2.5排水工程939803平米2.15 元/平米202 2.6喷灌系统 39560米199.70 元/米790 2.7细造型500000平米3.84 元/平米192 2.8果岭建造11000平米110.00 元/平米121 2.9沙坑建造19400平米85.51 元/平米166 2.10 发球台建造12000平米51.16 元/平米61 2.11坪床及土壤改良468000平米9.32 元/平米436 2.12 植草511000平米6.85 元/平米350 2.13球车道修建28000平米110.00 元/平米308 2.14 人工湖38400平米74.22 元/平米285 2.15凉亭及小卖亭4个170000.00 元/座68 2.16 桥涵2座500000.00 元/座100 2.17泵站2座250000.00 元/座50 3 景观绿化工程105000平米85.71 元/平米900 7.24% 4 排洪设施及挡土墙1项 元/平米280 2.25% 5 草坪机械设备库1000平米1400.00 元/平米140 1.13%3 6 员工宿舍3000平米1600.00 元/平米480 3.86%10 7 会所4000平米6000元/平米2,400 19.30%52 8 不可预见费883 7.10%9 H.O.E采购费1,450 11.66%210 9.1球车 100辆55000元/辆550 89 9.2草坪养护设备1项600 73 9.3办公及后勤车辆100 10 9.4器皿及陈设200 39 10建安成本12433 100%275 11土地成本901 亩12 万元/亩10904 15612固定资产投资总额23337 431l 与住宅项目的成本分摊说明：A、上表中项目14及项目8的费用共计7963万元，做为住宅项目的绿化景观建设费 计入住宅项目开发成本；项目57及项目9、项目12的费用共计15374万元，做为球会的固定资产投资，计入球会经营测算。B、球会的开业准备费1000万元未列入本表，但计入在经营测算表中。3） 住宅项目投资：序号成本项目单位计算基数费用/费率金额 （万元）单位成本指标总成本费用比例1土地成本22733.192130.5723.23%1.1土地成交价款项122733.19 22733.191.2土地交易服务费万元227330.00%0.001.3土地交易契税万元227330.00%0.001.4其它与土地相关费用项0.000.00%0.00其他10.002开发前期准备费2593.95243.112.65%2.1可行性研究费万元400680.20%80.142.2规划设计费万元400683.00%1202.032.3勘察费万元400680.50%200.342.4临时三通和场平费项1249249.002.5招投标服务费、代理费万元400680.30%120.202.6环境评价、交通评价费项12.242.242.7设计图纸审核费项100.002.8建设工程规划许可证执照费万元400680.00%0.002.9报建费项11000060.00 660.00其他18080.003建筑安装工程费40517.793797.3641.41%3.1经营性物业建筑安装工程40067.793.1.1别墅m277600371728843.923.1.2公寓（精装）m229100385711223.873.2建设工程许可证执照费万元408930.00%0.003.3工程监理费万元11000040.00 440.003.4建筑节能与发展新型墙体材料专项基金项100.003.5白蚁防治费项11010.003.6建设工程质量监督费万元1100000.00%0.003.7其它项10.004基础设施建设费（地块间市政设施）11419.251070.2211.67%4.1市政接口、摊销费项100.004.2红线内基础设施11419.254.2.1道路及地面停车场m21800800.004.2.2绿化景观(球场建安成本）项17963 79634.2.3上水项1400400.004.2.4雨污水项1450450.004.2.5电力项1775775.004.2.6燃气项18080.004.2.7电信项15050.004.2.8路灯项18585.004.2.9标志项11616.004.2.10中水系统项1800800.004.3其它与基础设施相关费用0.004.3.1人防异地建设费项100.004.3.2供电贴费项100.004.3.3绿化补偿费项100.004.3.4地下水资源费项100.004.3.5其它项100.005公共配套设施建设费825.0077.320.84%5.1公共配套设施建设费0825.005.1.1教育m2000.005.1.2社区服务m233002500825.005.1.3垃圾站m2000.005.1.4地下车位m2000.005.1.5人防m2000.005.1.6m2000.005.2教育配套费项100.005.3商业网点配套费项100.005.4其它项100.006开发间接费420.0039.360.43%6.1工资福利支出项1420420.006.2办公、折旧、修理支出项100.006.3水电支出项100.006.4其它项100.007不可预见费万元557765.00%2788.80261.372.85%直接开发成本81297.987619.308营销费用6512.97610.406.66%8.1销售前期准备费万元1860850.50%930.428.2广告宣传费用万元1860851.50%2791.278.3销售佣金、代理费万元1860851.50%2791.278.4其它万元1860850.00%0.009管理费用万元585652.00%1171.30109.771.20%10财务费用项18867.41831.069.06%成本费用合计978509171100.00%11销售税金及附加10979.001028.9611.1营业税万元1860855.00%9304.2411.2城建税万元93045.00%465.2111.3教育费附加万元93043.00%279.1311.4房屋交易手续费万元1860850.50%930.42说明：1、本表所列各项建安费用只为进行项目经济测算用，不做为成本指标；成本指标应根据各地块住宅产品的详细市场地位及产品标准另行计算。2、别墅及公寓的建安成本包括了土建（公寓含精装）、机电、地块内的小市政设施及绿化工程，指标参照凤池岛项目优化后的指标（详见附表）；表中项目4基础设施建设费中所列费用为项目总用地范围各地块与滨海2号路相接的市政工程建造费。 3、球场的建安成本7963万元已计入到本表项目4.2.2中4）项目总投资l 总投资=住宅项目成本费用+球会项目成本费用=97850+15374=113584（万元）l 项目初始资金设为18374万元，其中3000万元用于住宅项目投资，15374万元用于球会项目建设。6.4住宅项目收益分析1）别墅销售面积为77600平方米，从2010年开始分5年销售，10年销售均价18000元/平方米，每期均价增加1000元/平方米，总的销售均价为20230元/平方米；销售收入为156985万元。2）公寓销售面积为29100平方米，在2011年全部建设完毕，至2012年销售完毕，销售价格10000元/平方米。销售收入为29100万元。3）住宅项目总销售额为186085万元。（以上详见附表一）4）住宅项目收益l 经济指标汇总住宅项目汇总经济指标营业额 186,085 直接成本 81,298 总投资 97,850 税前利润 57,483 税后净利 43,112 销售毛利率50.41%销售净利率23.17%总投资回报率44.06%自有资金平均回报率239.51%、全投资净现值26544.6 全投资内部收益率27.92%自有资金内部收益率69.50%净现值（自有资金）26780 获利指数(自有资金)892.67%资金峰值比例29.50%保本售价（综合） 10,839 l 盈亏平衡分析序号销售项目可销售面积销售平均价格单位成本盈亏平衡点安全余度(m2)（元/m2）（元/m2）保本销售价格保本销售率1别墅77600.0020230.0011564.0012289.0667.36%64.62%2公寓（精装）29100.0010000.008632.309173.5393.67%9.01%合计106700.0017440.0010764.4511439.3771.77%52.46%l 资金筹措与使用计划、利润分析（见附表二、三）6.5 球会项目收益分析1）经营成本： 经调查，18洞球场的经营费用组成及部分球场经营成本如下：经营费用组成及比例人员成本草坪维护能源费用设备维护广告宣传行政及后勤43%13%17%4% 4%21% 部分18洞球场经营成本表 （单位：万元/年）北京京都观澜湖18洞重庆上邦四川国际重庆保利13801800 1300 1500 1600 参照以上数据，本球场的经营成本为1580万元/年，具体如下：（单位：万元）人员成本草坪维护能源费用设备维护广告宣传行政及后勤总计600300240501002901580 2） 打球人数测算l 根据会籍定价原则，设定会员每年打球次数为20次，因此会员每年打球人次=会员数量*20；l 根据周边球场打球人数调查和高尔夫业内专家的意见， 新建球场营业初期全年打球人数一般在1500020000人左右，成熟期在35000-45000人左右。因此我们设定2011年全年打球人数为16000人，3年内年递增20%；2014年为27000人左右。3）自持经营收入测算序号科目200720082009201020112012201320141收入0 0 0 207 2,658 3,080 3,526 4,034 会籍销售收入0 0 1,440 1,620 1,800 1,980 0 会员价格0 0 16 18 20 22 销售数量0 0 100 100 100 100 销售佣金0 0 160 180 200 220 0 会员管理费收入0 0 40 80 120 160 年管理费/人0 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 会员数0 0 100 200 300 400 非会籍收入0 207 1,178 1,380 1,606 1,894 每年会员人次0 0 2,000 3,000 4,500 6,000 会员打球消费0 220 220 220 220 220 每年非会员人次0 6,000 14,000 16,200 18,540 21,648 非会员人均打球消费0 300 700 700 700 700 餐厅 练习场 专卖店收入00 27 154 180 210 247 2营业税金0 0 0 29 379 439 503 575 0 3经营费用00 500 1,250 1,580 1,580 1,580 1,580 开业筹备费用500 500 基本管理费0 0 0 0 0 0 人工0 300 600 600 600 600 能耗0 120 240 240 240 240 草坪维护0 100 300 300 300 300 设备维修0 30 50 50 50 50 后勤及其它0 200 290 290 290 290 推广费 100 100 100 100 4经营毛利润0 0 -500 -1,072 699 1,061 1,444 1,880 GOP%00.00%26.30%34.45%40.94%46.59%5固定费用00175 210 641 641 641 641 0 折旧0 0 431 431 431 431 自有资金成本0 0 0 0 0 0 0 保险费用0 7 7 7 7 7 财产保险4 4 4 4 4 4 经营险3 3 3 3 3 3 土地使用税175 175 175 175 175 175 房产税0 27 27 27 27 27 6税前利润0 0 -675 -1,282 58 420 803 1,239 所得税0 0 -169 -321 15 105 201 310 7税后利润0 0 -506 -962 44 315 602 929 8固定资产投资 -4,612 -6,149 -4,612 0 球场市值9股东收益现金流-4,612 -6,656 -5,574 475 746 1,033 1,360 16,000 股东收益净现值￥-3,20010全投资现金流分析税前利润0 0 -675 -1,282 58 420 803 1,239 所得税0 0 -169 -321 15 105 201 310 税后利润0 0 -506 -962 44 315 602 929 球场市值11全投资现金流0 -4,612 -6,656 -5,574 475 746 1,033 1,360 16,000 累计全投资现金流-4,612 -11,268 -16,842 -16,367 -15,621 -14,587 -13,227 2,773 全投资IRR2.78%12全投资NPV（7.5%折现率）-3，200 说明：1、2010年按照9洞试营业情况考虑，11年年初正式营业后开始销售会籍。 2、球场市值为2014年球场如转让的价格，参照当前18洞球场转让的价格。 3、营业税率=23%*0.5+5.5%*0.5=14.25% 其中23%为娱乐业税率，5.5%为体育项目税率，以上比例为行业惯例。 4、土地使用税按照惠州市标准3元/平米，球场部分占地1441亩，税金为288万元/年。