桐乡罗马都市项目开发贷款集合资金信托计划.doc

华宸未来-桐乡佳源特定资产收益权（债权）专项资产管理计划尽职调查报告56 / 57目 录第一部分 业务基本情况1一、业务背景介绍1二、业务方案简介2三、业务制作流程31、尽职调查简述32、主要操作流程简述3第二部分 交易对手分析4一、借款人分析61、基本信息62、公司股权结构83、财务状况分析8二、担保人分析131、公司基本信息132、担保人股权结构关系图143、公司组织结构与部门设置144、公司发展与业务模式155、财务状况分析19第三部分 罗马都市项目分析25一、桐乡及周边房地产市场发展概况25（一）地理位置25（二）经济发展情况26（三）房地产发展状况26（四）区域房地产近几年发展总体概况27二、当地房地产相关政策概况30三、项目地理位置分析31（一）项目四至31（二）周边环境31（三）配套设施32四、地块建筑指标34五、项目规划设计34（一）规划设计34（二）市场分析36（三）客群定位36（四）销售策略36（五）周边楼盘比较37六、项目证照情况381、建设用地规划许可证382、土地使用权证393、建设工程规划许可证394、建筑工程施工许可证39七、项目投资分析39（一）项目工程成本概算39(二)资金拼盘41（三）工程进度41八、去化进度分析42九、现金流预测43十、项目销售保本点测算45十一、压力测试45第四部分 资管融资方案46一、资管融资方案概述46二、资管要素48三、交易流程50四、信托保障措施51（一）项目土地及在建工程抵押51（二）控股股东提供担保51（三）保证金制度51（四）资金监管51（五）其他主动管理52五、资管计划退出52六、业务收入分析52（一）资管预期收益率和管理费52（二）相关费用安排53第五部分 风险与防范53一、信用风险53二、流动性风险53三、市场风险与政策风险54第六部分 结论55附件一：风险处置预案56（一）信用风险处置预案56（二）欺诈风险处置预案58附件二：资管业务尽职调查材料收集清单59第一部分 业务基本情况一、业务背景介绍2010年3月，桐乡市巨匠房地产开发有限公司和桐乡市光明置业有限公司经公开拍卖受让桐土储（2009）57号地块，出让宗地面积为200,841.99平方米，总地价87,200.00万元，契税金额2,616.00万元（土地款已全部支付完毕），取得开发地块后，组建了巨能置业，并将开发项目定名为“罗马都市”。“罗马都市”项目分为四区块开发，分别为一期、二期、三期。本次向我司申请贷款的区块为“罗马都市”三期（以下简称“本项目”），规划净用地面积：120000，规划地上总建筑面积317880.28，地下建筑面积40000，总计357880.28。绿地率40%，容积率3.2，建筑密度25%。桐乡罗马都市项目为佳源集团控股项目，在此项目位于桐乡市中心，是桐乡政治、经济、文化发展的中心，绝版黄金地段，地理位置优越。该项目为城市的标杆项目，区域购房者认可度极高，且项目已经为最后一期，前期拿地价格低，市场风险相对较小。 目前该项目四证齐全，自有资金投入超过30%，项目控股公司佳源集团具备一级开发资质。此次拟融资3.4亿元，资金用于后续工程建设。我司拟发行华宸未来-桐乡佳源特定资产收益权（债权）专项资产管理计划，为该项目主体提供3.4亿元贷款，期限1.5年。二、业务方案简介资管计划计划名称华宸未来-桐乡佳源特定资产收益权（债权）专项资产管理计划融资方桐乡巨能置业有限公司资管计划期限12+6个月，若资管计划计划不能及时兑付，则资管计划计划进入延长期。资管计划期满12个月时，允许借款人提前部分或全部还款，每次还款金额不低于5000万元。融资规模3.4亿元。总融资成本%/年预期年化收益率10.3%/年，固定利率。资金用途资管计划资金用于“罗马都市”项目的开发建设。项目合规性1、本项目已取得土地证、建设工程规划许可证、施工许可证，预售许可证，建设用地规划许可证，因此符合四证齐全要求。2、项目总投167263万元，已投入约60380万元，满足自有资本金比例超过30%的要求；3、借款人控股股东拥有房地产开发一级资质。以上情况符合证监会关于“资管计划公司发放贷款的房地产开发项目要求，同时满足银监要求必须满足“四证”齐全，开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件”的规定。还款来源罗马都市项目的销售回款及经营收入，资管计划期限内包含资管计划本息的净现金流入约为5.98亿元，资管计划本息覆盖率1：1.47。风险控制措施1. 销售保证金：自资管计划存续期满12个月起，按月向贷款专户归集销售保证金，按月向贷款专户归集销售保证金，用于抵押的在建工程出同意销售解押证明前打评估价20%入保证金户，等销售合同成立回款全部到位再补30%作为销售保证金划入还款专户：销售专户保证金沉淀每次到5000万可以提前还款。前述划入还款专户的销售保证金达到5000万元以上的，作为乙方同意将还款专户中销售保证金释放给甲方的前提条件，甲方应当向乙方提供新的同等价值的抵押物或担保物。2. 资金用途监管：对资管计划资金的使用实行受托支付，严格监管资金投向。3. 销售回款监管：我司与借款人约定，所有销售回款均进入我司指定的回款账户中监管。4. 工程进度和销售进度监管：借款人出具施工进度承诺函及销售进度承诺函，我司定期进行检查。5. 销售定价权：当发生融资方违约或借款人发生重大经营变化可能导致资管计划贷款本金及利息难以兑付的情形时，我司有权对借款人房产销售的定价，确保销售回款能足额覆盖资管计划本金与利息。6. 对借款人再举债担保的决策权：通过合同约定7、我司向巨能置业派出一名董事，对项目公司经营计划、成本预算等进行管控，对公司重大事项（融资决策）具有一票否决权，资管计划期间借款人对外再举债或再担保事项均须我司同意。抵押率1.资产抵押提供25000万贷款：借款人将“罗马都市”项目对应的建筑面积为57823.33平米的在建工程使用权以在建工程一顺位次序抵押于受托人名下，为本资管计划计划本息的偿付提供担保。市联评估对项目抵押物评估价值5亿元。抵押率不超过50%。2.股权质押提供4000万贷款：桐乡市巨能置业有限公司的股东浙江佳源将其持有的剩余52%股权质押给资管计划。根据2012年巨能置业经审计年报，巨能置业目前的净资产约9.3亿元，则52%股权对应的净资产值约为4.836亿。93000*52%=484360万元。3. 5000万元受让佳源集团所持有的巨能置业10%的股权。注册资本50000万元*10%=5000万元。主要监管措施1、资金用途监管：受托支付；2、销售回款监管：所有销售回款均应进入我司指定的回款账户；3、工程进度监管：借款人出具施工进度承诺函。4、销售进度监管：借款人出具销售进度承诺函融资本息支付在资管计划计划成立后，借款人每年付息一次，剩余半年到期一次还本付息，并按下述还款计划还款。具体还款计划如下表：资管计划期满12个月可提前部分或全部还款，利随本清。资管计划利益分配每年分配一次资管计划利益；不足一年部分随本金一起支付。预期业务收入我公司资管计划收入0.6%/年(暂定)，预计资管计划综合收益约306万元。三、业务制作流程1、尽职调查简述时间地点参与人员调查内容反馈2013/4.25桐乡现场考察项目整体情况达成合作意向2013/5.20桐乡收集尽调材料、撰写资管方案完成尽调报告2012/6.9桐乡与融资人沟通资管方案、考察施工现场就资管方案达成一致，确认施工进度2012/6.14桐乡市各政府部门我部聘用律师咨询当地各项房地产政策和操作流程确认相关政策和手续的可执行性2、主要操作流程简述（1）尽职调查，制作评审报告，报送公司评审；（2）公司评审通过，制作相关资管文件，进入发行前准备阶段；（3）签订贷款合同、抵押合同、保证合同、保管协议等相关文件；（4）办理在建手续；（5）办理股权质押及股权受让手续；（6）发行资管计划；（7）资管资金到位，发放贷款；（8）资管资金使用的监控及资管项目管理；（9）项目商品房销售收入或其他收入偿还资管贷款。第二部分 交易对手分析一、借款人分析1、基本信息公司名称桐乡市巨能置业有限公司公司类型有限责任公司注册地（住所）桐乡市梧桐街道复兴南路15幢成立时间2010年3月25日法定代表人吕耀能注册资本50,000万元人民币经营范围一般经营项目：房地产开发（凭资质）;资质等级暂定资质，证书编号：浙房桐房234号组织机构代码号55286576-6税务登记证号码330483552865766营业执照注册号码330483000057520贷款卡号码3304830000486477桐乡市巨能置业有限公司成立于2010年3月，注册资金5亿元，由浙江佳源房地产集团有限公司出资31000万元，桐乡市巨匠房地产开发有限公司出资19000万元。主要从事房地产开发，公司法定代表人吕耀能。公司现设有董事会，成员5人，由股东会选举产生 。董事会设董事长1人，由董事会选举产生。公司设有经理1名，由董事会决定聘任或者解聘。经理对董事会负责。公司下设营销策划部、工程部、财务部、办公室。公司现有员工27人，有专业技术人员22人，其中中级职称以上专业人员12人，初级专业人员10人。公司秉承“以人为本，建品质楼盘，创特色产品”的经营理念，以高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理为目标。公司目前开发的“佳源罗马都市”力在推进桐乡市中心的繁华，加快人口集聚，提升城市品位。佳源罗马都市位于复兴路与县前街交叉口，总占地约301亩，属桐乡市市中心板块，东临复兴路康泾塘运河，南倚清河桥港，北接县前街。与康泾塘文化艺术主题公园共处城市CBD核心地段，至周边复兴文化广场、CBD核心商圈、幼儿早教到高中阶段校区均5分钟车程、金融、星级酒店、大型购物广场近在咫尺；是桐乡政治、经济、文化发展的中心，绝版黄金地段，总建筑面积约50万平方米，容积率2.5，绿化率35.8%，总户数为3000多户，是一个集排屋、多层、小高层、高层、商业于一体的综合性住宅小区，实现了生活、学习、休闲、娱乐和办公于一体的，最适合人居的欧式建筑群落。2、公司出资人 股东名称出资额（万元）股权比例浙江佳源房地产集团有限公司3100062%桐乡市巨匠房地产开发有限公司1900038%合计 50000100%3、融资人财务状况及分析根据巨能集团2010年、2011、2012年审计报告及2013年4月公司财务分析情况如下：（一）报表数据 单位（元）财务状况2010年度2011年度2012年度2013年4月30日资产负债表流动资产： 货币资金413,285.3365,652,981.7928,076,233.7530,396,173.66 交易性金融资产 应收票据46900002834403.25 应收账款 预付款项208,870.0039,944,426.5122,970,411.7076,817,870.38 应收利息 应收股利 其他应收款45,000,000.0045,000,000.001,500,000.0031,500,000.00 存货918,863,488.231,659,729,853.781,877,109,670.141,927,493,316.51 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计964,485,643.561,810,327,262.081,934,346,315.592,069,041,763.80非流动资产： 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 固定资产83,084.18295,209.23203,877.95172,260.64 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计83,084.18295,209.23203,877.95172,260.64资产合计964,568,727.741,810,622,471.311,934,550,193.542,069,214,024.44流动负债： 短期借款 50,000,000.00 75000000 交易性金融负债 应付票据 应付账款2,282,906.75 预收款项252,905,550.00550,996,142.00720,320,301.00 应付职工薪酬 应交税费-47,344,287.32-94,888,443.57 应付利息 应付股利 其他应付款12,330,000.00 一年内到期的非流动负债220,000,000.00300,000,000.0050,000,000.00 其他流动负债 流动负债合计14,612,906.75472,905,550.00853,651,854.68750,431,857.43非流动负债： 长期借款400,000,000.00150,000,000.00390,000,000.00 应付债券 长期应付款 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计0.00400,000,000.00150,000,000.00390,000,000.00 负债合计14,612,906.75872,905,550.001,003,651,854.681,140,431,857.43所有者权益： 实收资本500,000,000.00500,000,000.00500,000,000.00500,000,000.00 资本公积451,000,000.00451,000,000.00451,000,000.00451,000,000.00 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润-1,044,179.01-13,283,078.69-19801661.14-22217832.99 所有者权益合计949,955,820.99937,716,921.31931,198,338.86928,782,167.01负债和所有者权益总计964,568,727.741,810,622,471.311,934,850,193.542,069,214,024.44利润表一、营业收入 减：营业成本 营业税金及附加 销售费用259,442.006,483,688.001,279,520.70744,516.00 管理费用872,862.604,243,842.964,902,342.211,589,709.28 财务费用-88,125.591,417,384.8985,584.7743,041.09 资产减值损失加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 投资收益（损失以“-”号填列）13,015.03-47,160.6394.52 其中：对联营企业和合营企业的投资收益二、营业利润-1,044,179.01-12,131,900.82-6,314,608.31-2,377,171.85（亏损以“-”号填列） 加：营业外收入1.140.8611,000.00 减：营业外支出107,000.00203,975.0050,000.00 其中：非流动资产处置净损失三、利润总额-1,044,179.01-12,238,899.68-6,518,582.45-2,416,171.85（亏损总额以“-”号填列） 减：所得税费用四、净利润-1,044,179.01-12,238,899.68-6,518,582.45-2,416,171.85（净亏损以“-”号填列）现金流量表经营活动产生的现金流量净额-499,497,239.67-554,506,103.5436,467,508.42投资活动产生的现金流量净额-89,475.00-254,200.00-50,410.63筹资活动产生的现金流量净额500,000,000.00620,000,000.00-73,993,845.83现金及现金等价物净增加额413,285.3365,239,696.46-37,576,748.04截止到2012年12月31号，巨能集团资产总额193485.02万元，净资产93119.83万元，负债总额100365.19万元，资产负债率51.87%。1、资产情况：总资产中，流动资产193464.63万元，占总资产99.99%。其中：货币资金2807.62万元,占流动资产的1.45%;存货资产187740.97万元，占流动资产的97.04%。2、负债情况:截止到2012年12月31号，巨能负债合计100365.19万元，流动负债为85365.19万元，占总负债的85.05%，其中预收账款55099.61万元，占流动负债的64.55%,一年内到期的其他负债30000万元，占流动负债的35.14%。 （二）主要财务指标分析指标2010年度2011年度2012年度2013年4月流动比率66.013.832.272.76（流动资产流动负债）速动比率3.120.320.070.19（流动资产-存货）流动负债保守速动比率0.030.140.040.04（现金+短期证券+应收账款净额）流动负债现金比率0.030.140.030.04（现金等价物+有价证券）/流动负债指标2010年度2011年度2012年度2013年4月资产负债率1.51%48.21%51.87%55.11%（负债总额资产总额）产权比率1.54%93.09%107.78%122.79%（负债总额股东权益）长期债务与营运资金比率0.00%29.91%13.88%29.58%长期债务/（流动资产-流动负债）1、偿债能力：根据巨能公司2010、2011及2012年的资产负债表，因项目尚未竣工、销售，存货自2011年起急剧增加，导致资产负债率从2010年的1.51%上至2011年的48.21%，长期负债能力明显下降。就短期偿债能力而言，由于存货的大量增加，导致流动比率从2010的66.01骤然下降至2011年的3.83，短期负债能力也受大幅影响。2、盈利能力及营运能力：因地产项目的主营业务收入及主营业务成本要在竣工交付后才能结转，所以2010-2012年的收入和成本在利润表中的显示均为0，要待地产交付后，才能评估其盈利及营运能力。（三）融资人对外抵押担保情况 类别银行(单位)贷款日期还款日期贷款类型贷款金额（万元） 担保单位/抵押物情况银行类借款中国银行2011.2.282014.1.27罗马都市一期项目开发贷5000罗马都市150亩土地中国银行2011.4.282013.12.279000中国银行2011.5.272014.1.275000中国银行2011.6.142013.6.272000中国银行2011.6.142013.9.273000中国银行2012.12.282013.12.26委贷 5000 中国银行2013.1.232013.10.22委贷 2500建设银行2011.5.312014.5.30罗马都市二期项目开发贷5000洲泉小商品城桐房权证桐字第00194763号/桐国用（2011）第04051号和桐房权证桐字第00194761号/桐国用（2011）第07191号小计- 36500 -注：4月份报表中包含的中诚信贷款1.5亿元5月份已到期，未在本表反映。二、担保人分析1、公司基本信息浙江佳源房地产集团是由九十年代初成立的嘉兴足佳房地产开发有限公司逐步发展而来，拥有国家开发一级资质。浙江佳源以房地产开发为核心，开发产品涵盖住宅、商业、酒店等各类物业，累计开发面积超一千万平方米。2013年3月，由国务院发展研究中心、中国房地产业协会、清华大学房地产研究所和中国指数研究院等四家权威机构联合发布的“中国房地产百强企业研究成果”中，佳源集团凭借自身在区域布局、对外合作、产品创新等方面的突出表现， 由2010年度百强第71位，2011年度百强第59位逐步升至2012年度百强第48位。目前，佳源集团开发区域覆盖浙江、江苏、上海、安徽、四川、湖南、广东、广西、云南等省、自治区、直辖市的二十余个城市，开发产品涵盖住宅、商业、酒店等各类物业，累计开发面积超一千万平方米。（一）基本信息表：担保方 内容担保方名称浙江佳源房地产集团有限公司注册地 嘉兴市中环东路2297号注册资金 77710万元法人代表 沈玉兴经营范围 一般经营项目：普通住宅的开发经营开发资质 一级资质2、浙江佳源房地产集团有限公司及其下属公司股权结构： 序号公司名称注册资本投资股东投资额投资比例1嘉兴足佳房地产开发有限公司58001沈玉兴5800100.00%2浙江佳源房地产集团有限公司777101浙江广源房地产开发有限公司3251041.84%2江都市广源房地产开发有限公司920011.84%3嘉兴金地房产置业有限公司1650021.23%4桐乡佳源房地产开发有限公司1950025.09%3浙江广源房地产开发有限公司50001嘉兴足佳房地产开发有限公司275055.00%2江都广源房地产开发有限公司225045.00%4江都市广源房地产开发有限公司2256万美元1嘉兴足佳房地产开发有限公司256万美元11.35%2香港锦江投资管理公司2000万美元88.65%5杭州银溪九龙房地产开发有限公司117001浙江广源房地产开发有限公司819070.00%2何飞龙175515.00%3沈利民175515.00%6上海在线置业发展有限公司 2000浙江佳源房地产集团有限公司2000100%7嘉兴市金地房地产置业有限公司240001江都市广源房地产开发有限公司1440060.00%2浙江广源房地产开发有限公司960040.00%8姜堰市佳源房地产开发有限公司140001浙江佳源房地产集团有限公司770055.00%2江都市广源房地产开发有限公司630045.00%9江都市恒源房地产开发有限公司40001浙江佳源房地产集团有限公司240060.00%2嘉兴市金地房地产置业有限公司160040.00%10百色市佳源房地产开发有限公司95001浙江佳源房地产集团有限公司665070.00%2东阳市可津投资有限公司285030.00%11桐乡市足佳置业有限公司20001嘉兴足佳房地产开发有限公司90045.00%2桐乡新锦江鞋业开发有限公司110055.00%12邵阳佳源房地产开发有限公司50001嘉兴足佳房地产开发有限公司375075.00%2宁建国125025.00%13扬州明源房地产开发有限公司80001浙江佳源房地产集团有限公司560070.00%2嘉兴足佳房地产开发有限公司240030.00%14桐乡市佳源房地产开发有限公司100001嘉兴足佳房地产开发有限公司650065.00%2江都市广源房地产开发有限公司350035.00%15庐江县广源置业发展有限公司50001巢湖市东方房地产有限公司495099%2冯敏501%16嘉兴市明源房地产开发有限公司260001浙江明日实业有限公司1560060.00%2嘉兴足佳房地产开发有限公司1040040.00%17宿迁市佳源房地产开发有限公司60001浙江佳源房地产集团有限公司337556.25%2嘉兴市金地房地产置业有限公司202533.75%3邵阳市广源房地产开发有限公司60010.00%18浙江盛禾置业有限公司240001浙江建业房地产有限公司24000100.00%19成都银田体育发展有限公司1500万美元银田发展有限公司1500万美元100%20泰兴市广源房地产开发有限公司210001浙江佳源房地产集团有限公司1155055.00%2姜堰市佳源房地产开发有限公司945045.00%21湖州丰茂置业有限公司70001浙江佳源房地产集团有限公司7000100.00%22湖州盛源建设管理有限公司800万美元香港佳源集团有限公司800万美元100%23湖州鑫源建设管理有限公司2000万美元香港佳源集团有限公司2000万美元100%24湖州明源房地产开发有限公司150001桐乡市佳源房地产开发有限公司825055%2桐乡市足佳置业有限公司675045%25长兴县佳源房地产开发有限公司9000浙江佳源房地产集团有限公司630070%庐江县广源置业发展有限公司270030%26海盐县佳源房地产开发有限公司168001浙江佳源房地产集团有限公司924055.00%2姜堰市佳源房地产开发有限公司756045.00%27桐乡市广源房地产开发有限公司110001浙江佳源房地产集团有限公司11000100%28嘉兴市丰源商业房产开发有限公司80001浙江佳源房地产集团有限公司640080.00%2浙江万博汇投资管理有限公司160020.00%29姜堰市明源房地产开发有限公司60001浙江佳源房地产集团有限公司330055.00%2姜堰市佳源房地产开发有限公司270045.00%30桐乡市巨能置业有限公司50000桐乡市巨匠房地产开发有限公司1900038%浙江佳源房地产集团有限公司3100062%31嘉兴市广源置业有限公司330001浙江佳源房地产集团有限公司1650050.00%2嘉兴足佳房地产开发有限公司1650050.00%32湖南中库建恒置业有限公司12800嘉兴市金地房地产置业有限公司640050%吕福泉512040%宁建国128010%33抚顺市佳源房地产开发有限公司800浙江佳源房地产集团有限公司64080%桐乡市巨匠房地产开发有限公司16020%34嘉兴市金源信息咨询有限公司2000万美元1香港佳源集团有限公司2000万美元100%35嘉兴市博源房地产开发有限公司100浙江佳源房地产集团有限公司100100%36浙江建业房地产开发有限公司20001浙江佳源房地产集团有限公司2000100%3、 公司组织架构4、 公司发展与业务模式浙江佳源房地产集团九十年代初成立的嘉兴足佳房地产开发有限公司逐步发展而来，法人沈玉兴为集团实际控股人，拥有国家开发一级资质，下辖成员单位三十余家，在岗员工达2000余人。从1996年开发建设第一个上规模的住宅小区，到2009年第一次成为中国房地产百强企业，佳源集团凭借对“做大做强”的渴求，始终与时俱进，不断提升产品打造能力和开发管理水平，实现了跨越式发展，并培育了准确的产品定位能力、成熟的多项目管理能力、快速复制的标准化流程和完善的售后服务体系，形成了自身独特的核心竞争力。以成熟的产品体系、标准的运作流程和合理的区域布局，佳源集团保持了每年的快速增长。佳源集团的发展历程，可以用三个五年、三个阶段来概括。第一个五年，佳源集团立足嘉兴，探索产品的打造，积累了在房地产行业的经验；第二个五年，佳源集团开始了全国布局，成功开拓了安徽、江苏、广西等市场，并实现了产品的升级换代；第三个五年，佳源集团进一步开拓了全国市场，新开发了第三代产品，通过在超前规划、人车分流、园林景观、社区配套、新科技、新材料等方面的品质提升，使人居的舒适性达到一个前所未有的新高度。2010年，佳源集团制定了2011年2015年第四个五年规划，确立了成为行业领先者的发展目标。适应新形势，瞄准新目标，增创新优势，佳源集团在新的起点上，正在迈向更加辉煌的新一个五年。演绎品质生活，缔造城市光荣。佳源集团借助大盘开发、复合地产的理念，由开发社区到参与城市运营，从提供居住空间的房产开发商升级到运营城市空间的城市开发商。根据城市发展的布局，佳源集团对楼盘所在区域进行统一规划，配置各种功能区域，用全新的开发模式去打造一个全新的城市区域，实现经济效益、社会效益、生态效益的和谐统一。十六年来，佳源集团共进入了全国二十八个城市，通过楼盘的开发建设，为城市增添了一道道风景线。佳源集团始终坚持以“品质是硬道理”为核心价值观，经过十多年的厚积薄发，逐步培育起了独具特色的核心竞争力：准确的产品定位能力、成熟的多项目管理能力、快速复制的标准化流程和完善的售后服务体系。集团以“演绎品质生活，缔造城市光荣”为己任，取得了令人瞩目的跨越式发展。佳源集团在自身发展的同时，还屡开风气之先，开发建造了嘉兴首个纯单体城市别墅丁香花园、首个欧陆风情的超级大盘巴黎都市、首个公园地产罗马都市，杭州首个纯中式排屋九龙一号，扬州首个生态别墅大盘世纪豪园，推动了当地房地产市场的发展。上海浦东浙江杭州、富阳、嘉兴、桐乡、海盐、湖州、长兴江苏扬州、江都、姜堰、泰兴、连云港、宿迁、泗阳安徽巢湖、庐江广东深圳广西灵山、百色湖南邵阳、新邵、衡阳四川成都云南大理河南洛阳辽宁抚顺山东青岛5、 担保人财务状况及分析 根据浙江佳源2010年、2011年审计报告及截止到2012年12月的财务报表,公司财务分析情况如下：（一）财务报表数据财务状况（元）2010年度2011年度2012年度资产负债表流动资产： 货币资金 1,048,381,280.18 1,032,587,640.65 1,653,611,843.07 交易性金融资产 15,500,000.00 14,160,000.00 101,490,000.00 应收票据 743,588.00 20,865,550.00 6,040,001.60 应收账款 157,485.80 157,485.80 158,540.00 预付款项 907,617,095.65 1,231,360,518.24 4,518,846,848.77 应收利息 应收股利 其他应收款 273,013,297.16 316,604,823.74 427,325,931.06 存货 10,734,989,621.98 14,086,413,755.88 13,575,705,910.51 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 194,471.12 74,243.16 149,797.83 流动资产合计 12,980,596,839.89 16,702,224,017.47 20,283,328,872.84 非流动资产： 可供出售金融资产 持有至到期投资 长期应收款 长期股权投资 174,546,446.84 209,926,446.84 68,300,000.00 投资性房地产 固定资产 40,652,630.42 65,982,458.11 64,545,076.66 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 2,644,226.50 2,607,224.40 3,609,101.21 开发支出 商誉 长期待摊费用 13,421,682.71 18,364,971.56 21,993,027.95 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 231,264,986.47 296,881,100.91 158,447,205.82 资产合计 13,211,861,826.36 16,999,105,118.38 20,441,776,078.66 流动负债： 短期借款 交易性金融负债 应付票据 335,000,000.00 82,872,999.38 99,000,000.00 应付账款 480,838,218.07 147,035,038.83 184,417,023.82 预收款项 4,581,030,671.37 5,550,992,753.40 7,032,266,572.57 应付职工薪酬 437,943.78 443,893.78 312,517.78 应交税费 -21,845,230.42 25,799,540.18 98,538,937.46 应付利息 应付股利 其他应付款 265,670,531.62 583,779,941.03 430,946,804.96 一年内到期的非流动负债 其他流动负债 127,139,200.00 89,639,200.00 270,577,990.00 流动负债合计 5,768,271,334.42 6,480,563,366.60 8,116,059,846.59 非流动负债： 长期借款 1,307,100,000.00 3,347,780,000.00 3,867,400,000.00 应付债券 长期应付款 52,093.22 52,093.22 专项应付款 预计负债 递延所得税负债 其他非