某地宝通新城商住小区二期建设可研报告.doc

第一章第一章 总论总论 3 1 1 项目概况 3 1 2 建设单位基本情况 5 1 3 可行性研究报告编制依据 6 1 4 可行性研究报告研究范围 6 1 5 研究结论及建议 6 第二章第二章 住宅市场分析与营销战略住宅市场分析与营销战略 8 2 1 全国房地产市场运行状况 8 2 2 项目区域房地产状况 13 2 3 精品住宅 的市场需求及发展 14 2 4 营销战略 17 第三章第三章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 20 3 1 项目选址 20 3 2 建设条件 20 3 3 土地征用情况 23 第四章第四章 建设规模及建筑设计建设规模及建筑设计 23 4 1 建设规模 23 4 2 建筑设计 24 第五章第五章 防震抗震防震抗震 28 5 1 设计依据 28 5 2 抗震标准 29 5 3 防震措施 29 第六章第六章 公用辅助工程公用辅助工程 30 6 1 给排水设计 30 6 2 强弱电设计 31 6 3 电梯安装 33 6 4 暖通设计 34 6 5 防雷设计 35 6 6 消防 35 第七章第七章 节能节能 37 7 1 设计依据 37 7 2 设计原则 38 7 3 资源利用分析 38 7 4 节能措施 38 第八章第八章环境保护与水土保持环境保护与水土保持 40 8 1 编制依据 40 8 2 主要污染源分析 40 8 3 环境保护措施 41 8 4 水土保持措施 43 第九章第九章 劳动保护与安全卫生劳动保护与安全卫生 44 9 1 设计依据 44 9 2 劳动保护措施 44 9 3 安全生产 44 9 4 卫生 46 第十章第十章 组织管理 招标及实施进度组织管理 招标及实施进度 47 10 1 项目组织管理 47 10 2 招标管理 47 10 3 工程实施进度 49 10 4 项目物业管理办法 51 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 52 11 1 投资估算 52 11 2 资金筹措 54 第十二章第十二章 财务效益分析财务效益分析 55 12 1 商住房销售价格 55 12 2 销售收入预测 55 12 3 盈利能力分析 55 12 4 财务评估结论 56 第十三章第十三章 社会影响分析社会影响分析 56 13 1 社会影响分析 56 13 2 项目与所在地互适性分析 57 13 3 社会风险分析 57 12 4 社会评价结论 58 14 1 市场风险分析 58 14 2 经营管理风险分析 59 14 3 财务风险分析 60 第十五章第十五章 结论和建议结论和建议 61 15 1 可行性的研究结论 61 15 2 主要建议 61 第一章 总论 1 1 项目概况 1 1 1 项目名称 鹤峰宝通新城商住小区二期建设项目 1 1 2 建设性质 新建 1 1 3 拟建地点 鹤峰县九峰大道 111 号 1 1 4 建设单位 湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司 法人代表 XXX 1 1 5 主要经济技术指标 拟建商住楼二栋 其主要经济技术指标如下 1 项目规划用地面积 5137 建筑占地面积 2010 建筑 面积 15790 4 其中商业建筑面积2974 4 住宅建筑面积12816 2 居住户数110户 3 建筑高度 54m 4 建筑密度 68 容积率 5 2 绿地率31 1 1 6 建设工期 1 年半 18 个月 1 1 7 项目总投资及融资方案 1 1 7 1 项目总投资 项目建设总投资 2280 万元 其中项目建设成本 2073 38 万元 项目开发费用 205 57 万元 1 1 7 2 融资方案 本项目建设资金由两部分组成 1 业主自筹 1080 万元 2 申请银行贷款 1200 万元 1 1 8 主要经济效益指标 1 项目总收入 4835 12 万元 1 1 销售收入 4835 12 万元 2 项目总成本 4283 83 万元 2 1 房地产开发总成本 2278 95 万元 2 1 1 项目建设成本 2073 38 万元 2 1 2 项目开发费用 205 57 万元 2 2 经营税金及附加548 77万元 2 3 土地增值税788 56万元 2 4 所得税667 55万元 3 利润总额1218 83万元 4 税后利润551 28万元 5 账务内部收益率11 2 6 所得税后投资回收期3 2年 1 2 建设单位基本情况 湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司成立于 2008 年 法定代 表人 熊家喜 属股份制企业由四个股东组成 其中 熊家喜占 80 鹤峰县成坤房地产开发有限公司 10 张斌 5 夏国成 5 熊家 喜任董事长 办公地址 鹤峰县容美镇九峰大道 111 号 业务范围 房地产开发 旅游景区开发 汽车维修 建材经营 公司实力 该公司资力雄厚 机械设备齐全 人才素质较高 综合实力领先 有完整质量保证体系的经济实体 公司现有注册资 金 1000 万元 公司下设办公室 投资咨询部 工程项目部 财务 部 资料统计部 公司现有高级工程师 1 人 工程师 3 人 高级经 济师 1 人 经济师 2 人 统计师 2 人 助理工程师 2 人 会计师 2 人和专业技术人员等 15 人 公司不断开拓 求实 创新 始终坚 持 诚信原则 客户至上 铸造精品 回报社会 没有最好 只有 更好 与时倶进 迎接挑战 不断发展 1 3 可行性研究报告编制依据 国家发展计划委员会办公厅关于出版 投资项目可行性研 究报告编制指南 试用版 的通知 计办投资 2002 15 号 建设项目经济评价方法与参数 第三版 建设部 房地产开发项目经济评价方法 鹤峰县发展和改革局 关于宝通新城商住小区建设项目核 准内容的确认意见 1 4 可行性研究报告研究范围 可行性研究的主要目的是从政策 规划 需求 环境 技术 经济 投资 效益 风险等诸方面深入进行项目可行性研究的分析 论证和评价 根据宝通新城二期商住楼建设项目规划方案 本项目 可行性研究阶段分析论证和评价的重点是 项目建设的背景 住宅 市场分析及营销战略 建设条件 建设规模及方案设计 投资估算 与资金筹措 效益评价等 在此基础上形成拟建项目在经济 技术 环境保护 资源节约与利用等方面是否可行的意见 1 5 研究结论及建议 本项目属房地产商住开发项目 符合国家城镇住宅开发建设产 业政策 开发用地及项目建设规划手续已基本办理齐全 建设方案 合理 建设规模适度 建设资金来源可靠 现场建设条件具备 针 对商品房升级换代 住宅建设由低档走向高档的发展趋势和鹤峰县 已有部分收入较高的住房消费群体 户型规划为中高档住宅 根据 对鹤峰县住宅市场分析预测 项目开发有市场销路 财务分析结果 表明 项目经济效益可行 本项目开发土地利用合理 有明显的社 会效益 从目前房地产市场分析 商品住宅结构性的矛盾还很突出 建 议在下一步施工图设计时 对初步确定的住宅户型和功能标准再作 进一步的市场调研 尤其是面积较大的商品房 要根据市场变化作 出更为准确的市场定位 调整户型或面积 并做好工程建设规划 加强楼盘营销工作 降低开发建设成本 尽量减小项目风险 第二章 住宅市场分析与营销战略 2 1 全国房地产市场运行状况 2 1 1 2008 年房地产市场运行状况 2008 年房地产市场全年维持衰退态势 此轮房地产市场调整始 于 2007 年第 4 季度 由珠三角区域逐步向全国范围蔓延 是各种 调控政策作用 经济周期性下行 房地产市场自身调整和世界金融 危机影响的结果 经过 1 年的调整期 当前房地产市场已经出现供 大于求的状况 70 大中城市房价自 8 月份开始出现环比下跌 其中 超过一半的城市房价出现下降 2009 年房地产市场发展的不利因素 是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响 有利因素则是各 种优惠措施的出台 在 3 季度宏观经济出现回暖的预期下 预计下 半年房价将会止跌企稳 2008 年房地产市场运行状况呈现以下四个特征 1 房屋交易量持续下降 2008 年 商品房销售面积持续下降 下降幅度逐月增加 1 11 月 商品房销售面积 49148 38 万平方米 同比减少 18 3 增幅减 少 48 8 个百分点 其中 现房销售面积为 13716 96 万平方米 同 比减少 19 4 期房销售面积为 35431 42 万平方米 同比减少 17 9 商品房销售面积降幅逐月增加 由 1 2 月份的 4 2 降为 1 11 月份 的 18 3 四十个重点城市中 有四分之一的城市商品房销售面积 同比下降 40 以上 下降程度较高的城市包括宁波 北京 福州 石家庄 郑州 深圳 上海等 同时 商品房空置面积较快增加 2008 年 5 月 商品房空置面 积结束自 2007 年下半年以来的负增长局面 11 月底 商品房空置 面积为 13599 93 万平方米 同比增加 15 3 其中 商品住宅空置 面积为同比增加 22 9 增幅比 3 月底增加 33 5 个百分点 2 房地产开发投资意愿下降 受需求市场低迷的影响 房地产开发投资意愿的下降从 2008 年 2 季度就开始显现 4 月份起商品房屋新开工面积和土地购置面 积增幅均低于上年同期 6 月份起这两项反映房地产开发投资意愿 的指标各月均为同比负增长 2008 年 1 10 月房地产开发企业购置 土地面积为 29596 42 万平方米 同比减少 5 6 增幅比去年同期 减少 22 5 个百分点 房地产开发企业完成开发土地面积 19343 91 万平方米 同比减少 2 5 2008 年 商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降 施工面积 增幅和竣工面积增幅均低于去年同期 1 11 月 商品房新开工面积 为 84289 51 万平方米 同比增长 5 4 增幅比去年同期减少 17 5 个百分点 商品房施工面积为 254936 14 万平方米 同比增长 17 7 增幅比去年同期减少 5 3 个百分点 商品房竣工面积为 35084 23 万 平方米 同比增长 6 1 增幅比去年同期减少 2 4 个百分点 3 房价出现近 10 年来首次下降 各类型房屋销售价格涨幅逐步回落 8 月份 70 大中城市房价出 现近 10 年来首次下跌 跌幅逐月加大 房价下降城市的数量逐步 增多 2008 年 70 大中城市房屋销售价格同比上涨 6 47 涨幅比 2006 年下降 1 1 个百分点 其中 新建商品住房和二手住房分别同 比上涨 7 07 和 6 2 从环比来看 2008 年 70 大中城市房屋销售 价格下降 0 3 其中新建商品住房和二手住房分别下降 0 7 和 0 2 90 平方米以下商品住宅价格比年初下跌 1 2 12 月份 70 大中城市中有 50 个城市新建商品住宅价格出现环比下降 有 52 个 城市二手住房价格出现环比下降 2008 年房地产市场衰退程度逐季增加 其中 1 季度供给增长 增加 需求增长减缓 房价环比涨幅回落 但受翘尾因素影响 房 价同比涨幅仍保持较高幅度 2 季度开发景气开始下降 需求继续 下降 房价涨幅继续下降 部分城市房价出现下跌 3 季度购房意 愿继续低迷 开发投资意愿持续降低 房价出现首次下跌 4 季度 房价下跌幅度继续加大 1 4 各季度 70 大中城市房价变化分别为环 比上涨 0 8 环比上涨 0 3 环比下降 0 1 和环比下降 1 3 4 加大住房保障建设 2008 年 商品住宅投资中 别墅高档公寓投资比重下降 经济 适用房投资比重与去年同期基本持平 1 11 月 别墅高档公寓投资 额为 1720 04 亿元 在商品住宅投资中的比重为 6 5 下降 0 9 个 百分点 经济适用房投资额为 819 37 亿元 同比增加 18 2 2008 年 除去经济适用房投资增加外 廉租房建设也大大加快 年初 中央财政安排投入资金 68 亿元 比去年增加 17 亿元 下半 年 加快保障性住房建设 成为国务院确定的扩大内需 促进经济 平稳较快增长的重要措施之一 在新增 1000 亿元投资中 住房保 障建设获得了一定份额 12 月份 国家发展改革委又下达了 100 亿 元中央补助投资计划 用于加快廉租住房建设和国有林区 垦区 煤矿棚户区改造 以及扩大农村危房改造试点等 2 1 2 2009 年 1 9 月全国房地产市场运行情况 1 房地产开发完成情况 前三季度 全国完成房地产开发投资 25050 亿元 同比增长 17 7 增幅比 1 8 月提高 3 0 个百分点 比去年同期回落 8 8 个百 分点 其中 商品住宅完成投资 17582 亿元 同比增长 13 4 比 1 8 月提高 2 5 个百分点 比去年同期回落 15 3 个百分点 占房地 产开发投资的比重为 70 2 前三季度 全国房地产开发企业房屋施工面积 27 75 亿平方米 同比增长 15 4 增幅比 1 8 月提高 1 9 个百分点 房屋新开工面积 7 32 亿平方米 同比下降 0 4 降幅比 1 8 月缩小 5 5 个百分点 房屋竣工面积 3 34 亿平方米 同比增长 24 7 增幅比 1 8 月下降 0 4 个百分点 其中 住宅竣工面积 2 77 亿平方米 增长 26 7 比 1 8 月下降 0 1 个百分点 前三季度 全国房地产开发企业完成土地购置面积 21451 万平 方米 同比下降 22 1 完成土地开发面积 16706 万平方米 同比 下降 6 6 2 商品房销售情况 前三季度 全国商品房销售面积 58371 万平方米 同比增长 44 8 其中 商品住宅销售面积增长 46 4 办公楼销售面积增长 23 5 商业营业用房销售面积增长 30 6 前三季度 商品房销售 额 27532 亿元 同比增长 73 4 其中 商品住宅销售额增长 78 2 办公楼和商业营业用房销售额分别增长 37 1 和 49 2 3 房地产开发企业资金来源情况 前三季度 房地产开发企业本年资金来源 38991 亿元 同比增 长 38 8 其中 国内贷款 8190 亿元 增长 47 2 利用外资 359 亿元 下降 26 2 企业自筹资金 12787 亿元 增长 14 5 其他 资金 17654 亿元 增长 62 4 在其他资金中 定金及预收款 10269 亿元 增长 52 0 个人按揭贷款 5345 亿元 增长 107 7 4 70 个大中城市房屋销售价格指数 9 月份 全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 2 8 涨 幅比 8 月份扩大 0 8 个百分点 环比上涨 0 7 涨幅比 8 月份缩小 0 2 个百分点 新建住宅销售价格同比上涨 2 7 涨幅比 8 月份扩大 1 2 个百 分点 环比上涨 0 8 涨幅比 8 月份缩小 0 3 个百分点 分类型看 与上年同月相比 经济适用房销售价格上涨 0 6 商品住宅销售价格上涨 3 0 其中普通商品住宅销售价格上涨 3 7 高档住宅销售价格上涨 0 5 与上月相比 经济适用房销售价格上 涨 0 2 商品住宅销售价格上涨 0 9 其中普通商品住宅销售价 格上涨 1 0 高档住宅销售价格上涨 0 6 分套型看 90 平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨 4 9 环比上涨 1 0 分地区看 与上年同月相比 新建住宅销售价格上涨的城市有 58 个 其中涨幅最大的 5 个城市是 金华 8 7 宁波 7 5 锦州 7 4 广州 7 3 银川 7 3 价格下降的城市有 11 个 其中降幅 最大的 5 个城市是 徐州下降 4 4 唐山下降 2 4 石家庄下降 2 2 桂林下降 1 8 丹东下降 1 5 与上月相比 新建住宅销售价格上涨的城市有 66 个 其中涨 幅最大的 5 个城市是 温州 5 6 湛江 2 1 杭州 2 0 济宁 1 9 银川 1 7 价格下降的城市有 2 个 其中吉林下降 2 0 三亚下降 0 4 二手住宅销售价格同比上涨 3 8 涨幅比 8 月份扩大 0 2 个百 分点 环比上涨 0 5 涨幅比 8 月份缩小 0 1 个百分点 分地区看 与上年同月相比 二手住宅销售价格上涨的城市有 50 个 其中涨幅最大的 5 个城市是 深圳 16 6 温州 11 2 杭 州 10 0 金华 8 9 洛阳 7 3 价格下降的城市有 20 个 其中 降幅最大的 5 个城市是 石家庄下降 7 2 吉林下降 5 6 唐山 下降 5 0 岳阳下降 4 5 呼和浩特下降 3 4 与上月相比 二手住宅销售价格上涨的城市有 60 个 其中涨 幅最大的 5 个城市是 济宁 3 4 遵义 2 2 郑州 2 1 温州 1 9 杭州 1 8 价格下降的城市有 2 个 其中包头下降 0 3 石家庄微降 0 1 新建非住宅销售价格同比上涨 1 9 涨幅比 8 月份扩大 0 3 个 百分点 环比上涨 0 2 涨幅比 8 月份缩小 0 3 个百分点 与上年同月相比 办公楼销售价格上涨 4 2 商业营业用房销 售价格上涨 0 3 其他用房销售价格上涨 0 6 与上月相比 办 公楼销售价格上涨 0 3 商业营业用房销售价格上涨 0 2 其他 用房销售价格下降 0 1 三季度 全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 1 9 其 中 新建住宅销售价格上涨 1 5 二手住宅销售价格上涨 3 5 房屋租赁价格同比下降 0 5 物业管理价格同比上涨 0 3 土地 交易价格同比上涨 4 7 5 全国房地产开发景气指数 9 月份 全国房地产开发景气指数 简称 国房景气指数 为 101 08 比 8 月份提高 1 00 点 从分类指数看 房地产开发投资分 类指数为 100 01 比 8 月份提高 2 26 点 本年资金来源分类指数为 107 75 比 8 月份提高 1 93 点 土地开发面积分类指数为 93 93 比 8 月份提高 0 68 点 商品房空置面积分类指数为 90 32 比 8 月 份提高 1 01 点 房屋施工面积分类指数为 99 06 比 8 月份提高 4 11 点 2 2 项目区域房地产状况 2008 年 随着中国银根紧缩等宏观调控政策的出台 房地产投 资高速增势得到了有效控制 鹤峰县全年房地产开发投资完成 7860 万元 比上年下降 20 5 各类商品房施工面积 5 6 万平方米 比去 年增长 1 全年商品房销售面积 0 8 万平方米 比去年减少 0 7 万平 方米 商品房销售额 6160 万元比去年减少 8830 万元 商品住宅销 售量为 180 套 比 2007 年减少 120 套 2009 年恩施州房地产开发投资 5 48 亿元 同比下降 16 1 2009 年以来商品房销售一扫 2008 年下半年的下滑颓势 住 房刚性需求群体逐渐打破等待观望的局面 积极出手入市 托高商 品房价格 上半年全州商品房销售面积 28 3 万平方米 同比增加 5 53 万平方米 增长 24 3 其中住宅销售面积 26 5 万平方米 增 加 6 4 万平方米 增长 32 0 商品房销售额 6 27 亿元 增长 32 8 销售均价 2215 元 平方米 同比增加 137 元 平方米 上涨 6 6 其 中住宅销售额 5 33 亿元 增长 71 2 销售均价 2011 元 平方米 同比增加 463 元 平方米 上涨 29 9 比 2009 年一季度增加 126 元 平方米 上涨 6 7 商品房销售火爆导致 2009 年以来鹤峰县各金融机构的个人住 房消费按揭贷款大幅增加 据州银监局统计资料显示 1 5 月全州 个人住房消费贷款比年初净增加 2 06 亿元 净增长 95 7 比上年 同期多增 1 05 亿元 个人住房消费贷款净增额占个人消费贷款净增 总额的 95 6 2 3 精品住宅 的市场需求及发展 人与自然和谐发展 是 21 世纪对城市新型住宅小区的呼唤 也是今后对城市住宅小区开发建设的要求 随着鹤峰县城市居民收 入的日益增加 物质文化生活水平不断提高 居住条件也从只要求 户内宽敞 舒适 转移到对住宅的功能 品质 科技含量等方面来 不仅要求规划合理 建筑容积率低 而且要求绿地率高 根据鹤峰 县城市经济社会发展 以及商品房今后发展趋势预测 这类 精品 住宅 将有不小的市场消费需求 并将逐步成为城市居民今后商品 住房的重要选择条件 精品住宅 的表现为 2 3 1 住宅市场趋向细分化 福利分房制度的结束 个人购房已成为住宅消费市场的主流 在住宅市场日趋活跃 买方面临多种选择的今天 一个楼盘吸引消 费者的前提应该是启动与众不同的个性 换句话说 住宅细分是今 后住宅市场的发展趋势 前两年 鹤峰县住宅市场针对一些消费群 体 推出高标准 多户型新型住宅 由于住宅小区环境优美 品质 高 售价合理 刚刚推出就卖掉 60 以上 销售火爆 从中可以看 出 住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化 对住宅从业人员 的专业化程度要求也越来越高 市场对规划 设计 营销管理 施 工质量的敏感度越来越高 并要求从业人员的专业水平也应随之提 高 2 3 2 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈 住宅市场品牌商 品房的出现已成必然 在商品房日益走向买方市场的今天 消费者 对于商品房的关注将越来越具体全面 不仅要求住宅居住舒适 环 境优美 配套齐全 还要考虑文化品位 建筑节能 今后改造余地 以及升值潜力等等 这些都是促成品牌商品房出现的客观环境 同 时 开发商逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用 加大投资力度 全面提升楼盘品质 瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场 在鹤峰 县房地产及相关产业展示会上 许多购房者已把咨询的重点由价格 区位转向开发商的品牌 商品房市场出现品牌角逐趋势的原因 主 要有 1 先富者的市场潜力 鹤峰县改革开放 30 年来 经济快速 发展 城市居民收入水平有很大提高 城市人均收入和消费居国内 中等城市中上水平 据有关资料统计 富裕家庭约占 3 左右 最 近两年 富裕家庭这一比例又有提高 今后还将进一步提高 这部 分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大 形成先富者市场潜力 鹤峰县九峰大道 区内人口密度大 聚集了众多先富起来的 人士 下一步商品房的更新换代 加上二 三级市场的放开 将为 商品房交易提供方便 并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅 的潜在需求转化为现实需求 2 商业消费潜力 水电 茶叶 矿产 林业一直是鹤峰县 经济发展重点 私营企业主的住房需求趋旺 随着多种所有制成分 共存的发展 大面积户型住宅可办公和居住两用 因此高档次的商 品住房将形成一定的市场需求 宝通新城商住楼环境优美 档次较 高 无论是销售或出租都有较大的市场潜力 3 项目区位市场潜力 鹤峰宝通新城商住楼建设项目位于 城市主干道附近 环境得天独厚 是开发高品质的精品商住小区不 可多得的地段 加上开发建设条件优越 开发品牌商住楼具有无可 比拟的区位优势 并蕴藏着巨大的区位市场潜力 2 3 3 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点 户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题 它包含新型 居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排 智能住宅的 优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步 更在于其 高附加值性 一套性能良好 可更新换代的住宅智能系统会随着未 来科技的发展不断增加新内容 使住宅本身的科技含量也不断更新 这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值 提高了住宅 的档次 品牌和价值 2 3 4 消费者对住宅质量和物业管理的关注 消费者购房是个人的投资置业行为 因此质量是购房者首要关 注的问题 住宅质量要从几个方面进行全面考虑 一是安全性方面 主要是结构安全和设备安全 二是功能性方面 住宅应具有完备的 居住功能 将来高价格的住宅应是最好的住宅 三是舒适性方面 包括卫生 日照 通风 室外环境等 四是适用性方面 一个家庭 在不同时期有着不同的家庭结构 对住宅消费也有不同的要求 因 此会形成若干即期消费 所以 住宅设计要超前并考虑可改造 物 业管理是消费者购房考虑的另一重要因素 对于购房者来说 包括 售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要 他们要求物 业管理具有多种功能和高品位 收费合理 物有所值 2 3 5 住宅开发及开发商向规模化发展 前几年 鹤峰县城市住宅开发数量及规模偏小 目前鹤峰县已 有各类资质的房地产开发企业 10 多个 除湖南宝庆房地产开发有 限公司 成坤 天福 德盛等公司外 大多规模较小 不但开发成 本高 还引发住宅市场恶性竞争 粗制滥造 哄抬地价等问题 新 时代住宅不仅要求户内居住舒适 有足够的居住空间 功能设施齐 全 还要有合理的销售价格 房地产开发商只有通过大规模 低成 本开发 才能满足用户的要求 住宅开发向规模化发展 形成新的 住宅市场竞争 也促使开发商向规模化方向发展 从鹤峰县最近两 年的房地产市场上也能看出这一变化 一批实力雄厚 具有丰富操 作经验的大型房地产开发企业将涌入鹤峰 并占市场主导地位 2 3 6 住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段 随着鹤峰县城镇居民收入水平的逐步提高 住宅消费已逐步成 为居民消费热点和投资手段 目前 鹤峰县居民购房除直接居住或 自用外 有近 15 是用于投资保值 增值或出租 这与鹤峰县市民 近几年生活水平很快提高不无关系 随着城市耐用消费品逐步饱和 后 消费热点将转向住房 汽车消费 这是必然的趋势 随着居民 消费水平的提高和住房分配方式的改革 家庭住房消费支出的平均 比重将由 5 1 上升到 12 左右 个人购房的比例将超过 50 并 保持逐步上升的势头 从以上分析可以看出 容美广场 梅园小区 银坤 花园 东街小区 等的成功开发 预示着未来商品房的升级换 代 由低档走向高档 高品质开发已成为新趋势 宝通新城二期商 住楼项目市场定位在中高档住宅 是有其市场需求依据的 2 4 营销战略 根据上述分析和本项目市场定位 制定以下营销战略 2 4 1 确定项目整体形象 宝通新城商住小区建设项目位于九峰大道 地处城市主干道附 近 地段位置优越 小区整体形象根据 人与自然 这一主题 强 调综合环境和居住生活方式协调 注重消费者人际 精神和心理上 的需求和沟通 人与自然的和谐 从规划 设计 营销 管理等方 面突出该小区商住一体的主体形象 营造现代精品商住楼 2 4 2 卖点 分析 1 宝通新城商住小区环境得天独厚 区内人口众多 商业 网点密布 生意兴隆 呈现一派繁荣景象 随着 人与自然和谐发 展 居住观念的建立 中高档住宅的更新换代将成为新的趋势 依 托该区域一流的社区环境 项目开发建设具有无可比拟的区位优势 2 开发商重视住宅多样化户型和房屋外观的设计 有适合 多种群体需求的不同户型 3 54 米的建筑高度不仅能带给公众较强的视觉冲击力 也 使商住楼住户对周边繁华的县城新景象一览无余 4 配套设施能提供全面 综合的配套服务 注重消费者生 活居住多方面的需求与沟通 5 物业管理服务周到完善 高质量 高水平 6 小区住宅设计引入 智能化 的概念 使住宅小区按 精品化 的标准档次规划设计和经营管理 此外 小区 卖点 还有消费者最为关心的价格 地段 开发商信誉以及市场定位等 2 4 3 营销推广策略 高素质的物业开发 除了高水平的规划 设计外 还需要有一 套行之有效的市场营销策略和手段 高标准地经营和管理 以确保 项目有市场销路 开发商有合理的收益 根据本项目市场定位和开 发特点 拟采用以下营销推广策略 1 广告宣传策略 针对确定的目标群体 按计划 分阶段 系统地对楼盘的整体 形象和 卖点 集中进行广告宣传 广告媒体包括 现场售楼部 工地现场 报纸 电视台 新闻发布会 各种宣传资料 户外及路 牌广告等 具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定 广告宣传费用列入项目开发成本 2 促销策略 1 促销的阶段性策略 一般按以下阶段促销 销售准备阶 段 首次公开展销和跟进销售阶段 二次公开展销及跟进销售 阶段 三次公开展销及跟进销售阶段 扫尾阶段销售 应根据 不同的销售阶段 制定不同的销售策略 2 销售对象及销售时机 本项目销售对象主要是 拟更新 换代商品房的消费者 收入较高或中 高收入的消费者 其他 消费者 最佳销售时机根据广告宣传效果和试销情况 以及市场情 况而定 3 促销手段 拟采用多种促销手段 包括 广告宣传 内部认购 人员直销 举办展销会 集团认购 有针对性 销售对象 的举办展销会 灵活多样的付款方式 工程质量 进度及完善的小区物业管理承诺 售楼现场样板房促销 其他 促销手段 2 4 4 定价策略 1 价格定位 1 根据鹤峰县目前房地产屋源交易信息 从鹤峰县 2009 年 1 10 月楼盘销售情况分析 中高档住宅售价每平方米在 1400 1800 元之间 宝通新城二期定位 1600 元 非住宅售价每平方米在 6000 10000 元之间 由于各楼盘区位 环境 配套等均有差别 开发成本各异 2 宝通新城商住小区销售价拟定一层商业店面 4000 元 平 方米 2 价格优惠策略 拟采用以下策略 付款方式优惠 集团购买优惠 选 择购买优惠 特殊消费对象优惠 其他优惠措施 3 价格浮动策略 宜采用浮动售价 展销会期促销优惠 价 限期销售优惠浮动价 正常销售期段浮动价 其他浮动 措施 4 定价方式 主要按期房价 现房价 综合价 集团购买价 并考虑楼层差 朝向差 地段位置差 定价方式突出小区 卖点 和住宅小区内环 境 地段位置 楼层及朝向等购房因素的差异 第三章 项目选址及建设条件 3 1 项目选址 宝通新城商住小区建设项目位于鹤峰县九峰大道 111 号 为一 较规则的四边形地块 鹤峰县将严格控制这一地区规划 区内建设 以较高档次的商住房为主 发展成为鹤峰县的一个时尚新社区 其 周边环境还将进一步改善 鹤峰公交路网四通八达 住户举步可达 周边学校 超市 医院 银行等 项目在此选址具有明显的区位优 势和较好的开发建设条件 3 2 建设条件 3 2 1 工程地质条件 3 2 1 1 鹤峰县地形 地貌 地震情况 鹤峰县西北部有巫山山脉环绕边境 东南部有武陵山脉余支沿 东北方向横展全县市 中部为局部陷落盆地 总的地势是西北 东 南两翼高 中部低 山岭多东南 西北方向 河流与山脉走向大 体一致 境内崇山峻岭 山峦秀丽 河谷多成深峡 多急流瀑布 喀斯特地形发育 根据国家标准 建筑抗震设计规范 GB50011 2002 和 中 国地震动参数区划图 GB18306 2001 项目区地震基本烈度为 6 度 设计基本地震加速度值为 0 05g 设计地震分组为第一组 3 2 1 2 工程地质条件 1 地质构造 鹤峰县在地质上位于多种构造体系联合 复合的部位 具有多 期活动的特征 除北部地区受扬子江东西向的明显控制外 其余部 分主要受华夏构造体系的东北向 多 字形构造 新华夏系第三隆 起带南段的黔东褶皱带的控制 部分地区还受到八面山弧形帚状旋 转构造的深刻影响 主构造线与黔东褶皱带大体相同 形成了以高 原型山地为主体的地貌结构 2 地层岩性 项目区出露地层有第四系 Q 及白垩系正阳组 K2z 各层岩性 特征及分布如下 1 第四系 根据物质组份及成因可分三层 冲洪积层 Qal 十 P1 1 黄色 黄红色 黄褐色粉质粘土 偶含岩石碎块 稍粘 粘 稍湿 湿 软塑 可塑 厚度 1 5 8 米 一般厚度 3 4 米 2 卵石层 骨架颗粒为石英砂岩卵石 粒径一般 10 厘米左 右 空隙中充填砂粒及粘土 湿 饱和 中密 密实 厚度一般 2 3 米 主要分布于槽谷中 坡残积层 Qdl el 主要由粉质粘土 砂质粘土夹碎石 碎质粘土组成 主要分布 于剥蚀残丘顶部及斜坡坡面表层 厚约 1 3 米 冰啧层 Qg1 骨架颗粒为灰 黄色 灰白色石英砂岩卵石 漂石 空隙中充 填圆砾及细砂 卵石 漂石砾径 10 25 厘米 磨圆度好 分选性差 中密 密实 干燥 稍湿 厚约 1 0 2 5 米 主要分布于残丘上部 2 白垩系中统正阳组 K2z 细砂岩 棕红色 棕黄色长石石英细砂岩夹含铁质细砂岩 中 厚层构 造 砂质结构 泥质胶结 胶结不紧密 属软弱 极软弱岩石 据 区域地质资料 厚度 50 米 3 不良地质现象 项目区不良地质不发育 未见大规模的滑坡 崩塌地质灾害 边坡现状稳定 无特殊岩土分布 构造条件简单 场地内未发现新 构造运动及活动性断裂等不良地质现象存在 场地是稳定和安全的 3 2 1 3 水文地质条件 1 含 隔 水层组 项目区分布的第四系 1 1 层粘性土为局部弱隔水层组 2 层砂卵石层为透水层组 层白垩系中统正阳组 K1z 细 砂岩向深部岩层完整为隔水层组 其中第四系 层冰碛成因卵石土 层分布于残丘顶部 受地形控制一般不含地下水 2 地下水补 径 排特征 区内分布的含水层组主要为冲洪积层 2 及 层浅部基岩裂隙 水 主要接受大气降水补给 沿基面由高处向低处径流 在相对较 低的洼地 沟谷通过下降泉排汇入地表 槽谷中局部接受地表溪沟 流水下渗补给 地下水径流 排汇渠道基本与地表水径流 排泄方 式一致 3 根据地下水分析资料 本场地地下水对混凝土不具有腐 蚀性 对钢结构有弱腐蚀性 3 2 2 市政依托条件 3 2 2 1 供电 宝通新城商住小区工程由鹤峰县城区电网供电 10KV 高压线 路已经接入小区 完全能够满足项目所需 3 2 2 2 供水 由鹤峰县自来水公司供给 供水管网已经接至场址附近 完全 可以满足项目要求 3 2 2 3 排水 项目区市政排水设施完善 该建设项目的排水方式实行分流式 雨水通过小区内集水沟直接排入城市排水干管 生活污水经过处理 达标后再排入城市排水管道 3 2 2 4 交通 项目地处城区九峰大道 交通十分便利 能够满足项目建设的 需要 3 2 2 5 通信 区域内通讯与市政通讯网相联 线路畅通 省 市联网的电视 网 宽带网已建设完成 移动通信网络已覆盖全区 通讯条件极为 方便 3 3 土地征用情况 项目地处九峰大道 满山红 小区规划总用地面积 5137m2 土地权属为国有出让方式取得 土地性质为综合用地 第四章 建设规模及建筑设计 4 1 建设规模 宝通新城商住小区建设项目规划总建筑面积 15790 4 平方米 其中商铺建筑面积 2974 4 平方米 住宅建筑面积 12816 平方米 4 1 1 主要技术经济指标 1 项目规划用地面积 5137 2 建筑占地面积 2010 3 总建筑面积 15790 4 4 住宅建筑面积12816 商业建筑面积2974 4 5 居住户数110户 7 建筑高度 54m 8 建筑密度 68 9 容积率 5 2 10 绿地率31 4 1 2 高层住宅技术经济指标 平层 4 2 建筑设计 4 2 1 设计依据 民用建筑设计通则 GB50352 2005 建筑设计防火规范 GB50016 2006 高层民用建筑防火规范 GB50045 95 2005 年版 建筑节能工程施工质量验收规范 GB50411 2007 民用建筑节能设计标准 JGJ26 95 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 建筑桩基设计规范 JGJ94 2008 建筑结构荷载规范 GB50009 2001 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2001 混凝土结构设计规范 GB50010 2002 建筑玻璃应用技术规程 JGJ113 2003 J255 2003 工程建设强制性条文 建筑 04J801 结构 04G103 屋面工程质量验收规范 GB50207 2002 建设单位提供的项目设计的相关资料和要求 4 2 2 设计理念 4 2 2 1 整体协调 强调本片区建设和管理与城市规划的高度统一 以保证本片区 快速健康发展 加强与周边区域的相互促进 协调发展 4 2 2 2 以人为本 重点体现在住宅套型设计上 建筑户型 以关怀人为设计出发 点 其设计原则突出住宅功能 而不是简单地分室 设计中体现厨 房 餐厅与起居室的结合 以及卧室与卫生间 贮藏室的有机结合 功能分区明确 动静流线清晰 互不交叉干扰 采光通风良好 完 全做到 三明 明厨 明卫 明厅 4 2 2 3 独具特色 建筑设计在满足城市规划的前提下 设计出一个符合市场要求 独具建筑特色的商业 居住大厦 既为鹤峰县城的城市形象做出贡 献 又能为该地区带来新的活力 使建设开发获得成功 4 2 3 规划设计原则 1 充分考虑城市核心地段的标志性 从城市界面着手分析 对空间 体量及城市景观效果等多方面进行综合考虑 2 利于节地 最大限度的使区内的住宅拥有最多 最好的 景观面 3 最大限度的降低较高容积率给地块居住品质所带来的影 响 同时规划设计中注重全新绿化空间的创造 为住户提供一种自 然 清新的居住环境 从而最大限度的体现对人居环境的关怀 4 根据当地的气候特点 树立 以人为本 的服务概念 为每个住户提供优美 温馨的家园 追求与自然空气 阳光的充分 接触 追求休闲空间的自然与开放 4 2 4 总平面布局 1 根据地形特点 布置商住楼一栋 大楼面向九峰大道 2 雨水排水方式拟采用管道系统排水 排水组织方式为有 组织排放 管线综合布置 各种管线必须地下敷设 且管线的敷设不应该 影响建筑物的安全 并防止管线受腐蚀 沉陷 振动 荷载等影响 而损坏 根据其不同特性和要求综合布置 给 排水管线沿建筑物 及干道平行布置 给 排水管线顶部距场区地平面埋深 0 5m 供电 管线拟采用地缆沟敷设方式 地缆沟深 0 8m 沟面设水泥盖板 建筑布局和间距应综合考虑环保 防水 日照 防噪 卫生等 要求 该地块规划与设计应认真考虑污染防治措施及综合大楼对生 态保护的具体理念与措施 4 2 5 建筑平面设计 城市住宅流行模式为 家庭向小型化发展 户规模以 3 口之家 为主 户结构以核心户为主 两代人家希望分离居住 但要靠近 居住环境质量有较大的改善和提高 城市公共交通和私人汽车有一 定发展 学校和托儿所与住宅距离较近 能满足服务半径步行距离 的要求 公共服务设施逐步完善 满足居民文化和购物等要求 环 境绿化有较大提高 住宅的套型模式 各空间的功能更加明确 设备和装修上更加 体现个性 其舒适 配套及与环境协调是趋势 套型的灵活性和适 应性要求更高 并使空间有可能再划分 套型基本面积达到国家预 定的目标 根据这一趋势 宝通新城商住小区建设项目建筑功能和 配套设施按相应的标准规划设计 4 2 5 1 商业店铺设计 本建筑地一至三层设计为商业店铺 其具体方案为 一层设计为商业模式的单个店铺 以开敞窨形式激发地区活力 实现和周边区域的相互促进 协调发展 4 2 5 2 住宅户型设计 根据宝通新城商住小区建设项目区位环境和住宅市场需求 在 户型设计中将充分考虑以下因素 1 套型面积分配合理 二房户型建筑面积严格控制在 80 平 方米以下 三房户型建筑面积控制在 110 平方米之间 四房建筑面 积控制在 120 平方米 2 强调厅的重要性 本方案户型中厅的最小面宽为 4 米 扩大厅的面积 做到全明厅设计 空间相连 通透的厅往往被划成 若干个功能区 起居室 餐厅 门厅 既是整体 又有分隔 3 完善厨房 卫生间内部功能 提高使用率和舒适性 4 居室面积指标适当 大小居室比例合适 严格区分主卧 次卧 4 2 6 结构设计 本项目采用现浇钢筋混凝土框架结构 梁板柱等均采用钢筋混 凝土全现浇 填充墙采用加气砼砌块 钢筋混凝土基础 垫层为 C10 细石泥凝土 基础混凝土强 度等级选用 C25 钢筋混凝土结构 现浇钢筋砼框架柱 9 6m 标高以下 C30 砼 9 6m 标高以上框架 柱 C25 砼 其余现浇钢筋混凝土梁 板 柱 楼梯等结构强度等级 为 C25 标高混凝土构件砼强度等级 9 600m 以下梁 板梯 柱 挡土墙C30 9 600m 以上梁 板梯 柱 挡土墙C25 混凝土保护层厚度 环境条件构件砼强度等级 名称 C20C25 C45 板2015 梁3025室内正常环境 柱3030 板 20 梁 30 室内潮湿环境 非严寒和非寒冷地区 的露天环境 与无侵蚀性水或土壤直 接接触的环境 柱 30 注 梁柱箍筋和构造钢筋的混凝土保护层厚度不小于 15mm 4 2 7 建筑装修 4 2 7 1 住宅装修 住宅的室内环境 设备与设施 以及消防 安全防护等基本要 求须符合城市住宅建设标准和有关规范 按中高档住宅有关标准设 计 本建筑中住宅均只进行初装修 由用户自行进行二次装修 外墙 天然石材 内墙 双飞粉 顶棚 双飞粉 地 面 普通水泥砂浆地坪 门窗 塑钢窗中空玻璃 分户门 复合 防盗门 户内门 用户自行安装 厨房设施 无 卫生间设施 无 阳台 半封闭式阳台 其他 楼梯间踏步为面砖 墙面喷 塑 不锈钢扶手 第五章 防震抗震 5 1 设计依据 中华人民共和国防震减灾法 年十一届全国人大 会常委会第六次会议修订 地震安全性评价管理条例 中华人民共和国国务院令第 323 号 中国地震动参数区划图 GB18306 2001 建筑工程抗震设防分类标准 GB50223 2008 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 2008 版 5 2 抗震标准 场地所处区域为 6 度抗震设防区域 设计基本地震加速度值为 0 05g 设计地震分组为第一组 按照 建筑工程抗震设防分类标准 GB50223 2008 规定 拟定本建筑地震设防类别为标准设防 设 防烈度为 6 度 设计地震加速度为 0 05g 5 3 防震措施 1 建筑场地应根据地质 地形条件和使用要求 因地制宜 设置符合抗震设防要求的边坡工程 边坡应避免深挖高填 坡高大 且稳定性差的边坡应采用后仰放坡或分阶放坡 2 建筑基础与土质 强风化岩质边坡的边缘应留有足够的 距离 其值应根据抗震设防烈度的高低确定 并采取措施避免地震 时地基基础破坏 3 建筑设计应符合抗震概念设计的要求 不规则的建筑方 案应按规定采取加强措施 特别不规则的建筑方案应进行专门研究 和论证 采取特别的加强措施 不应采用严重不规则的建筑方案 4 混凝土楼 屋盖采用现浇混凝土板 5 混凝土结构构件应控制截面尺寸和纵向受力钢筋与箍筋 的设置 防止剪切破坏先于弯曲破坏 混凝土的压溃先于钢筋的屈 服 钢筋的锚固先于构件破坏 6 建筑及其抗侧力结构的平面布置宜规则 对称 并应具 有良好的整体性 建筑的立面和竖向剖面宜规则 结构的侧向刚度 宜均匀变化 竖向抗侧力构件的截面尺寸和材料强度宜自下而上逐 渐减小 避免抗侧力结构的侧向刚度和承载力突变 7 附着于楼 屋面结构上的非结构构件 以及楼梯间的非 承重墙体 应采取与主体结构可靠连接或锚固等避免地震时倒塌伤 人或砸坏重要设备的措施 8 框架结构的围护墙和隔墙 应考虑其设置对结构抗震的 不利影响 避免不合理设置而导致主体结构的破坏 9 混凝土结构材料应符合下列规定 1 框架梁 柱 节点 核芯区混凝土的强度等级不应低于 C30 构造柱 芯柱 圈梁及其 它各类构件不应低于 C20 2 纵向受力钢筋采用普通钢筋时 钢筋 的抗拉强度实测值与屈服强度实测值的比值不应小于 1 25 钢筋的 屈服强度实测值与强度标准值的比值不应大于 1 3 且钢筋在最大 拉力下的总伸长率实测值不应小于 9 第六章 公用辅助工程 6 1 给排水设计 6 1 1 设计依据 民用建筑设计通则 GB50352 2005 建筑给水排水设计规范 GB50015 2003 室外给水设计规范 GB50013 2006 室外排水设计规范 GB50014 2006 6 1 2 给水设计 1 水源 本项目供水由鹤峰县自来水公司直接