项目周边市调报告.doc

舒心园周边市调总结第1章 调查说明1、 市调时间2012年5月9日至2012年5月10日。2、 市调目的1.通过对在销楼盘实地调查，收集板块其产品及销售信息；2.通过对资料的整理研究和分析，为以后公司新项目的开发提供建议。3、 市调范围东至丰州路，西达昭君路，南到小黑河，北到鄂尔多斯大街。4、 市调项目颐景阁、内大翡翠城、万锦逸城、万锦枫泽湾、中海凯旋门、中海紫御东郡、金花园、富丽名源、万豪长隆湾、水岸名苑、建和公务嘉园、诚品建筑、俪城、上上城、亿科公园2010、璟峯汇、银泰尊邸。5、 市调方法采用实地探访售楼部、陌生询问与网上搜索相结合。第二章 调查资料统计和分析1、 周边楼盘概况项目名称项目位置开发商项目销售情况主力面积（）价格（元/）颐景阁金桥开发区金桥世纪十一路内蒙古日报社北金河湾小区内蒙古小环球房地产开发公司在售87-150（住宅）起价5700元/，均价6400元/，内大翡翠城玉泉锡林南路内大新校区旁，北临滨河景观带内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司在售40-81（公寓）均价7500元/万锦逸城玉泉石羊桥十字路口南六百米路西 呼和浩特鹏盛房地产开发有限公司在售95-145（公寓）起价5900元/，均价6200元/，最高6400元/中海凯旋门赛罕南二环路与丰州路交汇处往南500米 呼和浩特市中海宏洋地产有限公司在售94-203平方米高层6100-6700元/，均价6300元/ 小高层7100-7800元/，均价7200元/，一次性97折万锦枫泽湾玉泉锡林南路与南二环交汇处向南500米呼和浩特鹏盛房地产开发有限公司在售98-145 （98、106、121、138、142、145） 起价5900元/，最高价6400元/，均价6200元/中海紫御东郡赛罕东二环与南二环交汇处中海锦绣城南侧呼和浩特市中海宏洋地产有限公司在售87-146均价 小高层7700元/高层7200元/金花园赛罕南二环路与昭乌达路交汇处东南角（宾悦大酒店往南第二个十字路口内蒙古建发房地产开发公司售完104、166、176、186起价6850元/，最高价7270元/，均价7000元/富丽名源赛罕南二环大台小康示范园区东100米路南内蒙古富力源房地产开发有限公司在售88-120（平层）400（跃层）平层住宅起价6000元/，均价6780元/；跃层价格8800元/万豪长隆湾金桥开发区世纪六路 呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司在售86.51-233 （小高住）、 240-740 （别墅）、 700-2100 （商铺）现住宅7500元/8500元/，前阶段均价9100元/； 别墅起价17000元/；商铺均价30000元/水岸茗苑金桥开发区世纪11路内蒙古小环球房地产开发公司在售94-152起价5700元/，均价6400元/，最高价6500元/建和公务嘉园金桥开发区世纪五路南（呼市建筑质量监督站旁）内蒙古长兴房地产开发有限责任公司在售 （入住）130-180（平层住宅） 230-280（跃层） 高层住宅起价6680元/，最高价7760元/，均价7100元/， 跃层均价7760元/诚品建筑玉泉石羊桥南路与锡林南路交汇处（水果批发市场南）呼和浩特市天新房地产开发有限公司在售85.18，113.55起价6190元/，最高价6900元/，均价6600元/（另有3套特价房，顶层，4998元/）俪城玉泉石羊桥十字路口南五百米路西兰太房地产开发有限公司在售83-360均价7800元/上上城呼和浩特市石羊桥南路水果批发市场南500米呼和浩特市山城房地产有限责任公司在售55.16均价7280元/亿科公元2010赛罕兴安南路金岁大酒店向南300米内蒙古亿科房地产开发有限公司在售85-120（住宅）52-66（LOFT公寓）起价7300元/，最高价8000元/ ，均价7500元/万锦枫泽湾玉泉区锡林南路与南二环交汇处向南500米呼和浩特鹏盛房地产开发有限公司待售98-145（住宅）4167（公寓）起价5900元/，最高价6400元/，均价6100元/（住宅）；起价3000元/（公寓）璟峯汇金桥开发区南二环锡林公园以北秋实地产待售80-280平方米未定银泰尊邸赛罕南二环与呼伦南路交汇处西300米成智房屋开发有限公司待售40-70（公寓）未定丰瑞公园1号赛罕南二环以北仕奇公园以南赛罕南二环以北仕奇公园南 待售116-160平米2、 资料分析1. 本次调研对象总共18个，都是在舒心园周边的一些在售，待售项目。其中，除万锦枫泽湾、璟峯汇、银泰尊邸三个楼盘暂时待售以外，其余的都为在售楼盘。2. 项目性质以商品房为主，区域内产品主要以住宅、公寓为主，以项目内部配套商业为辅，其次为别墅和写字楼。其中，住宅主要以高层、小高层为主，档次居中上游，面积则以中小面积的户型为主。3.通过调查对于住宅项目还有以下几点发现：高档精装住宅销售表现一般，中档品质中档价位住宅销售表现良好交通便利、离中小学近的住宅项目销售较好；2环附近住宅比城市中心繁华地段销售情况好孩子上学、结婚、中老年改善居住环境成为购买住宅的主要因素大品牌、连续开发的老项目销售良好，老带新成为关键因素。比如说中海地产的三个项目，老带新的客户多达40%以上有停车位较没有停车位的项目销售表现要好的多90120 的户型最为畅销购房者维权意识增强，五证齐全、现房成为新的卖点第3章 舒心园周边项目分析一、住宅1. 中海紫御东郡 项目效果图 社区实景图物业类别 住宅项目特色 复合地产,宜居生态地产建筑类别 板塔结合 小高层 高层装修状况 毛坯 环线位置 二环所属商圈 赛罕区政府 容 积 率 2.20 绿 化 率 46% 开盘时间 2011-9-17 入住时间 2013-01开 发 商 呼和浩特市中海宏洋地产有限公司 总 户 数 1512户项目紧邻3公里小黑河景观带，独享醇美的生态自然景观资源。建筑及景观设计风格“ARTDECO”，建筑物高耸、挺拔，呈现出一种挺拔向上的气势，充分体现了建筑高贵的气质和内涵。总用地面积8.48万平方米，总建筑面积约22万平方米，绿化率高达46%，由1栋9层，7栋11层，6栋25层，2栋26层，共计16栋。项目规划中学、小学、幼儿园一体化教育，浓郁的人文氛围与高尚生活相得益彰，风情商业街、休闲中心近在咫尺，酒店、银行、餐饮、医院等一应俱全。38、60、65、82路等多条公交线路贯通社区。在售住宅户型面积为87、88、132和146平米。高层起价7300元/平米，均价7500/平米，小高层起价8300元/平米，均价8500元/平米。现阶段优惠全款97折，按揭99折。广告推广“法式格调，水岸生活”中海紫御东郡“SWOT”分析S中海紫御东郡位于城市东南核心区，与如意开发区、金桥开发区构成首府“金三角”，聚集商业、教育优势。周边成熟的配套设施，让生活更加简单。贯通丰州路，链接新华大街、鄂尔多斯大街、昭乌达路与机场路，交通方便，出行便利。项目接待态度好，服务质量高，客户回访频繁，优惠活动多，赢得了众看房者的口碑。W项目本身的产品性价比很高，但相比其他同档次楼盘，对于本地的购房者来说，价格稍偏高。O城市“东进”、“南拓”的发展战略已经全面展开，项目所处区域齐聚如意、金桥两大区域的优秀资源，带动区域经济的发展。项目也可借此机会提升项目自身的发展，以及项目品牌的知名度和影响力。T周边的其他项目对项目本身的威胁不大，只有大环境的改变才会对项目造成不可预知的威胁，比如说土地政策、限购令等因素。周边配套银行：中行、建行、中信银行、内蒙古银行、信用社等餐饮：王莉贵宾楼、浩翔私房菜、浩翔农家院、金岁大酒店等教育：阳光艺术幼儿园、国子学幼儿园、雏鹰双语幼儿园、农大幼儿园、农大附小、大台什小学、小台 什小学、巨华小学、二中分校、呼市商贸旅游职业学校、内蒙古农业大学等行政办公：国土资源局、内蒙古高级人民法院、内蒙古地税巧报地税所邮政：大台什路邮政支局休闲娱乐：学府花园文体馆、农大体育馆、主题酒吧、高级会馆一应俱全2. 丰瑞公园1号 项目效果图 售楼处效果图物业类别 住宅项目特色 公园地产,景观居所建筑类别 板楼 小高层 高层装修状况 毛坯 环线位置 二环所属商圈 赛罕区政府 容 积 率 3.70 绿 化 率 31% 开盘时间 2010-11-6 入住时间 2011-12 开 发 商 内蒙古丰瑞房地产开发有限公司 总 户 数 1550户丰瑞公园1号占地79.47亩，总建筑面积22.9万，容积率3.7，绿化率24.6%，项目分两期开发，其中一期开发14.90万，二期8万。共开发15栋，1栋30层，2栋29层，4栋26层，2栋16层，6栋11层，为了满足不同的消费群体。丰瑞公园号小区的中央景内有水景、园艺小品、绿色连廊、健身区域等。同时沿南二环还有一个35米宽的1.6万平方米的景观带。内部分设二个主入口，三个次入口。主入口的宽度为21米，30米；次入口的宽度为：10.2米、11.3米。期房在售户型面积116-160平米。工程进度：2-3层。一期剩余房源不多户型面积在116-160，起价6300元/，均价7000元/。二期预定7、8月份开盘，主推户型90-200/。现优惠，一次性3个点，按揭一个点，按揭首付40%。广告推广“黄金区位，公园地产”丰瑞公园1号“SWOT”分析S“黄金区位”，地段好，地理位置优越；“公园地产”，紧依仕奇公园，优秀的居住环境。W项目处于南二环的边缘，周边生活配套设施不齐全，项目自身配套不完善。O城市“东进”、“南拓”的发展战略已经全面展开，项目所处区域齐聚如意、金桥两大区域的优秀资源，带动区域经济的发展。项目也可借此机会提升项目自身的发展，以及项目品牌的知名度和影响力。T周边项目较多，同质化严重，同等档次的竞争激烈，对项目的自身发展造成威胁。周边配套教育：锡林南路小学、农大附小、秋实中学、电力中学、内蒙古师范大学、内蒙古农业大学生活配套：嘉茂购物、北京华联超市、碧海云天洗浴中心、东鸽电器城、东瓦窑农副品批发市场银行：中行、农行、中信、金谷、内蒙古银行邮局：诺和木勒邮政支局医院：第一、第二医院、武警医院、赛罕区医院、仁济医院其他：300多亩的仕奇公园水景、园艺小品、绿色连廊、健身区域，小区超市，有线，绿化，保安等 3. 万锦枫泽湾 社区效果图 社区效果图物业类别 住宅项目特色 宜居生态地产,教育地产建筑类别 板楼 高层装修状况 毛坯 环线位置 二环以外所属商圈 暂无资料 容 积 率 2.50 绿 化 率 40% 开盘时间 2011-11 入住时间 2013-12-31 开 发 商 呼和浩特鹏盛房地产开发有限公司 总 户 数 2232户万锦枫泽湾位于锡林南路与南二环交汇处向南500米处。万锦枫泽湾北侧沿锡林南路距离项目不远的位置是嘉贸商圈，配有大型超市，专卖店，美容美发，休闲娱乐，中外快餐，美食广场等等一系列服务设施，继续向北5分钟车程即可进入呼和浩特中山路商圈。 万锦枫泽湾总用地面积141858万平方米，总建筑面积约506141平米，分为南、北区开发，容积率仅为2.5，绿化率预计高于40%，法式高层建筑。配有社区幼儿园，集会所，酒店、写字楼、loft公寓、住宅为一体。现阶段推出loft公寓户型面积40-67平米，起价3000元/平米，精装修送家电，首付8万；住宅特价房内部认购中，主推户型面积98-145平米，均价6100元/平米。优惠全款：2万抵8万。按揭首付30%：2万抵4万；首付60%：2万抵6万。广告推广“观景居所，名门之后”；“名校相伴，书香门第”“全景商业街区，城市发展前沿”万锦枫泽湾SWOT分析S500亩大型景观配套锡林公园、社区自配鼎奇幼儿园、多所名校环伺周边，打造出优质的人文、景观居所；13万的全景商业街，是城市南端独一无二的商业领跑者。W项目位于锡林南路，处于城市二环的外部区域，离市中心较远，且现阶段周边生活配套设施不齐全，公共交通建设不完善，导致居住者生活很不便利；施工进度缓慢，交房遥遥无期。O城市“东进”、“南拓”的发展战略已经全面展开，项目所处区域齐聚如意、金桥两大区域的优秀资源，带动区域经济的发展。项目也可借此机会提升项目自身的发展，以及项目品牌的知名度和影响力。T在本项目的东侧，由秋实地产开发的璟峯汇，主要策略就是低价、高质，最本项目的价格造成影响，对本项目构成了很大的威胁。周边配套商业配套：嘉茂商圈、中山路商圈 学区配套：社区自配幼儿园、鼎奇双语幼儿园、育才幼儿园、南茶坊小学、 土默特中学、二十七中、六中、一中、内大南校区公园景观：锡林公园、南河环城水系 银行、邮局等 其他配套：第一医院、第二医院、社区会所内部配套：商业底店4.通过对几个有特点案例的分析可以得出，销售表现良好的楼盘之间存在着以下几点共性：强大的开发商及良好信誉项目规模较大，地段环境有优势便利的交通及优势的配套（比如万锦枫泽湾的教育景观配套）良好的服务态度+合理的价格+实在的优惠宣传推广力度大，宣传推广到位5.通过调查对于住宅项目的总结有以下几点：高档精装住宅销售表现一般，中档品质中档价位住宅销售表现良好交通便利、离中小学近的住宅项目销售较好；2环附近住宅比城市中心繁华地段销售情况好孩子上学、结婚、中老年改善居住环境成为购买住宅的主要因素大品牌、连续开发的老项目销售良好，老带新成为关键因素。比如说中海地产的三个项目，老带新的客户多达40%以上有停车位较没有停车位的项目销售表现要好的多90120 的户型最为畅销购房者维权意识增强，五证齐全、现房成为新的卖点2、 公寓内大翡翠城 项目效果图 项目效果图1.项目简介项目位置 玉泉锡林南路内大新校区旁，滨河景观带北开 发 商 内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司占地面积 96658平方米建筑面积 314244平方米环线位置 二环以外装修状况 精装修 容 积 率 3.25 绿 化 率 35% 开盘时间 2012-01-08 入住时间 2013-12-1 主力户型 40-81 均 价 均价7500元/平方米优 惠 全款95折，按揭99折，分期97折+送家电+送装修+买一层送一层2.装修情况装修标准 1000元/ 家 电 电视、冰箱、洗衣机、电磁炉 地 面 一二楼均为复合木地板墙 面 四白落地吊 顶 腻粉刮白房间隔墙 轻质材料 厨 房 整体橱柜卫 生 间 卫生间墙砖到顶 卫生洁具 洗面池及马桶 门 复合门（含五金件） 3. 户型设计 C-4户型 A-3（右）户型 C-3户型 C-1户型 A-3（左）户型 B-1户型 A-1户型4. 项目分析近期内大翡翠城的销售比较火爆，相比于二环内的几个公寓项目，我觉得它的项目有几个很大的特点：价格的优势内大翡翠城的公寓均价在7500元/平方米左右，但实际价格很有可能只在7000-7200元/平方米左右，因为通过暗调发现，实际的成交价格比广告宣传中的价格要低，例如9#中的A-3（右）户型，面积为40.17（80.34）平方米，实际使用面积为65平方米，1F的表面价格是7080元/平方米，实际经过优惠之后的价格是6868元/平方米（按揭最低97折），最后其单价仅为4244元/平方米，这样的价格对于很多的购房者来说不得不说是一个致命的诱惑。精致装修提升公寓档次内大翡翠城公寓的精装修为1000元/平方米的标准，而且在此基础上还赠送电视、冰箱、洗衣机、电磁炉等家电，做到了“拉着皮箱即可入住”的理念标准。中小户型降低投资风险内大翡翠城的公寓面积为40-81 ，均以小面积为主，降低了投资者的投资风险，增加了收益的回报率。5. 呼市其他项目项目名称区位均价装修标准家具家电装修情况在售面积书香门第尙座赛罕区9000元/未定无墙面刮白80地板砖50-120丰泰金翡丽回民区13000元/4000元/索尼电视；西门子洗衣机；西门子冰箱墙纸、软皮、镜面墙体60-80云鼎回民区9400元/1500元/无墙面乳胶漆；普通地板40-108兰德京玉华都玉泉区9000元/1500元/电视、热水器、电磁炉、油烟机（都是海尔）墙纸，乳胶，圣象木地板38-165通过调查对于舒心园周边的公寓项目得出以下结论：市场概况由于受到限购、贷款政策和房地产市场的影响，整个区域在售和待售的公寓项目较多，总体来说竞争比较激烈，但销售情况良好。价格情况公寓的价格主要受区位、交通、投资小环境、装修材料费用的影响。就根据之前调查结果来看，呼市市区公寓价格由几经济商业中心向城市边缘逐级递减。城市中心公寓均价一般都在10000元/以上，部分高档精装公寓价格可达到15000元/左右，城市边缘公寓均价一般在7000元以上，而舒心园周边区域的价格约在7000元/左右。其中，内大翡翠城，7500元/；上上城，7280元/；亿科公园2010,11000元/；万锦枫泽湾，起价3000元/；银泰尊邸，未定；装修情况根据本次调查结果来看，舒心园周边区域在售公寓项目大部分属于精装修，小部分简单装修，几乎没有毛坯的公寓项目。待售公寓项目也有根据市场和客户反馈进行装修的意向。装修费用一般在1000-1500元/左右；精装修还至少配有电视、洗衣机、冰箱；厨卫用具大件齐全，至少配有热水器、油烟机、灶具（一般为电磁炉，个别为天然气灶；洗浴是淋浴基本没有盆浴）。家电家具一般都是知名品牌，部分没有确定牌子的项目也明确表示会选择名牌。墙体一般为墙纸和乳胶漆地板木质和石质基本持平。在售户型及面积通过调查发现在售公寓面积在35-160，而60-90的销售情况最好，有独立卧室的要比卧室客厅一体的销售情况好。3、 商业1. 周边商业概况项目位置面积（平米）单价（元/每平方米）租金（元/年）其他 丰瑞公园一号赛罕南二环以北仕奇公园以南100-1203200034000一拖二，无单层。一层层高4.5米，二层3.8米160-200280003000040036800一拖二，入口处汇商广场昭乌达路与南二环交叉西北角(赛汗区政府旁)1602003200035000可单层，可一拖二。一层5米，二层3.8米首府国际公馆赛罕区政府广场东30米14032000160280007025000超市、日用百货9060000汽车维修，保养亿科公元2010赛罕兴安南路金岁大酒店向南300米路西114-4002500035000一拖二、一拖三，无单层，面积多样，可自由分割280.00 35000一拖二，一层层高4.5米，二层层高3.8米，路边入口处金花园赛罕区政府斜对面（南二环与昭乌达路交汇处东南角）15000.00 1-5层为商业办公区，招商自营皮革厂赛罕区政府北，仕奇公园东南70多总价130150万自营超市，准备出手2. 个案分析汇商广场物业类别 商业项目特色 综合商业体建筑类别 框剪装修状况 毛坯 环线位置 二环所属商圈 赛罕区政府 容 积 率 6.20 绿 化 率 30% 建筑面积 133000平方米占地面积 20000平方米总 户 数 1000户 车位配比 1:1开 发 商 内蒙古华麟房地产开发有限公司 汇商广场成功的因素：紧靠赛罕区政府，黄金的区位，优越的地理位置，便利的交通，成熟的周边社区，保证了投资经营的收益回报率，也造就了汇商广场的成功。银行、邮局等完善的商业配套，为项目商业的发展推波助澜。底商可单层，可一拖二，面积多选