棚户区改造二期工程项目可行性研究报告.doc

1 棚户区改造二期工程项目棚户区改造二期工程项目 可行性研究报告可行性研究报告 2 目目 录录 1 1总论总论 1 1 1 1项目慨况 1 1 2报告编制单位 3 1 3项目业主单位简介 3 1 4可行性研究报告编制依据 4 1 5主要研究范围及内容 4 1 6主要研究结论 5 1 7项目主要经济技术指标 6 2 2项目提出背景及建设必要性项目提出背景及建设必要性 1010 2 1项目提出的背景 10 2 2项目建设的必要性 15 3 3需求分析及建设规模需求分析及建设规模 1919 3 1需求分析 19 3 2建设规模 19 4 4项目选址及建设条件项目选址及建设条件 2222 4 1项目选址 22 4 2建设条件 28 5 5拆迁安置方案拆迁安置方案 3636 5 1拆迁与安置的依据 36 5 2棚户区改造及拆迁范围 36 5 3初步拆迁安置方案 36 5 4拆迁安置补偿标准 37 5 5拆迁工程量初步调查 37 5 6安置住房分配计划 38 6 6工程方案设计工程方案设计 4040 6 1项目定位 40 6 2总平面布置 40 6 3建筑设计方案 44 6 4结构设计方案 48 7 7公用工程设计公用工程设计 5151 7 1给排水设计方案 51 3 7 2消防设计 53 7 3通风空调工程设计 58 7 4强电设计 59 7 5弱电和智能化工程设计 61 7 6防雷设计 62 7 7燃气工程设计 62 8 8节能设计节能设计 6464 8 1总述 64 8 2节能设计的依据 64 8 3项目方案采用节能标准及规范的全面性和适宜性 64 8 4项目能耗状况分析 65 8 5节能措施 67 8 6节水措施 68 9 9环境影响评价环境影响评价 6969 9 1评价依据 69 9 2环境现状 69 9 3项目建设对环境的影响 70 9 4环境保护方案 71 9 5环境保护对策和措施 74 9 6环评结论 75 1010项目实施进度及招标方案项目实施进度及招标方案 7676 10 1项目实施进度安排 76 10 2招标方案 76 1111项目组织与管理项目组织与管理 7979 11 1项目组织 79 11 2项目建设管理 79 1212投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 8484 12 1投资估算 84 12 2资金筹措 100 12 3资金使用计划 101 12 4贷款偿还 101 1313社会评价社会评价 103103 13 1社会影响效果分析 103 4 13 2项目于所在地区互适性分析 104 13 3社会风险分析 105 13 4社会评价结论 105 1414风险分析风险分析 106106 14 1风险因素分析 106 14 2风险评估 106 14 3风险对策 108 1515结论及建议结论及建议 109109 15 1结论 109 15 2建议 110 1 1 1总论总论 1 11 1 项目慨况项目慨况 1 1 1 项目名称 XXXX棚户区改造二期工程项目 1 1 2 项目简介 XXXX棚户区改造二期工程项目是XX市XX区政府继成功实施 XXXX棚户区改造一期工程 后 依照国务院 关于加快棚户区改造工 作的意见 国发 2013 25号 四川省 2013 2017年四川省城市 棚户区改造规划 的相关精神及要求拟实施的又一重大的保障房建设民生 工程 项目由 安汉新区一期棚户区改造 丽景苑 工程 小龙片区 棚户区改造还房 二期 建设项目 及 航空港打铁垭三期还房 棚户区 改造 建设项目 三部分组成 项目拟改造三片棚户区居民共2798户 拆 迁旧住房256794平方米 新建住宅面积275771平方米 项目的实施对改善 三片棚户区居民人居环境 促进社会稳定 提升城市形象 合理化利用土 地 配合XX区实施 南延 北拓 东扩 的新型城镇化战略等方面有着 重要的意义 项目实施的意义深远 1 1 3 项目性质 新建 1 1 4 项目业主单位 XX航空港投资开发有限公司 1 1 5 项目实施单位 1 安汉新区一期棚户区改造 丽景苑 工程 以下简称 安汉新 区一期棚改项目 由XX区安汉新区 斋公山片区指挥部负责具体实施 2 小龙片区棚户区改造还房 二期 建设项目 以下简称 小龙 片区二期棚改项目 由XX市XX区北部新城建设工程指挥部负责具体实施 3 XX航空港打铁垭三期还房 棚户区 改造建设项目 以下简称 2 打铁垭三期棚改项目 由XX航空港工业集中区管理委员会负责具体实 施 1 1 6 建设地点 1 安汉新区一期棚改项目安置房小区位于XX市XX区安汉新区 2 小龙片区二期棚改项目安置小区位于XX市XX区小龙街道办事处 东站居委会 3 打铁垭三期棚改项目安置小区位于XX市XX区航空港工业集中区 打铁垭 1 1 7 项目建设内容 1 拆迁上述三片棚户区居民旧房屋 2 新建三处安置住宅小区以及配套完善小区总图 给排水 消防 供配电 燃气 环保等室外工程及辅助工程 1 1 8 建设规模 1 拆迁规模 表1 1 拆迁规模一览表 序号棚户区名称拆迁户数 户 拆迁人数 人 拆迁房屋面积 平方米 1 安汉新区一期棚户区 9823801 88268 2 小龙片区二期棚户区 9163912 91286 3 航空港打铁垭三期棚户区 9003318 77240 4 合 计 279811031 256794 2 安置小区建设用地规模 表1 2 建设用地规模一览表 序号棚户区名称净用地面积 平方米 净用地面积 亩 1 安汉新区一期棚户区 4253263 80 2 小龙片区二期棚户区 5294779 42 3 航空港打铁垭三期棚户区 2974144 61 4 合 计 125220187 83 3 3 安置房建筑规模 表1 3 建筑规模一览表 单位 平方米 序 号 棚户区名称 总建筑 面积 住宅建 筑面积 商业及社区配 套建筑面积 地下建筑 面积 住宅套 数 套 1 安汉新区一期棚户区1130333574982 2 小龙片区二期棚户区 11805997801 908511173916 3 航空港打铁垭三期棚户区 11774482944 1686817932900 4 合 计 375706275771 37256626792798 1 1 9 项目投资 项目总投资107984万元 其中工程费用63787万元 工程建设其他费 用31070万元 含拆迁补偿费25764万元 基本预备费4743万元 建设期 利息8384万元 1 1 10 资金筹措 建设单位自筹资金为31984万元 商请银行贷款为76000万元 1 1 11 建设周期 3年 2014年5月 2017年4月 1 21 2 报告编制单位报告编制单位 单位名称 重庆国际投资咨询集团有限公司 工程咨询资格等级 甲级 资格证书编号 工咨甲12820070014 发证机关 国家发展和改革委员会 1 31 3 项目业主单位项目业主单位简介简介 建设单位名称 XX航空港投资开发有限公司 法定代表人 王体刚 注册资本 人民币22165万元人民币 企业类型 国有独资公司 4 经营范围 在XX区人民政府授权范围内 公司从事国有土地整理并 直接投资开发以及投资管理的咨询服务 农副产品加工及销售 房地产开 发 物业管理 基础设施管理 基础设施投资建设及园林绿化 公司下设 综合办 规划建设办 国土安置办 财务审计处四个中层机构 配备了一 批具有较高理论水平和较强业务能力的领导干部和工作人员36人 发展潜 力巨大 1 41 4 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 1 投资项目可行性研究指南 试用版 2 五部委联发 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意 见 建保 2009 295号 3 国务院 关于加快棚户区改造工作的意见 国发 2013 25号 4 关于印发 关于推进全省城市和国有工矿棚户区改造工作的实 施意见 的通知 川建发 2010 22号 5 XX区城市发展总体规划 2010 2020年 6 XX区土地利用总体规划 2010 2020年 7 2013 2017年四川省城市棚户区改造规划 8 2014年XX市保障性住房安居工程目标分解任务 9 XX市城市规划区征地房屋拆迁补偿安置办法 南府发 2013 19 号 10 XX市XX区城市规划区内征收集体土地房屋拆迁货币补偿安置 实施办法 高府发 2013 87号 11 业主提供的与项目相关的其他各类资料 5 1 51 5 主要研究范围主要研究范围及内容及内容 本报告主要是针对项目的建设背景 必要性 需求分析及规模论证 建筑工程方案 建设进度 组织管理措施等进行分析论证 并按照国家现 行的设计规范 规定 定额等估算项目总投资 并提出结论性意见 供建 设业主及有关部门决策 主要研究内容如下 1 项目提出的背景及必要性分析 2 根据拆迁安置需求合理确定项目建设规模及建设内容 3 项目选扯及建设条件研究 4 项目建设方案设计 5 投资估算及资金筹措方案 6 项目经济社会效益分析 1 61 6 主要研究结论主要研究结论 1 本项目拟改造的三片棚户区分别位于XX市XX区的南 北及东面正 在开发建设的三大新城市组团 安汉新区 北部新城及航空港工业集中区 三大新城市组团是XX区新型城镇化的重要节点 此三片棚户区均存在着 建筑密度大 使用年限久 房屋质量差 居住人口多 人均面积小 配套 不齐全 交通不便利 治安和消防隐患大等诸多问题 为改善此三片棚户 居民的居住条件和环境 积极推进三大新城市组团的开发建设 XX市XX 区按照 2013 2017年四川省城市棚户区改造规划 2014年XX市保 障性住房安居工程目标分解任务 等要求对此三片棚户区进行改造 项目 的实施对改善此三片棚户区居民生活环境 促进社会稳定 提升城市形象 合理化利用土地 促进XX区的经济建设等方面有着重要的意义 项目实 施的意义深远 2 本项目新建的三个安置小区总建筑面积375706平方米 其中住宅 6 面积275771平方米 其他商业 社区配套 地下车库等用房面积99935平 方米 3 本项目计划新建住宅2798套 设计安置三片棚户区被拆迁居民 2798户 11031人 4 三个安置小区建设总规划净用地面积187 83亩 项目用地性质均符 合片区城市总体规划的要求 地块均邻近城市主 次道路 交通方便 市 政配套良好 选址适宜 5 三个安置小区均按照相关建设规范 均采用高层和多层住宅相结 合的布局方式 配备完善商业 社区配套 停车库用房 根据周边条件合 理进行交通组织 小区内布置大面积的绿地面积 形成配套完备 环境优 美的现代居住小区 6 项目总投资107984万元 项目建设资金来源主要由项目业主单位 自筹31984万元 商请银行中长期贷款76000万元 7 项目实施符合国家及地方的大政方针 实施后社会 经济效益突 出 通过本项目的建设 将有效改善三片棚户区居民的居住条件 消除各 种灾害隐患 促进社会稳定 为XX区三大新城区组团开发建设的稳定推 进 创造了良好的基础条件 8 项目建设主要为住宅及配套的商业 社区管理及物业管理用房等 目前这些的设计及施工技术均十分成熟 项目以土建工程为主 技术单纯 易于推进实施 综上所述 本项目建设必要 总体可行 建议立项支持 1 71 7 项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标 见表1 4 7 8 表1 4 主要技术经济指标 序号项 目单位安汉新区一期小龙片区二期打铁垭三期合计备注 1 净用地面积 m2425325294729741125220 187 83 亩 2 基底面积 m211058 13179 8922 33159 3 总建筑面积 m2139903118059117744375706 4 计入容积率总建筑面积 m210632910688699812313027 4 1 住宅面积 m2950269780182944275771 4 2 商业建筑面积 m21060285561626135419 4 3 配套设施建筑面积 m27015296071837 4 3 1 物管 m26533584201431 4 3 2 环卫设施 m2484052140 4 3 3 消防控制用房 05750107 4 3 4 通信用房 07485159 5 不计入容积率建筑面积 m233574111731793262679 5 1 设备用房及架空层 m21289188811864363 5 2 地下车库面积 m23228592851674658316 6 停车位 6 1 机动车停车位辆 687 6415601888 户均 0 7 辆 6 1 1 地上机动车停车位辆 04210421 6 1 2 地下机动车停车位辆 687 2205601467 6 2 非机动车停车位辆 9829169002798 户均 1 辆 9 6 2 1 地上非机动车停车位辆 0000 6 2 2 地下非机动车停车位辆 9829169002798 7 绿地面积 m212760 15884 8982 37625 8 道路面积 m214894 14384 9837 39115 9 其它室外硬质铺装面积 m238209500200015320 地面停车位及室外活动 10 容积率倍 2 50 2 02 3 36 11 绿地率 303030 2 12 拟建安置房总户数套 982 9169002798 12 1 1 约 50 平米 户套 137 126 124 387 占总户数的 14 12 1 2 约 80 105 平米 户套 550 519 510 1579 占总户数的 56 12 1 3 约 120 平米 户套 295 271 266 832 占总户数的 30 13 总投资万元 44373 31099 32512 107984 13 1 拆迁安置费用万元 8895 8946 7923 25764 13 2 建设工程投资万元 32530 19435 21871 73836 13 2 1 建筑工程费万元 28309 16624 18854 63787 13 2 2 工程其他费用万元 2248 1459 1598 5306 13 2 3 基本预备费万元 1973 1352 1419 4743 13 3 建设期利息万元 2948 2718 2718 8384 14 资金来源万元 44373 3109932512 107984 14 1 业主自筹万元 14373 80999512 31984 占总投资的 29 26 14 2 银行贷款万元 30000 2300023000 76000 占总投资的 70 74 10 15 拆迁棚户区住宅户 9829169002798 16 拆迁住房建筑面积 m2882689128677240256794 17 安置房分配计划户 9829169002798 11 2 2项目提出背景及建设必要性项目提出背景及建设必要性 2 12 1 项目提出的背景项目提出的背景 2 1 1 政策背景 棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房 改善困难家庭住房条件 而推出的一项民心工程 自2009年起 我国政府在全国范围内大规模地 开展了棚户区改造工程 为加大棚户区改造力度 国家 省 市各级政 府及相关部门先后出台了 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若 干意见 国发 2007 24号 国务院办公厅关于促进房地产市场健 康发展的若干意见 国办发 2008 131号 住房和城乡建设部 国 家发展和改革委员会 财政部 国土资源部 中国人民银行等五部门联合 发布 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 住房和 城乡建设部 国家发展和改革委员会关于中央投资支持国有工矿棚户区改 造有关问题的通知 建保 2009 295号 四川省住房和城乡建设厅 省发改委关于转发 住房和城乡建设部 国家发展和改革委员会关于中央 投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知 及 四川省棚户区改造工 程实施方案 川办发 2009 14号 等棚户区改造的指导性文件 据住 房城乡建设部统计显示 我国在 过去的2009 2012年内约改造了5000 万平方米棚户区 近 100万住房困难家庭的住房条件得到了改善 党的十八大报告提出 促进工业化 信息化 城镇化 农业现代化同 步发展 要求 必须以改善需求结构 优化产业结构 促进区域协调发展 推进城镇化为重点 着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题 推进经济结构战略性调整 提出 要继续加强保障性住房建设和管理 满 足困难家庭基本需求 李克强总理指出要继续推进保障房建设 加大棚 户区改造力度 据国务院 关于加快棚户区改造工作的意见 国发 12 2013 25号 我国将在5年内 2013 2017年 继续改造各类棚户区 1000万户 2014政府工作报告中明确提出 今后一个时期 改造约1亿人 居住的城镇棚户区和城中村 中央预算内投资拟增加到4576亿元 重点投 向就是保障性安居工程等领域 仅2014年全年就计划改造470万户以上 预计完成投资将超过1万亿元 日前 国家已经出台相应的支持政策 国务院常务会议提出加快棚户区改造 采取市场化方式发行住宅金融专 项债券 重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设 2014年3 月四川省公布了 四川省人民政府关于加快推进危旧房棚户区改造工作的 实施意见 意见 提出 2013年至2017年 全省改造危旧房棚户区约 150万户 2020年前 基本完成城镇现有危旧房和各类棚户区改造 2014 年四川省计划改造城市棚户区和城中村29 2户 改造老旧住宅区和古街古 建筑综合整治3 4万户 改造行业棚户区 危旧房 2 2万户 改造小城镇 危旧房5 2万户 本项目已被四川省住建厅列入2013 2017年度四川省城市棚户区改造 规划 2 1 2 XX市棚户区改造慨况 本项目所在区域 XX市位于四川盆地东北部 川东北经济 文化 交通 商贸和信息中心 享有 川北心脏 川北重镇 之称 作 为川东北老城市 XX市存在大量的属于棚户区性质的平房 随着城市 化进程的加速推进 新城区与 这些棚户区形成强烈反差 成为影响社会 和谐稳定的重要因素 这些旧城棚户区具有共同点 一是人均住房面积 小 居住十分困难 许多棚户区人均普遍不足 15平方米 有的甚至不 到5平方米 搭接房 自建房等无产权房较多 且多为几代人同住 二 是基础设施功能不配套 生存环境较差 街道狭窄 管线老化 排水不 13 畅 污水横流 脏乱差特别突出 三是安全隐患突出 居民安全感缺失 房屋多为木质结构 集中成片且年久失修 尤其是 5 12 地震后 部分房 屋墙体开裂 变形 存在垮塌危险 电力设施设备老化 线路乱牵乱绕 极易发生火灾 消防隐患异常突出 偷 盗 抢 黄 赌 毒现象较为严 重 居民安全感较低 四是居民就业率低 生活十分困难 企业改制下岗 无业人员较多 家庭收入较低 生活极为困难 有的靠摆摊设点经营小本 生意养家糊口 有的房屋面积稍大的靠腾出仅有的几平方房屋出租赚点租 金补贴家用 无劳动能力的只能靠低保维持生计 五是土地房屋情况复杂 改造整理难度较大 棚户区内既有商业 商住用地 工业企业用地 也有 租赁临时用地 还有已出让多年未拆迁开发和权属性质不明用地 既有企 业改制房 也有房改房 直管公房 还有临时搭建无证房等违章建筑 情 况非常复杂 为此 XX市认真贯彻国家 省 市各级政府及相关部门的文件要求 制定了详细的棚户区改造规划 成立了专门的XX市棚户区改造工程协调 领导小组 积极实施棚户区改造工作 努力使棚户区群众的居住条件得到 明显改善 2009年 2012年以来全市完成各类棚户区改造44000套 XX市 2012年对全市棚户区现状进行了调查摸底 将全市城市棚户区 林 垦 区棚户区 城中村 乡镇危旧房分类进行了调查统计 制定了2013 2015 年全市棚户区改造规划 全市计划改造的城市危旧房和棚户区94122户 改造面积将达到560万平方米 XX市力争在 十二五 期间基本改造完成 集中成片城市和国有工矿棚户区改造 使棚户区群众的居住条件得到明显 改善 根据 XX市2013 2015年旧城危旧房和棚户区改造规划 及四川省 住建厅 房改委及财政厅联合下发的有关通知要求 2014年XX市计划建 设保障性住房 棚户区改造113230套 其中 包括购建公共租赁住房8230 14 套 改造城市棚户区105000套 2 1 3 XX市XX区棚户区改造慨况 项目所在地XX市XX区近年来高度重视住房保障工作 始终将保障性 安居工程作为 改善人居环境 关注民计民生 的重要内容 XX区不断加大 投入力度 创新举措 严格贯彻执行保障性住房建设各项政策措施 及时 解决保障性住房建设中存在的困难和问题 积极落实项目 依法完善手续 优先安排资金 保障建设用地 严把工程质量关 加快推进速度 保障性 住房建设工作得到有序推进 2009年以来 XX区投入数十亿元 在航空 港工业集中区 江东新区启动了150多万平方米的棚户区改造 目前 部 分项目建成并投入使用 2012 2013年 XX区继续贯彻中央 省 市关于 十二五 期间棚户 区改造的精神 认真按照XX市十二五城市棚户区改造规划的要求 启动 了 XXXX棚户区改造一期工程 先后进行了物流园棚户区 都京镇棚 户区等棚户区改造 仅2013年就改造了城市棚户区2500套 2014年XX区继续贯彻中央 省 市有关进一步深化棚户区改造的精 神 启动 XXXX棚户区改造二期工程 计划对安汉新区一期棚户区 小龙片区二期棚户区及航空港打铁垭三期棚户区这三片棚户进行彻底地改 造 共计划改造棚户区达2798户 2 1 4 XXXX棚户区改造二期工程慨况 XXXX棚户区改造二期工程由 安汉新区一期棚改工程 小龙片 区二期棚改项目 及 航空港打铁垭三期棚改造项目 三部分组成 共计 拆迁棚户区居民2798户 新建总建筑面积为375706平方米的安置住宅及配 套设施 这三片棚户区改造均属于XX市2014 年度城市棚户区改造规划中 的城市棚户区改造项目 亦是被列入四川省住建厅2014年棚户区改造规划 的项目 这三片棚户区均存在如下现状 15 1 建 构 筑物劣质凌乱 三片棚户区房屋相当一部分是上世纪六七十年代修建的 以砖混 木 和穿斗木板房结构为主 面积小 间距小 密度高 巷道窄 布局零乱 2 配套设施不完善 居住环境十分恶劣 棚户区垃圾清运车无法进入 棚户区目前仅仅接入水 电 燃气系统 尚未接入 许多住户仍以煤为燃料 烟尘弥漫 既污染环境 也不安全 住宅区内厕所为公厕 排污体系尚未建立 雨水和污水自然排放 雨季棚 户区水沟敞露 污水横流 垃圾乱堆 蚊蝇滋生 老鼠成群 一直是城乡 环境综合治理的死角和盲区 群众怨声载道 人居环境极恶劣 3 居民生活困难 居民收入较低 基本没有能力购买商品房 低保户和低保边缘户比重 高 4 安全隐患突出 各类危房较多 年久失修 地基下陷 木材朽蚀 C级和D级危房居多 火灾隐患突出 砖木穿斗木结构房屋较多 部分房顶用塑料布覆盖 乱拉电线 乱建棚舍 电闸 熔断器等安装在木质板壁上 使用燃煤柴禾 无消防设备器具 巷道狭窄 一旦发生火灾 将 火烧连营 治安形势严峻 偷盗 抢劫 抢夺 吸毒者常 借地势 作案 表2 4 棚户区现状调查一览表 序号调查项目安汉新区一期棚户区小龙片区二期棚户区打铁垭三期棚户区 一房屋高度 1 1 3 层 82 00 88 00 91 00 2 4 6 层 12 00 9 00 6 00 3 6 层以上 6 00 3 00 3 00 二房屋修建年代 16 1 70 年代以前 27 00 25 00 26 00 2 70 80 年代 33 00 43 00 36 00 3 80 年代以后 40 00 32 00 38 00 三房屋结构 1 木结构 20 00 18 00 17 00 2 砖木结构 33 00 35 00 36 00 3 砖混结构 41 00 40 00 43 00 4 框架结构 6 00 7 00 4 00 在上述背景之下 XX航空港投资开发公司在XX区政府的授权下 决 定实施物XXXX棚户区改造二期工程 对上述三片棚户区进行彻底改造 并根据国土部门划拨的地块 分别就地建设三片棚户区改造项目的集中安 置房 本项目的实施对于XX市落实中央 省市有关棚户区改造有关精神 文件 形成布局合理 设施配套 交通便利 环境优美 具有现代化特色 的新城市 具有积极 现实的意义 2 22 2 项目建设的必要性项目建设的必要性 2 2 1 是国家政策的要求 党的十六大以来 解决民生问题 构建和谐社会成为各级党委 政府 的重要工作 党的十七大将解决城市低收入家庭住房困难问题作为民生大 事写入十七大报告 党的十八大提出 继续加强保障性住房建设和管理 满足困难家庭基本需求 指出棚户区改造既是重大民生工程 也是重大 发展工程 可以有效拉动投资 消费需求 带动相关产业发展 推进以人 为核心的新型城镇化建设 破解城市二元结构 提高城镇化质量 可以让 更多困难群众住进新居 为企业发展提供机遇 为扩大就业增添岗位 发 挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应 中央政府在 十一五 大规模改造棚户区取得显著成效的基础上 决定在 十二五 17 期间再改造城市和国有工矿 林区 垦区的各类棚户区1000万户 逐步将 非集中成片城市棚户区统一纳入改造范围 同步建设配套市政设施 公共 服务设施 确保同步使用 从现实情况看 XX区绝大多数城市棚户区旧住宅房屋密度大 建成 使用时间久 破损严重 基础设施不足 几乎没有配套的公共给水 排水 供气等设施 特别是消防安全和治安隐患突出 居住条件和环境状况急需 改善 群众的呼声也日益强烈 解决这些群众的居住和生活困难问题 是 各级党委 政府义不容辞的责任 所以 无论是从践行 三个代表 科学 发展观 重要思想的高度 还是从落实 十八大 精神 构建和谐社会 建设 和谐XX的需要出发 棚户区改造一定要纳入日程 全面实施 让群众共 享城市经济发展的成果 同时 本项目的实施也是XX区政府认真贯彻国家政策 构建和谐社 会 为人民办实事 履行政府责任 体现 以人为本 执政为民 执政 理念的客观要求要求 2 2 2 是切实改善棚户区居民居住条件和生活环境的要求 通过实施棚户区改造 将进一步完善社会救助机制和保障体系 建立 住房社会保障制度特别是廉租房制度 完善住房公积金制度 深化住房制 度改革 让社会弱势群体和贫困群众分享改革发展和振兴所取得的成果 本项目所涉及的棚户区居民居住条件恶劣 居住环境较差 房屋年 久失修 居住的安全性较差 亟待改造 但目前XX城区的商品房价格偏 高 目前多数棚户区居民没有足够的经济实力去购买价格昂贵的商住房 因此大部分需要依靠政府的力量解决 本项目通过位置优势 建造现代化居住社区 有助于和谐社会的构建 改善提高了此片棚户区居民人居环境 本项目主要是建设具有针对性的拆 迁安置住房 能满足棚户区被拆迁居民住房消费的基本需求 创造出价格 18 地理位置 建筑质量 环境等优势 获得棚户区老百姓的认可 必将成为 棚户区居民的理想居住区 2 2 3 项目建设能盘活土地资产 实现城市土地集约高效利用 本项目所涉及的地域建筑密度大 容积率低 土地利用极不充分 对 土地资源日益紧张的XX城市建设来说是一种浪费 本项目依据XX区城市 规划 合理利用容积率 可将三片棚户区改造后的地块的资源空间发挥到 最大 盘活了数百亩大面积的城市建设用地 大幅提升了原有价值 实现 了城市土地集约高效利用 同时 实施棚户区改造还有利于改善城市面貌 提高城市品位 使基础设施更加完备 同时 有利于增强XX区吸引力 为吸引外来投资 扩大招商引资规模 为外来投资创造良好的环境 2 2 4 是政府宏观调控房地产市场的要求 棚户区改造安置房属保障性住房 保障性住房的首要作用是分流市场 需求 合理配置住房资源 作为基本的生活必需品 住房资源这块蛋糕如 何分配 决定着全社会居住需求的满足程度 保障性住房建设旨在形成一 个对各类需求层次全面覆盖的住房供应体系 当前一个不争的事实是 许多城市房价已经远远超出了普通居民的支 付能力 尽管居民收入也在增长 但是始终跟不上房价上涨的步伐 低收 入人群则基本被挤出市场 丧失了购房能力 与此同时 高收入群体却依 靠强大的购买力 拥有着超出正常居住需求的住房资源 并在过去几年中 把投资需求过度放大 造成了房价泡沫以及资源分配的不合理 广为诟病 的空置率是最好的例证 而事实上 在商品房市场中 住房资源有自动向 高收入人群集中的内在动力 因此 要保障低收入人群的基本居住需求 必须运用保障性住房这一 看得见的手 来调控住房资源分配 通过这一 具有准公共产品性质的住房品种来满足商品房覆盖不到的人群的居住需求 19 棚户区改造安置房让广大棚户区低收入群体拥有了住房 合理分配了 住房资源 减轻商品房房价调控的压力 不仅如此 随着保障性住房覆盖 面增加以及在住房总体供应中的占比提高 政府对整个房地产市场的调控 能力也会不断增强 保障性住房作为平抑房价重要筹码的分量越来越重 当前尽管调控政策不断出台 但政府始终缺少能够明显影响开发商行为的 筹码 房价回调存在着很大阻力 作为与商品房完全不同的住房品种 保 障性住房与商品房既是互补关系 也在一定程度上展开竞争 对商品房形 成挤出效应 从而影响了开发商的定价 2 2 5 是有力配合XX区三大新城市组团建设 促进XX市城乡一体化 发展的需要 XX市发展战略是把XX市建设成川东北区域中心城市 川东北地区的 高端产业 现代工业及物流中心 金融中心和商贸中心 城市建设形成 拥有主城 产业新城 北部新城 三城同构的城市格局 XX区抢抓 XX 以江为轴 跨江东进 拥江发展 的城市发展战略机遇 坚持 主城带 动 组团发展 产城一体 的思路 实施南延 北拓 东扩行动计划 加 快推进新型城镇化建设 依托产业园区 坚持产城一体 XX区编制完成 了城镇体系规划 在城区 规划形成航空港 青莲 斋公山20平方公里三 化联动核心区 小龙 龙门30平方公里现代服务业产业新城 都京 下中 坝10平方公里港城园两化互动示范区 安汉新区 中央森林公园10平方公 里生态宜居新城 四大城市组团 加上建成区面积18平方公里 未来5至10 年 XX城市面积将达到88平方公里 本项目所属的三片棚户区即属于四大城市组团中的 成航空港 青莲 斋公山20平方公里三化联动核心区 小龙 龙门30平方公里现代服 务业产业新城 安汉新区 中央森林公园10平方公里生态宜居新城 改造此三片棚户区就是积极配合XX区城市建设的 南延 北拓 东扩 20 行动计划 促进了XX市的XX市城乡一体化发展 综上所述 本项目建设具有较好的经济意义和社会意义 项目建设是 必要的 21 3 3需求分析及建设规模需求分析及建设规模 3 13 1 需求分析需求分析 3 1 1 棚户区改造安置房建筑规模确定的基本原则 住宅按照户数拆一赔一 新建人均住宅建筑面积不大于25平方米 人 配套的商业 社区服务及物管建筑面积不超过计入容积率总建筑面积的 20 3 1 2 安置房理论建筑规模 按以上基本原则 基于表1 1中的拆迁规模数据 本项目的理论建筑规 模应为 表3 1 安置房建设理论建筑规模 计入容积率 单位 平方米 序号棚户区名称新建住宅面积商业及配套服务面积住宅套数 套 1 安汉新区一期棚户区 9502623757 982 2 小龙片区二期棚户区 9780124450 916 3 航空港打铁垭三期棚户区 8294420736 900 合计 27577168943 2798 3 23 2 建设规模建设规模 3 2 1 安置规模 根据需求分析 本次三片棚户区改造共需建安置房2798套 安置人数 11031人 其中 安汉新区一期棚户区安置982户 3801人 小龙片区二期 棚户区安置916户 3912人 航空港打铁垭三期棚户区安置900户 3318人 3 2 2 建设用地规模 按照城市规划所确定的建设用地 项目建设总净用地面积124952平方 米 187 43亩 其中 安汉新区一期棚户区净用地42532平方米 63 80 22 亩 小龙片区二期棚户区净用地52947平方米 79 42亩 航空港打铁 垭三期棚户区净用地29741平方米 44 61亩 表3 2 项目建设用地平衡表 单位 平方米 项 目用地面积 平方米 占总面积比例 一安汉新区一期棚户区 总用地 42532 100 00 建筑用地 11058 28 04 道路用地 14894 37 77 绿化用地 12760 32 36 其 中 其它用地 3820 9 69 二小龙片区二期棚户区 总用地 52947100 00 建筑用地 13179 24 89 道路用地 14384 27 17 绿化用地 15884 30 00 其 中 其它用地 950017 94 三航空港打铁垭三期棚户区 总用地 29741100 00 建筑用地 8922 30 00 道路用地 9837 33 08 绿化用地 8982 30 20 其 中 其它用地 20006 72 3 2 3 建设规模 根据安置需求 结合安置标准 以前述论证的理论建筑面积为指导提 交土建专业进行设计 最终确定的方案如下 项目总建筑面积375706平方米 包括住宅275771平方米 商业及社区 配套建筑37256平方米 地下车库 含设备用房 62679平方米 其中计入 容积率面积313027平方米 商业及社区配套建筑面积占计入容积率面积的 23 11 90 以上规模符合本次棚户区改造安置房建设规模基本原则 表3 3 建设内容及规模一览表 序号 项目名称 单位安汉新区小龙片区打铁垭合计 1 总建筑面积 139903118059117744375706 2 住宅面积 m2950269780182944275771 2 1 多层 m224805403012796093066 2 2 高层 m2702215750054984182705 3 商业建筑面积 m21060285561626135419 4 配套设施建筑面积 m27015296071837 4 1 幼儿园 m20000 4 2 物管 m26533584201431 4 3 活动中心 室内 m20000 4 4 环卫设施 m2484052140 4 5 消防控制用房 m205750107 4 6 通信用房 m207485159 5 设备用房 地下室 m21289188811864363 6 地下车库 m23228592851674658316 7 绿地面积 m212760 15884 8982 37625 8 小区道路面积 m214894 14384 9837 39115 9 其它硬质铺装 m238209500200015320 24 4 4项目选址及建设条件项目选址及建设条件 4 14 1 项目选址项目选址 4 1 1 项目区域位置 项目三个安置小区分别位于XX市XX区安汉新区 小龙街道办事处及 航空港工业集中区打铁垭 图4 1 选址区域示意图 4 1 2 安汉新区一期棚户区场址 1 场址土地权属类别及占地面积 坐落 XX市XX区安汉新区安汉大道东侧 永兴路以北 马桑路以西 碧溪路以南 整个地块沿南北走向 呈较规则的四边形状 用途 安置房地块 使用权类型 划 拨 安汉新区一期安汉新区一期 打铁垭三期打铁垭三期 小龙片区二期小龙片区二期 25 净用地面积 63 80亩 42532m2 图4 2 安汉新区一期棚户区安置小区选址示意图 2 场址现状 用地现状为较规则的四边形 用地南北长约275米 东西向长约155米 左右 用地内现状为浅丘陵 有一定起伏 正在场平 26 图4 3 安汉新区一期棚户区场址现状 4 1 3 小龙片区二期棚户区 1 场址土地权属类别及占地面积 坐落 XX市XX区小龙街道办事处东站居委会 XX至龙门城市主干道 江东北路 以北 用途 安置房地块 使用权类型 划 拨 净用地面积 79 42亩 52947m2 27 图4 4 小龙片区二期棚户区安置小区选址示意图 2 场址现状 用地现状为较规则的四边形 用地南北长约173米 东西向长约306米 左右 用地内现状为地势平坦 适合安置房建设 目前正在场平 小龙片区二期棚户区小龙片区二期棚户区 安置小区场址安置小区场址 28 图4 5 小龙片区二期棚户区安置小区场址现状图 4 1 4 航空港打铁垭三期棚户区场址 1 场址土地权属类别及占地面积 坐落 XX市XX区航空港工业集中区打铁垭 XX特殊教育学校南侧 南广高速公路以北 东顺路以南 安康路以西 用途 安置房地块 使用权类型 划 拨 净用地面积 44 61亩 29741m2 29 图4 6 打铁垭三期棚户区安置小区选址示意图 2 场址现状 用地现状为不规则的多边形 地内现状为丘陵地形 场平有一定土 石方量 目前正在场平 航空港打铁垭三期棚户区航空港打铁垭三期棚户区 安置小区场址安置小区场址 30 图4 7 打铁垭三期棚户区安置小区建设场址现状图 4 24 2 建设条件建设条件 4 2 1 项目所在区域社会经济条件 本项目所在地XX历史悠久 公元前202年汉朝汉高祖刘邦设安汉伊始 是一座拥有2200多年建城历史的历史文化名城 被美誉为嘉陵江畔的一颗 璀璨明珠 闻名遐迩的中国绸都 久负盛名的水果之乡 果城 XX位 于川中北 四川盆地中北部 与川东北 四川省东北部 地区 是中国优 秀旅游城市 国家园林城市 四川盆地交通枢纽城市 成渝经济区北部中 心城市 川北 川中北与川东北的经济 文化 交通 商贸和信息中心 享有 川北心脏 川北重镇 之称 全市12494平方公里 总人口705 6万 辖顺庆区 XX区 嘉陵区 阆中市 南部县 仪陇县 西充县 蓬安县 营山县三区五县一市 31 XX物产丰富 气候温润 历史悠久 人才辈出 人文荟萃 环境优 美 宜居宜游 资源丰富 科教兴盛 区位优越 交通便捷 经济活跃 市场繁荣 被誉为嘉陵江畔的璀璨明珠 闻名遐迩的丝绸之都 久负盛名 的水果之乡 先后荣获中国优秀旅游城市 国家园林城市等称号 为世界 三国文化研讨会永久会址 XX市 十一五 期间 XX地区生产总值增长率保持在年均15 以上的 水平 2011年XX全市共实现地区生产总值1026 57亿元 总量居全省第五 跨入千亿俱乐部 2012年XX市实现地区生产总值 GDP 1180亿元 位 列全省前茅 川东北地区首位 2012年XX实现地区生产总值 GDP 1180 36亿元 比上年增长14 2 2013年全市实现地区生产总值 GDP 1328 55亿元 列全省第5位 川东北地区首位 比上年增长11 0 增速比上年回落3 2个百分点 比全 国平均水平高3 3个百分点 比全省平均水平高1个百分点 分产业看 第 一产业增加值297 17亿元 增长3 6 第二产业增加值688 71亿元 增长 13 8 第三产业增加值342 68亿元 增长11 0 继续领跑川东北区域 XX区位于XX市东部 与顺庆区一江之隔 幅员面积812平方公里 人 口70万 XX市区最重要的交通枢纽区之一 拥有大型民用机场 万吨级 物流航运港口 火车东站 环城高速以及多条高速跨境 XX区是全国盐卤资源蕴藏量最大的区域之一 还有石油 金沙 膨 润土等 水能资源极为丰富 全区有较好的工业基础 已初步形成了丝绸 纺织 机电化学 食品加工 汽车制造等具有较强实力的工业体系 区内 的省级经济技术开发区十里工业街 开发面积20平方公里 已有近百家企 业正式批准立项到开发区落户 XX区素称XX的 鱼米之乡 是全省商品粮基地 全省瘦肉型商品猪 基地 全省桑蚕茧及水禽蛋生产基地 区内河流密匝 一江四河 遍布各 32 乡镇 水利设施星罗棋布 全区灌面达80 以上 绿化率达73 XX区内有南广 南渝 南大梁高速公路通过 国道318线 成都一上 海 省道南 充 前 锋 线交汇 达成铁路途经区内22公里 境内有 国家民用二级机场XX机场可通航北京 广州 深圳 XX区素有川北 鱼米之乡 丝绸之乡 柑桔之乡 冬菜之乡 的 美誉 2012年 全区地区生产总值达到105 5亿元 2013年 全区地区生产 总值 GDP 达到120 1亿元 GDP同比增长15 5 公共财政一般预算收 入3 75亿元 同比增长25 社会消费品零售总额58 2亿元 同比增长20 1 全社会固定资产投资116 5亿元 同比增长26 8 图4 8 XX区区位示意图 33 4 2 2 地形地貌 1 XX区属丘陵地区 受地质 山脉 河流 气候等因素的制约和影 响 形成平坝 浅丘 中丘和低山地貌 东部是华蓥山脉支系金城山 为 全区最高点 海拔824 6米 全区地势东高西低 形成由东向西缓倾走势 南边溪头乡火星村梯子湾靠嘉陵江边 是全区的最低点 海拔243米 平 坝地区分布在嘉陵江沿岸的江陵 龙门 小龙 XX 青居 溪头等乡镇 部分村社的一 二级台阶上 一般海拔280米左右 约占总面积的45 浅丘宽谷带坝地区 分布在区境腹地的东观 走马 老君 青莲 马家 喻家以及御史 长乐 龙门 擦耳石圭 斑竹等乡镇部分村社 海拔在 300米左右 约占总面积的24 2 本项目中的安汉新区一期棚改项目安置小区场址位于XX市XX区南 面安汉新区 为平坝和浅丘的结合部 土壤类型属亚热带气候红黄壤带 场址内地貌为典型的浅丘地形 建设前需平整场地 3 本项目中的小龙片区二期棚改项目安置小区场址位于XX北部嘉陵 江沿岸的小龙街道办 为平坝地区 建设用地较平整 适合安置房建设 4 本项目中的航空港打铁垭三期棚改项目安置小区位于XX区东部的 航空港工业集中区内 航空港园区内用地沟壑纵横 山丘较多 区内的建 设用地较为破碎 园区北部与南部均有一定面积的松林 打铁垭三期棚改 项目安置小区建设场址为典型的丘陵地貌 项目建设前需平整场地 4 2 3 地质构造 1 安汉新区一期棚户区改造安置小区 项目尚未完成地勘任务 但根据周围建筑地勘资料可知 建设场址地 质条件简单 无不良工程地质现象 场地地基均匀 场地内无液化的粉土 及粉细沙层 根据场地实际情况 并结合拟建物的特点 该场地适宜修建 34 2 小龙片区二期棚户区改造安置小区 拟建项目位于二级阶地上 无大的不良地质现象 地层 地表耕植斜 坡 冲积粘性土 下伏阶地卵石层 基岩为中侏罗系砂泥岩 地质构造简 单 地层倾角平缓 岩基地质构造以宽缓褶皱为主体 侏罗系中统XX组 地层厚度大 地震反射层无明显的断裂显示 表明地质构造简单 近期地 壳运动基本稳定 根据勘探和区域地质资料分析 项目区未发现有断裂和 隐覆断裂存在 项目区地质构造简单 无影响场地稳定及建筑安全的不良 地质状况存在 场地稳定性好 适宜建设施工 3 打铁垭三期棚户区改造安置小区 项目尚未完成地勘任务 但根据周围建筑地勘资料可知 建设场址地 质条件简单 无不良工程地质现象 场地地基均匀 场地内无液化的粉土 及粉细沙层 根据场地实际情况 并结合拟建物的特点 该场地适宜修建 4 2 4 地震 根据 中国地震动参数区划图 GB18306 2001 第1号修改单 对 四川 甘肃 陕西部分地区地震动参数的相关规定 XX区位于非设防区 本项目三个安置小区建设场址均位于XX市XX区 均不考虑地震设防 4 2 5 气候条件 项目中的三个建设地均位于X