某镇购物中心可行性研究报告.doc

.某镇购物中心可行性研究报告目 录一、总 论 1（一）项目概述 1（二）项目基本情况 2二、项目提出的背景 4（一）项目发展的现状 4（二）专业市场在经济社会发展中的地位和作用 4（三）把握专业市场的一般规律，促进专业市场的转型和升级 5（四）国家高度重视农村专业市场建设，积极开拓农村市场，进一步扩内需 7三、项目建设的必要性和可行性9（一）专业市场的发展现状及存在的问题，要求尽快规范专业市场9（二）建设专业市场的必要性11（三）项目建设的可行性13四、项目的建设、管理及技术方案18（一）合作形式 18（二）动作模式 18（三）管理体系 18（四）技术方案 19五、主要原材料供应及运营方案21（一）主要原材料供应 21（二）运营方案 21六、环境影响评价24（一）项目建设执行的环境保护标准、法规24（二）项目的生态评价 24（三）环境保护措施 24七、劳动安全卫生与消防26（一）劳动安全卫生 26（二）消防设施 26八、组织机构与人力资源配置28（一）组织机构设置及其适应性分析 28（二）人力资源配置 29（三）员工培训29九、项目实施进度30（一）建设工期 30（二）实施进度安排 30十、投资估算与资金筹措31（一）投资估算依据 31（二）建设投资估算 31（三）资金筹措方案 33十一、财务评价34（一）财务评价基础数据与参数选取 34（二）评价指标 34（三）销售收入估算 35（四）成本估算 35（五）市场正常运营后，年均利润总额35（六）财务评价36十二、工程招标37（一）发包方式 37（二）招标形式 37（三）招标方式 37（四）招标组织机构 38（五）招标主要内容38十三、结构与建议39（一）结论 39（二）建议 39一、总 论（一）项目概述1、项目名称：某镇购物中心2、建设地点：某镇3、项目法人：某镇人民政府4、项目建设内容：某镇购物中心内容主要是提高农村市场的功能和档次，完善市场附属设施建设，将市场建成布局合理、辐射力强、信息灵敏、交易方式先进、安全卫生、功能齐全的现代化农村综合商贸批发交易市场。主要实施方案为：计划总投资3000万元，总建筑面积3500平方米，占地面积4000平方米。5、主要技术经济指标：（1）项目投入总资金：3000万元（2）年均销售收入：7000万元（3）年均利润额：700万元（4）投资利润率：23 %（5）投资回收期 ：5.2年（含建设期） 6、项目编制依据：（1）项目主管单位关于编制项目可行性研究报告的委托书；（2）国务院关于扩城内需，建设专业批发市场的若干意见；（3）淮北市与某县社会与经济发展“十一五”规划；（4）安徽省统计年鉴2010；（5）淮北市统计年鉴2010；（6）某县统计年鉴2010；（7）某县第三产业发展十一五规划；（8）某县市场建设情况调查报告；（9）主管单位提供的其它资料。（二）项目基本情况1、拟建地点：项目选址在某镇幸福街路南，交通便利。2、建设规模与目标（1）建设规模一栋，二层，钢架结构。项目总投资3000万元，总建筑面积3500平方米，占地面积4000平方米。（2）建设目标建成后的购物中心，成为某镇标志性的建筑物和淮北地区农村综合批发市场的一大亮点。市场定位为：引进浙江义乌小商品名优产品和营经理念。市场分五大类商品：食品、化妆品、文化用品、小百货、家用电器、农副产品。可以安排就业人员100多人，市场年销售额可超过7000万元，上交地方财税可达300万元以上。形成淮北农村地区规模大、档次高、功能多的综合批发市场。市场运营本着求实原则。统一规划，合理定位；在市场建设的同时，要重视市场培育，努力控索现代市场的动作方式，努力提高市场的社会效益和经济效益。加强市场监督管理力度，按照国家有关政策法规，实行规范管理，使市场健康、有序的发展。打破地区和所有制界限，采取各项优惠措施，增加市场吸引力。充分发挥市场在产品大流通中主渠道作用，为各地客户提供高质量、高效率的服务和管理。逐步完善与市场建设相配套的设施，力争为客户提供一个更好的交易环境；根据市场需求，开展配送业务，使市场服务更加贴近人民群众生活。二、项目提出的背景（一）项目发展的现状随着某县经济快速的发展，原有的传统服务业已远远不能满足经济发需要，建设规模大、品味高的农村综合购物中心势在必行。（二）专业市场在经济社会发展中的地位和作用专业市场是商贸物流的重要制度创新，创新的主体是具有经营意识的创业者，多属于诱致性制度创新。一些较具规模的专业市场已成为超越地方意义的重要市场区位增长点，市场的发展对当地的经济发展更是发挥决定性的作风，主要表现在：一是对产业带动的贡献。县区以下的农村专业市场对扩大内需，开拓农村市场产生了巨大的拉动力，形成了专业市场专业镇专业村，带动了农村一、二、三产业的发展。浙江义乌的小商品批发市场，大大促进了当地农村的工业化和城镇化进程，实现了城乡一体化。二是对劳动就业的贡献。专业市场的产业关联度较大，涉及餐饮、旅店、运输、主息等第三产业的发展。专业市场本身可以提供大量的就业机会，还可以为大量闲置劳动力创造就业机会，吸纳大批劳动从事商贸物流和加工活动。三是对增加收入的贡献。专业市场带动了国内生产总值、人均产值和财政收入的增长，从事市场经营活动的人均收入显著增加，促进了当地居民生活水平和生活质量的提高。四是对要素积累的贡献。专业市场及相关产业的发展培养了大批的市场经营人才、企业管理人才和产品营销人才，为当地经济的迅速发展奠定了坚实的人才积累的基础。同时，许多民营企业家直接或间接地通过市场完成了工业化初期最为艰苦的资本原始积累的过程为经营企业的进一步发展提供的资本条件。五是对城镇建设的贡献。县区以下农村专业市场的发展使人口聚集程度加快，促进农村人口向小城镇集聚，推动了农村的城市化，有利于建设社会主义新农村。六是对市场化贡献。专业市场内交易活动完全由市场主体自主完成，资源的配置完全依靠市场机制实现。专业市场的形成，使更多的经济资源被动员起来，推动了市场化进程。从实践来看，凡是专业市场比较发达的农村地区，市场在资源配置中的作用就越大，经济发展的潜力就越大。农村专业市场的形成和发展也冲击了陈旧的思想观念，营造了市场经济的文化氛围。总之，专业市场的形成和发展收到了“办好一个市场，带动一方产业，振兴一方经济，富裕一方百姓”的效果。（三）把握专业市场的一般规律，促进专业市场的转型和升级。从我国专业市场发展历史来看，它与特定的制度背景、产品技术特征、企业规模和市场结构特征相关联，专业市场形成和发展的实质是节省交易费用，其核心在于它具有信息优势。专业市场的形成和发展离不开当地政府的引导和扶持，专业市场在当地政府的支持下提供了一种有别于场外的宽松和安全的市场交易环境，为经营户和商品提供种种使利。在税费方面享受优惠，社会治安良好，地方政府在专业市场内部营造这一体制环境，使专业市场内外人为地营造体制的“落差”，吸引外地经营者进入专业市场交易，进一步增强了专业市场的信息积聚效应。我国专业市场的形成和发展大致可以划分为三个阶段，第一阶段是初期形成阶段。商品主要来源于乡镇企业，大多商品没有商标；商品质量参次不齐，冒牌商品比较普遍，个体经营，资本实力不强；交易方式落后，零售占很大比重，市场提供的是一种简单的物业管理，服务水平是低档次的。第二阶段是专业市场的中期阶段。商品更多地来自城镇企业，特别是国有大中型企业，也包括部分进口产品，大部分商品有商标，一些名牌开始入场交易；批发业务占主导地位，早先的个体户基本完成资本的原始积累，出现了代理商；市场的硬件设施已有较大改善，但市场提供的服务档次仍然不高；市场与市场之间的竞争表现在商品的品种、价格、服务等方面。第三阶段是专业市场的高级阶段。商品主要来源于大中型企业，一些经营者达到一定的规模之后，将逐步实行品牌经营，品牌经营活动也将从集中的摊位中转移出来，随着品牌经营企业的外移，形成了专业街，向现代商贸城发展；经营者以公司或公司的代理商为主，个体户逐步退出市场；交易方式现代化，商流和物流分离，市场交易以商流为主；市场提供的服务是全方位的、多功能的，将从技术、服务、人才等方面吸引经营者，市场的竞争将是具有现代意义的。目前，在专业市场发源地的温州，专业市场的升级换代已走在前列，市场将以提供全方位的信息、技术、咨询服务等为竞争手段，市场已经全面升级。从总体来分析，我国专业市场的发展趋势将表现为二个方面，一是沿海地区先建的专业市场将沿着自身的发展，规律实现换代升级，以进一步保持自身的动态比较优势，不能实现升级换代的专业市场将萎缩甚至消亡。二是专业市场实现区域性转换，中西部地区利用优惠政策和批、比较优势与沿海地区展开竞争，比较优势包括原材料、劳动力和市场，加快形成本地产品对外地产品的替代，促进本地市场对外地市场的工能替代。（四）国家高度重视农村专业市场建设，积极开拓农村市场，进一步扩内需。当前，我国国民经济和社会发展进入了一个关键的发展阶段，农村需求不足，对国民经济的平稳增长产生不利的影响，已经引起党中央和社会各界的高度关注。为此，党的十六大以来，提出了建设社会主义新农村、构建和谐社会、树立和落实科学发展观、全面建设小康社会等发展战略。其难点和热点在于“三农”，启动农村市场对于扩大内需至关重要。县区以下的农村专业市场形成的制度背景和经济环境现已发生了重大的变化，流通领域的其它商业形式和周边地区专业市场的兴起对淮北专业市场质量不高、市场手段落后等问题将直接影响专业市场的生存和发展。如果不加快创新步伐，提高自身素质，农村专业市场将走向衰弱。为此，国家重点支持专业市场实施新的发展战略，促进经济社会的健康发展。一是市场重组和拓展战略。通过多形式、多渠道的市场重组，营造大型市场集团，消除市场之间的内耗性竞争，增强市场信息积聚优势，强化专业市场集散地功能，增强辐射带动的同时，发展“连锁式”分市场，形成全国性的市场网络。二是功能创新战略。随着商品交易向专业市场的不断聚集，促进商流和物流的分离，专业市场将成为商品的商流中心；专业市场要进一步增强信息中心的功能，使专业市场的供求关系、价格信号、花色品种流行趋势等信息成为国内甚至国际市场的权威信息，只有成为信息中心，才能成为一流市场；同时，专业市场要建成科技中心、会展中心、人才中心。专业市场提供各种运输、金融、信息、司法、生活等服务，形成网络系统，取得规模效益。三是产业支撑战略。专业市场的最大特点是品种丰富、价格低廉、销售额度大，要保持这种优势，需要依托相应的产业支撑。纯粹集散地型的市场存在很高的经营风险，在群雄纷争、市场竞争日益加剧的今天，纯粹地集散型市场提高了商品的运作成本和价格，削弱了市场的竞争力和吸引力。为此，专业市场要培育具有特色和比较优势的主导产品，通过对主导产品的技术提升，不断提高市场竞争力和辐射力，提高专业市场的产地化程度。四是骨干经营户培育战略。积极引导一批经营大户逐渐转化为商品交易经纪人，走交易方式现代化之路，拓展经营规模，提高市场档次。五是品牌经营战略。通过实行承诺制、加强专业街建设等，引进名牌企业入市交易和引导经营大户做名牌企业的代理商，提高名牌产品的交易比重，使专业市场真正成为国内甚至国际商流中心、信息中心。三、项目建设的必要性和可行性（一）专业市场的发展现状及存在问题，要求尽快规范专业市场1、专业市场的发展现状专业市场已经成为商贸流通的主渠道，覆盖了所有的大中小城市和生产企业，构筑成了带通全国城乡的商贸流通大动脉；市场主体向多元化发展，随着流通体制改革的不断深入，专业市场形成了多种经济成分、多形式的竞争格局，各类经营个体户、专业户、企业联合体不断发展壮大，显示了旺盛的生命力，对搞活商品流通。增内需，保障供应发挥重要作用；涌现出了一批具有较强幅射能力的型批发市场，如浙江义乌的小商品批发市场，辐射了港澳地区和东南亚国家等。由于这些大型批发市场辐身拌径大，具有较强的交易和集散功能、价格形成和发现功能、结算功能、风险分散功能，商贸流通规模大，创造了更大的经济效益，成为地方经济的重要支撑，财政收入的主要来源；现代化经营管理方式在部分专业市场得到应用。2、存在问题从目前来看，我国专业市场的发展势头是比较强的，但由于发展时间不长，起点低，总体化水平不高，存在一些丞需解决的问题。缺乏统一规划，布局不够合理。专业市场是伴随着城乡经济的发展而发展的，通常是谁有钱、有地，经当地政府批准，甚至只在工商部门登记注册，一个专业市场就办起来了。由于缺乏统一规划，批发市场发展不平衡、布局不合理。就全国而言，东部地区与中西部地区差距拉大，一些地方出现了“有市无场”和“有场无市”的现象。经营设施简陋，交易手段落后。大多数专业市场选址不符合城市化的发展规划，经营服务设施简陋，不够配套。一些专业市场长期停留在出租铺位的简单物化管理层次上，像个“放大”的集贸市场。交易手段落后，95%以上的专业市场基本是以传统的现贷、对手交易为主，代理结算还不普遍。至于实行会员制，采取竞价拍卖、远期合约交易和期货交易方式尚处于萌芽阶段。市场主体组织化程度低、业务经营存在盲目性。目前专业市场的主体绝大多数是分散的个体经营户，他们经营规模小，经济实力弱，缺乏专门的经营知识，且大部不具备法人资格，在业务经营上存在着严重的自发性和盲目性。一方面，他们在市场交易中往往处于不利地位，对风险的承担能力很有限；另一方面，受利益的驱使，假冒伪劣商品时有发生，严重损害了消费者的利益，影响了专业市场的形象。信息网络建设滞后，信息传播渠道不畅。从中央到地方对市场信息网络建设比较重视，近年的发展也比较快，但由于信息网络肃属于不同的地方和部门，资源不能共享，远未发挥其应有的作用。信息采集面不广，大量的信息收集不上来，信息传播渠道也不够通畅。市场管理政出多门，经营交易者的负担过重。由于全国没有统一的批发市场法规，许多专业市场组织化程度和管理水平不高，政出多门，管理收费比较混乱，交易者负担较重。市场进入没有门槛，入市人员素质参差不齐，强买强卖现象时有发生。由于规划布局不够合理，专业市场之间以邻为壑，搞相上分割、封锁和恶性竞争的现象比较普遍。（二）建设专业市场的必要性专业市场社会效益高，企业效益低，是具有社会公益性质的产业，加强对专业市场的扶持，符合国家的产业政策，符合最广大人民群众的根本利益。从保持经济稳步增长的战略角度重视专业市场建设，促进商贸流通，激活农村消费市场，扩大国内需求，确保经济社会良性发展。1、加快发展市场建设是扩大内需，促进经济持续增长的必要措施。扩大内需是我国长期的战略方针。目前，我国经济体制和经济环境都发生了很大变化，主要工农业产品正进入买方市场，但同时许多服务产品仍供不应求，发展相对滞后。在这种情况下，国民经济的增长必将更多地依靠服务业的带动，这也是经济发展的客观规律。2、加快发展市场建设是增加就业岗位、缓解就业压力的主要渠道。就业问题是当前以及今后一个时期我国国民经济和社会发展的突出矛盾。我们正处于工业化和信息化加快发展的时期，在工业生产领域中资本和技术替代劳动力的趋势越来越明显，国有企业减员，乡镇企业吸纳劳动力的能力下降，城乡就业都面临很大的压力。当前，扩大就业要采取多种途径，但根本途径是发展经济。服务业无论从其总就业人员中所占的比重，还是从新提供的工作岗位的净增长等方面来看，对于解决就业问题都发挥着重要作用。3、加快发展市场建设，是推进结构调整，促进产业升级的必然要求。作为重要服务业的市场建设是现代经济社会发展的重要特征。随着时代步伐的加快，服务业占国民经济的比重将会逐步提高，产业结构也将由目前的“二三一”型向“三二一”型转变，这也是经济发展的一般规律。今后一个时期，结构调整是经济发展的主线，而大力发展服务业，提高服务业增加值在国民经济中的比重，则是结构调整的重要任务。4、加快发展市场建设，是提高国际竞争力的迫切要求。当前，全球经济竞争的焦点正逐步从货物贸易转向服务贸易，全球贸易中服务贸易已占到20%，服务业竞争日益成为国际竞争的重要方面。加入世界贸易组织后，随着服务领域的逐步对外开放，必将给我国服务业带来较大的挑战。从总体上看，我国目前服务业竞争力不强，除旅游等少数行业外，多数服务贸易领域处于逆差状态。5、加快发展服务业，是提高人民生活水平，改善生活质量的有力措施。不断提高人民群众的物质文化生活水平是发展社会主义经济的根本出发点。当前，人民生活水平正向小康社会迈进，加快发展服务业，对促进消费升级、提高人民生活质量的作用越来越大。随着居民收入的增加，城乡居民对服务产品的数量和质量都提出了新的要求。只有加快发展服务业，积极推进新的服务品种，努力提高服务质量，才能更好地满足城乡居民的消费需求，推动人民生活向更加宽裕 小康生活迈进。（三）项目建设的可行性1、政策保障国家发改委关于“十一五”期间加快发展服务业若干政策措施的意见为我县发展市场建设提供强大的政策保障。意见规定：（1）要加强服务业重点项目建设，进一步加强服务业重点项目的配套基础设施建设，加大改革力度，使服务业成为现代经济发展的一个重要行业。（2）优化服务行业结构。以市场为取向，以企业为主体，以技术进步为支撑，大力调整和优化服务行业结构，提高服务业的整体素质和国际竞争力，强化对交通运输、商贸流通等行业的改组改造，推进连锁经营、特许经营、物流配送等组织形式和服务方式的发展，提高服务质量和经营效益。（3）扩大服务业就业规模。服务业是今后我国扩大就业的主要渠道，各地、各部门必须统一认识，高度重视。（4）加快服务业人才的培养。加快培养服务业所需的各类人-12-才，特别要加强培养社会急需的信息服务、服务政策与管理以及熟悉国际服务贸易规则等方面的人才。（5）多汇道增加服务投入。发展服务业主要依靠市场机制配置资源，同时也要发挥政府投资的引导带动作用。中央和地方各级政府，都适当安排一定数量的资金，作为加快发展服务业的引导资金。银行要适当增加对服务业的信贷支持，在独立审贷基础上积极向符合贷款条件的服务业企业及其建设项目发放贷款。（6）加强服务业的组织领导，各地区、各部门要进一步转变观念、统一思想、提高认识，把服务业摆到与农业、工业同等重要位置。各级政府要切实履行职责，为加快发展服务业创造良好的环境。2、建设条件具备（1）自然地理条件某县位于安徽省北部，地处淮北平原，东近连云港、西连商丘、开封、南接宿州、蚌埠、北临徐州，为淮北市唯一的市辖县。全县辖11个乡镇和一个经济开发区，总面积1500平方公里，耕地面积130万亩，人口100万。某县地方工业形成以能源工业为基础，以加工业为支撑，以高新技术产业为兴县的综合工业体系。酿酒、冶金、建材、化工、轻纺、机械、电子等已形成规模产业。某县投资环境优越。全县已形成公路、铁路、内河航运为主的交通网络。符夹、青阜、青芦铁路穿境而过。内河航运直通上海港。连霍、合徐高速公路横穿境内，周边有南京、合肥、徐州、阜阳机场。邮电通讯发达，步入全国先进行列。（2）自然气候条件某县地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明，光照充足，日照时数2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天，其他气象资料如下：年 均 气 温：14.5极端最高气温：41.1极端最低气温：-21.3年均相对温度：70%主 导 风 向：东北风年 均 风 速：3.1m/s风 压：343kn/m2年最高降雨量：1441.1mm年 均 降 雨 量：862.9mm日最大降雨量：249.7mm最大冰土深度：20mm地 震 烈 度：7度（3）建设条件本项目的实施具有许多有利条件，一是交通便利、公路运输四通八达。二是水源充足，足以保障项目的顺利实施。三是电讯设施完备。项目区已全部开通程控电话和移动通讯，并有配电房-14-可保证项目单位经营、生产、办公用电。四是主要建筑材料充足。本项目建设所需的材料主要有：水泥、钢筋、黄沙、砖、石子、木材及其它辅助材料。建设工地交通方便、快捷，所需各种原、辅材料可直接运至工地。其中，水泥、石灰、石子为地产；钢筋可市场购进；砖可从当地轮窑厂购进；其它辅助材料当地市场可提供。（4）淮北市提出“双百双宜”的城市化发展战略为本项目建设提供了根本保障市委、市政府为实施“双百双宜”的城市化发展战略，修编城市发展规划，对城市的布局进行适当的调整，一是拓展城我规模，把相山区、烈山区、杜集区和某县作为城市发展的四个组团，城区规模扩展为100平方公里。二是改善城市生态环境，规划设置产业、商贸居住等功能区，促进产业向工业园区集中，人口向居住区集中，建设成为最适宜创业和最适宜人居住。随着淮北城市化发展战略的实施，城区内的工业企业需要迁移，向工业园区集聚。煤矿开采是劳动密集型产业，由于新建企业不再承担社会职能，大量的矿区职工生活将通过市场化运作，矿区职工以及新农建设过程中转移的农村劳动力需要向城镇集中，淮北市正在规划建设100万人口规模城市，人口的集聚需要建设相应规的经济适用房和高层建筑，建设相应的城市基础设施，以满足居民的物质文化需求，提高居民的生活质量。所有这些建设均需要大量的钢材。（5）淮北市产业发展战略为本项目建设提供条件淮北市作为新兴的能源城市，因煤而设立市，又因煤炭而兴市，煤炭是淮北的支柱产业，属于单一的资源型城市。从实践来看，这种产业过于集中的资源型城市，随着不可再生能源的开采枯竭，经济和社会发展存在较大的风险。加快城转型，实施可持续发展势在必行。市委、市政府提出要立足煤炭产业开发，多业并举的产业发展战略，树立和落实科学发展观，实现经济社会的持续健康发展。在实施城市转型的过程中，淮北市把加快发展商贸流通等三产服务业作为优先发展的产业，积极培育农村专业市场，实施农村市场开发百千万工程，扩大农村消费需求。就商贸流通产业而言，建设专业市场的条件比较成熟，优势比较明显。四、项目的建设、管理及技术方案（一）合作形式*镇上海*购物中心合作原则：保持农村批发市场的特色，确保市场建设达到城市市场水平，设计具有超前意识，瞄准发达地区原有经营面积不减少而增加。投资者与土地所有者合作开发，根据投资比例、分配利益。具体的说，土地所有者以土地评估拆价作投入，投资商出资建房，然后按一定比例分成。（二）动作模式*镇上海*购物中心经营的核心竞争优势，就是三位一体。即有市场有工厂有物流中心，三位一体同步发展，形成一个经济循环的产业链。在韩村经济集中区建一个像义乌小商品市场加工基地，物流中心。吸收浙光义乌生产厂家落户生产，利用批发市场这个交易平台，利用当地资源优势。降低生产成本，增加商品花色品种，提高市场竞争能力。市场改建期间，为了留住老经营户，不影响经营收入，地方政府想法帮助市场在道路两旁或邻近划出一块地皮，由投资商负责搭建临时简易房用为市场，给经营户免费经营。并在临时市场经营期间给予一定的营业补贴。（三）管理体系中心建成后，引进现代管理机制和人才，利用现有的市场管理人员作为市场管理的基本班底，通过培训学习或走出去实习或请进来指导，不断摸索，不断提高市场管理水平。市场管理的组织机构是：成立市场管理委员会，下设物业管理小组，市场管理小组，市场保安小组；市场设立一站式生产、销售、物流商品服务中心；设立市场信息发布中心，与浙江义乌小商品市场联网。把现代的信息化手段运用到批发市场经营管理上来。（四）技术方案1、设计原则（1）经济、实用、安全的原则，高标准、高质量的建筑设计和施工。（2）重视生态环境保护、节约土地资源，力求建筑和生态协调统一。（3）统筹兼顾、量力而行、节约资金。（4）坚持“经济效益至上”的宗旨，规划设计要体现现代化经营方略，强化综合功能效应，体现适度超前意识。2、建筑工程特征（1）地基：放坡开挖；（2）基础：钢筋混凝土基础；（3）整体：标准砖；（4）楼板：现浇钢筋混凝土梁、板；（5）屋盖：现浇钢筋混凝土梁、板；（6）地面：混凝土；（7）内粉：石灰砂浆、乳胶漆；（8）场地、道路：钢筋、混凝土。3、供配电：本项目建成后，用电负荷不是太大，某县电力供应较为充裕，能够完全满足项目需要。4、给排水：本项目建成后，采用生产、生活、消防用水合一制。地下水丰富，用水泵打入高位水箱，能完全保证使用。停车场、道路及屋面雨水经斗汇集，排入城镇下管网，生活污水经化粪池处理后，排入污水管网。5、通讯：本项目建设用地位于某县县城，通讯能完全满足项目需求。6、设计指标：（1）总建筑面积：3500 m2（2）总用地面积：4000m2（3）建筑占地面积：1800 m2（4）容积率：0.9（5）绿地率：10%（6）用电设备安装总容量：1200kw（7）日用水量：30.02m3/d（最高日）（8）密度：45%五、主要原材料供应及运营方案（一）主要原材料供应*镇上海*购物中心工程主要原材料为建筑安装材料 ，项目建成交付使用后的需主要原材料为各品类工业品商品经营，本项目研究所指主要原材料只分析建筑安装材料，经营所需主要原材料不予分析研究。1、主要建筑安装材料品种为工程建设所需的土石以及水泥、钢材等建筑材料 ；工业品专业市场建设所需安装材料主要为电子信息服务工程，展览陈设安装工程 、办公及照明等安装工程 。2、主要原材料需求量需要土石方，18万立方米以及其他建筑安装材料。3、原材料来源本专业市场建设所需建筑材料 ，回填土、毛石、水泥、钢材、电脑信息设备等在当地能够满供应，可以就地取材。4、运输方式 建筑材料就地取材，可租用当地的运输车辆，及时运到指定场地，确保建设使用 。经营性钢材可以租用专门的运输车辆，按时送达指定地点。（二）运营方案安徽省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确提出，要加强沿淮淮北平原农村产业结构调整、现代农业建设及-20-矿产资源深度加工和综合利用，妥善处理人口、资源、环境的关系，促进协调发展。加强基础设施建设，壮大中心建制镇实力，提升城镇化水平。该中心扩建工程的运营在各级政府的重视支持下，以淮北市某县及地方煤矿为依托，凭借淮北市交通区位优势，已具备有进一步发展的良好基础条件，作为带动三产服务业的龙头企业，已向全国规模化市场靠拢，具有展销、加工、交易等功能，将传统的批发市场，发展为淮北乃至皖北地区各类工业品交易的集散中心。该市场建设工程项目，计划12个月完成。市场运营本着求实原则。统一规划，合理定位；在市场建设的同时，要重视市场培育，努力控索现代市场的动作方式，努力提高市场的社会效益和经济效益。加强市场监督管理力度，按照国家有关政策法规，实行规范管理，使市场健康、有序的发展。打破地区和所有制界限，采取各项优惠措施，增强市场吸引力。充分发挥市场在商品流通中主渠道作用，通过产品会展中心，展示、展销我县的各类工业商品，逐步将我县的资源优势转化为商品优势，提高工业产品的商品化程度，为我县的第三产业腾飞做出贡献。通过电子结算等现代化的管理手段，为各地客户提供高质量、高效率的服务和管理。逐步完善与市场建设相配套的设施，力争为客商提供一个更好的交易环境；根据市场需求，开展工业品商品配送业务，使市场服务更加贴近人民群众生活。六、环境影响评价（一）项目建设执行的环境保护标准、法规1、建筑施工场所噪声限制（GB1252390）2、环境空气质量标准（GB30951996）3、废水综合排放标准（GB89781996）4、建设项目环境保护分类、管理名录（环发199999号）（二）项目的生态评价1、本项目建设地点在*镇政府南门对面，项目区整体生态环境良好 ，附近没有任何污染源，总体环境质量较好。2、可能造成的环境影响分析（1）项目建设期可能造成的环境影响主要来自于两方面，一是挖掘、搬运土石方和运输不泥、黄沙等建筑材料时的扬尘，会造成对空气环境的污染；二是市场建设施工时机械设噪音造成的场界噪声对周边环境的污染。（2）项目施工竣工后运营期对周边环境的影响 按照国家环境保护总局建设项目环境分类管理名录界定，本项目属“对环境影响很小的建设项目 ”，除排放少量的生活废水外，项目运营期基本上不产生废水、废气、粉尘、噪声等不利影响 。（三）环境保护措施 本项目的环保措施，重点是在建设期。对施工挖掘的渣土要洒水抑尘，渣土和粉尘类建材运输车辆，要用蓬布覆盖，并不得超载，尽量减少撤落污染 。对噪 声大的施工设备 ，尽量避免同量开动，造成噪声的叠加，晚节 7点至早上7点时间段内，要停止启动噪声40dh的机器，以免影响附近居民休息。项目竣工后的运营期排放的少量生活污水不得直接排入环境水体，应排入沼气池，生产沼气清洁能源，节约能源。七、劳动安全卫生与消防（一）劳动安全卫生1、危险因素及危害程度分析主要隐患部位主要隐患是钢材装御过程中的意外以及用电、带电部位的漏电、过流、断相、接地等可能的人身伤害等关键部位。2、安全措施根据安徽省关于加强安全生产的有关规定要求，项目单位必须建立健全劳动安全制度，严格执行国家建设部门和安全部门颁发的安全卫生标准和规程，加强对市场内外人员的安全防护教育 ，防止各类事故发生。安全防护设施必须符合国家规定的标准，项目单位必须把“安全”作为项目实施的首要任务，强化安全意识 ，对项目的实施实行全过程的监管，杜绝一切安全事故的发生。（二）消防设施根据安徽省安全规范 ，确定本项目为二级消防单位，在设计施工中，按标准设计 、配套与之相适应消防设施。1、消防给水系统（1）消防给水用水量本项目按室内消火栓用水量标准，用水量5L/S，可同时使用2支水枪，每支水枪最小流量2.5L/S。室外消防用水量，按同一时间内的火灾次数为1次，一次灭火用水量15L/S。（2）消防给水系统消防给水系统宜与生活给水管道系统合并。室外消防给水系统可采用高压给水系统。管道的压力保证用水总量达到最大，且水枪在厂房建筑最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10米。室内消防用水量达到最大时，其水压应满足室内最不利点灭火设备的要求。2、消防设施（1）按规定设置安装消水枪，水龙带和消防水池。（2）电器控制系统配齐相应的化学灭火哭器具，如化学泡沫、干粉、二氧化炭灭火器。八、组织机构与人力资源配置（一）组织机构设置及其适应性分析购物中心开发的组织管理机构，由项目承建单位同各经营户之间建立松散型的组织，按照市场化动作，各经营户具备独法资格，独立经营，自负盈亏，项目单位除参与部分经营业务外，主要是向市场提供管理与服务。项目单位实行董事会领导下的总经理负责制，在总经理以下设置经营部、财务部、市场管理部、信息服务部、市场攻关部、办公室等6个职能部门。组织机构示意图总 经 理市场攻关部信息服务部办公室财务部市场管理部物业管理部（二）人力资源配置1、工作制度根据市场经营的实际需要，本项目可实行8小时工作制。经营部工作人员实行二班工作制。2、劳动定员项目竣工后，专业市场的运作需要工作人员18人，其中管理人员14人。（三）员工培训市场主要管理人员，在项目建设中后期，即应派往国内同类专业市场学习、考察、接受培训。专业市场运营后，即可安全排全体工作人员，到岗进行岗前培训。全体人员都应经过考试合格后方可持证上岗。时 间内 容人 数备 注一期信息、网络5二期现代经营管理10三期WTO规划15四期现代营销技巧5五期质量管理3*镇上海*购物中心经营管理培训计划九、项目实施进度（一）建设工期本项目建设工期为12个月（二）实施进度安排本项目实施进度安排为以下几个阶段1、可行性研究报告上报审批阶段：1个月。2、招标、谈判正式签约订货阶段：1个月。3、市场建设阶段：9个月。4、市场试运行阶段：1个月。以上安排可以交叉或平行进行。（三）项目实施进度表（横线图）序号 时间(月)项目名称123457891011121可研报告上报审批2谈判签约定货3市场建设4市场试运营十、投资估算与资金筹措（一）投资估算依据1、建筑材料、设备单价按市场询价和厂家询价。2、土建工程定额根据2008年全国统一建筑工程概算安徽省估价表估算。（二）建设投资估算1、建设投资估算内容建设投资一般由建筑工程费，设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费等构成。其中：建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费形成固定资产；工程建设其他费用可分别形成固定资产、无形资产、递延资产。其本预备费等在可行性研究阶段为简化计算方法，一并计入固定资产。构成如下图所示：项目建设建设投资静态部分建设投资动态部分建筑工程费设备购置费安装工程费工程建设其他费用基本预备费涨价预备费利息及其他费用2、建设投资额估算根据专业市场运营的需求，确定所需的综合办公楼、交易门面房建筑方案和信息服务设备购置安装方案。投资估算如下：（1）征地费300万元。（2）建筑工程费：2350万元（3）安装工程费：150万元（4）其他配套设施费480万元（5）工程建设其他费用100万元前期工作费：50万元工程设计费：30万元职工培训费：10万元（6）基本预备费：30万元（7）项目建设投资总额3500万元 (三)资金筹措方案项目投资资金来源项目投资总额3500万元，全部由浙江省温州市人金胜强自筹，按照项目实施进度计划及用款计划适时拨付。十一、财 务 评 价（一）财务评价基础数据与参数选取1、税费收取率（1）增值税：17%（2）城市建设维护税：按增值税的7%（3）教育费