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2019 12 31 上海新天地 案例研究 2 目录 上海新天地简介地理区位总体规划开发理念改造历程项目指标商业业态上海新天地的运营模式 盈利模式开发商 瑞安房地产新天地项目总结新天地开发模式总结新天地成功因素总结 3 城市和人一样 也有记忆 因为它有完整的生命历史 从胚胎 童年 兴旺的青年到成熟的今天 这个丰富 多磨而独特的过程全都默默地记忆在它巨大的城市肌体里 一代代人创造了它之后纷纷离去 却把记忆留在了城市中 承载这些记忆的既有物质的遗产 也有口头非物质的遗产 城市的最大的物质性的遗产是一座座建筑物 还有成片的历史街区 遗址 老街 老字号 名人故居等等 4 开发目的 以上海近代建筑的标志 石库门建筑旧区为基础 改变石库门原有的居住功能 创新地赋予其商业经营功能 把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮 购物 演艺等功能的时尚 休闲文化娱乐中心 项目取名 新天地 源于 一大 的灵感 一 大 合起来是个 天 字 与天对应的是 地 上海新天地简介 5 地理区位 上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段 高架桥交汇点 原法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅 北至太仓路 西至马当路 南至自忠路 东至黄陂南路 6 总体规划 新天地是太平桥改造规划的一部分 太平桥项目总占地 52公顷总建筑面积 116 3万平方米总体规划顾问 Skidmore OwingsandMerrill LLP SOM 开发商 香港瑞安集团前期投资 前期总投资14亿元 动迁费6亿元人民币人口数量 原自然街坊23个 原居住人口7万人 7 8 9 A太平桥人工湖绿地 占地4 4万 水面面积1 2万 已成为市中心景观 B新天地 占地3万 建面6万 分南 北里 E瑞安集团总部大楼 区域的标志性建筑 D企业天地 甲级写字楼区 总建面50万 C翠湖天地 高级住宅小区 总建面68万 10 开发理念 存表去里整旧如旧翻新创新 新天地 区内有国家重点保护单位 中共一大会址 和许多建于上世纪初典型的石库门里弄建筑 在建设高度 建筑形式和保护方面都有一定的要求 地段改造采用了 存表去里 的方式 即对保留建筑进行必要的维护 修缮 保留建筑外观和外部环境 对内部进行全面更新 以适应新的使用功能 把原来的居住功能变成了经营功能 把整片居住区变成了商业 文化 娱乐 购物的场所 拆除一部分老房子 开辟绿地和水塘 美化环境 为了配合外表 整旧如旧 内部 翻新创新 的特色建筑 设计及工程以保留房子原貌为原则 但内部则进行了翻天覆地的改造 现在的新天地石库门弄堂 外表依旧是昔日的青砖步行道 清水砖墙和乌漆大门等历史建筑 但内里则设有中央空调 自动电梯 宽带互联网 把它改造成全新概念的经营消费场所 11 石库门的保护与重建 旧瓶装新酒 石库门有着江南传统二层楼的三合院或四合院的形式 一般进门就是一小天井 天井后为客厅 之后又是一天井 后天井是灶台和后门 天井和客厅两侧是左右厢房 一楼灶台间上面为 亭子间 再往上就是晒台 在总体上采用的联排式布局却来源于欧洲 外墙细部有西洋建筑的雕花图案 门上的三角形或圆弧形门头装饰也多为西式图案 石库门建筑盛行于20世纪20年代 占据了当时民居的75 以上 至今中心城区还有近40 的申城市民居住在有一个多世纪历史的石库门中 石库门里的 亭子间 客堂间 厢房 天井 以及 二房东 白相人嫂嫂 七十二家房客 等与石库门有关的名词成为老上海们温馨的记忆 外观修复 内部改造 在基本上不改动其外型的前提下 主要采取插层 升高 加固等办法 增加使用面积 并在内部修建独家使用的厨房和卫生间 改善居民居住条件 12 1997年规划构想1998年拿地1999年新天地北里动工中心绿地及人工湖动工2001年新天地北里开业 商业只租不售 中心绿地及人工湖开放新天地南里动工住宅一期动工写字楼一期动工2002年新天地南里开业 商业 公寓只租不售 2003年住宅一期完工 销售率100 翠湖天地雅苑 建筑面积约4 9万平方米 包括3幢小高层住宅大楼 2幢高层住宅大楼及2幢别墅 共提供283个单位 单位面积由105至500平方米 均价16000元 平米 写字楼一期完工 销售率90 以上2006年住宅二期完工 翠湖天地御苑 建筑面积约13 6万平方米 包括17幢小高层住宅和高层住宅大楼 提供645个单位 单位面积从93到660平方米 均价60000元 平米 2008年住宅三期开盘 翠湖天地嘉苑 319套住宅 129 183平方米的两房两厅 230平方米的三房两厅以及少量324平方米的四房两厅和90平方米的一房两厅 参考价为7万 7 5万元 平方米 2001年进度新天地北里 商业 绿地 人工湖 2002年进度新天地南里 商业 公寓 2003年进度住宅 写字楼一期 改造历程 13 新天地项目指标 占地面积 约3万平方米建筑面积 5 56万平方米建筑覆盖率 56 开发商 香港瑞安集团规划顾问 本杰明 伍德 WoodandZapataInc 建筑顾问 新加坡日建设计事务所 上海同济大学建筑设计研究院日均客流量 约2万人次 周末节假日达到3万人次 14 新天地商业业态组合 零售 餐饮 休闲娱乐 38 42 20 北里业态主要为餐饮 零售 服务和艺术休闲娱乐 3 5万平 南里以一座总建面为2 5万平米的购物 娱乐 休闲中心为主 该中心共五层 商业业态包括国际影城 剧院餐厅 家居用品 健身及水疗俱乐部 酒店式服务公寓 53套单元 麦当劳餐厅 哈根达斯 甜品店等 15 运营模式 只租不卖 管理与经营分离 上海新天地只租不卖 管理者与经营者相分离 通过强大的招商运营能力 吸纳国际顶级品牌入驻 新天地不仅对入驻品牌 含金量 要求苛刻 更要求商家每年提交一个自身的宣传推广计划 而且月月都要有 这样新天地几乎天天都有推广活动 租金节节攀升 2003年15美元 平米 月2007年25 35美元 平米 月 现有的98家租户中 85 来自中国内地以外的国家和地区 16 上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分 对罗康瑞而言 改造石库门只不过是他的一桩生意 投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售 由于 新天地 的品牌效应 带动了周边区域价值的提升 地价提升 从1999年的每平方米8000元 10000元 到2004年的每平方米20000元 房价攀升 上海新天地未建之前 周边房价只有7000元 新天地在建之际 房价升至15000元 新天地建成 周边房价已升至20000元 而到新天地商圈成熟之后 周边房价已经攀升至40000元 短短几年 从建设初期到最终商圈成熟 上海新天地的房价尽升5倍以上 以翠湖天地为例 2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时 售价仅16000元 平方米左右 2006年二期御苑推出时 售价已达60000元 平方米左右 其中有三幢楼房以40000元 平方米左右的价格被整体收购 2008年的第三期嘉苑 售价又再次上涨 其中13万元 平米的最高价较一期16000元 平方米的价格已上涨达8倍左右 历时6年 即便是按目前的67000元 平方米的最低售价计算 其上涨幅度仍超过4倍 盈利模式 商业先期提升区域价值 17 开发商 瑞安房地产 瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于1971年在香港创立 至今已发展成为一个多元化的集团 旗下之房地产发展 建筑及建筑材料业务遍及香港 中国内地 瑞安房地产于2004年成立 是集团的地产旗舰公司 并结合了瑞安在中国内地的主要房地产发展项目 于2006年10月在香港联合交易所上市 瑞安房地产在中国内地开发 出售 租赁 管理及经营创新及优质的办公楼 住宅 零售 娱乐及文化等项目 发展项目主要可分为两个类别 集多种用途并分多期开发的大型城市核心发展项目 一般包括住宅 办公楼 零售 娱乐及文化物业 以及坐落于失去优越地段的优质综合住宅发展项目 一般包括住宅 学校和商业 零售及消闲设施 目前瑞安房地产在上海 杭州等城市开发8个项目 其总建筑面积共达1320万平米 18 罗康瑞 1948年4月生 广东省普宁人 生于香港富豪之家 父亲是香港鹰君集团创办人罗鹰石 家中共有十个兄弟姊妹 罗康瑞排行老六 是罗鹰石的四子 目前罗氏家族执掌香港四大集团 除瑞安集团外 鹰君集团和孙福记集团总经理由罗康瑞的三哥罗喜瑞担任 世纪城市集团则由二哥罗旭瑞主持 罗康瑞现任十届全国政协委员 中华全国工商业联合会副主席 香港瑞安集团有限公司董事局主席 香港工商专业联合会会长 长江开发沪港促进会理事长 上海市荣誉市民 在1999年告贷无门时 罗康瑞狠心自掏了8亿多元启动上海 新天地 项目 瑞安集团上上下下都说 老板疯了 但这位将50 的资产 几乎整个未来赌在上海的香港商人的心思是 利用新建筑与传统建筑的完美结合 在上海市中心筑造一个标志性的国际商住园区 在香港 罗康瑞靠建材起家 兼做一些规模不大的房地产生意 与房地产巨鳄李氏家族 郭氏兄弟不可同日而语 即使他的父亲 香港早期的房地产富豪罗鹰石 与上述诸位也难比肩 可是现在 李嘉诚 郭炳湘每次遇到罗康瑞 不禁也要拍拍这位后生的肩膀 罗康瑞 你行啊 你有眼光 这么早到上海去投资 2008年11月27日 罗康瑞在新加坡与苦恋八年的 最美丽港姐 朱玲玲 霍震霆前妻 注册结婚 19 瑞安房地产主要开发项目一览 20 新天地项目总结 21 新天地项目开发模式总结 能够形成溢价的产品与较高市场风险的产品后期开发 湖心绿地 商业 写字楼 住宅 规模 时间 开发步骤 填补绿脉空缺 提升居住环境价值 罗康瑞以公益性质的人工湖 绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区土地 01 1 01 6 00初02 9开街 4 4万平米 6万平米 50万平米 68万平米 对项目价值抬升的贡献 回收投资 赚取利润 实现项目溢价 以建筑为载体传承上海历史文化风貌中西交汇铸就特色商业 带动房地产地价提升节省后期营销费用 02 06发售20 12入住 03 10建成 地段成熟具备高端商务形成的条件淮海中路东段中央商务区的扩展进一步抬升后期住宅的投资价值 最终把新天地拉进上海的核心 文脉 地脉 环境改造入手 商业提升区域价值 高档住宅获取溢价 区域成熟后 实现写字楼价值最大化 22 新天地项目成功因素总结 观念的进步以往社会大众认为历史保护是政府的工作 其实新天地的开发模式就是房地产的开发 着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益 也是因为这样的考虑 带来了历史建筑保护的机会 从传统建筑保护的概念与方法看 新天地是一个特殊的例子 它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子 为政府启动了城市开发列车 带来了效益 手法的创新瑞安集团独具慧眼 掌握了契机 采用的作法是保留建筑物的表层 改变内部的结构与使用机能 类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法 传统与现代的融合 新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面 更多的是体现了中西合璧 兼容并包的上海石库门居住文化 优越的区位不但拥有先天的传统文化元素 而且拥有浓厚的商业