房地产法服务.ppt

课程基本结构 归属篇 利用篇 服务篇 绪论 管理篇 房地产服务基本内容 房地产物业服务房地产中介服务 房地产物业服务 要点物业服务概述业主自治物业服务与物业监管 物业服务概述 物业是指已建成并交付使用的住宅 工业厂房 商业用房等建筑物及其附属的设施 设备和相关场地 物业服务概述 物业服务与物业管理物业服务 是指业主之外的第三人 物业服务企业或者其他管理人 对业主的建筑物及其附属设施 小区内的公共设施等加以管理为内容的行为 物业管理 是业主管理建筑物及其附属设施 其可以自行管理 也可以委托物业服务企业或其他管理人管理 管理的客体指向建筑物及其附属设施 并非管理业主 业主委托物业服务企业或其他管理人管理 其权利来源于业主的授权 其与业主之间是委托与被委托的关系 服务与被服务的关系 二者之间是平等民事主体之间的关系 物业服务概述 物业管理的模式业主自管模式指业主对于小区内的公共事务不仅成立了业主大会 业主委员会 而且还自行负责物业的管理工作 自管强调的是管理 至于物业管理中对物业的维护 保养和修缮的实施 则可以聘请或雇佣专门技术人员 业主委托模式是由业主与物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同 委托他人对物业进行管理 业主为此支付服务费用 物业服务概述 物业管理的内容对专有部分的管理 对共有部分的管理一般分为三大类常规性公共服务针对性专项服务委托性专项服务 业主自治 业主大会概念是由一个物业区域内全体业主组成的 代表和维护全体业主利益 决定重大共同事务的自治性组织 成立同一个物业管理区域内的业主 应当在物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处 乡镇人民政府的指导下成立业主大会 并选举产生业主委员会 但是 只有一个业主的 或者业主人数较少且经全体业主一致同意 决定不成立业主大会的 由业主共同履行业主大会 业主委员会职责 业主自治 业主大会大会召开成立大会是指当一个物业管理区域在满足业主大会成立条件时筹备召开的首次会议 该次大会属于业主大会的启动会 需要业主表决并审议通过首次业主大会筹备组拟定的 管理规约 业主大会议事规则 并选举产生业主委员会 确定业主管理团体的组织架构和运作模式 建设单位 开发商 工作会议业主大会定期会议和临时会议业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开 一般每年至少召开一次 故亦称年度会议 业主大会临时会议的召开无时间限制 经专有部分占建筑物总面积20 以上且占总人数20 以上业主提议的 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的 业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况 业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议 召开程序召开形式 业主自治 业主大会大会决议成立要件召开业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加 生效要件业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及改建 重建建筑物及其附属设施两项内容时 应当经专有部分占建筑物总面积2 3以上的业主且占总人数2 3以上的业主同意 决定其他事项的 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 协议效力业主大会的拘束力及于物业管理区域内的所有业主业主大会作出的决定侵害业主合法权益的 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销 除斥期间一年 业主自治 业主大会职责制定和修改业主大会议事规则 制定和修改管理规约 选举业主委员会或者更换业主委员会委员 制定物业服务内容 标准以及物业服务收费方案 选聘和解聘物业服务企业 筹集和使用专项维修资金 改建 重建建筑物及其附属设施 改变共有部分的用途 利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用 法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项 业主自治 业主委员会概念根据法定程序 第一届 或者管理规约 由业主大会从全体业主中选举产生的代表业主利益的执行机构 法律地位 构成业主委员会的成员必须是物业管理区域内的业主 由业主大会会议选举产生 5至11人的单数组成 委员资格业主委员会委员实行任期制 每届任期不超过5年 可连选连任 业主委员会委员具有同等表决权 业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议 推选业主委员会主任和副主任 主任 副主任在业主委员会成员中产生 业主委员会委员以书面方式提出辞职请求 不履行委员职责 利用委员资格谋取私利 以及其他不宜担任业主委员会委员的原因存在时 可以决议终止其委员资格 业主委员会任期内 委员出现空缺时 应当及时补足 业主自治 业主委员会会议与决议 1 会议召开的条件 一般情况下 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议 在1 3以上业主委员会委员提议的情况下 应当在7日内召开业主委员会会议 2 会议的召集和主持 业主委员会会议由主任召集和主持 主任因故不能履行职责 可委托副主任召集 3 决议的成立和生效 业主委员会会议应有过半数的委员出席 作出的决定须经全体委员半数以上同意 4 业主委员会会议实行委员亲自参与制 5 会议内容公告制度 业主委员会应当于会议召开7日前 在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程 听取业主的意见和建议 以充分体现并实现广大业主的利益需求 6 会议记录实行公告制 业主自治 业主委员会职责执行业主大会的决定和决议 召集业主大会会议 报告物业管理实施情况 与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 及时了解业主 物业使用人的意见和建议 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同 监督管理规约的实施 督促业主交纳物业服务费及其他相关费用 组织和监督专项维修资金的筹集和使用 调解业主之间因物业使用 维护和管理产生的纠纷 业主大会赋予的其他职责 业主自治 管理规约概念是指经全体业主决议形成的有关物业使用 维护 管理 业主的共同利益 业主的义务 责任等事项的最高自治规范 管理规约又称为业主公约 公共契约 管理公约等 制定 修改和生效一般由房地产开发企业或者物业服务企业依据政府房地产行政主管部门统一拟定的示范文本 制订物业服务项目的管理规约草案 将草案提交业主大会讨论修改 业主签字通过后 管理规约生效 前期物业服务中 建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约 物业区域内的第一次业主大会一般应该审议业主委员会成立后的管理规约 由业主委员会提出修改建议和修改草案 提交业主大会讨论通过后执行 在业主大会成立后 业主大会可以对管理规约进行修改 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 业主自治 管理规约内容由于管理规约是自治规则 故不同物业的业主可以根据物业和业主的实际情况 做出不同规定 总体来看 规定的具体事项主要包括四类 一是关于区分所有人之间权属关系的事项 二是关于物业区域内共同事务的事项 三是关于业主之间利害关系的调整 特别是专有部分使用的限制和共用部分的使用方法等 四是违反管理规约的处置 管理规约应当对下列主要事项作出规定 第一 物业的使用 维护 管理 第二 专项维修资金的筹集 管理和使用 第三 物业共用部分的经营与收益分配 第四 业主共同利益的维护 第五 业主共同管理权的行使 第六 业主应尽的义务 第七 违反管理规约应当承担的责任 管理规约能否设定处罚权 对于违反管理规约的处理方式 物业服务与物业监管 物业服务企业资质等级分为一 二 三级 物业服务与物业监管 物业服务企业的选聘国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业 住宅物业的建设单位 应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业 投标人少于3个或者住宅规模较小的 经物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门批准 可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业 分期开发的物业划定为一个物业管理区域的 应当由同一物业服务企业提供服务 物业服务与物业监管 前期物业服务合同在业主 业主大会选聘物业服务企业之前 建设单位选聘物业服务企业的 应当签订书面 前期物业服务合同 该合同可以约定期限 但期限未满 业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的 前期物业服务合同终止 物业服务的承接验收物业服务企业承接物业时 应当对物业共用部位 共用设施设备进行查验 在办理物业承接验收手续时 建设单位应当向物业服务企业移交下列资料 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 配套设施 地下管网工程竣工图等竣工验收资料 设施设备的安装 使用和维护保养等技术资料 物业质量保修文件和物业使用说明文件 物业管理所必需的其他资料 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会 这是物业服务企业终止合同时的附随义务 如有违反 给业主造成损失的 应当承担损害赔偿责任 物业服务与物业监管 物业服务事项物业服务的内容具有专业性 综合性 复杂性的特点 一般而言 物业服务的内容主要包括以下几项 1 物业共有部分 共有设备设施的维修 养护 管理 主要包括房屋的使用 维修 养护 消防 电梯 机电设备 路灯 车库 园林绿化的养护和管理等 2 物业环境管理 主要包括环境清洁和物业绿化 3 物业安全管理 主要包括消防 治安安全的管理 4 车辆管理及交通秩序的维护 5 档案资料管理 6 物业服务合同约定的其他事项 物业服务与物业监管 物业服务合同条款的无效对于物业服务企业将物业服务区域内的全部服务业务一并委托他人而签订的委托合同物业服务合同中免除物业服务企业责任 加重业主委员会或者业主责任 排除业主委员会或者业主主要权利的条款业主委员会或者业主请求确认上述合同或者合同相关条款无效的 人民法院应予支持这里所称物业服务合同包括前期物业服务合同 物业服务与物业监管 物业服务收费业主交纳物业使用人交纳业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的 从其约定 业主负连带交纳责任 建设单位交纳已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业 物业服务费由建设单位交纳 物业服务与物业监管 基本案情北京市顺义区某房屋系高某所有 建筑面积为89 26平方米 物业中心为涉诉房屋提供物业服务 该中心按自然年度收取物业费 收费项目和标准为 保洁费每户每年62元 绿化养护费每年每建筑平方米0 55元 化粪池清掏费每年每建筑平方米0 3元 管理费每年每建筑平方米2 4元 小区共用设施维修费每年每建筑平方米1元 生活垃圾清运费每户每年30元 保安费每户每年50元 电梯费收费标准为 运行费 维护费 每部电梯所在单元平米数 业主房屋建筑面积 高某自2007年8月至2010年度没有交纳物业管理费及电梯费 涉诉小区未成立业主大会 双方亦未签订物业服务合同 物业中心为物业管理企业资质等级三级 该物业中心按照不高于 北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法 所规定的标准收取物业费 物业中心主张 高某拖欠2008年 2009年 2010年度的物业管理服务费1800元及该三年度的电梯费1635元 经多次催要未果 请求法院判令高某给付物业中心前述两项费用共计3435元 高某认可欠费年度及数额 但不同意交纳物业费 理由是 物业中心没有和业主大会签订合同 未跟高某签订物业服务合同 组织机构无合法资格 物业中心起诉2008年的物业费及电梯费 已经超过诉讼时效等 物业服务与物业监管 物业收费监管业主和物业服务公司可采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用 包干制是业主向物业服务公司支付固定服务费用 盈余或亏损均由物业服务公司享有或承担的计费方式 酬金制是在预收的物业服务资金中按约定或者约定数额提取酬金支付给物业服务公司 其余全部用于物业服务合同约定的支出 结余或者不足均由业主享有或者承担物业服务费的计费方式 实践中 多采包干制收费方式 无论采用何种方式 物业服务企业都应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价 并在物业区域内的显著位置将服务内容 服务标准以及收费项目 收费标准等有关情况进行公示 物业服务企业违反规定擅自扩大收费范围 提高收费标准 重复收费 或者不当收取手续费 备付金等额外费用 业主委员会或者业主可以请求退还 物