卫兰项目营销提案.ppt

蔚蓝观园广告推广提案 派风机构2007 策略初探 中式建筑的新文化运动 项目名称 蔚蓝 观园 起步疑问 科学界如此 广告 亦然 一 谁的观园 怎样的观园 二 产品是什么 本案核心优势在哪里 三 谁 为我们的高价买单 四 如何完成本案形象力的突破 五 产品将如何遵循形象定位而建设 六 推广节奏怎样安排 七 创意如何表现 本案面临问题直观判断 第一章 地产版块论剑本案版块定性 西安的房地产市场现在形成城东 城北 城西 城南 和高新五大板块 在过去几年中 西安楼市的热点区域集中在城南 曲江 高新区等区域 引领着西安楼市的发展趋势 进入2007年 各个板块也随着大规模的城市发展建设形成各自的发展焦点和题材 将成为房地产发展的热点区域 西安地产格局概述 住宅市场扫描 曲江 高新 南郊 环境 产品 地段 产品 品牌 产品 西郊 产品 配套 细表西城 区域内住宅开发以中低档住宅为主 城西是目前整个西安住宅产品价位供求量需求相差最大的区域 周边高端项目的成功已经树立起高档住宅区位的概念和形象 以城西区域成熟以及市场认知度而言 存在直接竞争的地块只有城南区 高新区和城西区三大版块 其最大竞争来源于区域内部 名字自具价值 不言自知 信心已在 市场表现 呈现快速聚集特点 住宅户型面积集中于110 250 三室与四室的户型销售率较高 其中部分小户型购买者是为父母养老所购置 但此部分客户为极少数 并非主流客户 在各种面积户型中 130 220 的三室与四室销售状况最好 先开发项目多以中高端住宅项目 产品都是小高层为主花园洋房设计样式 在满足居住的同时主要考虑到了中产阶层的生活方式需要 对区内的环境进行了精心的设计 本区域住宅价格平均达到4200元 平方米 起价都在4000元 平方米以上 部分价格达到7000元 平方米 花园洋房均价基本在5000元 平方米 景观高层也达到了5000元 平方米以上 地球人知道 城西是有绝对价值的 可惜城西不是一家的 大家都在谈一个环境 如果我们也要跟风去叫嚷的话 唯一的问题 会不会遭遇市场麻木 首先面临课题 如何真正提升到真正爆炸点 产品差异是唯一解 地段差异两步走 一 为观园正名 观园应该是什么 二 做城西之王 确立本案在区域中的地位 观园 应该是什么 观园 城西区域中心 人文地脉 西安最宜居区域 城西生活区 气势已成唯欠江山一统 本案为区域加冕 区分地域的意义在哪里 1 树立区域成熟信心 有效区隔其他版块这是一个正在成熟的居住区域 加之配套又是一个大而泛的概念 明确提出 城西生活区 的概念 通过各种推广手段 将宜居区域 文化生活区的定位广泛推向市场 2 首倡概念 做区域之王 不是为他人做嫁衣 归根到底为自己 区域核心位置 首倡区域概念 做领导品牌 为地段定性 引领区域发展 让市场认定本案是区域最得天独厚的项目 充分体现项目特色和地域文脉的标志性项目 第二章 问鼎西城 论剑天下 产品判断 最大价值寻找放大 完成形象差异 本案核武器在哪里 产品解读不是广告解读 通常的产品解读模式停留在产品功能上的解构模式 地段 类型 价格 面宽 花园大小 性价比误区性价比不是差异化性价比是综合指标性价比是模糊指标 尽量避免让广告也陷入性价比误区 广告差异化解读的首要目标是充分表达差异化 广告的差异化解读模式差异化为核心的模式 核心差异化 类型 地段 怎样差异化形象价值差异化功能价值差异化唯有找到核心差异化并充足表现 才意味着注意力和关注度 性价比的问题留给现场或者销售道具 物业类型 高层 花园洋房 将中国传统文化的江南园林理念与古典建筑形式相结合 外立面 灰派建筑 单元入户门为中式楼檐式 户型 120 140m2 140 240m2各占约40 只有8 为100m2以下 大户型 大宅地位不言而喻 园林景观 不小于35 的绿化率 水系 面积与延续性并重 生活配套 周遍商业 小区会所 本案产品扫描 建筑 第一眼的价值感江南风情的建筑立面挑檐 门头等强烈中式轮廓符号 现代的窗与装饰 苏州园林 古典文化的风情院落在这样一个中式氛围中 给现代人奉献一些复古情结的风情展示空间苏州园林 江南庭院 亭台楼榭 小桥流水 本案的解读模式产品关键词 观园 中式风格 苏州园林 户型 核心关键词 中式风格传统的产品解构很重要 但差异化的广告解构才是目前更有价值的方向探讨 围绕 中式风格 用进行一次广告解构 60年代 梁思成先生就曾经定论 在艺术风格上的优劣顺序应是 一 中而新 二 西而新 三 中而古 四 西而古 两个运动建筑的新民主主义运动所谓 中而新 或者我们可以称之为建筑的新民主主义运动 如果 中式 代表传统代表积淀代表文化根源 那么 现代主义 则代表意识形态和审美的进步 特别是西方的现代主义 例如 中式的木结构 外观的结构感 和青瓦与现代的窗 装饰 线条层次等再例如 中式的建筑而现代西式的内装修或者庭院正所谓 中学为体 西学为用 新中式 以古典风格为的现代化产品 第三章 谁为我们的产品买单 客群定位 本案产品总价从30万元 只占少量 起 以70 100万为主力价格区间 产品价值与特征直接决定了目标客群的阶层取向 他们来自于社会经济体系中接近层峰的部分 也有部分客户来自新资产层 在积累财富的过程中 他们已经进入到财富的稳定期或拥有稳定的财富收入 故经济体系又将其称为 新兴中产阶级 本案客群之物理指标主力客群 区域锁定 城市西郊 扩大至整个西安城二次置业的高端客户为主流年龄 35 50岁 三口之家 有车族职业 企业高管 私企业主 大学老师 政府中高级公务员等等消费动机 二次或二次以上置业 以自用为主 投资为辅外地进西安购房的客户陕西各地私企业主和官员 外省市投资置业人士 广告战更多是心理战 物理指标大同小异 缺乏实际意义 他们多为行业领域的精英 但不事张扬 习惯隐藏 属于一个富有而知性的阶层 因其知识背景及未来不可限量的成长性 该类人群希望公众将自己与传统意义上的富人 即所谓暴发户等标签 区分开来 他们可能还固守着传统的伦理观 对于传统习俗与文化具备很强的认同感 尤其在一些带有象征意义的消费领域 比如住房消费 精神层面 他们是这样一群人 置业经验丰富 对于房产具备成熟的判断力 对价格的敏感度低 但对 贵得其所 的含义理解透彻 对物业的创新和流行趋势非常关注 强调自己的审美观和价值观 重视产品文化内涵 倾向文化教育主题的社区 对现代感建筑具有认知 对长辈的健康及生活更为关注 并更加重视对子女的教育情况 他们中可能有一些人已经放弃了身家千万这样的梦想 但中产仍然是奋斗的目标 生活品质对于他们不仅是享受与社会认同的体现 更重要的是品位上的满足 身心的和谐与宁静 如是种种 归结到最后是一种阶层的性格徽征 他们是文化商人他们是学院精英他们是西绅官贵他们是自然贵族他们是文人墨客他们是现代隐士他们是自由艺匠他们是行业领袖 也许不仅限于这八类人是现代儒仕的表征内可治国 同时具备精神视野更是一种人生境界 精神符号 为他们起个更体现身份的名字 中国当代儒仕 阶层差异导致项目绝对化形象力差突破 第四章 印证案名及SLOGAN 深层探究 黄道周说 先王之道存于儒者 产品定位 新儒仕文化大宅 新儒仕文化大宅 历史延伸 人文精神 大宅气度 江南美景 文化生活 SLOGAN推介 新儒仕文化大宅 SLOGAN一 通达明智 上品观园 居 度明 善 SLOGAN二 报广创意 十三朝古都集结 人文情结篇 古今一脉 与世传承 西周 秦 西汉 新莽 西晋 前赵 前秦 后秦 北魏 西魏 北周 隋 唐 十三朝气韵不尽 固定信息 传承上游生活圈 当代儒仕宅邸功能信息点 文脉古风 西安千年古都 历史文化源远流长 中式立面 经典中式建筑符号在此风韵流传 建筑经典 中式建筑精华与现代规划新思想融合 更宜人居 宜居尺度 140 190 主力户型 生活尺度适宜 更有大户型完美大宅理想 文化 气度大宅理想 大宅生活篇 报广画面 户外画面 第五章 产品建议及推广执行 推广原则 形象的市场占位 产品形象力突破 形象与区域文化有效结合 互相依托 成为优越环境下的高端产品的清晰产品形象以中间产品140 190 推广为主对于120 130m2的户型不专推对于部分产品不明推 以现场为阵地暗推 并结合样板间开放进度作节点强推 同时带动提升其他产品形象 产品力与主题对位的最大化产品支撑现场展示力现场最有说服力 体验地产展示形象力项目品牌形象构筑 清晰市场占位 推广三重核心 新文化大宅产品解读 不是复古 不是简单的复制 而是中国传动文化精髓与现代人文精神的融合 以中国传统文化符号为点睛的现代风格表现 让产品更支持项目形象 产品建议 A社区入口 现场第一视觉感受 标志性 仪式感 视觉感 气势感 是社区一种风格符号的具像凝练与浓缩 身份与地位的直观尊崇感受 项目区别于竞争同类的差异化第一视觉 强调与项目本身气质与气势的有机契合性 建议 中式园林建筑元素与现代建筑材质结合 大门雕塑化 如 竹 夯土 角钢 料石 玻璃等结合 B 会所主题化 现场第一文化与生活感受风格 现代中式 售楼处可以以 木 竹 石 为主题进行设计功能 强化会所未来的使用功能 提前预演 照会所运营分区 装修 使用功能与泛会所形成功能互补 中式茶道 儒家文化馆等 1 理念阐释 引进一家具备高级俱乐部管理经验的管理公司以本案的会所为场地 成立一家会员制高档俱乐部 客户即可以获得特殊尊崇的体验 发展商也可以借此推广项目品质 甚至促销 2 俱乐部活动组织及地点在操作层面 尝试与西安知名俱乐部进行合作 联合举办各种高级活动 同时将各种已知资源进行整合 形成一个多方位 内容丰富的俱乐部活动模式 真正实现高端项目推广模式的创新卖点的实现 俱乐部会所 C园林建议 人们可以坐在花草 水流中去感悟 去品茗 去宣泄充分的遁世情怀 庭院的景观设计在这里起到了一个兴奋剂的作用 而印度的庭院设计则成为了多种兴奋剂中最为有效的一种 也许只是那一方小小的庭院 就能圆了人们的梦想 使生活的概念重新回到家庭 拥有自己的一片天地 不管人们生活得怎样的麻木 那种满足感都无法被忽视 天地万物仿佛都落户在庭院里 与人为伴 给人欢乐 D 样板间 体验地产 更具感染力的现场视觉盛宴结合本案目前产品设计方向及本案推广概念的提炼 对产品进行相关建议 让产品更支持整体的形象 样板间建议 1 户型 三套2 目标 全面树立区域高端市场形象 充分体现大宅的尊贵感受 3 风格 总三种 以中国传统符号点睛 体现中国文化 同时运用现代技巧及表现满足居住功能 A 风格要点释义 绝对中国儒家文化传统风格 体现儒仕风范将具有典型中国传统象征意义的红色运用成为此样板间的主色系 蓝 白等冷色系也同时应用于不同房间 家具则选用原汁原味的传统原木家具 紫檀等 装饰以古董 字画 族谱 老照片等具有历史及家族特质的各类元素构成 B 风格要点释义 中国传统风格与现代功能想融合 体现贵族风范 C 风格要点释义 中国传统符号点睛 现代风格体现 现代时尚居住主体以简洁的现代风格装点空间 并以系列科技含量较高的设备设施满足居者的高端需要 局部空间会有中式家具和装饰元素加以点缀 时尚感会成为此样板间区别其他样板间的主要特点 意图满足高知精英客群的现代生活品位 形象力突破 形象力最终目的 吸引人关注 口碑 品牌效应表现的形象力 价值符号产品的形象力 优势最大化 进入实战 实战重点渠道 报广 华商报节点性媒体轰炸 市场形象迅速建立户外主流中心区域户外展示及项目整个区域的户外包装 区域地王形象树立公关活动通过公关活动人气最大化聚集销售道具的准备项目理念的细化整合表达 实战辅助渠道 网络 新浪房产频道西安房地产信息网巡展高档休闲场所的资料摆放与联动软性宣传电梯广告房展会 推广执行动作 悬念预热1个月 1 储客内购开始2 售楼处开放3 户外媒体亮相目标 业内渠道户外媒体 形象启动1个月 1 认购 开盘2 样板间落成3 售楼处落成 强销2个月 1 样板间开放2 现场环境成熟3 工程进度实景目标 产品解析销售高潮 新形象2个月 节点 开盘针对产品特型的新形象系统启动 一 推广计划 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 主角登场 品牌之路 品牌强销2个月 节点 促销针对销售难点而组织的销售计划 第五阶段 价值连城 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 第一阶段 悬念预热 第一阶段 悬念预热最终目标 制造登场气势展示区域高端悬念 内部认购前的一段时间内 本案的最终目标就是通过各个层面的营销渗透 初步建立并明确本案的大气形象 为本案制造登场悬念 引起业内及市场的热情关注 同时 开展基础工作的准备 启动执行前期工作准备广告前期执行 前期工作准备 现场 根据建议 售楼处的整体包装 户外围档导示项目周边整体导示系统的建立 销售氛围的营造视觉销售道具的准备工地围档 导示系统 设立原则 销售氛围由远及近逐渐热烈外围周边较远主干道路口导示系统的设立周边项目周边各主要交通路线的灯箱 道旗 交通指示牌的设立 内部内部各功能分区导示系统的设立 工地围档 高端产品的优势往往由细节表现 本案将成为区域高端产品 前期预热时间较长 工地现场必将成为理性客户的参观点 本案工地现场将实施视觉工地的包装计划 以表现超常震撼效果以及高品质感 使整体展示效果提升层次运用高价值感材质 如石材 木材 金属等来设计 以示与其它项目的区别 销售工具准备 楼书户型图集海报折页三维动画光盘项目网站的建设 广告前期执行 重要渠道选择 户外 高新 太白路 土门 西稍门软性宣传 西安各主流媒体及网络公关 项目现场辅助渠道选择 巡展 西安大型高档购物中心 发布内容 悬念亮相功能点 区域高端产品即将登场发布位置 高新 太白路 土门 西稍门时间 户外报广化 配合开工仪式建议 与项目进程紧密配合 常换常新 给客户以信心 户外 时间 开工同时第一轮集中发稿 对区域背景及项目形象定位进行宣传主题 新儒仕文化大宅即将登场 操作 邀请业内各媒体记者 在酒店大会议室召开记者招待会 谈明本次软宣发布主题 宴请并有一定娱乐活动 发布媒体 网络 各家报纸媒体同步报道 软性宣传