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不动产权籍调查 李军海2016 08 07 目录 一 不动产权籍调查概念二 不动产权籍调查依据三 不动产权籍调查方法四 不动产权籍调查内容与程序五 界址调查 宗地草图 不动产权籍调查表六 不动产单元设定与编码七 不动产单元图和不动产测量报告 一 不动产权籍调查概念 一 什么是不动产权籍 记载不动产的权属 位置 界址 面积 用途 等级和价格等的表卡簿册证 图件和数据的总称 二 什么是不动产权籍调查 指依照不动产权利人的申请和由政府统一组织 通过权属调查和不动产测量 查清不动产的权属 界址 面积 用途 等级和价格等基本情况 形成数据 图件 表册等调查资料 为不动产登记 核发证书等提供依据的一项技术性工作 一 不动产权籍调查概念 不动产权籍调查是不动产登记的法定程序是不动产登记的基础工作权籍调查成果资料经不动产登记后 具有法律效力 二 不动产权籍调查依据 一 法律法规规章规定层面 省厅关于印发 浙江省不动产登记工作规则 试行 的通知 浙土资发 2015 49号 二 不动产权籍调查依据 一 法律法规规章规定层面 物权法 第十一条当事人申请登记 应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址 面积等必要材料 二 不动产权籍调查依据 一 法律法规规章规定层面 第三章登记程序第十六条申请人应当提交不动产界址 空间界限 面积等材料 不动产登记暂行条例 二 不动产权籍调查依据 一 法律法规规章规定层面 第三章登记程序第十五条不动产登记机构受理不动产登记申请后 还应当对下列内容进行查验 三 不动产界址 空间界限 面积等权籍调查成果是否完备 权属是否清楚 界址是否清晰 面积是否准确 不动产登记暂行条例实施细则 二 不动产权籍调查依据 一 法律法规规章规定层面 不动产登记簿要求不动产权证书要求 国土部 关于启用不动产登记簿证样式 试行 的通知 国土资发 2015 25号 二 不动产权籍调查依据 一 法律法规规章规定层面 不动产权籍调查作为不动产登记的基础 是条例实施 簿册统一和信息平台建设的重要支撑 为保证已完成不动产登记职责和机构整合的地区能够顺利开展不动产登记工作 确保现有各类不动产权籍调查工作的平稳过渡 实现日常不动产权籍调查的有序运行 不动产权籍调查技术方案 试行 国土部 关于做好不动产权籍调查工作的通知 国土资发 2015 41号 二 不动产权籍调查依据 一 法律法规规章规定层面 高度重视不动产权籍调查工作 认真组织不动产权籍调查工作 严格审查不动产权籍调查成果 及时建立不动产权籍调查数据库 加强不动产权籍调查成果安全管理 省厅转发国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知 浙土资发 2015 27号 二 不动产权籍调查依据 一 法律法规规章规定层面 第二章调查与建库第八条至第十六条 省厅关于印发 浙江省不动产登记工作规则 试行 的通知 浙土资发 2015 49号 二 不动产权籍调查依据 二 技术依据层面 三 不动产权籍调查方法 不动产单元的设定与编码不动产权籍调查不动产测量 四 不动产权籍调查内容与程序 一 调查内容 1 宗地调查内容查清宗地的权利人 权利类型 权利性质 土地用途 四至 面积等土地状况 针对土地承包经营权宗地和农用地的其他使用权宗地 还应查清承包地块的发包方 地力等级 是否划定为基本农田 水域滩涂类型 养殖业方式 适宜载畜量 草原质量等内容 四 不动产权籍调查内容与程序 一 调查内容 2 宗海调查内容查清宗海的权利人 项目名称 项目性质 等级 用海类型 用海方式 使用金总额 使用金标准依据 使用金缴纳情况 使用期限 共有情况 面积 构 建 筑物基本信息等内容 四 不动产权籍调查内容与程序 一 调查内容 3 房屋等建筑物 构筑物调查内容查清房屋权利人 坐落 项目名称 房屋性质 构 建 筑物类型 共有情况 用途 规划用途 幢号 户号 总套数 总层数 所在层次 建筑结构 建成年份 建筑面积 专有建筑面积 分摊建筑面积等内容 针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分 还应查清其权利人 构 建 筑物名称 构 建 筑物数量或者面积 分摊土地面积等 四 不动产权籍调查内容与程序 一 调查内容 4 森林 林木调查内容查清森林与林木的权利人 坐落 造林年度 小地名 林班 小班 面积 起源 主要树种 株数 林种 共有情况等内容 四 不动产权籍调查内容与程序 二 调查程序 1 资料收集 整理和分析 2 制定调查方案 发放指界通知书 3 计算测量放样数据 4 携带不动产权籍调查资料协助查询单到相关部门查询相关资料和数据 权属调查应由县级以上人民政府不动产登记机构组织完成 具体调查可由调查机构完成 内容 2 绘制不动产单元草图 3 填写不动产权籍调查表对界址线有争议 界标发生变化和新设界标等情况 宜现场记录并拍摄照片 1 核实和调查不动产权属和界址状况 1 核实和调查不动产权属和界址状况新设界址和界址发生变化界址不发生变化 征收或征用土地 城镇改造拆迁 划拨 出让 转让国有土地使用权或海域使用权 权属界址调整后的宗地或宗海 土地整理后的宗地重划 宗地或宗海的界址因自然力作用而发生的变化等 由于各种原因引起的宗地或宗海分割和合并 按照 房产测量规范 调查房屋的权属 按照 农村土地承包经营权调查规程 调查耕地的权属 按照 森林资源规划设计调查技术规程 林地保护利用规划林地落界技术规程 和 地籍调查规程 调查林地的权属 按照 海籍调查规范 调查海域的权属 按照 地籍调查规程 调查土地的权属 并填写新的不动产权籍调查表 1 核实和调查不动产权属和界址状况新设界址和界址发生变化界址不发生变化 转移 抵押 继承 交换 收回土地使用权或海域使用权 违法不动产经处理后的变更 宗地或宗海内地物地貌的改变 如新建建筑物 拆除建筑物 改变建筑物的用途及房屋的翻新 加层 扩建 修缮等 精确测量界址点的坐标和不动产单元的面积 权利人名称 不动产位置名称 不动产用途等的变更 不动产所属行政管理区的区划变动 即县市区 街道 街坊 乡镇等边界和名称的变动 权利取得方式 权利性质或权利类型发生变化 如不需要到实地核实调查 则在复印后的原不动产权籍调查表内变更部分加盖 变更 字样印章 并填写新的不动产权籍调查表 不重新绘制草图 如需要实地调查 经实地核实调查后 依不同情形再行处理 a 发现不动产权属状况与相关资料完全一致的 按 的规定处理 b 发现不动产权属状况与相关资料不一致的 应在原不动产权籍调查表上用红线划去错误内容 标注正确内容 并填写新的不动产权籍调查表 c 发现原界址边长或房屋边长数据错误的 应在原草图的复制件上用红线划去错误数据 标注检测数据 重新绘制草图 并填写新的不动产权籍调查表 控制测量 界址测量 宗地 海 图和房产分户图测绘 面积计算 不动产测量报告的撰写 由专业测量单位完成 不动产权籍调查成果主要为文字成果 表格成果 图件成果 包括不动产权籍调查授权委托书 权源资料 不动产权籍调查表 界址点坐标成果表 不动产测量报告 宗地图 宗海图 房产分户图等 不动产权籍调查成果应由不动产登记机构或授权机构审查 凡在前期审批 交易 竣工验收等行政管理中经其他行政职能部门和授权机构确认的且符合登记要求的成果 可继续沿用 审核的主要内容调查程序是否规范 调查成果是否完整 调查成果是否有效 包含调查机构是否具有相应资质 从事调查工作的人员是否具有相应资格 调查成果是否经过自检等 调查成果格式是否符合规定要求 调查成果是否正确保持宗地 宗海及其房屋 林木等定着物之间的内在联系 宗地图 宗海图和分户房产图中的空间要素是否与相邻的界址 地物 地貌存在空间位置等矛盾 审核的方法 室内外复核 充分利用已有数据库和相关系统审查 将调查机构提交的成果图件电子数据导入已有权籍空间库 查看是否存在空间矛盾 室内无法判定时 可到实地查看 责成调查机构修改完善 直至成果合格为止 以宗地 海 为单位 按照统一成果样式要求 形成不动产单元调查成果后 提交纸质成果和电子数据 调查成果应按统一规格 要求进行整理 立卷 组卷 编目和归档 权籍调查数据库和管理系统建设建立统一的不动产权籍调查数据库和管理系统 以现有的地 海 籍数据库为基础 对接与整合土地 房产 海域 土地承包经营权 林木等各类不动产登记数据 实现不动产权籍调查成果一体化管理及时更新不动产权籍调查数据库 日常不动产权籍调查形成的数据成果在完成审查与登记之后应及时更新入库 并做好数据库的运行和维护工作 五 界址调查 宗地草图 不动产权籍调查表 一 界址调查界址调查是指对相邻双方的界址状况进行实地调查 经邻界双方认可 经各有关部门审核后 作为不动产登记的依据 界址调查是权属调查的核心 也是不动产权籍调查的核心工作 1 界址调查的步骤 本宗地 相邻宗地使用者及调查人员共同到现场 由本宗地及相邻宗地使用者指界 认定界址点及界址线 界址认定后 调查人员会同双方指界人 对认定的界址点现场设界标 调查人员应现场绘制宗地草图 勘丈界址边长及关系边长 并将界标种类 现场界址调查勘丈成果填写到地籍调查表上 五 界址调查 宗地草图 不动产权籍调查表 一 界址调查 2 界址认定要求 相邻宗地界址线间距小于0 5m时 宗地界址必须由本宗地及相邻宗地的使用者亲自到现场指界 认定 宗地界址临街 临巷 相邻宗地界址线间距大于0 5m或土地使用者已有批准文件且与实地相吻合时 可只由本宗地指界人指界 单位由法人代表出席指界 个人由户主出席指界 委托他人指界的 需出具相关委托书 两个以上土地使用者共同使用的宗地 应共同委托代表指界 并出具委托书 五 界址调查 宗地草图 不动产权籍调查表 一 界址调查 2 界址认定要求 经双方认定的界址 必须由指界人签字盖章 对少批多用的 按批准界线确定 多用部分在调查表中注明 对批多用少的 原则上按实际使用范围定界 历史用地 没有批准文件的 一般按土地现状确定界址 界址有争议的 写明争议原因 并标出争议地段 待土地登记领导小组裁决 对共用宗地 查清各自的使用部分和共同使用部分的界限 所有宗地界址点 都要按规定设置界标 五 界址调查 宗地草图 不动产权籍调查表 一 界址调查 3 对指界人缺席或不签字的处理 如一方缺席 其宗地界线由另一方所指界线确定 如双方缺席 由调查人员确定 将调查结果及违约缺席指界通知书送达缺席者 缺席者对调查结果有疑议 要求在收到调查结果之日起15日内提出重新划界申请 逾期不申请者 按以上两条规定处理 指界后 无任何正当理由 不签字盖章的 可按缺席处理 五 界址调查 宗地草图 不动产权籍调查表 二 宗地草图宗地草图是描述宗地的位置 界址点 线和相邻宗地关系的实地记录 权属调查时 调查人员应现场绘制宗地草图 用来表示宗地现状 界址点与邻近重要地物之间距离数据 界址点的几何条件 宗地草图是宗地的原始描述 宗地草图的特点是 现场绘制 图形近似 不依比例尺 实地丈量注记的边长等 1 宗地草图的内容本宗地号和门牌号 相邻宗地的宗地号和门牌号 本宗地使用者名称 相邻宗地使用者名称 本宗地界址点 界址点编号及界址线 宗地内及宗地外紧靠界址点 线 的主要建筑物和构筑物 界址边边长 界址点与相邻地物的关系距离及建筑物边长 界址点的几何条件 指北线 丈量者 丈量日期等 五 界址调查 宗地草图 不动产权籍调查表 二 宗地草图 2 宗地草图绘制要求 一般规格为16开或8开 用2H 4H铅笔绘制 数字 注记 字头要向北 向西书写 必须实地绘制 一切注记应实地丈量记录 不得涂改 不得复制 界址边长注记在界址线外 建筑边长注记在界址线内 五 界址调查 宗地草图 不动产权籍调查表 三 不动产权籍调查表 1 组成部分地籍调查表土地承包经营权 农用地其他使用权调查表集体土地所有权宗地分类面积调查表房屋调查表林权调查表海籍调查表构 建 筑物调查表 五 界址调查 宗地草图 不动产权籍调查表 三 不动产权籍调查表 2 填写要求 以宗地 海 为基础 按不动产单元为单位填写 图表内容与实地一致 表达准确 填写内容不得涂改 每一处只允许划改一次 划改符号为 并在划改出签字或盖章 全表划改不超过两处 表格应填写齐全 不得空项 确属不填的项目 使用 符号填充 文字内容用蓝黑钢笔或黑色签字笔填写 亦可采用计算机打印输出 签名部分需手写 六 不动产单元设定与编码 一 基本概念 二 地籍区和地籍子区划分 三 宗地 宗海 划分 四 定着物单元划分 五 不动产单元设定 六 不动产单元编码及案例 六 不动产单元设定与编码 一 基本概念宗地 土地权属界线封闭的地块或者空间 宗海 权属界线封闭的同类型用海单元 房屋 独立成栋 有固定界线的封闭空间 以及区分幢 层 套 间等可以独立使用 有固定界线的封闭空间 定着物 固定于土地 海域 并不能移动的房屋 森林 林木等有独立使用价值的物 六 不动产单元设定与编码 一 基本概念不动产 土地 海域 以及房屋 林木等定着物 不动产单元 权属界线固定封闭 且具有独立使用价值的空间 不动产单元代码 按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码 地籍区 在县级行政辖区内 以乡 镇 街道办事处为基础结合明显线性地物划分的不动产管理区域 地籍子区 根据实际情况 可以行政村 街坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区 六 不动产单元设定与编码 二 地籍区和地籍子区划分地籍区的划分 在县级行政辖区内 以乡 镇 街道界线为基础结合明显线性地物划分地籍区 地籍子区的划分 在地籍区内 以行政村 居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分地籍子区 地籍区相对稳定 地籍区 地籍子区划定后 其数量和界线应保持稳定 原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整 海籍调查中的地籍区 海籍调查可不划分地籍区和地籍子区 六 不动产单元设定与编码 三 宗地 宗海 划分 1 在地籍子区内 按照以下情形划分宗地 依据宗地的权属来源 划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地 在集体土地所有权宗地内 划分集体建设用地使用权宗地 宅基地使用权宗地 土地承包经营权宗地和其他使用权宗地等 两个或两个以上农民集体共同所有的地块 且土地所有权界线难以划清的 应设为共有宗 两个或两个以上权利人共同使用的地块 且土地使用权界线难以划清的 应设为共用宗 土地权属未确定或有争议的地块可设为一宗地 六 不动产单元设定与编码 三 宗地 宗海 划分 2 在县级行政辖区内划分宗海和无居民海岛使用权范围 依据宗海的权属来源 划分海域使用权宗海 依据无居民海岛的权属来源 划分使用权无居民海岛 六 不动产单元设定与编码 四 定着物单元划分在使用权宗地 宗海 内 应将房屋 林木等定着物划分为不同的定着物单元 1 定着物为房屋等建筑物 构筑物的 同一权利人拥有的独幢房屋 如别墅 宜划分为一个定着物单元 具有多个权利人的一幢房屋 如居民楼 写字楼 应按照界线固定 且具有独立使用价值的幢 层 套 间等封闭空间划分定着物单元 同一权利人拥有多套 层 间等 界线固定且具有独立使用价值的房屋 每套 层 间等 房屋宜各自划分定着物单元 同一权利人 如行政机关 企事业单位 拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元 六 不动产单元设定与编码 四 定着物单元划分 2 定着物为森林 林木的 权属界线封闭 独立成片的森林 林木可划分一个定着物单元 属于同一权利人多片森林 林木可共同组成一个定着物单元 3 定着物为其他类型的 每个定着物可各自单独划分一个定着物单元 属于同一权利人全部同类定着物 如水塔 烟囱等 可组成一个定着物单元 六 不动产单元设定与编码 五 不动产单元设定集体土地所有权宗地应设为一个不动产单元 无定着物的使用权宗地 宗海 应设为一个不动产单元 有定着物的使用权宗地 宗海 宗地 宗海 内的每个定着物单元与该宗地 宗海 应设为一个不动产单元 六 不动产单元设定与编码 六 不动产单元编码及案例 1 不动产单元编号 2 不动产单元代码的变更规则 特征 界址 3 不动产单元代码编码案例 不动产单元号 28位 县级行政区划代码 地籍区和地籍子区 宗地号 定作物代码 浙江舟山定海 001地籍区 002地籍子区 国有土地 建设用地使用权 地表 00012宗地 房屋 0021幢 0012单元 1 不动产单元编号 330902001002GB00012F00210012 编码方法 7层28位 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX第一层 6位数字 县级行政区划代码 第二层 3位数字 地籍区 第三层 3位数字 地籍子区 第四层 2位字母 宗地 宗海 特征码 第1位G 国家土地 海域 所有权 J 集体土地所有权 Z 所有权未确定或有争议 第2位A 集体土地所有权宗地 B 建设用地使用权宗地 地表 S 建设用地使用权宗地 地上 X 建设用地使用权宗地 地下 C 宅基地使用权宗地 D 土地承包经营权宗地 耕地 E 土地承包经营权宗地 林地 F 土地承包经营权宗地 草地 H 海域使用宗海 G 无居民海岛使用权 W 使用权未确定或有争议 Y 其他使用权土地 海域 编码方法 7层28位 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX第五层 5位数字 宗地 宗海 顺序号 第六层 1位字母 定着物特征码 F 房屋等建筑物 构作物 L 森林或林木 Q 其他类型定着物 W 无定着物 第七层 8位数字 定着物单元编号 房屋等建筑物 前4位表示幢号 后4位表示户号 层 套 间 森林 林木 均为顺序号 其他定着物 均为顺序号 无定着物 用00000000表示 2 不动产单元代码的变更规则 特征 界址 宗地代码未发生变化的 只变更定着物代码宗地代码发生变化的 先变更宗地代码 再变更定着物代码县级行政区界线变化的不动产单元代码变更不动产单元灭失的 原不动产单元代码不再使用 六 不动产单元设定与编码 3 不动产单元代码编码案例集体土地所有权宗地案例说明 如某宗地位于定海区第3地籍区 第6地籍子区 宗地顺序号为12的土地属于某农村集体经济组织所有 宗地代码 330902003006JA0012定着物代码 W00000000不动产单元代码 330902003006JA00012W00000000 六 不动产单元设定与编码 4 不动产单元代码编码案例无地上建筑物 构筑物的国有建设用地使用权宗地案例说明 某国有使用权宗地 位于定海第2地籍区 第3地籍子区 宗地顺序号为4 且该宗地上无建筑物 宗地代码 330902002003GB00004定着物代码 W00000000不动产单元代码 330902002003GB00004W00000000 六 不动产单元设定与编码 4 不动产单元代码编码案例住宅小区 例一 案例说明 定海区第7地籍区第8地籍子区 宗地顺序号为9的国有土地使用权宗地上建有一住宅小区 内有多幢住宅楼 其中一幢楼在第8地籍子区内的编号为340 在宗地内的顺序号为25 现对该幢楼中的第12户进行编码 以地籍子区为单元编制不动产单元代码方法如下 宗地代码 330902007008GB00009定着物代码 F03400012不动产单元代码 330902007008GB00009F03400012 六 不动产单元设定与编码 4 不动产单元代码编码案例住宅小区 例二 案例说明 定海区第7地籍区第8地籍子区 宗地顺序号为9的国有土地使用权宗地上建有一住宅小区 内有多幢住宅楼 其中一幢楼在第8地籍子区内的编号为340 在宗地内的顺序号为25 现对该幢楼中的第12户进行编码 以宗地为单元编制不动产单元代码方法如下 宗地代码 330902007008GB00009定着物代码 F00250012不动产单元代码 330902007008GB00009F00250012 六 不动产单元设定与编码 4 不动产单元代码编码案例农村单户独院宅基地案例说明 定海区第9地籍区第11地籍子区的集体所有权土地 宗地顺序号为12的宗地为一处农村宅基地 且该处宅基地上建有3栋住房 房屋同属于一个产权人 这3栋房屋可构成一个定着物单元 该定着物单元的幢顺序号可标识为9999 编制不动产单元代码方法如下 宗地代码 330902009011JC00012定着物代码 F99990001不动产单元代码 330902009011JC00012F99990001 六 不动产单元设定与编码 4 不动产单元代码编码案例农村多户共用宅基地案例说明 定海区第11地籍区第12地籍子区内宗地顺序号为13的宗地为宅基地 其上建有4栋房屋 分属不同产权人所有 针对其中的第2栋房屋进行编码 该栋房屋在地籍子区内的顺序号为14 宗地内的顺序号为2 以宗地为单元编制不动产单元代码方法如下 宗地代码 330902011012JC00013定着物代码 F00020001不动产单元代码 330902011012JC00013F00020001 六 不动产单元设定与编码 4 不动产单元代码编码案例大学或机关大院用地 例一 案例说明 定海区第13地籍区第14地籍子区为国有土地使用权宗地 宗地顺序号为15 该宗地使用权人为某大学 建设有多幢房屋及其附属设施 办公楼 学生宿舍 教师宿舍 图书馆 食堂 体育场等 学校内全部设施作为一个完整的定着物单元 该定着物单元的幢顺序号可标识为9999 编制不动产单元代码方法如下 宗地代码 330902013014GB00015定着物代码 F99990001不动产单元代码 330902013014GB00015F99990001 六 不动产单元设定与编码 4 不动产单元代码编码案例大学或机关大院用地 例二 案例说明 现学校将若干栋教师宿舍依规定给予部分教师 其中张老师获得第2栋中的第15户房屋所有权 现对该不动产单元进行编码 以宗地为单元编制不动产单元代码方法如下 宗地代码 330902013014GB00015定着物代码 F00020015不动产单元代码 330902013014GB00015F00020015 六 不动产单元设定