购买工业厂房需要注意的事项.doc

。购买工业厂房需要注意的事项 工业地产是工业的载体，是区域经济的强力引擎。在国内一些城市，为适应发展的需要，工业用地逐渐升级为符合新经济和新型工业化发展的产业需要，工业地产投资也日趋升温。工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。“工业地产是一座有待开发的金矿”，“工业地产是规避风险的港湾”。无论是金矿还是港湾，都证明了工业地产巨大的价值所在，所以越来越多的地产企业转型走工业地产投资路线。那么购买者在购买工业地产时注意事项有哪些呢？ 工业厂房投资不同于一般的商品房，无论对一个人还是一个企业来说都是一件既要花费大量资金、又要费心劳神的大事，因购房而发生的纠纷更是困扰购房者的一大烦心事。因此，在购买前除了了解有关预售合同的基本的内容外，还要特别注意的是工业地产开发“五证”的相关知识和注意事项，能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。 工业地产从来都不是一个单纯的物业概念，也不是单纯的商业概念；它是跟地方政府招商引资以及地方工业经济的发展联系在一起的，具有很强的政治性和政策导向性的。一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”。所谓“五证”，是指正式的政府立项批文、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（也叫建设工程开工证），这也是法律对销售方的基本要求。 中华人民共和国土地管理法、城市房地产管理法对工业地产预售的条件做出以下规定： 1.已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑，政府有权令其拆除。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。 2.政府立项批文是政府管理部门对该项目初步设计、项目建议书的批复。政府单位颁发的正式的立项批文是该项目是否符合有关法规、符合政府政策导向和城市发展规划的一个重要保障. 政府针对项目的批文又分两种：招商引资形势的项目批文和个人购买的工业用地批文。这两种批文的区别在于前者可以自由分割转让，而后者无权分割转让。如果想要转让，需要将土地回收给政府由政府来挂牌拍卖。所以个人买地建厂房还是有一定的风险性，需要慎重考虑多方因素。 3.持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。核发此证的目的是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。 4.持有建设用地规划许可证。是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。核发的目的是确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合益。 5.按照预售的房产计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事