滨湖城市花园可行性研究报告.doc

1 工咨工咨 XXXXXXXXXXXX X X 滨滨湖湖城城市市花花园园 开开发发项项目目 可可行行性性研研究究报报告告 XXXX 编制编制 编制时间 二编制时间 二 一二年八月一二年八月 2 目目 录录 第第 1 1 章章 项目总论项目总论 9 9 1 1 项目背景与概况 9 1 2 项目建设单位概况 9 1 3 项目背景及建设的必要性 10 1 4 编制的原则 依据和范围 12 1 4 1 编制的原则 12 1 4 2 项目编制的依据 12 1 4 3 项目报告编制的内容 13 1 5 项目主要经济技术指标 13 1 6 问题与建议 14 第第 2 2 章章 项目投资环境与市场分析项目投资环境与市场分析 1515 2 1 项目投资环境分析 15 2 1 12012 年房地产经济政策分析 15 2 1 2 区域经济环境与与市场环境分析 22 2 2 区域竞争环境分析 25 2 2 1 区域房地产市场分析 25 2 2 2 区域房地产特征及走势分析 26 2 2 3 竞争性项目分析 26 2 3 项目 SWOT 分析 29 3 2 4 项目定位分析 30 2 4 1 项目产品定位 30 2 4 2 项目目标客户群定位 31 2 4 3 项目价格定位 33 第第 3 3 章章 项目建设规模与建设条件项目建设规模与建设条件 3434 3 1 项目地块现状 34 3 2 建设规模 34 3 3 项目建设条件 35 第第 4 4 章章 规划设计规划设计 3939 4 1 设计依据 39 4 2 规划设计原则和理念 39 4 3 总体规划 42 第第 5 5 章章 工程技术方案工程技术方案 4545 5 1 建筑设计 45 5 1 1 设计依据 45 5 1 2 单体设计 45 5 1 3 商业及公建设计 46 5 1 4 建筑立面设计 46 5 1 5 剖面设计 47 5 1 6 主要技术经济指标 47 5 2 结构设计 48 4 5 2 1 设计依据 48 5 2 2 设计自然条件 48 5 2 3 结构选型 49 5 3 公用工程 49 5 3 1 给排水 49 5 3 2 电气设计 53 第第 6 6 章章 节能节水节能节水 6060 6 1 设计标准与依据 60 6 2 建筑节能 61 6 3 节水 61 6 3 1 给水系统 61 6 3 2 排水系统 63 6 4 电气节能 64 6 4 1 建筑电气节能的途径 64 6 4 2 照明节能要点 64 第第 7 7 章章 项目组织与建设管理项目组织与建设管理 6666 7 1 组织机构设置 66 7 2 劳动定员和人员培训 66 7 2 1 工作制度 66 7 2 2 劳动定员 67 7 2 3 人员培训 67 5 7 3 项目建设管理 68 7 3 1 项目计划实施步骤 68 7 3 2 工程实施措施 69 7 4 工程招投标 69 第第 8 8 章章 项目开发及销售计划项目开发及销售计划 7171 8 1 项目开发时间及工期安排 71 8 2 项目开发进度计划 71 8 3 楼盘销售 73 8 3 1 楼盘预售条件规定 73 8 3 2 销售进度计划 73 第第 9 9 章章 项目费用估算项目费用估算 7474 9 1 项目建设成本估算 74 9 1 1 土地费用估算 74 9 1 2 建安工程费用估算 74 9 1 3 前期工程费用 76 9 1 4 开发相关规费估算 76 9 1 5 基础设施及公建配套费用估算 76 9 1 6 工程建设其他费用 77 9 1 7 基本预备费 77 9 1 8 项目建设成本估算表 77 9 2 项目开发费用估算 78 6 9 3 项目投资总成本费用估算表 79 9 4 开发期经营税费计算 79 9 4 1 与交易有关的税费 税费表 79 9 4 2 土地增值税 79 9 4 3 企业所得税 79 第第 1010 章章 项目资金筹措与运用项目资金筹措与运用 8080 10 1 项目资金来源与筹措 80 10 1 1 自有资金 80 10 1 2 借贷资金 80 10 1 3 预售收入 80 10 2 资金运用 80 10 3 资金使用的管理 81 10 3 1 资金问题 81 10 3 2 优化使用周转资金问题 81 第第 1111 章章 项目财务评价项目财务评价 8282 11 1 房产项目财务评价概述 82 11 1 1 项目财务评价的依据 82 11 1 2 项目财务评价的原则 82 11 1 3 项目财务评价的前提假设 82 11 2 盈利能力分析 83 11 2 1 静态盈利能力分析 83 7 11 2 2 动态盈利能力分析 83 11 3 项目风险分析 84 11 4 财务评价结论 85 第第 1212 章章 环境影响与评价环境影响与评价 8686 12 1 环境保护 86 12 1 1 环保法规及标准 86 12 1 2 环保设计 87 12 2 项目建设对环境的影响 87 12 3 项目营运对环境影响 90 12 4 环境保护措施方案 91 12 5 项目生态环境影响评价结论 95 第第 1313 章章 项目社会影响评价项目社会影响评价 9696 13 1 社会影响效果分析 96 13 2 社会适应性分析 96 13 3 社会风险及对策分析 97 13 4 社会评价结论 98 第第 1414 章章 项目结论与建议项目结论与建议 9999 14 1 可行性研究结论 99 14 2 问题与建议 99 附图附图 101101 附件附件 102102 8 第第 1 1 章章 项目总论项目总论 1 1 项目背景与概况项目背景与概况 项目名称 X 滨湖城市花园 项目性质 新建 建设单位 XX 置业有限公司 法人代表 企业性质 有限责任公司 私营 注 册 号 公司地址 1 2 项目建设单位概况项目建设单位概况 XX 置业有限公司是 2012 年 6 月新注册成立的地产开发公司 虽然是才成立的公司 但 XX 置业有限公司却是一个雄厚实力和经验 丰富的 30 多人的精英团队 公司股东分为别由华天集团高管 凌去 幕墙装饰公司高管及长期从事地产开发地产公司的高管共同出资新 组建而成 他们分别有着上千万平方米的建筑施工 装饰及近百万 平米地产开发经历 曾开发过 X 文化世纪城 都市华庭 马口棉纺厂综合开发项目 关公冼马城 马口龙凤苑 等 地产项目 9 他们实战 管理经验丰富 经济实力雄厚 为了一个共同的目 标组建新公司从事地产开发 引领其团队不断开拓进取 目前该公司已取得位于 X 市城隍镇向阳村 G 2012 018 号地块 的国有土地使用权 用于地产开发 该地块用地面积为 67 72 亩 项目正在积极筹备中 规划建筑面积 145106 17 公司在 诚信创造未来 的企业精神指引下 坚持 以人为本 诚实守信 追求卓越 服务社会 的企业理念 坚持质量第一 建 设舒适 一流的住宅和环境优美的小区 实现 企业发展 员工进 步 社会和谐 的美好远景 为地方经济和社会发展作出新的更大 贡献 1 3 项目背景及建设的必要性项目背景及建设的必要性 自省委 省政府确立 1 8 武汉城市圈后 X 市政府按照省 孝感市的战略部署 充分发挥紧邻武汉 处于武汉城市圈核心圈的 区位优势 主动融入武汉城市圈 全面提升 X 在武汉城市圈内的经 济依存度和融合度 促进市域经济又好又快发展 根据 X 实际 确 立了融入武汉城市圈的工作思路 即充分发挥 X 地处武汉城市圈核 心层的优势 按照 五个一体化 建设 基础设施 产业发展 区域 市场 城乡建设和环境保护 和 八同 规划同筹 交通同网 信 息同享 金融同城 市场同体 产业同链 科技同兴 环保同治 的工作要求 通过交通接轨 工业配套 农业服务 科技转化 旅 游加盟 努力把我市建设成为武汉城市圈的工业协作配套基地 农 10 副产品加工供应基地 商贸物流集散基地 旅游休闲度假基地和科 技成果转化基地 奋力实现依托武汉 服务武汉 融入武汉 建设 核心圈内经济强市 建设武汉后花园 在以上背景下 X 市人民政府于 2009 年 10 月公开出让 G 2012 018 号地块国有土地使用权 用于城市住宅开发和城市基础设施建 设 以利按照城市总体规划建设 城区扩伸和城市品位形象升级 该地块位于 X 城隍镇向阳村 南临滨湖大道 北接河沙一级公路 东临泵站河 位于泵站河下桥处 沿泵站河 60 米绿化长廊和天然 水景 地理位置优越 商业氛围浓厚 具备良好的开发价值 本顶目为项目的一期工程 项目将建成集居住 商业 休闲为一 体的综合性社区 为 X 市打造一个有着鲜明的在外在形象 优美的 内部环境 便利的交通系统 齐全生活设施现代化高档社区 该项 目建设是符合 X 城区规划发展要求和国家产业政策的 是城市功能完 善的需要 是 X 建设和发展的必不可少的重要环节和美化城市环境 的重要举措 本项目的建设将对提升城市化水平 加快城市进程起到积极的重 要作用 1 4 编制的原则 依据和范围编制的原则 依据和范围 1 4 11 4 1 编制的原则编制的原则 1 执行国家对商业住房的建设标准 规定和技术要求 做到实 事求是 因地制宜 功能适用 与 XX 市的经济发展水平相适应 11 2 遵照整体规划与局部相协调的原则 合理有效的利用土地 建设布局满足规划管理部门的规定和要求 充分考虑环境特征 风 格与城市环境相一致 营造自然和谐的商居环境 3 坚持建设与适用相结合的原则 尤其在节能 环保 安防等 方面 使其成为一个理想的安居场所 4 采用先进的技术手段 对本项目的商住房开发设计 设备与 材料的选用要做到先进 可靠 经济 合理 1 4 21 4 2 项目编制的依据项目编制的依据 1 国家和地区相关的法律 法规 政策 2 XX 的经济和社会发展规划 3 房地产经济评价标准 2002 4 XX 市国有建设用地 G 2012 018 地块出让资料 5 建设单位提供的相应的基础数据 技术资料等 6 编制本报告的委托咨询合同及其他相关资料 1 4 31 4 3 项目报告编制的内容项目报告编制的内容 本项目研究的内容 项目提出的理由及建设的必要性 需求分析 及建设规模 建设条件等分析 总体规划 建筑工程方案 配套工 程 环境保护及消防 安全等方面建议 项目建设管理与组织机构 项目实施进度 投资估算与资金筹措 社会效益分析等 12 1 5 项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标 主要技术经济指标表 项目数量单位 1 净地面积 45149 10m2 总建筑面积 145106 17m2 计容积建筑面积 135400 00m2 2 1 住宅建筑面积 121300 00m2 多层住宅面积 21500m2 其 中高层住宅面积 98850 00m2 2 2 商业建筑面积 11600 00m2 2 3 幼儿园建筑面积 1950 00m2 2 4 小区管理用房 500 00m2 2 5 物业管理用房 500 00m2 2 6 其他配套用房 500 00m2 2 7 住宅底层车库 不计容积率 1800m2 2 2 8 地下车库 不计容积率 6526 07m2 2 9 架空层面积 不计容积率 1380m2 3 建筑基底面积 12127 05m2 4 容积率 3 0 5 建筑密度 26 86 6 绿地率 30 7 总户数 1054 户 8 总停车位 360 个 地面停车位 290 个 其 中 车库停车位 70 个 1 6 问题与建议问题与建议 XX 置业有限公司已于 2012 年 7 月合法取得本项目土地合法使用 权 各项建设手续正在积极申办中 13 分析测算过程假定本项目在土地取得 立项 开发建设 销售等 方面均遵照国家及 X 房地产项目开发程序及规定 根据测算 在预计的销售价格 销售率条件下 本项目具良好的 可行性 本项目应充分利用地块区域优势和景观资源 与专业设计公司 中介顾问公司合作 强强联合 打造小区品牌 销售和企业品牌 制 定合理的市场营销方案 扩大媒体宣传 注重营销推广 保证销售 资金回款 14 第第 2 2 章章 项目投资环境与市场分析项目投资环境与市场分析 2 1 项目投资环境分析项目投资环境分析 2 1 12 1 1 20122012 年房地产经济政策分析年房地产经济政策分析 2012 年上半年 为巩固房地产调控成果 中央政府坚定不移加 强房地产调控 一方面 继续坚决抑制不合理需求 温家宝总理多次指出稳定 和严格实施房地产调控政策 相关部委及地方政府相继辟谣否认政 策放松 另一方面 支持自住性合理需求 国家发改委 住建部表 示完善首套房优惠措施 央行指出满足首套房贷款需求 30 多个城 市通过公积金贷款额度调整 首次置业税费减免等方式微调楼市政 策 货币政策方面 预调微调力度加大 上半年 2 次降存准率 三 年来首次降息 促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升 再者 保障房政策支持力度增强 中央加大保障房建设补助资金投入 多 部委支持保障房参建企业多元化融资 展望下半年 预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势 抑 制不合理需求的大方向不会变化 货币政策微调 基建投资促进宏 观经济探底回升 房地产业作为经济增长动力的作用将弱化 为巩 固房地产调控效果 防止市场出现反弹 中央政府将要求地方政府 15 继续严格实施各项政策 地方政府突破限购 救市 的举措将继续 被叫停 如果房价出现反复 中央仍可能进一步出台限制性政策 1 1 坚决抑制不合理需求 促进房地产市场健康发展 坚决抑制不合理需求 促进房地产市场健康发展 温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果 2012 年上半年 温 家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果 即使在经济 下行压力加大提出 稳增长更重要 之时 温总理仍强调继续严格 执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施 住建部等四部委及地方政府相继辟谣否认政策放松 2012 年上 半年以来 各地楼市微调不断 但涉及限价 限购的均被叫停 另 有一些城市 如厦门 湖南 石家庄和河南相继否认媒体报道的楼 市政策微调传闻 针对媒体报道调控将会放松 国家发改委 央行 银监会 住建部四部委相继表态 否认放松 6 月 18 日 住建部 发言人强调 当前各地要坚决按照中央要求 继续坚定不移地抓好 16 房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作 特别是严格执行差 别化住房信贷 税收政策和住房限购等措施 巩固调控成果 2 2 支持自住性需求 促进市场活跃 支持自住性需求 促进市场活跃 2 1 央行 住建部等支持首套房 以首次置业为代表的合理购房 需求一直受到政府的支持和鼓励 去年姜伟新在全国住房城乡建设 工作会议中部署 2012 年重点工作时就指出支持居民的合理购房需 求 优先保证首次购房家庭的贷款需求 央行 住建部 国家发改 委等部门多次表示支持首套房 多数城市的首套房贷利率从去年下 半年的基准利率下浮至 85 折 针对首套房贷政策松动迹象明显 上半年货币政策预调微调力度持续加大 2012 年上半年银行两次下 调存准率 三年半来首次降息 央行分别在 2 月 5 月下调存准率 0 5 个百分点 2 6 月 央行降息 0 25 个百分点 3 并且扩大金融 机构存贷款利率浮动区间 5 月末 广义货币 M2 余额 90 万亿元 17 同比增长 13 2 人民币贷款余额 58 72 万亿元 同比增长 15 7 5 月人民币贷款增加 7932 亿元 同比多增 2416 亿元 3 3 保障房政策支持力度增强 保障房政策支持力度增强 3 13 1 中央补助资金加大中央补助资金加大 中央保障房建设补助资金力度加大 由于去年开工的 1000 万 套保障房在今年会继续施工 加上今年新开工 700 万套的任务 保 障房的在建规模将达到一个新高度 资金的需求量较往年也有所提 高 今年中央财政保障房建设计划补助资金 2100 亿元 相比去年 实际的 1700 亿元增长了 23 1 截至今年 4 月底 中央已下达地 方 1483 亿元补助资金 与去年全年相近 其中第一批补助资金 454 亿元已于 2 月份下达到地方 较去年提前 1 个月 截至 5 月底 已开工 346 万套 开工率为 46 4 基本建成 206 万套 完成投资 3895 亿元 18 多部委强调落实保障房建设资金 住建部 央行 财政部等多 部委政策支持保障房资金 1 月 财政部 关于切实做好 2012 年 保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知 指出 切实落实 资金来源 确保不留资金缺口 5 月 住建部住房保障司副司长张 学勤在接受采访时表示 中央对于保障性安居工程的补助力度只增 不减 同时 中央代地方发行的国债优先和倾斜用于保障性安居工程 此外 银行信贷的支持力度也在加大 3 23 2 支持参建企业多元化融资支持参建企业多元化融资 由于保障房资金压力增加 中央支持保障房融资多元化 鼓励 多种渠道融资 包括金融机构贷款 企业债券融资 公积金贷款 地方土地出让收益不低于 10 用于保障性安居工程 地方政府预算 等 同时中央代地方发行的国债优先 倾斜用于保障性安居工程 19 今年 2 月 发改委在 关于发展改革系统要继续加大工作力度 切实做好 2012 年保障性安居工程建设工作的通知 中指出 要创 新融资机制 充分发挥地方政府融资平台作用 通过直接和间接融 资多渠道筹集保障性安居工程建设资金 鼓励引导社会力量参与建 设保障性住房及配套设施 3 月住建部在 关于做好 2012 年城镇 保障性安居工程工作的通知 中指出 拓宽资金来源渠道 创新财 政支持方式 支持和吸引社会资本参与保障性住房建设 运营和管 理 保障房建设融资渠道的拓宽 将有力地缓解保障房建设资金紧 张的局面 4 4 下半年政策展望 稳中趋紧 抑制不合理需求大方向不变 下半年政策展望 稳中趋紧 抑制不合理需求大方向不变 货币政策微调 基建投资促进宏观经济探底回升 房地产业作 为经济增长动力的作用将弱化 一季度 GDP 增长 8 1 同比 环比 增幅均有明显降低 二季度会延续下行趋势 有可能低于 8 2011 年来固定资产投资增速降至接近 20 的水平 基建投资仅为个位数 20 若政府加快审批进度 中央已同意 2 万亿元的铁路投资计划 各地 也纷纷获得发改委审批上马项目 使得基建增速提高至 20 左右 固定资产投资增速将回到 25 左右的近年平均水平 随着信贷投放 及基础设施投资力度加大 政策预调微调的 稳增长 效果逐步显 现 宏观经济在下半年会逐步走出底部 近期为 稳增长 实施的 一系列措施 基本未涉及到房地产调控政策的放松 表明中央高层 对房价合理回归的坚强决心 已经将房地产调控上升到政治高度 调控效果有所显现 但还需进一步巩固深化 2012 年上半年 为巩固房地产调控成果 中央政府坚定不移加强房地产调控 一方 面坚决抑制不合理需求 另一方面支持自住性合理需求 由于中央 政府坚持房地产调控不放松 调控成果进一步显现 投资投机需求 受到抑制 多数城市房价继续呈稳中有降之势 但需要注意到是 在信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响下 年初以来特别是二 季度重点城市商品住宅成交量明显回升 购房者观望情绪明显缓解 21 部分城市甚至还出现了楼盘抢购的恐慌情绪 部分房地产企业趁机 提价 与 房价合理回归 相背而行 展望 2012 年下半年 在宏观经济探底回升的大背景下 随着 信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响 如果成交量继续增长 价格将会止跌回升 房地产调控可能功亏一篑 本轮房地产调控肩 负经济安全 政治民生和政府公信力等重任 为巩固房地产调控效 果 防止市场出现反弹 中央政府将要求地方政府继续严格实施各 项政策 地方政府突破限购 救市 的举措将继续被叫停 如果房 价出现反复 中央仍可能进一步出台限制性政策 总之 总之 20122012 年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路 房地年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路 房地 产将在挤压与淘汰中顽强成长 产将在挤压与淘汰中顽强成长 由于上年度对货币从紧政策 限价 政策 限购都没有对商品房限制达到预期 保障住房在人民强烈的 呼吁声中迟缓走到台前 城镇住房的刚性需求不会逆转 房地产业 也绝不会崩盘 但但 20122012 年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献 年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献 为国家调控走势的杠杆之一 为国家调控走势的杠杆之一 2 1 22 1 2 区域经济环境与与市场环境分析区域经济环境与与市场环境分析 1 1 区域经济环境分析 区域经济环境分析 X 市 2011 年全市生产总值 增加值 产值除注明外 均为现价 为 2475567 万元 按可比价格计算 比上年增长 下同 14 0 从 三次产业看 第一产业完成增加值 420355 万元 第二产业完成增加值 22 1449351 万元 第三产业完成增加值 605861 万元 按可比价格计算 分别增长 4 4 17 7 和 13 4 从构成情况看 一 二 三产业 的比重由 2010 年的 18 99 54 54 26 47 变化到 2011 年的 16 98 58 55 24 47 全市人均生产总值 24339 元 按平均常住人口 101 71 万人计算 可比增长 12 3 工业经济 工业形成了集群发展格局 完成产值 4823077 3 万元 增长 40 9 其中 中省属工业企业完成产值 349828 4 万元 增 长 26 7 市属工业企业完成产值 4473248 9 万元 增长 42 1 完成规模以上工业增加值 1339755 0 万元 按可比价格计算 增长 19 7 三大工业园区初具规模 三大支柱产业 金属制品 纺织 服装 食品医药 产值逾百亿 建筑业 相对平稳发展 全社会建筑业完成增加值 46115 万元 可比增长 6 4 农业经济 全市农林牧渔业现价总产值为 736615 万元 可比增 长 7 2 种植业 畜牧业 渔业产值分别为 326781 万元 232756 万元 148653 万元 可比分别增长 11 0 5 8 3 4 森林覆 盖率达 18 1 固定资产投资 2011 年 全市全社会固定资产投资额 1322704 万元 同比增长 37 3 实现了平稳较快增长 其中城镇 500 万以 上项目完成投资 1109674 万元 同比增长 36 8 农村 500 万元以 上项目完成投资 52120 万元 同比增长 63 6 房地产业完成投资 23 115200 万元 同比增长 53 6 农村私人完成投资 45710 万元 同 比增长 0 5 2011 年全社会固定资产投资及其增长速度 指标绝对数 全社会固定资产投资 132270437 3 固定资产投资 127699439 1 按行业分 第一产业 3885241 9 第二产业 94609543 6 工业 94579543 7 第三产业 29204725 7 按构成分 建筑工程 47682751 8 安装工程 6908213 9 设备购置 56967433 4 其他费用 16141138 8 2 2 区域投资环境分析 区域投资环境分析 X 市十分鲜明地突出工业经济的主导地位 工业化步伐不断加快 已连续三年被 X 省委 省政府评为全省乡镇企业首强 依托 一线 三区 荷沙公路沿线 8 个乡镇 X 经济技术开发区 福星高科技 工业区 马口纺织工业园 牵引工业经济由 点状 向 块状 聚集扩张 初步建成了市城区高新技术和食品加工业 江南纺织服 装业 西部金属制品业等三大工业区块 形成了以金属制品 食品 加工 纺织服装 新医药 童车童具 光纤光缆 卫生塑料 建材 包装为主体的十大块状产业群 聚集优势强大 辐射效应明显 工 业经济已进入全省 十强 行列 24 2 2 区域竞争环境分析区域竞争环境分析 2 2 12 2 1 区域房地产市场分析区域房地产市场分析 由于调控政策的针对性 效果明显 国内一线城市房地产销售已 经出现销量 滑坡的现 象 开始逐步导致房地 产投资开始转向国内二 三线及中小城市 拉动 房地产市场新一轮增长 的态势 X 作为武汉城 市圈内重要的县级城市 立足生 城市圈辐射效应推动 X 楼市 态建设 打造 武汉的后花园 不可避免地将成为房地产开发 的重点转移区域 X 作为武汉城市圈重要的县级城市 县域经济活跃 特别是以金 属制品 纺织服装 食品医药三大支柱产业为名片 带动经济的快速 增长 在全省县级城市实力 排名中始终保持靠前位置 具备发展的 良好潜力 而近年来 在外来投资 旅游投入等刺激下 X 房地产 方兴未艾 发展态势良好 25 两会期间 武汉提出了 1 6 的城市新格局 所谓 1 6 指的是 1 个主城 6 个新城组群 主城区以三环线以内地区为主 面积会略 小于现在的中心城区 有业内人士称 未来武汉的版图扩张将覆盖黄陂 蔡甸 汉南 葛店 X 郑店 江厦等 X 楼市存在着巨大的发展潜力 2 2 22 2 2 区域房地产特征及走势分析区域房地产特征及走势分析 价格稳定显示 X 市部分房地产开发商经济实力比较强 一旦开发 商有了良好的经济链 不缺乏周转资金 新房销售周期的延长对他 们的影响就不会很大 在开发商抱着挺过观望期的心理下 房价出 现大幅下降的可能性也相对较小 同时 作为三线城市 我市与我 省周边城市相比 房价并没达到过高程度 下降空间十分有限 新 房空置率较低 也表明目前 X 市楼市仍主要表现为刚性需求 自住 型购房者居多 楼市仍有一定发展空间 在这种地域现状和市场表 现下 有别于一线城市 X 市房价将仍保持平稳发展的态势 2 2 32 2 3 竞争性项目分析竞争性项目分析 1 1 楼盘名称 楼盘名称 X X 福星城福星城 开发商 金山房地产开发有限公司 楼盘地址 西湖大道与滨湖大道交界处 X 公园旁 26 开发规模 项目总建筑 面积 30 万余平方米 全框 架结构 物业类型 小高层 高 层 写字楼 商铺 销售均价 2900 元 M 户型 3 2 2 1 2 2 2 1 4 2 2 物业状态 现开发第五期 在售 项目评述 项目占地近 200 亩 位于 X 中心城区西部 西湖大道与 滨湖大道交汇处 总建筑面积约 30 万方平米 总户数 2288 户 项目 结合现代最时尚的社区规划 建筑风格和园林景观独树一帜 将现代 极简式美学风和皇家复合园林完美结合 一个现代与人文交融的国际 话社区在 X 这块土地上奕奕生辉 2 2 楼盘名称 公园新城 楼盘名称 公园新城 开发商 X 市博发房地产开发 有限公司 楼盘地址 滨湖大道 88 号 开发规模 项目总建筑面 积23314 88万 物业类型 商住楼 销售均价 2950 元 M 27 户型 3 2 2 1 2 2 2 1 物业状态 在售 项目评述 公园新城二期中央组团 88 126 平米板式电梯观景洋 房 公园新城临 X 公园 高性价比亲水楼王绝版呈现 70 年产权 均 价低于同区域五百元以上 3 3 楼盘名称 楼盘名称 帝景豪庭帝景豪庭 开发商 X 人人集团 楼盘地址 X 公园对面 市 委党校旁 开发规模 总建筑面积约 25 万 物业类型 商住楼 物业状态 在售 销售均价 2800 元 M 户型 1 1 1 2 2 2 1 3 2 2 1 项目评述 帝景豪庭总规划用地面积约 140 亩 规划总建筑面 积约 25 万方 能容纳 2350 户 规模宏大 是 目前 X 市大规模的高尚 人居社区 4 4 楼盘名称 城市之 楼盘名称 城市之 星星 28 开发商 X 中合置业有限公司 楼盘地址 川刘路广电大楼北 开发规模 物业类型 多层住宅 小高层 车库 开竣工时间 项目评述 地理 雄居川城核心地段 未来行政区域中心 紧临 市府 才智名门 紧临 X 一中 教育步步领先 与客运中心数步之遥 20 层高度俯瞰全城 尽显王者风范 最时尚的外观设计 个性化环境布 局 离尘不离城 城中静品 千平米空中花园 尽享四季风光 电梯 地 下停车场 2 3 项目项目 SWOT 分析分析 1 1 优势 优势 开发公司虽是新公司 但开发商却是一支经济丰富 实力雄厚 的开发团队 项目区域住宅集群基本形成 在有较大的竞争同时也有一定的 聚集效应 加之周边环境优美 有一定竞争优势 本项目整体小区设计 房型设计集众多设计方案之优点 博多 家之长 设计风格典雅 房型布局合理 户型多样 面积适中 引导当今住房潮流 非常适合 X 人民消费水平 户型多样化 大中小三种户型 适合 X 各类消费人群 2 2 劣势 劣势 29 项目周边环境形象有待于进一步提高 地段优势还需要进一步宣传 宣传也有较大投入 城市基础设施配套还需要加大力度 高层的居住观念的形成 物业管理费 电梯的运行和维护等 将给今后的销售带来一定的可抗性 福星城 帝景豪庭 城市之星及公园新城等楼盘相继发售 给 本项目带来一定的竞争压力 3 机会 X 区位优势及经济持续增长带来机会 项目地处新城区西边地段 周边企业 商业单位较多 有较强 购买实力 楼市处于平衡上升趋势 3 威胁 国家采取一系列针对房地产宏观调控政策 抑制房价过快上涨 未来本区供应量大 竞争日益白热化 区域市场产品同质化 30 2 4 项目定位分析项目定位分析 2 4 12 4 1 项目产品定位项目产品定位 项目产品为集居住 商业 休闲为一体的综合性社区 为居民提 供具有归属感 安全感 充满人情味的社区活力的高品质生态社区 是 该开发商的规划目标 目的在于为 X 打造一个有着鲜明的外在形象 优美的内部环境 便利的交通系统 齐全的生活设施和现代化高档 社区 2 4 22 4 2 项目目标客户群定位项目目标客户群定位 1 1 目标客户群定位 目标客户群定位 一类客户 周边学校 企事业单位职工 全市有学校 医院等企业事业单位数十家 规模以上工业企业 209 家 从业人员 45438 人 这类人群是本项目的主要消费群体 二类客户 周边中小企业老板 私营业主 X 市及周边民营企业以及的私营业主 多以二次置业为主 以投 资或改善居住条件为目的 三类客户 周边乡镇先富起来人群 这类消费者其购房目的为改善居住环境为目的 四类客户 回归创业人士 31 这类消费者早前在外谋业 在一线城市高物价高房价和当前经济 下 回乡创业购房人群 五类客户 X 人在外回乡置业或外地人来 X 置业人士 以及原住 宅征收后安置购买客户 这类消费者看中 X 未来的发展潜力 属投资型理财型消费人群 2 2 客户群年龄结构分析 客户群年龄结构分析 X 人口年龄分布特征在年龄结构上 30 49 岁增长最快 而根据 调查发现 年龄在 30 49 岁的人群 因事业 家庭都较为成熟 消 费能力也表现得最为强烈 显然这类人群是本市消费群中主流 其 快速增长一定程度上表明该市主力消费群消费能力在日趋成熟与逐 步释放 而处于 20 29 岁年龄段的群体也有不可忽视的潜在消费力 目前该年龄段的消费群体庞大 根据发展趋势 可以预见数年后这 部分人群将会释放出旺盛的购买需求 3 3 客户群考虑因素分析 客户群考虑因素分析 价格因素 根据 X 城市居民的经济收入以及市区商品房住宅成交 价格段比例 可以预测本项目未来客户群普遍特征 单价在 3000 元 以下是主要的承受范围 3000 元 以上将是一个价格的分水岭 随着城镇化建设进程及中部崛起的战略实施 X 房价还应处于平稳 发展阶段 环境因素 本项目地处新城区西部地段 两面临街 周边教育 医 疗 金融网点配套齐全 城区的发展优势及逐步完善的生活配套设 施将是客户群优先考虑购买的主因 32 产品类型因素 X 是一个消费能力很强的城市 有着传统较高水 平的消费能力 随着社会经济的持续良好发展 城市的居民对生活 环境和质量改善的倾向性强烈 对住宅产品品质要求也较高 二房 三房及三房以上客户群都有较大需求 2 4 32 4 3 项目价格定位项目价格定位 1 单位开发成本 本项目销售价格采用市场比较法 以市场销售价格为基础 对本 项目的成本加利润定价法进行估算 预测本项目单位开发成本为 1927 元 2 开发商预期目标期望值 根据本项目的开发成本 考虑项目拟建地市场现状及周边楼盘的 销售情况 并综合未来房地产市场发展的趋势及各方因素 本项目 开发商预期目标的期望值为 商住楼销售均价为 2500 元 高层 3000 元 商网售价 8000 元 二层 4000 元 33 第第 3 3 章章 项目建设规模与建设条件项目建设规模与建设条件 3 1 项目地块现状项目地块现状 1 项目概况 滨湖城市花园 位于 X 省 X 市 X 市城隍镇向阳村 南临滨湖大道 北接荷沙一级公路 东临泵站河 南临滨湖大道 处于泵站河大桥 的下桥处 地理位置十分优越 2 周边配套 项目地处区商新城区西部地段 帝景豪庭 X 福星城 公园新城 西湖城市广场 城关中学 实验小学紧临左右 东南双面临路 交 通便利 周边教育 医疗 金额网点配套 能全面的满足业主购物 休闲 娱乐 餐饮等多样化的消费需求 3 居住环境 本项目位处城区西部 交通便利 沿河 60 米的绿化长廊和天然 水景 为该项目提供了得天独厚的优势 环境宜人 适宜居住 区 域居住氛围日趋浓厚 人气较旺盛 3 2 建设规模建设规模 本次工程为该项目的一期工程 总用地为 45149 10 平方米 总 建筑面积 145106 17 平方米 其中计容积率建筑面积为 135400 平方 34 米 不计容积率建筑面积 9706 17 平方米 容积率 3 0 建筑密度 26 86 绿化率 30 项目分多期进行 本项目为 滨湖城市花园 一期项目 主要由 2 栋 6 1F 多层住宅 1 栋 15 2F 1 栋 16 2F 和 2 栋 25F 层及商业店 面 绿化广场及相关配套组成 3 3 项目建设条件项目建设条件 1 1 自然地理情况自然地理情况 X 市位于汉江下游 江汉平原腹地 地跨东经 113 22 113 57 北纬 30 22 30 51 之间 东与武汉市东西湖区和汉阳 毗邻 西连天门 南邻仙桃 北与应城 云梦 孝南接壤 全市东 西长 55 6 南北宽 53 03 X 市区位优势明显 地处江汉平原 腹地 紧邻特大城市武汉 距国际天河机场 45 公里 汉江横穿全境 107 318 国道 宜黄高速公路及汉丹铁路穿境而过 全市面积 1663 平方公里 人口 107 5 万 境内资源丰富 土地肥沃 素有 江汉 明珠 和江汉平原 鱼米之乡 之美誉 2 2 地震情况 地震情况 根据 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 2008 年 版 X 市的 抗震设防烈度小于 6 度 因而不作抗震设计 3 3 气候条件 气候条件 X 市地处中纬度地带 属于比较典型的亚热带季风气候 年平均 气温 16 2 度 极端最高气温 38 4 度 极端最低气温 14 3 度 年平均 35 无霜期 255 天 年平均降水量 1224 9 毫米 年平均风速 2 5 米 秒 主 导风向为偏北风 境内四季分明 雨量充沛 光热充足 年平均日 照时数为 1910 7 小时 严寒酷暑时间短 春 秋 初夏气候温和时 间长 有利于农作物发育生长 但初夏梅雨期暴雨频繁易渍涝 盛 夏高温蒸发量大 常有伏旱 所以洪涝和干旱成为全市主要的气象 自然灾害 4 4 交通运输条件 交通运输条件 X 位于汉水下游 地处 X 省中部 江汉平原腹地 东邻武汉 南 接仙桃 西与天门毗邻 北与孝南 云梦 应城连成一片 距国际 天河机场仅 45 公里 水水路路 长江最大支流 汉江横穿全境 公公路路和和高高速速 107 318 国道 宜黄高速公路及汉丹铁路穿境而 过 X 汉江大桥连通 107 国道和宜黄高速公路 区位优势明显 水 陆交通发达 穿境而过的荷沙公路 宜黄高速公路和汉丹铁路支线 与汉江水运交相呼应 成为连接全市水陆交通的枢纽 武荆高速 武汉至荆门高速 过境 X 北部武汉城市圈大外环线的孝仙高速公 路也将在 X 西部穿越 铁铁路路 高高铁铁 城城际际铁铁路路 汉丹铁路支线经过 X 边境 国家东西 大动脉的沪汉蓉高速铁路中的汉宜铁路 汉口 宜昌 穿越 X 市 并且在 X 市马口镇八大村设立 X 火车站 武汉城市圈城际铁路主干 线之一的汉天城际铁路即将开工建设 目前处于前期勘测阶段 线 路大致沿菏沙公路修建 对于缓解天门市 X 市近 300 万民众出行 36 促进武汉城市圈西部 汉江北岸经济区域一体化意义重大 对于天 汉两市与武汉市轨道交通一体化 同城化明显 此汉天城际铁路的 修建对于 X 市和天门市将有脱胎换骨之效 5 5 人口状况 人口状况 2010 年末 X 全市总人口为 1132630 人 其中女性 542296 人 农 业人口 919190 人 非农业人口 213440 人 年末总户数 340206 户 年内出生人口 13957 人 人口出生率 12 4 年内死亡人数 4006 人 死亡率为 3 55 迁入 5369 人 迁出 7181 人 暂停人口 8281 人 年平均人口 1126759 人 60 岁以上人口 170065 人 60 岁以上人口 占总人口比重 15 0 比上年增长 1 个百分点 6 6 公用设施社会依托条件 公用设施社会依托条件 商网商网 现有各类商业网点 4 1 万个 资产 72 亿元 年销售额超 过 23 亿元 市区建有 X 市一流水平的欢乐街市场和北街 南街 体 育路等 6 个市场 年集市成交额达 2 亿元 建有三星级宾馆 白云 大酒店 1 座 中高档宾馆 12 个 其它小型餐馆 旅店近百个 融食 宿 娱乐于一体 X 影剧院建筑面积 0 7 万平方米 拥有观众席 1500 多个 X 体育场是全国农运会的重要赛场之一 占地面积 5 万 平方米 场内建有乒乓球馆 游泳馆 篮球 足球场 可容纳观众 万余人 城网改造基本完成 生产生活用电保障供给 排水 排水 已建成雨水和污水排放系统 10 万吨 日城市污水处理厂 正在建设中 37 通讯 通讯 电信 铁通 广电光缆接通至工业新城 移动 联通和电信小 灵通信号覆盖全市各城区 国际国内长途电话 全国互联漫游 国 际互联网接入等业务方便快捷 供水供水 X 自来水厂 水质达国家二级标准 总供水能力 10 万吨 日 供 水能力和水质完全可能满足生产生活需要 供电供电 供电来自 X 供电公司 X 电厂下属 11 个供电营业所 6 个直属 二级单位 一个多经实体 共有变电站 21 座 其中 110 千伏变电站 10 座 容量 446 万千伏安 35 千伏变电站 11 座 容量 93 4 万千伏 安 输电线路 376 031 千米 10 千伏配电线路 1864 804 千米 全 年售电量 12 03 亿千瓦时 可供电量充足 燃气燃气 城区管道天然气供气能力 15 万立方米 日 现实际供气量 1 万 立方米 可供气量充沛 7 7 项目施工条件 项目施工条件 本项目所在地块呈较规则矩形 原地块周边有不少树木杂草 地形较为低洼 为渔塘 有一定的回填量 施工所需场地 施工道 路 用水 用电均可就近接入 施工条件良好 38 第第 4 4 章章 规划设计规划设计 4 1 设计依据设计依据 1 中华人民共和国国家标准 城市居住区规划设计规范 GB50180 93 2 中华人民共和国国家标准 住宅设计规范 GBJ50096 1999 3 民用建筑设计防火规范 GB50352 2005 4 建筑设计防火规范 GB50016 2006 5 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 6 居住区公共服务设施配套建设指标 7 国家其他及地方现行的相关法令 法规 4 2 规划设计原则和理念规划设计原则和理念 1 1 底层居住产品规模化 集中化 底层居住产品规模化 集中化 1 目前 X 市场在售楼盘中 普遍以多层的建筑形态为主 加 以少量高层作为补充 这与当地居民的生活习惯和居住理念纯在一 定的关联 但随着区域房地产的快速发展 土地将会日益稀缺 多 层产品将慢慢会被高层产品所取代 39 2 一期产品在满足容积率的前提下 使多层居住产品最大化 一是为了提高产品在市场的竞争力 缓解销售压力 同时也丰富了 产品形象 提升了产品品质 2 2 高层居住产品品质最优化 高层居住产品品质最优化 1 为了容积率的平衡 地块中的高层产品是无法避免的主力 产品 因此 如何最大化的强化其中高层物业的品质 是其最终能 实现其销售去化速度以及销售价格提升的必要方式 2 规划中高层居住产品沿泵站河布置 并且向河面偏转角度 以使得每栋建筑都可以享受河面景色 同时也使得观水住户达到最 大化 大大提升了高层产品的品质 同时 内部成组的高层组团可 以为高层住户提供更精致的组团绿化空间 同样能提升高层区域的 品质 3 3 内部景观打造最优化 内部景观打造最优化 1 位于低层居住产品和高层居住产品之间的 绿肺 是整 个小区景观体系的核心 它不仅便于高层住户从空中俯瞰美景 同 时也使小区最美的一面渗透进入低层空间 2 大围合式居住街坊是现代物业管理与新生活方式的完美结 合 其环境特点是对内相对开放 对外相对封闭 既保证了群体的 一致性 又有各自的独立空间 组团与组团之间形成几千平方米的 大绿洲 营造出特色化 园林化的居住社区 4 4 沿河建筑景观视觉效果最强烈化 沿河建筑景观视觉效果最强烈化 40 1 从建筑到河面分为了 5 个层次 首先是错落有致 面向河 面展开的 Artdeco 风格的特色高层住宅以及精品商铺 之后又一段 10 米宽的商业前广场 再之后通过不同种类的树木把小区与道路隔 开 穿过道路人们可以在一条 60 米宽的绿化长廊里休憩游玩 所有 前面的 4 个层次都能直接眺望泵站河景 2 在沿河建筑立面上 我们通过转角图窗 空中花园 全景 落地窗等手法 丰富了沿河天际线 使建筑本身成为自然美景的一 部分 5 5 商业布置最合理化 类型多样化 商业布置最合理化 类型多样化 规划中有意识的根据商业的不同类型 合理设计商业位置以及商 业尺度 1 对外型的商业围绕城市规划道路布置 尺度多样 功能多 样 它囊括了超市 餐饮 服装 银行 专题市场等一系列功能 最大程度的体现了黄金旺铺的商业价值 2 对内功能商业布置在小区干道旁 主要是为小区内部居民 使用 因此工具功能的不同尺度相对较小 主要有日用品商店 理 发 洗衣店 小吃 便民菜场等功能 6 6 人车分流体系最大化 人车分流体系最大化 一条贯穿地块的车行道路与二期相连 完全意义上的解决了小区 主要车行需求 同时达到交通道路最短 行车最便捷的目标 7 7 日照 通风效果最优化 日照 通风效果最优化 41 本小区所有户型均达到日照 2 小时的国家要求 同时绝大部分户 型远远超出国家标准 通风上 我们采用高低错落 局部架空等一 系列手法 使小区内形成完整小气候 把小区打造成为冬暖夏凉的 城市花园 8 8 户型设计最合理化 户型设计最合理化 本设计住宅建筑重点体现住户的舒适性 私密性 在功能上满足 AAA 级商品住宅适用 安全 耐久 环境性能指标 在建筑设计 上力图做到公寓的外形 别墅的享受 户型设计充分考虑到新洲地区冬冷夏热的气候特点 尽量做到户 户南北对流 客厅及主卧室全部朝南 南向设较大的观景阳台 北 向靠厨房设小巧的生活阳台 平面功能布局方正实用 动静分开 并较好考虑了住户对私密性的要求 本小区规划设计了多种住宅套型 户型上