大连开发区远洋假养生庄园热销.ppt

远洋 假日养生庄园热销分析 新联康 中国 大连研展部2011 11 17 引言 开盘不足5个月 销售超过3个亿 月均销售别墅19套 多层洋房60套 月均别墅销量占金石滩别墅总体销量的40 以上 在楼市全面进入萎缩寒冬的今天 远洋假日养生庄园逆市热销的原因何在 品牌透视区位条件项目概况产品力分析营销盘点热销揭秘 品牌透视 立足 环渤海 全国多元化发展十八年十八城五十盘 远洋地产创立于1993年 于2007年在香港上市 为内地在港上市房地产公司十强远洋地产在北京 大连 沈阳 青岛 上海 杭州 三亚 重庆 成都等地共有50余个处于不同开发阶段的项目 公司持有总土地储备超过2000万平方米 其中75 位于深具潜力的环渤海地区业务范围涉及中高端住宅 高级写字间 零售物业 酒店式公寓开发等 品牌透视 2011精细年 转型产品力开启精细化管理新时代 远洋沁山水 上品 北京 8 楼公共性租赁房项目 1A级住宅性能预审认定 远洋城 世界观 中山 当地首个城市综合体项目 远洋广场 大连 2011年半程销冠开发有甘井子区第一个白金五星级酒店 远洋 傲北 北京 蝉联了北京别墅市场成交套数 金额 面积的三冠王 多盘齐发助力各类产品全面绽放完成从单一普宅到多元发展的蜕变 品牌透视 品牌透视 远洋在大连 远洋风景 远洋Midtown 远洋广场 远洋时代城 远洋假日养生庄园 远洋第一个养生度假项目 远洋自然 远洋假日养生庄园 红星海世界观 品牌透视区位条件项目概况产品力分析营销盘点热销揭秘 区位条件 行政区域背景 全域都市化 发展战略项目所在地 开发区和金州区完全合并 有利于整个地区按照一个现代化 高品质综合城区的要求统一规划 协调布局 集约资源 高水平建设发展 发挥类似上海浦东新区 天津滨海新区的区域发展引擎作用 大连市政府全域都市化战略规划将金州和开发区合并 对推进大连全城化发展有积极作用 大连市区 金石滩 金州新区 高容积率下的产品类拆分 差异化竞争对手如海中国 海湾城 热岛黄金海岸的同质高层产品类 同时有效应对本案海岸线较短和海资源较差的劣势 针对不同的土地和资源价值设计不同的产品类 金马路 城市极场 滨海带 居住极场 大窑湾港 港口货运 小窑湾 商务CBD 金石滩 度假旅游 INTEL 产业园区极场 开发区从园区到城市的转变 功能极场不断丰富 金州 居住等大型发展腹地 区位条件 行政区域背景 本案 君海 远洋假日养生庄园位于大连市金石滩5A级国家旅游度假区金石3号路北侧 位于三山环抱之中 金石滩位于开发区东部三面环海 北依群山 拥有北中国最美的黄金海岸线 全区拥有景点约40余个 发现王国 国家地质公园已经成为游客来连的必经景点 黄金海岸 金石高尔夫 亿年国家地质公园 发现王国主题乐园 区位条件 项目区域背景 区位条件 区域交通 轻轨三号线连接金石滩 开发区和大连火车站 大大缩短了金石滩与市内的距离并没有改变金石滩与开发区中心区和市区的空间隔阂 大连湾海底隧道一端为日航酒店以东的民生街 经大连湾海底 在现大钢大化厂区 上岸 再经泉水新区通到大连经济技术开发区 全长6公里 其中海底隧道3 5公里 在建 开通时间待定 区位条件 区域交通 跨海大桥起点为大连湾和尚岛 终点连接开发区赤峰街 全长2817米 预计年底通车 跨海大桥 将使开发区到主城区的行车时间从现在的1小时缩短为15分钟 短期内区域交通价值难有质变 往开发区方向 区域配套多以金石滩旅游资源为主 区位条件 生活配套 远洋假日养生庄园 区位条件 生活配套 景观资源丰富 生活配套严重不足 随着开发区产业的不断发展 临时居住 以休闲度假为主的旅游地产区域 交通状况的改善 区位条件 小结 区位产业交通规划引导居住定位升级 品牌透视区位条件项目概况产品力分析营销盘点热销揭秘 项目概况 远洋假日养生庄园 君海 项目概况 总体规划 二期 一期 一期在售 项目共规划约3400户 共分两期开发 目前一期在售 二期未建 一期共规划1441户 其中联排别墅共118户 面积175 196平不等 合院别墅8院 每院两栋六联排 共96户 面积分为180平和195平两种 多层共1227套 面积在52 110平不等 目前在售28套联排 96套合院 460套洋房二期规划有联排别墅 多层 具体户数未定 37万多业态综合大盘 以小面积别墅和小户型多层为主 项目概况 规划理念 1 2 3 4 5 1个中心 中轴线上的一站式养生度假中心 度假酒店 葡萄酒文化主题会所 运动休闲中心 特色餐厅 PATRY包房 2大农场 两大生态农场 山里人的健康假日生活 开心乐园 葡萄乐园 3座公园 三大公园 自然而然的假日生活 养生公园 度假公园 内海公园 4季体验 四季节日 所有家庭都爱的假日生活 登山节 踏海节 葡萄节 红酒节 5感体验 五感地带 妙趣横生的假日生活 观 艺术社 闻 情人谷 嗅 葡萄廊 品 美食街 触 阳光海 全新度假主题庄园 一站度假 全龄养生 项目概况 绿化及景观设计 三面环山绿化率 46 景观设计 哈尔滨工业大学建筑设计研究院园林风格 中式现代 项目概况 外立面展示 外墙涂料 仿石材 建筑设计大连大学亿达建筑设计院 法式风格 项目概况 面积配比 一期推售房源 注重推盘节奏一期首推创新型别墅 金石滩认可度较高的多层两房产品 品牌透视区位条件项目概况产品力分析营销盘点热销揭秘 产品力分析 创新产品 聆海洋房 5层洋房 52 110平 分布于中央水系两侧 杜甫草堂 联排别墅 194 220平 占据项目核心 近享庄园配套 云山别馆 8层电梯洋房 52 99平 占据天然坡地 视觉感更加立体 桃源田居 合院别墅 180 195平 沿中央水系分布 联排别墅围合院落 空间私密性好 产品类别名称花哨 实质创新含量较低 产品力分析 户型分析 联排别墅195平 一层 约100平赠送面积约10平 二层 约95平赠送面积约19平 观景露台全赠送 内庭院全赠送 5 1米宽景客厅 私家庭院 中西厨兼备 转角型卫生间 五明设计卫生间干湿不分离 观景大露台 转角型卫生间 小面积经济型别墅 布局简单 注重观景 赠送面积 10 19 29平赠送比约为15 产品力分析 户型分析 合院184平 观景露台全赠送 客厅方正通透 厨房餐厅疏而不离 飘窗设计适合观景 五明设计 南北双卧均与露台相连 转角型卫生间 与联排别墅设计类似 布局简单 注重观景 赠送面积 11平赠送比约为6 一层 约93平 二层 约91平赠送面积约11平 产品力分析 户型分析 5层洋房 3 9米开间 阳台与客厅同宽 南北双卧室 方正通透 五明设计卫生间干湿不分离 100平3室 2厅 1卫 阳台4 2米与客厅同宽 南北双卧室 方正通透 五明设计卫生间干湿不分离 82平2室 1厅 1卫 阳台4 1米与客厅通透 南卧室 户型方正卫生间干湿不分离 暗卫 厨房客厅贯通 53平1室 1厅 1卫 阳台 赠送一半面积 与客厅通透大阳台设计 注重观景采光需求 产品力分析 户型分析 8层电梯洋房 3 9米开间 阳台与客厅同宽 南北双卧室 方正通透 五明设计卫生间干湿不分离 99平3室 2厅 1卫 阳台3 8米与客厅同宽 南北双卧室 方正通透 五明设计卫生间干湿不分离 卧室客厅均可通向阳台 南卧室 户型方正卫生间干湿不分离 厨房客厅贯通 55平1室 1厅 1卫 户型与8层相近 注重观景采光需求 阳台 赠送一半面积 89平2室 2厅 1卫 品牌透视区位条件项目概况产品力分析营销盘点热销揭秘 营销盘点 售楼处 售楼处2项目地 开发区滨海路板块 开发区金石滩板块 售楼处1红星海世界观 2011 6 18项目开盘前一星期 项目地售楼处正式开放 在红星海世界观项目B区设立售楼处 借助集团已有热销项目 吸引目光 聚集人气 营销盘点 售楼处 现场放映活动花絮和业主采访短片 联排模型 合院模型 营销盘点 宣传物料 触动关键词 一家人都能看的楼书 营销盘点 看房通道 围挡通道 12345 的理念宣传 营销盘点 样板间 巴厘岛风情样板间 欧式风格样板间 对比衬托项目的度假特色 触动关键词 罕见的绝对度假样板间 营销盘点 服务人员 安保人员 主要入口处 500米林荫大道尽头 售楼处 尽职安保随处可见 让客户来访中对小区的私密性和安全性就有了很好的印象销售人员 专业热情 多有市区豪宅销售经验物业服务人员 体贴周到 细心谨慎 触动关键词 偶遇 体验式营销 营销盘点 宣传渠道 户外 吉祥物豆豆 稻草人田园风趣十足 营销盘点 宣传渠道 平面 开盘前造势突出 12345 规划理念 营销盘点 宣传渠道 平面 开盘宣传活动 借以宣传项目庄园特色 营销盘点 宣传渠道 网络 幸福到底是什么 就是在大连能拥有一套住房房子里住着爱我的人 远洋假日养生庄园剧情片 面向对象 年轻人 触动关键词 物质世界里的幸福追求 营销盘点 宣传渠道 二手房合作 整合品牌二手房企业的客户信息进行深度挖掘在房展会以及大型营销活动中外围聘用二手房销售人员 直接拉动客群 6 17开心农场 葡萄乐园现场体验区开放 营销盘点 营销活动 项目讲解 开心农场体验 葡萄乐园体验 人民公社大院体验 面向对象 中年夫妇 触动关键词 上山下乡的岁月 营销盘点 营销活动 5月7日起认筹启动 多层意向金为1000元 别墅意向金为10000元 6月25日开盘当天在销售中心还可以品糕点 参加投篮球 玩电动 吹泡泡等亲子游戏环节 现场气氛十分活跃火爆 当天成交9套合院别墅 90套多层洋房 2011 6 25盛大开盘 触动关键词 金石滩最低价产品 8 20 8 30 假日欢乐谷 穿越侏罗纪 庄园恐龙展 面向对象 小朋友 妈妈 营销盘点 营销活动 触动关键词 童趣 2011 9 17活力采摘体验季 营销盘点 营销活动 摘茄子 拔萝卜 偷菜大作战 沙滩游戏 摩托 烧烤会 触动关键词 全家都能参与的休闲活动 营销盘点 营销活动 2011 10 13 10 17大连秋展虽未参展胜过参展 展会期间 来电量 40组 天 来访量 15组每天成交 8套联排 12套多层 11月6日 远洋假日养生庄园样板段公开体验 远洋假日养生庄园与电台名嘴阿逗 糖糖和李萌跨界合作 三位电台名嘴导演的 半程人生 在别墅样板段上演 并同步直播 跟所有来宾分享 剧集间隙精彩文艺节目不断 击鼓传玉米等具有庄园特色的互动游戏爆笑全场 装满五谷杂粮的奖品小麻袋格外让人爱不释手 活动当天 到场客户约200组 销售联排别墅12套 11 6远洋假日样板段启幕当天别墅销售12套 营销盘点 营销活动 11 6远洋假日样板段启幕活动花絮 营销盘点 营销活动 触动关键词 庄园活动 蔬菜新科技 11 6远洋假日样板段节选 营销盘点 营销活动 触动关键词 养生步道 观星台 营销盘点 促销手段 假日养生庄园没有价格促销 依然在庄园上做文章 分地大行动一户一分地 约60平 有机种子大派送 葡萄大学堂 分发葡萄种子 聘请专家实际指导种植技巧 一期已推产品去化情况 营销盘点 去化分析 月均销售别墅19套 多层洋房60套 总销超过3个亿 营销盘点 客群分析 目前项目的客户群多为开发区和大连市内的客户占到总体客群的75 客源层次以私营业主 开发区产业集聚区 企业高级管理者 大连市内 政府机关工作人员 IT精英 高级工程师 开发区产业集聚区 较常见 置业目的为投资 度假 养生兼备为主 年龄分布较广泛 但以40 50岁社会中坚力量为主 其中 远洋会会员 远洋老业主 比例占到25 客户群体多元化 远洋品牌效应非同小可 品牌透视区位条件项目概况产品力分析营销盘点热销揭秘 热销揭秘 SWOT分析 远洋集团在大连多个热销住宅项目 品牌知名度及口碑良好项目地处三山环抱 自然景观秀美东北第一个一站式养生度假庄园 12345 理念新颖整体规划业态齐全 针对客户群层面扩大 价格较低 经济型产品 进一步扩大了客群项目内部规划有5000平生活配套 12年9月交房时即可开通营销活动充分利用利用集团旗下整合力量 配合养生度假概念 每次活动针对全民 全龄 活动效果突出 项目同区域同种竞品仅有波尔多庄园一个 目前开盘未定 竞争压力较小项目的西南方是远洋创智高地 目前在售的仅是办公大楼和企业商务别墅 也会为项目带来客源万达 海昌 华信 实德 一方等开发陆续入驻金石滩 这一地区升值势在必行项目针对客群主要为大连市内 与金石滩其他项目不同 受旅游季节影响较低 地处金石滩葡萄沟 位置离大连市区和金石滩核心区有一定距离工地管理较不规范 虽设有专门通道 但是在售楼处看房通道依然可看见大批施工建设人员通过产品类别名称花哨 但实质创新含量较低 目前政策主要针对于投资型产品 势必会对项目造成影响项目主要针对大连客群 项目体量大 未来进一步销售存在饱和难题 S S O T W S O W T 热销揭秘 热销小结 揭秘一 良好的品牌效应 远洋地产旗下整合多种力量为假日养生庄园铺路造势 借力红星海世界观热销效应 在其B区建设售楼处 因为产品不同 很好的分流客户 充分利用远洋会老客户资源 针对客户特点定向营销 邀约老会员 鼓励 老带新 成功率较高 成功无法复制 但可以借力 热销揭秘 热销小结 揭秘二 概念及时突破 远洋地产前期以刚性住宅项目为主 2011年及时转型 借助早期品牌口碑 产品多元化发展 一站式养生度假庄园 远洋东北首个度假项目 定位经济型产品 金石滩价位最低的别墅和洋房虽然业态丰富 但产品力普通 亮点在于 12345 生活理念 各 创新 组团概念突破成功 特别是全新的庄园主客户形象宣传 成功吸引了很多成功人士客户群 引起共鸣 用概念为普通产品重新包装 用低价确保销量 经济型产品但同