湖南长沙第1季度房地产宏观市场研究分析报告.doc

湖南长沙第1季度房地产宏观市场研究分析报告温岭项目可行性分析报告目 录引言第一部分 项目设计及规划概述第二部分 宏观环境与区域环境分析基础环境分析宏观经济环境宏观金融环境城市整体规划区域房地产业现状区域相关产业现状第三部分 项目构想及立项意义项目规划构想项目立项意义第四部分 立项可行性分析地块资源环境分析项目概况项目SWOT分析项目未来展望第五部分 项目进度安排一、项目进度预估二、项目管理三、项目经营管理第六部分 投入、产出及整体运作情况预算一、项目整体销售策略二、资金情况说明三、项目经营管 附表一：温岭农贸城有限公司建设项目投资估算表 附表二：固定资产投资还本付息计算表 附表三：投资成本估算 附表四：利 润 表 附表五：固定资产投资回收测算表 附表六：浙江温岭农贸城销售租赁一览表第一部分 项目设计及规划概述本项目立项于温岭市东北中心区规划用地内，位于环城北路南侧，西临万昌北路，北临新客运中心规划用地，属温岭市中心商住区范围内，地理位置优越。项目总用地面积73333平方米，建筑总面积90000平方米，前期总投资23.6亿，用地性质为商业用地（40年）。从提升区域整体档次、并解决区域内乃至整个温岭市的、综合型休闲购物商贸配套，将本项目定位为以农贸交易为龙头、以中高档休闲购物、餐饮娱乐业为主体的、浙南首席综合型“一站式”商贸旗舰。以商贸城+商住的物业模式，将项目建设为一个大型、现代化而又全面的国际化物流平台，集农贸交易、超市、购物、休闲、餐饮、娱乐等多功能产业链为一体的商贸聚合体，本项目建成后，将成为温岭乃至整个浙南地区较有识别性的“地标”建筑，突显温岭前所未有的大规模一站式商贸旗舰的超前规划与高端品位。一、立项契机1、浙南片区高档消费水平及消费需求业已形成 2012年1-3月份，温岭市全市实现社会消费品零售总额35.51亿元，比去年同期增长15.8%，增幅比去年同期高出0.9个百分点。随着宏观经济的发展及整个浙南片区人均GDP的持续快速增长，浙南片区的消费水平及消费购买力明显增长，亦预示着浙南片区整体高档消费市场已较为成熟，日益显露的中高端消费需求度，使得浙南片区亟待出现一个具有地标意义、集聚中高端消费并满足片区生活及产业发展需求的经济聚合体的出现。2、片区内同类项目缺失，竞争优势明显，“一站式地标”形象突显在项目所在片区内，至今为止尚未有同类性质及产业规划的项目出现，项目竞争优势突显。为项目的招商引资全面赢得浙南片区关注度、并塑造为“浙南首席一站式大型商贸旗舰”的形象识别性，创造了市场先机。3、“大温岭”发展规划及城市格局的日益形成，呼唤多元化、满足城市全方位需求度的经济聚合体的出现温岭市整体城市发展规划中，有重点选择泽国、大溪、松门、箬横、新河五大镇为开发据点，已初步形成了一个中心、五大区块、城乡协调发展的格局和“中心城区中心镇一般镇中心村”的四级发展体系。“大温岭”城市格局的日益形成，使得与之相应的所有城市配套体系必须进一步完善。而项目的立项正迎合了温岭日渐成熟的城市板块发展趋势，以鲜明的经济聚合体的城市配套体系，填补城市快速扩张所带来的配套产业缺失的问题。第二部分 宏观环境与区域环境分析一、基础环境分析温岭地处浙江东南沿海，长三角地区的南翼，北连宁波，西连温州，三面濒海，陆域面积920平方公里，海岸线长 317公里 ，辖辖太平、城东、城西、城北、横峰5个街道，泽国、大溪、松门、箬横、新河、石塘、滨海、温峤、城南、石桥头、坞根11个镇，人口116万。2012年，温岭全市生产总值为351.82亿元，按可比价格计算，比上年增长13.7%，为1996年后最快增速，其中第一产业实现增加值29.35亿元，增长0.9%；第二产业实现增加值188.06亿元，增长14.8%；第三产业实现增加值134.41亿元，增长15.4%。三次产业结构继续优化，由上年的9.4：53.0：37.6调整为8.3：53.5：38.2。全市按户籍人口计算的人均生产总值为30489元，按可比价计算比上年增长13.1%。二、宏观经济环境2012年，温岭城镇职工平均工资32101元，比上年略增；城镇居民人均可支配收入20445元，比上年增长9.0%，扣除价格因素，实际增长8.2%。农村居民人均纯收入8167元，比上年增长8.1%，扣除价格因素，实际增长7.3%。城镇居民恩格尔系数为34%，农村居民恩格尔系数为37.8%。居住条件继续改善，年末城镇和农村居民人均住房面积分别为38.9平方米和51.6平方米。三、消费市场环境2012年，温岭市消费品市场稳中趋旺，社会消费品零售总额保持了较高的增长速度。1-3月份，全市实现社会消费品零售总额35.51亿元，比去年同期增长15.8%，增幅比去年同期高出0.9个百分点。宏观金融环境2012年，温岭市金融机构人民币各项存款余额334.57亿元，增长22.85%，人民币各项贷款余额234.3亿元，增长24.32%。尤其是各行都加大了贷款的力度，去年我市工业贷款余额83.18亿元，新增27.84亿元；消费贷款余额59.52亿元，新增12.58亿元；农业贷款40.6亿元，新增7.82亿元。四、城市整体规划1、大力推进“城乡一体化”进程：周边区域将进一步融入主城区，加速消费需求、扩张并提升商贸交易交流氛围。温岭市在加强中心城区建设的同时，以行政区划调整为契机，优化城镇发展空间结构，有重点选择泽国、大溪、松门、箬横、新河五大镇为开发据点，优先加快培育，带动了市域城乡整体发展，初步形成了一个中心、五大区块、城乡协调发展的格局和“中心城区中心镇一般镇中心村”的四级发展体系。2、城市改造全面加快：旧城区形象进一步强化，亟待具有标志性的“地标式”项目的出现，作为对城市整体形象的提升与凝聚。19962012年，温岭市全面推进“旧城改造”与城市交通格局规划改造，相继完成了万寿路西延、北门街、东城路、三星大道、人民路东延、万昌路东延、人民西路街区等旧城改造项目。从根本上缓解了交通拥挤状况，缩小了与新城区的差距，美化了市容街景。五、区域房地产相关产业概况2013年一季度，温岭市各项房地产调控效果开始显现，市场形势总体趋好；具体表现为：投资规模同比持平，但后续供应会逐步增加，有望实现全年总量的供求基本平衡；平均房价基本稳定，各细分价格差别化扩大；有效需求趋于理性，潜在需求依然旺盛。1、投资规模同比持平，全年供求总量有望实现基本平衡 2013年一季度，温岭市完成房地产投资1.73亿元，与上年同期持平，若加上土地投资，则达到5.7亿元，比上年同期的1.9亿元有较大增长；据预测07年温岭市新开楼盘约55万平方米（其中城区35万，乡镇20万），有望实现全年商品房供求总量上的基本平衡。2、平均房价基本稳定，各细分房产价格差别化扩大 07年一季度，温岭市城区平均房价5861.58元/，同比增长8.1%，乡镇平均房价4257.86元/，同比增长49.6%。一季度全市城区新开楼盘较少，市中心商品房供应相对偏紧。3、有效需求趋于理性，潜在需求依然旺盛 2013年一季度，温岭市批准可预售商品房5.48万,比上年同期下降2%； 07年一季度实际现售成交面积3.78万，超过了去年同期的3.51万，使06年开盘的余房得到了较大消化，空置率明显降低。4、二手房交易活跃，梯度消费逐步形成仅2013年一季度，温岭市二手房实现交易664件，同比增长60%，交易面积13万，同比增长79%，交易金额2.76亿元，同比增长54%，反映出温岭市二手房交易已回到宏观调控前水平。二手房市场的交易活跃，将推动改善型消费投入一手房市场，推动梯级消费的形成，促进温岭房地产市场的平衡发展。六、区域相关产业概况“三秋泽国鲈鱼美，十里林塘橘柚香”。温岭兼得山海之利，气候宜人，物产丰饶，素以鱼米之乡著称，是浙江省粮、鱼、盐重点产地之一，水产品总量多年位居全省首位、全国第二。温岭种植、养殖、捕捞及水产加工业发达，各类农副产品丰富。全市耕地面积49万亩，种植各类经济作物面积50多万亩，其中蔬菜种植面积26.9万亩，产量46.3万吨；果树面积14.1万亩，产量达8万吨。温岭是“中国果蔗之乡”、“中国高橙之乡”、“中国大棚西瓜之乡”。全市已形成西瓜、果蔗、温岭草鸡、高橙等10 个较大规模的特色农产品生产基地，建立省级无公害基地29个；44个农产品获得全国无公害农产品认证，其中玉麟牌西瓜、凤神牌大白菜、丝瓜、“绿翠牌”鸭蛋等18个产品。第三部分 项目构想及立项意义一、项目规划构想总体产品定位：浙南首席“一站式”大型商贸旗舰本项目立项于温岭市东北中心区规划用地内，位于环城北路南侧，西临万昌北路，北临新客运中心规划用地，属温岭市中心商住区范围内，地理位置优越。因此，从提升区域整体档次、并解决区域内乃至整个温岭市的、综合型休闲购物商贸配套，将本项目定位为以农贸交易为龙头、以中高档休闲购物、餐饮娱乐业为主体的、浙南首席 “一站式” 大型商贸旗舰。将项目建设为一个大型、现代化而又全面的国际化物流平台，集农贸交易、超市、购物、休闲、餐饮、娱乐等多功能产业链为一体的商贸聚合体，本项目建成后，将成为温岭极具识别性的“地标”建筑，突显温岭前所未有的大规模一站式商贸旗舰的超前规划与高端品位。1、定位要点一：以农贸为龙头的多功能市场体系为突出温岭农贸产业的突出优势，在本项目的立项定位中，应着重突出农贸产业的龙头地位，并以此为契机，带动与之相关的其它产业如国际农贸交易、农贸物流平台及农贸集散、仓储中心等的发展与壮大。“以农贸为龙头”的市场体系功能，主要通过项目招商业态定位中引入多功能的、面向国际农产品进出口贸易及满足温岭、台州、温州等浙南辐射地区农贸供需的产业业态来实现。重在突出温岭市政府大力发展农贸及其相关产业，并稳抓“菜蓝子”工程建设的宏观经济发展方向。具体考虑如下：A、瓜果类：成立瓜果交易物流专区，引入福建、广州、台湾等地的特殊瓜果产品，并通过市场交易体现国际物流转换的功能，使市场整体功能辐射整个浙南片区，乃至国际。B、水产品类：突出温岭市4大产业之一的“水产业”的快速发展，设置水产品专区，并考虑在项目地下部分开辟浙南首个大规模水产品仓储中心。C、粮油类：目前温岭市粮油局已在本项目中预定数千方体量，用于粮油交易、粮油相关产业贸易的发展，有助于进一步带动温岭乃至整个浙南地区的粮油体系健康、有序的发展。D、蔬菜供应类：为确保温岭市“菜蓝子”工程的有效实施，在市场中设置一定体量作为蔬菜贸易专区。其功能主要是满足温岭市民的日常蔬菜购买需求、满足浙南片区的蔬菜供需、形成大型专有的蔬菜类农贸交易平台。E、花木市场：设置花木贸易专区，满足浙南片区花木贸易的供需并实现相对平衡；同时利用引进台湾、云南、广东等省市的特殊花木种类，形成国际化的花木交易市场平台。2、定位要点二：打造政府为社会服务的国际型物流平台本项目的立项与运作，应力足于“创造最佳的市场软硬件环境，打造浙南最好的物流平台”，通过浙南片区屈指可数的市场软硬件设施的打造、以及合理市场内部商业格局的规划，使本项目成为温岭政府服务于社会、服务于浙南地区农贸产业及相关商贸交流的先进物流平台。3、定位要点三：打造大型“产业孵化器”本项目的商业市场可考虑采用统一招商的方式，重点引入优质商户，以达成商贸城整体档次的统一性与对外高品质的形象感，提升项目含金量。众多优质品牌商家的入驻，又进一步提升了商贸中心内部物流品质与中高端商业业态的聚合力，使本项目成为浙南最大的“品牌化、多功能产业孵化器”。4、定位要点四：打造国际化市场通路、实现终端畅通在本项目所打造的实体物流平台之上，引进浙南首个“商贸供需网上市场”，在项目市场运作的同时，搭建全方位的网络信息平台，提供全面的国际化物流供需信息、网上贸易信息及相关产业链接。利用专业市场的集散优势与信息优势，为企业、经营户提供共同代理、展销展示、信息咨询等服务，构筑“网络化、信息化”商贸交流平台，以此提升市场销售通路的通畅性，确保终端的畅通。5、定位要点五：通过社会资源、银行资源及政府资源的聚合作用，实现整合效应 在本项目的立项运作过程中，在银行的资金能动、政府的宏观政策扶持、社会多方综合效益的聚合与共同作用下，较好地实现多方资源的整合利用，达成全面提升温岭经济能动性、带动浙南片区经济发展的整合效应。6、物业类型构想从发掘温岭市消费资源潜力、打造温岭首席“地标式”商贸旗舰并提升城市整体商贸品位的基本点出发，项目构思以商贸交易为主导、以商住两用为基本功能，突显项目所在区域“商住核心区”的区域优势与发展规划前景。初步规划在总建设用地73333.7平方米的体量中，开辟“一站式”综合商贸城+商住配套的物业类型。具体物业类型规划思路如下：物业类型A：“一站式”综合商贸城 该部分为项目规划的主体，亦是体现项目“温岭首席一站式休闲购物商贸旗舰”定位的核心所在。规划为地下1层+地上3层的大型现代化综合交易商城，该商城业态考虑以农贸产业为龙头，以休闲、餐饮、娱乐、购物等多功能业态为主体，规划为温岭首座全面满足区域生活购物基本需求、中高档休闲消费需求与农贸交易需求的综合型产业， 初步规划地下一层为大型停车场及冷冻仓库，地上3层为大型一站式购物休闲中心。商贸城业态规划构想考虑到温岭市“浙江省富有山水特色的工贸名城”的城市发展定位规划，以及温岭市政府高度重视农贸产业、菜篮子工程的政策导向，本项目物业类型以此为契机，将以农贸产业为龙头，着重在商贸城其中的二层中（如地上1层或2层）引入大型超市，并在超市中开辟“农贸名优新品交易区”，该交易区所占超市总比重在40-50%之间，将着重打造为“以温岭及台州地区一站式农贸物流交易为核心，辐射周边区域”的大型农贸交易中心。以体现本项目以农贸产业为龙头的定位宗旨。另外2层则考虑以定向招商模式，引入高档休闲、娱乐、餐饮业态（如大型商务配套型中西餐厅、高档娱乐城、休闲健身、足浴、桑拿等），以此提升项目整体档次与品位。具体如下：大型“一站式”购物超市：含农贸交易区、生活购物专区、电子电器连锁（如苏宁、国美、永乐等）、文化专区（大规模现代化购书超市）、精品购物专区（时尚名品街）等；休闲、餐饮、娱乐综合区：如银乐迪KTV、肯德基/麦当劳知名快餐连锁、两岸咖啡等知名西式餐饮连锁、豪华大型足浴、东方威尼斯桑拿等。物业类型B：配套型精英商住楼 配合本项目“一站式”综合商贸城的主体物业定位，在项目用地地块的北侧规划2幢高档配套型商住两用物业，可以方位排布划分为西楼与东楼；其物业类型以“全装全配精英商务酒店式公寓”及“商住两用公寓”为主，第一种操作思路：西楼作为商务酒店，东楼作为商务套房。西楼引进国际品牌经济型商务酒店连锁机构， 加盟“商务酒店”品牌管理。虽然前期成本增加，但完全保留了自有产权，资产可做长期的良性循环运作（通常商务酒店租期15年）。同时国际或国内知名的品牌连锁酒店作为配套，在品牌支持、客源、管理上无疑是项目运行的保证。商务酒店的定位，合理价位，不但能留住商贸客户，同时“商务酒店”的物业定位亦可作为主力商户和品牌经营户提供选择本项目的优质硬件之一。如果考虑到商务酒店投资较大，也可以考虑分割产权销售，并与购买客户签定长期（15年）的返租协议，交回项目投资方操作，另委托酒店管理公司统一经营。不但前期便可收回资金，同时保障了一定时间内的长期收益，既无风险，又有长期利益。东楼定位为“商务套房”，以商住两用单身公寓的物业形态，满足部分温岭购房者的居住要求，也可以做为“商贸中心”的衍生配套物业。同时，东楼可考虑作为产权套房销售，快速一次性收回成本，并作为销售亮点。第二种操作思路：东西楼均作为商务套房。将东、西两幢楼均定位为“精品小户型商住两用公寓”可以考虑全装修，带阳台，完整精致的大堂入口，优化空间处理，大开间结构方便灵活组合间隔等设计方式，这些是小户型“商务公寓”最理想的设计方式，便于提高单项物业的单价，一次性收回资金。总规划中各类物业体量分布一站式综合商贸城：地下1层+地上3层总体量：约85000平方米。其中：A、地下一层：总体量约10000平方米，规划为地下车库及冷冻仓储中心B、地上一层：15000平方米，高档休闲娱乐餐饮配套+大型精品购物中心，涵盖银行、肯德基、商务咖啡中西式高档餐厅、休闲足浴、健身房等配套。该层商业部分考虑用商业外街+商业内街的模式来实现，内街的商铺考虑“以租代售”的方式，每10年为一经营权期限。C、 地上12层：大型超市，总体量约25000平方米，规划为温岭首个超大规模“一站式”购物超市，涵盖农贸交易专区（约12000平方米，占1层体量）、生活购物专区、文化产业。其中，总体量约12000平方米的农贸交易专区，既符合了政府对于“菜蓝子”工程的打造，同时可以考虑在该专区内引入台湾蔬果等产品，设置“对台农贸窗口”，使温岭对外农贸交易的平台进一步扩大。该对台农贸窗口同时亦可在“电子商务平台”中，设立专属网站或专属电子宣传窗口，着重加大对于“两岸农贸交易”的宣传，强化台资合作的特点与优势。 D、地上3层：总体量约15000平方米，高档休闲娱乐餐饮配套。 E、其他商务办公、管理用房等5000平方米配套型精英商住楼：共分为东、西楼2幢，总体量约20000平方米。该2幢办公楼涵盖业态可划分为精英单身公寓、品牌经营户办公场所、一站式服务宾馆等，突出“农贸城的商业配套”的作用。地面停车位：总体量约15000平方米绿化面积：约10000平方米7、经营模式构想本项目考虑采用由投资方统一经营、统一招商、统一后续管理的方式，以维持项目尤其是商贸城部分的持续商气，并达成资金的可持续良性循环运营模式。商贸城采用统一招商的方式，重点引入优质商户，以达成商贸城整体档次的统一性与对外高品质的形象感，提升项目含金量。在本项目招商工作开始前，就应与主力商户，知名品牌商家、国际大型知名相关商贸企业等接触，达成初步进场意向；并对意向进场经营户提出选择要求：要求提供营业执照，公司介绍，注册资金、企业规模、年产值，半年销售金额等，以达到引进优质商户的目的。A、一层商业街：考虑采用以租代售的形式，实现顺利销售与经营；每10年为一经营权期限；B、电子商务平台的搭建：借助市场内引入的知名品牌经营户、龙头产业等大型商家与业态，带动电子商务平台的搭建，体现该电子商务平台的品牌化、产业化与规模化。C、在经营中着重突出政府“菜蓝子”工程的政策导向：利用大型超市中大规模农贸专区、对台农贸窗口台资合作的优势、电子商贸平台的搭建以及优质农贸品牌经营户与大型农产业经营业态的引入，体现温岭政府对于“菜蓝子”工程的重视与加强落实。8、管理模式构想 本项目配合其后续经营，在管理模式上考虑采用“综合管理”与“片区式分割管理”相结合的模式。可以考虑引入统一知名管理公司，组建有效而经验丰富的市场管理团对。针对市场1-3层的不同定位，又可以“分割管理”的模式，独立对于每个片区或经营业态的管理权。9、立项意义完善城市功能，拉动项目所在地整体经济消费水平，提升温岭差异化竞争力本项目的立项较好地结合了温岭政府规划中所提出的“多元产权、特色产业、专业市场、城镇集聚、政府引导”的温岭特色经济模式，无疑将会成为温岭市中心的生活、休闲、娱乐、购物等综合型产业配套，以丰富的配套功能，满足区域内部的消费需求，同时，以较强的“一站式商贸聚合体”的经济聚合力，满足温岭市乃至整个台州、温州、舟山等地区的综合消费需求度。同时，温岭市城市总体规划定位为浙江省富有山水特色的工贸名城，城市规模45平方公里。温岭农贸城位于环城北路，处于我市东北组团的中心位置。根据温岭市城区规划，在积极扩大城区同时，也要不断充实城市建设内容。为此，在环城北路地段建设温岭农贸城，对完善新城区城市功能，提高城市品位有着十分重要的现实意义。本项目的顺利实施，建成一个台州规模最大、档次最高、功能最全、管理最先进，在全省乃至全国一流的集农贸交易、休闲购物、娱乐餐饮等综合业态为一体的现代化一站式商贸中心，将填补温岭目前该类综合型商贸产业的空白，对提升城市形象、完善城市功能格局有着较大的现实意义。提升产业层次的需要，构建温岭具有识别性的地标型“商贸聚合体”。经济发达县市经验表明，发育完善的市场体系是一个县域经济快速发展的重要载体和平台。据推算，在综合市场每消费1元可带动5元物质产品的生产，由此可见，加强综合性市场建设对促进温岭经济发展有着很大的推动作用。而温岭市的第三产业发展虽快，但产业结构上呈现出以房地产、教育为主这样一个特色。为此，我们要积极调整第三产业结构，大力发展市场服务业，在综合市场上下功夫，一个综合性、多功能的商贸产业聚合体的建设某种程度上在温岭可以说是新尝试，相信通过经营者的努力，将成为温岭经济发展的新亮点，对促进温岭经济的进一步持续稳定发展有着长远的战略性意义。 项目的辐射面立足于整个台州，以及温州一部分地区，通过全国城市农贸中心联合会的牵手，千方百计吸引外省的经销大户进场驻点经营，同时考虑以定向招商的模式引入具有识别性的高档商业业态，提升项目的整体档次，并构筑温岭地区前所未有的、集农贸交易、购物休闲、娱乐餐饮等综合型产业配套于一体、功能丰富的地标型“商贸产业聚合体”。第四部分 立项可行性分析一、项目资源环境分析概况1、区域概况温岭作为建设中的现代化中等城市，通过举办“世纪曙光节”、“中国石文化节”，知名度与美誉度已今非昔比。本项目选址市经济开发区，属于温岭市的中心城区。甬台温铁路正在兴建，火车站离本项目只有6公里，黄岩机场离项目20公里，104国道和86省道都在附近，加上新规划的市客运中心座落在项目对面，客观上形成了便捷的水陆空交通网。2、区域发展规划城市功能规划：构建老城区新形象万昌路东延、人民西路街区等旧城改造项目，从根本上缓解了交通拥挤状况，缩小了项目所在区域与新城区的差距，全面提升了项目所在区域的形象，有助于在大环境上为项目立项打下良好的基础。且位于温岭市中心这一得天独厚的地段优势，再次为项目所在区域的发展预示出较为利好的前景。产业经济规划：构筑多元化、多功能特色经济发展模式温岭政府规划中所提出的“多元产权、特色产业、专业市场、城镇集聚、政府引导”的温岭特色经济发展模式，对于本项目的立项开发亦预示出较为利好的宏观政策环境优势与产业前景预期。二、项目概况本项目选址市经济开发区，属于温岭市的中心城区。甬台温铁路正在兴建，火车站离本项目只有6公里，黄岩机场离项目20公里，104国道和86省道都在附近，加上新规划的市客运中心座落在项目对面，客观上形成了便捷的水陆空交通网。依托周边业已成熟的配套环境与四通八达的交通环境，有望建成温岭首屈一指的“一站式”多功能综合商贸城，成为温岭具有地标意义的“多元化商贸产业聚合体”。三、立项SWOT1、立项优势A、区位优势：依托温岭市中心这一得天独厚的区位优势，依靠周边辐射性较强的发达交通路网体系，有助于本项目融入“大台州”的环境与发展规划，并吸引甬、台、温三地的资金投资融入区域内，发展前景较为广阔。B、项目多功能、丰富的功能规划，符合打造“多元化、多功能”的温岭特色经济模式的宏观发展需要，相对具有唯一性与稀缺性。同时亦带动整个温岭商贸交易、交流的综合型产业的稀缺性与识别性。2、立项劣势A、项目着重以农贸交易产业为龙头，在立项规划中引入农贸产业部分，需严格规划所引入的农贸产业业态模式，否则有可能会导致农贸交易部分的业态与项目整体档次定位稍有出入，弱化高品质、高档次的项目识别性。3、立项机会点A、项目的多功能的业态规划优势、独特的功能定位及位居市中心要地等资源优势，有望进一步提升项目所在板块的市场关注度，加快“一站式商贸产业聚合体”的形成与发展。B、温岭市整体较为利好的宏观经济发展趋势，以及居民消费水平的增长，亦为本项目的立项开发带来了利好的前景预期。消费水平的持续稳步增长，使得本项目的招商引资与多功能业态引进有了更为稳固的基础，亦将进一步拉动城市整体商贸经济的发展。四、项目未来展望1、温岭首席“一站式”大型商贸地标项目，加速温岭对外招商引资步伐依托温岭政府紧抓机遇、大胆创新、建设新温岭多元化经济发展模式的宏观经济规划，本项目的建成，有望填补温岭尚未有过大型综合型商贸交易物流中心的市场缺陷，全面提升温岭的商贸交流档次与氛围，为经济飞速发展的温岭进一步加速招商引资与外来商贸交流提供有力的实体保障。2、集基地型、网络型及一条龙运营模式于一体的专有市场体系特色本项目建成后，将成为具有以下鲜明特点的市场体系：集“浙南首席农贸产品生产基地、国际大型物流基地、农副产品加工基地、多功能商贸交易基地”于一体的“基地型”商贸聚合体。集“电子商务信息网络平台、高端实体商贸交易平台、国际连锁式大型供需网络”于一体的“网络型”先进商业运作模式。集“生产加工贸易一条龙、经营服务管理一条龙、政府支持与政策利用一条龙”于一体的“一条龙”持续经营管理体系。3、带动多功能城市格局的构筑与发展，加速经济发展效应的突显项目周边四通八达的交通路网资源优势，已经为该区块融入多元化、多功能的城市发展格局创造了天时、地利、人和的先天条件，本项目利用自身独特的一站式商贸集群产业效应，同时在规划打造过程中进行严格而科学的业态规划，既合理利用了温岭城市经济发展对于外来招商引资的需求度，又对整个温岭地区的休闲、居住、商贸交流、资金运转等功能进行整合与优化，将会带动温岭市多功能城市格局的构筑与发展，加速温岭进一步融入与周边各经济发达县市的经济交流与商贸交流中，突显温岭的经济发展效应。3、增强多元化经济投资收益，为温岭经济可持续发展提供源动力保障本项目建成后，将成为具有以下鲜明特点的市场体系：集“浙南首席农贸产品生产基地、国际大型物流基地、农副产品加工基地、多功能商贸交易基地”于一体的“基地型”商贸聚合体。集“电子商务信息网络平台、高端实体商贸交易平台、国际连锁式大型供需网络”于一体的“网络型”先进商业运作模式。集“生产加工贸易一条龙、经营服务管理一条龙、政府支持与政策利用一条龙”于一体的“一条龙”持续经营管理体系。3、带动多功能城市格局的构筑与发展，加速经济发展效应的突显项目周边四通八达的交通路网资源优势，已经为该区块融入多元化、多功能的城市发展格局创造了天时、地利、人和的先天条件，本项目利用自身独特的一站式商贸集群产业效应，同时在规划打造过程中进行严格而科学的业态规划，既合理利用了温岭城市经济发展对于外来招商引资的需求度，又对整个温岭地区的休闲、居住、商贸交流、资金运转等功能进行整合与优化，将会带动温岭市多功能城市格局的构筑与发展，加速温岭进一步融入与周边各经济发达县市的经济交流与商贸交流中，突显温岭的经济发展效应。3、增强多元化经济投资收益，为温岭经济可持续发展提供源动力保障项目定位为“温岭首席一站式休闲购物商贸旗舰”，在广泛招商引资、引入丰厚外来经济资产的同时，利用项目内部多功能的丰富产业规划，将为温岭的招商引入注入源源不断的经济能动力；超大规模的商业体量规划，有望以每年丰富的广告收益、租金回报收益、商业税收收益、固定资产投资收益、利用项目内部大体量商业场所的展示展会承办收益等多种形式，逐年提升温岭市的财政收入，带动温岭经济的持续、良性循环轨迹。综合以上分析，我们认为，经过两到三年，随着项目的建成，温岭市将以鲜明的商贸产业特色及综合商贸交流氛围与周边经济发达县市进一步沟通融合，以项目的招商引资与商贸交流为契机，加速温岭经济与周边县市的资源优势互补，成为温岭具有鲜明意义的地标式商贸休闲产业聚合体，乃至“甬台温”三地具有影响力的“一站式地标商贸产业实体”，从而拉动整个温岭经济的蓬勃发展，前景利好，值得展望。第五部分 项目进度安排一、项目进度预估本项目建设严格按照基本建设程序进行，进行初步设计、施工图设计、招投标、组织施工、装修试调、竣工验收现已完成项目设计方案及初步设计，通过规划局会审项目建设期定位个月，建设期从年月到年月。进度安排为：1. 年6月到年月，完成施工图设计； 2. 年12月，完成招投标工作；3. 7年1月，施工队进场； 4. 7年1月到年月，土建施工及装修；5. 年月，竣工验收二、项目管理项目建设单位将对本项目的建设过程进行全面管理，主要把握以下几点：一要组织到位由项目法人单位具体负责本项目的组织实施和工程建设，公司应落实一名董事专门负责二要制度到位严格执行项目法人制、监理制、招投标制度，及相应的岗位负责制，保证项目的实施效率和质量。三要资金到位将按照工程进度情况拨付工程有关资金，并建立项目财务管理制度，由专人负责，保证项目资金的合理使用和工程建设进度，提高项目实施的财务透明度四要监督到位定期将工程的实施进度、财务使用情况上报，接受财政、审计等有关部门的监督三、项目经营管理（）公司组织机构：本外商独资公司设立董事会董事会设董事长一名，董事人，负责公司日常事务并实行董事长下的总经理负责制董事会下设”四部一办一中心”即：市场管理部：负责市场饮食卫生、工商、个协、物价、计量、治安、消防、车管、装卸、仓储、化验、检验、市场督察等工作财务部：负责市场财务会计、统计、出纳、财税、票据管理等工作后勤部：负责时常环卫、防疫、水电、广播、通讯、基建、维修、设备管理、职工食堂、宾馆、出租房等工作进出口部：负责农副产品进出口事宜和出口基地的建设指导等工作物流配送中心：负责农副产品的采购、配送办公室：负责市场文秘档案、信息宣传、资料汇总、人事管理、外事联系、内部协调、接待等工作（）财务会计和审计：公司按中国有关法律、法规建立财务制度，设立会计帐薄，编制报表并受财政、税务机关的监督（）劳动管理：公司职工的招聘、辞退、辞职、报酬、劳动保护等事项，按中国有关劳动管理规定办理第六部分投入、产出及经营状况预测一、项目整体销售策略本项目整体经营策略考虑采取以下几大步骤实施完成：A、首先完成对大型超市招商，以带动项目整体高端形象识别、扩大项目影响力及品牌效应。并以超市的品牌知名度先期导入，带动商住楼的按揭销售走量；以大规模超市聚合商业业态及旺盛商业氛围，带动一楼精品购物走廊相关商铺物业的按揭出租或出售。B、待大型招市招商进行至二分之一时，启动相关娱乐、休闲、文化、商业配套的招商工作。二、资金情况说明项目总投资26000万元，其中1.5亿元商请银行解决，其余全部自筹本项目属台商张钦煌先生个人独资举办，据有关资信证明表明，张钦煌先生资信良好因此，项目法人单位是有稳定、充足的资金渠道来保证项目建设的资金需求的三、资金、投入、产出、利润列表附表一：温岭农贸城有限公司建设项目投资估算表 单位：费用，万元；面积：平方米序号工程或费用名称面积费用一建筑安装工程费用1.1土建造价（包括征地款项)86000132281.2给排水860006021.3电气工程860008081.4智能系统8600012471.5消防工程8600010321.6采暖通风工程860004301.7电梯设备860009601.8中央空调8600028001.9其他设备86000800合计21907二其他费用2202.1勘察设计咨询费等4512.2管理费用460合计1231三预备费3.1不可预见费3694.1合计694.1四建设期利息2300.4合计2300.4费用总计26132.5 附表二：固定资产投资还本付息计算表单位：万元年份年初借款累计本年应计利息年末借款累计本年还本利息 合