盛泽担可研报告盛泽担保项目可行性研究报告.doc

盛泽担保项目可研报告盛泽担保项目 第一章项目概述 1.1项目内容 深圳世联地产顾问股份有限公司（以下简称“公司”、“世联”）对深圳盛泽担保有限公司（以下简称“盛泽担保”）进行增资扩股。 增资扩股完成后盛泽担保注册资本增加到8,000万元，世联持有37.5%的股权，罗守坤、张艾艾分别持有56.25%、6.25%的股权。 1.2项目总投资额 项目总投资额：4,608万元，其中3,000万元增加注册资本，1,608万元计入资本公积。 定价依据：按经审计的净资产溢价20%，折合每股1.536元。 1.3项目资金筹措 项目资金将由世联以超募资金完成。 1.4项目资金运用 盛泽担保增资扩股筹集资金主要用途如下： 1、500万元用于按揭代理业务异地扩张开办费：未来3年计划开设10余家子公司，预计每家公司开办费50万元。 2、2,000万元用于补充深圳地区置业担保业务的保证金，可增加担保额度2 亿元，担保总额度将达到4.5亿元，以保障置业担保业务扩张计划的实施。 3、2,000万元用于补充深圳地区现金赎楼业务的营运资金，进一步巩固现金赎楼业务在深圳地区的业务优势。 4、70万元用于集成IT系统平台建设，以保障各业务品种的标准化管理和提高后台运营管理效率。 5、30万元用于人力招聘和培训，以保障深圳地区和异地业务扩张计划实施的人力储备。 1.5项目投资效益 根据测算，项目的投资回报期为5.09年，10年测算期内投入能够完全收回；内含报酬率为18%，净现值为1,840，项目经济效益可行。盛泽担保项目可研报告 1.6结论 从项目的必要性和投资效益分析，项目可行。但项目同时会带来市场、经营和管理等风险，公司需要重点加强风险控制、财务管理等内部管理体制。 第二章目标企业基本情况 2.1概况 中文名称：深圳盛泽担保有限公司 注册资本：5,000万人民币 法定代表人：罗守坤 成立时间：2006年5月10号 注册地址：深圳市福田区福华一路免税商务大厦4层7单元 主营业务：担保（不含限制项目） 2.2股权及控制情况 2.2.1股东出资情况 序号股东名称注册资本金（万元）股权比例 1罗守坤450090% 2张艾艾50010% 合计5000100% 公司本次计划对盛泽担保进行增资扩股，增资扩股完成后盛泽担保注册资本增加到8,000万元，世联持有37.5%的股权，详细股权结构如下： 序号股东名称注册资本金（万元）股权比例 1罗守坤450056.25% 2张艾艾5006.25% 3世联地产300037.5% 合计8000100%盛泽担保项目可研报告 2.2.2董事和高级管理人员介绍 1、罗守坤先生，现年43岁，硕士研究生学历；先后取得房地产经济师、注册土地估价师、注册房地产估价师、持牌物业管理经理、注册房地产经纪人等专业资质；1994年加盟世联，历任世联公司董事、世联顾问（深圳）公司总经理；2007年底至今，任盛泽担保三公司法人代表和执行董事。 2、牛勇先生，现年36岁，大学本科学历；曾任华强集团二级公司财务部部长，自2001年就职于世联，历任世联地产顾问（深圳）有限公司财务部经理、 集团财务管理中心总经理；2008年始，任盛泽担保三公司财务负责人、深圳市世联小额信贷公司副总经理。现任盛泽担保公司总经理。 3、何建中先生，现年42岁，大学本科学历；曾就职于湖北省国际信托投资公司，任资金计划部经理；深圳市深茂集团有限公司投资部经理；深圳市正龙达实业有限公司工作总经理；2004年加入盛泽按揭、世联信贷，历任拓展经理、业务总监、副总经理、常务副总经理。现任盛泽担保公司常务副总经理、世联小额信贷公司副总经理、盛泽按揭公司总经理。 4、伍致辉先生，现年37岁，大学本科学历；2006年7月取得美国金融管理学会注册财富管理师（CWM）资格。曾就职于建设银行深圳分行营业部电脑科；2000年-2003年就职于深圳市亦禾物流信息技术有限公司，任总经理；2004 年-2006年6月就职于中信银行深圳分行，任零售银行部副总经理；2006年7月加入世联，任世联信贷与盛泽按揭公司总经理。现任盛泽担保公司副总经理、世联小额信贷公司总经理。 盛泽担保发展至今，骨干人员和各部门经理总计22人，平均任职年限3.2 年，80%以上人员为大学专科以上学历，目前已成为盛泽担保各部门、各业务线的中流砥柱。 2.3组织结构 盛泽担保建立了股东会、执行董事、监事及总经理办公室等公司组织结构。股东会是盛泽担保最高权力机构，由全体股东组成；设立执行董事一名；设立监事一名，聘任总经理一名，副总经理两名。 盛泽担保实行总经理负责制，总经理、副总经理及财务负责人负责公司日常的经营管理工作。盛泽担保成立了独立的业务部门，包括按揭事业部、信贷事业盛泽担保项目可研报告部、担保事业部、经纪事业部等，并成立了独立的后台运营部门，包括银行发展中心（银行关系和渠道维护）、产品运营部、销售管理部、人力行政部、财务部等。各业务部门均设置了绩效考核职责。 盛泽担保最新的组织结构图如下： 2.4控股及参股子公司情况 截至2009年12月31日，盛泽担保下属子公司如下图所示： 1、深圳市世联小额信贷有限公司 深圳市世联小额信贷有限公司是深圳盛泽担保有限公司控股的全资子公司，成立于2007年4月12日，法定代表人为罗守坤，注册资本5000万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦4层3单元。截至2009年12月31日，股盛泽担保项目可研报告权结构为： 序号股东名称出资额（万元）股权比例 1深圳盛泽担保有限公司440088% 2深圳市加顺贷投资有限公司60012% 合计5000100% 主营业务为：小额贷款（不得吸收存款）和担保业务。最近3年的主要财务数据如下： 单位：万元 项目2009.12.312008.12.312007.12.31 净资产6,143.853,414.813,440.26 总资产10,820.976,261.896,678.34 项目2009年2008年2007年 营业收入4,255.771,892.352,161.89 净利润729.0474.25440.26 数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告 2、深圳盛泽按揭代理有限公司 深圳盛泽按揭代理有限公司是深圳市世联小额信贷有限公司的全资控股子公司，成立于2004年7月27日，法定代表人为罗守坤，注册资本200万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦4层2单元。截至2009年12月31日，股权结构为： 序号股东名称出资额（万元）股权比例 1深圳市世联小额信贷有限公司200100% 合计200100 主营业务为：房地产按揭代理服务。最近3年的主要财务数据如下： 单位：万元 项目2009.12.312008.12.312007.12.31 净资产909.15486.59465.90 总资产1,565.29600.46943.92 盛泽担保项目可研报告 项目2009年2008年2007年 营业收入2,591.811,144.671,932.36 净利润422.5520.70365.59 数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告 3、深圳市加顺贷投资有限公司 深圳市加顺贷投资有限公司是深圳盛泽担保有限公司控股的全资子公司，成立于2007年1月18日，法定代表人为罗守坤，注册资本610万元，住所为深圳市福田区福华一路免税商务大厦4层5单元。截至2009年12月31日，股权结构为： 序号股东名称出资额（万元）股权比例 1深圳盛泽担保有限公司610100% 合计610100 主营业务为：投资兴办实业（具体项目另行申报），国内贸易（不含专营、专控、专卖商品）。最近3年的主要财务数据如下： 单位：万元 项目2009.12.312008.12.312007.12.31 净资产590.00597.88605.24 总资产605.00602.88605.24 项目2009年2008年2007年 营业收入 净利润-7.87-7.36-4.76 数据来源：中磊会计师事务所审计报告，2007年数据来源于深圳德安会计师事务所审计报告 2.5员工情况 截至2009年12月31日，有正式员工261人，员工基本构成如下： 1、专业结构 专业构成人数(人)比例 销售19072.8% 风险管理145.4%盛泽担保项目可研报告 其它业务后台2810.7% 职能后台2911.1% 合计261100% 2、教育程度 教育程度人数(人)比例 硕士及以上20.7% 本科7528.7% 大专9034.4% 中专/高中9335.6% 其它10.3% 合计261100% 3、年龄结构 年龄人数(人)比例 20-25岁6223.7% 26-30岁13350.9% 31-35岁4918.7% 36-40岁134.9% 41岁以上41.5% 合计261100% 第三章目标企业业务和技术 3.1主营业务及其变化情况 时间2006年2007年2008年2009年2010年 按揭代理按揭代理按揭代理按揭代理按揭代理 现金赎楼置业担保置业担保 主营业务 现金赎楼现金赎楼 小额信贷小额信贷盛泽担保项目可研报告 按揭代理：代为银行开拓客户，取得按揭贷款客户资源，银行支付一定费用；为客户免费提供按揭咨询和银行选择服务。 置业担保：二手楼交易过程中，在原按揭银行注销抵押登记至新按揭银行完成抵押登记的交易过程中，为交易双方客户向新按揭银行申请的短期赎楼贷款提供保证，并代理客户完成赎楼、注销抵押登记、过户及重新抵押等相关交易手续。 现金赎楼：是置业担保业务的相似业务，为客户提供的服务相同，区别在于置业担保赎楼是使用客户向银行申请的短期赎楼贷款进行赎楼，担保公司为该短期赎楼贷款提供担保，而现金赎楼则是担保公司使用自有资金为客户垫资赎楼。 小额信贷：又叫小额家庭贷款，以家庭为借款人主体，以借款人家庭信用为基础，用途为房屋购买（或装修）、家庭消费、特别开支和家庭（家族）企业生产经营用款的无抵押、无担保小额信用贷款。 3.2行业基本情况 3.2.1行业管理体制及主要法规政策 按揭代理作为普通服务行业，相关机构暂无官方监管办法，同一般工商企业进行管理。 置业担保或现金赎楼作为准金融机构，目前仅在业务合作方面，银行对此类公司的注册资本金普遍要求1亿元，政府机构暂无特别监管要求。 小额信贷自2007年深圳试点以来，监管机构先后发布了部分监管办法，随着小额贷款公司的成熟，会陆续有更加严格和全面的监管办法出台。目前执行中的相关制度政策包括：关于小额贷款公司试点的指导意见银监发（2008）23 号文、深圳市小额贷款公司试点管理暂行办法深圳市政府（2009）8号文、小额贷款公司改制设立村镇银行暂行规定银监发（2009）48号文 3.2.2我国房屋按揭和家庭贷款行业的发展概况 与国外发达的房地产中介服务业相比，我国的房地产中介服务、小额信贷业务均处于初级发展阶段。 按揭代理： 上海： 2000年4月安家网在上海成立，是中国第一家提供安家置业服务信息的专业网站；盛泽担保项目可研报告 2001年1月安捷房地产服务公司成立，专业按揭引荐服务； 2004年3月世界银行国际金融公司IFC入股安家200万美元； 2005年9月安家受市场调控影响，业务量下降8成，退出按揭引荐市场。 其他地区： 2003年亿达按揭在广州成立，是广州市首家注册的按揭服务公司； 2004年盛泽按揭在深圳成立，是深圳市首家注册的按揭代理公司； 2006年伟嘉安捷在北京成立，是北京市首家专业房产贷款顾问公司。 担保业务（置业担保或现金赎楼）： 2002年中兰德不动产担保公司成立，注册资金3亿，业务量排名居行业前两名，目前在广州，北京，上海，厦门，福建有分公司； 2002年不动产担保公司成立，注册资本金1亿，业务量排名居行业前两名，暂无异地分公司； 2004年1月，安信巨融成立于，初始注册资本金5000万，2008年增资到1 亿，业务量排名居行业前三，暂无异地分公司。 小额信贷： 2005年以前，主要是面向农村的小额贷款试点，有代表性的是由中科院支持的全国6省市的农村小额贷款试点； 2005年，中安信业在深圳正式规模化发展小额信贷业务； 2007年，人民银行深圳中心支行推动5家公司进行小额贷款试点，世联小额信贷是其中之一； 2008年，银监会发布关于小额贷款公司试点的指导意见，全国多城市开始推动小额贷款试点； 2009年，全国小额贷款牌照发放进入高峰期。 3.2.3影响行业发展的环境因素 1、有利因素 按揭代理： 序号有利因素描述 银行竞争加剧，需借助专业按揭代理机构提升业务规 1银行房贷业务竞争加剧 模。盛泽担保项目可研报告 序号有利因素描述 市场对按揭代理专业服务需房贷业务参与各方对按揭代理服务的专业水平和质量 2 求加强要求提升。 城市间二手房交易市场及房贷业务发展存在差距，为 3区域发展不平衡 专业按揭服务机构全国化发展提供了机会。 担保业务： 序号有利因素描述 房产交易过程中的过户及抵押登记时间较长导致了市 1过户及抵押登记时间较长 场对阶段性担保的需求。 房贷产品创新需借助担保服银行房贷产品创新及不断增长的个人房贷和理财服务 2 务需求为担保创新持续提供业务机会。 城市间房贷业务发展存在差距，为专业担保机构全国 3区域发展不平衡 化发展提供了机会。 小额信贷： 序号有利因素描述 政策明确支持小额贷款公司、村镇银行的设立和发展， 1政策导向明确 逐步纳入规范管理，有利于行业的持续成长。 2市场空间大国内房屋按揭、民间借贷需求巨大。 国际行业成熟，经验可充分国际房屋按揭与小额贷款行业已有成熟经验，可充分 3 借鉴借鉴，降低试错成本。 国家开发银行和中小型商业银行，对于房屋按揭与小 4商业银行合作空间大 额信贷业务认可度高，合作空间大。 人民银行个人与企业信用信息系统基本完善，具备开 5信用环境基本具备 展房屋按揭与小额信贷业务的基础。 2、不利因素 按揭代理、担保业务： 序号不利因素描述 房地产市场政策和信贷政策业务规模受政府调控及银行房贷政策及二手房交易量 1 影响影响较大。 2银行合作政策变化银行与渠道机构合作政策影响按揭业务合作的稳定性 行业进入门槛低，简单的价格竞争将导致赢利下降， 3行业恶性竞争恶性无序竞争可能招致产业链相关机构制裁和政府主 管部门的干预。盛泽担保项目可研报告 序号不利因素描述 房管机构不断缩短产权转移登记和抵押登记时间将持 4过户和抵押登记时间缩短 续挤压担保收费率。 小额信贷： 序号不利因素描述 1将来可能的政策管制新兴行业在发展初期，可能遭遇政策上的波动。 2可能的行业无序竞争新兴行业在发展初期，可能遭遇行业内的无序竞争。 尚未能与人行系统连接；人口流动大；从业人员缺乏 3信用环境有待继续提高 行业资质管理。 3.3竞争地位 3.3.1房屋按揭和家庭贷款服务业的竞争格局及主要竞争对手情况 主营业务主要竞争对手竞争地位比较 南枫按揭 按揭代理业务量接近，盛泽品牌及净利润指标领先。 （泛华金融） 盛泽暂落后于2家竞争对手；基于对手处于成长瓶颈， 置业担保不动产、安信巨融 盛泽处于高速成长期，计划于2012年全面超越。 融安担保、安信巨盛泽产品丰富、收费合理、渠道多，市场占有率20% 现金赎楼 融以上，优势较为明显。 三家企业贷款余额分别为7.6、3.5和2亿元，月增量 信安易贷、中安信 小额信贷分别为6000、3000和1600万元，盛泽贷款余额4000 业、UA 万元，月增量1000万元。 3.3.2盛泽担保在行业中的竞争地位及竞争优势 1、盛泽担保所提供的综合服务价值链条较为独特，一方面能够比较有效地化解房地产市场波动带来的不利影响；另一方面能够形成对客户的交叉销售，提升服务价值，快速提高整体市场占有率。 2、盛泽担保采取低成本运作模式，固定成本占比小，具有较大的财务优势。 3、盛泽担保在发展阶段采取差异化竞争，包括客户选择、产品设计和营销模式，市场竞争力较强。盛泽担保项目可研报告 3.4主营业务的经营情况 3.4.1主要服务产品概述 盛泽担保主营业务定位为：”Mortgage&HomeLoanService”，即提供房屋按揭与家庭贷款服务。 主营业务业务开展情况 按揭代理无风险、成熟的基础业务、模式和发展路径清晰、复制能力强 置业担保低风险、高收益业务，以按揭为基础，模式清晰 现金赎楼低风险、高收益业务，以按揭为基础，模式清晰 小额信贷拥有完整业务团队，适度开展 3.4.2业务流程 1、按揭代理业务流程 2、担保业务流程盛泽担保项目可研报告 3、小额信贷业务流程 3.4.3经营模式 按揭代理及担保业务同属按揭业务链，其中按揭服务贯穿全流程，担保为其中阶段需求（见盛泽担保业务流程图示）。盛泽业已建立“规模发展按揭业务、以按揭业务为担保业务的基础和资源、担保业务促进按揭营销”的独特业务模式，实行“市场拓展专业受理售后服务”的专业细分和“梯队小组+业务联动”的销售管理模式，有效提升业务规模，降低运营成本。 小额信贷业务在其服务领域，强调轻资产、低风险、杠杆化。其中，信贷风险的有效控制主要通过主动性客户选择和信贷配给制度来实现。 3.4.4最近3年各产品业务量及创收 单位：万元 业务品种财务指标2007年2008年同比变动2009年同比变动 年业务量458,830146,377-68%519,635255% 按揭代理 业务总收入1,932566-71%1,701201% 年业务量13,90013,020-6%194,3271393% 置业担保 业务总收入8810317%1,2811141% 年业务量7,66044,171477%45,4863% 现金赎楼 业务总收入1641,044537%855-18% 年业务量1,867933-50%7,058656% 小额贷款 业务总收入66216229%781262%数据来源：盛泽担保财务部 3.4.5最近3年营业收入构成 单位：万元盛泽担保项目可研报告 业务品种2007年比例2008年比例2009年比例 按揭代理1,93285.4%56625.8%1,70132.7% 置业担保883.9%1034.7%1,28124.6% 现金赎楼1647.2%1,04447.6%85516.4% 小额贷款662.9%2169.9%78115.0% 其它120.5%26312.0%58711.3% 收入合计2,261100.0%2,192100.0%5,205100.0%数据来源：盛泽担保财务部 3.4.6主营业务的销售情况分析 自2006年以来，盛泽担保主营业务由单一的按揭代理销售，发展为按揭代理、置业担保、现金赎楼和