授权经营土地使用权权能及登记详解.doc

。授权经营土地使用权权能及登记详解蔡卫华根据现有的规定，国家将土地授权给经批准的大型国有企业集团经营管理的目的是让企业自己使用土地。企业集团以外的单位和个人使用授权经营土地，则需要受到相应的限制，主要表现为授权经营土地需要经过批准才能对外转让并且要补缴土地出让金。因此，对被授权经营的企业来说，土地因在集团内外使用的不同，其取得的土地权利具有不同的权能。对内的权能被授权经营的企业在其企业集团内部代表国家经营管理土地，其对土地享有如下权利：可以租赁。被授权经营的企业可以代表国家将土地租赁给其直属企业、控股企业、参股企业使用。实践中，不少依法通过国家授权经营方式取得土地权利的大型国企集团将土地租赁给其下属企业、参股公司或者控股公司等使用。如根据中国石油天然气股份公司2008年8月所发布的关联交易公告，中国石油天然气集团公司将42476宗面积约11.45亿平方米的土地租赁给其使用，期限为50年，每年租金20亿元。根据中国石油化工股份有限公司2008年8月所发布的关联交易公告，中国石油化工集团公司租赁给其使用的土地面积为4.16亿平方米，每年租金为43亿元等等。被授权经营的土地租赁之后，双方当事人应当进行土地登记，承租人取得国家租赁土地使用权。可以作价出资。被授权经营的企业可以将土地作价出资（入股）注入新设立的企业，由此转增的股份由被授权经营的企业代表国家持有（如果被授权经营的企业整体改制上市，则由国家授权的投资主体持有）。根据中国工商银行股份有限公司首次公开发行股票（A股）招股说明书，国家以作价出资方式，向工商银行注入10994宗原划拨土地使用权，作价约为199亿元。被授权经营的土地作价出资（入股）注入新设企业之后，双方当事人应当办理土地登记，新设企业取得国家作价出资（入股）土地使用权。可以转让。经被授权经营的企业同意，被授权经营的土地可以在其直属企业、控股企业、参股企业之间进行转让等。转让双方当事人应当进行土地登记，受让人取得的土地权利性质为授权经营土地使用权，因此仍然登记为授权经营土地使用权。对外的权能经批准可以对外转让。被授权经营的土地向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。此时受让方取得的土地权利应当登记为出让国有使用权。实践中，有的人对由哪一方缴纳出让金存在疑问。具体可以参照城市房地产管理法第四十条的规定，即以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。而笔者认为，由谁缴纳出让金，关键在于被转让的土地以什么权利价格成交，如果以出让土地使用权的价格成交，则应当由转让方缴纳出让金，如果是以划拨土地使用权的价格成交，则应当由受让方缴纳出让金。能否对外租赁，国家规定不明确。按照国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定第四条规定，被授权经营的企业可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地；而根据国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见第三条第三款的规定，“以授权经营方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法作价出资（入股）、租赁，或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金”。从国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见的上述规定的字面意思来看，并未限制将授权经营土地使用权租赁给集团成员企业之外的单位使用。被授权经营的企业为盘活土地资产，能否将处于空闲状态的部分授权经营土地使用权租赁给集团成员企业以外的单位和个人使用呢？虽然国家没有明确的规定，但笔者认为可以租赁，但前提是承租人不能改变土地的用途，另外出租方还应当参照城市房地产管理法第五十六条“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定”的规定，将租金中所含土地收益上缴国家。能否抵押，国家没有规定。由于目前没有文件对授权经营土地使用权的抵押做出规定，因此对其能否进行抵押存在争议。由于授权经营土地使用权在经土地行政主管部门批准并补缴土地使用权出让金之后可以向集团公司以外的单位或个人转让，因此，笔者认为，既然授权经营土地使用权可以转让，那么就应当允许其抵押。但前提是应当符合城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十五条的规定，并且要参照城市房地产管理法第五十一条的规定，经土地行政主管部门批准，在抵押权实现时要将土地拍卖所得价款先用于补缴土地出让金，剩余部分抵押权人才能优先受偿。如何办理登记授权经营土地使用权的企业合并，如何办理土地登记？实践中，出现授权经营土地的企业被其他企业兼并的，授权经营的土地怎么处理？能否直接过户登记到兼并后的企业？实践中就存在这样的问题：根据中国联合网络通信集团有限公司2009年1月6日所发布的公告，中国联合通信有限公司已经吸收合并中国网络通信集团公司。合并后新公司的全称为“中国联合网络通信集团有限公司”。两个集团公司合并后，中国联通将继承中国联合通信有限公司、中国网络通信集团公司的全部资产、债权债务和业务。中国网络通信集团公司将依法注销。而中国网络通信集团公司的土地为国家授权经营土地，其土地权利能否登记到合并后的新公司“中国联合网络通信集团有限公司”名下，成为一个现实问题。对于被授权经营的企业发生合并的，笔者认为，如果合并后存续的企业为国有独资公司的，经国家批准可将原授权给合并前的企业使用的土地继续授权给合并后的企业管理使用，合并后的企业取得授权经营土地使用权；如果合并后的企业不是国有独资公司，国家应当将原授权给合并前的企业使用的土地作价注入合并后的企业，转增国家股本金，合并后的企业取得作价出资入股土地使用权。授权经营土地使用权的企业因拆迁等原因进行异地置换的，如何办理登记？近年来，因各地城市化进程加快，有些授权经营企业的部分授权经营土地因拆迁被异地置换。授权经营企业通过置换取得的土地使用权如何登记呢？笔者认为应当因情况而异。如果置换后的土地使用权保持原有的土地用途且仍然保持授权经营性质，则可以继续登记为授权经营土地使用权。如果被置换后的土地改变了用途，如由工业用地转变为商业用地，笔者认为这种行为相当于将土地转给集团以外的企业。企业应当补办出让手续，补交出让金之后取得出让土地使用权。从授权经营土地范围内剥离出来的房改房用地和职工住宅用地，如何办理登记？由于在设定授权经营土地使用权时，某些企业将部分房改房用地和职工住宅用地也纳入了授权经营土地范围。近年来，根据各地的房改和土地处置政策，需将房改房和职工住宅用地与授权经营土地相分割。房改房用地和职工住宅用地被剥离之后，就不再属于企业的资产，土地的性质也不再