老年社区项目的运营概述.doc

老年社区项目的运营概述在2000年的后未来20年，老年人口年均递增超过总人口的4%，相当于总人口年平均增长率的六倍，被国外称之为“跑步进入老龄化”的国家。2020年，60岁以上老年人将从1.4亿，增长到2.4亿（12年后），占那时总人口的16%左右；80岁以上的高龄老年人将从1150万，增加到2700万；2050年60岁以上老年人将达4亿，其中80岁以上高龄老年人将达到一亿以上！时间之短，数量之多，任务之重，压力之大，前所未有。一、老年社区概述：我国的老年人为社会和家庭建设勤奋了一生，到了晚年离、退休后，他们理应有一个安全和方便的环境颐养天年。我国正逐步进入老龄化社会，这给作当前城市建设和营造人们生活重要成分的居民社区建设赋予了新的任务。当我们对人们居住行为进行分析时，不难发现，由于城市生活节奏的加快，那些正在为生活奔波忙碌的中青年群体，一天中的大部分时间都消耗在工作和社会交往中。8小时以外的时间，不少人也被各种应酬占据着，呆在家里的时间并不多，徜徉于社区并享受小区美景的时间就更少了。实际上，对住所使用最多的还是那些已退休和闲赋在家的老人。随着独生子女政策实施的岁月增长和高层次知识家庭的大量增加，家庭组合越来越小型化（2-3人），传统的家庭养老方式已不能适应当今生活的需要，社会正逐步承担起其养老的职责，建立符合老年人生活习惯的居住小区势在必行。虽然我国房地产市场需求旺盛，但从总体来看，目前我国老年社区的市场开发还处于起步阶段，老年社区的建设基本上处于一个“小而散”的发展状态。产业规模小，未能够形成一个较大规模的产业集群，且整体服务水平低，从业人员素质较低，服务项目比较单一，急需要全社会各层面给予关注，近年内各种类型的老年社区的开发建设将会逐渐增多。我国老年养护设施发展相对滞后，目前主要存在的问题有以下几个方面。1）提供收养和服务的能力不足，满足不了社会日益增长的需要；2）养老机构本身资金紧张，甚至难以维持日常运转；3）管理体制不健全；4）企业行为与社会需求之间有一定距离。中国历经了20多年的改革开发和计划生育，由于独生子女政策的实施，家庭结构不断小型化，今后家庭人口结构（4：2：1 体制）生活模式，将迅速形成主流，单身老人和老年夫妇独立生活的比例加大，传统居民养老的功能减弱，其主导地位发生动摇，传统的养老观念受到了极大的冲击，对家庭的居家养老模式提出了挑战，光靠家庭已不可能负担起居家养老的重任，养老任务最终将转嫁给社会承担，这一点已引起全社会的密切关注，老年社区的开发建设也营运而生。老年社区的开发运营为房地产开发，无疑开拓了新的领域，所谓“托起朝阳的产业”，不仅适应了时代的需求，也为开发商们带来了无尽的商机。1、老年社区的配套设施：在我国现实条件下，老年社区是指具有多种养老方式，针对老年人养老综合开发的社区，也就是在一个较大规模的范围内，建设一个包括居家养老的住宅建筑群，包括老年公寓和敬老院在内的养老设施，也包括供社会人共用的老年康复医疗中心、健身中心、教育中心、活动中心、供配中心和家政服务中心的公共设施，为社区内老人以及社区附近的老人提供各种服务、生活照料和为老颂峁】岛透挥谢盍纳缜睢?在老年社区的范围内，除了本身构成完整的自成体系的服务功能外，还与一般房地产项目一样具有城市细胞的功能，具有对外的交通、通讯网络、商业网点、公用设施和行政管理的功能，与社会形成共享的发展格局。老年社区的房地产项目应当直接投入市场中去，并通过市场取得销售利润，同时还随巨大的规模效应，和完善的设施和围合服务水平取得巨大的社会影响力。树立企业和社会发展的形象，引起同行及社会群体的广泛关注。2、老年社区的生命力：老年社区的开发运营，首先应该融入一种“老年文化”的概念，应将中国的传统文化与现代文明作为开发运营的宗旨和行为准则，使老人们在社区内感觉到“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为”服务内容，使其尽情享受天伦之乐。一方面，老年社区要保障老年人物质生活的条件，另一方面，应在精神文化方面创建新的境界。既是晚年生活的乐园，也是高尚境界的“精神家园”，使老年社区孕育出广泛的生命力。老年社区的开发运营应实现精神和物质条件获得双赢效果，保障硬件、软件齐备，对一切不利于养老社区开发运营的旧有观念和行为去除，确保崭新的养老理念得到发扬光大。3、老年社区应具备的条件1）具有一定的建设规模。建设规模是建设开发养生养老社区的必备的条件。只有有了规模才能有人气，才能在人员集中的条件下，从事各种社区和社会的各种活动。才能形成文化或品牌效应。有规模才能筹建一定规模的公共服务设施，并有条件使设施上水平、上档次，才能为老人们提供全面的质量服务。2）采取多种型式，可接纳各种人群。老年社区开发运营不同于一般的养老院、敬老院，不仅集聚老年人群，而是一个社会，是一个特别适宜于老年人居住的小型社会，老年人的比例相对要多一些，但绝不是只有老年人，而是包含了以老年人为主的各种年龄段的人员，因此它的建筑物的建设应具有多种多样的模式和各种层次的结构。而每一幢建筑物，都要充分考虑适合老年人使用的条件，配备各种老年设施。老年社区除具有各种一家一户的住宅外，应该在区内设置一些养老院、老年公寓、护理院、医疗中心等提供给需要特别照顾的老人，为各种需求的群体提供服务。在老年社区的居住环境中，可以开发建设一些老人们喜闻乐见的形式，也可以引进浓郁欧洲田园风光的花园，碧波荡漾的湖光，生机四溢的绿树青草，错落有致而相映生辉，更可以借助天然的山水、傍地，并借助假日住宅的概念，引导“候鸟老人”定居，把老年社区和假日住宅捆绑在一起将更有助于老年事业的发展和壮大。3）应具备适合现代老年人各种需求的多功能社区特征。现代老年人是一群具有相当经济实力或者他们的子女具有相当经济实力的团体。他们年青时都有一段辉煌或艰辛的历史。他们一生积累了丰富的知识和各种经验，虽然退休了，仍然对生活寄予无限的希望，继续着毕生的追求。发挥老年人的潜能，通过社区的社会环境条件，激励他们发挥余热为自己、为他人、为社会做贡献。老年社区的作用就是创造包括居住条件在内的各种条件，使他们再度享受人生，发挥每个老年成员的作用。另外，老年社区的作用具备多功能、多方面的特征。被称为阳光工程和老年社区不光具备居住的特征，更应当有休闲疗养、医疗保健、学习娱乐、科技策划、联谊交往、旅游观光于一体的特征。这里的老年人可以组织起来，从事艺术创作、书法绘画、摄影展示、手工劳作等创作活动、切磋技艺，可以定时组织文化、戏剧沙龙、学术研讨、科学报告会、主题音乐会等等，连续不断地展现老年人的风采，还可以举办老年大学、书画笔会、专题研究、少儿培训等，使老人不离社会，并追逐时代潮流，陶冶情操，孕育信心和希望，创造良好的氛围。通过兴办老年社区的交流活动和医疗康复中心、教育科研中心、家政服务中心、生活供配中心、旅游休闲中心等的服务，真正为老年人创造一个生活和精神乐园。4、社会养老的发展趋势：从我国的现实条件出发，专家们认为将出现以下几种养老方式。1）以房养老。由政府制定出台具有市场化机制的支持政策和法规，对有一定财产的老年人，由社会福利管理机构出面进行财产认定和担保，将老人的财产抵押进养老院，以此作为老人住进养老院的经济支付手段。2）政府养老。国家依法投放给养老机构福利性全额补贴，赡养部分符合条件的老人。如五保户、有特殊贡献的群体和个人。3）保险养老。拓宽经济支持渠道，在社会保险或商业保险机构中设立职工终生医疗保险和照料保险，通过保险投资养老。4）子女养老。随着经济的不断发展，部分老人的子女经济收入逐渐丰富，并为老年人储备养老资金养老。5）职业养老。随着社会劳动保险的不断完善，以退休金养老的群体逐渐扩大，尤其是公务员、教师、高级职员、医生等中高收入群体逐渐增多，主要以退休金模式养老。二、老年人的特征及需求：1、老年人的生理特性：从少年，青年，中年，一路走到老年，人的心理和生理发生了巨大的变化。出现老化现象，主要表现在身体功能的变化、感觉功能的变化、心理功能特征的变化、生活结构的变化等，各方面需求也随之变化，主要包括以下几个方面：1）健康需求：尤其是70岁以后感觉生理功能衰退显著，具有恐老、怕病心理，更加关注自身的健康状况。2）工作需求：对尚有工作能力的老年人，渴望再次得到工作，除体现自身价值外，希望在工作中消磨富裕时间。3）依存需求：对不能完全自理的老年人，他们希望有人照顾，尤其得到子女的亲自照顾，使他们感到有所依靠。4）和睦需求：希望有个和睦的生活环境，不管经济条件如何，只要家庭和睦，邻居关系融合，互敬互爱，互相帮助，就会感到温暖和幸福。5）安静需求：老年人一般喜欢安静，怕吵怕乱，甚至惧怕过星期天，儿孙满堂的一天，变成了“苦恼的星期天”。6）支配需求：原为一家之主，掌握家中支配权，由于经济地位变化，造成家庭地位、支配权的变化，也将造成生活苦恼。7）尊重需求：离开工作岗位后情绪低落，如果得不到尊重，将产生悲观情绪，长期下去，则会引起仰郁和消沉，埋下疾病的祸根。8）求偶需求：对丧偶后的生活感到寂寞，心理表现无助，有很强烈的寻找个老伴的愿望，希望有人照顾，说话聊天，解脱寂寞。2、老年人的心理特性：1）因生活方式、生活习惯、生存环境、所受教育及思想观念不同容易与子女产生“代沟”，不希望与子女共同居住生活，但希望节假日全家小聚。2）年轻人生活节奏加快，竞争加剧，压力加大，生活无规律；与老年人住在一起相互干扰影响，令人老年人头痛，希望分开居住。3）敬老院虽然“火爆”，传统思想较强的老年人心理上会有“被遗弃”的感觉，子女也有不孝敬老人的负罪感。4）老人再婚后，新建立的老年家庭不易与子女完全和睦共处，老人认为分户购房是，分开居住是最佳选择。5）老年人喜欢安静、淡泊、朴素、平静的生活，对物质要求不高，不愿地处闹市和商业区、工厂区，与子女的居住环境要求差异较大。6）老年人怕孤独，在相对集中的老年社区、老年公寓居住，子女上班、上学后，老人们仍有同龄伙伴、共同话题、共同乐趣。7）随着老年人积蓄的增多和观念的变化，相当一部分老年人不愿意给儿女增加过多的负担，独立生活意识逐渐增强，愿意自己生活。因此，建立完善的社会服务网络，修建集服务、医疗、居住以及休闲娱乐于一体的复合型养生、养老社区将是未来老年社区业的大势所趋，各级政府正在重点鼓励房产企业在都市区区附近建设复合型养生、养老生活社区，为今后老年群体的逐渐增加做好社会准备。3、老年人的功能特性：1）身体功能的变化。身体尺寸总体上变小，出现弯腰、弓背的现象；身体的运动能力下降，关节活动的范围变小；骨骼脆弱，关节组织出现弹性减弱。2）感觉功能的变化。由于感觉功能衰老，对室内、外冷热变化的感觉不敏感；视觉、听觉衰退明显；嗅觉、触觉和平衡感方面均有下降，表现迟钝。3）心理功能的变化。普遍留念过去，希望继续居住在曾经生活过的地方，念旧情结严重；适应新事物需要时间，有时也懒得思考，思维的适应性和逻辑性减少，有时也难以控制感情；4）生活结构的变化。闲暇的时间比较多，滞留在家的时间比以前有大量的增加，更需要有人陪伴和丰富的文化生活。4、对居住环境的需求：1）对精神安慰上的需求。希望家庭的依恋和亲情关爱；有社会和邻里的交往；精神文化方面的活动；具有安定感、安全感以及来自于治安、交通、环境和管理等诸多方面关心和关怀。2）生活环境的安全无障碍需求。如老人对台阶、楼梯、低矮无扶手坐凳、蹲式便器会感到不适；在光滑的地面上行走，强烈的灯光和嘈杂的声音也会对老年人的生活带来不便；而诸如门窗、扶手等处理不当也会对老人身体带来麻烦。3）良好的物理性能需求。主要体现在日照、自然通风和采光等方面，还有良好的搁窗观景视线等；4）康复和医疗的保障体系。老人对住区医疗条件要求较高，除依靠临近区域的大型医疗机构外，住宅内也应针对老年人的健康需要设有急救设施、老年病等配合治疗的基础医疗站，形成完善的医疗网络。三、老年社区的开发运营：很多老人退休后，从广阔天地回到家庭的小圈子，顿感六神无主，孤单、烦躁。突然变得缺乏方向感和充实感。住在儿女身边不够自由随便；而离开子女单独居住，又感空虚无助。理想的老年社区开发运营应使老人在生活中感到，既有自我独立空间，又有学习娱乐工作的地方，同时可享受完善的医疗保障和丰富的精神生活，从心态和生理上满足老年人的生活需求。1、开发运营需要考虑的主要因素：近年来，各地在推进老年社区开发中，在养老配套服务领域都取得了很大发展，并对老年社区开发运营进行了很多分析和研究，在老年社区开发运营中一般都考虑到了以下几个方面的因素：1）区位环境。因为郊区清新的空气和开阔的视野对老人身体大有裨益，所以老年社区应离市区远一些，不过考虑到子女看望老人方便，因而最好交通便利，距市区车程在1小时以内。 2）无障碍设计。由于老人行动不太方便，同时为了便于及时救护，小区内部应全面实施无障碍设计，超过一层均应配备电梯。 3）医疗救护体系。除了普通小区具有的红外防盗、门禁系统外，老年社区的房间里应装有紧急呼救按钮，与社区医疗服务系统连接，软件方面，还要为每人建立医疗档案、开办健康讲座、提供家庭医生服务等。 4）生活配套设施。社区应当能够满足老人的一般生活需要，并提供一些娱乐康体设施，此外，为方便行动不便的老人，还应有送餐、送货、送水等各项上门服务。 2、五大原则与一个方向：根据老年社区居住群体的特殊要求，很多老年社区专家总结出了老年社区开发运作的五大原则与一个方向的理论。1）环境第一原则 老年社区建设运作的第一原则是要做好一“硬”一“软”环境建设，即要做到良好自然环境的选址和浓厚人文环境的营造。老年社区项目要充分考虑老年人群的需求特点，宜选址在城市近郊或大型公园周边，这才构成老年社区的第一，也是最主要的卖点；其次，对社区人文、亲情、交往沟通氛围的营造也是不可忽视的，这些对老年人群的精神健康、心情愉悦有着重要影响，因此，开发运作老年社区项目需要营建相应的场所配套实现“软”环境的形成。 2）设施优化原则 在老年社区中，社区在规划设计与配套设施上，需要根据老年人群的特点和老年人建筑设计规范进行针对性的细节优化，满足老年人的生活需求。专家们概括出十个方面的基本要求：私密性、社会交往、可选择性、清楚的方向性和明确的标志系统、安全感和安全性、无障碍和易操作性、适度挑战性、适度的声光环境、环境的熟悉性和连续性、尺度适宜的细部。根据这十大要求，老年社区开发运作需要相应建设一系列的配套设施。如满足居者运动、健康需要的设施：游泳馆,网球场，保龄球场、垂钓园，可采摘果园、植物园等；满足休闲、娱乐的设施；图书馆、茶馆、咖啡厅、棋牌室、桑拿健身、餐厅、亲情会所、美食中心、展览厅，家私保管中心、KTV娱乐房等。这些设施可以使老年人的生活处处感到方便和愉快。 3）服务组态原则 如何为老年住宅提供适合老年人需求的社区服务是老年社区运作中的一项重要内容。 对于老年人来说，健康及日常护理是应放在第一位的服务内容，并需要以此为中心形成一整套的社区服务组态。其中包括：个人生活照料服务、老年护理服务、心理/精神支持服务、安全保护服务、环境卫生服务、休闲娱乐服务、协助医疗护理服务、医疗保健服务、家居生活照料服务、膳食服务、洗衣服务、物业管理维修服务、陪同就医服务、咨询服务、通讯服务、送餐服务、教育服务、购物服务、代办服务、交通服务等。 4）有效运营原则 老年社区开发运营如果只有自然健康的环境、完整周到的服务体系还不够，因为它不同于普通的房地产住宅项目，一般住宅只需要常规的物业管理即可，老年社区开发运营需要通过更高层次的运营管理来实现收益；在运营方式上，可以以俱乐部会员制的形式进行运营管理； 在目标客户定位上应采取“多路出击”运营模式，不但老年人群，许多其他中高经济实力人群和资源共享群体(即享用老年社区中配套的设备、设施、服务等资源的群体，包括短期度假、旅游观光者)都可以是目标客户； 在服务模式上，可根据老年社区所处地理位置，因地制宜地开发利用特色资源规划公建设施。如在旅游区域内的老年社区项目就应发挥旅游资源优势，为老年人提供特色服务的同时对游客提供住宿、娱乐等服务。这样一方面减少了老年住宅的“暮气”，让老年人能有更多的机会接触社会，减轻他们落伍的心理负担，另一方面还可通过老年社区的日常运营(住宿休闲旅游娱乐)和会员制运营盈利，增加社区收入，为老年人提供更优质的颐养环境。 长远来看，待运营模式成熟后还可以通过老年社区的中的连锁经营管理收购及整合扩张来盈利。 5）投资保障原则 从社会性保障来看，福利养老行业是国家扶持的公益事业，老人晚年生活的舒适、开心对整个社会生态起着积极的作用，投资老年社区对国家养老事业的发展不但提供了新的思路，更使其有了良性运转的经济基础。 从市场收益性保障来看，首先随着老龄化人群的扩大和养老观念的转变，老年社区有着广阔的市场空间。通过老年社区的日常运营、后期服务、连锁扩张等体系的建立，投资者入住者经营者消费者之间的良性资金链，完全可以保证项目的良好投资收益。 6）一个方颍豪夏晟缜耐蹲氏讶禾迥昵峄?老年社区发展的方向就是：使老年社区的投资群体年轻化。即养老不再是老年人的专利，中青年人出于为将来考虑而投资老年社区的人群也将越来越大。 事实上，从实际购买力来看，目前大多数人在步入老年期前基本只有购置一套住宅的能力，在步入老年期后，很难再有能力购置专门的老年住宅产品；而专业老年社区对老年人生活的益处是显而易见的，如何解决需求愿望强烈与购置能力不足之间的矛盾，提前十年，在步入老年期前即选择老年社区进行投资是一个明智的方向，一方面可以在十年间获得可观的投资回报，另一方面，在十年后可以自住养老，并享受多项专业服务。这一方向不仅开辟了养老模式的新天地，也突破了投资领域的传统思维。 老年社区专家们总结出的五大原则和一个方向将会拉开了国内系统化、体系化研究老年社区的序幕，对更多看好老年社区市场的开发商们有所帮助。3、老年人需求的六个方面：随着老年社区开发的不断研究和总结，老年社区专家还从六个方面完整地诠释老年人第二次价值提升的全部所需。1）老有所养：老年社区的开发运营应充分体现出各项服务和配套设施。根据所处的地理位置，整合商业配套、风雨连廊、酒店管理、物业管理、医疗服务、活动中心等服务资源，为老年人享受满意的社区生活提供充足的保障，真正使老年人感觉到自己生活在老年乐园之中。 如配套：沿街商业店面、二十四小时便民店、星级酒店、快餐店、美容美发、银行、邮政储蓄、有线电视、通讯网络（内线）、互联网、商务中心、风雨连廊、空中花园、太阳能热水、智能化设施、新风系统、健身步道、游泳池、物业服务、医疗中心、活动中心等各种休闲景观等。 2）老有所医：医疗中心是老年社区运营中的一项重要的配套条件，一般应在社区内建造一所社区医疗中心，与医保部门达成意向，作为医保定点单位，为老年人设置一整套健康保障服务体系：户户建立健康档案、配置个性化健康方案；户户紧急求助按钮、社区无线求助追踪；定期体检、健康监测；定期开设老年医疗、保健养生课堂；常见病、慢性病不出社区，随时治疗，检测；重病、行动不便者提供上门接诊服务；行动不便者、重病者免费送药上门；重症、急症以最快速度进入与当地三甲医院合建的绿色通道，协助转院服务，为老年人健康、保健、医疗提供完善的保障服务。社区医疗中心配套功能如：诊疗室、药房、挂号、观察室、化验室、档案室、出诊室、健康保障体系、急症绿色通道、紧急求助按钮、无线求助设施、医护电梯等，开设老年门诊、家庭病床、家庭医疗咨询站等，常年为社区内体弱多病和伤残老年人服务。3）老有所学：老年活动中心是老年社区开发运营不可缺少的配套服务内容之一。应在社区内设置各种学习、活动场所，使得每个人都可以有机会学习新东西的机会和条件。如：舞蹈教室，健身场所，健身房，培训教室，图书、报刊阅览室，棋牌室，书画社，插花艺术室，网吧、会议室、多功能厅等，为老年人营造良好的学习环境。4）老有所为：在老年社区开发运营中，通过区内优美的环境、清洁的空气、健康的饮食、细心的呵护保障了老年人有健康、硬朗的身板和年轻的心态，应正确引导老年人自发的组织起来，走向社会，走出社区，参加各种各样的社会公益活动，社会福利活动，交流学习活动，为老年人实现老有所为，互为人师提供机会，充分发挥老年人的一技之长，开设讲堂，发挥余热，弘扬文化、宣传科学、传授技艺、表现特长，使老年人感觉到自己能够老有所为。 建立完善的义工（或志愿者）服务体系，义工服务宗旨主要是调动老人的潜能，从心理到心理因素中，增强老人们自理、自立和自信的能力，让老人们超越自我，超越年龄，推迟养老期，并通过服务，使老人们生活有尊严，从而提高老人们生活的质量。如：设置医护、保安、保洁、护工、绿化、维修等义工岗位，组建各种义工服务团体，创建义工服务体系，实现互助型的社区建设；组织文艺、体育、书画、游泳、插花、电脑、养生、保健、营养美食等培训班，通过互帮互学丰富老年人的日常生活内容。5）老有所乐：老年活动中心根据老年人各自家庭、性格、经历、经济、身体条件的不同，根据自己的兴趣对文化活动项目的选择、参与具有较大的差异，利用这部分老年人具的一技之长，组建文化、文艺、体育、登山等活动团体，走向社会参加各种活动，并组织在不同级别的竞赛中获得过好成绩，通过精神文明建设，满足老年人的精神需求，在各种活动中锻炼心身，通过自娱自乐，感觉到其乐无穷。活动团体如：组建太极拳（剑）、瑜伽、秧歌、舞蹈、健身操、声乐合唱、戏曲演唱、茶艺表演、乒乓球、台球、门球、腰鼓、气排球、蹴球、健身球、登山、象棋、跳棋、扑克等活动团体。修身养性如：手工编织、手工制做、养花、养草、喂鱼、养鸟、篆刻、根雕、集邮、收藏、书法、绘画、写作等，在爱好中修身养性。6）老有所聚：通过老年活动中心的各种活动，把入住社区生活养老的渴望健康、快乐的老人们集合起来，通过义工服务体系的互助服务，增进入住社区的老年人之间的感情交流，增强互帮、互助、互敬的精神，解脱老年人的孤独感、恐惧感，充实晚年生活，使过去散落居住的老人，寻找到找到一个理想的居家养老的乐园，使老人的儿女们能够真正解脱出来，全身心地投入到各自的事业之中。 4、安全文化建设：对老人来说，谁都喜欢在一个舒适安全的居住环境里享受晚年生活，可是，在安康小区、绿色小区、精品小区遍地开花的今天，老年人在家中发生摔伤、碰伤的事却屡屡见诸报端，冲击着每一个有老人家庭的视野和神经。近年来，全国各地开展了形式多样的老年社区建设项目，在事故预防理念方面，老年社区建设提出的安全促进、安全社区建设等概念强调了以人为本、可持续发展、可以量化的安全目标，重视整合各方面的资源，通过最基层的社会组织社区的安全促进来构建全社会长期、持续的安全基础。老年社区的安全标准应该采取结构化、系统化、程序化的方式建立持续改进的伤害预防机制，营造老年社区的安全文化氛围，实现预防伤害的目标。年社区的安全文化建设应注意满足下列条件： 1）由社区管理者、老年人、志愿者组织代表、技术人员以及安全专家组成的跨界组织，以伙伴合作模式，负责老年人的安全促进事项，由一名社区行政管理代表和一名志愿者代表共同担任负责人。 2）建立健全老年人安全规章制度，这些制度应由社区内的互助组织制定； 3）长期、持续地开展老年人安全教育，通过警钟长鸣增强安全意识，并覆盖到不同的性别、所有年龄阶段的老年人以及各种环境和状况。 4）有针对老年社区的高风险人群、高风险环境，以及脆弱群体的安全措施； 5）对社区内发生的伤害（包括意外伤害和故意伤害）事故建立健全登记建档制度，分析各种事故发生的频率及其原因。 6）建立安全管理措施评估制度，在安全管理工作过程，针对变化效果的效果给予评价。 7）积极组织老年人参与本地及外地与老年人安全有关的活动。?从生理学角度研究可知，人进入老年后，身体机能退化，功能降低。这些都决定了老人相对而言身体较虚弱，行动迟缓，体力下降，可见老年社区的安全文化建设尤其重要。 5、服务体系建设：老年社区的服务体系开发运营是质量和信誉的重要表现，是社区软件建设的重要内容。社区服务的主要宗旨是调动老人的潜能，从心理到心理因素中，增强老人们自理、自立和自信的能力，让老人们超越自我，超越年龄，推迟养老期，并通过服务，使老人们生活有尊严，从而提高老人们的生活质量。社区服务的主要内容包括：1）养老金的保障制度的服务。理想的模式是设法建立不同类别的养老保障制度，针对不同收入和资金来源的老人建立不同的养老资金保障体系，使老人们住得宽心，无忧无虑。比如：以房养老模式。2）医疗保障服务。要建立必要的医疗的条件，包括日常保健紧急处理和建立老人健康档案，并能在老人们需要特殊照顾的时候，能迅速转换到相关医院或者收纳以医疗为主护理院的机构中去，以得到更好的照顾。3）精神慰藉服务。生活在老年公寓内，要使老人们感到一种自豪和一种满足，因为在这里可以结伴、集群、交谈、交流心得和切磋技艺，欢渡快乐时光。在这里可设立相识咨询服务，为老人排忧解难，可以陪伴老人闲聊和出游，使老人们生活在自由自在、自信自立、互助互爱的环境中，有益于身心健康、延年益寿。4）生活照料的服务。此类的服务只是一种辅助性的服务，只有在老人提出要求的时候，才给以必要的协助，此类的服务包括家政服务和餐饮供给服务，卫生保健服务等等，以协助老人提高生活质量，提供部分生活照料，这种服务不是替代，而是在老人力所能及的条件下给以帮助，以保持老年人生活的乐趣。四、老年社区的住宅类型：目前我国的老年社区项目基本上可分为三类。第一类是传统的老年公寓，第二类是房地产加上老年的概念，第三类属于专为老年人开发的复合型养老社区。1、复合型养老社区：复合型养老社区目前在国内已开始崭露头角，如北京的“东方太阳城”、三亚的“清平乐”、都江堰的“久道居”等。这些老年社区规模都比较大，配套设施比较齐全。1）东方太阳城的营销概念退休（空巢）老人社区。以退休社区的概念出击市场，主要以享受中高退休金的退休人员为主要目标客户，目前入住的600多户老年群体综合素质较高，对现代养老理念的推广和实施非常成功。北京东方太阳城位于潮白河边，距市区40分钟车程。规划面积234万平方米，建筑面积70万平方米，容积率仅0.29。10万株成年林木环绕社区，16万平方米人工湖面纵横相连，75万平方米景观绿地横贯南北。社区有独栋、联排、中式四合院以及4层电梯公寓等多元建筑类型，60至500平方米丰富户型选择。全社区无障碍设计，每一扇门都足够两个老人并排搀扶通过，每一个浴室也都有防滑扶手，公共区域的路面均经过防滑处理。配套方面，有近5万平方米宏大公建群落，包括商业文化中心、康体医疗中心、度假酒店、零售中心和度假公寓四大板块。医疗保障方面，设有全天候电子巡更、紧急呼叫、保安服务系统，中日友好医院或同级别医院进驻社区，设立专业老年门诊，解决后顾之忧。2）清平乐项目的营销理念候鸟老人社区。现在每年三亚的“侯鸟老人”有7万人左右，他们都散落在三亚的各个角落，虽然有的也住着豪宅，但他们的生活现状不是很乐观。由于三亚的相关生活配套不是很齐全，在很大程度上制约了这些“候鸟老人”的生活质量。三亚清平乐的建设把散落孤独的侯鸟老人聚集到一起，做到老有所聚，对这些“侯鸟老人”来说是弥足珍贵的，并且通过周到而细致的物业服务，能够使这些侯鸟老人生活的开心，充实。根据三亚“候鸟老人”的实际市场情况，三亚清平乐自面世以来，一直受到广大客户的青睐，一期已销售90以上，二期计划2008年8月份推出，现在已经开始登记。“三亚清平乐”社区地处热带岛屿的海南省三亚市，是中国老龄产业委员会“老年住宅研究示范基地”，同时也是全国为数不多的专为中老年人设计的亲情养老社区。该小区的建设完全围绕“候鸟老人”在三亚生活的各方面需求，以实现“六老”即“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐、老有所聚”为建设目标，以弘扬孝道、服务老人、发展企业、贡献社会为开发理念建设。该社区区别于其他社区的特点是：小区配有“候鸟老人”生活所必需的社区医疗卫生服务中心、社区集中式自助餐厅、远程授课式老年大学、供老人们休闲娱乐所需的棋牌室、茶舍、画廊、健身房等多项服务配套设施。除此之外还增加了太阳能热水系统、霍尼韦尔新风系统及小区生活废水集中处理系统等高科技环保配套设施。3）都江堰久道居项目颐养天和社区项目位于都江堰市中兴镇梅花生态居住小区内，S106旅游快速通道以东，沙沟河与石孟江交汇区域，面积约470亩，久道天居中老年生活社区由约11万平米的出售型房产及2.7万平米的配套物业构成。规划要点为：建筑密度：35；容积率：公园0.4，社区0.6；绿化率：45；建筑控制高度：15 米，局部20米；建筑层数：商铺二层局部三层；住宅三层局部五层；公建四层局部六层；个别七层；预计项目规划建筑面积：17.6万平方米；其中：（步行街）商铺：1.3 万平方米；经营型公寓：2.6 万平方米，约700套；发售型公寓：11 万平方米，约2000套；服务配套设施：2.7 万平方米；大型停车场：3个，可供约1000辆小型汽车停放。项目以“颐养天和”为销售主题。结合颐养的各种途径以及需要营造的各种环境，将“颐养天和”理念分为三个层面进行阐述：共享文明，分享天赐；挖掘爱好，体现价值；同伴羡慕，晚辈爱戴。出售型房产严格按照国家标准进行设计施工，按照无障碍的设计标准修建住房，多种户型、多种面积的住房兼备，以适应不同消费人群的需求。配套物业包括网球场、健康步径、中央观景山、门球场、老年大学、图书馆、迷你高尔夫等适合中老年人的活动场所。老年大学将开设书画、武术、声乐、舞蹈等培训班，并定期组织乒乓球、棋牌等比赛，以丰富中老年人的生活。2、房地产加老年概念的社区：目前，国内房地产加老年概念的老年社区项目，主要利用思想较强的老年人心理上会有“被遗弃”的感觉，子女也有不孝敬老人的负罪感的传统概念制定营销计划，一般都还带有浓厚的房地产气氛，大多创造概念还是以推动房地产的价格和销售，真正养老社区并不多见。在中等城市像重庆、成都、青岛等多见老年社区项目，本质上还是房地产加上老年概念，促进地产销售，距离真正的养生养老型老年社区配套服务，还有较大的距离。3、老年社区的老年公寓：老年公寓是完全区别于传统的养老院和社会福利院的新兴老年设施，是充分运用市场的机制，作为一种特殊的商品，提供给健康老年人根据自己的能力和需求随意选择的住房条件。因此，老年公寓必需具备能满足特定的老年人群需求的，具有相当使用价值的产品，才能在市场中被认可，这种满足老年人的特殊商品的使用价值主要体现在：设施和服务两个方面。完善的设施、便捷的设施、便捷周到的服务，称心如意的安全感和归属感，是老年公寓的居住模式能够在市场上立足的主要基础，已成为社会养老居住模式的主流。如何来创造并最大体现老年公寓的价值，一般说来应满足下列条件：1）老年公寓模式必须是“居家养老”型的，是用一家一户作为组合基本单元，在这里生活的老人没有失去家庭芯酰渌矫苄院土煊蚋械玫奖希先俗鹧系玫奖希舜送猓够嵋蛭硐氲睦夏旯铮凶院馈渎孕拧?2）老年公寓的配置设施和设备必须是齐全的，各种建筑设计和细部的处理，必须是适合老年人生理和心理特征，满足老年人的需求。有必要的，而且具有简单易行的紧急预报和呼叫系统。老人们经常到达的地方应为无障碍设计，防滑和防撞，必须设置必要的扶手，要有便于协助和抢救的空间尺寸和紧急措施。3）在公共设施的配置方面，应考虑不同老年人群的需要，分出不同的档次的配置标准分别提供餐饮，医疗保健、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房，配置必要的室外用地等，以满足为老人们提供服务的必条件。目前，随着老年公寓服务设施的不断完善，老年公寓根据其不同的老年服务对象，已开始提供越来越人性化的服务，目前常见的老年公寓可归纳为以下三种。1）独立型老年公寓。主要供有自理能力的老年居住，造价较低，与城市社区服务设施较近，交通便捷，一般户型为一室一厨一卫，面积较小，但物业管理和日常医疗护理比普通居民公寓更为专业和规范。2）集合型老年公寓。有专门的服务人员为老年人提供除医疗、护理外所需的服务，社区内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等设施。3）护理型老年公寓。该类公寓提供全日制的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计，卧室、卫生间独立，起居室和厨房共用。人均居住面积10平方米左右，大部分活动在公共、半公共场所里进行，几位老人可组成一个小集体互相照应。老年公寓的居住模式是老人离开原来的“家”改换到一个具有相应照料和服务的新的“家”，在这个新型的“家”中能够恢复老人的自我，人格得到尊重，能够换到新的生活的未来，实现老人们梦昧以求的理想境界。五、老年社区的市场化运营：人口老龄化，说到底是社会进步的标志之一，是社会经济的综合反映。改革开放的国力的增长，为社会老龄化高目标的发展方向提供了契机和可能。人们经济条件的宽裕，为老年人提供怎样的生活条件和精神乐园，是老年社区开发运营的新的目标和任务。公益性决定了将得到社会的热烈的反响，道义上和资金上的赞助，在政策上可获得政府的优惠和支持。同时可以获得信誉，品牌效应和资本优势，并可带动其他房地产的发展。发展老年事业必须纳入市场，采用市场运作的方法进行。使开发、管理和服务符合市场经济的要求和发展规律。坚持经济效益和社会效益的一致。市场化的机制，为推动我国老年事业带来可能性。1、老年社区建设的选址：1）选址在市区范围内。可以发挥不脱离城市和社会的优势，使老年依附于街区和周边环境，定期接受社会志愿者的参与和帮助，使老年人不离社会，和社会融合在一起。目前在市区范围内，项目的设计应考虑家庭的聚合和亲友的互访活动。在公用设施上依靠城市的保健、社会福利、商业网点、教育及文化娱乐活动设施，减少不必要的投入，集中力量，兴建一些高档次、高质量的服务设施和设备，创造特色服务，并以此特色服务吸纳周围地区老年人共同享用。2）选址在近郊和远郊的自然风光地段内。应该充分利用地形、地貌的有利条件，营造环境，提供便利的生活条件，要能借助周围的风景名胜，改善生活品质和增加老年人的凝聚力。要创造一个社会，适合老年人健康生活的社会，同时在周末和节假日出会来陪伴老人之外，还可为年青人创造一个假日渡假的气氛，孩子们接受教育的条件，使各种人群乐于到此，并向往着在这里生活。作为生活，老年社区是修身养性的场所，作为度假，老年社区是养精畜锐的场合，作为学校，老年社区的人群既是老师又是学生，作为旅游，老年社区又成为城区年轻人的郊外聚合的歇脚地。2、市场销售要点：为确保老年社区的成功运营，市场中的目标客户应从以下几个方面考虑。1）在市场销售过程中，应确保老年群体的入住率，以便保证老年社区中的老年服务设施能够全面启动运营。2）老年社区的服务对象应瞄准城市中的文化知识层，中层以上行政领导和已富裕起来白领族父母的老龄界人士。这些人具有丰富的知识、文化阅历，对生活具有想象力，对未来具有洞察力。他们善于交往，易于成群，可便于形成一支活跃队伍。由这些人群的加盟，将有利于项目的成功，待取得成功的经验以后，再逐步扩大范围，推广和普及工作，最大限度地限得社会效应。3）老年社区的销售对象应是有一定购买能力的老人，或者是其具有购买能力的子女。因此，项目的产品应当是高品质和高投入的。至少应定位在中上偏高的档次，只有这样的理想档次，才能实现所设定的理想价值，软件按市场的规律，完成必要的运作程序，才能可能总结分析出今后我国老年社区发展的利与弊，为规划未来的发展蓝图奠定基础的条件。4）老年社区跨地区销售应重点宣传当地的环境优势、生活成本优势、销售价格优势。目标群体应定位于以下老年群体：子女面临结婚，在当地没有经济能力购买新房，老人希望入住购房成本或生活成本相对较低，一、城市魅力吸引众多外来人口定居。青岛是中国东部重要的海滨城市，中国品牌之都、帆船之都，中国重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市，公众最向往的中国城市，因公、因私每年都有专家、学者、作家、演员、退休人员、投亲靠友人员等众多各层次群体到青岛投资和定居。二、1.5万韩国人常年定居，11万国内劳动力需要“安居乐业”。城阳区是青岛市的新兴工业区，目前常年生活着1.5万韩国人（韩国在青岛设有领事馆），全区每年出口创汇额的40%以上、财政收入的30%以上也是由韩资企业创造的，韩国企业吸纳当地和外地劳动力11万人以上，占全区外资企业吸纳劳动力的73%。青岛韩信鞋业有限公司、青岛宝库光学有限公司等吸纳劳动力都在千人以上。另外，在胶州、黄岛、胶南、莱西、平度、即墨等其它周边县市的韩国企业规模也相当大，仅为耐克公司配套的莱西的泰光鞋业公司就吸纳近万人就业。三、韩国企业云集，吸引众多朝鲜族员工父母前来定居。城阳区是韩国企业的聚集区，每年东北地区都有大批的朝鲜族居民移居青岛为韩国企业服务，并在城阳区购置房产定居。这些朝鲜族员工一般都在韩国企业中担任管理工作，具有很高的消费能力。其中有很多东北朝鲜族老人因子女在青岛工作，而将东北的房子处理掉，在青岛购置房产安度晚年，促使了城阳及周边地区房地产市场的发展，城阳区的基本房价已超过了青岛最具升值潜力的黄岛区。在胶南炜伦广场等考察时，产权是公寓基本被韩国人和朝鲜族人购置一空，造成胶南市场的房价一路飙升。四、众多东北籍就业人员，父母跟随前来定居。祖籍为山东的东北人较多，许多东北人开始在退休后大批量的迁移山东定居，其子女长大成人后的主要发展方向，大部分也都定向在山东。在青岛东北人的聚集地主要集中在黄岛和城阳，许多东北的老人因为他们的子女在青岛工作，而在退休之后选择到青岛定居也是理所当然之事。但因青岛市内四区的房价偏高，致使很多外地投靠子女的老人只能以租房形式暂时定居。目前河套地区的房价虽然在青岛最低，但因为没有很好的配套设施不适合于老年人居住，因交通等为题也不适合于年轻人居住，因此房地产市场一直低迷状态。如果能够在河套地区开发出适合于老年人居住和购买的廉价房产，通过老年社区概念的引导，必将吸引很多当地和外地人员前来定居。五、东北总体收入水平相对较低，河套地区的房价比较容易接受。来自东北地区在青岛定居的人员在城阳地区人数较多，为更好的了解东北人的经济情况，对河套地区开发的房产给与准确定位，因此需要对东北地区的消费情况有一个概括性的了解。沈阳是东北地区经济收入比较高的城市具有一定的代表性。根据沈阳2006年住交会的调查信息，被调查者购房的平均心理价位为2715元/平方米。其中每平方米售价2400元以下的低价楼盘的购房者需求比例达到44.5%（接近一半）；每平方米售价28003200元之间的中等价位的购房者需求比例达到25.5%，89%的被调查者希望房子的总价控制在35万元以下。该数据基本可以代表东北地区一般百姓的承受能力。六、青岛市内各区房价过高，外地定居人员难以承受。青岛市房地产市场受土地资源减少和市场需求的影响，住宅商品房仍是造成房价上涨的主力军。2006年前3个月，普通住宅商品房平均销售价格为5715.9元平方米，较去年同期上升7.2。多层住宅按地段分类看，地处四方的四级地段和李沧的六级地段价格涨幅分别为10.1和11.3，同比价格上涨均超过10。今年一季度，青岛市非住宅类商品房价格比去年同期上升12.0。房价涨幅在全国的排名也由去年总排位的第二位下降了3个名次。青岛市的非住宅类商品房价格较去年同期上升12.0。总体来说，青岛的房价回落的可能性基本不存在，东部地区沿海一带的旧村改造拆迁补贴已达10000元/，普通百姓只能望洋兴叹。经济实用房每年市场投放量很大，但真正能够到真正需要经济实用房的普通百姓手中的住房几乎为零，大部分被“有能力”的人作为投资而抢购。七、青岛市区老人居住环境需要改善，河套地区房价是最佳选择。青岛目前市内四区有很多“空巢老人”的居住环境不佳，而且大部老人仍保持着传统规矩的严谨的生活习惯，对下一代人的很多生活方式难以接受，一般习惯于独居生活。有经济条件的中青年人一般习惯将老人老房处理掉，在自己附近购置房产与老人分开生活，但仍可以相互照顾。但因青岛的房价一般都在6000元/左右，要想改变目前的居住环境对大部分人来说是不可能的。如果开发出具有完善服务设施的老年社区，通过正确引导和宣传，将老人现有的房子卖掉到河套老年社区购房，不但可以改变现有的居住环境，同时还可以留存部分养老金，也为其子女减轻很大的经济负担。八、青岛住交会显示，老年人对老年社区局有浓厚兴趣。在2006年青岛住交会了解到，青岛房地产商一直都在对老年社区的产品开发有浓厚的兴趣，尽管目前对于老年人在城内还是在郊区居住依然存在争论，但低密度、高舒适度、复合功能型综合项目，对于中高收入退休人员来说，无疑更具有诱惑力，同时也正在成为楼市中新的亮点。青岛舒适、宜人的自然环境和城市环境，吸引来的不仅仅是外地、外国有经济能力的购房者，还有许多即将退休的有一定经济能力的老人。在国内很多地区的老人能够到青岛安享晚年已经成为一种时尚，只是对青岛的房价不敢恭维，限制了这些老人的移居决心。九、20万以下二手房多为老年人住房，按目前市场交易价移居河套地区老年社区是完全可行的。城阳区目前在青岛市区的房价是最低区域，普通住宅最高价格已达5000元/，出口加工区所在的河套地区普通住宅价格只有2000元/左右，是青岛市区目前房价最低的区域，而且出现了两极分化现象。青岛市的老市区在市南区、市北区，目前也是青岛市老人居住的密集区域，从二手房交易市场来看，20万以下老房子市场交易价平均在4000-5000元/之间。青岛市的四方区和李沧区是老工业区，下岗职工的主要聚集区域，消费能力相对很低（全国唯一一家倒闭的“肯德基”店就在该区域），该区域的二手房大部分是老房（不成套的房型）。崂山区属于青岛东部新区，大部分有消费能力的群体基本已聚集到该区域，基本没有20万以下的二手房可进行交易。20万以下的二手房市场，主要以老年人的住房为主，出售的原因经本是属于改善居住环境、或被生活所迫、或被子女继承。10、出口加工区位环境空气新鲜、环境清静，非常适合老年社区开发。青岛出口加工区位于城阳区河套街道办事处辖区内。按照全市经济和社会发展的战略部署，出口加工区及周边区域将建成环胶州湾产业带、山东半岛制造业加工基地及未来中日韩自由贸易区的加工制造业基地，形成功能完善、环境优美、外向型、现代化的区域。河套地区的发展潜力不可估量，必将成为青岛房地产市场的新