竞品项目分析报告.doc

竞品项目分析报告营销管理部2015.1.20 目录一、 祥云国际项目调研分析二、 塔谈国际商贸城项目调研分析三、 世界湾项目调研分析四、 米氏e家天下项目调研分析五、 正定小商品项目对比分析六、 石家庄新华集贸及南三条市场分析七、 白沟市场分析八、 义乌批发市场分析九、 北京动物园、大红门商圈简介及其主力市场经营状况分析一、 祥云国际项目调研报告（一）项目概况祥云国际总占地面积1800亩，总建筑面积450万平方米，整体规划由两大部分组成，南部为占地1300余亩的威尼斯城；北部为占地426亩的威尼斯公园。分为住宅区和商业区，商业部分整体分为：玩遍世界（主题公园及游乐园）、国际名品购物街、吃遍中国美食街、奥林匹克健身中心、索菲亚大教堂；整体绿化率为35%。商业整体预计将于2015年年底开业。采用返租形式运营。项目整体业态：主题公园、大型特色商业、星级豪华酒店、餐饮美食、影院剧场、健身中心等 美食街：占地16万平方米，成圆弧形沿汇新路分布，美食街为地上五层设计，地下连接购物中心，外立面将设计成简欧风格，内部按照不同的装修风格及合国各地特色风味小吃，分为四个区域：东北区、华北区、西北西南区和港澳台区。其中13层为餐饮区，1层主营大型餐饮的正餐；2、3层主营特色小吃、美食快餐；4、5层主营足疗、养生、按摩、棋牌、酒吧、KTV等生活休闲配套。主题游乐园：总占地面积11万平方米，位于项目商业中心地下：层高20米，游乐场上方覆盖3.5万平米湖水景观和森林公园景观，中间开设两个7000平米水晶采光天井，保证游乐场采光。商业购物中心：占地32万平方米，整体为地下5层商城：1-2层为商铺，3层为设备层，4-5层为商业部分停车层，设有停车位1.3万个。购物街一层设有水街景观：全长1860米，水面宽度在5-20米，水深大概3-5米。奥林匹克健身中心：位于商业西南方向，从滨河街可进入，内部设置电影院、大型演出现场、健身房等休闲娱乐设施。索菲亚大教堂：建筑面积2000平米，未来或做婚礼承办、成品展览、游客观光的地点。主要政策信息：价格：1、购物中心价格（地下）：2200027000元/ 2、吃遍中国价格（地上）：1300036000元/（1层3.6万/，2层2.6/，3层1.9万/，4层1.8万/，5层1.3万/)。 3、公寓价格：均价11000元/在售政策：全款优惠1000元/平米；贷款500元/平米返租政策：1、下沉式购物中心13年回本。2、吃遍中国餐饮区9年回本，前3年每年返10%；46年每年返11%；78年每年返12%；第9年返13%。3、公寓6年回本，前3年每年返18%；第4年返16%；56年每年返15%吃遍中国餐饮区面积区间：1层90-300/，2.3层27-75/，4.5层20-50/。住宅区信息：东一区大部分房源去年已售罄，均价7000左右，现在主推售东一区东侧2栋及西二区4栋楼，销售口号：投资无风险，6年白得一套房。（40年产权，5证还不全，工程打地基阶段）销售率：本期主推6栋房源已销售约3栋。销售政策：6年回本（全款一次付清），40年产权，第1-3年每年反 18%（共计54%）第四年16%第五六年每年反15% （6年100%全反清） 独享政策（满一年3年内可以全款退房款，年18%算为收益给客户） 次月开始按月返还收益，每月返还。价格分析：10600优惠300元/平米 续客政策：直接销售，无办卡活动，推盘节奏：明年以西二区东二区为主占比30%项目未来发展分析：未来已6年返本为口号，全款销售，吸引投资及购买住宅客户。销售模式：本案场销售团队何时交房：2017年底交房（二）祥云国际项目存在问题分析1. 交通祥云国际处于中华大街沿线本项目就一条双向4车道公路贯穿，没有贯穿道路，直接通往住宅，后期会导致车流拥挤等问题，周边为中华大街2环路转盘，火车站出站口附近，本身此地域就存在堵车隐患，交通不便，2. 项目业态分析：业态比较单一，餐饮街（吃遍中国）游乐园（中心公园）购物区（名品购物街）健身中心几项业态，以城市综合体为建设目的，只能满足本住宅消费群体及周边零散零售客户3.市场建筑设计特点已综合体建筑项目标准建设，存在大部分商业在底下，导致顾客会感到压抑及车位设计及中庭通透设计都无法实现4.经营定位是什么已本身住宅为主体，辐射周边小区销售群体，辐射面过小，定位于城市综合体所以还存在周边商场及超市竞争5.项目建成后的意义满足自身住宅的休闲娱乐场所，但是由于地理位置及交通阻碍不能达到同等综合体的实际效果6. 现阶段施工状态开发商老板因本项目原因，被调查，内部现阶段比较混乱，资金链及现阶段是否能正常运营前途渺茫。7.现阶段销售模式式以脱离正常房产项目原则，5证不全，住宅也为40年商业产权，不能贷款，全款销售，漏洞百出，还以高回报，高收益等诱人政策，对于现阶段销售目的不纯，有些敛财及融资现象。风险较大。并且保本返租是国家法律明令禁止的商业行为，存在违法销售的嫌疑。同时，该项目是零售型的综合体项目，商业基本在地下经营，年毛利率难达到10%，给客承诺每年固定返16-18%后期很难实现。8.合作共赢及政府支持 之前项目的一些大集团入住（北人集团）现已终止合作，对于项目后期招商情况，及正常运营的情况，有些影响。9. 开业时间 预计今年年底开业，但现在项目负责人被调查，北国撤股，工程停止一段时间的情况看开业渺茫。（三）国际贸易城对比优势分析1. 交通项目是典型的铁路、公路、飞机齐聚的“铁公机”商贸黄金宝地贸易城由10条贯穿道路无缝衔接老城区，正定新区，开发区，横纵道路均为主干道，双向8车道，及6车道交通方便四通发达。本项目还拥有5个地铁口，2条高速进口，火车东站遥望可及正定飞机场仅需要15分钟，为将来物流及周转奠定了基础。项目扼踞主城区、正定新区、国家级高新技术开发区三大区域交汇的核心，是政府北进，城市东扩的必经之地。项目的功能定位是“中国商品采购第一站”。2. 项目业态分析项目整体定位为：“中国商品采购第一站”，项目分五个个组团开发。分别为：商贸市场组团、物流仓储组团、中央商务组团、加工配套组团、幸福生活组团。建设集商贸交易、仓储物流、电子商务、展览会务、旅游购物、产业加工为一体的超大规模的全球性综合商贸中心。项目由中央商务区、专业市场区、仓储物流区及产业配套区四大功能板块组成。一期以天山大街与兆通南路为核心共设有7个集中式商城化市场区，分别是（1号国际针织服装城、2号国际服装城A馆、3号国际皮革城、4号国际名品服装城、5号国际小商品城、6-1号国际精品服装城、6-2国际童装城） 3.市场建筑设计特点采用商场市场化设计，主体建筑临街布置，商场内无死角设计，内部多功能中庭设计，双首层停车系统，各层环形车道，每层独立卸货区，屋顶VIP快速通道，自动扶梯，观光客梯，货梯。采用商场化的市场设计，主体建筑均临街布置，最大设计亮点在于打造了独特的“双首层设计”，在每个商城的顶层均设有停车场，消费者可沿每个城的环形车道，将车直接停于顶层，并通过屋顶VIP快速通道直达商城的每一层，层层连接每家商户；另外，在每一层都设有独立的卸货区，物流车可沿环形车道直达每层的卸货区装卸货物，为众多商户提供便捷的装卸货物服务。内部规划有多处多功能中庭、空中走廊的商业内街，保证视觉无死角；每个城都设有多个自动扶梯，观光客梯，货梯，合理的交通动线、人流动线，独特的体验式购物环境，为商业的经营奠定了坚实的基础。4.经营定位是什么（1）、以石家庄现有商业批发交易为主，批零兼营，以仓储物流整合上下游渠道为平台，信息服务为经营导向，打造石家庄市现代化商贸市场经营服务管理的典范。（2）、专业市场运营管理公司，制定市场发展规划，推行现代市场理念，培育商业群体，做好市场经营管理和服务。5.项目建成后的意义（1）、提高流通竞争力，打造国际化流通平台；（2）、贸工联动，带动相关产业发展；（3）、强化石家庄在全国流通产业发展中的影响力；（4）、承接老市场外迁升级，改善石家庄城市形象；（5）、助力石家庄在环渤海经济圈中准确定位；（6）、创造就业岗位，培养商贸人才。6. 现阶段施工状态一期以天山大街与兆通南路为核心共设有7个集中式商城化市场区，分别是（1号国际针织服装城、2号国际服装城A馆、3号国际皮革城、4号国际名品服装城、5号国际小商品城、6-1号国际精品服装城、6-2国际童装城。其中1、2、3号商城现已全面封顶，外部装修已基本完成，正在做内部装修及机电安装，4号商城已接近封顶，5号商城已局部建至3层，预计5月份全面封顶， 6-1号基处理已完成95%。7. 现阶段销售模式项目整体规划已经通过，项目体量较大，采用分批走手续。由于项目是十二五的重点项目，政策上有所倾斜，项目推进小组在依计划顺利开展。项目1、2、3号地已经封顶，证件和工程的进度都是很快的。房产证自交房后720个工作日能办下来。因为我们项目单个商城的体量较大，肯定是分批分次进行办理。另外，项目采用前三年返租，自开业后第四年起按市场实际租金1：9分成的经营模式。因考虑前三年主要为新市场的培育期，需低租金吸引经营户出台有利于经营户落户经营的政策，但为了保证业主的利益不受损失，因而采取了前三年返租的政策，前三年由开发公司及经营公司补贴运营管理费用。自第四年起按实际租金90%分给产权业主，10%由经营管理公司收取，用于经营推广、活动组织及面向全国的广告宣传费。合作共赢及政府支持现阶段新华集贸南三条通过政府支持及帮助已和本项目隶属长安区各界领导及商业巨头等重量级人物都曾来本项目参观指导集团以“驱动一座城，筑造中国商贸梦”的宗旨，承担着改写中国商贸布局，成就石家庄商业转型升级、老市场外迁的社会责任，受到了从中央到本市各级政府的重视和商界的广泛关注，是河北省重点商贸项目，也被列为石家庄市政府服务业“十二五”规划重点项目之首。 同时，我们与阿里巴巴已经签定了战略合作关系，未来我们会为进驻国际贸易城的商户提供 “O2O”线下实体店和网络销售的双平台服务，实现一个实体铺网上商城、淘宝店、天猫店、微信商城的“非常五加一”全连动。在中央商务区还设有北中国最大的会展中心，每年针对不同的专业业态面向全国做大型的展销会，为商户经营的商品打开全球市场提供更广阔的平台。9开业时间1号5号区（针织、服装、皮革、服装名品、小商品）在2015年10月底陆续交付使用，预计年底陆续营业。一期仓储位于项目西北角及太行大街西北，共二个仓储物流区。仓储物流区的建设周期非常短，预计2015年5月份开工9月份交付使用。二、 塔坛商贸城项目调研分析（一）项目概况塔坛国际商贸城是由河北塔坛房地产开发有限公司投资开发，由塔坛九通企业管理有限公司全程运营管理。项目规划投资104亿元，占地900多亩，总建筑面积300万平米，其中高档住宅占90万平米，教育、体育、医疗设施、社区商业等公建占30万平米，大型商业部分总建筑面积超过170万平方米。除了批发功能，整个项目按照现代化、高标准的规划设计理念及要求，在依据合理经营业态分布的基础上，商业部分还将建设国际会展中心、购物中心、大型综合超市、特色商业步行街、空中绿色生态商务休闲区等，约占77.3万平方米，世界级5A智能写字楼、精装商务公寓和高星级曼哈顿酒店约占57.5万平方米；地下一层仓储物流配送中心和润丰物流园、在建的留村物流园区实现物联网平台，二三层大型智能化停车场建筑面积约占45.2万平方米。建成后的塔坛国际商贸城将是集商贸批零、商务会展、酒店住宿、餐饮休闲、电子商务、仓储物流于一体的大型城市综合体项目集群。目前商铺区为地上五层，地下三层。负一、三层为仓储物流，负二层为停车场。目前在售的为第二层，其他开发商自持，均价为23000元/平米。成功购买后签订塔坛房地产开发公司、塔坛九通企业管理公司、业主三方托管协议，期限为五年。前三年共计返20%总房款，之后两年为全部租金。业态分布： 地上五层大型主题批发商城，又可划分为10个区域：A、B区为文体区、C区为日化百货、D、G、H、K区主营服装、E区为箱包饰品、F区为针织、L区为童装。主要为南三条及新华集贸的一些商户。换句话说就是项目发售的是带租约商铺，这可在一定程度上保障投资者的收益。2层整个楼层挑高5.1米，柱距9米，框架结构，套内可自由组合。公寓为25层，均价为8600元/平米。4号公寓面积为56-134，整层出售；6号公寓面积为65-176；10号公寓为56-133；11号公寓为52-62。目前优惠政策为1万抵2万，贷款9.8折，一次性付款9.6折。4、10号楼公寓为629层，挑高3.1米， 6梯（其中两个货梯）24户，主打61.34平米户型，同样为框架结构，套内可自由组合。在售写字楼：6号写字楼为标准甲级写字楼,精装交房.主打户型为65.11平方米.6部电梯,其中两部为货梯.每层总面积约为1600平方米,一层6梯18户，挑高3.5米,户型面积在65-175平方米之间,框架架构,可自由组合.(6-25层在售）主要政策信息：在售政策：1、20000抵40000万；2、全款9.2折，贷款9.6折，分期（先交一半5.1开业再交另一半，只 能贷款并不可享受任何优惠）反租比例：前3年一次性返还20%，3年后的前两年随行就市，收多少返多少， 租金大概在100/平/月，5年后只收取商户的物业费。 招租率：60-70%项目业态：包含服装服饰、针织童装、箱包皮具、日用百货、文化用品、工艺 礼品、餐饮等价格：未打折前，2.1万-2.5万主力面积：20-70平停车位：2万个铺位数：1.5万工程进度：正在做内外装运营商和销售：均是塔谈九通运营公司（二）塔坛国际商贸城VS石家庄国际贸易城项目优劣势对比分析1、开发商实力VS塔坛国际商贸城：河北塔坛房地产开发有限公司,为塔坛村委会所有.因开发塔坛国际商贸城而组建的公司,商业房地产开发经验基本为零.(劣势：在这之前,开发商没有开发过商业地产项目,相关商业地产开发经验严重不足)国际贸易城：浙江乐城集团累计开发建筑面积近2000万平米。所开发建设的贵阳西南国际商贸城、杭州钱江世纪城、乐城广场、济南盛世东方家纺布艺城、辽宁海城西柳中国商贸城、西柳商贸城新区、山东昌邑中国棉纺城、上海嘉峪信息科技城等15个大型商业项目，均成为行业内著名样板标杆。厚德载物，上善若水。本着“为城市提高品质，为企业创造财富，为客户实现价值”的信念，浙江乐城集团超强的经济实力和低调坚韧的软实力相得益彰，在全国商贸圈中形成了强大号召力、影响力，成为目前中国最具有综合实力和核心竞争力的商业领军企业。(优势：开发商从三方面来讲占绝对优势： （1）.所开发业态的多样性与全面性.（2）.三十年的商业房地产开发经验,（3）.累计开发建筑面积之大,绝无仅有！)2、项目投资规模VS塔坛国际商贸城：项目规划投资104亿元，占地900多亩，总建筑面积300万平米.(劣势：投资规模相比较只占石家庄国际贸易城投资规模的1/8;体量上来说,总建筑面积为石家庄国际贸易城的1/9；由此可见开发商实力相差乃是天壤之别)国际贸易城：浙江乐城集团斥资800亿开发运营的新一代专业市场集群,项目总规划占地15742亩，总建筑面积2600万平方米，体量相当于3个义乌、12个南三条+新华集贸.(优势：投资规模、项目总规划面积以及总建筑面积）3、区域位置VS塔坛国际商贸城：地理位置处于新火车站商圈地带，北靠新火车站、南二环快速路，南临107 、308国道，青银、石太高速出入口，西临规划新建的长途客运总站，建设中的地铁2、3号线在项目处交汇.（劣势：区域位置辐射范围狭窄,货运形式单一,主要依靠铁路,公路,而空运和海运物流功能没有得到很好的体现,不得不说这是该项目的短柄,且整体项目未来发展定位前景不广阔)另外，做为批发行业，交通便捷是重中之重，塔坛所在位置在二环高架桥下，在项目周边没有下桥口，又临火车站，该区域道理经常出现拥堵的情况，对于后期货物运输带来很大的阻碍。石家庄国际贸易城：石家庄国际贸易城位于石家庄长安区西兆通镇，京珠高速以东、石津灌渠以北、石黄高速以南、东三环以西。项目整体东西长约7公里，南北长约2公里。航空：自项目所在位置沿天山大街，只需15分钟就可直达正定国际机场。铁路：在项目的南侧，政府规划建设火车东站，预计于2017年投入使用，主要有6条铁路（京广高铁、京广铁路、石太高铁、石太铁路、石德铁路、石济高铁），连接全国各大城市，为大宗货物的运输提供了极大的便捷。高速：石家庄国际贸易城紧邻京珠高速及石黄高速，距京珠高速裕华路出口仅2公里，距石黄高速西兆通出口仅200米。3条高速（京港澳高速、石黄高速、青银高速），通达全国。同时，石黄高速可通往黄骅港、曹妃甸港，为海上运输提供及大的便捷；高速路环绕可实现流通快速切换。（优势：交通四通八达,十分便利;不仅囊括铁路,公路,路路等还包括水路,空运,对于商户而言在货物流通方面提供极大的便利条件）4、场馆业态VS塔坛国际商贸城：地上五层大型主题批发商城，又可划分为10个区域：A、B区为文体区、C区为日化百货、D、G、H、K区主营服装、E区为箱包饰品、F区为针织、L区为童装.(劣势：业态形式较为单一,包含范围狭窄,仅以文体百货服装为主,没有其他业态支撑，并且每类业态所占面积都比较小，产品种类不齐全，货品量太小，很难做到品类丰富、种类齐全，客户进货选择面小，因此难以形成聚集效应，后面经营堪忧。）现好多南三条的经营商户，最初在塔坛租了铺位，现都陆续撤出，就是考虑其交通不便、经营品类少，很难在此区域做批发业态。只能调整定位做社区型或转型片区型的零售配套商业。国际贸易城：项目由中央商务区、专业市场区、仓储物流区及产业配套区四大功能板块组成。分三期开发：一期市场仓储物流及生活配套区，二期中央商务及商务配套区，三期产业加工及行业配套区。建设周期为2013年-2018年.国际贸易城业态包含：针织服装;国际服装、国际皮革、国际名品服装、国际小商品、国际童装城、电子家电、食品、古文化茶、鞋、布匹辅料、家居建材城;、灯饰城、建材陶瓷、五金机电、汽车配件等多门类业态，同时还有配套的仓储区、物流区及产业的研发、加工区。打造的就是辐射全国的、综合性的、全产业链的产业新城。（优势：业态总揽各个行业,综合性强且呈多样化,可选择性强,便于商户及投资户选择租售)5、场馆设计VS塔坛国际商贸城：现代化理念设计(劣势：设计概念笼统,没有特色,整体建筑风格很是一般，并且内部铺位设计死角较多，交通支线不合理)国际贸易城：三大设计风格:1.“双首层设计”:全国首创的“双首层”市场结构设计在项目中应运而生，通过楼体外围环形车道设计，车辆可以直接由一层通往四层，这种设计可以最大程度的增加每层的客流量，又可增加停车的数量，方便客户采购及货物的运输。2.开放式商街设计：此设计是汲取北美五维立体式享受精髓，巧妙地将商业、人居、生活休闲配套紧密联系起来，通过面向外界开放的城市空间，把人们从传统的封闭围合式购物环境中引导出来。3. 内街式设计：内街式商铺，因为其最主要特征就是内外人流的循环，让消费者更多地在商业内街里进行“圆形”流动，以拉动非沿街面的商业销售。(优势：设计风格标新立异,突出人性化设计理念.在整个石家庄市乃至河北省来说首创.）6、项目动态VS塔坛国际商贸城：信息来源各大网站：2014年8月20日上午，石家庄市桥东区政府各级主要领导及人大代表一行，莅临塔坛国际商贸城项目接待中心视察指导工作.20137月5日，石家庄市委市政府负责人率领市、区、县及发改委等各级政府负责人和相关部门负责人组成百余人的政府考察团，莅临塔坛国际商贸城项目现场，进行了实地观摩考察。(劣势：纵观其项目动态,发现莅临参观指导的领导级别只到市一级,而从这点出发,其项目开发至今并没有得到省一级领导的的重视；政府对于该项目关注度较低,发展前景不容乐观)国际贸易城：2010年7月石家庄国际贸易城被列为河北省重点建设项目.2013年5月13日，石家庄市委常委、副市长刘晓军参观本项目.2013年7月5日，石家庄市委副书记、市长王亮带队到本项目地视察.2013年7月25日，石家庄市委常委、副市长孟祥红参观视察国际贸易城项目. 2013年9月11日，市委副秘书长梁立柱带队到本项目地视察. 2013年9月27日，市商务局局长田嘉一亲临国际贸易城.【重要新闻】省府专项会议 为国际贸易城保驾护航！ 【重要新闻】国际贸易城成石市新核心商圈 市长王亮亲自督战商城建设！日本世嘉株式会社来国际贸易城参观考察.浙江乐清领导一行考察石家庄国际贸易城.【重要新闻】省委副书记省长张庆伟调研石家庄国际贸易城.国家级批发市场集群电商示范中心正式落位国际贸易城.河北省副省长秦博勇一行莅临石家庄国际贸易城视察.承接北京批发市场外迁 国际贸易城与大红门、动批成功对接.河北商贸唯一样板示范工程河北省十一地市政府领导前来项目考察调研.京冀政府“做媒” 国际贸易城“联姻”大红门北京市丰台区政府领导莅临乐城国际贸易城.(优势：政府对于项目关注度很高,而且根据可靠消息已经承接了北京大红门一部分批发功能的外迁,后市发展前景不可估量）7、项目定位VS塔坛国际商贸城：商业定位主要为大型,专业主题批发商城.（劣势:定位水平层次低,因其本身项目规划包括业态承接力度等方面均表现出严重不足,承接不了大型市场批发功能的外移）石家庄国际贸易城：商业定位为三北地区（陕北,华北,东北)最大规模的产品制造中心、产业集群中心、物流配送中心和国际贸易中心.优势：整体受到媒体及政府广泛关注且项目体量又是先天优势,定位水平囊括三北大前提下,对于承接南三条,新华集贸批发市场批发功能而言,完全可以容纳,并且绰绰有余,包括未来项目内集产,供,销,仓储等配套设施在建成后一应俱全的内部产业结构优势,后期定位可辐射遍布整个全国市场.)8、商铺销售政策VS塔坛国际商贸城：项目在售的只有2层区域,1,3,4,5层自持概不出售。均价23000元/平方米.返租情况,前三年返租百分之二十,一次性从购房款中扣除,第四年按实际租金返还.塔坛国际商贸城交2万抵4万，二层商铺均价23000元/平米，沿街商铺19700元/平米起；全款92折，贷款98折。（劣势：返租比例低,投资客户不能从中实在收益,价格偏高,返租完后整体价格近20000元/平方米)国际贸易城项目:在售的包括1#针织服装城、2#国际服装城A馆、3#国际皮革城、4#服装名品城、5#国际小商品,均价18000元/平方米;前三年每年总房价8%的租金返租.而且,总房价24%的返租是直接从总房款中减除的,扣除折合算下约为15000元/平方米.一次性付款92折、银行按揭无折扣、分期付款95折。必须严格按照付款期限才能享受以上优惠。（优势：投资客户可实在从中受益,返租之后总均价约15000元/平方米的价格低于市区范围商圈内所有商贸项目,可投资性强,未来发展升值潜力无限。同时，纵观全国的专业市场，只要市场经营起来，经营状况良好，商铺的升值潜力特别大，往往能翻几倍，租金也是连年上涨，仅转让费就高于铺位原有购买价格几倍）三、 世界湾项目调研分析（一）项目概况世界湾位于老城区与正定新区连接的位置，总投资将达到160亿元，项目计划总占地面积约1100亩，230万的商业规划，集红星美凯龙、爱家HOUSE家居MALL、百货MALL、时空隧道主题商业街、滨水新天地、屋顶主题儿童乐园、中华恐龙园、甲级写字楼、五星级酒店、SOHO公寓、水岸别墅、亲水洋房、高端水景住宅等于一体的城市综合体，汇集家装、休闲、娱乐、滨水旅游、生态居住等功能。目前销售的是写字楼、公寓和商铺，写字楼分为A1、A2两栋，A1不销售，作为红星美凯龙办公。A2基本上都是半层起售，标准层面积是1400多平米，目前价格为6500元/。据销售员反映会所还有三个整层没出售。公寓分为C3、C4两栋，总高26层，面积为42-107，目前销售均价为7300元/，优惠活动是1万抵2万，同时享受贷款9.2折扣、全款8.8折扣，基本上已经消化了70%。商铺分为A、B、C三个馆，A、B馆不销售，主要是红星美凯龙来自营，主要是家具建材，红星美凯龙占51%的股份，C馆主营家具、家纺之类的软装产品，主力面积为15-30，销售均价为20000元/，目前只销售2层和5层，说1层、3层、4层已经销售售完，6层为自持，主要经营古玩之类的。签10年的租赁合同，从2015年1月1日开始起算，前三年27%,直接优惠到房款里。4-10年的时候每年8%,10年后没有细说，只是说10年后可以回购，按现在的购买价格回购。同时在C3公寓的6层主要是古玩字画的拍卖公司。目前商铺已经销售70%，A、B馆2015年3月份开业，C馆具体开业时间未定。招商情况A、B馆为自营，涉及不到招商的情况，C馆负一层为餐饮和部分红木家具，2楼主要经营家具和一些软装的商品，5层为婚庆，6层为古玩。别的楼层经营的产品不太详细，招商主要是江苏省的叠石桥家纺，反映说是目前招商基本上已经85%。物管公司为约翰，开发商自己成立的，第一太平戴维斯为顾问，运营方面由红星美凯龙统一进行管理。主要政策信息招商政策：第一年 交半年免半年，第二年没有优惠，第三年没有优惠按照楼层的区域位置以及地段价格不等,主要价格分为60元/ 平，70元/平，80元/平三个档位 然后根据所选择的楼层以及位置来划分。在售政策：1、全款9.7折贷款9.9折2、定金1万抵2万，1000可小订封号1天产品价格：打折前2.2万-2.5万返租政策：前3年每返27%；后7年每年返8%；10年后可按原价返回给开发商。产品面积：13-90出售区域：2层、5层招商比例：60%商户数量：6000左右车位数量：地下1000地上400业态定位：家具建材，软装，休闲娱乐，餐饮，百货。项目优劣势：1、优势：1）证件齐全；2）产品丰富； 3）拥有红星美凯龙强势入住并合作开发。4）外装已做完，正在做内部装修，即将开业。5）打造特色项目（私人博物馆，旅游度假王国）吸引商户6）商铺均为小户型投资总额小，容易售出2、劣势：1）车位太少，业态较少。2）位置较偏，交通不便。3）现在项目周围的整个区域没有成熟的商业圈，位置比较偏，辐射范围比较小，目前石家庄类似于这种商业模式的家具建材市场很多，没有他突出的特点。4）主营家居建材，业态单一，吸引的人流少。5）目前家居建材在石家庄竞争压力比较大，经营越发困难，仅二环以内知名的家居建材市场都有30多个，很难将客户吸引至这么邻居的地方。（二）世界湾项目与国际贸易城的优劣势对比世界湾：现在项目周围的整个区域没有成熟的商圈，位置比较偏，辐射范围比较小，目前石家庄类似于这种商业模式的家具建材市场很多，没有其突出的特点，而且严格意义上来说他们做的并非一个专业的市场项目，而且整体规划的是一个商业综合体，后期主要是开发住宅，辐射的范围大概也就是周围的一些社区，同时业态比较单一，也就是简单的家具、灯饰、家饰等、针对的客群基本上以住宅装修、装饰为主，并且这些业态在石家庄趋于饱和的状态。国际贸易城：国际贸易城是一个目前国际上最领先的第六代商场化的批发市场。将来面向的客群是整个中国，甚至于全球，而且也是目前全国最大的项目，所以业态会非常的全，对于一些商户来说，在本项目批发商品会非常的方便，既节约了成本，又节约了时间，对于零售商来说可以实现利益的最大化。四、米氏e家天下项目调研分析（一）项目概况：米氏e家天下项目位于石家庄市东北部长安区南村，北至石黄高速，南至石津灌渠，西至秦岭大街，东至东三环，米氏e家天下项目是由米氏集团投资、米氏地产倾力打造的泛家居电子商务示范区，项目规划占地5400亩，总投资约百亿；定位为“中国*石家庄泛家居电子商务”示范园区，是依托深厚的家居产业基础，以电子商务为平台，跨界整合营销为体系，融合家居、家具、建材、家纺、五金、灯饰等多个行业市场的综合性家居产业示范园区。其中一期占地140亩，投资12亿元。一期4栋独栋已封顶，共5层，单层面积1000，后期考虑自持；1-3#联排已封顶并开始做内部装修，共计4层，单层面积4000，1-2层为街铺模式，一般铺位面积在200左右，3-4层主力面积为1550。4-6#基桩基础已完成并开始施工建设。米氏e家天下项目的电子商务模式O2O+F2C模式的泛家居电子商务平台。O2O+F2C 模式即：线上营销，线下体验+工厂直销的电商营销模式（二）销售情况：目前没有开始销售，也没有做宣传，对外的一些信息主要是网站上面的信息，目前基本上也没有自然到访的客户，价格未定。（三）招商情况：招商现在基本上没有开始，返租等相关政策也没定，就当时找人了解的说是已经成立招商团队，目前在广州、上海、成都等地已经开始招商，但就在现场看到的情况应该还没有开始，因为整个案场一共就10来个人，特别的冷清，而且什么宣传推广都没做。（四）分析劣势：销售是个大问题，因为现在任何证件都没有，政府支持力度也不够，所以目前也不敢销售，而且就米氏地产的自有实力来说想撬动这么大的一个项目也比较困难，因为需要整合太多的资源。威胁：现在石家庄家具建材的市场竞争也非常激烈，尤其是有本地的正定建材市场还有红星美凯龙、东明等大品牌在石家庄发展的也非常快，所以说竞争压力很大。同时米氏在石家庄市区的门店经营也比较惨淡，相较于红星美凯龙、东明及居然之家经营管理都比较差。（二）米氏与国际贸易城的对比分析：米氏目前的状况销售就是个大问题，因为现在任何证件都没有，政府支持力度也不够，所以目前也不敢销售，而且就米氏地产的自有实力来说想撬动这么大的一个项目也比较困难，需要整合太多的资源，现在石家庄家具建材的市场竞争也非常激烈，尤其是有本地的正定家具建材市场还有红星美凯龙、东明等大品牌在石家庄发展的也非常快，所以说竞争压力很大，它的辐射面会比较窄，虽然他们占有南村家具生产基地的优势，但是目前南村生产的一些家具都是相对比较低端的。米氏当前唯一的机会就是依托国际贸易城商圈逐步成熟后，带动其发展。贸易城相比米氏而言，优势非常大：第一、体量非常大；第二、业态非常全；第三、辐射非常广；第四、受到政府及业界的大力支持；第五、开发商的开发运营经验非常成熟；第六、交通上非常的便利，京津冀一体化及北京的相关产业想河北转移等大环境对于整个项目来说是最大的一个机遇。五、正定小商品项目对比分析（一）项目概况正定国际小商品城总建筑面积达120万平方米，由四大功能区构成：国际仓储物流园（正定北方国际仓储物流园区）、商品交易区（正定国际小商品城）、产业加工区（正定国际商贸文化产业园区）和综合服务区（石家庄正定长途汽车客运站），是河北省大型现代商贸物流项目。项目分为四期建设，其中一期、二期、三期已相继投入使用，四期即将开工建设。正定国际小商品城一期正定国际小商品城一期，总投资5.6亿元人民币，总建筑面积20万平方米，其中主体建筑面积17万平方米，步行街建筑面积3万平方米。主停车区在三层顶部，共有车位2500个；设有中央空调、消防自动喷淋、安全监控、30部客货电梯、因特网宽带接口等设施。市场分为小商品交易区、国际商品交易区和步行街购物休闲娱乐区；市场引进国外先进的运营管理公司美国仲量联行，实行专业化运营管理；市场配套规划有小商品产业园区、物流配送和仓储中心。正定国际小商品城二期正定国际小商品城二期（高远国际商贸文化广场）坐落于河北省国家级历史文化名城正定。位于107国道以西，晨光路以北。项目占地184.52亩，建筑面积48.68万平方米，总投资8亿元人民币。正定国际小商品城二期主打文化创新产业，是政府规划的文化创新产业基地，以红木博览馆为依托，打造集旅游、博览、展示、交易、服务等多种功能为一体的红木家居总部基地。正定国际小商品城三期正定国际小商品城三期，建筑面积40万平方米，商业空间布局和功能分区规划科学合理，在设计上具有超前意识和国际先进性。设计了有效快捷的交通运输系统，使商城的每个分区和展厅均有很好的可达性。商城设计了先进的信息传达系统和多层次的服务网络平台，以及中央空调，自动消防系统，POS系统，网络宽带接口，停车场客货电梯直达，24小时安保系统等先进的配套设施，将把三期商城打造为大型家具、家纺专业采购基地。正定国际小商品城四期正定国际小商品城四期工程即将启动建设，项目位于正定镇107国道以东、弘文中学以西、规划中的京五路以南、金源路以北，用地面积188.7亩，规划建筑面积40万平方米，总投资8.86亿元。主要经营纺织服装类、电子类、玩具类、工艺礼品类、文化用品类、日用百货类。长途汽车客运站长途汽车客运站即将开工建设，占地135.3亩，总投资1.15亿元。满足石家庄北部长途客运需要，预计年发送旅客180万人次。物流园区物流园区占地1500亩，总投资12.06亿元。包含信息中心、车源中心、集装箱堆场，打造综合性、现代化物流产业基地。产业园区产业园区占地861.5亩，总投资13.87亿元，纳爱斯、浪莎等国际国内知名品牌已入驻。与国际贸易城对比分析1、正定小商品分四期开发，由四个开发商开发建设，开发商没有开发及运营商业的经验。浙江乐城集团是国内专注以商贸产业综合体、专业市场集群开发为主营业务的专业营运商。公司从事商业运营、开发三十余年，开发业态跨越专业市场、商业步行街、城市综合体、物流中心等多门类，积累了丰富的商业开发、运营经验，拥有广泛的全国各大行业协会、商会及国内外商界人脉资源。2、正定小商品的仓储物流配套差，不能满足市场需要。仓储物流区是石家庄国际贸易城精心规划、重金打造的国际顶级仓储物流市场。仓储物流区位于整体用地面积东侧，紧邻太行大街，与天山大街遥相呼应，紧邻京港澳高速，石黄高速，并与机场快速连接，交通条件极为便利。仓储物流区总占地面积6200亩，由仓储区、物流区、市场配套区、高层公寓及物流停车场几大功能组成，顶级的仓储物流，超大规模的市场空间，为广大商户提供广阔的发展空间。为方便广大商户仓储货物和物流的便利运营，浙江乐城集团吸收全国各地仓储物流市场的先进理念，从市场配套到服务管理等各个环节均做到了精心设置，竭力打造全国顶级仓储物流市场。仓储区占地5000亩，使用面积1100万平方米，采用国际最先进的专业化、现代化、智能化设计理念。每个仓库单体为四层框架结构的独栋建筑，并按照开放式市场规格建造，每个仓库建筑单体配备一部货梯，配套设施先进完善，人性化服务细致入微，智能化管理方便快捷。一层层高5米，二至四层层高4.5米。每个单层面积为680.76（36.6*18.6）平米，每一层由四个170.2平米的仓库基本单位组成。仓储区与物流区实现无缝连接，一站式服务，减少搬运环节，为商户节省整体经营成本50%以上！作为市场区及仓储区的配套服务区，石家庄国际贸易城开辟了占地1200亩的物流园区。仓储物流无缝连接，减少搬运环节和节省人力成本，为广大商户提供方便、快捷的一站式服务，目前已成功邀请鑫磊物流等大批著名物流企业进驻。 采用自动化与智能化平台，尽可能使用以信息技术装备的自动化设施，使货物的接收、分拣、装卸、运送、监控等环节以自动化的过程来完成，以达到扩大物流作业能力，提高劳动生产率，减少物流作业的差错等目的。物流自动化的设施有条码/射频自动识别技术与系统、自动分拣系统、自动存取系统、自动导向车、货物自动跟踪系统等。物流园区积极开展运输、仓储、流通加工、配送等物流增值服务，提高市场的获利能力，通过统一进货、统一经营、统一结算、统一品牌等经营策略降低商户的运营成本，促进市场与商户的共同发展，最终实现双赢。3、正定小商品项目体量相对比贸易城小、业态品种少。项目总规划占地15742亩，总建筑面积2600万平方米，体量相当于3个义乌、12个南三条+新华集贸，是浙江乐城集团斥资800亿开发运营的新一代专业市场集群；集团以驱动一座城，筑造中国商贸梦的宗旨，承担着商埠之城石家庄的转型升级责任，受到了政府的重视和商界的广泛关注，是河北省重点商贸项目，也被列为市政府服务业“十二五”规划重点项目之首。项目由中央商务区、专业市场区、仓储物流区及产业配套区四大功能板块组成，分三期开发：一期市场仓储物流及生活配套区，二期中央商务及商务配套区，三期产业加工及行业配套区，其中一期开发建设面积1000万平方米，共22个区域涉及13种业态，现已相继动工。六、石家庄新华集贸及南三条市场调研报告一、 石家庄新华集贸市场新华集贸位于河北省会石家庄市中心，始建于1987年,它东临石家庄解放纪念碑；南临长途汽车站和繁华的商业街中山路；北与金融一条街新华路相接。新华集贸中心市场由19个分市场组成，占地面积27.64万平方米，经营面积18万平方米，经营摊位15000余个，有经营者30000余人。整个市场以服装为主，还有布匹、电子、鞋帽、日用百货、床上用品、音像制品、副食餐饮、等八大行业，50000多个花色品种。商品主要来源于南方的广东、福建、柯桥、温州、义乌等地，占市场商品的70，其余30左右属于就地加工。经营方式主要是批零兼营和厂家直销、代销、包销。商品主要销往三北地区，国外销售到蒙古、俄罗斯、韩国等。曾被誉为全国最大的服装集散地“中国服装第一市”。吸引着全国29个省、市自治区近600多个县、市以及俄罗斯、中亚等国家客商来市场交易，日客流量20-25万人次。1、 金指数国际广场该项目总投资13亿，总建筑面积15万，高度99.5m,地上26层，地下3层。规划有6层服装商贸城，两栋5A级写字楼，东侧、南侧各一栋20层写字楼，设有3500平米大型餐厅。地下两层停车场（负2负3层），车位900个（地下：800个；地上：100个），57部高档品牌电梯，自建物流体系，环境优良、配套齐全、设备完善。 地址：中华北大街与新华路交汇处东行500米路 建筑面积：147315平方米 户型面积：30-200平方米 占地面积：21793平方米 开盘时间：2013年11月30日 开业时间：2014年10月10日 业态分布：包括一栋5A写字楼和一栋SOHO公寓，地上26层，地下3 层。B2和B3为停车场；B1大众批发，牛仔汇总； 1F时尚男装 休闲男装；2F时尚女装 时尚男装；3F精品女装； 4F品牌女装；5F品牌男装；6F皮草名品；7F餐饮美食。招商政策：租一年送两年。免物业费和空调费。 租金 ：面积53平米、位置较偏在商场西南角，年租金13万 公摊 ：50%铺位数量：约1000个 售价 ：一层、二层：3.8万/平 三层：3万/平出租率 ：出租率已达到90%，签约商户400多家运营方式：统一管理，定期搞活动，如进店有礼。2、金亿城服装广场：金亿城服装广场是石家庄泰丰房地产开发有限公司旗下的商业地产项目，位于省会新华路91号，是新华集贸服装传统批发业态的升级改造版。金亿城服装广场于2004年9月1日奠基，2005年4月10日开盘，2006年3月25日正式营业，2006年9月24日二期项目封顶。金亿城服装广场营业面积达4.3万平米，可同时容纳1300多家商户入驻经营；写字间面积1.5万平米，地下停车场1.2万平米，库房8千多平方米；总投资2.1亿元，占地面积12997.7平方米。整体项目由商业裙楼和金亿城商务大厦组成，商业大裙楼为地上五层，地下一层，商务大厦为地上6层至17层；地下二层为大型停车场，建筑面积1.2万平方米。业态分布：B1裤装批发 1F时尚女装 2F精品女装 3F品牌女装4F品牌女装 5F品牌男装租金 ：扶梯口位置，实用面积10平 18万/年铺位数量：约1300个3、 天成商港天成商港品牌服装批发市场，由河北天成企业集团下属的河北天成房地产开发集团有限公司开发建设并由专业的管理经营公司石家庄天成商港经贸有限公司经营管理，位于石家庄市新华路32号，处在石家庄市新华集贸中心的综合商业区内，北临新华路，南临火车站，交通便利，得天独厚。是一座地下二层、地上五层的大型专业化品牌服装批发市场。天成商港品牌服装批发市场划分为五个特色经营区域：地下一层是小百货、服装辅料；一、二层是中高档品牌女装；三层是名品男装；四层是精品女装；五层为办公区和餐饮区。面积：10-50天成，人流不如金亿城，并且现在有几个铺位再招商。4、颐高项目介绍：石家庄颐高数码广场于2006年12月29日开业，是颐高数码连锁布局全国的第三十三家店，也是目前颐高数码连锁现规模最大的单体卖场。卖场总建筑面积40000平方米，商业整体业态分布：负一层主要经营华北鞋城等服装市场；一楼主要经营品牌机、笔记本、手机等通讯器材；二楼主要经营：大数码、小数码、DIY、电玩、投影类器材等；三楼主要经营耗材、网络、DIY、电子元件及其他。四楼主要经营售后服务平台和耗材配件。五楼主要经营美食快餐饭店等整体运营情况：负一层主要经营华北鞋城等服装市场；现阶段正常售卖，由华北鞋城统一经营管理一楼主要经营品牌机、笔记本、手机等通讯器材；品牌电脑，笔记本直销店整层已全部布满商户，大多数隶属于太和分销店，二楼主要经营：大数码、小数码、DIY、电玩、投影类器材等；现阶段有20空位没有招满，大多数为太和辐射分销店，现场人员稀少三楼主要经营耗材、网络、DIY、电子元件及其他。 现阶段有40%空位没有招满，DIY及数码客户已太和为主，很少一部分批发商和消费者来此地购物四楼主要经营售后服务平台和耗材配件。现阶段90%空闲，颐高大力出租此层，给予政策：租一年免一年政策五楼主要经营美食快餐饭店等现阶段中午人员火爆，基本满座。能容纳500人左右 颐高项目分析： 现阶段颐高商业总体为6层，其中-1,1,2,5层运营正常，3,4,层大部分空闲状态，自2006年开业至今一直没有太突出业绩，愿意是