房地产估价理论.ppt

房地产估价理论与方法 第3章房地产估价方法 市场法 7 选取可比实例 可比实例房地产应是估价对象的类似房地产 区位相近用途相同权利性质相近档次相当规模相当 第3章房地产估价方法 市场法 7 选取可比实例 可比实例的交易类型应与估价目的吻合 可比实例的成交日期应尽量接近估价时点 可比实例的成交价格应尽量为正常价格 第3章房地产估价方法 市场法 8 可比实例成交价格的处理 建立比较基准 统一付款方式 课堂练习1 某宗房地产的成交总价为30万元 首付款20 余款于6个月后一次性支付 假设月利率为0 5 计算在成交日期一次性付清的价格 统一价格表示单位 建筑面积 套内建筑面积 土地单价 楼面地价 第3章房地产估价方法 市场法 8 可比实例成交价格的处理 建立比较基准 统一币种和货币单位 美元 港币与人民币之间的换算 一般采用可比实例成交日期的汇率进行换算 第3章房地产估价方法 市场法 8 可比实例成交价格的处理 建立比较基准 统一面积内涵 面积价格换算公式 8 可比实例成交价格的处理 建立比较基准 第3章房地产估价方法 市场法 统一单位面积 面积单位换算公式 第3章房地产估价方法 市场法 8 可比实例成交价格的处理 1公顷 10000平方米 15亩1亩 666 67平方米1平方英尺 0 09290304平方米1坪 3 30579平方米 8 可比实例成交价格的处理 交易情况修正 第3章房地产估价方法 市场法 甲 乙 两宗面积过小的土地合并为一宗面积适当的土地 8 可比实例成交价格的处理 交易情况修正 第3章房地产估价方法 市场法 甲 乙两宗地相邻 面积过小 使用不方便 价值不高 目前市场价格分别为50万元 30万元 合并后面积增大 方便利用 价值提升至120万元 增值40万元 若土地甲拥有者购买土地乙 土地乙最后的成交价可能为30 45万元 8 可比实例成交价格的处理 交易情况修正 第3章房地产估价方法 市场法 交易情况修正方法 关键点 修正系数以正常价格为基准确定 8 可比实例成交价格的处理 交易情况修正 第3章房地产估价方法 市场法 交易情况修正方法 交易税费修正公式 第3章房地产估价方法 市场法 课堂练习2 某宗房地产的正常成交价格为2500元 平方米 卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7 买方应缴纳的税费为正常成交价格的5 请计算卖方的实得金额和买方的实付金额 8 可比实例成交价格的处理 交易日期调整 第3章房地产估价方法 市场法 关键点 交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定 第3章房地产估价方法 市场法 课堂练习3 某宗房地产2011年6月1日的市场价格为3800元 平方米 现需要将其调整到2011年10月1日 已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110 61 110 0 109 7 109 5 108 9 108 5 108 3 以2009年1月1日为100 请计算该房地产2011年10月1日的市场价格 第3章房地产估价方法 市场法 课堂练习4 某宗房地产2011年6月1日的市场价格为2500元 平方米 现需要将其调整到2011年10月1日 已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为99 6 98 7 97 5 98 99 2 101 5 101 8 均以上个月为 请计算该房地产2011年10月1日的市场价格 第3章房地产估价方法 市场法 课堂练习5 评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值 选取的可比实例中有个可比实例的成交日期为2010年10月1日 成交价格为3500元 平方米 另获知该类房地产的市场价格2010年6月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1 5 2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2 对该可比实例的价格进行市场状况调整 第3章房地产估价方法 市场法 课堂练习6 某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元 平方米 该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0 2 假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元 6 8450元人民币 2011年9月30日为1美元 6 7050元人民币 将该可比实例的价格调整到2011年9月30日 第3章房地产估价方法 市场法 课堂练习7 某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元 平方米 该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0 3 假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元 6 8450元人民币 2011年9月30日为1美元 6 7050元人民币 将该可比实例的价格调整到2011年9月30日 8 可比实例成交价格的处理 房地产状况调整 第3章房地产估价方法 市场法 直接比较法 以估计对象房地产状况为基准 将可比实例房地产状况与它逐项比较 打分 间接比较法 设定一个标准 将估计对象及可比实例的房地产状况均与它逐项比较 打分 9 比准价格的综合估算与求取 第3章房地产估价方法 市场法 算术平均法 简单算术平均 加权算术平均中位数法众数法 第3章房地产估价方法 市场法 课堂练习 1 现需评估某宗房地产2004年10月末的价格 选取的可比实例成交价格为2500元 平方米 成交日期为2004年1月末 该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1 2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元 平方米 该可比实例在2004年10月末的价格为多少 第3章房地产估价方法 市场法 课堂练习 2 某总房地产交易 买方付给卖方2500元 平方米 交易税费均由买方负担 已知该地区的房地产交易 卖方按正常价格的5 缴纳有关税费 买方按正常价格的3 缴纳有关税费 则该宗房地产的正常成交价格最接近于多少 第3章房地产估价方法 市场法 课堂练习 3 评估某总房地产2005年9月末的价格 选取的可比实例成交价格为3000元 平方米 成交日期为2005年1月末 该类房地产自2005年1月末至2005年9月莫的价格每月与上月的变动幅度为 1 5 2 5 0 5 1 5 2 5 1 0 1 5 1 5 0 则该可比实例在2005年9月末的价格是多少 第3章房地产估价方法 市场法 课堂练习 4 某宗地的面积为1000平方米 采用市场法进行评估 通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元 平方米 2190元 平方米 2220元 平方米 如果赋予这三个价格的权重分别为0 3 0 4 0 3 则采用加权算术平均法得到的比准价格为多少 第3章房地产估价方法 市场法 课堂练习 5 对一宗年限50年的土地交易估价 搜集了三宗土地出让年限50年的土地交易实例作为可比实例 有关资料如下 已知从2005年11月 2006年10月地价逐月上升0 5 求该宗地的市场价 第3章房地产估价方法 市场法 课堂练习 6 某总可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元 平方米 该类房地产以人民币为基准的价格变动率平均每月比上月下降0 7 假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元 7 98元人民币 2006年9月30日为1美元 7 95元人民币 则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为多少 第3章房地产估价方法 市场法 课堂练习 7 评估某写字楼于2006年12月31日的正常价格 在该写字楼附近地区调查选取了A B C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例 有关资料见下表 另该地写字楼2003年至2006年的价格指数分别为120 112 108 105 均以上年末为100 对于可比实例B 该类房地产是以人民币为基准的价格变动 2004年12月底1美元 8 3人民币 2006年12月底1美元 8 2人民币 估算该写字楼2006年12月31日 单位以人民币表示的正常单价 市场法习题课 1 判断 市场法习题课 2 单选 1 市场法习题课 2 单选 3 市场法习题课 2 单选 4 市场