房开企业成本审核要点.docx

.开发成本的确认方法1、（1）可根据收款方的性质、支付款项的内容来判断鉴别凭据的合法有效性：a.如对方单位是经营性企业，就必须提供税务局监制的发票；b.如对方是行政机关或是政府行业管理机构，收取的是相关政府性规费，需提供省级财政部门监制的行政事业性收费收据。（2）可查看相关合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费及单位用量等，来查验票据的真伪及开票方与领票方是否一致。（3）对真伪不确定的发票，通过发票查询系统查询。（4）超过一定金额的可疑发票，可查阅银行对账单，确认是否实际支付。对通过现金支付的大额发票，应关注是否真实合理。 2、部分房地产开发企业采取虚签合同、虚列建筑工程费用发票的“假业务”手段，加大建安成本的扣除金额，从而在土地增值税清算中少缴税款。 在确定发票真假的基础上，根据费用发生的性质、与项目的关联程度，判断成本费用的真实及可配比性，有： （1）对开发企业提供的成本资料进行归集整理，同时抽查相关建筑施工合同、施工竣工决算报告等资料，将合同金额、竣工决算金额与开发企业账面归集的建筑工程费用发票金额加以比对，差异处应要求开发企业提供合理解释及依据。 （2）将企业的单位建安成本与建设部门提供的各年度建筑安装工程造价参考表核对，对超出一定幅度的，要求企业合理解释并提供依据，不能解释或提供依据的，按建设部门公布的每平方米建安造价金额标准核定企业的建安成本。 （3）采取“实地查验”或聘请工程造价师，到施工现场了解其真实开发情况，从而估算项目工程量。 3、开发企业同时进行自建房和房地产开发，多列支房地产开发部分的开发成本，少记自建房屋的成本，从而减轻土地增值税负担。 重点审核“开发成本”账户，与有关的交易证明文件及会计凭证核对，看是否将不属于开发房地产的成本也记入“开发成本”账户。同时，查看成本分摊方法是否合理，是否符合税法规定。4、房地产企业支付的拆迁补偿费，列支凭证混乱，金额大，如何确认允许扣除的拆迁补偿成本。 按拆迁补偿的方式分为货币安置及实物安置两种，实物安置可分为异地安置和就地安置，按是否发生补价分为有补价及无补价两种情况。（1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，收入按下列方法和顺序确认：a.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；b.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定确认，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；c.房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；d.回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。回迁安置时，着重鉴别房地产的确认收入，同时，注意拆迁成本与拆迁安置房视同销售收入在金额上是一致的。 （2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按下列方法和顺序确认：a.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；b.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定，计入本项目的拆迁补偿费；c.异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。异地安置时，鉴别凭证合法有效性，依据合法有效的凭证予以扣除。 （3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 货币安置时，房地产企业支付的拆迁补偿费，在确认扣除金额时，依据“实质重于形式”以及“合理性”的原则加以判断，强调是否实际发生。有证明该项费用发生的书面凭据(合同协议、收据)，具备对方单位或个人签章要件且金额合理，签收花名册或签收凭证能一一对应，予以认可扣除。 5、前期工程费中列支的填土、灌浆等支出金额较大，如何确认这部分支出允许扣除的具体金额。 鉴别方法：房地产企业在前期三通一平时，发生的填土、灌浆等支出，真实发生的，允许扣除。在审核时，应重点对施工合同、监理报告、发票和银行支付记录金额的一致性进行核对，并了解有无渣土买卖记录，同时，要求企业提供地质勘探部门的验收决算报告及造价事务所出具的决算书，看填土、灌浆工程量与实际发生额是否相近或一致。对明显不合理、支出过大的，应作为疑点进一步核实。 6、桩基、基坑及地下隐藏工程发生的建安支出金额较大，如何确定其真实性。 鉴别方法：结合房产的类型（低层、多层、小高层、高层）、结构（砖混、框架），查核相关合同、监理报告、发票、付款记录、决算报告，核实发票合法性，业务真实性，测算桩基工程占整个土建工程比例，看有无异常。包括： （1）查阅桩基购入发票，是否存在舍近求远等明显不符合商业常规的现象，桩基款是否已作甲供材料处理。 （2）确定是否发生桩基检测费、桩基测试费等相关支出，查看桩基测试报告，核对桩工程量，确定桩基工程的合理性。 （3）测算桩基工程占整个土建工程比例，看有无异常，一般低密度住宅（别墅、联体、六层以下住宅）桩基工程造价占土建工程总额的7%左右，小高层、高层的9-10%；打桩费用占桩基价格的15%-20%。 （4）查看基坑及地下隐蔽工程验收、监理报告及工程造价决算书，存在明显差异的，以工程造价决算书的确定金额予以扣除。 7、环境及绿化工程的成本费用难以确认和把握的扣除问题。 环境及绿化工程的支出的应查核相关的合同及发票，核对票据的合法性。同时可考虑其支出的合理性。按照住建部门提供的数据，绿化工程的成本费用约为35-50元/平方米（按整个项目的建筑面积计算）。 8、房地产开发企业自行提供钢筋、水泥等材料，如何判定企业是否重复列支甲供材的成本。 对房地产企业采用甲供材方式自行提供部分建筑材料的，应审查其是否存在重复列支成本问题。重点审核企业与施工企业签订的建安合同中甲供材条款。核对房地产企业甲供材核算的记账凭证，同时查验建安发票的开具金额是否包含甲供材部分，如果同时列支的，应予以调出。 9、房地产企业开发建设节能型房产项目，如提供恒温、恒氧等设施，其发生的支出，其真实性的确认较难。 部分房地产企业为提升楼盘品质，采用新型材料或先进设备，其发生的支出由于各楼盘间不具有可比性，确认较难。在审核时，应查看企业与供货商签订的供货合同与发票金额是否一致，在必要时，应向第三方咨询节能设施和新型材料的市场价格，以确认这类支出的合理性。10、房地产企业支付的设计费用名目繁多，特别是支付给境外设计公司的设计费，金额大，如何确认其真实性？ 查看企业的设计合同和楼盘销售广告，看设计费收款单位与设计单位是否一致；查看房地产企业银行转帐记录与发票所载的收款单位与收款金额是否一致；如果向同一设计单位或不同设计单位重复支付某设计项目款项的，责令企业合理解释原因。 11、房地产企业建造精装修房出售，各企业装修费用差别很大，有的企业甚至提出应客户需求进行个性化装修（改造），存在重复列支装修费用，和以其他项目装修发票入账的情形。 （1）查看企业与客户签订的购房合同，企业实际列支的单位建筑面积装修费用一般应小于合同相关条款的金额。（2）关注从装修市场取得的发票、手工票，舍近求远取得的发票，与付款记录不符的发票，只有金额无明细内容的发票。（3）核查是否存在纳税人将多个类似装修项目分开发包，分别审计后开票结算，然后总项目再审计开票，从而重复列支成本的情况出现。（4）要求企业提供住宅装修清单及标准，包括装修项目的品牌、规格、单价等，核对企业提供的装修项目价格与产品市场平均价格，如果明显高于市场价格，要求企业解释原因或进行纳税调整。 12、车位销售时，是否确认收入及相关成本费用？ 车位分二种，地上车位和地下车位二种。地上车位不允许转让，不在土地增值税的征税范围内，不计算收入，不扣除成本。地下车位分三种： 一是人防工程，是以人防部门规定标准建造的，不得进行转让的，应作为配套设施，可以扣除发生的成本费用。 二是无产权的地下车位，由主管税务机关确认是否发生转让行为，如确认为发生转让行为（参考营业税的规定要求，如签定转让合同，开具销售不动产发票，按照销售不动产交税），按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。否则，发生其他情形的（签定非转形式合同，如租赁合同，开服务业发票，按服务业交纳营业税），不确认收入，也不扣除相关成本费用。 三是有产权的地下车位，两证齐全、可有偿转让的车库（位），清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。13、房地产企业将人防工程、地下车库等采取出租形式，获取租金收入，这部分成本是否允许扣除？ 房地产开发企业在进行房地产开发时，建设物业管理用房、变电站、热力站、托儿所、幼儿园、公共厕所、无法确权的人防工程和地下车库等公共设施，这些公共设施属于全体业主所有，业主可无偿使用该类资产，其对应的成本可在土地增值税清算中予以扣除。但实际上，开发企业往往对此类公共配套设施实施继续控制，如对人防工程、地下车库等采取出租形式从中获取租金收入。对此类情况，如果该公共配套设施在房地产企业固定资产账上无记录，又不能提供将产权转移给全体业主的证明，就可断定房地产企业已将此项公共配套设施的成本，计入了开发产品的成本，即虚增了成本扣除项目。在土地增值税清算时，应将这些公共配套设施的成本从开发产品成本中扣除。若成本无法准确区分，可采用该部分公共配套设施的面积占总面积的比例来划分扣除成本（详见15）。 14、售楼处、样板房发生的成本费用是否可作为公共配套设施予以扣除？ 对公共配套设施的认定上，以产权是否归全体业务所有为认定标准。单独建造的售楼处、样板房建造支出一般作为销售费用而不是开发成本处理，但仍应区分具体情况对待，若销售结束后产权转移给全体业主所有的，其发生的成本费用（不含可拆除或移动部分及其他家具设备）应作为公共配套设施成本扣除；若房产销售完毕后拆除的，应作为销售费用；若销售结束后产权归房产公司所有的，应作为固定资产处理。 15、配套设施如何进行成本分摊，保证成本费用没有重复列支扣除？ （1）按项目清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积，计算单位建筑面积成本。（2）核实确定配套设施的面积：配套设施包括地下人防工程、居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等的建筑面积。着重核实人防工程的面积，地下设施不等于人防工程，人防工程的面积在竣工验收报告中有单独列示。（